万科地产与保利地产对比分析+万科地产偿债能力分析

1、万科偿债能力分析一、概述企业的偿债能力是指企业清偿到期债务的现金保障程度。债务分为长期债务和短期债务两种.偿债能力同样对应分为长期和短期两种。短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的现金保障程度.应注重两个方面：一是看企业流动资产的多少和质量如何.这样做的目的是关注企业短期流动资产变现能力是否良好.二是看企业流动负债的多少和质量如何。长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度.分析一个企业长期偿债能力.主要是为了确定该企业偿还债务本金和支付债务利息的能力。对于政府以及相关金融、管理部门通过对偿债能力的分析.可以了解企业经营的安全性.从而制定相应的财政金融政策；对于业务关联企业.通过分析可

2、以了解企业是否具有长期支付能力.借以判断企业信用状况和未来经营能力.并作出是否建立长期稳定的业务合作关系的决策；对于企业本身来讲.长短期的偿债能力可以反映企业自身资金链运作的状况.及时控制风险.降低资金运作成本.提高自身企业商业信用。二、万科基本情况介绍万科企业股份.成立于1984年5月.是目前中国最大的专业住宅开发企业.也是股市里的代表性地产 HYPERLINK :/baike.baidu /view/10687.htm t _blank 蓝筹股。总部设在 HYPERLINK :/baike.baidu /view/3329.htm t _blank 深圳。万科1988年进入房地产行业.19

3、93年将大众住宅开发确定为公司核心业务。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司.持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构.使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年.万科营业收入复合增长率为31.4.%.净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力.万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标.旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；

4、公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构.每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。至2009年.已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米.实现销售面积897.7万平方米.销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元.净利润72.8亿元。三、万科偿债能力的数据分析以下数据来源自2007-2010年万科企业股份年报、2007-2010年中粮地产股份年报以及中国证券网数据平台。2007-2010年万科

5、企业股份偿债能力数据表年份2007200820092010流动比率100%流动资产流动负债速动比率100%保守速动比率100%现金比率100%营运资本存货应收账款速动资产货币资金短期投资资产负债率100%产权比率100%有形净值债务率%23利息偿付倍数（一）短期偿债能力分析 图1从图1中可以看出.万科在流动比率上的指标呈现出波浪并逐渐下降的趋势.这是由于公司在经历了2007年前的房地产行业过热期后.受08年金融风暴的影响.房地产价格跌幅巨大.市场需求量低靡.销售量急剧萎缩.给公司的经营状况带来了严重的影响。09年在国家的经济刺激政策下.市场需求量迅速恢复.房地产价格一再走高.在这种情况下.公司

6、经营状况迅速恢复并扩大。但是与此同时.由于受各种成本因素上涨与房地产调控的影响.公司的流动负债也在迅速增加.并且增长速度有超过流动资产增长的趋势。这说明公司的经营状况受到宏观调控的影响较为严重.导致企业流动比率在2010年逐渐下降。但是通过速动比率也反映出.公司在销售策略上也在发生改变来应对市场的变化。首先.万科在销售价格上采取降价销售策略.通过扩大销售量.来压缩房地产行业的产销周期。其次.采取“现金为王” 。 图2根据图2显示.万科的营运资金状况自2007年来.一直呈逐年递增的态势.这表明公司在向稳健的经营模式方向发展.在房地产市场方向不明确的情况下.不盲目的扩大经营规模.这使得万科在偿债能

7、力上有了一定的保障。保利地产保利房地产（集团）股份成立于1992年.是中国保利集团控股的大型国有房地产企业.也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台.国家一级房地产开发资质企业.国有房地产企业综合实力榜首.并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名.2009年.公司品牌价值达90.23亿元.为中国房地产成长力领航品牌。2006年7月.公司股票在上海证券交易所上市.2009年获评房地产上市公司综合价值第一名.并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度.公司总资产已超千亿房地产开发经营是保利集团优先和重点发展的产业。共有房地产项目10

8、1个（不含竣工和参股项目）.在建面积1120万平米.占地面积2560万平米.规划面积3500万平米.2008年实现销售认购240亿元.排名中国房地产行业的前列。旗下上市的保利房地产（集团）股份（SH600048）名列中国国有房地产企业品牌价值第一名.房地产上市公司综合实力第二名.被评为中国最具成长性上市公司第一名。保利地产公司偿债能力指标（ 图3 . 图4. 图5） 图3 图42010年保利公司主要财务数据表 图5从图6流动比率08年的2.73至10年的2.13.可以看出保利的偿债能力正逐渐降低。2010年流动比率比标准比例2要大.此指标及其相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债能力比较强 。

9、 图6速动比率（图7） 由于是受产业的限制.存货可能较多.从而使速动资产较少.从速动比例从0.67至0.53可以看出.但比例在逐年趋向于1.短期偿债能力较强。 图7资产负债率（图8） 资产负债率逐年上升.说明企业风险提高.但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金.又能保证资金的安全性。 图8现金负债率（ 图9） 2008年到2010年这三年来.保利的现金债务比率这项指标越来越高.说明企业的承担能力越强。 图9保利地产与万科地产的财务分析比较（一）财务数据比较分析 图10流动比率是流动资产与流动负债的比值.是衡量企业短期偿债能力的核心比率。较高的流动比率反映企业的偿债能力越强.短期债

10、权人的利益安全系数也越高。从图10上行业对比分析.万科的流动速率低于整个地产行业的平均水平.与保利地产相比.也存在一定的差距.主要原因是由于2010年新完工的房地产面积不断增加.而前期的库存并未完全清空.致使应付账款和预售账款增加.提高了企业的流动负债.也制约了企业的偿债能力。根据其2010年年报分析说明.房地产行业全年全国商品房销售面积增长10.1%.销售金额增长18.3%.增速相对09年明显回落。受政策环境和市场形势变化的影响.全年商品房成交呈现出较大波动。所以以上这些因素说明整个房地产行业受政府调控的影响是相当大的.这将影响这个行业整体的短期偿债能力。但万科地产总体比值比较平稳.没有较大

11、的波动.对未来的地产市场还是有一定的竞争力。 图11收入是企业利润的来源.同时也反映市场规模的大小。由图11可知.保利和万科在五年内主营业务收入都在增加.而且万科的主营业务收入远远大于保利的主营业务收入。由此可以看出.万科的市场规模大于保利的。速动比率 图12保守速动比率 图13速动比率作为流动比率的一个辅助指标.把存货从流动资产总额中扣除而计算出的速动比率反映的短期偿债能力比流动比率更准确、可信。同样.该指标越高.说明企业的短期偿债能力越好。（二）长期偿债能力分析图14由于长期债务的期限长.企业的长期偿债能力主要取决于企业资产与负债的比例关系及获利能力.因此在分析过程中就必须采集企业的资产负

12、债率、产权比率、有形净值债务率作为分析指标。图14反映出的就是2007-2010年万科长期偿债指标数据。在表中.可以看出万科地产的资产负债率相对较为稳定.而产权比率和有形净值债务率呈现出波浪上升趋势。通过对以上三个指标的具体对比分析.将反映出万科地产的偿债能力.从而可以了解企业经营是否安全是否居有长期的支付能力.借以判断企业信用状况和未来的经营能力是否良好。资产负债率资产负债率是衡量企业负债水平的及风险程度的重要指标.是全部负债总额除以全部资产总额的百分比。合适的负债比率可以使企业改善获利能力.提高股价.增加股东财富.这是一种理想的经营状态。虽然2010年受宏观调控政策的影响.企业的资产负债率

13、也高出了行业的平均水平.与万科比较而言.中粮地产的长期偿债成本要低于万科地产.相应的虽然获利能力低于万科地产.但是偿债风险也低于万科地产。由图可知.万科基本稳定.保利一直高于万科.但呈现下降趋势.有利于维护债权人的利益。资本负债率资本负债率是负债总额与所有者权益的比率.反映所有者投资的风险程度。万科基本稳定.债权人投入的资金受到所有者权益保障程度稳定.有利于维持债权人信心.稳定股价。由图可知.保利资本负债率由2005年回落较大.与公司实收资本的较大程度增加有关。而万科较保利而言.一直保持较低的资本负债率.显示其较强的长期偿债能力。偿债能力分析结论:1) 两家公司流动比率、速动比率均属正常.万科

14、公司在稳定程度和绝对数方面都较优于保利公司.这也与两家公司的现今市场地位相符。 2) 由于保利公司前几年规模扩张太快.资产融入资金增长较大.所以其资产负债率呈下降状态。而万科公司生产经营正常.仍保持较高的负债率。3) 万科公司不论是在短期偿债能力方面抑或长期偿债能力方面都优于保利公司.但保利公司在这些方面也显示了很强的能力。 个人对地产市场的分析：虽然从紧的货币政策是面向整个宏观经济而非针对房地产市场.但是房地产市场高度依赖银行信贷的特性决定其必然受到本轮从紧货币政策的直接影响。住房市场的长期均衡与短期波动需求、供给和价格是市场分析的基本出发点.房地产市场也不例外。在房地产市场实际运行过程中.

15、市场供需因素决定了住房需求和住房供给.进而决定了住房价格；同时在反馈机制作用下.价格变化也将反向作用于市场供需因素。由此.对住房市场的分析应当区分为长期均衡视角和短期波动视角。在长期均衡视角下.我们忽略因价格反馈机制导致市场供需因素变化对价格波动的压力.只关注市场均衡的结果.即最终的价格水平；在短期波动视角下.我们则需把目光集中到价格与市场供需因素相互作用的过程中.重点考察价格变动。对房地产市场长期均衡的影响本轮从紧货币政策将直接从供给和需求两方面对房地产市场产生抑制作用。长期作用结果将导致房地产市场规模的缩小。首先.货币紧缩将导致房地产市场供给下降。目前我国房地产开发商对银行贷款的依赖度高.

16、加息对开发商而言必定是“利空”.收缩货币供应量则意味着信贷规模的缩减.导致开发商融资成本上升.房地产投资减少.新增供给减少。自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险.房地产开发企业可能迎来一轮“洗牌”.包括策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。其次.货币紧缩将抑制房地产市场需求.特别是投资需求。一般而言.加息使借款成本增加.将降低家庭住房支付能力.加重购房人的还款负担.提高住房使用成本.宏观上导致需求量下降。具体而言.从需求者的角度.部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟.炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场；从

17、需求结构的角度.购房需求将向实用性的小户型集中；从产品需求特点的角度.留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求.因此未来市场竞争会更加激烈。因此从长期来看.从紧货币政策对供给和需求的共同抑制将导致房地产投资缩减.消费需求降低.市场交易量下降.整体上表现为房地产市场规模的缩小。房地产价格的变化则存在不确定性。理论上讲.若对供给的抑制作用超过对需求的抑制作用.则房价将上升.反之则下降。但是货币政策本身是一种综合调控手段.很难控制对不同市场力量的调控程度.因此.长期来看.从紧货币政策无法达到调控房地产价格的作用。对房地产市场短期波动的影响上述基于长期视角的分析能够帮助我们判断货币

18、政策对房地产市场影响作用的总体趋势.但是宏观调控政策大多要求实现短期效果.换言之.政策的短期影响是政策制定者更为关心的问题。房地产市场上不论是开发商还是购房人.都需要借助银行信贷资金。如果把银行信贷资金比作一块“蛋糕”.政府可以通过两种手段限制开发商和购房人的融资行为.一是把“蛋糕”做小.从数量上限制.对应于缩减货币供给量(数量型货币政策)；二是把“蛋糕”做贵.从价格上限制.对应于提高贷款利率(价格型货币政策)。两种手段对房地产市场体现为两种不同的影响机制.即数量型影响机制和价格型影响机制。在单纯的数量型影响机制下.收缩货币供给量直接导致信贷规模缩小.而信贷收缩往往集中体现在开发类贷款上.个人

19、住房消费信贷的缩减程度则相对较小。因此.房地产开发投资将受到抑制.新增住房供给减少.住房价格将逐渐上升。对于新兴市场而言.房地产市场多为卖方市场.开发商在很大程度上决定了价格水平.因此开发商上调住房价格的速度往往较快。从市场需求的角度.住房价格上升非但不会导致需求下降.反而会在短期内提高住房需求.这就是价格反馈机制作用于房地产市场的结果。原因在于人们感受到房地产开发投资已被限制.新增供给乏力.未来住房价格还将上涨的预期将刺激住房需求逐渐增加。最终住房市场将表现为交易量和价格的“双升”。在单纯的价格型影响机制下.提高利率意味着开发商融资成本的增加和家庭住房支付能力的下降。成本增加要求开发商给予住

20、房更高的定价.或实现更加快速的资金周转。前者对购房人意味着更重的债务负担.将导致需求进一步下降；后者则要求必须有快速的销售速度作支持.然而在需求降低的过程中这是很难实现的。因此.受需求下降的影响.住房价格将面临向下调整的压力.当市场不能再支撑相对较高的房价的时候.房地产市场将逐步向下调整。在价格反馈机制作用下.即便房价下降.也不能刺激需求增加。最终住房市场将表现为交易量和价格的“双降”。现实的货币政策往往同时包括数量型手段和价格型手段.我国目前的从紧货币政策也是如此。此时数量型传导机制和价格型传导机制共同作用.哪种作用机制是主导机制.取决于开发商和购房人融资方式的多样化程度和难易程度.如果在银

21、行信贷资金这个“蛋糕”之外.还能较为容易地寻找到来自其他渠道的“面包”.那么数量型传导机制的作用将被弱化.价格型传导机制的影响将更突出。以美国为例.20世纪80年代美国储贷协会危机之前.储贷协会等受到政府严格监管的储蓄类金融机构是住房金融市场上的中坚力量.开发商和购房人很难通过其他渠道融资.同时抵押贷款二级市场也没有充分发挥作用.因此这一阶段美国货币政策对房地产市场的影响主要体现为数量型传导机制。数据分析显示.1986年以前美国利率变动与房价变动不相关。储贷协会危机之后.抵押银行、私人商业银行等受政府监管较弱的金融机构全面兴起.抵押贷款证券化市场迅速发展.改变了美国住房金融体系的基本格局.货币

22、政策的数量型传导机制逐渐被价格型传导机制替代.利率变动成为影响住房市场的最直接因素。美联储也正是在储贷协会危机之后开始坚持价格导向型的货币政策.主要依靠调整联邦基金利率.实现对住房市场的调控。最近的一轮利率调控是自2005年起连续17次加息.受此影响美国住房价格自2006年起开始向下调整。值得进一步说明的是.货币政策的数量型传导机制和价格型传导机制在传导速度上是不同的。数量型传导机制直接作用于住房供给量.开发商掌握住房定价权力.在住房价格看涨形势下.将迅速调整其住房供应价格.因此市场反应速度往往较快。而价格型传导机制要通过利率间接对住房供给和需求施加压力.如果房地产市场与资本市场联系紧密.开发

23、商将有更为灵活的融资手段.从而缓解利率压力.结果将使货币政策的调控压力向市场需求方面集中.然而购房人不具有住房产品的直接定价权.只有等到市场供给方面不能再继续承担价格变动压力的时候.住房价格才会作出相应调整.因此价格型传导机制的作用时滞更长。这也是美国为什么经过17次加息才使住房价格下降的原因。从紧的货币政策下房地产市场发展应注意的问题我国本轮从紧货币政策在抑制房地产市场投机需求、控制房地产开发投资增长速度、缓解房地产价格持续上涨压力等方面已经显现出效果.在肯定政策积极效果的同时.我们也必须对继续执行从紧货币政策可能引发的关联性问题有所准备.从而正确引导房地产市场的健康平稳发展。现阶段仍需执行

24、以数量型调控为主的货币政策2006年以前我国的货币政策一直是以调整货币供给量为主要手段的数量型调控政策.2007年中央银行建立了上海同业银行拆借利率(SHIBOR).提出了要综合运用数量型和价格型货币政策、加强价格型货币政策调控力度的指导思想。虽然本轮综合运用数量型和价格型货币政策的主要目标是防止经济过热和通货膨胀过高.而非专门针对房地产市场.但是房地产市场的特性决定了其必然会受到从紧货币政策的直接影响。目前我国房地产市场和资本市场都还不甚发达.特别是住房金融市场.尚没有与资本市场建立密切联系。从紧货币政策对当前市场的影响类似于储贷协会危机之前的美国.数量型传导机制更为明显.信贷规模缩减对市场

25、的影响程度要超过利率变动。当然.这并不意味着提高利率没有效果.事实上只要利率提高的幅度足够大.仍可对房地产市场形成显著的影响。但是持续加息所能取得的实际效果可能比较有限.反倒会在美国降息的国际背景下强化人民币升值压力.不利于流动性过剩问题的解决。因此.从调控房地产市场乃至宏观经济的实效性出发.现阶段仍需执行以数量型调控为主的货币政策。防范私人金融机构兴起可能引发的房地产金融市场混乱货币紧缩周期往往是私人金融机构(外资私人金融机构和国内民间金融机构)纷纷进入或兴起的时期.特别是从紧的数量型和价格型货币政策工具双管齐下的时候.私人金融机构的资金借贷行为会更加活跃.并且可以较为容易地以高利率放贷.同时还不会受到政府监管。私人金融机构的无序兴起很可能搅乱金融市场.为房地产市场发展埋下隐患。目前我