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文档简介
1、第一部分分 上海海房地产产大市分分析一、20004-20005年房房地产市市场发展展预测1、房地地产发展展状况20033年上海海楼市在在宏观调调控下,热度已已明显降降温。但但总体来来说,没没有大伤伤元气。市场基基本保持持平稳状状态。目目前,上上海仍处处于调控控政策效效应的释释放期,其影响响力至少少持续一一年以上上。1.1供供求分析析调控见效效不一,供需出出现反差差这次宏观观调控,首当其其冲受到到影响的的是房地地产开发发企业。土地与与项目的的清理,原有规规划的调调整,银银行信贷贷的收紧紧等。这这一系列列政策,都使开开发企业业受到较较大制约约,使项项目的开开发周期期普遍延延长,放放缓。并并直接影影
2、响到新新项目的的开工,以致使使上海楼楼市的供供应,受受到明显显的抑制制。今年年上半年年,批准准预售面面积仅111000万平方方米,同同比下降降了155.777%。新新开工面面积,同同比也下下降了55.177%。这次调控控对供应应的抑制制,见效效快,效效果明显显。而对对需求的的抑制效效果,却却差强人人意。只只对投机机炒作的的虚拟需需求,遏遏制明显显,使房房价涨幅幅一度趋趋缓,由由于调控控对供需需两方面面的见效效不一,对需求求的影响响较小,致使今今年上半半年,预预售成交交面积,不降反反升。痛痛痹竟增增长了115.338%。成交量量高达114700万平方方米。图(一) 044年上半半年与003年上上
3、半年供供求比较较由此,便便是楼市市供应再再度紧张张。好在在有去年年大量的的积存剩剩余的供供应量(约5000万平平方米),来弥弥补今年年的不足足,以使使供需基基本平衡衡,但供供应仍然然偏紧。1.2成成交分析析金融紧缩缩制约,投资需需求缩量量这次宏宏观调控控的一个个重要措措施便是是金融紧紧缩的政政策。其其首当其其冲的直直接影响响者便是是开发商商与投资资购房者者。此银银根收紧紧起到了了对楼市市供应与与需求的的双向制制约作用用,且其其效果正正逐步显显现。农行对第第二套购购房者已已提高了了一个百百分点的的贷款利利率;上海银行行对第二二套购房房只提供供6成贷贷款,对对第三套套拒贷;中行与浦浦发银行行都对第
4、第三套购购房实行行纯商业业贷款利利率;深圳发展展银行更更是对第第二套房房就实行行拒贷;而民生生银行对对二手房房已基本本不放贷贷;中信信实业银银行则对对外环线线以外房房源购房房只放55成贷款款,而对对郊县房房则实行行拒贷。各家银银行不同同程度的的收缩购购房信贷贷,显然然对投资资购房需需求起到到了明显显的抑制制作用,从而影影响到各各楼盘的的销售。如上海海中心城城区122个行政政区域(包括浦浦东、闵闵行、宝宝山),各区预预售成交交排名前前10名名的预售售成交套套数,004年66月与003年112月相相比,112个区区中就有有7个区区,出现现了不同同程度的的下降。而今年年7月与与6月相相比,仅仅相隔一
5、一个月,12个个区中,除虹口口区之外外,其余余11个个区均出出现了不不同程度度的成交交下滑。(详见见下图)图(1)上海各各区商品品住宅预预售100强成交交套数变变化一览览今年66、7两两个月个个案预售售成交量量的普遍遍下降,其中就就包括投投资需求求的缩量量。这也也从一个个侧面反反映出信信贷收紧紧后,对对需求增增长的制制约作用用。1.3价价格分析析房价拉升升过快,需求抑抑制明显显上海各各区房价价的涨幅幅不一,差异较较大。但但凡是价价格拉升升过快的的区域,都是无无一例外外地发生生了抑制制需求的的现象。如普陀陀区预售售10强强的均价价从033年122月的773911元/平平米猛涨涨至今年年7月的的9
6、0779元/平米,半年涨涨幅高达达22.83%。但其其成交量量也从115万平平米降至至7月的的9.66万平米米,下降降了366%。闵行预预售100强的成成交均价价也从003年112月的的44445元/平米,上涨至至今年77月的552099元/平平米,半半年上涨涨了177.199%。但但其成交交量的下下降却更更快。从从去年112月的的22.4万平平米,降降至今年年7月的的15.6万平平米,降降幅更达达到300.366%,几几乎是房房价涨幅幅的一倍倍。再如闸闸北,预预售100强的均均价更是是从去年年12月月的65579元元/平米米涨到今今年7月月的80032元元/平米米,涨幅幅高达222.009%
7、。而其成成交量则则从9.5万平平米降至至今年77月的44.2万万平米,降幅更更是达到到55.79%,比涨涨幅翻了了一倍多多。类似的的现象也也出现在在松江区区域市场场,即成成交量的的大幅下下降均与与其区域域市场价价格的快快速拉升升密切相相关。其其成交量量的下降降幅度也也均大于于其房价价涨幅。这再次次体现出出价格对对于需求求调节的的杠杆作作用。即即在某一一阶段,价格拉拉升过快快会抑制制需求,而价格格回落到到一定程程度,则则又会刺刺激需求求。如今,上海不不少区域域、不少少个案成成交量的的回落,正是因因为这些些区域和和个案的的价格拉拉升过快快。调控效应应渐显,盘整越越发明显显调控效效应一方方面体现现在
8、对于于开发商商的资金金压力的的增大,以及开开发周期期的拉长长和供应应速度的的放慢;一方面面也体现现在对于于投资购购房需求求的抑制制和有效效需求的的增长趋趋缓,以以至直接接影响到到个案的的销售速速度。同同时,也也必然影影响到市市场的价价格走势势,而使使如今上上海楼市市进入了了涨跌不不一的盘盘整期。今年77月份,12个个区中,就有66个区的的预售成成交均价价出现了了下跌。而122区的成成交均价价的平均均值,也也从6月月的74436元元/平米米降至77月的669800元/平平米。一一个月的的跌幅就就达到66.133%。这这与今年年1-66月全市市月均11.3%的涨幅幅相比,可谓大大相径庭庭。虽说一一
9、个月的的涨跌有有其供应应结构的的影响,有其一一定的偶偶然性,并不足足以说明明什么。但这毕毕竟是个个市场信信号,毕毕竟122个区中中竟有半半数行政政区域的的均价出出现了下下跌,以以及122个区中中竟有111个区区的成交交量(套套数)出出现下降降,即普普遍成交交缩量,这一现现象不得得不引起起我们的的关注。这同样样是宏观观调控对对楼市供供需两方方面的直直接影响响,及其其制约作作用的显显现。图(2)今年66-7月月各区预预售100强成交交均价走走势1.4政政策对于于房地产产市场影影响“8.31”无伤上上海,市市场反响响平静今年8月月31日日是全国国禁止土土地协议议转让的的大限,所有协协议转让让的历史史
10、遗留问问题必须须在此之之前清理理完毕。9月11日之后后,凡经经营性土土地出让让,一律律实行公公开招投投标,以以杜绝暗暗箱操作作,从制制度上根根除滋生生腐败的的土壤,保障市市场的公公平、公公正,增增加市场场的透明明度。这是中央央这次下下大力,下决定定规范土土地一级级市场的的重要举举措。此此大限禁禁令一出出,全国国不少地地方反响响强烈,议论纷纷纷,不不少发展展商感到到压力增增大。连连北京的的一些地地产老总总也认为为是一个个“坎”。但上海却却反响平平静。因因为上海海早在一一年之前前,就已已开始全全面推行行公开招招投标。中央“8.331”的大限限禁令对对上海没没多大影影响。上上海的各各路发展展商也大大
11、都已适适应或拥拥护这一一公开招招投标的的规范制制度。如如上海去去年全年年经营性性土地招招投标成成交项目目就达3305个个,合计计土地面面积高达达25114万平平方米,超过去去年上海海商品房房的竣工工面积。可见上海海土地的的一级市市场的规规范程度度,已走走在全国国的前面面,甚至至也远远远超过北北京。因因为,在在大限之之前,北北京还来来不及处处理大量量的协议议出让土土地和历历史遗留留问题。03年上上海各区区县招投投标成交交土地面面积一览览 央行行加息影影响不容容小视20044年100月299日起央央行上调调金融机机构存贷贷款基准准利率。加息影响响最大的的是房产产商。银银行提高高存款利利率上升升了0
12、.27%,对房房地产企企业会有有较大的的影响和和冲击,过去房房地产企企业融资资有限,能通过过股市融融资的必必须是上上市的房房地产企企业,通通过信托托融资风风险又大大,往往往房地产产企业的的运作都都是通过过银行融融资,加加息后,使房地地产融资资渠道受受限。但但也有一一点好处处,就是是提高了了他们使使用资金金效率及及结构调调整。对房产信信贷的人人影响不不大。而而对于贷贷款来讲讲,房产产信贷总总体利率率比较高高,加息息小一点点,对消消费影响响不会太太大。但但在中国国GDPP回落的的情况下下,本次次加息可可能是个个拐点,直接的的影响倒倒不如说说最大的的是一种种心理影影响,启启动了人人们的预预期,利利率
13、进入入了加息息的周期期。央行本次次加息不不见得对对地产过过热降温温。如连连续加息息并在浮浮动利率率加大的的情况下下,才能能给房地地产过热热降温。即使加加息,能能给房地地产降温温,降的的也是房房地产利利润的温温。对房房价没有有太大的的影响。 政策策适度调调整,不不再加大大力度宏观调控控是把双双刃剑,总是有有利有弊弊。其在在抑制房房地产投投资过热热,控制制金融风风险的同同时,也也会产生生一些负负面效应应,而有有损于房房地产市市场的稳稳定,人人为造成成一些波波动。如如诸多项项目的开开发周期期被打乱乱;相当当部分企企业的资资金链普普遍绷紧紧,甚至至出现断断裂,产产生新的的烂尾楼楼;因交交房期的的推迟而
14、而导致法法律纠纷纷的上升升;整个个行业和和市场状状态有可可能因此此衰退,滑坡等等。有鉴于此此,中央央有关部部门已明明确表态态,不再再加大调调控力度度,使这这次调控控已开始始进入缓缓冲期。但同时时,我们们必须清清醒地认认识到,新一轮轮的市场场洗牌已已经开始始,调控控的后续续影响仍仍将持续续。因为为,个案案销售的的冷热不不均、区区域均价价的涨跌跌不一已已经出现现。市场场竞争将将进一步步加剧。象去年年那样,无论楼楼盘好坏坏,全都都热销的的场面,已销声声匿迹。个案的的成交量量、成交交速度已已普遍下下降。如如下图所所示。上上海122个主要要房地产产区域的的个案预预售成交交量,已已有7个个区出现现程度不不
15、同的下下降,超超过半数数。03年112月与与04年年6月上上海各区区预售排排名前110位的的成交量量对比1.5、市场预预测后市供应应放慢,楼市出出现盘整整 由于金金融紧缩缩,开发发周期拉拉长,以以及新开开工面积积的减少少等一系系列因素素的影响响,后市市的供应应速度与与供应量量,都会会有所下下降。尤尤其是今今明两年年,新上上市楼盘盘将会明明显减少少。 与之同同时,需需求也会会因为房房价的持持续上涨涨,高位位运行,而受到到明显抑抑制。价价格本身身就是调调节消费费需求和和投资需需求的杠杠杆。当当价格涨涨到一定定程度,必然会会抑制需需求;而而正是价价格跌到到一定程程度,则则又会刺刺激需求求。如今今上海
16、,正处于于价格高高涨开始始抑制需需求的阶阶段。现现在楼盘盘的销售售速度和和销售量量已开始始普遍下下降就是是个佐证证。此外,由由于调控控影响,中小企企业的资资金链普普遍绷紧紧。在此此情况下下,部分分企业便便会为了了加速现现金流量量,而不不得不降降价销售售,以求求维持正正常运转转。上述两方方面因素素的共同同作用,便会使使楼市出出现涨跌跌不一的的盘整格格局。这这一现象象现在已已开始初初露端倪倪。(详详见下图图)20044年6月月上海各各区预售售成交均均价涨跌跌率一览览未来一年年内,供供需两方方面的增增长,都都会有所所放缓。后市发发展如何何,一方方面取决决市场本本身的调调节机制制,一方方面取决决于政府
17、府的干预预行为。从中长期期来看,上海楼楼市将稳稳中有升升,持续续增长。但从中中短期来来看,阶阶段性的的回落调调整,小小幅波动动,是在在所难免免的,对对此应有有充分的的认识。第二部分分 上上海别墅墅市场环环境分析析一、上海海别墅市市场状况况分析1、发展展沿革及及分布区区域1.1发发展形成成从近100年上海海别墅市市场的发发展来看看,上海海别墅市市场有三三次热潮潮。第一次热热潮是220世纪纪90年年代的开开发热,当时集集中在虹虹桥的大大批外销销花园别别墅群掀掀起了上上海别墅墅市场的的第一次次浪潮,然而这这时的别别墅市场场价高而而品质一一般,客客源也仅仅限于外外籍投资资客及外外企驻沪沪人员,随后受受
18、亚洲金金融危机机及土地地批租收收缩等因因素影响响,第一一波浪潮潮在966、977年偃旗旗息鼓;第二次热热潮是220世纪纪90年年代中后后期少量量别墅成成功开发发形成的的,19998年年下半年年始,随随着地铁铁1号线线的通车车运营,上海西西南迅速速掀起内内销别墅墅的开发发热潮。以排屋屋、联体体别墅等等经济型型别墅为为主体的的别墅消消费市场场在19998年年下半年年至19999年年下半年年创造了了良好的的市场销销售业绩绩,形成成了上海海别墅市市场的第第二次浪浪潮;第三次热热潮是在在世纪之之交时开开始的,这次热热潮从开开发规模模、持续续时间等等方面都都比前两两次大的的多。220011年8月月1日上上
19、海内外外销住宅宅市场的的并轨正正式出台台;以及及富裕阶阶层(特特别是中中产阶层层)的迅迅速庞大大等因素素影响,内销外外销别墅墅类物业业的价格格明显回回落,上上海别墅墅类物业业出现客客源和产产品的某某些根本本性的变变化。排排屋、双双拼别墅墅、双复复式公寓寓以及 “里弄弄式住宅宅”和“新独院院住宅”等别墅墅衍生产产品纷纷纷现身市市场,并并受到市市场追捧捧,别墅墅概念逐逐渐“异异化”,独立住住宅不再再是一种种奢侈品品。随着着上海市市政道路路的立体体化、市市区概念念的扩延延,私家家车的普普及化,别墅类类独院住住宅成为为上海富富有的中中产阶层层置业安安家的新新选择,上海别别墅市场场走向新新起点的的开始。
20、1.2 分布区区域20033年上海海别墅项项目区域域分布20033年初,上海海别墅格格局开始始发生重重大转变变。长宁宁等中心心城区由由于别墅墅向郊外外的发展展而完全全淡出别别墅市场场,新盘盘供应减减少,在在售别墅墅楼盘也也基本售售罄。与与此同时时,南汇汇别墅迅迅速登台台亮相,与浦东东新区别别墅一起起形成东东部区块块。因此此目前上上海的别别墅主要要分布在在浦东、松江、闵行、青浦、南汇几几大区域域。九亭板块佘山板块泗泾板块新桥板块周康板块航头板块赵巷板块徐泾板块华漕板块大学城板块淀山湖板块沪闵-颛桥板块碧云、金桥、曹路板块龙东大道张江板块2、各区区域的发发展特征征将各大别别墅区域域按各自自特征分分
21、类,主主要有自自然资源源和社会会资源,以中心心城镇或或主要干干道为依依托形成成了一个个个各具具特色的的别墅板板块。表:上海海别墅市市场区域域板块分分布区域板块景观资源源及规划划利好依托城镇镇或主干干道代表项目目举例闵行华漕板块块无华漕镇,外环线线西郊庄园园沪闵颛颛桥板块块鑫都新干干线别墅墅区颛桥镇,沪闵路路合生城邦邦松江泗泾板块块佘山风景景区,水水系丰富富泗泾镇、沪松公公路佘山银湖湖别墅佘山板块块佘山风景景区佘山镇,沪青平平公路佘山高尔尔夫别墅墅大学城板板块松江大学学城,轨轨道交通通松江镇,莘庄立立交桥、沪杭高高速浪琴水岸岸新桥板块块轨道交通通新桥镇、莘庄立立交桥、沪杭高高速绿洲比华华利花园园
22、九亭板块块水系丰富富九亭镇、沪松公公路爱伦坡艺艺墅青浦徐泾板块块捷克小镇镇徐泾镇、沪青平平公路银涛高尔尔夫赵巷板块块无赵巷镇、沪青平平公路中海翡翠翠湖岸淀山湖板板块淀山湖,朱家角角景区朱家角镇镇、沪青青平公路路绿洲江南南园浦东龙东大道道张江板板块 张江高高科技园园区、地地铁二号号线延伸伸,中环环张江汤臣高尔尔夫碧云金金桥曹路板板块碧云国际际社区,金桥进进出口加加工区碧云、金金桥、曹曹路镇,杨高路路世茂湖滨滨花园南汇周康板块块水系丰富富周浦镇、康桥镇镇,A220外环环线康桥半岛岛航头板块块浦东国际际机场航头镇、杨高南南路延伸伸段绿洲千岛岛别墅 浦东东世博会的的申办成成功,国国际机场场的东移移以及
23、良良好的生生态环境境,越来来越多成成熟的市市政配套套设施及及不断完完善的交交通体系系成为上上海最具具潜力的的区域之之一。虽虽然目前前浦东别别墅分布布相对零零散,但但经过多多年的发发展已初初步形成成区域板板块集聚聚之势。浦东的的别墅基基本以高高档别墅墅为主,为成功功人士打打造,适适用于投投资、居居住、租租赁等不不同需求求。 青浦浦青浦是上上海西郊郊自然环环境较好好的区域域,作为为上海的的高档居居住区之之一老虹桥桥区域及及沪青平平公路沿沿线别墅墅区的延延伸,是是上海的的西大门门和后花花园,沪沪青平公公路及3318国国道将青青浦新城城、朱家家角及徐徐泾镇串串连起来来,别墅墅沿着沪沪青平公公路一线线向
24、西横横向、向向南北纵纵深发展展。 松江江松江别墅墅近两年年来发展展十分迅迅猛,由由原来的的经济型型与高档档别墅共共存过渡渡到目前前以中高高档别墅墅市场为为主导的的局面,部分板板块成为为高端别别墅的主主要集中中地之一一。形成成新城、新桥、佘山、泗泾及及九亭等等重点别别墅区域域,并各各成特色色。松江江新城以以大学城城市为依依托,借借助一城城九镇规规划中唯唯一重点点新城的的规划启启动。而而九亭是是松江别别墅发展展较早的的区块,以涞亭亭南路最最为集中中,已成成规模和和氛围。新桥区区域的别别墅相对对较为集集中,近近期发展展迅速,相对来来说是上上海中档档和经济济型别墅墅最为集集中的一一块。佘佘山从来来都是
25、人人们关注注的一个个高档别别墅区域域,其依依托上海海独一无无二的佘佘山风景景区的自自然资源源,使得得该区域域成为上上海乃至至全国的的顶级别别墅区。 闵行行闵行别墅墅在上海海的发展展相对是是比较早早的,分分布比较较集中在在虹桥镇镇区域、沿顾戴戴路一线线及周围围漕宝路路、七莘莘路等。随近期期闵行别别墅向纵纵深方向向发展,马桥板板块、华华漕板块块,沪闵闵颛桥板板块成为为别墅发发展的新新热点板板块。由由于缺乏乏自然资资源,又又缺乏重重大的规规划的利利好,闵闵行区走走中低端端别墅路路线,开开发以联联体别墅墅为主,被大众众所接受受。 南汇汇南汇是220033年初形形成其独独特的区区域特征征,奠定定了在上上
26、海别墅墅市场的的独立地地位,不不再只做做浦东别别墅的纵纵深发展展或是延延伸。目目前南汇汇别墅主主要集中中在康桥桥及南六六公路一一带,其其中康桥桥别墅为为重中之之重,主主要的几几个较大大别墅均均分布在在此。航航头、周周浦也有有零星别别墅楼盘盘分布。南汇板块块起步虽虽晚,但但势头迅迅猛。南南汇有着着多条重重要公路路和浦东东国际机机场,交交通便利利,加上上大东郊郊得天独独厚的自自然环境境,康桥桥、航头头等区域域蓄势待待发,成为未来来别墅发发展的热热土,为为众多业业内人士士及别墅墅开发商商、投资商所所看好。3、别墅墅市场情情况3.1上上海别墅墅供求状状况分析析20033年底上上海约有有别墅建建筑面积积
27、10000余万万平方米米,约3340000套左左右。其其中033年容积积率0.5-00.7的的出让土土地面积积为599.733万平方方米,建建筑面积积约300万平方方米、110700套左右右占011-033年三年年总供应应量的五五分之一一,别墅墅土地供供应量成成明显减减少趋势势。从上海别别墅购买买人群,基本是是本地居居民、内内地其他他地区买买家和境境外人士士三分天天下。近近三年上上海每年年成交约约70000-880000套、约约2000-2440万平平方米计计算,而而年供应应量在11万套左左右,003年上上海约有有1.11万套别别墅上市市供应,每年约约有30000-40000套余余量,如如无后
28、续续别墅推推出,消消化这些些别墅还还需要55年左右右的时间间。因此,上上海市的的别墅市市场供应应量从目目前看是是充足的的,但受受到政策策影响,开发进进度放缓缓以及消消费被压压缩,估估计消化化的时间间会延长长。近几年,上海别别墅市场场供应充充足,西西南四板板块和浦浦东板块块占据半半壁江山山自19999年来来,上海海别墅的的供应量量呈逐年年上升之之势,开开发供应应量非常常充足。20033年上海海市别墅墅上市供供应量3359.6万平平方米(占地面面积10058.3万平平方米),主要要集中在在松江、闵行、青浦、浦东、南汇区区域,其其中,松松江占333.222%,闵行占占16.48%,浦东东占155.8
29、22%、南南汇占114.777%、青浦占占10.83%,其他他地区共共占8.88%。图311 220033年别墅墅供应量量分析 20044年各区区域市场场在售及及即将上上市的别别墅项目目共1110个,主要集集中于松松江(225个)、浦东东(200个)、闵行(18个个)、青青浦(112个)和南汇汇(122个)。图322 220044在售及及即将上上市的别别墅项目目板块分分布3.2 成交价价格状况况别墅市场场自19999年年回暖以以来,一一大批特特色鲜明明的高端端别墅开开盘或启启动,拉拉高了别别墅的均均价,外外加高端端楼盘的的消化周周期长、消化速速度慢,将拉升升下一年年的价格格指数,从20003年
30、年别墅价价格看,总体上上呈现上上涨的趋趋势,开盘价价在1000000元/平平方米以以上的别别墅项目目共计228个,占到新新开别墅墅总量的的34%;按别别墅一般般都在3300平平方米以以上来计计算,这这部分别别墅的总总价应当当高于3300万万元。从各区域域的价格格水平来来看,闵闵行、松松江、浦浦东三地地的别墅墅价格较较低,经经济型别别墅所占占的份量量也较重重。原因因是闵行行、松江江、浦东东三地都都有相对对较大规规模的居居民传统统旧区,除松江江佘山别别墅区外外,可供供大型别别墅整体体规划的的土地也也较少,因此影影响到了了别墅的的高贵性性,故其其向经济济型、居居家型的的方向发发展。相相对而言言,南汇
31、汇、青浦浦的土地地可塑性性强,先先天水脉脉条件好好,适于于建造高高品质别别墅;目目前高于于万元的的均价显显示该处处的普遍遍开发模模式和营营销思路路,那就就是走个个性化、高档路路线。图333 20003年主主要区域域别墅均均价情况况 (单单位:元元/平方方米)单价来看看,20003年年上海别别墅单价价在50000元元以下及及150000以以上所占占的比例例相对较较小,各各占约总总体的88.366%和88.422%。单单价在550000-80000元元及80000-150000元元区间的的分别占占40.58%和422.644%,可可见在550000-80000元元区间别别墅分布布密度最最高,竞竞争
32、也相相对激烈烈。但从套数数单价层层次分析析,由于于高价位位的别墅墅相应的的套面积积也较大大,所以以套数单单价比例例80000-1150000元及及大于1150000元的的比例相相应会有有所降低低,分别别为388.233%和66.355%,不不同单价价区间的的套均面面积分别别为:单单价50000元元以下的的套均面面积2557.88平米,单价在在50000-880000元区间间套均面面积2339.99平米,单价在在80000-1150000元区区间套均均面积3306.6平米米,单价价大于1150000元区区间套均均面积3364.5平米米。图344 20003年年别墅项项目不同同单价区区间单套套平均
33、面面积从总价来来看,220033年上海海别墅总总价小于于1500万元及及大于5500万万元的产产品所占占比例仅仅占总体体的111.255%和114.115%,总价在在1500-2550万元元及2550-5500万万元区间间的分别别占322.777%、441.883%。图355 220033年上海海别墅总价价分布情情况 3.3 需求状状况在供应增增长的情情况下,上海别别墅市场场需求也也异常旺旺盛,需需求范围围扩大 随着经济济的发展展,宏观观经济及及投资环环境良性性运转,城市居居民可支支配收入入提高,大量外外来高收收入人群群涌入,外加居居民居住住观念的的升级,大大地地加大了了上海别别墅的需需求。另
34、另外,市市区中高高档公寓寓房价大大幅上涨涨的压力力,城市市交通立立体网络络的完善善也刺激激了别墅墅需求放放量。以以往以外外地人、港澳台台人为别别墅购买买者的情情况有所所改观,本地居居民对别别墅的需需求热情情大增,别墅市市场需求求市场范范围扩大大。各板块客客户源差差异性较较为明显显由于别墅墅市场各各板块产产品品质质的不同同,各板板块购买买人群也也各有不不同。九九亭板块块内别墅墅项目走走平民化化路线,经济类类别墅成成为其不不可或缺缺的产品品,主要要面对的的是上海海籍客户户或早已已在上海海落户的的内地人人。以中中档产品品为主的的青浦别别墅主要要销售对对象为国国内实力力人士,而一些些高档别别墅的客客户
35、群则则以外籍籍、海归归人士等等为主。总体而言言,上海海别墅市市场将持持续供大大于求的的供求态态势,未未来供应应结构性性矛盾将将凸显就现在的的市场情情况来看看,整体体别墅市市场处于于供大于于求的局局面。据据测算,上海每每年的别别墅需求求量一般般在1550-2200万万平方米米,最多多不会超超过上海海房地产产市场需需求的110%。同时,由于别别墅项目目总价相相对较高高,竞争争激烈,销售周周期普遍遍较长。到20002年年底,上上海全年年上市总总量约5540万万平方米米,保有有量约8850万万平方米米。虽然然20003年33月国土土资源部部颁布实实施了“停止别别墅类用用地的供供应”政策,但由于于目前别
36、别墅保有有量和未未来供给给还需要要一定时时间进行行消化,故在11-2年年内别墅墅供应不不会出现现断档。20004年上上海别墅墅市场将将还会保保持在一一个供应应量不减减,价格格相对较较高,由由于高价价盘销售售的时间间较长,在一定定程度上上甚至还还会小幅幅拉升市市场均价价。在房地产产持续景景气的大大环境下下,加上上土地的的稀缺性性,引发发的追求求高价的的开发别别墅问题题就愈加加突显。地段稍稍好的独独立别墅墅,单价价更是高高不可攀攀。而且且随着对对于别墅墅面积奢奢华的追追求,总总价在5500万万以元以以上的别别墅也纷纷纷亮相相。调查查发现,上海地地区911.5%的潜在在消费者者所希望望购买的的别墅是
37、是总价在在250万元元以下。别墅项项目追求求高端化化的倾向向,势必必导致市市场供应应结构的的逐步失失衡。所所以,经经济型别别墅的供供应将受受到更大大的欢迎迎。3.4价价格分布布20044年至今今(7月月)申城城低密度度别墅类类住宅平平均价格格仍然保保持了上上涨的势势头,但但是上涨涨幅度呈呈下降趋趋势。无无论从建建筑面积积还是套套数上看看,单价价在80000元元1550000元/平平方米的的中档别别墅所占占比例665,仍然是是市场主主流。别墅总价价往年形形成的两两头小、中间粗粗的纺锤锤形格局局在今年年上半年年略有改改变。统统计显示示,去年年全年上上海约有有1.11万套别别墅上市市供应,总价小小于
38、1550万元元和大于于5000万元的的所占比比例分别别仅一成成多,但但今年总总价1550万元元以下的的别墅比比例上升升至255,5500万万元以上上的别墅墅所占比比例达到到了166。但但即便是是这样,单套总总价在1150万万元至2250万万元的别别墅所占占比例分分别为335。图366 220044年上海别墅墅总价分分布情况况(单位位:万元元) 3.5未未来预期期:短期期看稳,长期看看涨 别墅价格格在未来来几年时时里仍会会呈稳步步上升趋趋势。受别墅需需求的强强有力支支撑以及及土地供供应的受受限,虽虽然有银银行通过过加大住住宅首付付款比例例等别墅墅需求的的抑制因因素,但但预计别别墅价格格在未来来几
39、年里里仍会呈呈稳步上上升趋势势。别墅墅市场及及消费者者也渐趋趋成熟,但别墅墅的热潮潮方兴未未艾,中中高档别别墅供应应热潮继继续维持持。最近近国土资资源部出出台的关关于限制制别墅型型土地供供应的政政策必然然使未来来别墅供供应受限限。加上别别墅居住住观念的的变化,使居住住者更追追求别墅墅周边的的环境及及舒适,而不仅仅仅是形形态和超超大面积积,从而而未来别别墅开发发的容积积率也会会不断下下降,进进一步拔拔高别墅墅单价。经济型及及高端别别墅需求求旺盛,中端别别墅市场场竞争会会更加激激烈。上海本地地客户需需求的放放量将对对经济型型别墅是是利好因因素,而而部分追追求享受受的外来来和本地地超高收收入者也也将
40、给为为数不多多的高端端别墅带带来旺盛盛需求。竞争相相对激烈烈的将是是供给量量不少的的中端别别墅市场场。 从别墅未未来发展展区域来来看,松松江最为为看好。而松江目目前已发发展成为为别墅的的一个热热点区域域,凭借借其优美美的环境境及良好好的地域域优势(佘山风风景区)以及松松江大学学城及松松江开发发区推动动,也有有较大发发展潜力力。3.6别别墅相关关政策国家房地地产政策策环境对对别墅市市场的影影响限制对高高档住宅宅(别墅墅、高档档公寓)的个人人贷款额额度,别别墅贷款款额70%房价提高第二二套贷款款商品住住宅的首首付标准准月还款额额50%月收入入开发商开开发的项项目自有有资金35%项目总总投资额额开发
41、商在在房地产产项目四四证获得得前不得得通过此此项目获获得银行行贷款取消新征征别墅用用地的审审批这些政策策经过近近半年的的消化,在市场场中得到到显现,中房指指数办公公室将上上海别墅墅指数和和中房上上海指数数走势作作了比较较。比较较显示,今年上上半年上上海别墅墅指数平平均每月月涨幅为为0.99,低低于上半半年中房房上海指指数月平平均1.5的的涨幅。说明别别墅价格格受到供供需两方方面资金金的供应应限制,其涨幅幅低于全全市商品品房价格格的涨幅幅,价格格走势处处于平稳稳状态。随着别别墅土地地供应量量减少,20004年上上半年新新上市的的别墅有有所减少少,同时时受到别别墅未来来供应量量有限的的预期效效应,
42、别别墅的价价格仍然然处于上上升态势势,未来来将会稳稳中有升升,去化化速度减减慢。4、细分分市场描描述4.1产产品特征征 水景景上海几乎乎所有的的别墅楼楼盘都有有一定的的水景设设施。根根据水景景的自然然度可分分为天然然水系与与人工造造景。天然水景景的别墅墅楼盘主主要分布布在青浦浦淀山湖湖流域,南汇、松江由由于水系系丰富,一些别别墅顺势势造景。上海天然然湖比较较缺乏,人工湖湖诸如太太平桥绿绿地又不不可能有有很大水水域面积积,因此此水景主主要以人人工水景景为主,各区的的别墅楼楼盘都有有。表:上海海水景别别墅主要要分布分布区域域水景代表楼盘盘淀山湖畔畔淀山湖东方港湾湾金杰、上海威威尼斯花花园南汇天然水
43、系系绿洲千岛岛、枫丹丹白露奉贤杭州湾(海景)阳光海岸岸LACCALAA、海湾湾艺墅、棕榈滩滩别墅青浦天然河道道顺驰蓝湾湾浦东天然河道道金爵别墅墅、东源源丽晶南汇、闵闵行、浦浦东人工开凿凿西郊庄园园、生茂茂养园、世茂湖湖滨山景与与坡地 松松江佘山山是上海海唯一的的山,因因此这一一天然资资源在别别墅开发发中很好好的被利利用,佘佘山附近近的别墅墅均被塑塑造成超超豪华的的高档别别墅群。上海为江江南平原原地带,坡地也也为少见见,目前前的坡地地均为别别墅楼盘盘为塑造造亮点而而人工推推建的。通过分分析发现现,以坡坡地别墅墅作亮点点的楼盘盘出现在在上海别别墅较为为集中的的区域,由于周周边市场场竞争激激烈,而而
44、其项目目自身特特点又相相对缺乏乏,因此此塑造坡坡地为特特色。表:上海海坡地别别墅主要要分布分布区域域楼盘松江泗泾泾 云顶别别墅青浦沪青青平路沿沿线长堤花园园别墅浦东碧云云国际社社区维诗凯亚亚 绿化化率 上上海别墅墅绿化率率的高低低,在区区域分布布来看无无明显的的特点,各区别别墅楼盘盘都能找找出1-2个绿绿化率比比较高的的。主要要看是视视容积率率而定,而别墅墅物业本本身就是是一种亲亲近自然然的居所所,其景景观主要要还是由由外环境境与内环环境的结结合起来来看的。表:上海海高绿化化率别墅墅主要分分布分布区域域绿化率楼盘南汇航头头 71% 生茂养养园 松江泗泾泾70%佘山银湖湖别墅青浦徐泾泾65%大豪
45、山林林别墅南汇康桥桥46.88%康桥半岛岛闵行沪闵闵路50%天籁别墅墅4.2功功能指标标上海别墅墅以往对对于第一一居所与与第二居居所并无无明显的的介定,一是由由别墅类类物业所所处的区区位决定定了它的的功能,如远郊郊别墅。二是别别墅特有有的景观观使具有有一定的的休闲旅旅游性成成为了第第二居所所。表:上海海第二居居所别墅墅主要分分布分布区域域楼盘奉贤海湾湾LACAALA别别墅、棕棕榈滩别别墅、海海湾艺墅墅淀山湖畔畔绿洲江南南园、东东方港湾湾金杰练塘镇太阳岛高高尔夫温温泉别墅墅4.3档档次指标标容积率率上海别墅墅整体容容积率低低,20003年年别墅平平均容积积率0.34,以0.5以下下占599%。除
46、除浦东外外,其他他区域别别墅容积积率多在在0.225-00.355之间。图344 220033年各区区域别墅墅平均容容积率容积率在在0.550.7之间间的别墅墅项目量量在整个个上海市市别墅市市场供应应中仅占占17.1%的的份额,属于较较为稀缺缺的品种种。别墅形形态大面积独独立别墅墅成为整整个别墅墅市场供供应主流流,双拼拼和联体体别墅凭凭借价格格优势受受到市场场的青睐睐在上海,面积大大、总价价高的独独立别墅墅依然是是楼市的的显贵,由于它它能真正正满足别别墅购买买者的梦梦想,因因此它将将在一段段持续的的时间内内成为别别墅市场场主要组组成部分分。相对对于独立立别墅来来说,双双拼、联联体、排排屋、叠叠
47、加式别别墅则因因适中的的价格,成为楼楼市的新新宠。从类型上上看,上上海别墅墅在建筑筑面积上上,独立立别墅约约占611.133%,联联体(包包括双拼拼多联)占299.966%,叠叠加别墅墅最少仅仅8.992%。如果本本项目建建造联体体、叠加加类型,可以适适当填补补市场不不足。图355 220033年上海海上市别别墅物业业形态面面积比重重户型面面积从户型来来看,以以3000-4000平方方米区间间所占比比例最大大,约为为25%,2550-3300平平方米及及2000-2550平方方米区间间的户型型分别比比例分别别为200.166%和220.55%,小小于2000平米米的户型型约占116.665%,
48、4000-5000平米米的占99.599%,大大于5000平米米的占88.088%。20044年以来来开盘和和预告别别墅也都都是以大大面积独独幢别墅墅为主,面积在在3000-4000平方方米以上上,总价价在4000-8800万万元/套套之间,如东部部板块南南汇沪南南路上的的生茂养养园推出出的最大大房型就就达到了了9200平米。第三部分分 松松江房地地产市场场竞争分分析一、松江江别墅市市场分析析1、松江江及其人人文历史史文化底蕴蕴深厚,将使其其发展更更有依托托的根基基松江位于于上海西西南,下下辖四个个街道九九个乡镇镇,总面面积6004.771平方方公里,沪籍人人口499.6万万。松江城厢厢是上海
49、海的四大大历史名名镇之一一,松江江是历史史文化名名城,文文化底蕴蕴深厚,将使其其发展更更有依托托的根基基,古韵韵与现代代交相辉辉映,会会进一步步增强新新城的吸吸引力。松江历史史上历代代名人辈辈出,解解放后,民间艺艺术发扬扬光大,形成了了戏曲、摄影、丝网版版画三大大特色文文化。先先后被命命名为中中国现代代民间绘绘画乡、全国文文化先进进县。松松江是上上海地面面文物最最为丰富富的地区区,有唐唐代的唐唐经幢、宋代的的方塔、元代的的清真寺寺、明代代的照壁壁和清代代的醉白白池等众众多文物物。松江旅游游资源丰丰富作为为上海地地区唯一一的国家家旅游度度假区佘山国国家旅游游度假区区,自然然条件优优越,旅旅游资源
50、源丰富。西北部部的122座山峰峰是上海海唯一的的山林,20000年又又开挖了了水面积积5000亩的人人工湖月湖,山水共共映。佘佘山国家家森林公公园被国国家旅游游局评定定为首批批4A级级景区。车墩影影视乐园园、洞泾泾花桥生生态园林林、九亭亭花卉基基地等景景点200个。2、配套套情况交通配套套便利的交交通带动动了松江江地区经经济的进进一步发发展松江区位位条件优优越,交交通四通通八达,极为畅畅通便捷捷。交通通网络的的发展和和完善,不断加加强了松松江区域域内各发发展板块块的相互互联系,也在时时间和空空间上缩缩短了松松江和上上海中心心城区的的的距离离,同时时也带动动了松江江地区经经济的进进一步发发展。对
51、房地产产开发来来说,交交通网络络的不断断完善,不仅提提供了便便捷的交交通条件件,同时时也为松松江地区区房地产产开发加加速了区区外消费费者导入入速度。主要交通通干线:高速公路路:四条条高速公公路在松松江新城城四周围围合成井井字型快快速交通通网,分分别是沪沪杭高速速公路、同三国国道、沪沪青平高高速公路路及嘉金金高速公公路。主要干道道:133条主要要干道内内引外连连,将松松江区及及松江区区域内各各板块与与上海市市中心区区域紧密密相连。其中松松蒸公路路与本案案毗邻,拓宽后后的松蒸蒸公路将将成为本本案与外外界联系系的主要要道路之之一。铁路:二二条铁路路横穿松松江,一一条是已已有的沪沪杭铁路路;另一一条是
52、规规划中的的沪杭高高速铁路路。其中中沪杭铁铁路距离离本案距距离较近近,但不不会对本本案造成成噪音污污染。轻轨规划划:轨道道交通九九号线(申松线线,规划划R4线线),从从上海徐徐家汇附附近到松松江火车车站,近近期建设设34.04公公里,其其中松江江段为220.66公里,规划设设置车站站约155个,极极大地缩缩短了松松江新城城与市中中心的时时空距离离。松江道路路体系:教育配套套推进教育育体制与与机制的的创新,全面实实施素质质教育,教育现现代化水水平不断断提高。松江大大学城已已有6所所高校共共招收学学生2550000名。全全区有区区辖中专专1所,在校学学生14403人人;中学学33所所,在校校学生2
53、299778人,其中高高中生1109339人;小学114所,在校学学生3002866人;幼幼儿园333所,在园儿儿童1110922人,幼幼儿入园园率900%;职职校2所所,职校校附设点点1个,在校学学生24473人人。医疗配套套至20003年年年末,全全区有各各类医疗疗卫生机机构255个,其其中医院院19所所;卫生生技术人人员27753;拥有病病床32284张张。文化、体体育配套套松江图书书馆建成成了“松江图图书馆网网站”和“松江地地方文献献研究室室”。至220033年末,全区有有影剧院院9座,文化馆馆、站117个;公共图图书馆、站155个。精精心组织织“市民健健身日”、“全民健健身周”系列活
54、活动。全全区新建建2个健健身苑,25个个健身点点,20003年年末止共共有健身身点1334个。成功承承办了全全国汽车车拉力赛赛、全国国女足超超级联赛赛、全国国男足乙乙级联赛赛、国际际少儿游游泳邀请请赛、上上海佘山山“世茂杯杯”国际铁铁人三项项赛等国国内外重重大赛事事。绿化情况况松江全面面推进绿绿化建设设,改善善城市生生态环境境,我区区被评为为全国园园林绿化化先进城城区。220033年新建建绿地面面积1006万平平方米,其中330000平方米米以上绿绿地3块块。已全全面建成成中央公公园一期期、二期期、三期期、思贤贤公园、市民广广场等大大型公共共绿地,城区绿绿化覆盖盖率为443.22%。至至年末,
55、全区已已建成绿绿地面积积6377.211万平方方米。3、松江江别墅市市场特征征目前松江江在销别别墅项目目约在220个左左右。别别墅市场场发展呈呈现两个端点:超豪豪华别墅墅和经济济型别墅墅并存。项目主主要分布布在新闵闵、九亭亭、泗泾泾、佘山山等地。松江是即即闵行之之后的又又一别墅墅热点区区域,目目前在销销别墅项项目约在在20个个左右。20003年上上海市别别墅上市市供应量量3599.6万万平方米米,松江江占333.222%,比例例是全市市最高的的区。220033年松江江别墅项项目平均均容积率率为0.28,别墅成成交均价价为80081元元/平方方米。松江的别别墅市场场发展呈呈现两个端点:超豪豪华别
56、墅墅和经济济型别墅墅并存。而购买买者以自自住为主主,投资资为辅。目前该该区域内内别墅项项目主要要分布在在新闵、九亭、泗泾、佘山等等地,松松江大学学城也有有少量。表:松江江已形成成别墅区区板块分分布与特特征板 块特征档次区域主力力面积(m2)售价(元/mm2)区域容积率主要楼盘盘佘山板块块得天独厚厚的自然然条件,豪华高高档超豪华独立3550-4400140000以上上0.2左左右上海紫园园、佘山山高尔夫夫别墅、佘山月月湖山庄庄九亭板块块与镇上成成熟配套套,离市市中近中档联体:2250左左右双拼:2250-2600独立:3330左左右90000-13300000.4左左右三盛颐景景园、爱爱伦坡艺艺
57、墅、九九洲大唐唐花园、上游会会舍泗泾板块块靠近佘山山板块中高档独立3000-440090000-16600000.3左左右泗泾颐景景园、云云顶别墅墅、佘山山银湖新城板块块注重文化化与大学学城的配配套中低档叠加联排排:200左左右60000左右0.9左左右复地香堤堤苑新桥板块块大型别墅墅板块,以经济济型为特特色中低档双拼、联联排、叠叠加:2200-300060000-900000.6左左右明月清泉泉、雅仕仕轩泗泾板块佘山板块大学城板块九亭板块新桥板块 二、项项目竞争争区域的的市场特特征竞争区域域的选取取:九亭亭区域、泗泾区区域。竞争区域域的市场场说明:本项目目位于洞洞泾区域域。上海别墅墅市场通通
58、过的发发展别墅墅区位档档次已基基本形成成,对洞洞泾而言言,不可可能象佘佘山及淀淀山湖区区域这样样有得天天独厚的的自然资资源,也也不可能能与金桥桥碧云、张江这这样有园园区的高高档客源源需求作作为刚性性支撑。沪青平平公路沿沿线的别别墅区发发展已有有一定成成因与积积淀,客客源有了了相当的的认可度度;而莘莘闵别墅墅区档次次与松江江北块相相比又偏偏低,已已发展成成了相当当规模;松江大大学城别别墅项目目极少,因此这这些区域域都不作作为可比比的研究究区域。洞泾区域域其发展展在一定定时间、一定程程度上还还是要依依赖九亭亭、泗泾泾目前已已形成的的别墅氛氛围的带带动与扩扩延伸。从地理理位置上上看,九九亭、泗泗泾、
59、洞洞泾同为为沪松公公路串起起的三大大重镇,从近年年来看九九亭泗泾的的房产市市场发展展也应证证了别墅墅开发热热潮是由由东往西西逐步兴兴起的。1. 九九亭别墅墅板块的的市场特特征1.1、九亭的的规划特特征九亭镇区区位于沪沪松公路路北侧、嘉金高高速公路路(在建建)东侧侧、沪青青平公路路南侧、涞亭路路西侧。其西北北部是松松江高科科技园区区,西南南部是上上海久富富经济开开发区,东南部部是高优优质农业业园区,现已成成为九亭亭发展第第三产业业的支柱柱。如今今已有志志成企业业、三盛盛发展、上海奥奥林匹克克置业投投资有限限公司等等三十多多家房产产商竞相相开发九九亭。1.2、别墅在在九亭的的发展概概述19999年
60、九亭亭刚作为为住宅开开发热点点崛起时时,原本本大多定定位为经经济型别别墅项目目,20001年年局面开开始有所所变化,墅市场场产品定定位正由由原来的的平民型型中低档档别墅过过渡到中中档别墅墅市场为为主导的的局面,向高的的档次突突破中也也出现了了一批独独栋较高高档的楼楼盘。九九亭地区区楼盘定定位的跨跨越表明明随开发发日益成成熟,区区域市场场的承载载能力也也在提高高。地区内目目前的楼楼盘主要要集中在在涞亭南南路沿线线,已经经开始远远离九亭亭镇中心心,地区区内主要要以别墅墅为主,外加部部分多层层的公寓寓。九亭经过过数年的的开发已已不能算算完全的的郊区了了,附近近的商业业设施比比较全,镇上大大片的公公寓
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