凌峻山东项目合作意向书

1、凌峻山东东项目合合作意向向书目 录第第一部分分销销售前期期策划纲纲要及工工作安排排第一阶阶段：前前期总体体策划一一、市场场调查研研究二、项目产产品提升升策划方方案三、项目全全年营销销策划报报告四、第一阶阶段报告告的提交交第二阶阶段：前前期方案案调整与与开盘前前广告创创意设计计一、 战略略资源整整合集成成服务二二、 项目全全年营销销策划报报告调整整三、项项目VII系统的的设计四四、项目目开盘广广告作品品集五、凌峻驻驻场人员员进驻现现场第三三阶段：销售现现场与销销售部建建立一、开盘执执行方案案及销售售现场包包装建议议二、销销售部组组建与培培训工作作第四阶阶段：开开盘工作作计划一一、 综合评评估及战

2、战术调整整二、 开盘盘执行方方案细则则三、 公关关活动的的准备四四、 开盘活活动的准准备五、 销销售道具具的准备备第五阶阶段：开开盘后月月度服务务工作流流程及内内容第二二部分收费费标准前前 言凌凌峻（中中国）房房地产策策划推广广机构有有幸能接接触万佳佳地产在在邹城的的项目，通过与与贵公司司的初次次了解，我司感感觉到，贵司是是一间处处于成长长期、实实力型的的公司，且综合合素质很很强的公公司。我我司也对对贵项目目很感兴兴趣，亦亦非常有有信心，能够希希望能通通过前期期双方的的沟通了了解，进进而能为为贵公司司项目提提供综合合专业的的一流服服务。凌凌峻机构构是国内内最著名名的房地地产营销销策划代代理机构

3、构之一，顺应凌凌峻全国国性发展展战略的的指导，于20000年年底开始始进入山山东市场场，已在在山东112个城城市服务务30余余个房地地产项目目，涉及及济南、青岛、淄博、烟台、济宁、泰安、威海、东营等等地。凌凌峻能有有幸接触触到万佳佳地产的的邹城项项目，是是一次机机会，亦亦是一次次挑战，凌峻愿愿以多年年的房地地产全程程营销策策划、销销售管理理策划经经验和丰丰富的广广告知识识，以专专业敬业业的态度度和精神神，投入入项目的的全程策策划推广广工作。为进一一步加强强双方的的沟通了了解，在在此凌峻峻机构就就项目推推广所提提供的服服务范围围作详尽尽的介绍绍，同时时附上全全程策划划工作纲纲要及安安排，以以此谋

4、求求双方合合作的共共识和可可能。凌凌峻的宗宗旨就是是为贵司司积极的的寻求最最佳的赢赢利模式式与开发发战略，为项目目的开发发、营销销、推广广、销售售提供一一个策略略性的安安排，促促进相关关工作能能够有节节奏、有有计划地地开展。一方面面为发展展商最大大化规避避市场风风险，另另一方面面则保证证合理利利润的实实现，力力争将本本项目实实现经济济效益、品牌效效益与社社会效益益“三赢赢”的终终极目标标。第一一部分 销售前前期策划划纲要及及工作安安排第一一阶段：前期总总体策划划项目的的第一阶阶段工作作是指凌凌峻机构构与万佳佳地产建建立合作作关系后后，开始始全面介介入以开开盘前期期策划工工作。本本阶段工工作内容

5、容提交时时间是完完成专项项市场调调查研究究工作后后30个个工作日日内。主主要内容容包括：n 项目市市场专项项研究工工作n 项目目产品提提升策划划方案nn 项项目全年年营销策策划报告告n 第一阶阶段方案案提交工工作一：项目的的专项市市场研究究工作项项目的市市场调查查工作是是最为关关键一个个环节。通过对对项目环环境的综综合考察察和市场场调研分分析，以以项目为为核心，针对当当前的经经济环境境，当地地的住宅宅/商业业物业市市场的供供求状况况，项目目所在区区域同类类物业的的现状及及客户的的购买行行为进行行调研；分析进进行项目目的SWWTO分分析为项项目制定定合理的的产品开开发调整整策略和和营销策策略。本

6、本次市场场专项研研究的主主要内容容为住宅宅/商业业物业。一、邹邹城区域域项目市市场专项项研究主主要内容容一）邹邹城区域域宏观市市场调查查1、邹邹城区域域经济环环境分析析 人口、面积、国民生生产总值值、生活活水平、购买力力、经济济发展速速度2、邹城区区域整体体住宅项项目市场场调查施施工面积积、供求求走势、价格走走势、配配套设施施、付款款方式、户型比比例3、项目所所在地块块在城市市发展中中的地位位、现状状及前景景4、项项目区域域位置分分析5、未来城城市发展展方向及及项目区区域地位位调查66、邹城城区域住住宅/商商业市场场宏观调调查：市市场分布布、未来来规划、项目规规模及销销售状况况等二）区域竞竞争

7、项目目调查11、项目目所在区区主要的的竞争项项目n 区域域、占地地面积、建筑面面积、容容积率、户型比比例、价价格、工工程进度度、销售售率、物物业管理理、配套套设施、现场包包装、媒媒体选择择。2、邹城区区域住宅宅/商业业竞争格格局及竞竞争对手手调查分分析（开开发规模模、供求求比例、产品特特点、发发展趋势势等）三三）项目目地块调调查1、地块规规模、地地理位置置、地貌貌特点。2、地地块基础础设施及及交通条条件。33、地块块区域住住宅项目目开发的的特点。4、周周边配套套设施。四）目目标消费费群分析析1. 邹城城区域住住宅/商商业消费费力情况况的分析析和研究究2. 邹城城区域住住宅/商商业购房房群的购购

8、买习惯惯与消费费观念二二、市场场调查方方式一）深度访访谈1、 走访访目标消消费群采采用座谈谈形式，针对目目标客户户的消费费心态、生活形形态、居居住习惯惯等方面面进行双双向的沟沟通、交交流，提提纯出对对项目的的深度认认识和理理解，为为项目产产品策略略的制定定提供可可参考依依据。22、 走走访政府府主管部部门凌峻峻机构市市场调查查人员与与当地主主管房地地产部门门进行座座谈，就就邹城新新城区规规划发展展、区域域的住宅宅/商业业发展现现状与发发展趋势势进行沟沟通与交交流，能能够更全全面了解解邹城区区域房地地产市场场发展现现状与趋趋势的把把握。33、 与与万佳地地产相关关职能部部门负责责人凌峻峻机构与与

9、万佳地地产相关关职能部部门负责责人进行行深度访访谈，就就当地市市场以及及项目在在当地市市场所处处于的位位置情况况进行沟沟通。同同时，对对项目的的发展情情况进行行详尽沟沟通。三三、市场场调研报报告撰写写与提交交通过邹邹城区域域住宅物物业市场场的总体体供求情情况和项项目的区区域性供供求情况况的调查查，同时时展开了了对确定定目标消消费群的的调查，了解目目标消费费群的分分布及消消费心理理，消费费特征，进行整整合地分分析、判判断邹城城区域市市场未来来355年内的的趋势走走向，从从而为项项目的市市场定位位、规划划等提供供依据和和指导性性意见。市场场专项研研究报告告主要要内容：1. 邹城城区域宏宏观市场场调

10、查22. 区域地地块价值值分析33. 大型项项目、畅畅销项目目调查44. 项目用用地周边边环境分分析5. 目目标消费费群分析析6. 邹城城区域住住宅项目目竞争格格局及主主要竞争争对手、潜在竞竞争对手手分析77. 邹城区区域住宅宅物业发发展前景景分析工工作二、产品策策划方案案内容任任何房地地产营销销，到最最后都要要回到产产品与消消费者的的直接对对话上来来。因此此，好的的产品才才是最具具有市场场说服力力的。正正是因为为产品是是依赖于于市场而而生存的的，那么么，在确确定了整整体的开开发战略略后，如如何把大大的理念念灌输到到实际的的操作中中，才是是一个专专业公司司的负责责任的专专业精神神体现。项目目产

11、品策策划方案案内容容提要：1. 项目目开发理理念的理理解和提提炼2. 项项目主力力消费群群的范畴畴3. 项目目市场定定位的确确定4. 项项目整体体开发步步骤的确确立5. 住住宅部分分户型、景观、配套等等建议66. 商业部部分主题题7. 商业业部分业业态构成成8. 商业业部分业业态构成成与工作作进度99. 销售现现场的建建设100. 产品专专项研究究工作三三、项目目营销及及推广报报告凌峻峻机构在在项目前前期市场场调查和和项目营营销战略略与产品品策划的的基础上上，对项项目的销销售进行行综合考考虑与设设计。主主要包括括整体项项目的价价格策略略、销售售策略、传播策策略、媒媒体策略略、销售售管理、传播费

12、费用预算算等方面面的内容容。并就就上述主主要内容容做出初初步判断断，确立立未来项项目营销销推广的的行动方方案，使使得各项项营销推推广事项项能够有有计划、分步骤骤地实施施。项项目营销销及推广广策划报报告内内容提要要：1. 销销售目标标2. 推售售原则33. 价格策策略4. 单单位推售售策略55. 销售部部署策略略6. 销售售网络策策略7. 传传播策略略8. 营销销阶段划划分9. 各各阶段策策略与具具体执行行10. 推推广费用用以及分分配策略略工作四四、第一一阶段报报告提交交第一阶阶段报告告的提交交，凌峻峻机构将将安排副副总经理理、项目目总监、项目经经理等三三人到济济宁直接接提案，与万佳佳地产邹邹

13、城项目目负责人人就提交交的方案案进行详详尽沟通通。凌峻峻机构提提交第一一阶段方方案后的的5个工工作日内内，万佳佳地产就就凌峻机机构提交交的报告告进行明明确回复复，方便便双方进进行下阶阶段工作作更好开开展。第第二阶段段：前期期方案调调整与开开盘前广广告创意意设计第第二阶段段是指凌凌峻机构构提交第第一阶段段报告并并得到贵贵司项目目组的明明确回复复后，凌凌峻机构构着手进进行前期期方案的的调整、修改。同时，凌峻机机构将充充分利用用本身的的广告创创意设计计资源优优势，为为项目提提供形象象视觉设设计与广广告创意意。此外外，凌峻峻机构专专案小组组进行项项目年度度的营销销计划的的制定。完成本本阶段的的工作时时

14、间原则则上不超超过300个工作作日。本本阶段的的主要工工作内容容为：nn 战战略资源源整合集集成服务务n 项目全全年营销销策划报报告调整整n 项目VVI系统统手册nn 项项目开盘盘广告作作品集nn 凌凌峻驻场场人员进进驻现场场工作一一： 战战略资源源整合集集成服务务房地产产竞争，很大程程度上是是资源的的竞争。我司相相信，房房地产避避免风险险的最佳佳方法就就是选择择与最优优秀的专专业公司司进行合合作。如如果凌峻峻有幸作作为本项项目整体体推进的的中坚力力量，我我们将根根据项目目所处的的各个专专业领域域，协助助开发商商选择和和推荐各各类专业业公司，在实际际操作中中由开发发商与“凌峻”共同组组成主控控

15、中心,对项目目进行具具体的执执行和监监控，确确保推进进的整体体性和协协调性。一、专专业平台台搭建凌凌峻将凭凭借多年年的地产产运作经经验和庞庞大的业业内外资资源网络络，为开开发商度度身组建建最合理理而最高高效的专专业工作作团队，确保项项目运作作的专业业化和高高效化。 核心心专业公公司规划划公司、建筑设设计公司司、环境境设计公公司 其它它专业公公司室内内设计装装饰工程程公司、效果图图绘制公公司、公公关及礼礼仪公司司、模型型制作公公司、物物业管理理公司、智能化化设计安安装公司司、展示示系统设设计制作作公司、环境设设计工程程公司专家团团队等11、总规规划顾问问：提供供最符合合本项目目规划宗宗旨的业业界

16、专家家选择22、专家家顾问团团：规划划、建筑筑、环境境、设计计 所有资资源选择择均以提提升综合合性价比比为原则则。房地地产运营营中的资资源整合合是一项项高度专专业化的的工作。凌峻将将发挥整整合资源源的经验验，协助助开发商商建立起起一套完完整的资资源整合合管理体体系，使使资源整整合集成成系统下下的各项项资源能能够发挥挥出最大大的效能能。二、战略资资源运营营招标：参与招招标对象象的确定定、招标标流程的的确定、招标信信息发布布、招标标实施与与跟进评评审：协协助组建建评审委委员会和和制定评评审标准准、评审审过程监监控、评评审结果果公布监监控：随随时督促促各设计计公司、制作公公司及工工程公司司等，保保证

17、出品品的时间间与质量量协调：协调各各合作公公司之间间及各公公司与开开发商之之间的关关系，提提高工作作实效工工作二： 项目目整体VVI系统统设计凌凌峻机构构与发展展商进行行充分沟沟通并对对邹城项项目进行行充分了了解后，凌峻广广告公司司针对项项目情况况，开展展项目的的整体VVI系统统的设计计创作工工作。项项目VII识别手手册的目目的就是是将项目目每个信信息传达达的设计计要素，以阐明明正确的的图解来来说明“视觉识识别系统统”的整整体设计计概念，作为所所有设计计的最高高指标，将之加加以管理理、整合合，以达达成统一一设计的的目的。视觉识识别手册册内容明明细：nn 项项目总案案名n 基础础部分11. 标志

18、概概念2. 标标志的组组成要素素及制作作规范33. 标志的的组合规规范4. 标标志的用用色规范范5. 标志志的辅助助形式66. 标志的的禁用组组合规范范7. 规范范字体nn 办办公系统统1、项项目信封封、信纸纸、传真真纸等设设计规范范2、项项目名片片、工作作牌等设设计规范范n 公关系系统1. 礼礼品袋的的设计规规范2. 请请柬、邀邀请函的的应用规规范n 广告告系统11. 户外广广告牌（横版、竖版）应用规规范2. 报报纸广告告（横版版、竖版版）应用用规范33. 影视广广告标版版应用规规范4. 道道旗的设设计规范范n 展示系系统1、展示板板的应用用规范22、公司司形象宣宣传活动动的主题题背景板板应

19、用规规范工作作三：首首度公开开发售广广告稿设设计工作作凌峻机机构与万万佳地产产就项目目的VII系统详详尽沟通通后，凌凌峻广告告公司主主创人员员开展项项目销售售资料与与宣传资资料的设设计与首首度公开开发售的的部分报报纸广告告创意设设计工作作。部分分工作量量较大的的销售资资料，比比如：项项目楼书书则需要要一个较较长的工工作时间间，一般般设计完完稿的时时间不超超过300个工作作日开盘盘前广告告稿明细细：1、销售现现场包装装设计（展板、道旗、广告牌牌、指示示牌等）2、各各类销售售资料的的设计（包括：楼书、海报等等）3、项目开开盘的系系列报纸纸广告44、户外外广告创创意（路路牌、车车身、灯灯箱、指指示牌

20、等等）工作作四：凌凌峻机构构驻场人人员进驻驻现场工工作凌峻峻机构进进行第二二阶段报报告进行行提交并并与万佳佳地产进进行沟通通后，双双方对项项目开盘盘前工作作进行明明确。在在项目正正式开盘盘前三个个月，凌凌峻机构构将派驻驻2名同同事进驻驻现场，正式开开展工作作。凌峻机构构驻场同同事工作作职责说说明：一一）项目目经理：1、履履历要求求：n 具有有房地产产工作至至少5年年以上，在凌峻峻服务至至少3年年以上；n 具有独独立操作作大型项项目营销销环节整整体协调调的能力力；n 熟悉悉房地产产营销、策划运运作，能能够独立立制定、撰写、监控营营销活动动方案及及实施；n 良好的的语言沟沟通能力力以及文文字表达达

21、能力；2、工工作职责责：n 与项项目负责责人进行行对接与与沟通，协调项项目营销销工作的的整体推推进；nn 跟跟进本项项目的发发展以及及营销策策划，主主持每周周的例会会与不定定期的沟沟通，并并以文字字传真回回凌峻广广州总部部项目总总监；nn 全全面负责责项目的的广告设设计、宣宣传资料料设计修修改、调调整的沟沟通工作作，并对对宣传资资料设计计、印刷刷进度进进行监控控；n 协助助现场销销售主管管形成每每周、每每月的报报表传真真回广州州凌峻总总部总监监室；nn 协协助项目目完成项项目发展展建议并并完成每每个阶段段的具体体现场执执行报告告。二）销售主主管：11、履历历要求：n 从事房房地产销销售工作作3

22、年以以上，在在凌峻服服务至少少2年以以上；nn 具具有独立立操作大大型项目目销售管管理的能能力；nn 拥拥有较强强的独立立分析能能力，以以及组织织管理能能力，对对开盘等等重要阶阶段应付付自如；n 对市场场、项目目的发展展变化有有着较强强的判断断与预测测能力。2、工工作职责责n 负责销销售人员员招聘、完成销销售架构构的建立立；n 制定定销售部部日常管管理制定定的制定定；n 全面面负责销销售人员员的培训训工作；n 负责销销售现场场的日报报表、周周报表、月报表表的撰写写，一式式三份；项目部部一份，凌峻机机构总部部一份，销售部部一份。凌峻服服务承诺诺：1、 凌凌峻机构构确保以以最适合合的服务务阵容及及

23、高水准准为邹城城项目提提供约定定的服务务内容；2、本本项目各各项前期期核心策策划均由由凌峻广广州总部部策划中中心完成成，以保保证出品品的水准准；3、凌峻机机构安排排副总经经理整体体把握项项目合作作事宜与与工作进进度控制制；安排排项目总总监全面面跟进、负责对对邹城项项目的服服务工作作，并与与万佳地地产邹城城项目相相关负责责人保持持密切联联系和沟沟通，项项目总监监于开盘盘前一个个月进驻驻现场；4、如如万佳地地产对凌凌峻机构构派驻的的现场工工作人员员产生任任何不满满意并提提出撤换换要求的的，凌峻峻机构在在十个工工作日内内予以重重新安排排到位。5、如如发展商商提出的的关于凌凌峻机构构在开展展工作过过程

24、中不不足之处处的建议议和批评评，凌峻峻机构在在三日内内给予书书面答复复，在五五个工作作日内完完成工作作流程的的检讨和和调整。6、凌凌峻副总总经理每每月一次次前往邹邹城与贵贵司项目目负责人人进行工工作例会会，项目目总监每每月至少少二次与与贵公司司项目负负责人进进行工作作例会，项目驻驻场经理理至少每每周一次次与贵司司项目负负责人召召开工作作例会。工作五五、第二二阶段的的方案提提交第二二阶段报报告的提提交，凌凌峻机构构将安排排副总经经理、项项目总监监与项目目经理等等三人进进行提案案，与万万佳地产产负责人人就提交交的方案案进行详详尽沟通通。凌峻峻机构提提交第二二阶段方方案后的的5个工工作日内内，万佳佳

25、地产就就凌峻机机构提交交的报告告进行明明确回复复。第三三阶段：销售现现场与销销售部建建立凌峻峻机构在在就项目目整体营营销推广广报告与与贵公司司主管部部门协商商明确后后，着手手针对开开盘前的的工作筹筹备与万万佳地产产进行具具体、细细致、周周密的安安排。本本阶段主主要工作作为：11. 开盘执执行方案案及销售售现场包包装建议议2. 销售售环境标标准的拟拟定3. 销销售部组组建与培培训工作作工作一一、项目目开盘策策划方案案与现场场包装建建议凌峻峻机构根根据提交交的项项目营销销推广报报告与与万佳地地产就开开盘筹备备工作进进行详尽尽沟通，就项目目开盘的的相关事事宜，如如公关活活动、开开盘现场场布置等等诸多

26、方方面形成成操作性性的执行行细则。同时，对项目目营销现现场的包包装与销销售通道道的布置置包装提提出建议议。项项目开盘盘执行策策划方案案内容容提要11、 开盘时时间确定定2、 开盘盘主要工工作安排排3、 开盘盘流程的的控制44、 开盘推推售单位位的控制制5、 开盘盘销售流流程安排排6、 现场场公关活活动安排排7、 现场场工作人人员安排排8、 媒体体组合、投放频频率、投投放预算算、投放放计划的的执行和和编制99、 项目销销售中心心包装建建议100、 项目现现场包装装建议111、 施工工环境包包装建议议工作二二：销售售环境标标准的拟拟定项目目的销售售中心必必须是超超越现在在邹城目目前住宅宅项目普普通

27、的销销售中心心的概念念，需要要结合项项目特点点，以突突破性的的建筑物物语，导导入项目目的文化化内涵，使得销销售中心心真正能能够体现现项目的的办公价价值，成成为项目目的展示示中心。 项目目的销售售中心由由开发商商、凌峻峻机构、室内设设计单位位、环境境设计单单位及相相关施工工单位共共同探讨讨，确定定现场销销售环境境的设计计与施工工事项。1、由由开发商商、策划划公司、环境设设计单位位共同确确定。22、三方方明确项项目进展展情况以以及项目目开盘所所必须具具有的工工程进度度和现场场环境配配合。33、确定定销售中中心设计计方案与与工作进进度。工工作三：销售队队伍组建建与培训训凌峻机机构作为为本项目目销售代

28、代理，展展开销售售部门架架构的制制定和人人员的招招聘、培培训工作作。具体体事项为为：1、销售队队伍的组组建A、销售部部组织架架构B、销售人人员的要要求C、销售工工作流程程D、规规章制度度的制定定2、培培训工作作的开展展A、销销售人员员的培训训1）公公司背景景及项目目知识、公司背背景、公公众形象象、公司司目标nn 销销售人员员的行为为准则、内部分分工、工工作流程程n 物业详详情：项项目规模模、定位位、设施施、周边边环境、公共设设施、交交通条件件n 项目特特点：项项目的规规划设计计内容及及特点、项目的的优劣势势分析、项目的的营销策策略等22）销售售技巧的的培训nn 洽洽谈技巧巧n 展销会会现场氛氛

29、围把握握n 推销技技巧、语语言技巧巧、身体体语言技技巧3）签定买买卖合同同的程序序n 售楼部部签约程程序n 展销销会签定定销售合合同的技技巧和方方法4）销售演演练n 以实实际项目目为例进进行实习习n 销售过过程的模模拟n 实地地参观他他人的展展销现场场第四阶阶段：开开盘工作作计划凌凌峻机构构副总经经理、项项目总监监、现场场派驻的的同事参参与第三三次提案案，并形形成开开盘工作作计划，落实实项目开开盘前的的各项细细节项工工作。本本阶段的的主要工工作为：1. 综合合评估与与战术调调整2. 开开盘执行行方案细细则3. 公公关活动动运作44. 开盘活活动的准准备工作作5. 销售售工具、道具的的准备工工作

30、一：综合评评估与战战术调整整一、阶阶段性广广告效果果评估11、广告告到达率率2、广广告时效效3、广广告投放放频率44、受众众偏好55、受众众认知度度6、受受众认同同度二、阶段性性媒体策策略评估估1、各各媒体信信息达到到率及效效果评估估2、各各媒体费费用评估估3、媒媒体组合合方式评评估三、战术调调整方案案1、广广告策略略：广告告主题、广告频频率、广广告版面面、广告告形式（硬广与与软文等等）2、媒体策策略：媒媒体选择择、媒体体组合、媒体合合作方式式工作二二：开盘盘执行方方案细则则1、现现场流程程设计与与控制22、现场场包装与与布置33、人员员配置与与分工44、销售售资料与与礼品55、公关关活动执执

31、行细案案工作三三：公关关活动运运作项目目开盘最最关键的的是如何何解决人人气的聚聚集与项项目形象象的建立立的问题题，有针针对性地地开展公公关活动动为项目目造势，形成阶阶段性的的舆论热热点。凌凌峻机构构在开开盘执行行方案细细则中中全面落落实公关关活动的的具体执执行方案案。活动动的执行行与联系系由凌峻峻现场派派驻同事事协同万万佳地产产共同完完成。项项目开盘盘公关活活动的开开展必须须立足以以下两点点考虑：A、为为项目建建立知名名度，形形成有利利于市场场传播的的概念。B、能能够与目目标消费费群进行行沟通，并得到到他们的的认同，刺激买买家的购购买欲望望。工作作四：开开盘活动动的准备备1、由由我司驻驻场同事

32、事牵头携携各制作作公司及及礼仪公公司等共共同完成成。2、礼仪、接待工工作3、销售的的准备工工作A、销售资资料的准准备B、售楼部部现场接接待流程程C、销销售的工工作流程程D、所所有关于于销售工工作的操操作性工工作全部部模拟练练习完成成工作五五：销售售工具、道具的的准备11、销售售资料准准备：楼楼价表、现场包包装广告告饰品，影视专专题片等等2、销销售道具具准备：模型、效果图图、展示示系统、指示系系统等33、销售售工具准准备：计计算器、激光灯灯、工装装、名片片、工作作牌等以以上工作作由我司司负责协协调相关关单位，开发商商配合完完成。九如山庄庄全案策策划目录录目录 11.建筑形形式 51.1产品品主体

33、 511.2产产品格局局 661.33户型及及面积设设置 72.基本建建议 92.1产品品风格 922.2楼楼体色彩彩 1102.3门厅厅及走道道 1112.4电梯梯和楼梯梯 1122.5小区区入口 1332.66单元入入口以及及大堂入入口 1522.7小小区围墙墙及庭院院围墙 1772.88公共照照明系统统 1182.9指示示系统 2002.110外立立面 2122.111管网敷敷设 2222.122建材及及设备 2222.112.11墙体材材料 2222.122.2门门窗材料料 2232.12.3卫生生洁具 2332.112.44观景电电梯 2433.总体体规划 2443.11路网设设计

34、2433.2车车位设计计 2263.3文教教设施设设计 2733.4景景观规划划 2283.4.11环境景景观设计计思想 2883.44.2环环境景观观设计的的象征意意义 3133.4.3环境境景观设设计的感感性认识识 3323.4.44环境景景观设计计的具体体建议 3333.55社区配配套建议议 3353.6智能能化系统统 3373.6.11智能化化归类与与概述 3773.66.1.1基础础智能化化 3373.6.11.2网网络智能能化 3833.6.1.33家庭智智能化 3883.66.1.4物业业智能化化 3393.6.11.5安安保智能能化 4033.6.1.66智能化化服务更更大空间

35、间、更多多选择 4113.66.2智智能化配配置系统统 4423.6.22.1多多媒体信信息通讯讯与服务务 4423.6.22.2社社区安全全防范系系统 4333.6.2.33小区周周界防范范报警系系统 4333.6.2.44家庭安安全防范范报警系系统 4433.6.2.55楼宇访访客门禁禁系统 4553.66.2.6小区区重要部部位监控控系统 4553.66.2.7巡更更系统 4553.66.2.8背景景音响及及紧急广广播系统统 4463.6.22.9车车辆出入入管理系系统 4633.6.3社区区服务物物业管理理 4463.6.33.1楼楼宇设备备监控系系统： 4663.66.3.2社区区服

36、务与与物业管管理系统统局局域网 4773.66.3.3家庭庭智能控控制系统统 4483.7物业业管理 4993.77.1具具体内容容 5503.8菜单单式装修修 5523.8.11具体建建议： 533建造优优秀的产产品，是是占领房房地产市市场的决决胜力11.建筑筑形式11.1产产品主体体我司通通过对青青岛开发发区以及及胶南房房地产市市场需求求、规划划设计、产品建建设等多多个方面面的充分分调研与与论证，掌握了了较为全全面的数数据，同同时结合合贵公司司的开发发经历以以及本项项目的地地理位置置、规划划要求、产品定定位、市市场需求求、消费费群体等等各方面面因素，对本项项目的具具体产品品建设实实施，提提

37、出建议议如下，并希望望此建议议能够在在项目的的实际规规划建设设中起到到积极的的作用和和贡献。由于本本项目距距离青岛岛西海岸岸灵山湾湾仅仅数数百米，因此观观景+养养生住宅宅的产品品概念将将成为决决定本项项目成败败的关键键因素。因此，在本产产品的建建议中将将集中围围绕这两两大主题题展开。产品主主体=小小高层+小多层层由于距距离本楼楼盘约二二千米的的山坡别别墅项目目“隐珠珠山花园园”被一一些不利利的传闻闻所困（据我司司专门调调查，此此传闻在在胶南百百姓中流流传甚广广），因因此该项项目的别别墅销售售至今遇遇到很大大阻力。所以，我司建建议在是是否加入入别墅规规划的问问题上，请贵公公司加以以慎重考考虑。在

38、在以下的的产品建建议，将将主要围围绕小高高层、多多层展开开。1.2产品品格局建建议本产产品沿朝朝阳山、灵山湾湾等景观观的自然然地形以以曲线、折线或或曲尺形形布置各各住宅单单体，同同时保证证产品容容积率在在1.00-1.3之间间。 小小区住宅宅布局以以南北向向为主，东西向向尽量与与泰薛路路保持平平行。 鉴鉴于整个个小区的的规模约约为6万万平米，因此小小区住宅宅布局采采用行列列式的布布局形式式，多层层与高层层灵活布布置，形形成南北北高低错错落有致致，丰富富多变的的住宅群群体空间间，保持持充分的的阳光照照射时间间。 采采光和朝朝向是关关系到住住宅室内内居住环环境健康康、节能能方面的的主要因因素。在在

39、本产品品的住宅宅布局中中，在保保证每户户获得合合理采光光和日照照的前提提下，应应注意减减少西晒晒、噪声声源等不不良朝向向影响，同时避避免楼与与楼之间间的视线线干扰。 对对于同排排住宅可可采取错错位开窗窗、扭转转开窗等等处理，可采取取单体错错位或扭扭转排列列的布置置方式。 对对于本产产品来说说，自然然通风是是住宅品品质的重重要因素素。选择择最健康康和节能能的通风风形式，对本产产品至关关重要。因此，在本项项目住宅宅布局中中，我司司建议应应注意胶胶南城市市的各季季主导风风向，通通过合理理的单体体布置形形式，留留置通风风空间，将自然然风引入入社区内内部，避避免因人人员密集集所带来来的热岛岛效应。 日日

40、照间距距标准根根据1.3-11.5山山东通用用标准来来建造11.3户户型及面面积设置置本产品品主力户户型建议议为：1140平平米三室室二厅二二卫房型型同时，在户型型设计上上要力求求全明房房型，配配置2770度观观景阳台台以及大大落地窗窗；窗台台高度不不高于660cmm。 多多层住宅宅以一梯梯两户板板式平面面为主，建议单单元设置置为2个个单元的的小多层层(为保保持总建建筑面积积，就要要依靠增增加多层层楼座以以不降低低总建筑筑面积)。 多多层按照照坡度的的高低，层数设设置为447层层，从南南至北，依次递递高。 多多层顶层层一律采采用4跃跃5；55跃6；6跃77的复式式或跃层层结构。 多多层户型型面

41、积：平层户户型面积积以1440平米米的三室室二厅二二卫房型型为主；顶层复复式户型型面积以以1600平米四四室三厅厅二卫的的房型为为主。 小小高层住住宅以二二梯四户户（两部部电梯，一层四四户）的的板式平平面为主主，建议议单元设设置为22-3个个单元。 小小高层住住宅在坡坡底平面面上，以以12层层的板式式建筑为为主。 小小高层住住宅顶层层亦然设设置111跃122的复式式户型结结构。 小小高层户户型面积积：平层层户型以以1000平米和和1400平米的的三室二二厅二卫卫房型为为主；顶顶层复式式户型面面积应以以1500平米和和1800平米的的复式户户型为主主。 在在户型设设计上应应增加不不同功能能的空间

42、间数量，以适应应客户群群体的需需要。如如设置学学习室、独立餐餐厅、工工人用房房、可入入贮藏间间等，有有的还可可设家庭庭团聚室室等。22.基本本建议22.1产产品风格格 本本产品的的总体风风格注重重现代化化与本土土化；国国际性（迎合鲜鲜族人的的居住理理念）与与民族性性（体现现九如山山庄的民民族特性性）的完完美结合合。 以以体现时时代特征征为主，体现出出高贵的的建筑气气质，讲讲究造型型比例适适度，空空间构图图明确美美观，强强调建筑筑外观的的明快、简洁。体现高高贵又富富有朝气气的生活活气息。 产产品应同同时结合合胶南地地理特征征以及海海洋气候候，不过过分装饰饰，一切切从功能能出发，强调项项目门窗窗细

43、节外外观美度度以及户户型朝向向、方正正格局的的大开间间设计。2.22楼体色色彩 由由于本项项目总体体风格高高贵、明明快、又又富有朝朝气，建建议其整整体色彩彩与建筑筑风格保保持一致致，以较较为现代代的中性性色系浅浅色调为为基调，附以同同色系较较深的颜颜色作为为搭配，使得简简洁、明明快中不不失生活活朝气。 建建议楼体体以刷高高级涂料料来调色色（我司司不建议议贴外墙墙砖，一一是高档档外墙砖砖价格昂昂贵，低低档次的的外墙砖砖难以体体现项目目品质；二是外外墙砖色色彩单一一，难以以搭配协协调）。但考虑虑到胶南南湿润的的海洋气气候，建建议贵司司在选择择涂料时时，着重重考虑防防水功能能。 颜颜色建议议1） 配

44、合合金属质质感色彩彩的浅灰灰色或白白色；22） 配合天天然石块块色彩的的白色或或湖水蓝蓝色。22.3门门厅及走走道 门门厅：多多层门厅厅地面铺铺设优质质大理石石或同质质地砖；小高层层电梯大大堂铺设设高档天天然花岗岗岩或高高档大理理石地砖砖，提高高项目形形象档次次。墙体体贴高级级面砖，面砖颜颜色同门门厅地面面保持统统一性。 走走道：铺铺设大理理石亮面面砖，颜颜色应以以浅色系系（例如如：浅乳乳黄色）为主。 墙墙面：外外墙刷高高级涂料料，涂料料颜色应应该以配配合金属属质感色色彩的浅浅灰色或或白色，配合天天然石块块色彩的的白色或或湖水蓝蓝色为主主。内墙墙体普通通涂料刷刷白，以以利于客客户自己己装修。

45、在在门厅以以及走道道的颜色色选择上上，应高高度注重重墙体、地面的的色彩统统一性，建议全全部以给给人感觉觉较为柔柔和的浅浅色系为为主。22.4电电梯和楼楼梯 电电梯大堂堂铺设天天然花岗岗岩，墙墙体贴高高级方面面砖。同同时可以以在电梯梯出口处处设置一一些类似似山水画画、盆景景等的艺艺术物件件，增强强艺术人人文氛围围。 电电梯大堂堂里设置置休息区区，摆放放沙发、茶几等等物品，供等候候电梯的的客户休休息或洽洽谈使用用。 电电梯大堂堂设置高高级铝合合金信报报箱，同同时在大大厅入口口处设立立礼仪接接待台，提高业业主身份份认同感感。 公公共楼梯梯配设踏踏步砖、花饰栏栏杆和优优质硬木木扶手，并设照照明用灯灯配

46、以延延时开关关。 消消防楼梯梯（电梯梯房）为为水泥地地平，优优质硬木木扶手。 电电梯：因因电梯井井在屋顶顶突出，影响立立面效果果，建议议采用无无机房电电梯。22.5小小区入口口 我我司建议议小区入入口设在在与泰薛薛路垂直直的道路路旁（建建议贵司司与胶南南市政府府合作，一起对对该道路路进行拓拓宽整改改，并通通过胶南南民政部部门以公公司或本本项目案案名来冠冠名。例例如：双双月新路路、九如如新路等等等）。 小小区的主主入口既既要体现现楼盘的的品质和和风格，又应与与小区内内的建筑筑相协调调。 小小区主入入口应设设置标志志性物体体（如雕雕塑或柱柱体等），对主主入口起起到突出出强调作作用，预预示着来来车或

47、行行人即将将进入小小区。 因因为小区区内的建建筑为多多层、小小高层，全部向向高度纵纵深发展展，建议议小区的的主入口口向横向向发展，彰现大大气与现现代，并并于小区区内建筑筑的顶部部样式相相一致。 主主入口要要体现大大门的功功能，包包括保安安室、值值班室、机动车车入口、人行入入口、电电视监控控系统、进出身身份验证证系统，如ICC卡等。 小小区入口口处在设设计上运运用先抑抑后扬的的手法，社区入入口设圆圆形小广广场通过过轴线的的转换实实行人车车分流，同时也也形成一一个视野野逐步开开阔，并并富有变变化的流流动空间间2.6单单元入口口以及大大堂入口口 楼楼座单元元的主入入口应与与楼座主主体风格格保持统统一

48、。单单元入口口南北方方向与道道路及整整个小区区的规划划协调，高度基基本为一一层半楼楼高。门门套建议议采用与与窗套相相似的做做法，采采用现代代的风格格。在色色彩处理理上以与与窗套呼呼应。 小小高层的的单元主主入口的的大门，我司建建议采用用透明的的加厚玻玻璃门，凸出部部门均采采用透明明加厚玻玻璃四面面封闭，这样可可以从外外部直接接看到电电梯大堂堂的设施施，提高高项目形形象。 多多层的单单元主入入口大门门防盗门门建议采采用与阳阳台一致致的铁艺艺，以简简洁的横横竖线条条配合一一到两个个花饰，宜简单单，避免免过于复复杂。 每每个单元元入口均均设置门门禁系统统，来人人需输入入密码方方可进入入大门。 在在单

49、元主主入口的的门上还还需配置置可视对对讲系统统。 邮邮箱通常常的做法法是设置置在单元元入口门门旁或是是门上。小高层层一般用用高级铝铝合金邮邮箱，设设置在电电梯大堂堂内部；多层一一般设置置在单元元入口的的左侧或或者右侧侧，以方方便业主主取用报报纸信件件。 多多层的主主入口处处应考虑虑设有雨雨棚，一一侧设置置感应式式路灯开开关，以以方便业业主拿钥钥匙开门门；小高高层的主主入口电电梯大堂堂设置夜夜间长明明灯。 大大堂：入入口大堂堂的墙和和地面，采用大大理石或或花岗岩岩方砖（前面已已有叙述述）。 单单元门入入口按规规定应该该设残疾疾人行道道加扶手手。2.7小区区围墙及及庭院围围墙 小小区的围围墙建议议

50、与建筑筑外立面面保持一一致的色色调，采采用通透透的形式式。 围围墙的中中间联接接柱头可可考虑建建成石质质和金属属质结合合结构，造型为为简单的的圆柱或或四方柱柱体，外外观可用用石质材材料进行行包装，给人以以厚重的的感觉。 在在柱头顶顶端设置置嵌入式式围墙灯灯，围墙墙灯与小小区内的的照明灯灯造型统统一。 小小区围墙墙外部，在不影影响一楼楼居民的的前提下下，可以以采用打打地灯的的方式，增强住住宅夜间间美观度度，提升升项目形形象。 围围墙上可可以设置置红外线线探头，直接连连接安保保监控系系统。22.8公公共照明明系统 所所有照明明系统的的亮度，均要以以美观、不妨碍碍居民正正常生活活、不造造成光污污染为

51、前前提，但但同时也也要达到到照明的的功能性性作用。 公公共照明明系统由由路灯、围墙灯灯、草坪坪灯、彩彩色喷泉泉灯、小小品灯等等组成。 建建议路灯灯的设置置高度分分为车行行道路灯灯和人行行道路灯灯两种，分别按按照不同同的工程程高度要要求设计计，造型型以现代代、简洁洁为主。 草草坪灯建建议高度度控制在在70-80ccm左右右，造型型简洁。 小小品灯也也希望根根据不同同的景观观配合需需要选用用。 在在小区的的边角转转角等较较僻静的的地方，处于安安全的考考虑，可可设置感感应灯。 草草坪灯、围墙灯灯、小品品灯、路路灯的底底部，可可以用部部分矮小小的常年年绿植遮遮挡，以以增加美美观度。2.99指示系系统

52、小小区的指指示系统统兼有功功能性和和美观性性，除了了要符合合VI系系统的整整体风格格，还需需配合景景观主题题。 建建议本案案的指示示系统以以自然的的石、木木配合金金属部分分组成，一部分分指示系系统还可可以考虑虑设置在在地面上上，增加加情趣。 指指示系统统包括：安全警警示系统统、道路路指示系系统、楼楼座指示示系统、物业管管理指示示系统以以及一些些人性化化的问候候语、关关怀语、欢迎语语等等。2.110外立立面外外立面是是给买家家最直接接感官的的视觉元元素。建建议本产产品的外外立面简简洁，以以梁檐线线条的构构成突出出项目国国际与民民族相结结合的特特征。 外外立面的的整体感感觉要人人性化，冷暖色色调相

53、结结合，迎迎合年轻轻有车一一族的审审美观念念。 外外立面的的线条适适当减少少金属线线条的比比例。 外外立面要要注重大大落地窗窗、外飘飘窗的设设计，以以迎合住住户全方方位观景景以及采采光的需需求。 合合理处理理转角阳阳台，全全封闭落落地窗，将极大大增强建建筑的美美观度和和柔和性性。 注注：在外外立面的的设计中中，空调调机位是是较难处处理的问问题，诸诸多开发发商都对对此问题题感到棘棘手。空空调机位位的设计计可迎合合整个外外立面的的要求，可以放放置在窗窗户下方方，并用用同窗户户同质材材料进行行遮挡，使整体体保持统统一性22.111管网敷敷设 市市政管网网的各种种管线应应设置齐齐全，地地下敷设设。 线

54、线形顺直直，短捷捷，管线线合理，与城市市管网衔衔接可靠靠，并避避免横穿穿公共绿绿地、庭庭院等地地方。 见见缝插针针的建设设模式，会对管管网的敷敷设造成成巨大的的障碍并并提高建建安成本本。2.12建建材及设设备2.12.1墙体体材料 从从环保和和节约能能源角度度出发，以框架架结构为为主的高高层建筑筑，应积积极满足足建筑功功能要求求，使用用保温隔隔热性能能优良，轻质高高强，便便于机械械化施工工的各类类内、外外墙板。 多多层砌筑筑结构和和高层框框架结构构，承重重墙体材材料应用用承重混混凝土小小型空心心砌块和和承重利利废空心心砖；非非承重墙墙体材料料应以利利废的各各类非承承重砌块块和轻板板为主。2.1

55、12.22门窗材材料 从从节约资资源、降降低能耗耗、提高高建筑功功能与质质量的角角度出发发，门窗窗材料应应采用科科技含量量较高的的塑钢门门窗，落落地窗、外飘窗窗、平窗窗均可使使用。 塑塑钢门窗窗抗风压压强度高高、气密密性水密密性好，空气、雨水渗渗透量小小，传热热系数低低，保温温节能，隔音隔隔热且不不易老化化。 采采用塑钢钢材料可可增加楼楼盘外立立面美观观度，提提高项目目品质形形象。22.122.3卫卫生洁具具 从从“节水水”、“抗菌”、“易易清理”的角度度出发，选用科科技含量量较高的的纳米卫卫生洁具具。 纳纳米卫生生洁具陶陶瓷表面面覆有纳纳米液太太聚合硅硅成膜，该聚合合硅成膜膜能使茶茶水、墨墨

56、水、果果汁、食食用油等等污染物物呈珠状状分布，使细菌菌很难在在表面停停留或繁繁殖，同同时使污污垢不易易挂沾，具有抗抗菌、易易清洁、节水的的效果，能够让让住户感感到方便便舒适。 另另外，采采取纳米米技术的的卫生洁洁具也是是宣传推推广上一一个重要要的卖点点。因采采取高新新技术材材料而产产生的建建设成本本可以加加入到房房款中。2.112.44观景电电梯 原原生态朝朝阳山景景观以及及海洋景景观，是是本产品品重要的的支持点点。 小小高层住住宅应配配备进口口的透明明式观景景电梯，透过电电梯弧形形玻璃窗窗欣赏窗窗外不断断变换的的风景直直达居所所，每位位业主都都能最大大限度地地欣赏景景色。3.总体体规划33.

57、1路路网设计计实现人人车分流流是小区区基本的的交通道道路要求求 鉴鉴于小区区坡地地地形特征征的考虑虑，基本本人行道道以坡度度较缓台台阶为主主行道。行人人人常行走走可设阶阶而上，直接进进入单元元门。 小小区的车车行道为为环形公公路，可可用水泥泥铺筑。在满足足行车要要求的前前提下，在路的的两侧设设行人辅辅道，以以高度为为50ccm的铁铁栅栏隔隔离，满满足残疾疾人轮椅椅上坡的的要求。 在在小区行行车道的的转弯处处应考虑虑设置景景观点，如一棵棵树、小小型雕塑塑、一块块奇石等等。在较较急的转转弯处，建议设设置警告告标志或或是反光光镜，以以避免事事故。33.2车车位设计计建议小小区设地地上停车车位或挑挑空

58、式地地上车库库，车位位比率建建议为11:1的的比率。 按按照国家家有关规规定，小小区停车车位的配配置不少少于户数数的500%。目目前黄岛岛开发区区的部分分高档小小区,如如风和日日丽、千千禧龙花花园等车车位比率率都达到到1:11的比率率。因此此，我司司根据本本项目的的定位，建议车车位配置置可以按按1000%或1120%的比例例配置，这更有有利于高高端产品品的形象象塑造。 鉴鉴于项目目坡地特特征，为为节约成成本，我我司建议议贵司建建造挑空空式地上上车库以以及地上上停车位位。 地地上车库库的出口口尽量方方便业主主上楼，缩短室室外走路路的时间间。 本本项目的的地面停停车位建建议采用用植草砖砖形式。 在

59、在停车位位旁和车车辆出入入的道路路交叉口口，且莫莫设置儿儿童游戏戏场所。3.33文教设设施设计计独辟其其径，打打造一流流的文化化教育地地产 建建议贵司司建造动动感活动动广场，设置儿儿童游乐乐场、休休闲锻炼炼设施。 建建造主题题文化广广场，沿沿广场周周边，用用朝阳山山未经雕雕琢的岩岩石为点点缀，配配古代诗诗词歌赋赋或名人人名句。 同同周边社社区或同同胶南市市政府联联合建造造小区幼幼儿园，解决业业主子女女入托问问题。33.4景景观规划划原生，顾名思思义是对对建筑原原生景观观资源的的一种尊尊重。尊尊重原生生，是本本产品景景观设计计的根本本原则。 3.4.11环境景景观设计计思想“买房子子不仅要要买居

60、住住面积，还要买买居住环环境”，这是现现时消费费者对发发展商提提出的新新要求。 经经过我司司的详细细调查，胶南以以及黄岛岛开发区区本地居居民，随随着青岛岛经济发发展的大大环境越越来越发发达，人人们生活活要求越越来越高高，购房房者对社社区环境境意识也也越来越越强。购购房者环环境意识识的觉醒醒，并非非一夜之之间发生生。 含含有“环环境”一一词的各各种信息息，爆炸炸般在全全国乃至至全球袭袭来，足足以影响响我们平平静的生生活，也也足以改改变我们们对环境境问题的的认识与与看法。然而，与购房房者生活活最密切切的恐怕怕还是他他们身临临其境的的居住环环境。 环环境规划划设计的的第一要要素是重重新审视视和熟悉悉