安顺卫校地块投资开发报告

1、贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Suzhou Center Power Real Estate Comprehension Service Co.,ltd2013.10.28Anshun City, Guizhou Province Health School Land real estate investment development program贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program前言经济背景01安顺是国家最早确定的甲类旅游开放城市之一，是“中国优秀旅游城市”和贵州省优先发展重点旅游区及西线旅游中心，2009年被评为“中国十大特色休闲城市”。近年

2、来安顺市经济稳步持续快速发展，产业结构日趋合理。2012年全市实现生产总值（GDP）352.62亿元，比上年增长15.4%。分产业看,第一产业增加值53.19亿元，增长9.0%。第二产业增加值137.02亿元，增长16.6%,其中工业增加值114.46亿元，增长15.7%；建筑业增加值22.56亿元，增长22.2%。第三产业增加值162.41亿元，增长16.5%。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program前言区域现状02区域未来为高端高档商业中心集群；除本案外建有大中华财富中心、龙凤呈祥、东方时代广场、银城帝景、银城大厦、塔山广场、东方商城等商业综合体。本区域未来

3、将是商场林立，高端百货、生活超市、星级酒店电影院、休闲娱乐等应有尽有；但缺少文化内涵和特色建筑，没有让游客记住的内容和服务。本案东方时代广场大中华财富中心银城大厦龙凤呈祥东方商城塔山广场东林寺贯城河实验中学医院写字楼行政学院贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program目录031 产业背景 +宗教/文化/遗址保护、沿河开发的发展5 市场调研 +城市现状经济、交通、规划 +市场现状房地产现状， 商业经营现状和经营调研3 案例展示 +以寺兴市上海静安寺商圈 +沿河商业上海苏州河沿岸 +城墙文化苏州盘门/吴宫酒店 +国外案例美国巴尔的摩内港4 项目概念 +项目评价6 项目总

4、体调性 +7 经济指标 +建筑面积（商业/住宅/车位) +建筑密度 +容积率 +停车位（地上/地下）8 个项定位 +产品定位 +价格定位 +客群定位2 宏观经济 +城市综览 +经济发展 +人口收入 +城市规划贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program目录049 规划布局 +设计理念 +总平面图 +结构分析 +功能划分 +交通分析 +景观分析 +建筑示意11 经济效益测算（投资回报） +项目投资 +产品总销 +预计销售期限 +项目总利润12 投资风险评判和控制 +投资风险项目抗性分析 +风险控制项目竞争力13 产品包装推广 +项目案名10 功能效益阐述 +多元化社会

5、效益 +就业和财政 +城市名片 +旅游配套升级 +文化传承和文物建筑保护贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告 产业背景051贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program产业背景06 +区域现状和规划调整是西部大开发的五大新区之一。贵安新区位于贵州省贵阳市和安顺市之间，贵安新区涉及贵阳市观山湖区、花溪区、清镇市的8个乡镇和安顺市西秀区、平坝县14个乡镇，共计22个乡镇，约2000平方公里的空间范围，规划约400万人口规模和500平方公里建设用地规模。规划定位为中国内陆开放型经济示范区，形成以航空航天为代表的特色装备制造业基地、重要的资源深加工基地、区域性商贸物流中心和

6、科技创新中心。贵安新区贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program产业背景07 +宗教/文化/遗址/沿河随着旅游经济的发展和提成城市形象的迫切要求，各地城市化规划和建设发展中，深挖宗教文化、结合各类古建遗址、开发沿河商业圈、传承人文主义思想，尤其是城市中心的房地产开发与建设，必须符合时代主题，切合发展规划，顺应民意。在此前提下，安顺市制定了安顺贯城河景观风貌规划，统一改造治理安顺贯城河，对本地块规划为沿河宗教文化片区；并将本项目紧邻的安顺古城墙遗址（仅存的33米）列为重点保护文物。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告 宏观经济082安顺位于贵州省中西部，是国家最早确

7、定的甲类旅游开放城市之一和贵州省优先发展重点旅游区及西线旅游中心、贵州第三大城市，素有“中国瀑乡”、“屯堡文化之乡”、“蜡染之乡”、“西部之秀”的美誉，文化底蕴深厚，是贵州历史上开发最早的区域。安顺是民用航空产业国家高技术产业基地，全国唯一的“深化改革，促进多种经济成分共生繁荣，加快发展”改革试验区。东邻省会贵阳市和黔南布依族苗族自治州，西靠六盘水市，南连黔西南布依族苗族自治州，北接毕节市。少数民族人口占全市总人口的39%。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告09Investment program宏观经济 +城市综览城市经济总量 安顺是国家最早确定的甲类旅游开放城市之一，是“中国优秀旅游城市

8、”和贵州省优先发展重点旅游区及西线旅游中心，2009年被评为“中国十大特色休闲城市”。近年来安顺市经济稳步持续快速发展，产业结构日趋合理。2012年全市实现生产总值（GDP）352.62亿元，比上年增长15.4%。分产业看,第一产业增加值53.19亿元，增长9.0%。第二产业增加值137.02亿元，增长16.6%,其中工业增加值114.46亿元，增长15.7%；建筑业增加值22.56亿元，增长22.2%。第三产业增加值162.41亿元，增长16.5%。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告10Investment program宏观经济 +经济发展分析 （数据来源：2005-2012年安顺市国民

9、经济和社会发展统计公报）安顺市近年来地区生产总值变化情况贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告11Investment program宏观经济 +经济发展分析 2005年至2012年，安顺市GDP保持较为稳步增长趋势，国民生产总值基本保持在10%以上的健康增长水平，为商业、房地产业、旅游业等行业的发展奠定了良好的基础。2012年国民生产总值总增长达15.4%，是近八年来最大。 全省经济发展增比进位综合测评排位中，安顺市从2011年全省挂末上升到第六位，所有县区都进入前50名。（数据来源：2012年贵州各市国民经济和社会发展统计公报）贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告12Investment p

10、rogram宏观经济 +经济发展分析安顺人均生产总值 2012年底安顺市人均生产总值达到了15443元(按常住人口计算)，环比增速虽比2011稍有下降，高达23.30%的环比增速，仍处于快速增长，从图1-4可看出，安顺市的人均GDP总值较其他地区较为落后，但安顺市近几年的增长速度却较快（2010年人均GDP甚至达到环比增速44.21%的巅峰状态），人均收入在逐渐提高，消费能力也在逐渐增强。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告13Investment program宏观经济 +经济发展分析安顺市近年人均生产总值变化情况（数据来源：2005-2012年安顺市国民经济和社会发展统计公报）贵州安顺卫校

11、地块项目开发建设投资报告14Investment program宏观经济 +经济发展分析（数据来源：2012年贵州各市国民经济和社会发展统计公报） 2012年贵州市各地区人均生产总值情况比较贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告15Investment program宏观经济 +经济发展分析贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告16城市产业结构 2012年底，安顺市三次产业比例由上年的15.6：39.4：45.0调整为15.1:38.9:46.0，一、二产业比重分别上升9.0、16.6个百分点，第三产业比重提高16.5个百分点。（数据来源：2005-2012年安顺市国民经济和社会发展统计公报）安顺

12、市近年三次产业结构变化情况Investment program宏观经济 +经济发展分析贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告17 从上图中可以看出，安顺市三次产业调整趋势：第一产业所占比重不断减少，第二产业和第三产业所占比重不断提高，特别是第三产业。2012年，第二产业增加值137.02亿元，增长16.6%,第三产业增加值162.41亿元，增长16.5%。在三次产业中比重由38.8上升到46，上升了7.27个百分点。这说明安顺市经济发展水平较高，第三产业发展具有良好发展态势。Investment program宏观经济 +经济发展分析贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告18（数据来源：各地区政府

13、网）2012年安顺市与贵州市其他地区三次产业比较情况Investment program宏观经济 +经济发展分析贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告19从三次产业所占比重上看，安顺市产业结构更趋近合理，随着社会经济的不断发展，第三产业比重将进一步提高，房地产属第三产业较重要部份，所以城市第三产业的发展必定带动当地房地产的发展。Investment program宏观经济 +经济发展分析贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告20社会固定资产投资 累计完成工业投资122亿元，纳入地方统计年主营业务收入500万元以上的工业企业从161户增加到226户，预计2011年完成工业增加值72.3亿元，是200

14、6年的3.4倍。以煤炭、电力为主的能源原材料产业发展迅速，原煤产量逐年增加，电力保障能力增强，水泥产量实现翻番；以航空、汽车为重点的装备制造业稳步发展，民用航空产业国家高技术产业基地、青年莲花年产30万辆轿车生产基地落户安顺；以食品、药品为重点的特色轻工业发展加快，百灵集团成功上市，安酒、平坝酒等白酒产业焕发生机。产业园区建设全面提速，安顺经济技术开发区、西秀工业园区、夏云工业园区、普定循环经济工业基地等园区建设力度加大，入驻企业216户，产业聚集效应初步显现。Investment program宏观经济 +经济发展分析贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告21人口规模、收入情况、社会消费品零售

15、额情况及增长趋势则是房地产行业特别是商业地产持续发展得重要条件。人口规模及发展趋势 按安顺市城乡统筹发展战略，市域总人口与城镇化水平预测到2015年和2030年，全市总人口将分别达到290万人和330万人左右。预测到2015年和2030年，全市城镇人口将分别达到117万人和198万人左右，城镇化水平分别为40%和60%。而安顺中心区人口2030年将达到100万人左右，人口密度预计会达到9560人/平方公里，人口密度较高。Investment program宏观经济 +人口及收入消费贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告22等级序号等级名称规模（万人）数量城镇名称及人口（万人）I中心区1001塔山

16、区、西秀区、马官工业园、马场工业园II县城8-205普宁县城（15）、循环工业园（5）、平坝县城（15）、镇宁县城（12）、关岭县城（10）、 紫云县城（8）、夏云组团（5）III中心镇0.5-2 18轿子山镇、双堡镇、七眼桥镇、龙宫镇、化处镇、坪上苗族彝族布依族乡、白岩镇、丁旗镇、马场镇（镇宁）、六马镇、马场（平坝）、高锋镇、天龙镇、沙云镇、新铺镇、花江镇、猫营镇、水塘镇、板当镇。IV一般镇0.2-0.5 50为除上述城镇之外的所有镇2030年安顺市城城镇体系等级规模结构规划安顺市城总体规划（2008-2020）Investment program宏观经济 +人口及收入消费安顺市200220

17、011年人口变动分析图（数据来源：2005-2012年安顺市国民经济和社会发展统计公报）贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告23Investment program宏观经济 +人口及收入消费贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告24居民收入及储蓄情况分析 城镇居民可支配收入增长的主要推动因素是城镇居民工薪收入的增加，是衡量居民富裕程度的一个重要指标。安顺市城乡居民收入继续提高。2012年，安顺市城镇居民可支配收入18617元，增长14.2%。Investment program宏观经济 +人口及收入消费贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告25安顺市从200520121年城镇居民可支配收入增长了1

18、53%，增长速度比较快。安顺市城镇居民人均可支配收入的大幅增加为房地产及商业地产市场的持续稳定发展提供了有利条件。城镇居民储蓄继续增加，2012年末城乡居民储蓄存款246.39亿元，比2011年增加41亿元，增长20%。安顺市20052012年城镇居民储蓄存款增长情况图 （单位：亿元）Investment program宏观经济 +人口及收入消费贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告26社会消费品零售总额变动情况分析 安顺市自20022011年社会消费品零售总额稳步增长，到2012年达到了97.3亿元，比上年增长了16.2，呈现快速增长的趋势，说明安顺市商业零售的发展速度加快，这有利于商业物业的

19、发展。Investment program宏观经济 +人口及收入消费贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告27城市总体规划 贵州省城市规划为整合特色产业集群优势、提升区域竞争力，以矿产资源加工、农特产品加工及流通、旅游服务等城镇为支撑，促进安顺、六盘水、毕节、铜仁、兴义、盘县、都匀、凯里、德江、从江（洛贯新城）等中心城镇功能升级，进一步带动周边小城镇集群发展，形成九个各具特色的城镇组群，强化组群中心城市对地区的产业经济服务职能，构筑中心城市与其他专业城镇间网络化的组织模式。 五区：充分发挥“两圈九群”的辐射带动作用，利用省域内各区域高度差异的资源禀赋条件，强化“两圈九群”地区与外围城镇散点发展地

20、区于最近召开的贵州省委十届九次全体会议通过了加强城镇化进程促进城乡协调发展的意见，明确将按照以贵阳为中心、迅速培育黔中经济区的原则，不断优化城镇发展布局，加快形成以大城市为中心、中小城市为骨干、小城镇为基础的梯次明显、优势互补、辐射作用较强的城镇体系。Investment program宏观经济 +城市整体规划贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告28城市总体规划（数据来源：贵州省规划厅官网公报）Investment program宏观经济 +城市整体规划贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告29（数据来源：安顺规划局官网公报）1.4.2 城市道路规划 安顺市发展战略研究规划提出安顺市城区应结合百

21、万人口生态旅游城市的发展目标。未来主要发展方向为：向东、北、西三个方向，并适度向南发展。将现在普定县、平坝县撤县立区，形成平坝区、普定区和黄果树区再加上现有的紫云、关岭、镇宁三县环绕中心城区（西秀区和开发区）的“众星捧月”的发展格局。因此，在道路网规划中要充分考虑未来城市发展的需求。安顺市市域道路交通框架，可主要概括为“两横两纵一环” 。6条高速公路把县区连成线拓成面，交通投资300亿元，比“十一五”增长近10倍。实现87个乡镇半小时内上高速；公路、铁路、航空、水运协调发展的立体交通运输网络将快速形成，安顺在黔中经济带中的战略地位将明显提升。Investment program宏观经济 +城市

22、整体规划贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告30（数据来源：安顺规划局官网公报）Investment program宏观经济 +城市整体规划贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告31城市发展规划全是规划总面积9264平方公里，2015年人口控制在290万人，其中城镇人口115万。城市化水平达到40%，空间布局上形成“一心一片，两点三轴”的布局结构。2015年中心城市人口达到50万人，建设用地58平方公里，人均建设用地104.6平方米。城市北扩，旅游西进，实施“南限、北拓、东优、西扩”的城市发展路线，形成“西动、东进、南秀、北新、中兴”的城市格局。Investment program宏观经济 +城

23、市整体规划贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告32（数据来源：安顺规划局官网公报）Investment program宏观经济 +城市整体规划贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告33本部分总结1.从地理位置上来看，作为安顺市的中心区，地理位置优越，交通便捷，为社会经济的发展奠定了良好的基础；2.从安顺市经济数据分析来看，安顺市不管地区生产总值还是人均地区总值均保持快速稳定的发展，不仅为商业、房地产业、旅游业等行业的发展奠定了良好的基础，同时也增强了抗风险能力。但是在贵州6个地区，GDP位第六位、人均GDP位第四位，贵州来说，经济发展较为落后；Investment program宏观经济 +城市

24、整体规划贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告343.安顺市三次产业结构不断优化，2012年第三产业产值比上年增长26.3，经济增长贡献率为46，具有良好发展态势；4.从安顺市人口及收入消费分析来看，安顺市近三年人口较为平稳，无论城县城居民还是乡镇居民的消费水平得到明显提高，对居住环境和商业发展要求越来越高；5.通过以上对安顺市宏观环境分析，可以得出安顺市经济环境发展快速稳健，积累了一定的抗风险能力，在3-5年内不会出现大的波动。Investment program宏观经济 +城市整体规划贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告案例展示353贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment

25、program36上海静安寺商圈、万寿寺商圈、苏州观前街商圈、无锡崇安寺商业街等，环绕寺庙的旺盛香火，佛教人文宝地与商业重镇寺市两旺的寺庙商业圈新奇景象，“以寺兴市”商业模式得到了越来越多的投资客极力追捧。 +宗教/文化与现代商业以寺兴市案例展示贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示37+以寺兴市上海静安寺商圈静安寺静安寺商圈静安区上海市贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示38+以寺兴市上海静安寺商圈静安寺发展历程三国时期建寺（沪渎重元寺）唐朝时一度改名永泰禅院北宋太宗大中祥符年间改名静安寺南宋嘉定年间将寺迁

26、至今址元朝时期香火旺盛明洪武年间铸大钟一口天平天国时期寺庙毁于战火1880年，在胡雪岩等人资助下静安寺得以重建（庙会开始）成为租借中心文革时期遭到破坏改革开放重建成为上海中心静安商圈四大高档购物中心九百城市广场/梅陇镇广场/恒隆广场/中信泰富广场静安寺商圈东西与南北长约1300米，商圈内有2250多家企事业单位，白领员工数十万人，随着越洋广场、会德丰广场、嘉里二期、协和城、静安寺公共交通枢纽等一批重大项目，单位和白领数还将大增，商务和白领休闲消费潜力巨大。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示39+以寺兴市上海静安寺商圈静安区的整体战略规划： 以静安南

27、京路为主轴的国际商务港概念已推出，静安寺地区为龙首、梅恒泰为豹腰、大中里太古城为虎尾，三大商圈“三点成面”，将营造成为上海市中心商圈最广袤、最活跃的“战场”。 静安寺商圈整体规划： 南京西路静安寺片区是上海总体规划中“四街四城”和全市四大商务中心区之一，围绕南京西路将打造成以高档商务、会展、酒店、购物中心和公共活动区为特质的“上海中城”（Midtown）。 贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program40随着城市化进程的加快，城市人口急速膨胀，城市工业和生活人口带来的污染日益明显，从一二线城市到各省市县城，运河、护城河、内河、流经河等很多不同程度收到污染，不在清澈，

28、污浊的喝水，恶臭的气味，给居民生活带来不便，给城市形象增添雾霾.与此同时，各级政府加大了对河流的综合治理和规划定位，开发商纷纷参与其中，基本策略为，贯通、清淤、拓宽结合旅游观光、修建沿河绿化设施统一规划、结合当地历史文化、古迹和人文，建设沿河商业。 +沿河商业和行政规划滨河商业圈发展案例展示贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示41+沿河商业上海苏州河沿岸苏州河黄浦江主要支流，又名吴淞江，是上海境内仅次于黄浦江的第2大河。因发源于苏州附近的松陵地区，古名“松江”，又因流域在古代吴国境内，故称之为“吴淞江”，是上海通往江苏南部主要水上交通线和上海市区重要

29、航道。蜿蜒绵长的苏州河水，恰似缓慢搏动的历史脉络，于波涛中，目击这座东方巨城的沧桑巨变被迫“通商”时的惘然，受洋人殖民地、半殖民地统治的屈辱，为独立自由和解放而斗争的艰辛，迎接共和国黎明的喜悦，改革开放后城市建设飞跃的豪情其间，无数真情的故事，动人心魄，令人们于惊鸿一瞥中得窥历史的真谛。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示42+沿河商业苏州河是上海的母亲河，历史上的苏州河是联系上海（时称大沪）与苏州的纽带，不断为上海注入发展的推动力；苏州河梦清园选址于市中心苏州河老虎爪湾段南岸的半岛地块，占地约8.6hm2。5年前，其周边区域“两湾一宅”被市民视为死

30、角，环境恶化、水体黑臭、沿河破旧，是市中心土地利用价值最低的区域。随着市政府动迁改建工程的实施，该地块已迅速成为市中心新时期高密度开发的中高档住宅区块。但商业行为高强度开发对城市空间造成较大的压迫感，密集的人口亦需要一块较大的绿色缓冲地带，梦清园的建设无疑为这些滨水社区增加了一块可呼吸的绿肺。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示43+沿河商业苏州河梦清园项目贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program44不管是西安古城墙商业挖掘还是苏州城墙修复启动，无不说明这城市城墙文化底蕴带来的商业价值和精神寄托。从千年前的商贾集散，到

31、现如今的商业中心，城墙从古走来，见证了财富的累积和文化的传承；岁月更迭、战火天灾，越来越稀少的城墙值得我们去珍惜和保护。 +遗址文化与现代商业城墙文化与商业案例展示贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示45+城墙文化苏州盘门城墙旅游和吴宫酒店苏州盘门城墙修复贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示46+城墙文化苏州盘门城墙旅游和吴宫酒店苏州盘门吴宫酒店酒店毗邻著名的盘门景区，紧靠苏州古城墙，有着独特的建筑风格和高雅别致的中国古代苏州园林式特色，传统的设计风格与荷塘月色，小桥流水融为一体，再现了吴越古韵。2009

32、年2月底，位于酒店主楼建筑群一侧的贵宾楼隆重开业，该四层建筑由知名的新加坡巴马丹拿公司（Palmer & Turner）精心设计，视角独特，创意无限。它将古典美学与现代设计完美结合，充分展现出酒店主建筑的总体特色，让古典中国韵味和传统苏州园林相得益彰。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示47+城墙文化苏州盘门城墙旅游和吴宫酒店苏州盘门商圈经过岁月更迭，盘门与南门一道形成了金门石路商圈和观前街商圈外的第三大商圈。北有文化市场、花鸟市场、西临京杭大运河、酒吧街区、西南大润发商圈、南贴盘门古城墙、家乐福商圈和苏纶场特色街区、东接南门商圈，中间是著名的盘门景

33、区。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示48+城墙文化苏州盘门城墙旅游和吴宫酒店商业开发式保护与政府修复相结合随着苏州政府努力修复完成全段城墙的宏伟目标，作为苏州古城八门中唯一的水陆并进之门和最美城墙段，盘门的修复和保护工作尤为出色。为保护城墙附近文化底蕴和风貌，拆除了附近原有的住宅区，修建了仿古建筑的星级酒店，并扩大了盘门景区的规模，加修了盘门段的城墙,是的盘门周边更加美丽动人，整体风貌得以保存好完善。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program49随着经济的发展和我国”拆出一个新中国“的宏伟目标，全国大兴土木，高楼大厦

34、拔地而起，城市人口和城市面积不断扩充；放眼望去，一个接一个的大型商业综合体，在钢筋和水泥交织的建筑森林里面，如何让消费者和游客记住一座建筑，爱上一段街道.创意特色建筑和商业应运而生。 +特色商业和标志性建筑创意特色建筑案例展示贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示50+国外案例美国巴尔的摩内港商业推动型更注重公众的要求 对于城市中居住在滨水区内的居民而言，开发利用滨水区、整顿衰落、吸引投资、创造良好的居住环境和更多的就业机会是关系到切身利益的事；对于城市中其他居民而言，开发利用滨水区是提升城市环境总体质量、创造假日休闲场所的最佳手段；对其他城市的居民而

35、言，无论是商业还是娱乐业态都可以成为游览、观光行为的重点。 滨水区有条件成为多业态功能集聚的良好场所 滨水区优越的自然环境，是形成多功能使用的良好场所，购物、休闲、娱乐、商务等功能组织在一起，可以有效地增加滨水区的吸引力。同时，良好的步行交通系统也能吸引更多的步行人流，增加人气。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示51+国外案例美国巴尔的摩内港商业推动型美国马里兰州巴尔的摩市（Baltimore. Maryland）从一座原本了无生趣的城市，通过改造城区的港湾，成功创造出该市特有的功能性，一跃成为举世闻名的港湾城市。持续吸引着居民和游客的到来。巴尔的

36、摩内港一个最有代表性的案例是开发商将一个关闭失修的电厂进行综合开发应用，使其成为一个具有极强娱乐和个性的商业地产经典项目。特点：受CBD的溢出效应，港区用地置换成综合游憩商业区；借鉴：水滨多为原城市中心，开发应使之具有混合使用功能我国现阶段很多滨水开发改造行为时处于城市形象改善、景观整治或是行政区划调整方面的考虑，滨水产业对城市仍具重要作用。因此开发过程中的功能结构重组，城市与滨水区的关系及城市环境改善等问题则是具有共性的。 贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示52+国外案例美国巴尔的摩内港商业推动型贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investm

37、ent program案例展示53+国外案例美国巴尔的摩内港商业推动型巴尔的摩内港通常被认为是滨水区复兴中最早、也是最优秀的例证之一，它是以前的码头，经过改造，成为观光、娱乐和购物区，成为滨水区复兴的典范。 巴尔的摩内港紧邻城市核心查尔士中心，在60年代初主要为仓库所占据，并于70年代后逐渐被弃置。随着巴尔的摩城市中心更新的展开，内港毗邻市中心地段依托良好的滨水区位，建设了凯悦、查尔士中心南楼、联邦大厦、内港中心、地铁站以及十余幢办公楼；原加登船坞改造的奥丽公园设计了内港海上入口和环港滨水大道，联系序列公共空间直至对岸体育中心，形成毗邻市中心的富有生气的滨水公共活动中心空间。最终这里建成了一个

38、拥有40万平方米的零售店、公寓和旅馆、科学博物馆及水族馆的综合游憩商业区。其中，零售业多位于近水处，同时混建大量的游憩与文化设施，港口广场汇集了食品店、专卖店、画廊和咖啡店，充满活力。水滨还修建了风景优美的步行道和宽阔的广场，南边是住宅区，北边可见市中心区的天际线，西边则是会议中心和一些新的高层公寓与旅馆。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示54+国外案例美国巴尔的摩内港商业推动型巴尔的摩市中心示意图贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示55+国外案例美国巴尔的摩内港商业推动型经验：我国现阶段很多滨水开发改造

39、行为时处于城市形象改善、景观整治或是行政区划调整方面的考虑，滨水产业对城市仍具重要作用。因此开发过程中的功能结构重组，城市与滨水区的关系及城市环境改善等问题则是具有共性的。滨水开发成功经验总结： 1） 根据城市资源禀赋，选择合理的开发方式；2） 以商务、旅游等产业为主导的优化城市功能的发展战略；3） 以交通基础设施及环境改善为导向的土地增值策略； 4） 水体环境的改善以及滨水岸线的规划； 5） 水体环境的改善以及滨水岸线的规划； 6） 原有滨水文化的延续和地域文化的体现。 贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示56+国外案例美国巴尔的摩内港商业推动型众

40、多的案例表明，国外滨水区的再开发之后都形成了多种功能的综合体，承担着所在城市的重要职能，并通过不同功能的组合塑造出不同城市特色鲜明的空间格局。生产岸线向生活岸线转化。 随着运输技术的发展，水运相对于空运、公路运输有所衰退，水道和滨水区在交通运输中的作用大大减弱。同时，进入信息化社会后，城市产业重心转向服务业，工业重心从过去依赖港口或码头转向电子类工业，水滨对其不再具有区位优势。因此，滨水地区的业态布局产生新的趋势，工业、运输、仓储等生产功能逐步退出，通过改善滨水区环境，居住、公共服务等生活功能取而代之。 贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program案例展示57+国外

41、案例美国巴尔的摩内港商业推动型复合开发的模式形成 传统的滨水区职能如交通、仓储等逐步弱化，滨水城市从制造业经济向信息和服务业（休闲、娱乐和旅游）经济的转化导致了一系列新功能空间在滨水区中的出现，包括商务、旅馆、会展、剧场、体育、娱乐场及居住空间组成的复合功能空间，形成以商业、游憩开发为导向，以第三产业为主的业态结构。这种业态结构与地区经济发展、人文与环境保护等进行高度交叠,而成为一种复合的开发模式,从而给需要综合解决多种功能的使用者带来方便。 贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告项目概念584贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program项目概念59+项目评价项目资源

42、贯城河 一河串八景 山城似水乡贯城河穿过安顺整个城市，呈西北东南走向，流经的区域内，聚集着安顺部分经济、文化、市政活动中心，既有著名的王若飞故居、文庙、武庙、熙春公园等景观景点，也有城市中不可复制的自然景观廊道。根据贯城河景观风貌规划（以下简称规划），改造后的贯城河，集旅游、商务、酒店、商业、娱乐和生活休闲于一体，并按照西-中-南的空间顺序设置若干滨水绿地，将成为城市滨水景观风貌区，是带动中心城区第三产业升级发展的增长极之一，也是外地游客了解安顺的一扇窗口。同时，改造后的贯城河，将成为未来安顺一处绝佳的休闲娱乐场所。未来休闲娱乐新去处。八景点，即海百合广场、熙春公园、三合桥、文庙、武庙、宗教文

43、化片区、汪家山苗寨、南礼门广场。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program项目概念60+项目评价项目资源“引千入虹”工程实施 未来贯城河清水长流安顺建城600年，城市与河流共同成长。据史料记载，明清时期，贯城河一直扮演着城市生活水源的角色，清中后期河道兼具一些运输功能。到了近代，贯城河景观功能凸显，成为城市美丽的风光廊道。现代，随着经济的发展和人口的增长，城市功能多元化，对贯城河的污染随之加重。贯城河是安顺城区主要排水通道，也是上游水库的排洪道。历届市委、市政府高度重视贯城河的开发保护和治理工作。近年来，更是加大投入，先后实施了两期河道综合治理工程，建设了污水处理

44、厂、环湖路等项目，贯城河面貌有了明显改观。今年8月8日，投资7500多万元的 “引千入虹”工程在西秀区轿子山镇破土动工。3年后，远在10多公里外的千峰河的河水将被引流到虹山水库，枯水年也可达到1533万立方米的引水量，保证贯城河一年四季流水淙淙，清水长流。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program项目概念61+项目评价项目资源“引千入虹”工程实施 未来贯城河清水长流规划显示，滨水景观风貌区沿贯城河向两岸扩展，呈带形状。东至虹山湖路，南抵铁路，西接南马广场，北达沿街道路。大部分宽约80至200米，历史街区部分则成完整街区状。规划用地约为94公顷。规划范围内的贯城河河

45、道长5448米，其中东支流从虹山水库溢洪道末端至合和桥河段长430米，西支流从娄家坡水库出水往南马店至合和桥1543米，贯城河干流从合和桥至新七眼桥3475米。河水自东向西流，两条支流的河水由合和桥处汇入干流自西北向东南方向流动。河道最宽处为20米，最窄处为8米。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program项目概念62+项目评价项目资源本案中心河段位置 不容替代本案位于贯城河的宗教文化区位，在安顺贯城河中段，起到承上启下的连接作用，是老城与新城的过渡，也是历史安顺与现代安顺的交合点。 项目在开发设计上更好的改造修缮利用贯城河，对安顺政府，安顺人民，乃至安顺历史都是一

46、个很好的答卷。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program项目概念63+项目评价项目资源贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program项目概念64+项目评价项目资源安顺市规划区安顺市贯城河景观风貌规划贯城河宗教文化片区效果图贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program项目概念65+项目评价项目资源安顺唯一存留古城墙安顺古城墙始建于明洪武十四年(1381年)，城墙周长约4650米，高约8.2米，安顺城当时设有四道城门，“东门朝天，西门怀远，南门永安，北门镇夷”，并建箭楼、月城等附属建筑。安顺城墙建成后，历经明、清两

47、朝多次增修加固，一直沿用至上世纪五十年代初。，因为修建穿城马路和城市扩建，古城墙被渐渐拆毁，目前仅剩下塔山东路安顺职院至民族饭店之间的一小段。城墙原址轮廓贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program项目概念66+项目评价项目资源唯一的见证就是仅存30几米的城墙也曾破坏严重，后被媒体曝光呼吁后，引起重视，2007年5月，被列为市级文物保护单位，因而得以修复保留至今。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program项目概念67+项目评价项目资源绝无仅有 唯一的见证作为本项目地块沿街面最为标志性的安顺古城墙遗址，又是重点保护文物，本案在深挖城墙文化

48、、古今结合、因地制宜的设计建设城墙遗址广场等商业设施上，都有得天独厚的资源和优势，在打造文化产业的基础上又能够很好的保护修缮文物遗址，加强市民历史教育，增加城市印象等。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program项目概念68+项目评价项目资源安顺三大寺庙之一 东林寺位于贵州省安顺市境内，原名“东岳寺”，始建于明朝万历年间（1573-1620年）。始建者要墨。清初曾进行修缮，嘉庆年间（1796-1820年）再次扩建。该寺在“文革”期间遭到破坏，十一届三中会后，政府拔款进行了维修，现为全省重点寺庙，是安顺及邻县佛教活动的中心。本案紧靠东林寺，沿河商业街可与东林寺无缝连接

49、，未来超高的人气和商业氛围与东林寺旺盛的香火相互辉映，于闹市区能有一处幽静，于人群嘈杂处听得一声钟响，岂不是生增添活又一雅致。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program项目概念69+项目评价项目资源东林寺贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program项目概念70+项目评价项目资源宗教文化与现代商业的结合东林寺作为全省重点寺庙，安顺及邻县佛教活动中心；本项目可以在于只毗邻处建设一些相近的商业建筑，业态上引进一些宗教商业，如佛像店、玉器店、僧袍店、香烛店、观音堂、寺庙用品店、素斋馆、佛学书店、佛教讲经堂等。既扩大了东林寺的视觉轮廓，又发扬了佛

50、教文化；更好的延续安顺建城以来的历史烙印和历程，提升区域形象和品质，打造特色街区。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program项目概念71+项目评价项目资源特色建筑建造条件本项目区域定位为高端商业中心，附近有大中华财富中心，龙凤呈祥、东方时代广场、银城大厦等高端商业综合体，然而在建筑形态上没有太大突破，为一般商业建筑形态。本案作为这一区域的中心位置，又又贯城河依靠，有条件建有特色商业建筑。东方时代广场 大中华财富中心 龙凤呈祥贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program项目概念72+项目评价项目资源本项目在规划设计时，可以运用现代透明廊桥

51、，水上透明餐厅，酒吧街区，古典特色建筑，现代化高科技住宅建筑等特色特点，增加城市亮点，吸引更多游客驻足和消费，传播安顺正能量。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program项目概念73+项目评价本案能及总结综上分析，本案地块有寺、有河、有城墙、有文化有特色，完全具备开发建设带有文化底蕴、特色街区、宗教商业、特色建筑、产权酒店、高端住宅等相结合的现代化大型商业综合体。本案的特色开发建设，是符合政府规划要求的，是领会文化传承要求的。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告市场调研745贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program市场调研75 +交通

52、现状安顺城市交通航空:安顺黄果树机场已经通航，机场位于市区西北部、距离市中心六公里，目前开通了广州、深圳、北京、大连、青岛、昆明航线。铁路:通过川黔、湘黔、黔桂铁路，安顺与省外各地相连，来自北京、上海、重庆、广州的列车均在这里停靠。贵昆铁路和株六铁路贯穿安顺全境，旅游专列“黄果树”号每日往返于贵阳和安顺之间。公路:清镇、贵黄、关兴、水黄等高速高等级公路纵横交错，高速公路一小时可到贵州省会贵阳市，安顺同时是连接云、贵、川、渝通往两广、两湖和华东地区的黄金纽带。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program市场调研76 +交通现状安顺城市交通安顺地区交通便捷，是连接云、贵

53、、川、渝通往两广、两湖和华东地区的黄金纽带。未来商业发展机遇显著。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program市场调研77 +交通规划安顺城市产业发展规划安顺市民用航空产业国家产业基地为200亿元园区西秀工业园区为100亿元园区黔中新兴产业示范园幺铺-黄桶产业园安顺高科技材料工业园安顺民族制药工业园夏云科技工业园平坝羊昌工业园平坝乐平工业园区普定工业基地镇宁轻工产业园安顺红星精细化工产业园关岭工业园紫云工业园黄果树旅游商品加工博览园安顺经济技术开发区贵州安顺黎阳高新技术产业园区特色产业园区安顺多个工业园区的规划，将快速推动安顺经济的发展，提高安顺居民可支配收入，为区

54、域商业发展奠定坚实基础。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program市场调研78 +交通规划安顺城市旅游现状及发展规划2012年国庆，安顺全市共接待游客235.2万人次，其中自驾游客约占接待总人数的68%，实现旅游收入13.27亿元，其中黄果树景区共接待游客619986人次，龙宫景区共接待游客166128人次，6家宾馆假日期间共接待游客7354人；2013年春节与清明，共接待游客158.01万人次，实现旅游收入8.06亿；政府决定以黄果树、龙宫两王牌和关岭国家地质公园三叠纪景区为主体，实现观光旅游向休闲度假旅游的转变，将安顺市建设成为国内著名的生态旅游、地质旅游、会

55、议商务旅游和民族文化体验型旅游目的地；安顺旅游景点多，知名度高，景区接待能力强，随着安顺旅游建设的发展，游客不可忽视的消费能力必将促进安顺商业的发展。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program市场调研79 +市场现状安顺房地产现状城区内供应的土地量正在逐渐减少 自05年到07年，城区内供应的土地量正在逐渐减少，可供房地产商开发的土地也越来越少。另一方面，从上表也可以看出，安顺土地出让的价格也逐年上升，如现在由房地产公司开发的卧龙居项目，地块原始价格合16.189万元/亩，而07年出让的土地每亩已经上升到了40万元以上。目前城区内可出让的土地地荣地貌好的也很少，07

56、年出让的土地地况较差，这样就给开发商前期地基处理带来了很大的困难，无形中也就增加了开发企业的成本。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program市场调研80 +市场现状安顺房地产现状房产投资的意识淡薄 由于区域环境的限制，城区消费者对于房产投资的意识相对不够充足。安顺处于一个山区环境，和发达地区的接触相对较少，投资房产市场意识淡薄，人们对于房产投资缺少一定的投资观念，这在一定程度上也影响了房产市场的发展。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program市场调研81 +市场现状安顺房地产投资现状 近年来，安顺市房地产业继续保持稳定发展态势，房地产

57、业投资持续增长，施工规模不断扩大。至2012年，全市固定资产投资400亿元，环比增长64%；其中，房地产开发投资61.4亿元，环比增长49.9%。施工面积127.12万平方米，竣工面积38.44万平方米。20052012年安顺市房地产开发投资情况贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program市场调研82 +市场现状住宅现状安顺市房地产业发展走势分析地段优势和环境、景观依旧会是开发商争夺的热点 目前安顺市的住宅主要以其地段为主要优势。但土地是不可再生的，市区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少，所以未来的高层除了以地段为优势外，开发商还会以提高自身综合质素和利用环境因素来

58、赢得市场。未来沿开发区和双阳附近的地块将会更受开发商青睐。 贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program市场调研83 +市场现状住宅现状安顺市房地产业发展走势分析高层住宅将向城市副中心地带偏移，市中心新建高层将会逐渐以商务型公寓为主 安顺市一级地段及其辐射的周边区域，是市区内的主要商业区，人流、车流都非常大。商业较为集中的市中心，必然会形成办公用房的大量需求，住、办两用的商务公寓会逐渐成为中小公司争购的热点。而在城市副中心地带对住家而言，相对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利；且城市副中心地带，环境、景观优势较明显的地块（如北航路地带、安顺学

59、院附近、火车站附近）同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想的副中心地块也能以价格优势抢占市场。 贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program市场调研84 +市场现状住宅现状安顺市房地产业发展走势分析市场将呈“细分化”发展。 安顺市现在的住宅市场大多是商、住两用或商、住、办三用。这大大影响了市民居住的生活质量，并且私密性不强，相互干扰性大，当然这也是由于目前开发的地段特性所造成的。 未来的住宅将会考虑更为人性化的设计。目标客户的划分更为单一，象纯商务公寓、纯小户型、纯顶级豪宅等等这样的高层项目会陆续涌现安顺市场。 贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Inv

60、estment program市场调研85 +市场现状住宅现状安顺市房地产业发展走势分析高层楼盘的质量会越来越高，物业向精品化发展。 在同一区域内，如果建筑结构、配套环境、目标客户都大致相同的楼盘，其最终比的是物业的各项小分，比质量、比服务、比物业等，这就导致了物业向精品化发展，普通型无特色住宅将会越来越没有市场。贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program市场调研86 +市场现状商业现状城区业态竞争格局贵州安顺卫校地块项目开发建设投资报告Investment program市场调研87 +市场现状商业现状安顺在建项目分布 安顺在建项目主要集中于新老大十字和黄果树大