中海名城项目分析总结

1、第 PAGE 37 页中海名城城项目分分析总结结一、项目目发展概概况1、项目目发展概概况中海名城城项目位于于成都市市南部的的高新技技术开发发区内，处于二二环路与与三环路路之间，西临高高新大道道，北临临紫荆西西路，东东临元华华路（现现神仙树树南路）和肖家家河，南南临机场场路西延延线和体体育公园园。项目目总用地地面积为为4233.955亩（其其中一期期枫丹园园1533.455亩、二二期莱茵茵园866.511亩、三三期千色色园1883.999园），其中中净用地地面积为为2611.133亩（其其中一期期枫丹园园1288.088亩、二二期莱茵茵园400.399亩、三三期千色色园922.666园），项目总

2、总建筑面面积为3314,2966平方米米。项目目于20001年年4月11日正式式开工，同年99月299日对外外公开发发售，项项目发展展周期为为3.75年计计45个个月（预预计20004年年年底项项目全面面结束）。2、项目目开发销销售进度度情况具体参见见附表一一3、项目目成本利利润情况况具体参见见附表二二4、项目目财务情情况具体参见见附表三三二、当地地宏观经经济及房房地产市市场发展展的回顾顾与分析析1、当地地宏观经经济发展展回顾1.1、房地产产开发和和经济发发展水平平 成都市市近五年年GDPP与房地地产开发发投资均均呈两位位数增长长： 20002、20003年，成都市市房地产产开发投投资增速速只

3、比GGDP增增速高66个和77个百分分点，而而全国，四川省省均高出出近2倍倍。广州州、深圳圳GDPP 20002年年分别为为成都市的的1.8、11.28倍倍，而房房地产开开发投资资分别为为成都市的的2.3、11.8倍，说明成成都市全全社会投投资增长长是由基基建、技技改和房房地产开开发共同同推动，房地产产开发投投资规模模不大，与经济济发展水水平协调调，还有有很大的的发展空空间。 几几大城市市房地产产投资占占固定资资产投资资比重的的比较 1.2、人口规规模增长长101.400.56.51220202091.402.58.21120201081.303.08.51090200781.253.59.0

4、1070200590.90.236.671028.62002迁移人口总和自然增长率出生率总人口(万)年份根据计生生委的权权威预测测，到220077年成都都市的人人口将达达到10090万万，20010年年则达到到11220万，即是说说七年后后成都的的人口还还要增加加大概776万人人 按人人均200平方米米计算，七年间间将有115200万平方方米的居居住需要要面积。1.3、商品房房销售额额及增长长率变化化上图是119999年到220033年成都都市的商商品房销销售额及及其增长长率变化化图，可可看出商商品房销销售额的的增长在在经历了了波动之之后基本本回复到到了244%的正正常水平平。1.4、房价与与

5、人均可可支配收收入成都市过过去五年年的房价价增长幅幅度约为为年均550元/平方米米左右，人均可可支配收收入从119999年的770988元增长长到了220033年的996411元，共共增长225433元，其其平均增增长率约约为7%左右。 2、当地地房地产产市场发发展回顾顾2.1、房地产产开发规规模 近五年年成都市市房地产产开发情情况表（单位：亿元，万平方方米）年份开发 投投资额增长()商品房竣工面积积增长()商品房销售面积积增长()商品房销售额增长()1999999.9924.99476.431.66370.511.7768.3338.0020000129.229.33538.213.0043

6、3.617.0078.2214.4420011170.832.22816.051.66701.061.77129.765.8820022203.319.11957.317.44815.616.33162.525.3320033245.420.771,0118.336.4966.418.55202.624.66综合上表表可以看看出，近近五年成成都市房房地产开开发势头头强劲，房地产产开发规规模稳步步扩大，几个主主要指标标基本都都达到了了两位数数的增长长率，开开发投资资额、商商品房销销售额、商品房房施工面面积、商商品房竣竣工面积积、商品品房销售售面积均均是五年年前的两两倍多。值得注注意的是是在200

7、01年年多项指指标达到到最大的的增长幅幅度之后后，近两两年都回回归到220左左右的增增长率，在一定定程度上上说明了了成都市市房地产产市场日日趋理性性。2.2、商品房房供销状状况过去五年年成都市市商品房房销售旺旺盛，以以住房消消费刺激激经济发发展的政政策成效效明显。商品房房竣工、销售衔衔接较好好，需求求拉动投投资增长长特征鲜鲜明。119999年到20003年年的五年年间，成成都市商商品房竣竣工面积积增加了了5411.677万平方方米，增增长1114%，销售售面积增增加了5595.85万万平方米米，增长长1611，商商品房销销售增幅幅大于竣竣工增幅幅。在竣竣工和销销售面积积同步增增长的同同时，供供

8、求关系系大为改改善。20033年商品品房竣工工面积销销售率达达94.99%（销销售面积积/竣工面面积），高于全全国平均均水平（79.7%），在115个副副省级城城市中仅仅次于南南京（1113.2%）居第二二位。反反映成都都市房地地产市场场的供求求状况良良好，运运行健康康，需求求拉动投投资增长长特征明明显。19999年20003年成成都市商商品房竣竣工、销销售面积积及竣工工面积销销售率对对比表19999年20000年20011年20022年20033年竣工面积积（万平平方米）476.60541.81815.62957.3410188.277其中：住住宅375.18464.77716.34790.

9、29897.96 商业用用房49.77848.33254.66994.88881.446 办公公楼26.44815.0079.69920.8815.448销售面积积（万平平方米）370.50433.62701.21815.56966.35其中：住住宅336.91400.12638.12743.59897.26 商业用用房22.22822.00941.22448.99958.886 办公公楼8.9888.85514.99418.2296.300竣工面积积销售率率（%）77.77080.00086.00085.22094.990其中：住住宅89.77086.11089.11077.77099.99

10、0 商业用用房44.77045.77075.44051.66072.330 办公公楼33.22058.770154.2087.99040.770注：竣工工面积销销售率反反映的是是对竣工工面积的的消化能能力，当当中消化化的竣工工面积主主要是当当年竣工工面积，也有一一部分是是以前年年度的竣竣工面积积2.3、商品房房价格状状况 近年来来，成都都市商品品房均价价呈现稳稳中趋升升的态势势，20003年年全市商商品房（含经济济适用房房）销售售均价达达到2,0966元/平方米米，比上上年上涨涨1033元/平方米米，涨幅幅为5.1%，尤以市市区及近近郊涨幅幅明显。近五年成都市商品房均价(含经济适用房 单位：元

11、) 0500100015002000250019992000200120022003商品房均价(含经济适用房 单位:元) 2.4、商品房房空置状状况虽然房地地产开发发规模不不断扩大大、房价价稳步上上升，但但在旺盛盛的需求求下，成成都市商商品房空空置面积积得到有有效控制制，商品品房空置置率逐年年下降（见下表表）。19999年20003年成成都市商商品房空空置情况况对比表表19999年20000年20011年20022年20033年空置面积积（万平平万米）136.54152.3188.24211.56213.22空置率（%）23.22522.44519.44518.44717.334其中住宅：空空

12、置面积积（万平平万米）85.990100.75114.71131.83130.3空置率（%）19.66518.3314.00414.55712.665说明：空空置率（新口径径）在：0%144%表示示空置偏偏少；15%300%表示示空置适适量；31%400%表示示空置偏偏多、供供大于求求、资金金偏紧、价格回回落、缓缓慢发展展；41%以以上表示示产生积积压、供供过于求求、资金金占压、价格下下跌、停停止发展展。由此可见见，成都都市我市市商品房房市场在在旺盛需需求拉动动的同时时，呈现现供给总总量增加加，结构构改善，开发商商对市场场信息的的把握更更充分，市场定定位更准准确，投投资更理理性的健健康发展展局

13、面，步入良良性运行行轨道。2.5、总结结合近五五年成都都市房地地产市场场开发规规模、商商品房销销售状况况、价格格状况、空置状状况、开开发资金金状况和和与国民民经济发发展水平平的联系系，可以以得出以以下结论论：A、成都都市房地地产市场场开发强强劲、开开发规模模不断扩扩大；B、商品品房供求求状况良良好，需需求很大大；C、商品品房价格格稳定、涨幅平平稳，有有相当大大的增长长空间；D、商品品房空置置率适量量偏低，市场运运行良好好；E、房地地产开发发和经济济发展水水平相协协调，还还有很大大发展空空间。3、项目目发展期期内当地地经济及及房地产产市场发发展状况况对本项项目的影影响31宏宏观经济济政策利利好近

14、几年来来在整个个西部大大开发、中国入入世、城城市化进进程等大大的宏观观经济政政策背景景影响下下，成都都市的经经济状况况逐年增增长，并并且经济济增长呈呈投资增增长型。在这种种经济政政策环境境影响下下，成都都市加大大了对城城市建设设及其他他城市公公共设施施建设，府南河河改造工工程、五五路一桥桥工程、旧城改改造及道道路工程程以及近近年来的的沙河整整治工程程等。这这一系列列基础设设施的建建设，一一方面改改善了成成都市的的居住环环境，同同时也增增强了成成都市作作为西部部特大城城市的综综合竞争争力，同同时也带带动和促促进了房房地产业业的飞速速发展。这对本本项目而而言，从从项目的的发展过过程来看看起到了了相

15、当大大的推动动作用。32市市场条件件成熟需需求逐年年增长近年来的的经济增增长使人人民生活活有了较较大的提提高和改改善，居居民用于于购买住住房的资资金逐步步得到积积累，同同时关于于货币化化分房政政策在成成都市的的贯彻执执行，加加快了住住房商品品化、市市场化的的进程，消费市市场得以以培养和和积累。尤其在在20000年以以后在几几家大型型的外地地开发商商进军成成都的情情况下，整个市市场的增增量正逐逐步得以以释放，市场条条件越趋趋成熟，市场需需求逐年年增长，并直接接影响着着本项目目的发展展。主要要呈现以以下特点点：A、销售售率在成都市市近几年年开发的的项目中中，除个个别在市市场定位位有严重重错误的的项

16、目或或因资金金原因无无法正常常发展的的项目外外，整个个成都市市的楼盘盘项目均均呈现出出一派喜喜人的销销售局面面。而本本项目因因各种项项目条件件利好以以及合理理的市场场定位和和开发商商良好的的信誉、品牌，更是在在市场上上取得了了骄人的的业绩，项目入入伙时所所有住宅宅单位基基本售謦謦。B、销售售速度由于市场场条件的的利好，近几年年楼盘的的销售速速度较前前几年明明显提高高，尤其其是进入入20003年以以来优质质的楼盘盘项目呈呈现出一一派抢购购的局面面。本项项目的莱莱茵园、千色园园在开盘盘之际更更是有小小业主雇雇人连续续数夜排排队购房房，莱茵茵园在开开盘当天天即取得得销售2200余余套住宅宅单位的的喜

17、人业业绩。C、销售售价格近几年来来成都市市的商品品房销售售价格呈呈逐步上上涨趋势势，在成成都市的的几个明明星楼盘盘中更是是尤为明明显。中中海名城城项目在在一期枫枫丹园、二期莱莱茵园、三期千千色园的的销售过过程中销销售价格格更是一一路上涨涨。D、销售售回款率率及付款款方式由于市场场条件的的逐渐成成熟和市市场规则则的逐步步规范，以及在在成都公公司财务务部门及及相关人人员的不不懈努力力下，与与银行及及客户充充分沟通通，保证证了项目目良好的的销售回回款率和和财务现现金流。由于近几几年来银银行住房房按揭贷贷款政策策的推行行，在付付款方式式上小业业主除一一次性付付款方式式外，呈呈多元化化付款方方式原则则，

18、这同同时也促促进了住住宅的需需求增长长。E、营销销及品牌牌推广本项目在在各种市市场条件件利好的的条件下下取得了了不错的的成绩，同时在在项目的的发展及及在市场场的推广广宣传过过程中，“中海地地产”、“中海名名城”已在成成都市房房地产行行业以及及蓉城市市民购房房消费者者心中逐逐步树立立起了，中海地地产有实实力、有有品牌、讲诚信信、重信信誉，中中海名城城过程精精品、楼楼楼精品品的良好好形象。三、项目目发展过过程中的的主要经经验总结结1、投资资工作的的分析与与总结11地地块位置置选择中海名城城项目位于于成都市市南部的的高新技技术开发发区内，处于二二环路与与三环路路之间，西临高高新大道道，北临临紫荆西西

19、路，东东临元华华路（现现神仙树树南路）和肖家家河，南南临机场场路西延延线和体体育公园园。地块块位置在在当时看看来差不不多处于于城乡结结合部，肖家河河未整治治污水四四溢，但但在地块块的选择择上已充充分考虑虑未来城城市的规规划和发发展，以以及政府府对地块块周围环环境的城城市功能能改造，从现在在的情况况看来在在当时地地块的选选择上是是具有一一定前瞻瞻性的、科学预预见性的的，基本本与现在在的城市市发展情情况相匹匹配。同时项目目的逐步步开发也也带动了了整个区区域的发发展，这这也是相相辅相成成的。1.2市市场环境境分析从当时的的市场情情况来看看市场正正处于一一个相对对平缓的的上升期期，并非非现在的的市场情

20、情况这么么良好，19999年全全年销售售商品房房3700.5万万平方米米，同比比增长111.77%，220000年全年年销售商商品房4433.6万平平方米，同比增增长177.0%，20001年年全年销销售商品品房7001.00万平方方米，同同比增长长61.7%。市场是是在进入入20001年后后才有了了较快的的增长，在吸纳纳地块对对市场未未来发展展的趋势势判断中中，已初初步预见见到未来来几年中中成都市市房地产产将有一一个较大大的发展展，通过过项目的的发展事事实证明明，这与与当时所所分析的的市场环环境变化化趋势基基本一致致。1.3区区域市场场研究在对项目目的区域域市场的的研究上上，当时时充分调调研

21、了城城南区域域的楼盘盘市场及及成都市市的其他他同比性性楼盘，如银都都花园、中华园园、丽都都花园、锦官新新城、锦锦绣花园园（第六六期），并对其其市场特特点和竞竞争态势势作了分分析，正正确预见见了本项项目未来来在城南南区域的的竞争情情况和成成都市的的竞争楼楼盘直接接对手。从项目目的后期期发展及及制定的的竞争策策略来看看，这与与当时的的区域市市场和对对竞争对对手分析析的情况况差不多多完全一一致。这这说明在在对项目目前期的的区域市市场研究究方面是是较为充充分而准准确的。1.4项项目发展展设想中海名城城是中国国海外集集团在西西部地区区开发的的第一个个项目，拟开发发成大型型都市休休闲、高高档精品品居住社社

22、区，总总体开发发时间为为4.55年。从从项目的的发展以以及在房房地产行行业及消消费者心心目中的的影响力力，中海海名城也也基本成成了成都都地区的的一个高高档精品品多层居居住项目目，同项项目前期期的设想想相比已已达到最最初的项项目构想想。只是是在项目目发展周周期上因因土地原原因，减减少了项项目最后后一期的的发展面面积，发发展周期期相应缩缩短为33.755年。1.5项项目初步步定位在对区域域市场充充分研究究的基础础上,已已初步明明确城南南“富人区区”已深入入人心，居住城城南已成成为成都都人的一一个梦想想，中海海名城初初步定位位为大型型都市休休闲、高高档精品品居住社社区。目目标消费费群大致致划分为为：

23、成都都本地人人士（aa.高收收入阶层层、商业业主。bb.高级级管理人人员。cc.部分分单位房房改购房房。），外来人人士（aa.西藏藏及重庆庆地区人人士b.沿海工工作人员员c.外籍籍人士）。从项项目的发发展以及及销售的的客户来来看，基基本与最最初的定定位一致致，只是是在外来来人士客客户方面面对国内内其他地地区的中中海名城城客户群群估计不不足，略略显保守守，而对对于外籍籍人士的的购房需需求估计计过于乐乐观。1.6项项目售价价预测在项目发发展初期期成都市市的房地地产市场场价格正正处于一一个比较较平缓的的上升时时期，价价格涨幅幅不温不不火，价价格走势势相对平平淡。220011年成都都市全市市商品房房均

24、价11,8550元/平方米米（含经经济实用用房，下下同），20002年成成都市全全市商品品房均价价1,9992.4元/平方米米，20003年年成都市市全市商商品房均均价2,0966元/平平方米。而成都都市的房房价出现现较大的的增长是是在20003末末才逐渐渐开始。项目在在最初进进行价格格预测时时已充分分考虑了了未来成成都市的的整体价价格走势势,并考考虑到市市场对高高档住宅宅的接受受度和对对本项目目的认知知度以及及推售时时机等相相关问题题，并采采取了低低开高走走的策略略，从而而使本项项目在成成都房地地产市场场上创造造了多层层项目的的新高，项目的的销售价价格也一一路走高高。但在价格格的预测测上，从

25、从现在已已销售和和正在销销售的物物业来看看，远高高于项目目最初预预测的价价格，最最初的价价格估计计明显过过于保守守，这在在以后地地块吸纳纳中应充充分吸取取经验。1.7风风险分析析及对策策项目在前前期论证证时已充充分的分分析了本本项目将将面对的的风险问问题以及及应对措措施，才才使得项项目在发发展过程程中能顺顺利地快快销，取取得良好好的销售售业绩及及资金回回款率，同时在在成都市市房地产产行业获获得诸多多荣誉，并逐步步树立起起中海地地产、中中海名城城在行业业及消费费者中的的良好形形象。2、规划划设计的的分析与与总结，包括设设计理念念、实际际效果等等方面2.1中中海名城城项目区区位分析析在名城用用地确

26、定定之后，名城的的前期策策划工作作从两个个方向入入手，一一方面，对成都都房地产产市场进进行深入入调查，确定项项目的潜潜在目标标客户类类型和市市场定位位。另一一方面，项目的的概念设设计工作作从区位位分析开开始，宏宏观上对对项目所所处的区区域、城城市、气气候、地地理、人人文、环环境等多多方面，微观上上对项目目用地的的具体位位置及周周围环境境、景观观等方面面认真分分析。2.2中中海名城城概念设设计的分分析和总总结中海名城城概念设设计的创创意生成成和内涵涵挖掘，是同中中国海外外的整体体发展概概念和战战略密不不可分的的，而同同时也有有项目自自身的独独特性。在项目区区位分析析工作的的基础上上，中海海名城的

27、的概念设设计并没没有简单单地停留留在对“天府文文化”传统理理念的继继承，而而是在对对市场上上流行的的“欧陆风风情”进行了了认真分分析之后后，大胆胆地将“天府文文化”与“欧陆风风情”相融合合，提出出了独具具特色的的“现代欧欧风社区区，天府府文化生生活”的概念念主题。“欧陆风风情”来源于于西方，反映在在居住空空间上，即十分分注重与与自然环环境的协协调交融融。“欧陆风风情”追求的的自然、协调以以及亲切切、融合合和内涵涵，与“天府文文化”所崇尚尚的人文文主义，以人为为本不谋谋而合，都是要要达到“对人的的需求满满足和人人文关怀怀”。因此此，“现代欧欧风社区区，天府府文化生生活” 概念念主题的的提出，将“

28、天府文文化”与“欧陆风风情”完美融融合在一一起，为为中海名名城项目目的成功功奠定了了良好基基础。“现代欧欧风”的提出出，强调调的正是是对现代代化西方方建筑设设计理念念和居住住文化的的引进，精髓在在于“自由、精致和和追求完完美”。是要要运用明明快的色色彩、简简洁的线线条、现现代的材材料、新新颖的细细部进行行风格塑塑造，而而非传统统线条和和法式、符号的的堆砌，这也是是中海名名城区别别于其它它的所谓谓“欧风”的独到到之处。2.3中中海名城城规划设设计的分分析和总总结2.3.1总体体规划 中中海名城城总体分分区为三三期发展展，分别别确定为为法国枫枫丹园、德国莱莱茵园、荷兰千千色园。分区结结构清晰晰、秩

29、序序合理。其中枫枫丹园是是由多层层住宅、小高层层住宅、复式跃跃层住宅宅、会所所、商业业设施、幼儿园园组成的的。莱茵茵园为纯纯多层住住宅组团团。千色色园由多多层住宅宅、复式式花园洋洋房组成成。每个分区区各有不不同的风风格，但但亦有其其欧陆风风味的贯贯彻，形形成协调调之中有有所区别别的建筑筑风格和和富有异异国情调调的主题题庭园。并通过过特色商商业街营营造“欧陆小小镇”式的氛氛围，丰丰富多样样的水体体形式的的引入和和利用，更增加加了空间间的丰富富性和独独特性。地下车库库：在总总体规划划设计时时，不仅仅要考虑虑充分利利用地下下室空间间，还应应注重车车库位置置的设置置，使客客户从车车库到家家的距离离不至

30、于于过长。2.3.2立面面设计为体现项项目概念念设计内内涵，塑塑造建筑筑形象的的象征性性、标志志性，中海名名城建建筑风格格的塑造造通过运运用明快快的色彩彩、简洁洁的线条条、现代代的材料料、新颖颖的细部部，创造造出清新新自然的的“现代欧欧风”。立面面除充分分考虑小小区内风风格设计计外，还还充分利利用了滨滨河公园园的景观观。如首首期法国国枫丹园园立面设设计中，采用小小坡顶、浅线脚脚、百叶叶窗饰、八角楼楼、厚重重基座等等设计语语言，并并选用深深绿色面面砖和淡淡黄色面面砖铺贴贴墙面，锈板基基座铺砌砌；三期期荷兰千千色园立立面采用用弧形、梯形山山墙、深深色大坡坡顶、尖尖形老虎虎窗等设设计元素素，运用用砖

31、红色色、浅黄黄色、深深蓝色等等墙面色色彩，营营造活泼泼的氛围围。两地设计计师的配配合：在在整个设设计过程程中，因因国内、香港两两地建筑筑师之间间存在差差异，立立面设计计是一个个不断调调整、修修正的过过程，在在整个施施工图设设计阶段段，通过过我们的的沟通协协调，香香港兴业业的设计计方案不不断地完完善，经经过适当当地取舍舍与简化化，既保保证了总总体效果果，又降降低了施施工难度度，降低低了造价价。二装设计计力量的的加强：由于内内地设计计院工作作习惯，其施工工图纸中中留下了了大量的的细部节节点未予予完善，成为图图纸中最最容易出出问题的的薄弱环环节。如如立面线线条，收收口，栏栏杆，踏踏步及对对材料的的选

32、用上上，都需需要再作作详细的的设计深深化。在在施工过过程中，虽然也也来了一一些二装装的单位位，设计计管理人人员也做做了许多多细化工工作，但但效果不不佳。今今后应更更好的充充分利用用社会专专业力量量，提高高设计质质量。2.3.3环境境与景观观设计中海名城城小区总总体环境境规划由贝尔高高林公司司提供设设计，根据各各主题分分区枫丹丹园、莱莱茵园、千色园园的不同同风格要要求，设设计出富富有异国国情调的的主题庭庭园环境境，并使使之相辅辅相成，产生既既和谐又又各具特特色的优优美景观观效果。枫丹园中中局部采采用几何何构图的的观赏花花坛、修修剪灌木木，并配配置雕塑塑、喷泉泉，大弧弧形规划划道路，形成富富有宫廷

33、廷御苑般般的华丽丽、典雅雅的艺术术效果；千色园园采用自自由式现现代园林林手法，园中遍遍植色彩彩鲜艳的的各类花花卉，拼拼成自由由曲线的的图案，铺地小小广场中中设置小小型风车车雕塑，作为特特色鲜明明的环境境标识物物，并结结合设置置水池、喷泉、叠泉等等。名城入口口广场借借用部分分滨河绿绿化带，采用欧欧式庭园园的轴线线式设计计，通过过造型醒醒目的会会所塔楼楼、喷泉泉、花坛坛、图案案铺地，形成与与众不同同、气派派非凡的的入口空空间。特色商业业街则利利用亲切切宜人的的空间尺尺度，赏赏心悦目目的色彩彩选材，丰富多多彩的雕雕塑小品品，五彩彩缤纷的的花卉植植物，营营造现代代欧陆风风情。成本控制制：根据据贝尔高高

34、林公司司图纸，经过招招标由成成都本地地环境公公司完成成环境施施工图设设计及施施工。主主要问题题是贝尔尔高林公公司采用用了较多多的高档档建筑材材料，需需对其进进行了全全面调整整，以节节约成本本。2.3.4户型型设计户型设计计应根据据对住宅宅市场及及其发展展趋势的的分析，针对各各阶层目目标客户户的需求求进行认认真考虑虑。 各房房间设计计方正实实用，主主要房间间必须无无梁无柱柱； 客厅厅及主卧卧室要有有良好的的景观、采光和和通风； 平面面布局注注重功能能分区，其中厨厨房与服服务阳台台、工人人房及其其卫生间间要结合合在一起起组合成成服务区区进行设设计； 厨房房应避免免过于狭狭长，争争取设计计L型灶台台

35、； 根据据成都地地区生活活习惯，对独立立储藏室室等多功功能空间间进行一一定设计计，三房房以上单单位应在在主人房房设计进进入式衣衣帽间； 根据据具体情情况设计计入户玄玄关、入入户花园园、阳光光室等；跃层式式和错半半层式设设计可丰丰富室内内空间效效果；复式单单位设计计在顶楼楼或底楼楼，拥有有屋顶花花园，成成为“空中别别墅”或“花园别别墅”； 顶层层单位结结合坡屋屋顶作“顶层卖卖空间”，底层层单位设设私家花花园；2.3.5样板板房样板房的的设计施施工，量量小、事事大、要要求高。实践中中，我们们的设计计师应在在过程中中积累经经验，提提升自我我，管理理出好产产品。设计师的的选择：鉴于装装修设计计在项目目

36、中的特特殊性，寻找良良好的设设计师，进行直直接委托托，应该该是较好好的办法法。设计师的的使用：完成设设计后，在施工工组织中中，应该该充分发发挥设计计师的作作用。控控制好装装修设计计中的几几个关键键环节。第一，材料样样板的选选定。第第二，家家具的选选择。第第三，装装饰品的的选用。这样一一套完整整的板房房自始至至终都是是按照设设计师意意愿进行行实施的的。施工单位位选择：好的施施工是优优秀设计计得以实实现的保保证，优优良的施施工令设设计创意意看得见见，摸的的着，能能给顾客客以震撼撼。2.3.6设计计管理加强员工工队伍的的建设：设计的构构思决定定项目的的性质，设计图图上的每每一根线线、点反反映到工工程

37、上都都是钱。加强设设计人员员自身素素质，才才能发现现图纸中中的问题题，并独独立处理理施工中中出现的的问题，避免返返工和进进度延误误。在环境设设计及施施工中，前期设设计师应应对市场场加深了了解，增增强对树树种、石石材等的的成本概概念。 加强前期期设计控控制及各各部门的的配合：前期设计计应加强强水、电电专业介介入的力力度，否否则过程程审查不不彻底，总平的的问题就就会较多多，建筑筑和环境境相互打打架。充分利用用社会资资源：建立公司司的长期期合作单单位名单单，即根根据首期期的合作作，优化化队伍，建立长长期的合合作关系系，随时时把握市市场信息息，在施施工前做做到心中中有数。2.4 中海名名城于规规划设计

38、计创新的的意义2.4.1规划划设计首首先要贴贴近市场场成熟的开开发商，首先是是重视市市场调查查、市场场预测，适时调调整开发发结构和和节奏，贴近市市场运作作，减少少盲目性性，找准准市场的的空白与与切入点点进行规规划设计计。名城城的规划划设计基基本是按按此思路路进行，根据成成都市向向南发展展目标，综合分分析名城城周边的的楼盘特特点、确确定了以以中高档档楼盘、多层户户型为主主的设计计思路。2.4.2应以以地产品品牌的提提升为目目标设计创新新包含地地产品牌牌提升的的内涵。在房产产严重同同质化的的今天，住宅设设计在结结构技术术及建筑筑材料无无质的改改变时期期，以钢钢筋混凝凝土为基基础进行行的住宅宅平面及

39、及立面的的设计构构思可追追求的变变化幅度度毕竟有有限，设设计总体体基本相相似。惟惟有品牌牌是有差差异的，通过品品牌打造造、个性性化的开开发、营营造“价值供供应链”，整合合企业文文化，形形成新的的思路。2.4.3设计计创新应应以城市市的文脉脉为基础础小区是城城市的基基本构成成与有机机组成部部分，寻寻找当地地的历史史文脉及及居民生生活模式式，使小小区有机机地融汇汇在城市市的大环环境中，并成为城城市标志志的区域域景观。把居住环环境、居居住类型型和物业业管理三三方面作作重点，一并考考虑，在在规划开开始考虑虑物业管管理及服服务的便便利，按按当地的的习惯要要求设置置配套设设施。给给住户提提供物业业保值、增

40、值的的期望。2.4.4设计计创新应应注重设设计的可可持续发发展 规划设计计：留有发发展余地地，达到到资源合合理利用用、环境境结合充充分，坚坚持灵活活性和可可改性的的技术处处置，特特别对汽汽车停放放要作前前瞻性的的策略布布置。按按入住的的不同时时期提供供车位的的供应数数量，一一般小区区第一年年的入住住率只有有50 左右右，之后后逐年增增加。户型设计计：按人人居模式式为住户户留下继继续发展展居住空空间的可可能。应应多做些些灵活的的大开间间，为住住户提供供改变和和调整空空间布局局的可能能，避免免在住宅宅的使用用寿命期期内，大大拆大改改或拆毁毁；名城城首期为为丰富立立面空间间，在部部分多层层的六楼楼做

41、了“送空间间”的设设计。从从市场反反馈看，普遍为为用户所所接受，购此户户型的用用户，基基本都做做了夹层层。 在在建筑材材料方面面，可重重视可重重复利用用的钢结结构的应应用和推推广，如如户内楼楼梯、由由用户自自己加的的夹层空空间等。2.4.5量化化“以人为为本”的思想想细化住宅宅内人的的生活尺尺度：力力求在较较小的空空间内创创造较高高的生活活舒适度度，住房房舒适度度不完全全与每套套面积呈呈正比关关联的关关系，住住宅性能能的优劣劣是综合合因素决决定的，而非单单纯以面面积大小小论高低低；名城城首期，A、BB型平面面在10001120的建筑筑面积内内，提供供了三房房二厅双双卫两阳阳台的功功能空间间，并

42、将将所有管管道置于于房间外外，最大大化地保保证了使使用空间间。量化“以以人为本本”，如注注重：空空间的健健康性，细化设设备、管管道的布布置，对对室内空空气的质质量、排排风、排排气通畅畅等提出出要求。名城首首期所有有的房间间均有采采光、户户型设计计面宽大大、进深深小、有有较好的的对流通通风效果果，符合合成都潮潮湿闷热热的气候候特点。在整体规规划设计计方面，将引入入城市花花园的设设计概念念，即将将公众空空间(特色花花园)，和半私私人空间间(庭院)连成一一体，以以朝向及及景观为为主要考考虑之元元素，所所有住宅宅单位之之主要房房间，如如客厅及及主人房房间等，皆以朝朝南或东东为主，以应当当地天气气及环境

43、境之需，邻近滨滨河公园园的楼栋栋布置，以尽量量引入界界滨河公公园绿化化空间为为主，区区内绿化化空间更更感宽敞敞。不再强调调小区组团团院院落的模模式和中中心绿地地的作法法，淡化化或取消消组团的的空间结结构层次次，以利利生活空空间和功功能结构构的更新新创造。如名城内内主要的的公共空空间是一一弧形带带状广场场，此空间间特具凝凝聚性、伸展性性、灵活活性及趣趣味性的的特色，能充分分满足本本项目的的设计要要求。2.4.6加强强规划设设计的研研发，充充分利用用方方面面面的资资源。利用专业业优势，加强对对住宅市市场趋势势、新材材料应用用经济性性等方面面的理论论研究及及推广。充分利利用集团团优势，发挥华华艺、企

44、企管委的的专业力力量，加加强内部部资源共共享，推推广香港港成功经经验，为为各地区区公司提提供借鉴鉴。利用地域域差异，将发达达地区的的成功经经验，应应用在相相对落后后的地区区，加强强借鉴和和交流，取人补补短，尊尊重共性性，追求求个性，良性互互动。3、项目目发展进进度的分分析与总总结3.1项项目总体体发展进进度项目预计计发展周周期为44.5年年（计554个月月），项项目因土土地原因因，减少少了项目目最后一一期的发发展面积积，实际际发展周周期为33.755年（预预计20004年年12月月项目全全部结束束）。在在项目发发展周期期总体控控制上比比较恰当当，并没没有出现现项目周周期拖得得过长或或项目停停滞

45、的现现象。只是在项项目的总总体发展展上因对对当地政政府的服服务能力力及权限限过于乐乐观的估估计，同同时对国国家的土土地政策策的风险险评估不不够，导导致中海海名城原原第三期期（赛乐乐园）的的土地未未能顺利利取得，从而失失去了一一期的土土地发展展面积。这在以以后项目目发展中中应充分分吸取经经验、教教训，确确保在以以后的项项目发展展中不再再发生此此类事情情。3.2项项目前期期工作进进度中海名城城项目原原预计220000年9月月30日日开工（一期），20001年年3月331日项项目开盘盘销售（一期）。项目目实际开开工时间间为20001年年4月11日（一一期），开盘销销售时间间为20001年年9月229

46、日（一期）。导致项目目前期工工作的延延长主要要是，一一方面在在签订土土地协议议时，土土地尚有有许多拆拆迁工作作未完成成，并且且周边的的城市环环境并未未完全得得到整治治，导致致项目的的开工时时间延期期。另一一方面，在项目目的前期期规划设设计过程程中，由由于是聘聘请的境境外设计计公司，在诸多多设计规规划要求求的标准准方面与与内地有有些区别别，以至至于项目目的前期期规划设设计时间间较长，这对项项目的发发展进度度有一定定影响。但在项目目第二期期莱茵园园、第三三期千色色园的发发展过程程中充分分吸取了了一期枫枫丹园的的经验，大量的的缩短了了项目的的前期发发展周期期，加快快了发展展进度，为顺利利实现项项目销

47、售售奠定了了基础。3.3项项目施工工进度中海名城城项目在在项目施施工进度度控制方方面一直直坚持为为实现项项目的销销售服务务，同时时在项目目的进度度上实行行工程结结点控制制，切实实的保证证了项目目的工期期。中海海名城项项目一期期更是在在短短的的不到66个月实实现项目目的准现现房，为为体现公公司的信信誉和实实力以及及实现项项目销售售作了相相当大的的贡献。3.4项项目销售售进度中海名城城项目的的整体销销售进度度总的来来看，基基本实现现了项目目快销，迅速回回笼资金金的目的的。尤其其是项目目的第二二期莱茵茵园、第第三期千千色园更更是出现现了购房房客户雇雇人连夜夜排队购购房的火火爆场面面。（具具体情况况祥

48、见项项目营销销情况分分析总结结）4、项目目营销情情况的分分析与总总结4.1中中海名城城发售前前总体定定位思路路名城前期期定位归归纳：4.1.1销售售定价建建议（含含车位价价格）销售定位位为价格格合理的的高档小小区，售售价在33600038000元/平方米米左右，首期可可考虑小小户型和和多层楼楼为主，每户总总价控制制在35550万万元的范范围内（复式控控制在每每户800 万元元以内），每平平方米单单价在33500038000元（清水房房）。车车位定价价在室内内68万元元/个（以较低低价格入入市），部分留留作出租租。4.1.2销售售对象分分布及定定位销售对象象定位在在高新区区内的技技术人员员、白领

49、领阶层、外籍人人士、城城市南部部的中小小业主以以及外地地购房者者。4.1.3户型型面积的的建议户型以中中等规模模的户型型（75585平平方米的的二房，11001300平方米米的三房房）为主主，并以以11001300平方米米的户型型为主打打户型，结合少少量15502000平方米米的四房房和复式式，也可可以考虑虑少量44560平平方米的的单身公公寓。4.1.4户型型比例的的建议小区以多多层和小小高层楼楼为主，户型以以11001300平方米米的三房房为主，并配以以部分77585平平方米的的二房和和15002000平方米米的四房房、复式式房屋。4.1.5车位位设置全部为地地下车位位，地面面不停车车，人

50、车车分流，车位为为标准汽汽车位，售价在在68万/个。4.2中中海名城城20001年销销售情况况回顾中海名城城一期枫枫丹园的的销售从从20001年99月房交交会正式式拉序幕幕，100月277日正式式推出，截止220022年122月311日，共共分三批批次推出出3222个单位位。中海名城城20001年度度销售统统计表销售分期期推出日期期推售楼型型推售套数数推售均价价成交套数数成交均价价第一批20011-100-277多层、小高层183263,5771136333311第二批20011-122-1花园洋房房354,88841548966第三批20011-122-8多层783,58805735455合

51、计3222114.3 20002年中中海名城城营销工工作回顾顾20011年，公公司吹响响了进军军成都房房地产的的冲锋号号，其中中艰辛并并非三言言两语可可以讲述述，但公公司上下下的思路路非常明明确，就就是对困困难要迎迎头而上上，要尽尽快在成成都市开开拓公司司及项目目的品牌牌知名度度，加快快名城的的开发及及销售速速度，并并为公司司争取利利润最大大化。 20022年工作作主要体体现为一一期枫丹丹园的营营销推广广，相关关工作阐阐述如下下：4.3.1策划划思路定定位中海名城城的20002年年的广告告推广思思路可以以归纳为为一个中中心，两两个基本本点：一个中心心：即整整体的广广告推广广，应以以销售为为中心

52、，以对整整体销售售的促进进为核心心，在广广告上与与销售节节奏进行行紧密配配合。两个基本本点：一一方面要要进行品品牌力的的整合，加强中中国海外外集团的的品牌形形象优势势，创造造强有力力的品牌牌力， 另一方方面需要要进行区区位价值值的包装装，以良良好的区区位提升升楼盘附附加值，以支撑撑我们现现有的价价位。围绕中海海名城的的整体品品牌形象象、区位位包装、生活方方式的演演绎及销销售节奏奏掌控，在整体体推广中中作相应应的的公公关促销销活动。媒介投放放对比表表（截止止20002年111月）项 目20022年媒介介预算（万元）20022年媒介介实际投投放（万万元）比 例报 纸29014550%电 视52.5

53、558110%户 外1207058%销售包装装97.552020%活动费用用1206554%其 他753040%合 计75538851%4.3.2枫丹丹园销售售情况背背景中海名城城枫丹园园共计9911套套住房，总销售售面积11219976，物业业形态有有多层、花园洋洋房、小小高层电电梯公寓寓。中海名城城作为成成都公司司刚进入入成都的的第一个个项目，公司品品牌和项项目品牌牌在本地地知名度度不高。神仙树树区域也也得到市市民认可可，所以以枫丹园园推售工工作开展展的较为为艰难，： 4.3.3楼盘盘推售过过程中所所显示的的销售特特征在销售的的户型中中，如果果有显著著的销售售特征，则销势势比较好好，基本本

54、上可以以分为以以下几个个层次的的销售特特征：价格上的的优势：起价楼楼栋一般般价格相相对较低低，比较较容易引引起消费费者的认认同，销销售也比比较好。景观上的的优势：临公园园，具有有较好的的景观，在销售售上比较较有优势势。经济实用用、结构构安排合合理的户户型销售售也比较较好：如如1144.399平方米米的B型型，具有有三室两两厅功能能，比较较好卖，同时建建筑面积积为844.500的C型型也比较较好卖。个性户型型也有一一定的市市场空间间：如AA2型的的八角楼楼，颇具具浪漫风风情，其其销售率率也相当当好。4.3.4客户户基本特特征概括括事业有所所成的中中青年精精英，重重视社会会或行业业的认同同，追求求

55、高质量量的生活活享受；以三口之之家为主主要家庭庭结构；多为二次次购房置置业，富富于购房房经验，购房心心理成熟熟，较为为理智；同时具具有（尽尽可能）希望一一步到位位的超前前消费观观念，亦亦兼有传传统实用用型的购购房心态态；以价格为为主导的的购房取取向，同同时也看看重发展展商的品品牌实力力和楼盘盘的环境境。价格“偏偏高”是影响响中海名名城20001年年销售的的一个重重要原因因，价格格因素是是一个综综合因素素，如何何引导消消费者认认可中海海名城的的性价比比，如何何找出对对中海名名城的价价格支撑撑点是枫枫丹园营营销工作作的关键键：一方方面是对对品牌的的整合，提升整整体的品品牌形象象力，另另一方面面区位

56、的的认同也也是影响响价格因因素的一一个重要要原因。同时我们们在推售售工作中中发现，通过朋朋友介绍绍而光顾顾名城现现场的也也占有相相当比例例，这说说明名城城的口碑碑效应很很不错，口碑效效应作用用很大，所以220022年，成成都公司司开展了了大量丰丰富多彩彩的业主主活动，最大程程度上促促进了枫枫丹园的的销售。4.3.5中海海名城枫枫丹园220022年销售售统计报报表单位：万万元 平方米米项目名称发售总面积01年底底已售面积积售出率（）01年底底累计成成交额01年底底待售面积积02年原原计划销销售截至111月中旬旬实际销销售面积成交额比例（）面积比例1（）成交额中海名城城一期118,679924,4

57、44521%8,166394,223482,330927,999869%82,770670%30,338720022年度推推售单位位成交均均价36674元元/。NO：11时间市 场 背 景景发 售 情 况况开 盘盘 总 结3月30日中海名城城待售物物业形态态复杂，多层、小高层层、花园园洋房三三种物业业并存，并且小小高层在在去年110月227日试试销效果果很不理理想，市市场认可可度及销销售人员员推盘信信心都需需要认真真研究。优惠预订订期：440日预订客户户量：889套推盘量：1566套当日成交交量：442套名城枫丹丹园最后后批次多多层全面面面向市市场，“先易后后难”策略为为名城220022年的销

58、销售开创创了良好好的工作作局面。NO：22时间市 场 背 景景发 售 情 况况开 盘盘 总 结6月16日中海地产产、中海海名城市市场知名名度及美美誉度大大幅度提提升。中中海名城城在5月月底已经经表现出出快速去去化多层层的趋势势，小高高层推向向市场时时机成熟熟，并且且合理调调整入市市价格，使其稳稳定销售售。优惠预订订期：330日预订客户户量：1103套套推盘量：2122套当日成交交量：442套首批小高高层开盘盘，反而而对迅速速去化多多层起到到催化剂剂的作用用。NO：33时间市 场 背 景景发 售 情 况况开 盘盘 总 结11月9日中海名城城多层售售罄的利利好消息息刺激下下，小高高层稳步步销售，中

59、海名名城已步步入销售售良性循循环的轨轨道优惠预订订期：225日预订客户户量：1100套套推盘量：2199套当日成交交量：555套事实证明明，此次次小高层层开盘广广告投入入最少，但成交交效果优优于首次次开盘4.4 20003年中中海名城城营销工工作回顾顾20033年是我我们名城城销售工工作的转转折点，02年年的工作作的工作作成果开开始在003年显显示出来来，在此此基础上上，我们们的项目目发售的的要求不不仅是利利润最大大化，还还对项目目销售与与回款速速度做了了明确要要求。20033年工作作主要体体现为二二期莱茵茵园的营营销推广广，相关关工作阐阐述如下下：4.4.1莱茵茵园项目目简介中海名城城四期莱

60、莱茵园位位于神仙仙树南路路，中海海名城一一期枫丹丹园东北北处，占占地2669277，容容积率11.599，总建建筑面积积491187（住宅宅面积4428662。项目北北面和东东面为滨滨河公园园环绕，西临成成都电缆缆厂，南南面与一一期相接接。4.4.2项目目前期定定位A、户型型配比莱茵园户户型面积积及户型型配比情情况如下下：户型分类类建筑面积积（平方方米）户型比（错层在在各自户户型中的的比例）%面积比（%）三房两厅厅小三房1305625（115）21大三房14531（225）29四房两厅厅小四房1603725（770）26大四房18012（770）14复式（顶顶跃或底底跃）200210010 从