九江天洋长虹项目前期产品整合报告-90

1、 PAGE 25前言：在与天洋洋置地及及维拓设设计院初初步会商商，并概概略明确确项目定定位与产产品组合合之后。再以市市场相关关数据与与研究结结论所印印证，我我司进行行多轮研研讨与会会商之后后，撰写写本报告告。以期期为项目目产品定定位、定定型与定定性提供供充足依依据与明明确方向向。从而而打造出出针对市市场需求求，应对对市场竞竞争的，具有较较强生命命力的产产品。有有效达成成开发商商与投资资商对资资本扩容容与增值值的企业业目的。【策略篇篇】一、项目目概况项目座落落：项目目坐落于于长虹大大道、陆陆家垅路路交汇处处。项目总用用地面积积：5885622.222平方米米。项目容积积率：33.2。项目总建建筑

2、面积积：约11873399平平方米。项目建筑筑密度：45%项目绿地地率：228%项目建筑筑间距系系数：11：1HH项目情况况概述：项目所处处长虹大大道，东东西向贯贯穿九江江市南沿沿，九江江火车站站坐落其其上。为为九江的的门户道道路与城城市景观观道路。路幅幅宽扩，交通流流量巨大大，多路路公交车车均行使使其上，私车与与公共交交通抵达达度较高高。项目目西侧陆陆家垅路，为为新辟市市政道路路，尚未未完全竣竣工。过过长虹大大道后，即中断断。不具具备良好好的通行行条件与与人流导导入能力力。项目所处处区位紧紧邻九江江传统景景观区域域南湖湖，但由由于相邻邻建筑等等客观原原因，几几乎无法法满足实实质意义义上的观观

3、景要求求。且不不属于固固有高尚尚区域“体体院”范围。因此，在地段段性与景景观性方方面，支支撑“豪宅”定位乏乏力。二、项目目SWOOT分析析2.1项项目客观观优势分分析2.1.1项目目整体优优势分析析所在区位位优良，交通抵抵达便捷捷项目紧邻邻长虹大大道，此此路为66车道的的城市景景观快速速道，且且横贯九九江南部部，并与与多条交交通干道道相衔。通过陆陆家垅路路，可顺顺畅连通通庐山南南路。并与九九江市核核心街区区，间接接缔结形形成，快快速有效效的放射射型车行行交通网网。同时时，项目目周边道道路即设设有8路路公交车车站，亦亦可便捷捷达成与与九江各各处的公公共交通通缔结。故，项项目整体体外部交交通设施施

4、与道路路网资源源丰富，使项目目具备良良好的外外部交通通条件。相邻关系系较好，便于多多类营建建项目东邻邻九江市市现市政政府，即即使其未未来搬迁迁，其土土地也应应以住宅宅或商办办类用途途为主。不会对对未来项项目住宅宅使用造造成影响响。而项项目北侧侧为市政政府宿舍舍，同为为居住类类物业，且居住住人群固固定，素素质较高高。对项项目未来来居住亦亦不会造造成影响响。地块块西侧，部分为为商务酒酒店其他他为拟建建住宅小小区。与与本项目目产品属属性相同同。故，项目所所处环境境及其相相邻关系系，有利于于项目进进行住宅宅类产品品与小体体量商业业建设。2.1.2项目目住宅优优势分析析地块纵深深充裕，便于私私密化产产品

5、构筑筑项目南北北向进深深达3000米以以上，东东西向进进深达2200米米以上。且非沿沿街面均均相邻私私密、低低噪音物物业。故故项目拥拥有充足足腹地，进行对对私密性性要求较较高的高高档住宅宅类产品品营建。结合部部分具有有屏蔽作作用的，外沿建建筑物构构筑。将将使项目目内部物物业具备备更高的的私密性性与独享享性。毗邻主力力商业，生活采采买便捷捷项目相邻邻陆家垅垅路与庐庐山路交交汇处，距项目目约5分钟钟步行路路程。计计划新建建并招引引大型生生活类卖卖场沃尔玛玛。该卖卖场素以以货品齐齐全、价价格低廉廉、消费费环境有有序著称称。待其其开业后后，将以以其良好好的品类类组合与与消费环环境，满满足项目目业主与与

6、住户几几乎所有有生活类类商品与与食品的的采买所所需。定量商业业配置，提升居居住品质质项目控制制性详规规中，设设定项目目将划出出部分面面积进行行商业设设施构筑筑。对于于总建筑筑体量达达到188万平方方米的大大型住宅宅小区而而言，配配置独立立自主的的商业服服务体系系势在必必行。且且，鉴于于项目将将进行高高档居住住性物业业建设的的想定，项目理理应配置置部分非非盈利或或低盈利利性服务务设施，进行基基本会所所体系组组织。而而商业服服务体系系的搭建建与配备备，将使使项目可可以弱化化独立会会所设施施，并将将大量的的会所服服务功能能融入商商业服务务体系中中，借助助商业部部分的经经营特性性，降低低会所运运营成本

7、本。达成成短期建建设成本本降低，与长期期的运营营成本控控制的目目的。紧邻城市市景观带带，便于于高档住住宅构筑筑项目地块块南为九九江城市市景观道道，北面面九江景景观水系系南湖湖。虽为为“名湖国国际”与“供电局局宿舍”所阻，导致多多数单元元无法欣欣赏北向向湖景。但项目目地块仍仍属九江江高档住住宅板块块。故，于产品品规划阶段段，强化化内部景景观体系系设计，达成内内部圣景景远胜外外的效果果。单体体排布时时注意充充分利用用主要景景观面间间隙，尽尽量增多多景观单单元量。由此达达成内外外皆有景景的效果果。紧邻九江江重点中中小学学学区，子子女就读读方便项目近邻邻九江重重点小学学湖滨滨小学，与重点点中学二二中。

8、项项目未来来居住者者子女均均可入读读，由此此可吸纳纳部分九九江下属属县市学学龄青少少年的父父母选购购本项目目。2.1.3项目目商业优优势分析析毗邻主力力商业，吸纳消消费力具具有可能能前文所述述，项目目近邻未未来九江江市最大大生活类类产品卖卖场沃尔玛玛。可以以预见该该卖场开开业后，必将吸吸纳大量量九江市市南部甚甚至其他他区域消消费客群群来此采采买。虽虽然，项项目西侧侧陆家垅垅路与长长虹大道道落差巨巨大，且且未完全全开通。但势必必有部分分居住于于长虹大大道以南南的消费费者将途途经本项项目。故故，项目目仍可针针对该部部分客群群消费目目的、习习性设置置商业设设施。实实现相关关商业部部分的商商业价值值。

9、高尚住宅宅区内，消费力力旺盛项目总建建筑体量量达188余万平平方米预预计约有有20000户左左右的常常住居民民量。且且，本项项目未来来常住居居民皆属属于高素素质、高高收入人人群，具具备较为为充沛的的消费潜潜力。由由此，将将对项目目未来商商业部分分运营，提供较较好的消消费潜量量支撑。2.2项项目客观观劣势分分析2.2.1项目目整体劣劣势分析析地块落差差剧烈，提高设设计难度度项目地块块呈现南南高北低低的地势势，南侧侧陡峭，北侧平平缓，南南北高差差十余米米。且地地块东南南角有不不规则平平土台，与长虹虹大道标标高基本本齐平。由此导导致项目目内部地地势极为为复杂。以有效效控制成成本为前前提，势势必应该该

10、控制土土方开挖挖量、回回填量与与架空层层建设面面积等，拉平地地块内部部标高措措施的采采用。因因此，项项目标高高控制等等竖向设设计尤为为重要，且难度度颇高。市政路作作为规划划条件，影响项项目设计计项目控制制性详规规中，规规定项目目地块内内必须设设置一条条12米米宽度的的市政道道路，以以衔接长长虹大道道与陆家家垅路。不论该该道路如如何排布布与摆放放，均将将影响项项目地块块完整性性与地块块内部的的私密性性与独享享性。存在飞地地，影响响土地利利用率项目地块块东北角角，邻市市政府与与市府宿宿舍处，约有10000平平方米左左右的不不规整区区块。此此处，因因间距、退界等等原因无无法进行行正常住住宅物业业建设

11、。因此，在项目目规划时时，应着着重考虑虑，如何何对其经经济利用用，创造造效益，避免浪浪费土地地价值。2.2.2项目目住宅劣劣势分析析几无景观观条件，使顶级级豪宅缺缺乏先天天条件豪宅所极极度依赖赖的固有有客观条条件可以以总结为为：地段段、景观观、产品品力。虽然然，项目目距离北北向景观观南湖湖较近，但中间间尚有市市府宿舍舍、名湖湖广场及及供电局局宿舍。且项目目南北进进深较大大，除北北侧建筑筑外，项项目其他他单体均均为项目目自身所所遮蔽。因此，项目大大部分单单元均与与湖景无无缘。由由此，项项目高档档住宅定定位将因因景观型型缺乏，稍显乏乏力。50% 小户型型构筑，使项目目定位22级分化化受国家基基本政

12、策策所限，项目总总建筑面面积的一一半，将将进行990平方方米以下下住宅类类产品的的营建。而项目目其他部部分将进进行高标标产品营建建。而二二类产品品，因目目标客群群层面的的不同，必将导导致推广广方式、诉求点点，乃至至项目整整体形象象树立上上的迥异异。由此此，势必必导致项项目推广广费用、周期的的迭增，与推广广效果下下降。南高北低低地形与与相邻道道路关系系，影响响项目产产品排布布对于住宅宅类产品品而言，南向为为其主要要的采光光面、通通风面。而项目目在高容容积率限限定下，又面临临地块南南高北低低的地形形，项目目北侧住住宅低区区部分的的采光通通风，势势必受到到一定影影响。而而地块南南面又紧紧邻城市市干道

13、，固有噪噪音粉尘尘污染决决定项目目高回报报部分无无法排布布于此。所以，项目整整体规划划需要解解决的核核心问题题，即为为项目地地块落差差解决、产品组组合与各各产品单单体摆放放。毗邻大型型卖场，人流噪噪音影响响未来，项项目所邻邻沃尔玛玛卖场，其日均均消费量量、人流流量巨大大。除此此以外，其每日日物流吞吞吐量亦亦十分惊惊人。由由此产生生的噪音音污染与与人流干干扰，对对项目进进行高标标产品营营建，也也会造成成一定影影响。高容积率率，低生生态化项目容积积率高达达3.22，建筑筑密度也也达到了了45%，而绿绿地率仅仅为288%。由由此数据据而言，项目无无法做到到九江目目前通行行的低密密度生态态型小区区，而

14、向向都心级级住宅靠靠拢。而而且，九九江市民民对多层层产品青青睐度极极高，而而项目的的高容积积率，使使项目建建设高层层，乃至至超高层层成为必必然。由由此，势势必牺牲牲部分对对项目地地段青睐睐依旧的的客群。2.2.3项目目商业劣劣势分析析大落差，影响消消费人流流顺畅导导入项目邻长长虹大道道部分，落差达达到100余米，且坡度度陡峭，理应采采用架空空层拉平平与长虹虹大道落落差。而而高于陆陆家垅路路的架空空层部分分，如不不规划上上行动线线，则，无法实实现消费费人流导导入。势势将影响响该部分分商业价价值。大商业，截流大大量消费费量前文有述述，项目目毗邻大大型生活活类卖场场沃尔尔玛。该该卖场虽虽可为项项目住

15、宅宅部分提提供强大大的生活活服务机机能，但但由于其其经营门门类多样样，品类类覆盖面面极广，且兼容容若干业业态。故故，该类类卖场对对周边商商业具备备强大的的杀伤力力。而项项目本身身所处区区位，不不支持高高档消费费品零售售业。而而餐饮服服务业于于左近的的庐山路路、青年年路也有有大量配配备。因因此，项项目无法法进行此此类高毛毛利商业业体系组组织。故故，项目目虽毗邻邻大型商商业设施施，也无无法运用用其强大大吸纳力力，达成成大体量量高毛利利商业设设施构建建。现有商业业氛围贫贫乏项目所邻邻长虹大大道与陆陆家垅路路，现有有商业氛氛围匮乏乏。因此此，几无无任何消消费客群群具有来来此消费费的习惯惯。则，项目商商

16、业部分分运营将将“新起炉炉灶”，进行行该区域域从未有有过的商商业形态态的构筑筑。市场场风险与与难度颇颇大。2.3小小结“成亦萧萧何，败败亦萧何何”。项目目地块地地形赋予予项目进进行高档档物业营营建的可可能。同同时，项项目地块块地势，导致项项目营建建成本的的飙升。如何通通过合理理规划，有效控控制项目目地坪等等高的建建设成本本，将十十分重要要。同时时，必须须认识到到，项目目地势的的大落差差，虽然然导致项项目额外外成本支支出，但但同样应应为落差差，在合合理规划划与优秀秀景观设设计的基基础上，使项目目不须额额外投资资，即使使项目整整体景观观具有透透视性与与立体性性。“成亦萧萧何，败败亦萧何何”。项目目

17、毗邻沃沃尔玛，虽可借借由其分分流得到到部分客客群消费费量，但但该类客客群均为为目的性性消费客客群。其其主要的的消费场场所及消消费力均均为沃尔尔玛所吸吸纳与消消化。故故，项目目商业部部分虽可可坐视人人流如织织，但实实际可转转化为消消费力，并进而而转化为为商业价价值的消消费客群群乏量。2.4项项目市场场机会大势有利利与有力力九江人民民收入增增长带动动了消费费需求膨膨胀，其其中住宅宅消费总总量的快快速增长长说明了了当地潜潜在的住住房需求求正在向向实际住住房需求求转换。而受到到地价上上涨的影影响以及及近年来来全国通通货膨胀胀的经济济走势，越来越越多的人人对未来来房价上上涨预期期值较大大，造成成开发商商

18、惜售，购房需需求却持持续放量量的市场场情况。同时，持续房房价的持持续上涨涨，也打打破了部部分持币币观望者者的疑虑虑，使购购房人群群进一步步扩到，加剧房房产市场场向有利利于卖方方的方向向滑动。同时，九九江房地地产价格格有力上上扬，就就20006年而而言，数数据涨幅幅为355%，实实际涨幅幅已突破破70%。而九九江当地地政府也也对项目目开发出出台了预预留200%房源源不可销销售的地地方政策策，进一一步加剧剧供应与与需求产产生失衡衡的状态态，这种种政府“惜售”行为再再次抬升升了房价价，而消消费者面面对日渐渐上涨的的房价也也无法持持币观望望，只能能尽早购购房。在在此有力力涨幅与与有利的的大环境境中，项

19、项目进行行有限受受控的高高价位产产品运营营是极为为可行的的。低端竞争争中的高高端入市市九江楼盘盘在景观观设计、建筑设设计、社社区规划划等方面面与大城城市相比比有很大大的差距距。而项项目主要要竞争个个案，如如：名湖湖广场、南湖国国际、东东磁丽景景等项目目，均未未进行较较为全面面的产品品力配备备与设定定，仅依依靠先天天固有的的景观、地段等等作为项项目的主主要卖点点。因此此，在产产品力提提升而言言，项目目是有一一定的发发挥空间间的，加加上项目目自身的的特点优优势，可可塑性较较强，在在物业管管理、智智能化、细节规规划等方方面上产产品应提提升自身身竞争力力，创造造突破市市场的机机会点。区域产品品供应空空

20、白的合合理利用用项目所必必需建设设的小面面积产品品，在九九江虽有有供应，但由于于其为非非主流产产品。因因此，其其供应量量较小，且产品品综合品品质不高高。该类类项目大大多数仅仅以价格格、内装装修与地地段区位位等为其其卖点。而尚未未将社区区功能性性配套与与软性服服务品质质提升，作为项项目整体体产品力力架构搭搭建的一一部分。为本项项目进行行高服务务化、高高配置的的公寓类类产品运运营，预预留市场场虚席。大体量，大优势势项目188余万方方超大体体量，不不但可凭凭借其实实现项目目高品质质、高配配置、高高服务的的项目定定位。更更可藉由由此“三高”，通过过有效的的市场营营销，有有利广告告推广。与市场场之上，树

21、立项项目高档档大盘形形象，结结合开发发商有利利形象树树立。实实现项目目整体的的快速良良好去化化。2.5项项目市场场威胁大体量，大威胁胁项目188余万方方超大体体量，势势必导致致整体开开发周期期冗长。在漫长长的开发发周期中中，不可可预期之之政策类类变更与与市场大大势变化化。均将将对项目目造成无无法预估估的影响响，这是是大型地地产项目目运营所所无法避避免。大商业，大影响响项目控制制性详规规列明，项目商商业体量量应占总总建筑面面积的二二成。而而项目所所处区位位、相邻邻道路关关系无法法满足大大型主力力性商业业设施经经营的条条件。同同时，九九江市现现有商圈圈基本可可以满足足现有城城市消费费力与消消费需求

22、求。故，无法通通过补缺缺型商业业建设，实现消消费习惯惯的培养养与消费费力的吸吸纳。同同时，沃沃尔玛对对零售型型与部分分餐饮类类商业，杀伤力力巨大。直接响响项目商商业部分分定位与与未来经经营。故故，项目目商业部部分如构构筑庞大大体量，则缺乏乏庞大消消费潜量量支撑，无法实实现商业业价值。则，必必将无法法高速保保值的达达成销售售。必将将影响项项目投资资回收与与收益。大市场，大影响响虽然说项项目周边边土地稀稀缺性较较大，但但从土地地计划供供应上而而言，还还有近5500亩亩土地的的出让。同时，南湖国国际整体体体量较较大，丽丽景湾则则随时会会上市销销售。因因此市场场竞争压压力还是是相对较较大。由由于九江江

23、外来消消费力不不足，房房产不同同其他消消费品，选择性性购买群群体随产产品供应应情况呈呈下降趋趋势递减减，因此此抢占市市场先机机就尤为为重要。故，本本项目应应以提升升自身产产品力为为前提，抓住市市场契机机，尽早早入市，规避风风险，取取得项目目最终的的开发成成功。与豪宅地地段的一一线之隔隔在九江市市民心目目中，一一流的地地段应属属原“老市委委”区域， 二流流的地段段应属甘甘棠湖与与南湖周周边区域域。而沿沿江区域域则略胜胜于本项项目区域域。而前前文所述述，项目目与南湖湖间隔较较远。故故，项目目在地段段属性上上，无法法与上述述景观性性豪宅相相抗衡。故，项项目必须须在其他他方面推推陈出新新，适当当拔高，

24、以其达达到与其其他优秀秀地段物物业抗衡衡的目的的。42亩地地的产品品威胁项目陆家家垅路东东侧“时代豪豪邸”项目，在房型型设计独独具特色色，采用用“薄板”结构，实现了了房型面面宽与面面积控制制的双优优，且各各房型功功能分区区合理，均具有有飘窗与与入户花花园。房房型卖点点非常明明显，由由于其房房型面积积控制得得当，总总价相对对合理，对本项项目具有有较大威威胁。而而其整体体进度较较快，将将直接分分流本项项目部分分客群，对项目目未来销销售影响响较大。三、项目目整体战战略制定定云栖机构构认为本本项目发发展商企企业战略略并不仅仅是将项项目简单单得去化化尽净，实现资资本回收收及其运运作收益益。而是是要在资资

25、本良性性运作的的前提下下，实现现资本收收益最大大化与快快速化、企业品品牌的缔缔造与升升华。3.1项项目产品品战略结合本项项目区域域特性、市场关关系及项项目地幅幅特征，综合考考量项目目初步规规划及开开发商企企业战略略。我司司认为，本地块块进行高高档地产产项目营营建势在在必行，且具备备开发潜潜力。但但必须指指出，就就项目概概念设计计结合我我司周密密调研结结果所显显示之区区域供求求特性，及本报报告SWWOT中中已阐明明的市场场机会与与威胁，云栖机机构认为为：本项项目的成成功开发发应充分分凭借整整体市场场大势走走旺，加加诸区域域市场看看好。而而项目地地块本身身并不具具备明显显的客观观先天优优势。在此大

26、前前提，项项目所受受到的竞竞争压力力，将主主要来源源于区内内竞争个个案，尤尤其是具具备较强强景观性性的个案案。因此此，应从从项目地地块客观观条件出出发，在在明确项项目目标标客群之之后，进进行有针针对性产产品力提提升，与与新型规规划形态态导入。以期预预先通过过产品的的差异化化，避免免与区域域内个案案的直接接竞争。同时，运用领领先强化化的产品品为坐点点，抗衡衡竞争个个案在景景观地段段上的优优势，利利用项目目产品力力层面的的领先性性。采用用针对控控投的营营销推广广手段，实际促促进销售售。从而而，对竞竞争个案案、市场场未知风风险，乃乃至政策策变更，进行规规避与消消弭，并并占得市市场先机机。对于房房型设

27、计计合理的的项目，除采用用更为精精良的户户型与之之抗衡外外，更应应在营销销周期上上与之相相错，同同阶段推推出产品品类型、面积段段上与之之相错。避免正正面、硬硬性竞争争。3.2项项目开发发战略项目整体体开发体体量较大大，开发发周期漫漫长，属属于较为为典型的的大型地地产个案案，必须须通过漫漫长的整整体运作作，实现现其资金金回笼与与扩容。在以滚滚动开发发为大前前提下，于各阶阶段中，开发商商对资金金回笼预预期均有有不同要要求，项项目产品品组合与与其开发发运营顺顺序也须须与之配配合。故故，在项项目开发发商进行行初期运运营时，其企业业阶段性性战略，必将以以保量且且快速的的回笼资资金与获获取收益益为其战战略

28、要点点。只有有快速完完成初期期部分的的有效去去化，取取得扩容容资本。方可快快速展开开后续工工程，实实现资本本链、现现金流的的快速有有效运作作与持续续递增。并降低低财务成成本，规规避不可可预见之之市场危危机，实实现项目目投资利利润率的的最大化化。为达达成该战战略要点点，则必必须针对对主力目目标客群群遴选针针对性产产品类型型。并通通过价格格杠杆降降低购买买门槛，通过营营销推广广吸纳充充足客源源，通过过产品卖卖点坚定定购买信信心，由由此确保保销售价价格的坚坚挺，与与销售速速率的不不断提升升。同时，可可通过“低端到到高端”的产品品组合，实现项项目整盘盘价格的的“低开高高走”，满足足项目初初期的市市场破

29、冰冰与项目目后期的的资本最最大化。并将部部分服务务性、功功能性物物业摆放放于项目目“低端”产品部部分。一一则可以以就近解解决该部部分物业业使用者者夜间采采买所需需；二则则，可以以降低该该类物业业经营对对“高端”住宅部部分居住住环境的的影响；三则，先期建建成，先先期昭示示。利用用该类功功能性物物业强大大的服务务机能，为项目目“高端”住宅部部分销售售提供充充裕的产产品力支支撑与说说服力。鉴于区域域预售制制度的日日趋完善善，与执执行力度度的不断断加大。项目在在规划设设计伊始始，即应应考虑项项目各部部分未来来销售顺顺序。将将各部分分产品按按预期销销售顺序序排布。结合分分期施工工、滚动动开发顺顺序与时时

30、间节点点，妥善善安排项项目销售售节奏，实现项项目分批批销售，避免“惜售”行为的的发生。3.3项项目营销销战略针对有效效客群，控制广广告投放放费用遴选有效效广告投投放阵地地与时段段，针对对项目目目标客群群进行项项目广告告推广。提升项项目广告告投放效效率，确确保项目目稳定去去化的同同时，实实现对项项目销售售价格的的有力支支撑。同同时控制制广告投投放频度度，有效效控制项项目营销销费用支支出。达达到“少投高高产”。进一一步提升升项目投投资回报报空间。大气度，长引导导，久蓄蓄势，薄薄发对于项目目如此高高档次，大体量量，区位位较好的的个案，即是在在项目前前期不进进行大量量媒介投投放与推推广动作作。也将将吸

31、引业业内，乃乃至意向向购买人人群的关关注。故故，项目目前期，应以树树立基本本市场形形象为目目的，仅仅维持少少量少量量概念广广告与户户外poop投放放。制造造市场悬悬念，吸吸引市场场关注即即可。并并阶段性性发布软软广与公公众稿，维持市市场关注注。并结结合项目目进度，逐渐加加大信息息量，辅辅以项目目售楼处处提早设设立延长长项目引引导期。拉长项项目客户户积累周周期，并并于其中中对项目目产品、诉求、定价等等进行充充分试探探。为项项目开盘盘倾销创创造良好好条件。3.4战战略补充充项目整体体产品规规划的难难点在于于项目复复杂的地地势。而而我司认认为，项项目地势势与落差差，如妥妥善运用用，将赋赋与项目目独特

32、的的景观型型与便捷捷性。而而如果采采用架空空层设计计，则可可降低原原有地下下车库的的土方开开挖量与与施工成成本。故故，采用用何种方方式进行行竖向布布置，各各标高之之间的相相互组合合，以及及如何与与景观系系统相结结合。将将是项目目维持高高档次，达成项项目定位位的基础础。鉴于项目目周边环环境不具具备商业业氛围，短期内内不具备备较高的的商业价价值，无无法达成成快速保保值去化化。故，项目商商业部分分建设，应以“服务社社区，提提升社区区功能性性”为其第第一目的的。尽量量压缩商商业部分分面积，减少资资金固化化率。而而后期，待项目目整体成成形或周周边商业业氛围浓浓郁之时时，可再再行将其其发售。遵循项目目“由

33、低到到高”的产品品组合与与开发顺顺序。小小面积产产品与商商业部分分靠长虹虹大道排排列项目目，大面面积高档档产品靠靠北侧排排列。建建议分为为四期开开发，自自长虹大大道区域域逐步向向北推进进：一期期以沿长虹大大道区域域为主，产品为为小面积积公寓与与商业配配套组群群；二期期向北延延伸，进进行中小小面积产产品构筑筑结合少少量商业业设施，并于该该阶段完完成所有有商业设设施的建建设。实实现项目目利润逐逐渐扩大大的同时时，为后后期高品品质产品品入市做做铺垫，实现项项目档次次与产品品的转型型与过渡渡；第三三期产品品以剩余余地块靠靠陆家垅垅路区域域为主，进行大大绿化，中大户户型的高高端产品品构建，借助项项目前二

34、二期产品品良好销销售势头头与市场场口碑积积累，进进行项目目产品档档次提升升与利润润最大化化扩容；第四期期以靠近近市府区区域为主主，利用用其地块块完整性性与其位位置优势势，进行行项目最最高档产产品建设设。针对项目目生活商商服配套套较少的的客观劣劣势，项项目应通通过少量量会所设设施建设设与适量量商业设设施构筑筑予以解解决。并并于项目目实际工工作展开开之时即即开始商商业部分分定向招招商，并并于项目目销售过过程中取取得定向向商家之之意向书书，以期期彻底打打消购房房者隐忧忧，坚定定购买决决心。针对项目目未来将将有部分分客群购购买动因因，为解解决子女女就学。项目于于部分共共建配套套中，设设置多功功能厅等等

35、设施。便于未未来延请请知名教教师、艺艺术家，定期为为青少年年进行辅辅导与培培养。由由此增强强对该类类客群的的吸引力力。项目整体体规划风风格乃至至规划形形态，应应明显有有别于现现有市场场竞争个个案，以以期做到到有效的的产品差差异化。项目整体体营销节节奏应奉奉行“快捷高高效”原则，通过缜缜密的市市场造势势树立项项目市场场形象，吸引市市场关注注，压缩缩买气，并在开开盘于强强销期内内，予以以完全引引发，实实现短期期快速去去化与新新品快速速推出相相结合，以避免免竞争个个案采取取反制措措施。四、项目目目标客客群分析析4.1 商业客客群定位位根据本案案经济指指标之综综合特征征及定位位，结合合周边商商业现状状

36、，云栖栖机构认认为本案案商业部部分的目目标客群群是由三三个层面面组成，即投资资客群、商业经经营者、终极消消费客群群。4.1.1 商商业投资资客群特特质近年，由由于市民民收入不不断增长长，加诸诸房地产产市场逐逐渐升温温，行情情看好。使房地地产投资资逐渐成成为市民民投资理理财的主主要途径径之一。而商业业地产投投资比重重亦呈现现上升趋趋势，但相相较其他他物业投投资而言言乃有一一定差距距。其原原因在于于一般地地段商铺铺回报情情况难以以估计，而黄金金商业区区或主题题型商业业租赁情情况虽然然绝佳，但天价价般的总总价效应应正好与与回报相相抵，令令投资客客望而却却步。通通常对于于商铺物物业，投投资客多多会选择

37、择入手价价相对低低廉的高高档生活活区内商商业，希希望通过过其蕴涵涵的巨大大消费量量，实现现“回报”。因此此，商铺铺单位的的面积及及总价将将决定投投资客介介入的数数量与速速度。投资客吸吸纳基础础本案能吸吸引投资资客介入入基础在在于，本本项目临临近在建建中大型型主力商商业沃尔玛玛卖场，同时自自身住宅宅体量庞庞大孕育育较强消费费总量。且本区区域乃至至本市商商铺租金金行情上上涨，将将带来空空前的商商机，产产品的绝绝对号召召力使商商业前景景颇为乐乐观。但是，必必须注意意的是，虽然本本项目的的确具有有远期的的地段升升值、投投资回报报的潜力力。但是是目前项项目周边边商业氛氛围极度度匮乏，沃尔玛玛的运营营将直

38、接接消化掉掉区域大大部分零零售型购购买力，而青年年路与庐庐山南路路上现有有的庞大大餐饮集集群。也也将影响响本项目目餐饮业业种的遴遴选面。综上所述述，项目目短期内内对投资资客群不不具备充充足吸纳纳能力，但在沃沃尔玛与与陆家垅垅路双边边商业皆皆开业运运营之后后，区域域整体商商业氛围围提升，消费人人流增加加，商业业价值凸凸现之后后，方具具备吸纳纳投资客客群的可可能。客群来源源本市范围围内投资资客群；外省市投投资客或或经济水水平较高高的城市市；港、澳、台三地地客群职业业及年龄龄构成客群主要要职业及及年龄构构成如下下：专业投资资集团或或基金管管理集团团；企业高级级管理层层；私营企业业主；专业商场场运作公

39、公司艺界名人人或相关关高收入入从业人人员；股市大户户或其他他渠道的的专业炒炒家；海外国际际人士或或新式投投资地产产；港、澳、台同胞胞投资地地产；投资客年年龄较大大，一般般在355-655岁之间间。 PAGE 108投资心理理分析客群主要要看好本本案的商商业地段段、产品品规划的的远景利利好，未未来居住住者所孕孕育的较较高消费费潜力。这群投投资客眼眼光独到到，投资资意识长长远。一一般都拥拥有自住住或投资资用的住住宅物业业，拥有有地产购购置经验验并对商商业经济济分析能能力较强强，了解解商业运运作体系系。但是是在基本本投资实实力范围围内，资资金实力力参差不不齐，却却具有“少投高高产”的普遍遍心态。由于

40、商商铺的投投资比住住宅投资资难以估估计投资资回报，回报率率不直观观，影响响因素较较多。往往往希望望“眼见为为实”，对于于需要长长期培养养的商业业项目，投资总总额的大大小直接接影响其其投资行行为的实实施与否否。在某某种程度度上，对对前景与与总价之之间的权权衡后者者占的比比重更大大。但项项目在远远期利好好基本确确定的前前提下，底价发发售基本本是不可可能的，因此，项目在在前期是是不可能能直接销销售给投投资客群群的。此此外，本本案商铺铺的投资资者极有有可能进进而成为为本项目目住宅楼楼、服务务式公寓寓的住客客或投资资客。4.1.2 经经营客群群客群属性性经营客群群与终极极消费客客群一样样，同属属本案商商

41、业设施施的使用用者，但但是经营营客群与与消费客客群的需需求属性性与诉求求上又有有一定区区别。首首先，经经营客群群可能是是本案商商铺的直直接或间间接的（经过投投资客出出租）租租用者，是建筑筑物的使使用者；其次， 经营营者经营营的商品品与本项项目的整整体商业业环境组组成一个个消费供供应体系系，共同同为另一一个使用用者即消消费者提提供消费费服务。客群组成成经营客群群组成主主要如下下：专业休闲闲娱乐场场所经营营者，如如：桌球球、网吧吧等；会所及俱俱乐部的的经营机机构；大中小型型餐饮店店；品牌餐饮饮连锁经经营者；宠物诊所所等；中、小型型休闲餐餐饮经营营者；美容、美美发店；小型便利利超市连连锁经营营者；其

42、他小型型的提供供起居、休闲、娱乐服服务的经经营者；银行及其其他市政政、金融融设施。画廊、家家居用品品、手工工服饰、精美饰饰品；经营客群群与其他他客群不不同，存存在双向向选择的的过程。一方面面，经营营客群选选择本项项目有一一个经选选过程；另一方方面，本本案在招招商过程程中将根根据自身身的商业业定位及及业态布布局对经经营客群群的经营营内容、品牌、品质等等进行严严格筛选选。经营者心心理分析析作为经营营者，首首要考虑虑的是商商机。商商机直观观表达便便是地段段现状及及未来发发展、客客流量、产品本本身的商商业环境境与商业业聚集效效应。另另外，商商业设施施的环境境、品质质、档次次、规模模等也是是其考虑虑的要

43、素素，必须须与其经经营内容容、品牌牌或档次次相符，并与消消费客群群消费能能力相符符。对于于一个成成熟且精精干的经经营者，在上述述商业要要求匹配配的前提提下，对对于商铺铺租价与与未来经经营回报报之间的的比率权权衡往往往放于较较次要的的位置。对于经营营客群的的吸纳，商业定定位、商商业布局局及定点点招商、运作策策略乃至至商铺面面积、位位置、设设施设备备等在产产品设计计中的体体现尤为为重要。4.1.3 终终极消费费客群客群组成成本案的终终极消费费客群便便是项目目未来业业主与周周边常驻驻市民，甚至包包括部分分周边院院校、政政府机构构的消费费客群。消费行为为意愿由于本案案最初的的消费客客群及客客群主力力绝

44、对是是项目自自身的未未来业主主与使用用者，因因此行为为意愿将将以项目目自身为为范例展展开。项目档次次决定项项目未来来居住者者消费水水平与购购买力总总体水平平相对较较高。九九江人民民具有追追求现代代购物消消费环境境的意愿愿，有追追求时尚尚追赶潮潮流的渴渴望，消消费潜力力很大。另外，从九江江近年步行行街、大中大大乃至青年路路、庐山山南路商商圈的蓬蓬勃发展展可以看看出，九九江人不不但购买买力强盛盛，且对对休闲娱娱乐设施施的热衷衷与向往往。九江江人逛街街的行为为较明显显，步行行街对其其吸引力力较大。4.1.4 三三类客群群的关系系消费客群群是本案案的终极极消费者者。其需需求水平平与需求求意愿直直接影响

45、响本产品品自身之之外的经经营客群群种类的的选择性性吸纳。而由产产品和经经营客群群共同组组成商业业购物环环境与场场所则决决定了消消费客群群的数量量。消费费客群数数量反作作用经营营客群、影响其其经营寿寿命及经经营收益益甚至是是整个商商业建筑筑的经营营寿命及及收益。而商业业部分及及经营客客群的经经营寿命命与收益益又进而而影响到到投资客客群的回回报与投投资铺面面的升值值潜力。在这个过过程中，三个目目标客群群对本案案日后经经营的影影响力看看似是投投资客群群最弱，但正是是他们是是实现销销售去化化、项目目成本回回笼及创创造收益益的主力力。4.2高高档住宅宅客群定定位毋庸质疑疑，本案案的目标标客群一一定是市市

46、域性客客群为主主的客群群结构体体系。而而九江下下辖县市市客群的的流入可可能性也也会产生生，但绝绝非主力力。结合合项目深深入市场场调研所所得，项项目住宅宅部分客客群分析析如下：4.2.1 客客群构成成政府机关关中级及及以上公公务员购购房；银行、证证券等机机构员工工购房；民营或集集体企业业厂长、领导购购房；事业性单单位、机机关领导导购房；私营业主主购房；股市大户户及近期期回报丰丰厚者；少量本区区域原居居民，依依靠多年年积蓄购购房；4.2.2 客客群年龄龄构成本案以市市域客群群为主，其中本本区域及及相邻区区域客群群占大部部分。由由于本案案的高价价位，则则必对购购买力要要求较高高，而消消费者的的财富积

47、积累与年年龄必然然有关，同时，结合项项目市场场调研数数据判断断。本案案的购房房者年龄龄结构较较大，主主力范围围可能在在35-50岁岁之间，其家庭庭结构处处于满巢巢阶段中中后期，家中上上有高堂堂下有妻妻儿，子子女年龄龄在155-255岁左右右，房型型需求主主力为三三房二厅厅。4.2.3 购购房特征征根据上述述分析，本案客客群绝大大多数为为非首次次购房。对购房房置业有有一定心心得，多多数处于于“更新换换代”“品质提提升”性的购购买动机机。该类客客群对于于产品的的地段、品质较较为挑剔剔。而其家家庭结构构决定，其对项项目周边边的功能能性配套套设施具具有较高高要求，尤其是是学校、医院等等。而由由于其年年

48、龄层次次与工作作性质，决定其其对于项项目气质质与品质质均有较较高要求求，以期期彰显其其身份。4.3小小面积部部分目标标客群分分析4.3.1目标标客群来来源及构构成投资客群群高效益国国企高级级白领、中层管管理者；政府机关关中级及及以上公公务员私营企业业主；文艺界人人士，如如演艺、绘画等等；IT行业业高收阶阶层；海归派人人士；在其他大大城市打打工，回回九江投投资的客客群此类类客群文文化程度度较高，见多识识广，思思维敏捷捷，乐于于接受新新鲜事物物，事业业成功活活泼干练练。其较较关心物物业品质质、价值值空间、投资前前景及地地段保值值功能。自用客群群及租客客分为租用用与自住住两类，其在构构成上较较为相似

49、似。自由职业业者，不不用限定定上下班班时间，真正的的“夜游神神”。SOHOO一族，依靠现现代化的的办公室室设备及及互联网网打造个个人工作作室。单身公寓寓，“钻石王王老五”栖身之之所。公司出资资，为外外国或外外地员工工租用宿宿舍。工薪族的的二人爱爱巢。对面面积大小小不在乎乎，够用用就可。他们是是城市里里真正的的雅皮士士，活泼泼精干，作风洒洒脱，事事业成功功，享受受生活，时尚不不羁，格格调高雅雅，喜欢欢精彩生生活。他他们对交交通关注注，对生生活娱乐乐机能关关注，对对智能化化关注，对商务务支持关关注，对对家政服服务关注注。【产品篇篇】一、项目目规划定定位1.1项项目整体体规划定定位根据战略略选择以以

50、及市场场情况，结合地地块实际际形态，确定本本案项目目规划定定位：功能化配配套 复合型型景观现代高档档居住社社区定位诠释释：功能化配配套 以服务务未来项项目使用用者为目目的，所所配备的的大体量量商业配配备与独独享性服服务设施施配套，将使项项目具备备充足且且全面的的住居功功能性。复合型景景观 项目结结合高低低落差，辅助以以不同高高度的架架空层，形成南南高北低低的阶梯梯状下落落架空层层。结合合假山石石、石照照壁、跌跌瀑与垂垂直藤蔓蔓植物，一反九九江现有有项目的的平面景景观，构构筑成具具有大量量垂直景景观的复复合型景景观带，创造项项目独具具卖点。现代高档档居住社社区明确项项目档次次，应采采用高标标准建

51、材材配备、精良房房型设计计，注重重细节面面面俱到到，实现现项目高高档定位位。且须须加大项项目智能能化设施施配备水水平与种种类，结结合现代代简约的的外立面面设计，使项目目具有时时代韵律律感。1.2项项目高档档住宅部部分规划划定位根据既定定战略方方针，本本项目进进行规划划设计之之初即应应满足项项目“产品差差异化”之先决决条件。通过合合理定位位使本项项目高档档住宅部部分的开开发设计计、功能能引进、设施提提供以详详细而明明确的标标准，避避免实际际产品与与市场需需求及理理想产品品目标的的偏高以以产生大大量不必必要的浪浪费。由由此，则则项目住住宅部分分定位为为：具强大生生活机能能支撑，高功能能性服务务化，

52、高高私密安安全型，高标准准现代景景观住宅宅。定位诠释释：具有强大大生活机机能支撑撑的前文所所述，本本项目需需进行一一定体量量商业生生活服务务配套设设施营建建，以满满足项目目未来居居住者日日常生活活所需，与一定定的休闲闲娱乐要要求，以以便消弭弭区域现现有商业业服务设设施匮乏乏的客观观劣势。其具体体应涵盖盖会所与与商业两两大部分分，会所所主要提提供以无无偿服务务为主的的社区娱娱乐服务务与配套套。商业业部分需需提供超超市、银银行、邮邮局及餐餐饮娱乐乐等有偿偿服务与与配套。以期为为未来社社区居民民提供较较为完善善的服务务与配套套。 高功能性性、服务务化 以项目目商业部部分功能能结合会会所功能能构筑及及

53、功能性性绿化构构筑为内内涵，结结合服务务型物业业管理为为外延，使项目目具备在在功能性性配套设设施设计计及运用用上更具具人性化化，更符符合潜在在消费客客群心理理需求及及日常所所需。高私密安安全型 该部部分物业业周边尽尽量减少少商业部部分营建建量，以以避免嘈嘈杂人流流对该部部分物业业影响。同时，结合地地势地形形，合理理设置架架空层，规划人人车行动动线，做做到人车车分流，实现该该区域地地面无车车化。并并结合红红外周界界、磁卡卡门禁、窗磁门门磁等技技防手段段，加诸诸人防巡巡逻，进进一步提提升项目目私密与与安全性性。高标准 完美美来自于于细节，项目以以高标准准豪宅为为定位，内外兼兼修，注注重细节节。于小

54、小至大堂堂摆设、电梯内内装，大大至建筑筑立面与与景观设设计，均均需体现现项目豪豪宅气度度。现代景观观住宅 采用用简约现现代的立立面风格格，利用用简单的的线条色色块的组组合运用用，突现现项目时时代感。结合时时尚的外外立面用用色与新新型保温温材料，使项目目呈现出出有别于于区域其其他项目目的建筑筑单体风风格。加加诸以结结合地势势营建的的跌落式式景观布布局，具具备精致致化的近近距离景景观享受受，满足足未来使使用者对对物业要要求不断断提高的的潜在趋趋势。1.3项项目小面面积住宅宅部分规规划定位位从项目整整体档次次设定出出发，以以市场固固有存在在客群量量及其各各自分层层比例出出发。将将项目小小面积住住宅类

55、产产品以770平方方米为分分界线，划分为为2类产产品，即即服务型型公寓类类产品与与小面积积公寓类类产品。以期在在有效拓拓大客群群覆盖层层面的基基础上，控制此此二部分分套数，从而控控制销售售周期。根据服务务型公寓寓部分特特性，其其规划定定位为：共享性、功能化化、投资资性、高服务务化公寓寓。定位诠释释：共享性 鉴于于该类产产品属于于严控面面积的住住宅类产产品，因因此，单单套之内内往往不不具备充充足的社社交空间间。所以以，可以以结合每每层电梯梯间设置置小型交交流共享享平台与与休憩空空间。满足未未来使用用者对该该类空间间的需求求，弱化化抗性，提升卖卖点。功能化 该类类物业为为项目已已部分，所有的的商业

56、设设施与部部分会所所服务机机能均可可享受，使其具具备超越越其他一一般小面面积物业业的功能能性配套套水平。投资性 有效的的面积控控制，降降低投资资门槛，吸纳更更多投资资者入市市，并明明确项目目的投资资第一性性。高服务化化公寓 明确确项目使使用性质质为住宅宅类物业业，并提提供较高高标准的的酒店式式物业管管理与服服务。根据小面面积公寓寓部分特特性，其其规划定定位为：高服务、高配置置、全功功能公寓寓定位诠释释：高服务 与服务务式公寓寓同样享享受较高高标准的的酒店式式物业管管理与服服务。高配置 该类类物业为为项目组组成部分分，所有有的商业业设施与与部分会会所服务务机能均均可享受受，使其其具备超超越其他他

57、一般小小面积物物业的功功能性配配套水平平。全功能 具有有与其他他项目标标准住宅宅相同的的内部功功能性配配置，满满足普通通居家所所需的所所有功能能性空间间需求。1.4项项目商业业部分规规划定位位根据商业业部分特特性，其其规划定定位为：具备高度度人文气气息及景景观效应应的，集集娱乐、休闲、购物、餐饮、等多种种服务功功能为一一体的泛泛会所定位诠释释：具备高度度人文气气息及景景观效应应 商业业建筑需需与区域域风貌相相溶。本本案作为为高档社社区中的的一部分分，其更更应具备备人文与与精粹历历史的气气息。延延用九江江市所拥拥有的悠悠久历史史文化底底蕴，与与项目景景观节点点、小品品乃至建建筑细部部，予以以点缀

58、之之。使本本案的商商业散发发现代商商业气息息之余，更具备备了中国国文化的的精髓。集娱乐、休闲、购物、餐饮、旅游等等多种功功能为一一体在以强强大针对对性为前前提下，内容丰丰富，包包容性强强是本案案商业最最吸引人人的地方方。体现现商业的的综合性性，为项项目未来来居住者者提供全全面的生生活机能能服务。与此同同时，各各功能间间的有机机结合与与互相关关系是规规划中必必须注意意的，商商业布局局尤显重重要。同同时必须须融入娱娱乐休闲闲设施与与服务场场所，增增加商业业的休闲闲性，制制造重复复消费的的良好经经营氛围围。泛会所 将大大量低毛毛利甚至至少量纯纯服务性性设施，融入项项目商业业部分中中。结合合其他商商业

59、部分分经营，使该类类服务型型设施产产生一定定的经济济效益，降低其其后期养养护成本本。而，其他商商业部分分也将运运用其服服务技能能为项目目使用者者服务，达到会会所的功功能。二、项目目整体规规划布局局建议2.1项项目地块块人流车车行动线线分析项目作为为长虹板板块的高高档综合合居住型型个案，未来社社区内人人车流动动线规划划尤为重重要。项项目南侧侧长虹大大道，为为九江市市级交通通干道，车行速速度较快快且公交交站点皆皆设置于于其上，交通抵抵达度高高。而陆陆家垅路路，为新新拓宽之之城市道道路，尚尚未完全全贯通，且与长长虹大道道存在落落差无法法达成快快捷有效效的连接接。而项项目地块块控制性性详规中中要求，项

60、目地地块内将将设置一一条市政政道路连连接长虹虹大道与与陆家垅垅路。将将在一定定程度上上破坏项项目区块块完整性性，降低低地块土土地利用用率。且且导致项项目内部部人车流流动线过过于交集集，影响响项目未未来私密密性。在此前提提下，预预先对地地块进行行人流分分析与道道路网排排布，将将对项目目各产品品合理排排布，并并使其各各自取得得最佳人人群导入入导出能能力最佳佳化。从从而使个个产品获获得最佳佳的使用用效果。按照项目目与周边边道路相相邻关系系，与相相邻公交交站点位位置考虑虑，项目目主要人人流导入入面应在在长虹大大道区段段。陆家家垅路近近长虹大大道区段段可作为为项目辅辅助人流流导入面面，维拓公司司设定之之