内蒙东欣商业区项目咨询报告DOC94

1、内蒙东欣欣商业区区项目咨咨询报告告市场咨询询报告目录TOC o 1-4 h z HYPERLINK l _Toc142796855 目录 PAGEREF _Toc142796855 h HYPERLINK l _Toc142796856 1.0 前言言 PAGEREF _Toc142796856 h HYPERLINK l _Toc142796857 1.1背背景 PAGEREF _Toc142796857 h HYPERLINK l _Toc142796858 1.2目目的 PAGEREF _Toc142796858 h HYPERLINK l _Toc142796859 1.3方方法 PA

2、GEREF _Toc142796859 h HYPERLINK l _Toc142796860 2.1国国内生产产总值（GDPP） PAGEREF _Toc142796860 h HYPERLINK l _Toc142796861 2.2零零售总额额 PAGEREF _Toc142796861 h HYPERLINK l _Toc142796862 2.3物物价指数数 PAGEREF _Toc142796862 h HYPERLINK l _Toc142796863 2.4可可支配收收入 PAGEREF _Toc142796863 h HYPERLINK l _Toc142796864 2.5

3、离离休、退退休、退退职人员员保险、福利费费用组成成 PAGEREF _Toc142796864 h HYPERLINK l _Toc142796865 2.6企企业在岗岗职工平平均工资资情况 PAGEREF _Toc142796865 h HYPERLINK l _Toc142796866 2.7住住宅市场场 PAGEREF _Toc142796866 h HYPERLINK l _Toc142796867 2.8著著名企业业/公司 PAGEREF _Toc142796867 h HYPERLINK l _Toc142796868 2.9汽汽车市场场 PAGEREF _Toc142796868

4、 h HYPERLINK l _Toc142796869 2.100呼市旅旅游业概概况 PAGEREF _Toc142796869 h HYPERLINK l _Toc142796870 2.111 重点点总结 PAGEREF _Toc142796870 h HYPERLINK l _Toc142796871 3.0 国内内外主要要购物中中心的比比较研究究 PAGEREF _Toc142796871 h HYPERLINK l _Toc142796872 3.1国国外著名名购物中中心介绍绍 PAGEREF _Toc142796872 h HYPERLINK l _Toc142796873 3.

5、1.1美国国明尼苏苏达州的的美利坚坚MALLL（MALLL OOF AAMERRICAA） PAGEREF _Toc142796873 h HYPERLINK l _Toc142796874 3.1.2英国国DARRTFOORD市市的BLLUEWWATEER PAGEREF _Toc142796874 h HYPERLINK l _Toc142796875 3.1.3马来来西亚吉吉隆坡的的Midd-Vaalleey MMegaamalll PAGEREF _Toc142796875 h HYPERLINK l _Toc142796876 3.2国国外购物物中心行行业发展展分析 PAGEREF

6、_Toc142796876 h HYPERLINK l _Toc142796877 3.2.1 国国外购物物中心的的市场状状况 PAGEREF _Toc142796877 h HYPERLINK l _Toc142796878 3.2.2 国国外购物物中心的的业态组组合，强强调体验验特点 PAGEREF _Toc142796878 h HYPERLINK l _Toc142796879 3.2.3 国国外购物物中心交交通及停停车条件件 PAGEREF _Toc142796879 h HYPERLINK l _Toc142796880 3.2.4 国国外购物物中心项项目内部部动线规规划关注注主题

7、特特色 PAGEREF _Toc142796880 h HYPERLINK l _Toc142796881 3.2.5 国国外购物物中心项项目的规规划关注注业态界界面的处处理 PAGEREF _Toc142796881 h HYPERLINK l _Toc142796882 3.2.6 国国外购物物中心项项目关注注统一定定位 PAGEREF _Toc142796882 h HYPERLINK l _Toc142796883 3.3国国内著名名购物中中心的介介绍 PAGEREF _Toc142796883 h HYPERLINK l _Toc142796884 3.3.1北京京东方广广场 PAG

8、EREF _Toc142796884 h HYPERLINK l _Toc142796885 3.4国国内购物物中心的的发展分分析 PAGEREF _Toc142796885 h HYPERLINK l _Toc142796886 3.4.1 国国内购物物中心发发展状况况 PAGEREF _Toc142796886 h HYPERLINK l _Toc142796887 3.4.2 国国内购物物中心开开发模式式 PAGEREF _Toc142796887 h HYPERLINK l _Toc142796888 3.4.3 国国内购物物中心开开发中的的典型错错误 PAGEREF _Toc1427

9、96888 h HYPERLINK l _Toc142796889 3.5重重点总结结 PAGEREF _Toc142796889 h HYPERLINK l _Toc142796890 4.0 内蒙蒙古呼市市的零售售市场 PAGEREF _Toc142796890 h HYPERLINK l _Toc142796891 4.1呼呼市零售售市场总总体概况况 PAGEREF _Toc142796891 h HYPERLINK l _Toc142796892 4.2内内蒙古呼呼市主要要的商业业区 PAGEREF _Toc142796892 h HYPERLINK l _Toc142796893 4

10、.3主主要的商商业项目目 PAGEREF _Toc142796893 h HYPERLINK l _Toc142796894 4.3.1维多多利商厦厦 PAGEREF _Toc142796894 h HYPERLINK l _Toc142796895 4.3.2北京京华联商商厦（南南华联） PAGEREF _Toc142796895 h HYPERLINK l _Toc142796896 4.3.3呼和和浩特民民族商场场（长乐乐宫？） PAGEREF _Toc142796896 h HYPERLINK l _Toc142796897 4.4呼呼市未来来主要的的发展项项目 PAGEREF _To

11、c142796897 h HYPERLINK l _Toc142796898 4.4.1首府府广场 PAGEREF _Toc142796898 h HYPERLINK l _Toc142796899 4.4.2温州州商业步步行街 PAGEREF _Toc142796899 h HYPERLINK l _Toc142796900 4.4.3呼和和浩特民民族特色色商业区区 PAGEREF _Toc142796900 h HYPERLINK l _Toc142796901 4.5零零售面积积供应与与租金情情况 PAGEREF _Toc142796901 h HYPERLINK l _Toc14279

12、6902 4.5.1零售售面积供供应情况况 PAGEREF _Toc142796902 h HYPERLINK l _Toc142796903 4.5.2租金金情况 PAGEREF _Toc142796903 h HYPERLINK l _Toc142796904 4.6重重点总结结 PAGEREF _Toc142796904 h HYPERLINK l _Toc142796905 5.0 项目目概况 PAGEREF _Toc142796905 h HYPERLINK l _Toc142796906 5.1项项目位置置与面积积 PAGEREF _Toc142796906 h HYPERLINK

13、 l _Toc142796907 5.2交交通情况况 PAGEREF _Toc142796907 h HYPERLINK l _Toc142796908 5.3可可视性原原则 PAGEREF _Toc142796908 h HYPERLINK l _Toc142796909 5.4周周边项目目介绍 PAGEREF _Toc142796909 h HYPERLINK l _Toc142796910 5.5重重点总结结 PAGEREF _Toc142796910 h HYPERLINK l _Toc142796911 6.0 商圈圈分析 PAGEREF _Toc142796911 h HYPERL

14、INK l _Toc142796912 6.1界界定商圈圈范围 PAGEREF _Toc142796912 h HYPERLINK l _Toc142796913 6.2商商圈人口口情况（20001年） PAGEREF _Toc142796913 h HYPERLINK l _Toc142796914 6.2.1第一一商圈 PAGEREF _Toc142796914 h HYPERLINK l _Toc142796915 6.2.2第二二商圈 PAGEREF _Toc142796915 h HYPERLINK l _Toc142796916 6.2.3第三三商圈 PAGEREF _Toc142

15、796916 h HYPERLINK l _Toc142796917 6.2.4商圈圈人口年年平均工工资状况况 PAGEREF _Toc142796917 h HYPERLINK l _Toc142796918 6.3重重点总结结 PAGEREF _Toc142796918 h HYPERLINK l _Toc142796919 7.0 可承承受发展展规模 PAGEREF _Toc142796919 h HYPERLINK l _Toc142796920 7.1可可承受发发展规模模模型 PAGEREF _Toc142796920 h HYPERLINK l _Toc142796921 7.2呼

16、呼市居民民人流推推算 PAGEREF _Toc142796921 h HYPERLINK l _Toc142796922 7.3游游客人流流推算 PAGEREF _Toc142796922 h HYPERLINK l _Toc142796923 7.4居居民个人人零售开开支情况况 PAGEREF _Toc142796923 h HYPERLINK l _Toc142796924 7.5营营业额的的推算 PAGEREF _Toc142796924 h HYPERLINK l _Toc142796925 7.5可可承受商商业面积积 PAGEREF _Toc142796925 h HYPERLINK

17、 l _Toc142796926 7.6日日人流量量的推算算 PAGEREF _Toc142796926 h HYPERLINK l _Toc142796927 7.7重重点总结结 PAGEREF _Toc142796927 h HYPERLINK l _Toc142796928 8.0 零售售概念及及商品组组合建议议 PAGEREF _Toc142796928 h HYPERLINK l _Toc142796929 8.1目目标 PAGEREF _Toc142796929 h HYPERLINK l _Toc142796930 8.2总总体零售售概念 PAGEREF _Toc14279693

18、0 h HYPERLINK l _Toc142796931 8.2.1一站站式购物物 PAGEREF _Toc142796931 h HYPERLINK l _Toc142796932 8.2.2知名名零售经经营者 PAGEREF _Toc142796932 h HYPERLINK l _Toc142796933 8.2.3新颖颖的概念念 PAGEREF _Toc142796933 h HYPERLINK l _Toc142796934 8.2.4类别别杀手 PAGEREF _Toc142796934 h HYPERLINK l _Toc142796935 8.2.5 旗旗舰店 PAGEREF

19、 _Toc142796935 h HYPERLINK l _Toc142796936 8.2.6完善善的动线线设计 PAGEREF _Toc142796936 h HYPERLINK l _Toc142796937 8.2.7购物物环境 PAGEREF _Toc142796937 h HYPERLINK l _Toc142796938 8.3市市场定位位 PAGEREF _Toc142796938 h HYPERLINK l _Toc142796939 8.4商商品组合合 PAGEREF _Toc142796939 h HYPERLINK l _Toc142796940 8.4.1主力力店 P

20、AGEREF _Toc142796940 h HYPERLINK l _Toc142796941 8.4.2半主主力店 PAGEREF _Toc142796941 h HYPERLINK l _Toc142796942 8.4.3餐饮饮 PAGEREF _Toc142796942 h HYPERLINK l _Toc142796943 8.4.4娱乐乐 PAGEREF _Toc142796943 h HYPERLINK l _Toc142796944 8.4.5专卖卖店 PAGEREF _Toc142796944 h HYPERLINK l _Toc142796945 9.0 财务务分析 PA

21、GEREF _Toc142796945 h HYPERLINK l _Toc142796946 9.1建建议兴建建东欣商商业区项项目的规规模 PAGEREF _Toc142796946 h HYPERLINK l _Toc142796947 9.2总总项目造造价 PAGEREF _Toc142796947 h HYPERLINK l _Toc142796948 9.3债债务安排排 PAGEREF _Toc142796948 h HYPERLINK l _Toc142796949 9.4租租务情况况 PAGEREF _Toc142796949 h HYPERLINK l _Toc14279695

22、0 9.5租租金及营营业额预预测 PAGEREF _Toc142796950 h HYPERLINK l _Toc142796951 9.6东东欣商业业区项目目首年经经营收入入与支出出 PAGEREF _Toc142796951 h HYPERLINK l _Toc142796952 9.7折折旧情况况 PAGEREF _Toc142796952 h HYPERLINK l _Toc142796953 9.8终终止价值值及企业业所得税税 PAGEREF _Toc142796953 h HYPERLINK l _Toc142796954 9.9财财务分析析结果 PAGEREF _Toc14279

23、6954 h HYPERLINK l _Toc142796955 9.100敏感性性分析 PAGEREF _Toc142796955 h HYPERLINK l _Toc142796956 9.100.1增增长率 PAGEREF _Toc142796956 h HYPERLINK l _Toc142796957 9.100.2租租金 PAGEREF _Toc142796957 h HYPERLINK l _Toc142796958 9.100.3空空置率 PAGEREF _Toc142796958 h HYPERLINK l _Toc142796959 9.100.4折折线率 PAGEREF

24、_Toc142796959 h HYPERLINK l _Toc142796960 9.100.5贷贷款利率率 PAGEREF _Toc142796960 h HYPERLINK l _Toc142796961 9.100.6建建筑成本本 PAGEREF _Toc142796961 h HYPERLINK l _Toc142796962 9.111盈亏平平衡分析析 PAGEREF _Toc142796962 h HYPERLINK l _Toc142796963 9.111.1租租金 PAGEREF _Toc142796963 h HYPERLINK l _Toc142796964 9.111

25、.2空空置率 PAGEREF _Toc142796964 h HYPERLINK l _Toc142796965 9.122风险因因素考虑虑 PAGEREF _Toc142796965 h 注：本报报告中所所有呼市市为呼和和浩特市市简称。1.0 前言言1.1背背景内蒙古东东欣房地地产开发发有限责责任公司司（以下下简称“东欣地地产”）考虑虑在内蒙蒙古呼和和浩特市市赛罕区区东风路路南、东东影南街街东侧建建造一个个以商业业为主体体、融合合商务、住宅于于一体的的商业区区项目（以下简简称“东欣商商业区项项目”，位置置图见图图1.11,基地地图见图图1.22）。北京东方方赛睿投投资顾问问有限公公司（以以下

26、简称称“赛睿顾顾问”）有幸幸接受东东欣地产产的委托托，就东东欣商业业区项目目的投资资与营销销进行可可行性战战略研究究分析，本报告告为赛睿睿顾问特特地为东东欣地产产撰写，作为汇汇报有关关可行性性研究结结果的重重要内容容。1.2目目的本报告作作为内蒙蒙古东欣欣商业区区项目的的市场咨咨询报告告，以盖盖洛普咨咨询公司司的调查查报告为为基础，就以下下几个方方面进行行了全面面而详细细的研究究：东欣商业业区项目目的发展展潜力依据宏观观资料和和调查报报告，预预测东欣欣商业区区项目的的理想发发展规模模，商业业营业额额，以及及预测客客流量为东欣商商业区项项目制定定适应零零售商及及消费者者需求的的商业组组合就影响东

27、东欣商业业区项目目未来市市场的关关键因素素提供建建议就东欣商商业区项项目的投投资风险险及投资资收益进进行评估估1.3方方法赛睿顾问问以盖洛洛普咨询询市场调调查数据据为依据据，在市市场调查查的基础础上确定定相关模模型，结结合自身身专业价价值，进进行分析析研究，并最终终提出结结论性判判断。盖洛普咨咨询公司司在呼市市进行的的市场调调查工作作包括消消费者定定量研究究、商户户定量研研究以及及主力百百货店和和超市的的深入访访谈，取取得了一一手资料料，从而而为本报报告提供供了可靠靠的数据据。2.0 呼市市宏观经经济状况况及发展展潜力本章将总总体阐述述内蒙古古呼市经经济发展展状况以以及未来来经济发发展潜力力。

28、2.1国国内生产产总值（GDPP）呼市是我我国内陆陆沿边中中心城市市之一，近年来来经济持持续快速速增长。从图22.1我我们可以以看出呼呼市国内内生产总总值从119999年到220022年一直直有稳定定增长，尤其是是20002年国国内生产产总值达达到了￥3166.7亿亿元，比比上年增增长311.4%，占到到内蒙古古自治区区国内生生产总值值的188.3，经济济增长可可谓突飞飞猛进，这与政政府大力力发展经经济的政政策有关关。根据呼市市20001年提提出的“十五”时期目目标：到到20005年呼呼市国内内生产总总值达到到￥3118亿，年均增增长达112%，城市居居民人均均可支配配收入达达到￥882000

29、元。大大力发展展旅游业业，加快快工业化化、城市市化、信信息化的的进程，但是根根据20002年年呼市国国内生产产总值的的增长情情况，呼呼市很有有可能提提前完成成原定的的目标并并且在220055年之前前突破￥3188亿。图2.11：国内内生产总总值情况况图（119999-20002年年）资料来源源：内蒙蒙古呼市市20003年经经济统计计年鉴西部大开开发政策策对呼市市影响较较大，作作为一个个内陆城城市它逐逐渐以开开放的姿姿态去面面向全国国、世界界发展经经济，另另外呼市市政府兴兴建经济济技术开开发区，把经济济发展放放在首位位，吸引引了大量量知名企企业入驻驻，这些些企业促促进了呼呼市经济济发展。如图2.

30、2、图图2.33所示：呼市第第一产业业的国内内生产总总值为￥35.6亿，所占的的比例仅仅为111%，较较20001年增增长277.4%，相对对于整个个产业结结构来说说，第一一产业所所占的比比例较低低，并且且增长速速度明显显低于第第二产业业以及第第三产业业是个好好现象，这说明明经济发发展已经经趋向成成熟化。呼市大力力发展奶奶制品产产业，制制定了“奶业兴兴市”战略目目标，调调动了农农民养奶奶牛的积积极性，全市奶奶牛20002年年达到222万头头，比上上年增长长56.6%，鲜奶产产量达到到64.5万吨吨，比上上年增长长61.3%，农民收收入明显显提高。图2.22：呼和和浩特市市国内生生产总值值组成（

31、20002）资料来源源：内蒙蒙古呼市市20003年经经济统计计年鉴呼市第二二产业（主要为为工业与与建筑业业）增加加值达到到￥1330.00亿元，比上年年增长331.44%，第第二产业业占呼市市国内总总产值的的41%。工业业经济效效益综合合指数达达到1331.99，比上上年提高高35.2个百百分点，工业形形势趋好表明整体体经济形形势在向向好的方方向发展展。第三产业业总量及及其在国国民经济济中所占占的比重重对整个个国民经经济发展展非常重重要。第第三产业业在国民民经济中中所占比比重是体体现一国国经济发发展水平平与经济济结构状状况的重重要标志志，西方方发达国国家第三三产业所所占的比比例一般般在700%

32、以上上。第三产业业（主要要为服务务业）增增长强劲劲，增加加值达到到￥1551.22亿元，比上年年增长332.33，而而我国220022年第三三产业增增加值仅仅为7.3%。第三产产业占呼呼市国内内生产总总值的448%，位居首首位，这这与呼市市政府将将 “十五”期间大大力发展展第三产产业，特特别是旅旅游业作作为政府府工作的的重点内内容之一一政策有有关，第第三产业业的发展展将有利利于零售售业持续续稳定的的增长。图2.33：20002年年三大产产业情况况图资料来源源：内蒙蒙古呼市市20003年经经济统计计年鉴人均国内内生产总总值是评评估一个个地区的的居民个个人财富富的有力力指标，（如图图2.44）目前

33、前呼市的的人均国国内生产产总值正正飞速增增长，220022年人均均GDPP达￥1147220元，特别是是从20000年年到20002年年间，人人均GDDP增长长了近552.22。图2.44：呼市市人均国国内生产产总值（19999-220022年）资料来源源：内蒙蒙古呼市市20003年经经济统计计年鉴2.2零零售总额额图2.55：呼市市社会消消费品零零售总额额情况图图（19999-20002年）资料来源源：内蒙蒙古呼市市20003年经经济统计计年鉴呼市的社社会消费费品零售售总额情情况我们们从图22.5便便可以看看出，从从19999年到到20002年四四年间呼呼市的社社会消费费品零售售总额呈呈现出

34、稳稳定增长长的态势势，20002年年社会消消费品零零售总额额达￥92亿亿元，同同比增长长16.8%，占内蒙蒙古自治治区社会会消费品品零售总总额的115.22，与与20000年相相比增长长了近332.44。另外，根根据呼和和浩特市市统计局局最新统统计资料料显示，20003年11-6月月，呼市市累计实实现社会会消费品品零售总总额￥51.16亿亿元，比比去年同同期增长长了111.344%，市市场销售售额增幅幅比内蒙蒙古自治治区平均均水平高高1.993%。2.3物物价指数数呼市近几几年总体体的物价价指数不不高，一一直持续续低价位位增长，（如图图2.66）从119900年到220022年呼市市物价指指数

35、变动动很大：19990年到到19995年物物价指数数增长很很快并在在19995年到到达顶峰峰，同119944年相比比，19995年年物价指指数为1117.6，从从19995年起起物价持持续下跌跌，直到到20000年物物价跌落落趋于平平缓。图2.66：呼市市19990-220022年价格格指数变变动情况况图资料来源源：内蒙蒙古呼市市20003年经经济统计计年鉴2.4可可支配收收入居民的可可支配收收入也是是衡量该该地区经经济发展展状况的的重要指指标之一一，如图图2.88所示，从19999年年到20002年年，无论论是城市市人均可可支配收收入还是是农民的的人均纯纯收入都都有了稳稳定的增增长，2200

36、22年内蒙蒙古呼市市城市居居民可支支配收入入以及农农民的人人均纯收收入比上上年分别别增长了了13.2%和和10.2%。从20002年底底开始，行行政、事事业单位位职工每每人每月月增加补补贴￥1000元。而而且20003年年公务员员连续55年考核核职称，提高一一档级别别工资，从20003年66月1日起增增加了干干部职工工地方补补贴，调调整城市市居民最最低生活活保障资资金发放放标准，市本级级财政供供养在职职人员每每人每月月增加生生活补贴贴￥1500元，岗岗位补贴贴￥50元，交通午午餐补贴贴￥1000元，共共计￥3000元；市市本级（包括市市内四个个区）低低保标准准从原来来的每人人每月￥1700元，

37、提提高到每每人每月月￥1800元，居民可可支配收收入进一一步提高高。据最新的的统计资资料显示示，20003年年以来呼呼市居民民收入持持续增长长。呼市政政府目前前正在进进行农村村经济结结构战略略性调整整，同时时继续加加快实施施“奶业兴兴市”战略，加快农农业和农农村经济济发展，推进农农村产业业化、城城镇化进进程。该该项政策策的施行行将有助助于提高高农民人人均纯收收入。图2.88：呼市市城市居居民人均均可支配配收入及及农民人人均纯收收入（119999-20002年年）资料来源源：内蒙蒙古呼市市20003年经经济统计计年鉴在城市居居民可支支配收入入里消费费性支出出占了很很大的比比重，根根据表22.1所

38、所示，消消费性支支出里关关于食品品、服装装、娱乐乐文教服服务、居居住等类类所占的的比例较较高。在这里要要注意的的一点是是在中等等偏高收收入以上上的人群群中，在在食品、服装、居住类类中的消消费性支支出数额额相对于于其他收收入人群群较高，而中等等偏高及及最高收收入人群群在娱乐乐文教服服务方面面的消费费性支出出位居前前列。表2.11：20002年年城市居居民家庭庭平均每每人每月月消费性性支出（元）项目低收入户户中等偏低低户中等收入入户中等偏高高户高收入户户最高收入入户 消费性性支出 2444.088 3199.311 4388.299 5855.433 745.24 9588.944 食品 108.

39、77 1266.566 1544.799 189.09 229.81 299.86 服装 25.77639.11965.11883.77694.77698.554 设备用用品及服服务 8.78821.66123.44940.44156.55882.337 医疗保保健 13.77823.223 24.82 29.11164.661 688.077 交通及及通讯 30.77324.77340.22858.66365.66064.886 娱乐文文教服务务 25.33342.22973.446102.7973.554119.40 居住 19.22030.44338.778 60.11 127.3717

40、7.98 其他 11.77111.22817.55221.55232.99731.332资料来源源：内蒙蒙古呼市市20003年经经济统计计年鉴2.5离离休、退退休、退退职人员员保险、福利费费用组成成在呼市一一些政府府部门、各类企企业的离离休、退退休、退退职人员员一般都都享有保保险、福福利费用用。图22.9是是呼市220000年到220022年各类类企业以以及政府府部门保保险福利利费用的的情况，从图中中可以看看出，220022年末离离、退休休、退职职总人数数为7889544人，同同20001年相相比减少少了95591人人，但是是保险福福利费用用增长了了近9.2%，由此可可见人均均保险福福利费用用

41、有了很很大提高高。另外自年下半半年开始始，呼和和浩特市市离退休休金普遍遍进行了了调整，从20003年年6月11日起，离休人人员（包包括企业业）每人人每月增增加生活活补贴￥元；退退休人员员每月增增加生活活补贴￥元，离离、退休休人员可可支配收收入进一一步提高高。图2.99：离休休、退休休、退职职人员福福利及保保险费用用构成对对比（220000-20002年年）资料来源源：内蒙蒙古呼市市20003年经经济统计计年鉴2.6企企业在岗岗职工平平均工资资情况除了离退退休人员员、退职职人员之之外，在在岗工作作人员（即有工工作的各各类企事事业单位位人员）平均工工资情况况也是对对呼市综综合经济济状况的的重要参参

42、考资料料之一。如图2.10所所示，在在岗职工工20002年平平均工资资为￥1111558元，同比增增长了近近28，与119999年相比比，增长长了677.8。这与与呼市政政府调整整职工工工资，增增加职工工福利、补贴费费用有关关，在可可支配收收入一节节中已做做阐述，在此不不做赘述述。图2.110：在在岗职工工平均工工资情况况（19999-20002年）资料来源源：内蒙蒙古呼市市20003年经经济统计计年鉴2.7住住宅市场场目前呼市市住宅市市场出现现了供大大于求的的情况，如图22.111所示，呼市住住宅市场场自20000年年起施工工面积持持续快速速增长，20002年竣竣工面积积达到11211195

43、22平方米米。20002年年，呼市市的商品品房平均均价格是是每平方方米￥116000元，对对当年人人均可支支配收入入仅为￥69996元的的呼市市市民来说说，明显显偏高。目前呼市市空置房房屋面积积较多，且空置置房大多多在1000平方方米以上上，对于于工薪阶阶层居多多的呼市市居民来来说，他他们对每每套房屋屋面积的的需求大大多在770平方方米左右右，因此此供求错错位问题题较严重重。但从上述述房地产产市场的的增长可可以看出出,呼市市经济增增长良好好。图2.111：呼呼市住宅宅施工、竣工房房屋面积积情况（20000年20002年）资料来源源：内蒙蒙古呼市市20003年经经济统计计年鉴2.8著著名企业业/

44、公司司呼市的著著名企业业主要集集中在新新建的开开发园区区内，如如：内蒙蒙古TCCL王牌牌电器有有限公司司、内蒙古古伊利集集团、内内蒙古蒙蒙牛集团团、内蒙蒙古乾坤坤金银精精炼股份份有限公公司、呼和浩浩特市祺祺泰服装装有限责责任公司司、内蒙古古三联化化工集团团等等。呼市开发发园区包包括了如如意开发发区、金金川开发发区、金金桥开发发区等，根据外外经贸部部国家级级经济技技术开发发区的统统计数据据库显示示：20002年年，呼和和浩特经经济技术术开发区区在166个中西西部地区区的国家家级经济济技术开开发区中中，工业业总产值值、财政政收入等等方面的的统计数数字均列列前4位位，对呼呼市经济济发展影影响较大大。

45、这些企业业、集团团在发展展的同时时，为社社会创造造了多个个就业岗岗位，同同时呼市市周边地地区相关关产业也也随之快快速发展展。2.9汽汽车市场场内蒙古呼呼市是一一个中西西部内陆陆沿边中中心城市市，个人人拥有汽汽车的百百分率为为1%，即每一一百户有有一户拥拥有家用用汽车，居民主主要的交交通工具具还是以以公交车车、自行行车或者者步行为为主。但是随着着中国加加入世贸贸组织后后，由于于关税下下调，汽汽车价格格会相对对下降，那么考考虑购买买私家车车的人将将会增加加，这种种趋势在在以后的的几年内内会更明明显。2.100呼市旅旅游业概概况近几年，旅游业业在呼市市迅速发发展，本本节将对对呼市旅旅游业情情况做简简

46、单的阐阐述。围绕草原原景观、历史文文化和民民族风情情三大主主题，内内蒙古政政府制定定了以呼呼和浩特特、包头头、赤峰峰历史文文化旅游游区、呼呼伦贝尔尔和锡林林郭勒草草原生态态旅游区区、成吉吉思汗陵陵园民族族风情旅旅游区三三大景区区为重点点的旅游游发展策策略。同同时呼市市政府把把发展第第三产业业，特别别是旅游游业作为为呼市工工作的重重要内容容之一，旅游收收入已经经成为呼呼市经济济发展的的一个新新增长点点。在目前呼呼市122个旅游游重点开开发建设设项目中中就有旅旅游特色色一条街街东影影南街的的改造工工程，东东影南街街将被建建设成餐餐饮、购购物、娱娱乐特色色一条街街，并确保夜夜间向游游人和市市民开放放

47、，同时将将改造东东风路到到机场路路，这些些都会有有利于东东欣商业业区项目目的发展展。呼和浩特特市旅游游资源丰丰富，220022年接待待旅游总总人数为为2111万人，营业收收入达到到了￥114.999亿元元。表2.22：呼市市旅游业业概况表表20000年20011年20022接待游客客总人数数166.7万人人183万万人211万万人外国游客客286441人203222人287778国内游客客163883599人180996788人208112222营业收入入￥8.339599亿元￥12.5亿元元￥14.5亿元元资料来源源：内蒙蒙古呼市市20003年经经济统计计年鉴 2.111 重点点总结呼市经济

48、济增长潜潜力巨大大，到220022年，国国内生产产总值达达￥3116.77亿元，与20000年年相比增增长了近近56.8。随着中中国加入入WTOO、西部部大开发发政策以以及呼市市改革开开放政策策的深入入，呼市市经济将将持续稳稳定增长长。呼市人民民生活水水平有所所提高，20002年城城市居民民人均可可支配收收入达￥69996元，同比增增长133.2；农民民人均纯纯收入达达￥28822元元，同比比增长110.22。呼呼市自220022年年底底开始调调整在岗岗职工工工资、福福利补贴贴费用、离退休休人员的的离退休休金及补补贴费用用，此外外还调整整城市居居民最低低生活保保障金，提高了了呼市居居民可支支配

49、收入入。呼市第三三产业的的持续发发展，将将带动商商业零售售业的健健康发展展，有利利于东欣欣商业区区项目有有效占领领市场。私家车将将大量进进入家庭庭，也将将会改变变人们的的消费观观念，并并将会促促进消费费增长，同时，私家车车的增加加也将对对新的商商业项目目提出停停车和交交通的要要求。3.0 国内内外主要要购物中中心的比比较研究究购物中心心在国内内属于比比较新的的商业地地产发展展模式，其中超超级购物物中心SSHOPPPINNG MMALLL（规模模在100万平方方米以上上，集购购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲于一一体，由由管理商商统一管管理的大大型商业业房地产产形式）也是最最复杂的的商业地地产开发发形

50、式，本章将将概述中中外著名名的购物物中心的的情况，便于制制定适合合东欣商商业区项项目的商商品组合合以及发发展规模模。3.1国国外著名名购物中中心介绍绍3.1.1美国国明尼苏苏达州的的美利坚坚MALLL（MMALLL OFF AMMERIICA）美利坚MMALLL是全球第第二大SSHOPPPINNG MMALLL（超级级购物中中心），其地盘盘的前身身为Miinneesotta TTwinn棒球队队及Miinneesotta VVikiingss美式足足球队的的场地。美利坚坚MALLL也是是举世公公认的全全美国最最大的购购物娱乐乐休闲设设施之一一，总建建筑面积积39.01万万平方米米，其中中可出租

51、租的建筑筑面积为为23.22万万平方米米，除了了自有的的车位1127550个外外，附近近还有770000个停车车位。美美利坚MMALLL于19992年年开业，共有44层，建建造成本本超过66.5亿亿美元，发展商商为美国国教师保保险福利利协会、西蒙地地产集团团和加拿拿大5555集团团。零售主力力店主要要由4间间美国本本土的百百货公司司梅西百百货、春春天百货货、北风风百货和和西尔斯斯百货组组成，分分别位于于商场的的4个角角落。餐餐饮主力力店有33家，分分别是：RAIINFOORESST CCAFEE、PLLANEET HHOLLLYWOOOD和和CAFFE OODYSSSEYY。此外外，还有有超过

52、5520间间零售专专卖店、96家家美食店店、9家家夜总会会等其他他相关配配套设施施。值得得一提的的还有国国立美利利坚大学学，它是是第一个个在MAALL内内设校园园的大学学，该校校的学科科分为117类，包括会会计、市市场、计计算机、商务等等。美利坚MMALLL的另一一个特色色是非常常刻意突突出强烈烈的主题题装修风风格，整整个商场场的形状状像一个个广场，顶部采采取凹形形设计，4家主主力店布布在4角角，中间间就是面面积达77公顷的的家庭主主题公园园，周围围被3圈圈零售大大道和一一个4层层娱乐区区所环绕绕。每个个街区均均有不同同的外观观、主题题及颜色色，方向向非常容容易辨别别。东区区大道以以高科技技为

53、主，让人有有未来世世界的感感受；南南区大道道的周围围主要是是专卖店店，同时时与科幻幻奇观、美食广广场及114幕影影城相连连；西区区市场约约有500家零售售店，街街区宽阔阔、灯光光自然，漫步其其中仿佛佛置身于于欧洲的的火车站站；花园园北区由由绿树、灯饰和和停车带带坐椅组组成，缕缕缕阳光光让人真真切体验验自然感感受。美利坚MMALLL其中一一个主要要的特色色是娱乐乐及休闲闲设施的的比例特特别高，包括一一个设于于零售设设施旁投投资达77,0000万美美元占地地7公顷顷的Knnottts CCampp史路比比主题公公园。此此外，还还有一个个1200万公吨吨的水族族馆、一一个两层层高188洞的迷迷你高尔

54、尔夫球场场及一些些传统的的商业娱娱乐设施施如144屏幕的的电影院院,一个个大型的的水族馆馆及其他他娱乐设设施等，另外也也形成野野营探险险、水下下探险、科幻奇奇观、谷谷物探险险等吸引引点。美利坚MMALLL自19992年年开业后后，至少少有4.2亿人人次光临临，每年年的客流流量达到到43000万，平均每每周都有有60-90万万人到访访，其中中2400公里半半径外的的客户比比例约占占39%。此商商场距离离TWIIN CCITIIES国国际机场场还不到到2公里里，并坐坐落于拥拥有70000间间房间的的酒店附附近，无无论对本本地还是是外地游游客，地地理位置置都十分分方便。商场全全年稳定定员工有有110

55、000人人，季节节临时员员工1330000人。截截止20001年年5月，出租率率达到999%。美利坚MMALLL还有二二期工程程，占地地约533万平方方米，包包括豪华华酒店公公寓、富富丽健体体中心、艺术剧剧院、世世界级餐餐厅、艺艺术或历历史博物物馆和电电视广播播设施。二期将将建在一一期的北北侧，多多层次连连接将使使两建筑筑融为一一体。二二期将更更强调流流行、成成熟及生生活的导导向，体体现进步步、经验验和创新新。3.1.2英国国DARRTFOORD市市的BLLUEWWATEERBlueewatter购购物中心心位于伦伦敦的东东南部，是全英英国最大大的购物物中心，19999年落落成。在在整个欧欧洲

56、来说说，它的的规模属属于数一一数二的的。总建建筑面积积13.95万万平方米米，停车车位达到到130000个个，年客客流量226000万人次次，每星星期到访访客人达达50万万人。Blueewatter 由欧洲洲Lennd LLeasse开发发建成，为两层层建筑。共有三三个主力力店，分分别是马马莎百货货、Hoousee off Frraseer 及及Johhn LLewiis三家家当地百百货公司司组成，各主力力店主要要销售其其自有品品牌的商商品。另另外，该该购物中中心里面面有超过过3300家专卖卖店，555家餐餐厅以及及一家113屏幕幕的多屏屏幕电影影院。该购物中中心的设设计极富富特色：以三角角形

57、作为为楼面的的形状，并分别别在三个个角打造造出三个个不同特特色的零零售区，凭借不不同零售售区不同同的市场场定位、市场策策略，实实现整个个项目的的经营价价值。另另外，发发展商还还设计了了三个不不同的村村落概念念，将餐餐饮、娱娱乐及推推广活动动设施融融于一体体。Blueewatter 之所以以能够成成功吸引引大批消消费者光光临，原原因首先先在于发发展商选选择了良良好的项项目地址址：依靠靠便捷的的交通条条件，充充足的停停车泊位位，以及及较高密密度的商商圈人口口，该购购物中心心取得运运营成功功具备了了良好的的客观条条件。另另外，开开发商引引入了多多家市场场欢迎的的零售商商在里面面开设旗旗舰店，并吸纳纳

58、了一些些国际品品牌进驻驻，以上上都最大大限度为为项目后后期持续续赢得市市场，打打下了坚坚实的基基础。3.1.3马来来西亚吉吉隆坡的的Midd-Vaalleey MMegaamalllMid-Vallleyy Meegammalll 是吉吉隆坡最最新、规规模最大大的购物物中心，于19999年年开业，发展商商为IGGB国际际公司等等。项目目位于多多条高速速公路的的交汇处处，其中中包括一一条直接接通向市市区的主主要交通通干道。Mid-Vallleyy Meegammalll属于一一个大型型综合项项目的一一部分，其他部部分包括括酒店、会展中中心及写写字楼。Midd-Vaalleey MMegaamal

59、ll的建建筑面积积达155万8千千平米，共5层层，停车车泊位776000个；里里面共有有3家主主力店，分别是是139900平平方米的的家乐福福仓储式式超市、面积2220000平方方米的日日本吉之之岛百货货公司以以及面积积176600平平方米的的当地百百货公司司Mettrojjayaa。此商场的的半主力力店还包包括一间间亚洲区区最大的的多屏幕幕电影院院、一间间马来西西亚最大大的健身身中心、一间最最先进的的保龄球球馆及一一间一站站式购物物服务的的高科技技计算机机中心。此外，里面的的零售店店铺约4430个个，餐饮饮店铺667个，娱乐店店4家。 3.2国国外购物物中心行行业发展展分析3.2.1 国国外

60、购物物中心的的市场状状况国外购物物中心的的发展因因为国家家、地域域的不同同，有多多种发展展模式：其中美美国购物物中心以以郊区购购物中心心为主流流；欧洲洲的购物物中心以以城市中中心购物物中心为为主流；亚洲国国家的购购物中心心在领土土狭小、人口密密度高的的国家、地区，城市中中心购物物中心占占市场的的主导，在领土土广阔、人口密密度高的的国家、地区，郊区购购物中心心有较高高的市场场占有率率。国外购物物中心有有比较大大的市场场规模，以美国国为例，全美国国400000多多家购物物中心中中超级购购物中心心SHOOPPIING MALLL有7700多多个。经经过长期期的发展展，美国国SHOOPPIING MA