房地产公司会计核算办法 模版

1、会计核算办法 一、总 则 第一条 为了加强会计基础工作，规范会计处理，保证会计信息的质量，集团有限公司（下称“本公司”）根据财政部发布的企业会计准则及相关解释规定以及集团的会计核算办法制定本会计核算办法。 第二条 本会计核算办法为以下单位所适用：“本公司”及所属区区域公司。 二、主要会计政策和会计估计 第三条 会计年度 会计年度自公历1月1日至12月31日。记账本位币为人民币。本公司以权责发生制为记账基础，并根据准则有关规定，选择以历史成本、公允价值等为计价原则。 第四条 借款费用的核算方法 借款费用资本化的确认原则和资本化期间 依照企业会计准则第17号借款费用的规定，企业发生的借款费用，可直

2、接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化。所借入的专门借款，发生的利息、折价或溢价的摊销费用和汇兑差额，在同时符合以下条件时予以资本化，计入该项资产的成本：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动或者生产活动已经开始。其他的借款利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，计入发生当期的损益。 当所购建或生产的符合资本化条件的资产（物业）达到预定可使用状态或者已具备交付使用（交楼）条件时，应停止其借款费用的资本化；以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。如果所购建或者生产的资产分别购建、分别完工的，企业应当区别情况界定借款费用停止资本化的时点。 借

3、款费用资本化金额的计算方法 每一会计期间的利息资本化金额，是至当期末止购建或者生产符合资本化条件的资产，以其占用的专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款而取得的银行利息收入或暂时性投资取得的投资收益；使用一般性借款的，其资本化的借款费用，用其累计资产支出加权平均数和资本化率计算确定。利息和折价或溢价摊销的资本化金额不超过当期相关借款实际发生的利息金额。 第五条 所得税的会计处理方法 本公司按资产负债表债务法核算所得税。 本期所得税费用是按本年度应税所得根据已颁布或在结算日实质上已执行的税率计算的预期应付各种境内和境外税项，加上递延所得税的调整。 递延所得税资产和负债分别由可抵扣和应税

4、暂时差异产生。暂时差异是指资产和负债在财务报表上的账面金额与这些资产和负债的计税基础的差异。递延所得税资产也可以由未利用可抵扣亏损和未利用税款抵减产生。除了某些例外情况外，所有递延所得税负债及未来可能有应课税溢利予以抵销的递延所得税资产才能确认。 第六条 收入确认方法 销售商品：本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，不再对该商品实施管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入本公司，并且相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。 根据以上收入确认的规定，房屋销售收入，应在以下条件均能满足时予以确认： 1.以按揭贷款方式销售的房屋，首期购房款已经收到，并且购房者已办妥

5、银行按揭手续；以分期付款销售的房屋，已在销售合同规定的期间内收到相应的款项。 2.所售房屋已经竣工，具备交付使用条件，并已办妥交房手续或向购房者发出收楼通知书已超出该通知书及销售合同规定的收楼期限。 以分期付款方式预售尚未竣工的期房，应在预售楼款全部收讫并同时满足上述第2点要求时确认销售收入。若以分期付款方式销售已完工的现房，则可以在办妥房屋过户手续时确认已收到的楼款为销售收入，剩余款项在实际收到时确认为销售收入。 提供劳务(如建筑业)：在同一年度内开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款或取得收取价款的证据时，确认劳务收入。对于劳务的开始和完成不在同一会计年度内的，按完工百分比法，在劳务合同的

6、总收入、劳务的完成程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，已经发生的成本和完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量时，确认劳务收入。 物业管理收入：以其与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业收入。 出租物业收入：以合同约定的应收到价款或取得收取价款的证据时，确认出租收入。 让渡资产使用权：利息收入按使用现金的时间和适用利率计算确定；发生的使用费收入按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。上述收入的确定并应同时满足：与交易相关的经济利益能够流入本公司；收入的金额能够可靠地计量。 各公司根据本公司营业范围和日常业务收

7、入金额的大小确定为主营业务收入和其他业务收入。 第七条 外币业务核算方法 （一）会计年度内涉及外币的经济业务时（包括外币资本投入），按交易发生当日的中国人民银行公布的市场汇价(中间价) 及国家外汇管理局提供的套算汇率折合人民币入账。 期末，包括月末或年末，将外币账户中的外币余额按期末市场汇价(中间价)及套算汇率进行调整。对外币货币性项目发生的差额（损益），记入当期损益；与购建或者生产符合资本化条件有关的资产的外币借款的汇兑差额（损益）在所购建或者生产符合资本化条件有关的资产达到预定可使用状态或销售状态前发生的部分予以资本化，属于筹建期间的部分计入开办费。 第八条 资产减值的核算方法 资产负债表

8、日，如果有迹象表明资产可能减值时，各公司应对各项资产进行减值测试。经测试，如果资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失计入当期损益，同时计提减值准备。 有迹象表明一项资产可能发生减值的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产可收回金额进行估计的，以该项资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。 可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用的净额与资产未来预计现金流量现值的较高者确定。 资产减值一经确定，不得转回。固定资产、在建工程、无形资产、长期股权投资等资产的减值参照相关规定。 第九条 会计政策、会计估计变更和会计差错更正

9、 公司采用统一的会计政策，并且在每一会计期间和前后各期保持一致，不得随意变更。企业因法律、行政法规或者国家统一的会计制度发生变化，为提供更加可靠相关的财务信息时而需要变更会计政策时，应提供有关证据说明变更的合理性并取得所在公司董事会和集团财务中心的批准。采用追溯法调整的，应将会计政策变更的累计影响列报到前期最早期的留存收益，其他相关的期初余额和列报期披露的比较数据也应同时调整。 企业发生差错时，应当根据差错的性质及时纠正。对于当期发现的、属于当期的会计差错，应调整本期相关项目； 对于前期差错，如果是不重要的，企业不需调整财务报表相关项目的期初数，但应调整发生当期与前期相同的相关项目；对于重要的

10、前期差错，企业应采用追溯法更正前期差错，需在发生当期的财务报表中，调整前期比较数据，视同该差错在发生的期间已经调整完毕。 对于年度资产负债表日至财务报告批准报出日之间发生的报告年度的会计差错及报告年度前不重要的前期差额，应当按照会计准则中资产负债表日后事项的有关规定进行处理。 三、主要会计科目的核算 第十条 库存现金、银行存款及其他货币资金。 库存现金 公司款项收支、费用报销尽量不采用现金形式，如实际情况确实需要采用现金收支，对涉及现金收支的业务账务处理如下： 从银行提取现金，或收取现金，借本科目，贷“银行存款”、“其他业务收入”等相关科目；因公司职工出差等原因而借出现金，借记“其他应收款”等

11、科目，贷记本科目；收到出差人员交回的差旅费等剩余款并办理报销时，按实际收回的现金，借记本科目，按应报销的金额，借记“营业费用”、“管理费用”等科目，按实际借出的现金，贷记“其他应收款”科目。 银行存款 本科目核算存入银行和其他金融机构的各种存款，按开户银行和存款种类等，分别设置银行存款日记账。 将款项存入银行或收到外单位转帐，借记“银行存款”科目，贷记“库存现金”、“预收账款”“主营业务收入”等有关科目；提现或支出存款时，借记“库存现金”“开发成本”、“营业费用”等有关科目，贷记“银行存款”科目。 出纳人员负责银行存款日记账登记工作，定期会同会计人员核对账面余额与银行对账单余额，如有差额，必须

12、逐笔查明原因进行处理，并至少每月编制“银行存款余额调节表”调节相符。 其他货币资金 本科目设置“外埠存款”、“银行汇票”、“银行本票”、“信用卡”、“信用证保证金”、“存出投资款”等明细科目，并按外埠存款的开户银行，银行汇票或本票、信用证的收款单位等设置明细账。有信用卡业务的应当在“信用卡”明细科目中按开出信用卡的银行和信用卡种类设置明细账。 第十一条 应收账款 本科目核算因销售物业、出租物业、物业管理、提供建筑劳务而应向业主、承租人、发包商收取的款项，应按不同的对象设置明细账，进行明细核算。 发生应收账款时，借记本科目，按实现的营业收入，贷记“主营业务收入”等科目；收回应收账款时，借记“银行

13、存款”等科目，贷记本科目。 年度终了，对应收账款进行全面检查，预计其可能发生的坏账损失，并计提坏账准备。对确实无法收回的，经董事会批准作为坏账损失，冲销提取的坏账准备。 经批准作为坏账的应收账款，借记“坏账准备”科目，贷记本科目。已确认并转销的坏账损失，如果以后又收回，按实际收回的金额，借记本科目，贷记“坏账准备”科目；同时，借记“银行存款”科目，贷记本科目。 第十二条 其他应收款 本科目核算除应收票据、应收账款、预付账款等以外的其他各种应收、暂付款项，按不同的债务人设置明细账，进行明细核算。 其他应收、暂付款主要包括：1、应收拨付集团内部公司的周转资金；2、员工借支款；3、存出保证金；4、其

14、他各种应收、暂付款项。 发生各种应收、暂付款项时，借记“其他应收款”科目，贷记“银行存款”等科目；收回各种应收、暂付款项或员工以发票冲借支时，借记“银行存款”、“销售费用”、“管理费用”等有关科目，贷记“其他应收款”科目。 年度终了，对其他应收款进行检查，预计其可能发生的坏账损失，并计提坏账准备。对确实无法收回的，经董事会批准作为坏账损失，冲销提取的坏账准备。 经批准作为坏账的其他应收款，借记“坏账准备”科目，贷记本科目。已确认并转销的坏账损失，如果以后又收回，按实际收回的金额，借记本科目，贷记“坏账准备”科目；同时，借记“银行存款”科目，贷记本科目。 第十三条 坏账准备 坏账是指公司无法收回

15、或收回的可能性极小的应收款项。对坏账的认定和处理按照集团会计核算办法进行处理： 坏账的确认标准 因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回的应收款项； 因债务人逾期未履行偿债义务并且具有明显特征表明无法收回的应收款项。 以上确实不能收回的应收款项，按集团及公司批准的权限报经各级董事会批准后作为坏账转销，确认为坏账损失。 坏账准备的核算方法 坏账采用备抵法核算。坏账准备的计提范围为全部应收账款、应收票据、预付账款、应收利息、应收股利和其他应收款。坏账准备分为一般准备和特别准备，一般准备按应收款项账龄分析法计提，计提比例为： 账 龄 计 提 比 例（%） 1年以内 1-5 1-2年

16、1-10 2-3年 1-30 3-4年 1-50 4-5年 1-50 5年以上 1-100 对于一些金额较大，虽账龄不长但有明显证据证明其回收可能性不大，可以根据债务人的偿还能力实际情况按个别认定计提特别准备。 提取坏账准备时，借记“资产减值损失”科目，贷记本科目。本期应提取的坏账准备大于其账面余额的，应按其差额提取；应提数小于账面余额的差额，借记本科目，贷记“资产减值损失”科目。 第十四条 预付账款 本科目按项目名称工程承包单位名称、供货单位名称设置明细账，核算所有工程承包单位、供货单位的款项支付情况。因项目工程、设备购货而支付给各承包、供货单位的款项，必须经过预付账款核算，并且分以下情况进

17、行处理：一、支付甲供材料、设备合同预付款 支付合同定金及预付款时，按付款金额借记本科目，贷记“银行存款”科目，供货发票、合同相关条款复印件、付款申请等单据作为附件入账。 支付实际货款时，按付款金额借记本科目，贷记“银行存款”科目；同时在同一张记账凭证上：按照入库单金额借记“库存材料甲供料”、贷记本科目，按照两方确认的出库单金额借记“开发成本”，贷记“库存材料甲供料”，付款单据、出、入库单及供货发票作为附件入账。一般情况下，库存材料甲供料和“开发成本”的借方累计发生额应等于结算款金额。 支付合同结算款时，按付款金额借记本科目，贷记“银行存款”科目，付款单据作为附件入账。在支付合同结算款后，如有欠

18、款，则反映在预付款的贷方。 一般情况下，需要求供货单位严格按照实际供货量(即每期入库单金额)而非实际付款金额来提供相应的供货发票；若供货单位未能按照实际供货量及实际供货时期来提供相应供货发票的，需建立完整的备查登记表详细反映该单位每一笔付款所对应的入库单金额及供货发票金额。 二、支付建筑安装及其他工程款项 款项已付且收到对方单位建筑安装发票的，按付款金额借记本科目，贷记“银行存款”科目；同时在同一张记账凭证上，按发票金额借记“开发成本”等科目，贷记本科目。建筑安装发票（或供货发票）及相关凭证附件入账。 款项已付但尚未收到施工单位（或供货单位）发票的（指结算时提供发票，则平时可用收据），按付款金

19、额借记本科目，贷记“银行存款”科目，相关凭证附件入账；待收到发票时，按发票金额借记“开发成本”等科目，贷记本科目。供货发票作为附件入账。 第十五条 存货 存货是指公司在正常生产经营过程中持有以备出售的已竣工物业，为了出售仍然处在在建过程中的开发产品，或者将在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料等。公司存货分为开发成本、开发产品等。按开发成本构成项目设置明细账，进行明细核算。存货的计价采用实际成本核算，开发产品已竣工验收并销售交楼时结转实际建造成本。 开发成本 开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。在财务核算系统

20、中通过设置“开发成本”和“开发间接费用”及其明细科目来对开发成本进行归集核算。发生各项成本费用时，按应计入开发成本和开发间接费用的发票金额，借记“开发成本”、“开发间接费用”，按预付、实付或应付金额，贷记“预付账款”、“银行存款”或“应付账款”等科目。 开发成本及开发间接费用明细科目可参照成本核算办法设置。 开发产品（待出售物业） 待项目开发完毕，将已完开发项目从筹建至竣工验收过程中归集的全部开发成本。结转进入“开发产品” 账户，借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。 甲供料 设置“库存材料甲供料”科目，核算采购的甲供材料。甲供料入库时，根据对方提供的发票、开发商、供货商两方签字盖章的材

21、料入库单和银行付款单据，借记“库存材料甲供料”科目，贷记“预付账款”科目，同时借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”科目。如果收到开发商和供货商两方签字盖章的材料入库单及发票但尚未付款，统一按照入库单金额借记“库存材料甲供料” 科目，贷记“预付账款”，待付款时，借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”科目。 项目施工单位领用甲供料时，凭开发商、项目施工单位两方签字盖章的材料出库单借记开发成本相关科目，贷记“库存商品甲供料”科目。 存货跌价损失准备的确认标准和计提方法。 期末存货按成本与可变现净值孰低计价。由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时和销售价格低于成本等原因造成的存货成本不可收回的部分，按

22、单个存货项目的成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。 存货可变现净值按本公司在正常生产经营过程中，以估计售价减去估计完工成本及销售所必需的估计费用后的价值确定。第十六条 长期股权投资 长期股权投资包括对子公司的投资、对合营企业投资、对联营企业投资和对不具有共同控制或重大影响、并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的其他权益性投资。 （一）长期股权投资初始计价方法。 同一控制下企业合并形成的长期股权投资，合并方支付现金、转让非现金资产或承担债务方式或者合并方发行权益性证券作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始成本。长期股权投资初始投

23、资成本与所转让的非现金资产或承担债务方式账面价值或发行股份的面值总额的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。 非同一控制下控股合并形成的长期股权投资，购买方应当按照确定的企业合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。企业合并成本包括支付的现金、转让的非现金资产或承担债务方式或者合并方发行权益性证券的公允价值以及为进行企业合并发生的各项直接相关费用之和。 投资者投入的长期股权投资，应当按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定的价值不公允的除外。 以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权投资，其初始投资成本应按照企业会计准则中的相关准则的规定确定。 (二

24、)长期股权投资的会计核算方法。 成本法：公司对能够实施控制的长期股权投资、或者对被投资单位不具有共同控制且无重大影响、且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算。按成本法核算的长期股权投资，自被投资单位获得的现金股利或利润超过被投资单位在接受投资后产生的累积利润的部分，应冲减投资的账面价值。 权益法：公司对被投资企业具有共同控制或者重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。在确认应享有或应分摊被投资单位的净利润或亏损时，在被投资单位账面净利润的基础上，应考虑被投资单位采用的会计政策与会计期间与本集团企业不一致所引起的差异，以及以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产

25、的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额或相关的资产减值准备的金额对被投资单位净利润的影响。 (三)、长期投资减值准备的确认标准和计提方法：采用逐项计提的方法。公司对被投资单位由于市价持续下跌或被投资单位经营情况变化等原因，导致其可收回金额低于长期股权投资账面价值时，按可收回金额低于长期股权投资账面价值的差额，计提长期投资减值准备。长期投资减值准备的计提计入当年度损益，一经计提不得回转。 第十七条 投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。公司选择成本法计量投资性房地产，其折旧和减值准备的计提，参照固定资产的有关规定，按月计提折旧。 作为存货的房地产转换为投资性

26、房地产，在租赁开始日，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品(待出售物业)”科目。每月计提折旧时，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧”科目。投资性房地产存在减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。计提的投资性房地产减值准备不得转回。 第十八条 固定资产 固定资产的标准：固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；使用期限超过1年；单位价值较高。 固定资产分类为：基本分类为房屋及建筑物、办公设备、运输工具、其他固定资产。 固定资产计价。固定资产按成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买

27、价格、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的其他支出，如运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。确定固定资产成本时，应当考虑预计弃置费用因素。按应计入固定资产成本的金额，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“其他应付款”等科目。 固定资产的折旧方法 固定资产折旧采用直线法平均计算，并按各类固定资产的原值和估计的经济使用年限扣除预计净残值（5%）制定其折旧率。固定资产各类折旧率如下： 资产类别 使用年限 年折旧率 房屋及建筑物 20年 4.5% 办公设备 5年 18% 运输工具 5年 18% 其他固定资产 5年 18% 对于房屋及建筑物的账面成本中所包含的土地使

28、用权价值，如果土地使用权的预计使用年限长于房屋及建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋及建筑物的净残值时，考虑该项因素，并作为净残值预留，相应调整折旧率和净残值。 计提固定资产折旧，借记“在建工程”、“管理费用”、“销售费用”、“工程施工”、“其他业务成本”等科目，贷记“累计折旧”科目。 固定资产后续支出。与固定资产有关的后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高，或者使产品成本实质性降低，则计入固定资产账面价值，其增计金额不应超过该固定资产的可收回金额。不符合上述条件的固定资产后续支出则确认为费用。 固定资产减值。每年末报告期

29、终了，对固定资产逐项进行检查，将可收回金额低于其账面价值的差额作为固定资产减值准备，计入当期损益，借记“资产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”科目。固定资产减值准备按单项资产计提。已计提减值准备的固定资产在计提折旧时，按照该固定资产的尚可使用年限、预计净残值重新计算折旧率；全额计提减值准备的固定资产，不需要再计提固定资产折旧。固定资产减值准备一经确认，不得转回。 固定资产的管理。各企业应当根据本公司固定资产的特点，建立固定资产的管理制度，明确管理要求，落实岗位责任制，严格考核，确保资产的安全及有效运行。 各公司应当建立资产清查制度，至少每年进行全面清查，对清查中发现的问题，应当查明原因、

30、追究责任、妥善处理。对清查出来的资产的处置，按集团资产处置管理办法规定办理。 第十九条 无形资产 (一)无形资产的计价：无形资产按取得时的实际成本入账。 外购的无形资产，按实际支付的价款（包括购买价款、相关税费以及其他直接支出），借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”等科目。 (二)无形资产的摊销方法：使用寿命确定的无形资产应自取得当月起按受益年限采用直线法进行摊销，使用寿命不确定的各项无形资产不进行摊销，如果有新的证据表明无形资产的使用寿命是有限的，应当估计其使用寿命，并按规定摊销。无形资产的摊销计入损益。借记“管理费用”等科目，贷记“累计摊销”科目。 （三）无形资产减值准备的确认标准和计提

31、方法：于每年年末或中期报告期终了，检查各项无形资产预计给本公司带来未来经济利益的能力，对预计可收回金额低于其账面价值的，应当计提减值准备，计入当期损益，借记“资产减值准备”科目，贷记“无形资产减值准备”科目。无形资产减值准备按单项项目计提。 第二十条 商誉 商誉为股权投资成本超过应享有的被投资单位于投资取得日的公允价值份额的差额，或者为非同一控制下企业合并成本超过企业合并中取得的被购买方可辩认净资产于购买日公允价值份额的差额。 企业合并形成的商誉在合并报表中单独列示。购买联营企业和合营企业股权投资成本超过投资时应享有被投资单位公允价值份额的差额，包含于长期股权投资。 商誉减值的处理。企业合并形

32、成的商誉，至少应当在每年年度终了进行减值测试。商誉应当结合与其相关的资产组或者资产组合进行减值测试。具体做法，参照企业会计准则第8号资产减值有关规定处理。 第二十一条 长期待摊费用 (一) 长期待摊费用按实际发生额计价，在费用项目受益期内按直线法平均摊销，其中装修类的长期待摊费用以不超过五年的期限摊销； 发生长期待摊费用时，借记“长期待摊费用”科目，贷记“银行存款”等科目，摊销时，借记“管理费用”等科目，贷记“长期费用摊销”科目。 长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，将尚未摊销的该项目摊余价值全部转入当期损益。 企业应当对资产负债表日一年内到期的长期待摊费用重分类到“一年内到期的长期待摊

33、费用”，以便正确反映到资产负债表的相关科目。 第二十二条 递延所得税资产 企业应当以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。 资产负债表日，企业应当对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法 获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足额的应纳税所得额时，减记的金额应当转回。 第二十三条 负债的重分类 （一）各公司应在资产负债表日对流动负债和非流动负债的偿还情况进行复核。对于资产负债表日一年内到期的非流动负债，各公司应将相应金额调整至“一年内到期的非流动负债”，在报

34、表上归类为流动负债。对于在资产负债表日起一年内到期的负债，企业预计能够自主地将清偿义务展期至资产负债表日后一年的，应当归类为非流动负债。（二）企业在资产负债表日或之前违反了长期借款协议，导致贷款人可随时要求清偿的负债，应当归类为流动负债。贷款人在资产负债表日或之前同意提供在资产负债表日后一年以上的宽限期，企业能够在此期限内改正违约行为，且贷款人不能要求随时清偿，该项负债应当归类为非流动负债。 第二十四条 预计负债账面价值的复核。 企业应在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能真实反映当前最佳估计数的，应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。 第二十五条 递延

35、所得税负债 （一）递延所得税负债的确认。企业应当确认所有的应纳税暂时性差异所产生的递延所得税负债，除下列交易中产生的递延所得税负债外: 商誉的初始确认； 同时具有下列特征的交易中产生的资产或负债的确认：该项交易不是企业合并；交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损） （二）对子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，应当确认相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外： 1、投资企业能够暂时控制暂时性差异转回的时间； 2、该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。 第二十六条 资本公积（略） 第二十七条 主营业务收入和其他业务收入 公司营业收入包括主营业务

36、收入和其他业务收入。各公司的主营业务收入和其他业务收入可根据公司章程和营业范围规定来区分，也可以根据业务发展的特定和占公司总业务的比重来划分为主营业务收入和其他业务收入。一般将售楼收入确认为主营业务收入，物业出租等收入确认为其他业务收入。 主营业务收入参照第六条 “收入确认方法”。一般在办妥交楼手续、业主签署收楼文件后确认，借记“银行存款”、“预收账款”或“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。出租等其他收入可在合同约定的时点确认，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。 第二十八条 主营业务成本和其他业务成本 根据当期应结转的主营业务成本，借记“主营业务成本”科

37、目，贷记 “(开发产品)待出售物业” 等科目。成本结转核算具体方法可参照成本核算办法。 根据当期应结转的其他业务成本，借记“其他业务成本”科目，贷记 “累计折旧”、“应交税金” 等科目。 第二十九条 主营业务税金及附加 按照规定计算出应由当期主营业务负担的税金及附加、土地增值税，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”科目。 第三十条 期间费用 销售费用 本科目核算楼宇销售过程中发生的费用，包括销售人员工资及福利费、广告费、示范单位费用、交际费以及其他费用。按费用项目设置明细账，进行明细核算。发生上述销售费用，借记“销售费用”，贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目。 管理费用 本科目核算为

38、组织和管理生产经营所发生的管理费用，包括职工工资、社会保险费、福利费、住房公积金、职工教育经费、租赁费、办公费、差旅费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、汽车费用、车船使用税、房产税、土地使用税、印花税、折旧和摊销、计提的坏账准备和存货跌价准备等。 按费用项目设置明细账，进行明细核算。发生上述各项时，借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”等相应科目。对如租金、社保之类金额可以预计的费用，如果当月没有发生付款，应按合同或其他相关资料进行预提，借记“管理费用”科目，贷记“其他应付款”科目，实际支付时，借记“其他应付款”科目，贷记“银行存款

39、”等科目。 （三）财务费用 本科目核算为筹集生产经营所需资金而发生的费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等。为购建或生产在建物业（资产）而取得的借款所发生的借款费用，在所购建或生产的符合资本化条件的物业（资产）达到预定可使用状态或者具备交付使用（交楼）条件前按规定应予资本化的部分，不包括在本科目的核算范围内。 发生的财务费用，按费用项目设置明细账，进行明细核算，借记“财务费用利息支出/手续费”科目，贷记“银行存款”、“长期借款”等科目。发生的应冲减财务费用的利息收入、汇兑收益，借记“银行存款”等科目，贷记“财务费用利息收入”科目。 第三十一条 股权投资收益

40、采用成本法对子公司核算的，被投资单位分派利润时，借记“应收股利”或“银行存款”等科目，贷记“投资收益”科目。 采用权益法对联营或合影企业核算的，被投资单位当期实现的净利润，按应分享的份额，借记“长期股权投资损益调整”科目，贷记“投资收益”；被投资单位当期发生净亏损，按应分担的份额，借记“投资收益”，贷记“长期股权投资损益调整”科目；被投资单位分派利润时，借记“应收股利”、“银行存款”等科目，贷记“长期股权投资损益调整”科目 计提的投资减值准备，借记“投资收益”，贷记 “长期投资减值准备”科目。 出售或收回长期股权投资时，按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按已提的减值准备，借记“长期投资

41、减值准备”科目，按长期股权投资的账面余额，贷记“长期股权投资”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。 采用权益法核算的长期股权投资，原记入资本公积中的金额，在处置时应当转出，借记“资本公积”科目，贷记“投资收益”科目。 第三十二条 营业外收入 营业外收入是指所取得的所得与其生产经营活动无直接联系的经济事项所带来的各项收入。各公司可按非流动资产处置利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助、盘盈利得、捐赠利得等分类核算。 第三十三条 营业外支出 营业外支出是公司发生的与其生产经营活动无直接关系的各项支出，主要包括非流动资产处置损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、公益性捐赠支出

42、、非常损失、盘亏损失、滞纳金及罚款支出、赔偿金及违约金等。 第三十四条 以前年度损益调整。 是指本年度发生的调整以前年度损益的事项以及本年度发生的重要差错更正涉及以前年度损益的事项，主要包括少计收入或多计成本费用、税金、多计收入或少计成本费用、税金的，已证实发生了减损、销售退回、已确定获得或支付的赔偿等事项。 一般情况下，公司在会计年度结束后资产负债表日至财务报告批准报出日之间所发生的涉及以前年度需调整的事项，可在用友会计软件的所在年度第13-16个月份会计期间直接进行调整，而不通过该科目核算；在这之后发现的涉及以前年度损益的调整事项则通过该科目进行调整。 四、会计核算系统的核算规定 第三十五

43、条 账套体系的建立。 公司使用用友会计软件作为统一的会计核算系统，配以成本信息管理系统和售楼信息管理系统作为辅助核算系统。 凡新设立的公司，可向集团公司财务管理中心申请开设账套、成本信息管理系统和售楼信息管理系统项目核算账套。公司账套一经开设，不得随意变动、修改、删除。 用友会计软件核算系统中所有一、二级会计科目，会计报表的设立、设置以及相互之间的勾稽关系，由集团公司财务管理中心规定完成，各公司可结合实际情况和权限设置明细科目。 第三十六条 日常处理。 用友会计软件核算系统的操作应指定专人负责，操作、审核、出纳人员不得相互兼任。 月度终了或年度终了，各权限用户应在核算系统进行过账、重组、外币评

44、价、年结等处理，以保证会计报表数据的准确。 （三 ）各公司在月末要核对核算系统与成本、销售信息管理系统之间的相关数据，确保其相关数据的一致性，如：预售楼款是否与预收帐款科目贷方发生额一致、实付成本是否与开发成本借方发生额科目一致。实际付款是否与预付帐款借方发生额一致。 第三十七条 会计档案 由计算机打印输出的会计报表上报时，其封面应由有关人员签章。 总分类账和明细账按国家有关规定，按季度或年度定期打印。年度终了，应将各类账本包括固定资产清单按顺序集中装订成册，并标明起止日期、账页数、由有关操作、审核、复核、出纳人员共同签章，并按有关规定立卷、归档、保管。 五、财务会计报告 第三十八条 财务会计

45、报告包括财务报表和财务情况说明书。 财务报表至少应当包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表和附注、资金旬报、资金预算表、资金使用表、拆迁情况明细表（城投报）、物业管理费收支情况月报（物业公司报）。各公司可根据经营管理需要，提供各项经营收入、成本、费用的明细表。公司的月份报表，应于次月的9日内完成，年度财务会计报告应于次年的90日内完成，由集团按招标管理办法规定指定会计师事务所进行审计。 第三十九条 现金流量表 现金流量表的编制，应当符合企业会计准则第31号现金流量表及其应用指南。 现金及现金等价物的确定标准。公司持有的期限短（自购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金，价值变动风险很小的投资，确认为现金等价物。 现金流量表补充资料的编制。各企业采用直接法编