房地产公司设计管理制度 模版

1、设计管理制度 第一章 总 则 第一条 严格按照公司规定及研发设计管理权责进行设计管理工作，工作文件采用集团标准格式文本，相关设计文件与成果及时按要求上报并按照批准要求执行。 第二章 概念方案设计管理 第二条 依据项目启动任务单开展项目研发设计工作，对项目前期本专业文件资料的确认和接收。根据市场定位与项目产品建议书，编制方案征集/招标邀请函、方案征集/招标任务书或方案委托任务书。 第三条 组织成本部门对设计单位考察，商务谈判，谈判资料既设计院报价、考察报告（必要时）作为设计单位选择审批表的会签附件，并报成本部备案，设计单位选择需经董事长办公室确认审批。填写建设工程设计合同/规划设计合同设计合同审

2、定会签单会签并报批审批后，方可签定建设工程设计合同。 第四条 设计研发中心汇总收集设计基础资料、政府部门规划设计要点、成本管理中心提供的设计成本控制建议后，编制概念设计任务书，并组织相关部门对任务书进行评审。并填写概念设计任务书进入会签程序。 第五条 负责将经审批概念设计任务书|方案设计任务书提交设计单位，并负责与设计单位交流沟通；并将设计成果组织评审，具体超作遵照概念设计管理流程执行。 第六条 根据设计单位方案设计成果，完成方案设计汇报PPT，及方案汇报综合信息表，组织评审核。并将成果提交开发报建筑部门沟通，咨询政府相关部门意见。 第七条设计方案。 实施批准的方案设计并配合报建，根据政府规划

3、等各部门意见组织设计单位修改 第三章 报建工作 第八条准。 落实设计单位提供的各阶段、各专业报建图必须符合国家、地区的相关法规、标第九条 熟悉建筑师报建配合节点示意图，并按照要求配合进行报建工作。 第十条 报建图（包括“五图一书”、单体方案、初步设计、施工图）设计由项目主责建筑师负责跟踪，由研发设计中心及开发设计部确认后，向开发部门提供符合报建技术要求的报建图纸，项目设计负责人保持跟进。 第十一条 报建图批复后，如果政府部门提出修改的，所作修改与原方案相比改动不大的（设计方同意不增加设计费），由项目设计负责人委托设计单位进行修改；所作修改与原方案相比改动较大的（如容积率、层数户数变化或设计方要

4、求增加设计费），由设计总监、分管领导审核，报董事长审批。 第十二条 经政府部门批复的报建图及文件，由项目设计负责人送档案室归档，批文抄送房产公司和设计单位。 第四章 初步及施工图设计管理 第十三条 选定初步设计和施工图设计单位参考第三条。 第十四条 根据方案设计成果，编制初步、施工图设计任务书填写设计任务书审定会签并会签。 第十五条 初步设计和施工图设计合同的签定流程参照第三条。 第十六条 复杂地基和特殊建筑的基础及上部结构方案、大型设备选型方案在必要时经董办确认审批。 第十七条 设计单位完成的初步设计和施工图，须符合合同规定的深度要求、设计要求以及限额设计指标。 第十八条 各专业的初步设计图

5、纸必须经研发中心审核。由项目设计负责人根据公司生产经营计划提出审图申请，同审图负责人一起验收全套完整初步设计图及相关资料，双方填写审图资料签收表。 第十九条 项目设计负责人向审图人员详细介绍工程情况，在封闭审图结束后组织相关专业工程师与设计院沟通审图意见，完成项目初步设计审查报告，启动跟踪设计院初步设计修改工作。 第二十条 项目设计负责人和相关专业工程师按照项目初步设计审查报告逐条跟踪与设计院落实审图修改意见，并审查设计院书面提交反馈意见，填写对审图意见的书面反馈意见，并提交归档。 第二十一条 施工图由研发设计中心组织各专业进行综合会审，具体流程参照初步设计图纸审查，形成项目设计审查报告，汇总

6、审图意见，与设计院沟通，跟踪落实修改意见。 第二十二条 施工图（含二次深化设计）正式出图前必须编制施工图预算，施工图的预算编制由成本部负责，预算指标符合成本目标的要求才能正式发图。 第二十三条 施工图审核时侧重于结构、水电、装修各专业指标与成本目标的对比分析。 第二十四条 需要通过招标确定施工单位或施工单位暂时无法确定的，出图前也应编制施工图预算并分解主要经济指标，并与成本目标进行对比。 第二十五条 施工图正式出图必须加盖设计单位施工图专业章、建设单位用章，并由工程管理部门负责施工图的统一发放。 施工图电子文件由设计负责人按照规定的范围发放。 第二十六条 施工图需经过会审交底后方可组织施工，图

7、纸会审有工程管理部门组织。 第五章 专项设计管理 第一条 专项设计管理工作设计单位选择参照初步及施工图设计管理办法； 第二条 二次深化设计由项目设计负责人主责，原则上在初步设计阶段就需委托设计，深化设计成果需提交施工图设计单位确认，设计的审查工作参照初步及施工图纸设计程序； 第三条 市政管线类（含水、电、煤气、供暖）、基坑支护设计由开发设计部部负责进行委托及合同签订、履行跟踪，研发设计中心提供需要的技术支持。 第六章 材料设备选型管理 第四条 施工图设计过程中同时进行材料定板及设备选型工作。 第五条 施工图出图时，主要装饰材料必须限定品牌范围或提供材料样板、技术标准。 第六条 材料、设备选用必

8、须以“安全、合理、经济”为原则，以“价廉物美”为标准进行选用，避免材料、设备选用不合理造成浪费损失。 第七条 材料设备选用定板程序按照材料选型定板管理流程执行； 第八条 设计选板应在满足使用要求和装饰效果的同时，考虑建筑成本方面的承受能力，不能超出设计限额。 第九条 项目设计负责人必须在选定的材料样板背面签名确认（含日期）一式三份，施工单位、研发中心及项目公司各一份。 第七章 设计变更与施工配合管理 第十条 对设计变更要严格控制，原则为争取不变更，尽量少变更，严控大变更。 第十一条 做好项目专业设计变更管理、填报设计变更审批表，以及施工配合工作；注意区分重大设计变更与一般设计变更；并严格执行设

9、计变更管理流程 第十二条 协助申请项目工程规划验收，办理规划验收合格证，并配合项目公司做好竣工验收工作。 第八章 档案管理与设计联络 第一条 设计费用支付应在明确合同条件下进行，填写付款计划表，提前30天报财务部门，填写项目付款审批单支付款项。 第二条 工作书面联络需采用工作联络单方式进行，并做好存档工作。 第三条 往来文件填写研发设计中心项目设计文件输出签收表项目设计文件输入签收表，项目设计会议需做好会议纪要并填写会议签到表存档。 第四条 完善项目经营管理数据库，填写项目信息与设计管控表。 第五条 资料员协助项目设计负责人完善档案管理；在策划设计工作完成后编报项目设计管理总结。 附件一：表单

10、目录附件二：流程目录 概念设计管理工作指引（试行） 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目的 为规范项目概念设计阶段的操作程序，加强对项目概念设计工作的监控，达到确保设计质量、进度和控制成本的目的。 适用范围 适用于概念设计阶段的设计研发。 术语和定义无 职责 设计研发中心 3.1.1.负责完成项目设计基础资料的接收、补充； 3.1.2.负责概念设计任务书的编制； 3.1.3.组织设计单位的选择，并与设计单位进行沟通交流； 4.负责组织设计任务书和设计成果评审。 营销部门/万业公司 1.提供项目产品建议书； 3.2.2.提供规划概念设

11、计要求； 3.参与设计任务书和设计成果的评审。 成本管理中心 1.负责提供成本控制建议； 2.参与概念设计方案的评审。 公司负责人/工程管理部门 1.参与设计任务书和设计成果的评审。 集团分管领导 3.5.1.参与设计任务书和设计成果的评审； 2.负责设计成果的审核。 董事长办公室 1.负责设计成果的审批。 工作程序 概念设计准备 4.1.1.项目设计基础资料收集 4.1.1.1. 项目设计基础资料接收 由设计研发中心组织接收相关责任部门的设计基础资料，主要包括： 投资发展部门提供的宗地自然条件表、宗地社会条件表； 营销部门/万业公司提供的产品建议书、竞争楼盘列表、目标楼盘调查表； c) 成本

12、管理中心提供的成本控制建议。 4.1.1.2. 项目设计基础资料补充 投资发展部门负责完成项目设计基础资料的调查和补充工作，设计研发中心协助。基础资料包括宗地自然条件表、宗地社会条件表和竞争楼盘设计信息表，其中竞争楼盘设计信息表由营销部门与设计研发中心共同完成。 4.1.2.概念设计任务书编制、评审 设计研发中心汇总收集设计基础资料及成本管理中心提供的设计成本控制建议后，编制概念设计任务书，并组织营销部门/万业公司对任务书进行评审。 3.设计单位的选择 设计研发中心组织概念设计承包商的选择工作，具体操作按照设计单位选择管理流程的要求执行。 概念设计实施： 1.方案设计： 设计研发中心将经确认的

13、概念设计任务书发给概念设计单位进行设计，设计期间设计研发中心负责与设计单位进行沟通交流。 4.2.2.意见征询： 在设计过程中设计研发中心负责征询外部专家意见，开发部门负责征询国土、规划等政府主管部门意见。 4.2.3.设计评审： 设计单位提交概念设计初步成果，设计研发中心组织开发部门、工程管理部门、成本管理中心、营销部门、万业公司对设计成果进行评审，评审结论交集团分管领导审核，董事长办公室审批。 4.方案修改完善： 设计研发中心综合内部评审意见和政府部门意见，向设计单位反馈。设计单位进行设计修改、完善，形成概念设计成果，并将设计成果报设计研发中心，审核通过后报董事长办公室审批。 初勘：（删除

14、） 概念设计完成后，设计研发中心判断该项目是否需要进行初勘，需要则由设计研发中心/开发部门组织初勘工作，并收集市政管线、道路标高、管网等信息；如不需要初勘，则进行方案设计工作，具体操作按照规划、方案设计研发流程的要求执行。 支持性文件 设计单位选择管理流程 相关记录 宗地自然条件表 宗地社会条件表 竞争楼盘列表 项目设计基础资料移交评审表 设计评审表 设计信息交流记录表 宗地自然条件表（表一） 记录编号： 填表人： 填写日期： 年 月 日 项目名称 图纸、图片名称 内容要求 完成情况 宗地位置 宗地城市位置图 表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作 已制作 宗地区域位置图 表达宗地

15、在区域范围内的位置，可在城市地图基础上制作 已制作 宗地现状 宗地红线图 宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高 已移交 宗地地形图 宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌 已移交 宗地现状照片 标明拍摄点与目标点位置 已制作 宗地绿化分布图 绿化的定位 已制作 宗地水体分布图 水体的定位 已制作 说明： 本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。 投资分析阶段，若政府提供的 “宗地红线图”、“宗地地形图” 深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。 宗地自然条件表（表

16、二） 记录编号： 填表人： 填写日期： 年 月 日 土地名称/项目名称 城市气温 常年绝对温度 最 高 最 低 平 均 城市风向 主导风向 风向频率玫瑰图（另附图） 已收集 空气质量 宗地空气质量状况 空气质量良好 空气质量较差，需进行检测 噪音 宗地噪音状况 周边无噪音源 周边有噪音源，需进行检测 水文 宗地内有无地表水 池塘 水渠 宗地周边有无地表水 江 河 湖 海 水渠 周边地表水常年水位 M 周边地表水最高控制水位 M 地下水位标高 M 宗地内水质状况 水质良好 水质较差，需进行检测 特殊地下物 冲沟 无 有 暗河 无 有 古墓 无 有 化石 无 有 地下军用设施、管线 无 有 地下油

17、罐房 无 有 其它大型地下建(构)筑物 无 有 说明： 1依据宗地社会条件表一的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。 2当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。 宗地社会条件表（表三） 记录编号： 填表人： 填写日期： 年 月 日 项目名称 图纸名称 内容要求 完成情况 区域现状图 表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征 已移交 区域总体规划图 表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划 已移交 区域交通

18、分析图 表达地铁、轻轨、公交路线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线 已移交 周边交通分析图 表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间、标准等 已移交 周边道路断面图 表达宗地块周边道路断面各分项尺寸 已移交 周边公共设施图 表达宗地周边存在对项目设计可能存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计可能存在有利或不利因素的设施：主要包括广场、公园、城市雕塑、高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音或污染的设施 已移交 市政管线图 表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等 已移交 说明： 1. 本表格所

19、列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。 宗地社会条件表（表四） 记录编号： 填表人： 填写日期： 年 月 日 竞争楼盘列表 （表五） 记录编号： 填表人： 填写日期： 年 月 日 编号 楼盘名称 发展商 所处地段 价位/平米 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 其他说明 确认栏 营销中心： 年 月 日 设计研发中心： 年 月 日 主管副总： 年 月 日 1. “竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。 竞争楼盘设计信息

20、表（表六） 记录编号：楼盘名称 位置 规划 总用地面积 M 总建筑面积 M 容积率 绿化率 总户数 户 车位数 地面 个 地下 个 建筑 住宅总面积 M 住宅产品类型 独立别墅 联排别墅 平层公寓 花园洋房 小高层 高层 其他 住宅结构形式 会所面积 M 会所数量 个 商业面积 M 租售比例 租 售 幼儿园 班 小学 班 景观 周边自然景观 无 有 景观设计面积 M 包含项目游泳池 室外 M 室内 M 水景/喷泉 个 儿童游戏场 组 硬地活动场 个 网球场 个 羽毛球场 个 其它 说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。 竞争楼盘设计信息表

21、（表七） 记录编号： 该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术、立面效果或实景图片 （可附页说明） 设计资源 设计内容 设计单位名称 规划 建筑 方案 施工图 景观 方案 施工图 室内 装修部品标准 室外墙面一 墙面二 窗 白铝 彩铝 塑钢 其它 公共室内 电梯品牌 电梯厅装修标准 其它 住宅室内 毛坯房 标准装修 装修套餐 提供 不提供 项目 品牌或材料 入户门/内门 地板 洁具 厨柜 吊顶 其它 说明： 1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。 竞争楼盘设计信息表（表八） 记录编号： 户型 编号 户型种类 面积(M) 实用率(%) 比例 备注 1 2 3 4 5