彭州银厂沟商业计划书

1、银厂沟商商业建议议书四川银谷谷天地实实业有限限公司二七七年八月月目 录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc172734063 第一部分分 总论5 HYPERLINK l _Toc172734064 1.1 项目背背景6 HYPERLINK l _Toc172734065 1.2 项目概概况8 HYPERLINK l _Tocc172273440666 1.33 项目目建设的的必要性性和意义义9 HYPERLINK l _Toc172734067 第二部分分 建设单单位简介介11 HYPERLINK l _Toc172734068 2.1 四川银银谷天地地实业有有限公

2、司司基本情情况介绍绍11 HYPERLINK l _Toc172734069 2.2 四川银银谷天地地实业有有限公司司发展目目标11 HYPERLINK l _Toc172734070 2.3 关联公公司解释释11 HYPERLINK l _Toc172734071 第三部分分 经营管管理12 HYPERLINK l _Toc172734072 3.1 项目建建设管理理方式12 HYPERLINK l _Toc172734075 3.2 董事和和高级职职员13 HYPERLINK l _Toc172734076 3.3 持股股股东13 HYPERLINK l _Toc172734077 第四部

3、分分 市场分分析14 HYPERLINK l _To4.11四川旅旅游市场场分析14 HYPERLINK l _Toc172734081 4.2银银厂沟旅旅游市场场分析15 HYPERLINK l _Toc172734084 4.3成成都房地地产市场场分析16 HYPERLINK l _Toc172734087 4.4彭彭州房地地产市场场分析19 HYPERLINK l _Toc172734090 第五部分分 项目分分析20 HYPERLINK l _Toc172734091 5.1 项目开开发条件件分析20 HYPERLINK l _Toc172734096 5.2

4、 项目开开发SWWOT分分析23 HYPERLINK l _Toc172734101 第六部分分 项目定定位26 HYPERLINK l _Toc172734102 6.1风风景区及及休闲度度假区项项目定位位26 HYPERLINK l _Toc172734103 6.2 目标群群体描述述27 HYPERLINK l _Toc172734104 6.3 项目业业态功能能定位27 HYPERLINK l _Toc172734107 6.4项项目档次次定位28 HYPERLINK l _Toc172734108 6.5 项目规规模定位位29 HYPERLINK l _Toc172734109 第七

5、部分分 项目规规划29 HYPERLINK l _Toc172734110 7.1 项目规规划设计计原则29 HYPERLINK l _Toc172734111 7.2 规划“旅游小小镇” 的要领领29 HYPERLINK l _Toc172734112 7.3项项目组合合形态功功能设计计29 HYPERLINK l _Toc172734113 7.4项项目道路路和交通通组织规规划分析析30 HYPERLINK l _Toc172734114 7.5 项目内内外规划划景观分分析30 HYPERLINK l _Toc172734116 第八部分分 营销推推广31 HYPERLINK l _Toc

6、172734117 8.1项项目营销销推广策策略：31 HYPERLINK l _Toc172734118 8.2 广告策策略31 HYPERLINK l _Toc172734119 8.3媒媒介策略略31 HYPERLINK l _Toc172734120 第九部分分 项目开开发建设设进度安安排32 HYPERLINK l _Toc172734121 9.1 项目开开发分期期及周期期32 HYPERLINK l _Toc172734124 9.2 项目进进度计划划33 HYPERLINK l _Toc172734127 第十部分分 项目财财务分析析与评价价34 HYPERLINK l _To

7、c172734128 10.11 投资资估算的的依据34 HYPERLINK l _Toc172734135 10.22 项目目建设投投资估算算34 HYPERLINK l _Toc172734136 10.33 一期期资金计计划39 HYPERLINK l _Toc172734137 HYPERLINK l _Toc172734138 第十一部部分 风险分分析39 HYPERLINK l _Toc172734139 11.11 政策策与环境境风险39 HYPERLINK l _Toc172734140 11.22 项目目经营管管理风险险40 HYPERLINK l _Toc172734141

8、 11.33 财务务风险40 HYPERLINK l _Toc172734142 11.44 市场场风险42 HYPERLINK l _Toc172734143 第十二部部分 项目综综合评估估42概 述彭州历史史悠久，拥有众众多的名名胜古迹迹，旅游游也渐渐渐成为彭彭州的一一大支柱柱产业。彭州主主要的旅旅游景点点有：国国家级重重点风景景名胜区区龙门山山、国家家级地质质公园龙龙门山地地质公园园、省级级风景名名胜区丹丹景山、“十方丛丛林”龙兴寺寺、省级级自然风风景区九九峰山、宝山回回龙温泉泉、林海海苍茫的的省级白白鹿森林林公园、溶洞诡诡谲的葛葛仙山、秀甲一一方的圣圣境“三昧水水”彭州也是是成都旅旅游

9、空间间布局重重点板块块。成都旅旅游业“十一五五”规划及及20220年远远景发展展目标中中明确指指出：成成都市旅旅游空间间布局为为：一条条主线，成成都至都都江堰；南北两两翼，龙龙门山与与邛崃山山；三个个圈层，市市区、近近郊、远远郊；四四个板块块，都市市娱乐休休闲、龙龙门山与与邛崃山山生态旅旅游、城城镇文化化。彭州州作为成成都旅游游发展的的“北翼”与四大大板块之之一，在在远郊圈圈层的市市场地位位已经得得到确认认，未来来发展潜潜力具备备唯一性性与排他他性。20066年初出出台的彭州市市旅游产产业发展展规划纲纲要(220066-20010年年)提提出“使旅游游业成为为彭州经经济和社社会发展展的双引擎擎

10、之一”；20006年年底彭州州第十二二次党代代会提出出今后五五年彭州州的四大大发展战战略“工工业强经经济，农农业稳基基础，旅旅游塑形形象，商商贸活城城市，冲冲刺全国国经济百百强县（市市）” ，对打打造旅游游强县，争争创国家家旅游城城市，把把旅游产产业发展展成为彭彭州一道道靓丽的的风景线线，成为为提升彭彭州形象象的名片片提出了了更高的的要求。龙门山山风景区区作为市市域唯一一的国家家级风景景名胜区区的开发发建设成成为重中中之重，当当仁不让让地成为为彭州旅旅游发展展的引擎擎。同时，彭彭州市正正面临千千载难逢逢的历史史发展机机遇，880万吨吨乙烯和和10000万吨吨炼油项项目将于于20009年和和20

11、110年相相继投产产，关口口水库也也在立项项之中，这这几个项项目的建建成将使使彭州的的年GDDP达到到7255亿元，成成为西南南石化工工业基地地和成都都新型工工业基地地；使彭彭州进入入中国经经济百强强县；使使彭州8800平平方公里里的山区区成为生生态高地地、休闲闲度假胜胜地和宜宜居宝地地。本项项目正是是在这一一历史背背景下，顺顺应经济济发展大大势，捕捕捉重大大发展机机遇的结结果。项目所在在地龙门门山景区区是距离离成都最最近的具具有休闲闲度假职职能的国国家级风风景名胜胜区。依依据四四川省风风景名胜胜体系规规划，省省内适宜宜发展休休闲度假假职能的的国家风风景名胜胜区有六六处：西西岭雪山山、蜀南南竹

12、海、琼海螺髻山山、天台台山、龙龙门山、白龙湖湖。其中中西岭雪雪山距成成都1005公里里，天台台山距成成都1330公里里，龙门门山距成成都899公里。与青城山山相比，龙龙门山更更有开发发旅游地地产的优优势。本本项目地地块多处处于1110014000米的的湔江东东侧河谷谷，后依依15000米25000米左左右高山山风景屏屏障，隐隐于青山山绿水之之间。年年平均温温度122.5摄摄氏度，一一月平均均气温11.7摄摄氏度，七七月平均均气温221.99摄氏度度，极高高温288摄氏度度。5个个明显的的植被垂垂直带，四种生态环境，具有避暑、疗养、休闲、度假、科考、观光、体验、探险等多重职能。第一部分分 总论论

13、彭州市位位于成都都市西北北25公公里，人人口777.744万人，面面积14420平平方公里里，素有有“天府金金盆、蜀蜀汉名区区”的美誉誉。境内内地貌类类型分为为山地、丘陵和和平原三三大类，大大体为“六山一一水三分分坝”，彭州州市属四四川盆地地亚热带带湿润气气候区的的“盆地北北部区”，气候候温和、雨量充充沛、四四季分明明、无霜霜期长；境内有有大小河河流900条，分分属沱江江、岷江江水系。境内矿矿产资源源、水资资源、生生物资源源蕴藏丰丰富；从从平原到到山区、分布着着众多自自然景观观和名胜胜古迹，是是健康、避暑、度假的的好去处处。龙门山古古称茶坪坪山、湔湔山，又又名龙山山，后人人为纪念念诞生于于此的

14、大大禹“凿龙门门，铸九九鼎、治治水患”而称为为龙门山山，既是是一座具具有50000年年文明史史的中国国名山，又又因龙门门山地质质构造而而闻名于于世。龙门山国国家级风风景名胜胜区主体体位于彭彭州市龙龙门山镇镇北至彭彭州什邡邡交界的的金莲池池，地理理坐标为为东经11035418、北纬纬312300，南至至白鹿乡乡的青坡坡，地理理坐标为为东经11035010、北纬纬311259，东至至和尚山山北侧221000米山峰峰，地理理坐标为为东经11035533、北纬3112110，西至至苍口，地地理坐标标为东经经10334703、北纬纬311536，其间间与市界界相交时时以市界界为界，与与白水河河自然保保护

15、区相相交时以以两者边边界为界界，与龙龙门山镇镇区相交交时以白白水河大大桥为界界，风景景区规划划范围为为1066.8平平方公里里。核心心景区范范围为湔湔江两侧侧15000米等等高线以以上至风风景区边边界，刺刺竹湾现现景区大大门以上上区域为为核心景景区，包包括生态态保护区区、马鬃鬃岭、银银苍峡、九峰山山景区全全部，面面积599.8平平方公里里，占风风景区总总面积的的55.9%。龙门山以以峡谷、溪瀑、山峰、天象、珍稀生生物和佛佛寺为内内容，以以“清爽世世界，避避暑胜地地”为形象象，兼有有“壮、险险、奇、幽”的景观观特色，具具有度假假、休闲闲、观光光、体验验、科考考、探险险职能的的高山峡峡谷流水水类型

16、国国家级风风景名胜胜区。1.1 项目背背景1.1.1 项项目政策策背景1.1.1.11风景景名胜区区条例、四四川省旅旅游条例例生效效。两个条例例的颁布布为龙门门山休闲闲度假区区的发展展提供了了良好的的政策发发展环境境。1.1.1.22 四川旅旅游“两个转转变”发展战战略20055年我省省旅游总总收入7721.3亿元元，旅游游业的支支柱产业业地位正正在形成成。为此此，省委委省政府府提出的的“从观光光型为主主向观光光与休闲闲度假、商务、会展等等综合型型旅游转转变，从从国内旅旅游为主主向国内内旅游与与入境旅旅游并重重转变”的重大大战略，该该发展战战略对于于龙门山山休闲度度假区整整合资源源，全面面提升

17、形形象定位位、功能能定位、产品定定位和市市场定位位，促进进景区转型型，加快发发展升级级，时机机十分恰恰当。 1.1.1.33 成成都市关关于促进进旅游业业发展若若干政策策的通知知出台台成都市市关于促促进旅游游业发展展若干政政策的通通知出出台，企企业和个个人只要要具备旅旅游企业业登记条条件，达达到项目目立项所所需资金金要求，有有经营管管理能力力，符合合我市旅旅游业总总体规划划和产业业导向，均均可兴办办旅游经经济实体体，经营营旅游业业务。在在建设中中，对道道路、通通讯、信信息化、客运、水、电电、气等等基础设设施和配配套设施施建设项项目，交交通、城城建、金金融等部部门将给给予扶持持和优惠惠；在经经营

18、中，对对旅游项项目水、电、气气价格实实行优惠惠政策。符合规划划旅游项项目给予予用地支支持。对对旅游项项目土地地的取得得和流转转，通通知也也作了明明确规定定，让投投资者具具有相当当的灵活活性。通知规定，凡凡符合城城市总体体规划、土地利利用总体体规划的的旅游项项目，给给予用地地支持，出出让期满满可以依依法申请请续期。按出让让方式取取得土地地使用权权的企业业或经营营者，足足额缴纳纳土地出出让金并并办理土土地使用用权登记记后，项项目建成成或工程程建设达达到国家家规定要要求，在在保证旅旅游用地地性质不不变的前前提下，其其土地使使用权可可依法转转让、出出租或抵抵押。对对符合成都市市产业投投资导向向目录、投

19、资资额度在在1亿元元人民币币以上、经市旅旅游产业业发展领领导小组组审定通通过的重重点旅游游项目，优优先保证证用地，按按市重大大产业化化项目相相关规定定，由市市政府安安排年度度计划用用地指标标。1.1.1.44 成都都市城乡乡一体化化发展战战略20044年初，成成都市委委出台关于统统筹城乡乡经济社社会发展展、推进进城乡一一体化的的意见，提出出“规划建建设管理理一体化化、产业业布局一一体化、就业和和社会保保障制度度一体化化、基础础设施建建设一体体化、社社会事业业发展一一体化和和政策措措施一体体化”的城乡乡一体化化发展战战略。风风景区作作为一个个特殊的的经济区区域，借借助城乡乡一体化化战略，有有助于

20、促促进风景景区内现现有工业业向区外外城镇工工业园区区集中，区区内农村村人口向向区外城城镇集中中，城镇镇基础设设施向风风景区内内延伸，城城镇社会会服务事事业向风风景区内内农村覆覆盖，从从而实现现风景区区环境、生态和和经济的的协调发发展。1.1.1.55 社会会主义新新农村建建设建设社会会主义新新农村，是是从国家家事业发发展的全全局出发发确定的的一项重重大历史史任务，中共中中央国务务院关关于推进进社会主主义新农农村建设设的若干干意见对新农农村建设设提出了了“生产产发展、生活宽宽裕、乡乡风文明明、村容容整洁、管理民民主”的的二十字字要求。风景区区内居民民全部为为农村人人口，已已经被确确定为彭彭州市新

21、新农村建建设示范范点之一一，正可可以借此此东风，规规范、整整治休闲闲度假区区农村居居住和农农家乐度度假休闲闲环境，还还原良好好的风景景区生态态。1.1.2 项项目市场场背景1.1.2.11 成都都成功成成为首批批中国最最佳旅游游城市为为成都周周边郊县县旅游发发展带来来巨大市市场空间间。1.1.2.22休闲度度假旅游游成为未未来旅游游发展的的主要方方向。1.1.2.33彭州争争创全国国优秀旅旅游城市市带来巨巨大的发发展机遇遇。20066年初出出台的彭州市市旅游产产业发展展规划纲纲要(220066-20010年年)提提出“使旅游游业成为为彭州经经济和社社会发展展的双引擎擎之一”；20006年年底彭

22、州州第十二二次党代代会提出出今后五五年彭州州的四大大发展战战略“工工业强经经济，农农业稳基基础，旅旅游塑形形象，商商贸活城城市，冲冲刺全国国经济百百强县（市市）” ，对打打造旅游游强县，争争创国家家旅游城城市，把把旅游产产业发展展成为彭彭州一道道靓丽的的风景线线，成为为提升彭彭州形象象的名片片提出了了更高的的要求。龙门山山风景区区作为市市域唯一一的国家家级风景景名胜区区的开发发建设成成为重中中之重，当当仁不让让地成为为彭州旅旅游发展展的引擎擎。1.1.2.44 宝山山村投入入巨资打打造温泉泉高尔夫夫及回龙龙沟旅游游。紧邻龙门门山国家家级风景景名胜区区的 “西部山山区第一一村”宝山山村（宝宝山村

23、拥拥有集体体企业330个，固固定资产产16个个亿，220055年，全全村实现现工农业业总产值值8.443亿元元，人均均收入885422元）近近年内将将投入33个亿打打造该村村的大旅旅游，这这还不包包括之前前的近亿亿旅游投投入和投投资3亿元的的宝山生生态工业业园。目目前，已已建成占占地577亩、设设计两条条球道、36洞穴穴的乡村村高尔夫夫公园，以以高尔夫夫公园建建设为契契机，将将在宝山山温泉一一带建一一处占地地上百亩亩的温泉泉康复理理疗休闲闲健身中中心等休休闲娱乐乐项目。回龙沟沟景区也也将继续续投资11.5亿亿元打造造集观光光、探险险、攀岩岩于一体体的佛手手坪高山山旅游区区。紧邻邻龙门山山风景区

24、区的莹华华山的开开发也初初具规模模，一个个四、五五百平方方公里，集集观光避避暑、休休闲度假假、科考考探险、宗教朝朝圣为一一体的大大型旅游游胜地正正在形成成。龙门山场场镇也进进行了风风貌改造造，旧貌貌换新颜颜，20007年年6月起起将以崭崭新的面面貌迎客客。1.1.3 项项目规划划背景1.1.3.11 四川川省域风风景名胜胜体系20055年，四四川省政政府批准准了四四川省风风景名胜胜体系规规划，该该规划作作为我省省风景名名胜事业业的纲领领性文件件，对龙龙门山风风景区发发展提出出了新的的要求：风景区区属于全全省5大大圈层中中的第二二圈层“人人文丛林林及山水水游览区区圈层”，属于于12个个景观地地理

25、单元元中的“天府流流源”，以全全省唯一一的“龙门山山地质构构造”而列入入优先发发展。由由此，带带来了龙龙门山风风景区新新的发展展契机。1.1.3.22成都市市旅游空空间布局局。成都旅游游业“十一五五”规划及及20220年远远景发展展目标中中明确指指出，成成都市旅旅游空间间布局为为：一条条主线，成成都至都都江堰；南北两两翼，龙龙门山与与邛崃山山；三个个圈层，市市区、近近郊、远远郊；四四个板块块，都市市娱乐、休闲、龙门山山与邛崃崃山生态态旅游、城镇文文化。龙龙门山作作为重要要的北翼翼。1.1.3.33龙门门山风景景名胜区区总体规规划修修编龙门山山风景名名胜区总总体规划划修编编为景区区的重新新规划带

26、带来机会会，总规规中专辟辟休闲度度假区，目目前已通通过省市市相关评评审，并并报建设设部及国国务院批批准，控控规也在在制订过过程中。1.2 项目概概况1.2.1 项项目名称称“仙林谷谷乡”国际休休闲旅游游度假区区（暂定定）1.2.2 建建设单位位：四川川银谷天天地实业业有限公公司1.2.3 地地理位置置：彭州州市龙门门山镇三三沟村、团山村村、九峰峰村部分分区域（凤鸣湖至九银桥片区，天台山以西区域）；代家屋基（九峰村）。1.2.4 项项目占地地面积：本项目目范围为为：凤鸣鸣湖至九九银桥片片区，天天台山以以西区域域，面积积约为225平方方公里，由于部部分面积积为新农农村建设设及公共共配套，初初步测算

27、算实际可可获取土土地面积积为23755亩（以最最后的实实测面积积为准），同时在代家屋基（九峰村）还有土地面积约1000亩可供后续开发。1.2.5 项项目建筑筑面积：初步规规划约181万平方米。1.2.6 总总投资金金额约为为70772599万元，分分期开发发，其中中：一期期项目投投入约为为10886888万元。1.2.7 一期期项目拟拟建周期期：3年。1.3 项目建建设的必必要性和和意义彭州市正正面临千千载难逢逢的历史史发展机机遇，880万吨吨乙烯和和10000万吨吨炼油项项目将于于20009年和和20110年相相继投产产，关口口水库也也在立项项之中，这这几个项项目的建建成将使使彭州的的年GD

28、DP达到到6000亿元以以上，成成为西南南石化工工业基地地和成都都新型工工业基地地；使彭彭州进入入中国经经济百强强县；使使彭州8800平平方公里里的山区区成为生生态高地地、休闲闲度假胜胜地和宜宜居宝地地。本项项目正是是在这一一历史背背景下，顺顺应经济济发展大大势，捕捕捉重大大发展机机遇的结结果。1.3.1 项项目建设设符合彭彭州创建建全国优优秀旅游游城市、森林城城市的总总体需要要。1.3.2 项项目建设设是龙门门山风景景区实现现“两个转转变”的重要要手段。1.3.3 项项目建设设有助于于改善当当地落后后的基础础设施。1.3.4 项项目建设设有助于于推进彭彭州城乡乡一体化化的进程程。1.3.5

29、必必要性综综述本项目的的建成有有助于解解决风景景区的以以下问题题：1.3.5.11风景区区深度开开发不够够(1)项项目少，游游客参与与旅游的的兴趣没没有得到到充分发发挥，停停留时间间短；（2）范范围小，不不能为游游客提供供更大的的旅游空空间；（3）周周边配套套旅游开开发滞后后，游客客的可选选择性较较小；（4）目目标市场场不明确确，没有有发挥景景区在度度假、养养生等方方面的优优势，周周末度假假市场和和老年养养生市场场的开发发力度不不够；（5）旅旅游购物物、餐饮饮、娱乐乐等方面面开发不不够，旅旅游者的的消费选选择较少少，仅仅仅提供观观赏游览览项目，不不能提高高旅游消消费水平平，因此此出现了了旅游者

30、者人均消消费几十十元/天的局局面；（6）龙龙门山作作为世界界三大地地质奇观观的知名名度和资资源利用用度均太太低。1.3.5.22 风景景区内建建筑风貌貌与风景景区景观观极不协协调目前，风风景区内内建筑主主要有两两类，一一是接待待设施建建筑，以以农家乐乐接待为为主，二二是农房房建筑，而而农家乐乐又与农农房合建建较多，由由于农家家乐接待待设施是是在居民民自有住住宅基础础上加建建而成，建建筑风格格依房主主个人喜喜好而定定，建筑筑高度和和体量依依业主实实力而定定，因此此，风景景区内的的建筑十十分混乱乱无序，建建筑无任任何特色色，建筑筑风格混混杂，高高度过高高，体量量过大，建建筑与公公路无任任何隔离离过

31、渡，已已成视觉觉污染。1.3.5.33 接待待设施建建设无序序，总规规模过大大、档次次偏低风景区近近几年快快速发展展了农家家乐休闲闲、避暑暑度假，景景区内已已经开办办了8000余家家农家乐乐接待点点，规模模从200床2200床床不等，其其在风景景区内沿沿银白公公路均匀匀布局，另另有数家家较大的的宾馆和和会议中中心，规规模1220床2000床不等等，风景景区内总总的床位位已经达达到2445377床，景景区内无无一家星星级宾馆馆，所有有接待床床位设施施标准均均较低。1.3.5.44 基础础设施建建设严重重滞后目前，风风景区内内除公路路、电力力等尚能能基本满满足要求求外，其其他的基基础设施施严重不不

32、足，无无集中给给水设施施，分散散给水，用用水标准准低，无无专门的的污水处处理设施施，排污污采用原原始处理理，不能能保证达达标排放放，通信信没有达达到全覆覆盖，特特别是景景区内部部没有信信号，其其他如停停车场、公共交交通等也也显不足足。1.3.5.55 风景景区内居居民过多多，分布布过于分分散风景区内内现有三三个居民民村，人人口31108人人，主要要沿银白白公路一一线两侧侧分散分分布，公公路沿线线居民十十分集中中，农房房建设和和农家乐乐接待设设施混杂杂在一起起，地方方民居建建筑景观观已经消消失殆尽尽，反而而成了与与风景区区不相协协调的视视觉污染染。第二部分分 建设设单位简简介2.1 四川银银谷天

33、地地实业有有限公司司基本情情况介绍绍 四川银银谷天地地实业有有限公司司成立于于20007年7月月，注册册资本11亿元人民民币，为为专业房房地产开开发公司司。公司注册册地址：彭州市市天彭镇镇金彭大道道南侧置置信逸都都丹郡商商务中心心公司办公公地址：彭州市市天彭镇镇金彭大大道南侧侧置信逸逸都丹郡郡商务中中心2.2 四川银银谷天地地实业有有限公司司发展目目标从二七到二一二年银谷天天地实业业公司的的发展计计划：1、发展展定位：专注于于旅游休休闲地产产开发，秉秉承置信信集团“为您想想得更多多，为您您做得更更好”经营理理念，做做有社会会责任感感、受人人尊敬的的企业。2、经营营思路：以旅游游地产开开发为主主

34、业，扎扎根彭州州，改善善彭州人人居环境境，提升升彭州城城市价值值。3、发展展规划：以仙林谷谷乡项目目为依托托，在33至5年内内成为彭彭州市及及置信集集团最优优秀的旅旅游度假假地产开发发企业。2.3 关联公公司解释释成都置信信实业（集集团）有有限公司司：成都置信信实业（集集团）有有限公司司是一家家以房地地产业为为主的投投资控股股型集团团公司，注注册地址址为成都都市二环环路南四四段置信信丽都花花园C区区会所，成成立于119977年111月122日。参参股、控控股200余家企企业，共共38家家关联公公司。分分别从事事住宅、商业地地产开发发、工业业园区建建设、旅旅游文化化产业以以及汽车车经营和和服务等

35、等相关领领域。公公司成立立于19997年年11月月12日日，20004年66月1日日完成集集团化改改组，现现有职员员50000余名名。置信集团团坚持“为您想想得更多多，为您您做得更更好”的经营营理念，公公司成立立十年来，成成功开发发了近5500万万平方米米的房地地产项目目，在四四川地区区处于行行业领先先地位，享享有较高高的市场场声誉和和较强的的市场影影响力。今年，置置信集团团预计开开工面积积将达1100万万平方米米，目前前，公司司全力打打造的青青羊工业业集中发发展区西西区（园园区总体体开发面面积30057亩亩，一期期3000亩园区区和1880亩拆拆迁安置置房建设设已完工工）和旅游游复合项项目置

36、信信国色天天乡乐园园（园区区及周边边环境约约40000亩，一一期风情情园10000亩亩已完工）进进展良好好，所有有项目均均受到省省市有关关领导的的密切关关注。置信公司司是四川川省“综合实实力100强”和四川川省“最佳效效益前110强”（20001年年），四四川省房房地产开开发企业业“最大市市场占有有份额首首强”（20002年年）；在在20001年和和20003年的的中国住住交会上上，置信信丽都花花园和置置信生态态花园芙芙蓉古城城两个楼楼盘被评评为中国国名盘，董董事长杨杨毫两度度获得“中国房房地产十十大新锐锐人物”；“置信” 20002年年被认定定为“四川省省著名商商标”，在220033年中国国

37、住交会会上，荣荣获“中国房房地产品品牌企业业”；成都都置信所所管理的的置信丽丽都花园园荣获建建设部评评选的“20003年全全国物业业管理示示范住宅宅小区”称号，220044城市运运营贡献献大奖。目前，企企业总资资产规模模达122亿元。第三部分分 经营管管理 3.1 项目建建设管理理方式3.1.1 管管理方式式本项目以以保健疗疗养、体体育休闲闲产业规规划发展展及相关关的住宅宅开发和和配套建建设为项项目核心心，通过统统一规划划、建设设、管理理加快推推进龙门门山景区区基础设设施建设设，促进进龙门山山生态旅旅游和保保健疗养养产业的的快速发发展，打打造彭州州城市名名片，建建设和谐谐彭州。政府采用用规划+

38、建设+管理的的模式以以适当的的方式确确定成都都置信实实业（集集团）有有限公司司为本项项目的业业主，项项目具体体实施由由成都置置信集团团委托四四川银谷谷天地实实业有限限公司执执行。3.1.2运营模模式政府与成成都置信信实业（集集团）有有限公司司签订相关关协议后后，成都都置信委委托银谷谷天地公公司对本本项目的的建设实实施方案案进行规规划、前前期营销销策划，由由相关部部门进行行配合，相相关费用用进入土土地整理理成本。银谷天天地公司司在20008年前提提交土地地利用规规划方案案，一年年之内提提交概念念方案，然然后按照照经政府府批准的的概念方方案实施施。银谷天地地公司采用用规划、建设、管理的的模式，打打

39、造凤鸣鸣湖至九九银桥片片区中湔湔江以东东、天台台山以西西区域内内的新农农村项目目。通过过拆院并并院、建建设农民民集中居居住区的的方式先先期进入入该项目目的建设设中。 银谷天地地公司按经经政府批批准的项项目概念念设计规规划方案案，对凤凤鸣湖至至九银桥桥的道路路、基础础设施、休闲娱娱乐设施施等进行行建设。对本项目目区域内内可用于于出让的的房地产产开发用用地采用用公开招招、拍、挂的方方式进行行出让，在在项目区区域内任任何竞得得土地单单位均必必须按照照政府通通过的区区域规划划概念方方案进行行开发建建设，以以保证其其风格的的统一性性和整体体性。3.2 董事和和高级职职员姓名年龄职务备注杨 毫毫43董事长

40、贺小山43副董事长长陈华宏36总经理李恭华30副总经理理严 兵兵40副总经理理顾毓敏34副总经理理3.3 持股股东东股东名称称出资额持股比例例成都置信信实业（集集团）有有限公司司100000万元元100%第四部分分 市场场分析4.1四四川旅游游市场分分析4.1.1四川川旅游概概况四川是旅旅游资源源大省，现现有世界界遗产4处处（九寨寨沟、黄黄龙、青青城山都江堰堰、峨眉眉山乐乐山大佛佛）。列列入联合合国人人与生物物圈保护护网络的自然然保护区区4处，国国家44A级旅游游景区17处，国国家级风风景名胜胜区115处处，国家家级自然然保护区区177处，国国家级森森林公园园255处，世世界地质质公园1处处，

41、国家家级地质质公园8处处，全国国重点文文物保护护单位62处，中中国历史史文化名名城77座，中中国优秀秀旅游城城市110座座。 目前前以成都都为中心心，已经经构建起起由成都都双流国国际机场场和99个支线线机场组组成的空空中旅游游走廊；开通了了1550多多条国内内外航线线（其中中155条国国际航线线），建建成了通通达全省省各主要要旅游城城市和旅旅游景区区的高速速公路网网络，高高速公路路通车里里程达到到17760公里；甘孜、阿坝、凉山等等旅游资资源富集集的民族族自治州州建成通通县油路路42280公里，旅旅游的可可进入性性大大提提高。 目前前，全省省共有星星级饭店店4222家家（其中中五星级级饭店10

42、家，列列全国第第四位）、旅行社社6442家家，大型型旅游购购物、餐餐饮及娱娱乐服务务企业近近10000家；旅旅游直接接从业人人员336万万人，其其中导游游1.4万万人，旅旅游及其其带动的的相关行行业从业业人员已已达1180多万人人。 全省省旅游总总收入从从19998年的1255.9亿元，增增加到20005年的的7221.33亿元；旅游总总收入占占国内生生产总值值的比重重由119988年的的3.6%上升到到20005年的10%。全省旅旅游呈现现出持续续、快速速、健康康的良好好发展态态势。在发展旅旅游过程程中，四四川坚持持“政府府主导、企业主主体、市市场运作作”的原原则，围围绕自然然生态和和历史文

43、文化两条条主线，大大力实施施政府主主导型战战略、旅旅游精品品战略和和可持续续发展战战略，不不断优化化旅游发发展环境境，积极极推进扩扩大开放放和区域域合作，努努力促进进旅游形形态由单单一的观观光旅游游向观光光与休闲闲、度假假、会议议等特色色旅游相相结合的的方向转转变，旅旅游市场场由国内内游为主主向国内内游与入入境游并并重的方方向转变变。4.1.2 生态旅旅游方兴兴未艾随着改革革开放和和西部大大开发的的深入推推进，交交通、通通讯、能能源等基基础设施施的明显显改善，人人民生活活水平不不断提高高，四川川结合建建设长江江上游生生态屏障障，实施施天然林林保护工工程、退退耕还林林和退耕耕还草工工程，大大力发

44、展展生态旅旅游，初初步形成成了以世世界遗产产、“世世界人与与生物圈圈保护区区网络”、森林林公园和和自然保保护区等等生态旅旅游项目目为主要要载体，以以森林观观光、避避暑、度度假、野野生动植植物观赏赏、生态态考察、科学研研究和教教育培训训、环境境保护等等为主要要内容的的生态旅旅游发展展格局，产产生了良良好的生生态效益益、经济济效益和和社会效效益。尤尤其是以以“农家家乐”为为主要形形式的农农业生态态旅游发发展迅猛猛，已成成为四川川生态旅旅游发展展的新亮亮点。据据不完全全统计，20004年年全省1.55万户户“农家家乐”共共接待游游客11.3亿亿人次，实实现总收收入222.118亿亿元，解解决农村村就

45、业9.66万人人。以“农家乐乐”为主主要形式式的农业业生态旅旅游，已已经成为为我省一一些地区区增加农农民收入入、调整整农村产产业结构构、转移移农村劳劳动力的的有效途途径。4.2银银厂沟旅旅游市场场分析4.2.1 龙龙门山（银银厂沟）景景区总体体发展情情况龙门山风风景区自自19884年左左右开始始开发以以来，获获得了一一定的发发展，220077年核心心景区的的门票收收入8668万余余元，进进入核心心景区的的游客数数预计在在40万万人次以以上；风风景区内内有8000余家家农家乐乐接待点点和几家家大的宾宾馆饭店店，沿银银白公路路两侧连连绵约110公里里，其中中在海汇汇桥、刺刺竹湾、洛河桥桥、龙门门山

46、镇、东林寺寺形成五五个较为为集中的的接待点点，共有有接待床床位今年年预计超超过4000000床，医医疗点44家，邮邮电所、影剧院院、娱乐乐厅各一一家。按按三个月月旅游旺旺季满员员，其他他季节基基本无收收入计算算：农家家乐收益益为3990000床*6600元元/月*33个月=70220万元元，宾馆馆收益110000床*4400元元/天*990天=36000万元元。4.2.2游客客构成与与规模（1）客客源地：风景区区以成都都市域游游客为主主，约占占70%，以省省内其他他中等城城市和重重庆市游游客为辅辅，约占占30%，鲜有有境外游游客。（2）出出游目的的：700%游客客以到景景区避暑暑、度假假和休闲

47、闲为目的的，300%游客客以到景景区观光光、体验验和朝圣圣为目的的。（3）停停留时间间：避暑暑游客一一般停留留时间较较长，从从几天到到两个月月不等，周周末度假假游客一一般停留留二日，观观光、体体验和朝朝圣游客客一般停停留一二日。（4）旅旅游季节节：风景景区有十十分明显显的旅游游淡旺季季，旺季季为每年年6月中中旬110月初初的4个个月，游游客超过过90%；淡季季为每年年10月月来年年6月初初的8个个月，游游客不到到10%，主要要为元旦旦、春节节黄金周周出游游游客。（5）人人均消费费：长线线避暑游游客人均均消费330440元/日，周周末度假假游客人人均消费费10001220元/日，观观光、体体验和

48、朝朝圣游客客人均消消费600800元/日。（6）游游人规模模：近55年来年年平均接接待游人人5080万万人次，高高峰日游游人数达达300000余余人，景景区人满满为患。4.3成成都房地地产市场场分析4.3.1 220066年成都都房地产产市场概概况20066年，在在国家宏宏观调控控政策背背景下，成成都房地地产开发发投资呈呈逐月强强势增长长态势，商商品房施施工面积积大幅增增长；房房地产市市场总体体供需两两旺，商商品房供供需总量量均创历历史新高高；商品品住宅市市场表现现活跃，是是房地产产市场主主要增长长点；二二手房市市场对税税收政策策变化反反应敏感感，在去去年第三三季度经经历了短短期成交交量冷缩缩

49、后在年年底又较较快地恢恢复到正正常交易易水平，去去年二手手房成交交量仍然然实现稳稳步发展展；住房房价格涨涨幅回落落，但仍仍然处于于高位。去年下下半年，随随着市政政府贯彻彻国家宏宏观调控控政策各各项措施施的实施施，房价价及其涨涨幅出现现回落走走势，宏宏观调控控取得一一定成效效。20006年年，成都都市商品品房施工工面积达达到48827.02万万平方米米，同比比增长445.00%；其其中新开开工面积积为19957.83万万平方米米，同比比增长224.88%。全全市商品品房竣工工面积为为10667.117万平平方米，同同比增长长64.7%。20006年成成都市商商品房施施工、竣竣工面积积大幅增增长主

50、要要是受到到住宅开开发的支支撑。办办公用房房的施工工面积大大幅增长长，开发发势头火火热；商商业营业业房施工工面积与与上年基基本持平平，但新新开工面面积下降降20%。20006年年，全市市供应商商品房223511.455万平方方米，增增长277.0%；全市市成交商商品房220044.244万平方方米，同同比增长长27.8%。五城区区供应商商品房111977.822万平方方米，增增长244.6%，成交交商品房房10008.880万平平方米，增增长311.0%。20006年年成都市市商品房房供应和和成交面面积首年年突破220000万平方方米，市市场总体体表现为为供求两两旺的局局面。220066年，商

51、商品住宅宅仍是投投资开发发和需求求的热点点。去年年全市商商品住宅宅新增供供应19942.44万万平方米米，大幅幅增长335.11%，成成交17784.18万万平方米米，大幅幅增长335.77%。全全市新建建商品住住宅供应应和成交交量分别别占商品品房总量量的822.6%和899.2%。同期期五城区区商品住住宅新增增供应9907.47万万平方米米，大幅幅增长331.00%，成成交8664.111万平平方米，大大幅增长长27.9%。五城区区新建商商品住宅宅供应和和成交量量分别占占商品房房总量的的75.8%和和85.7%。商品住住宅为市市场供需需主力，需需求潜力力巨大，支支撑了房房地产市市场规模模继续

52、扩扩大。五五城区累累计成交交商品房房10008.880万平平方米；城北住住宅供应应增长1128.1% ；外地人人购房占占39.7% 。从220055年1月月至20006年年12月月的244个月内内，五城城区房价价月度走走势有两两个阶段段走势平平稳：第第一个阶阶段是220055年100月至220066年3月月(周期期半年)，此期期间住宅宅月度成成交均价价基本稳稳定在440000元/平方米米，紧接接着20006年年第二季季度出现现了一次次快速冲冲高；第第二个阶阶段是220066年7月月至122月(周周期半年年)，房房价走势势再次趋趋稳，这这期间主主要是受受调控政政策的影影响，住住宅月度度成交均均价

53、基本本稳定在在43000-444000元/平方米米价位水水平。过过去两年年成都房房价走势势基本呈呈现出“阶段性性平稳-短时间间冲高”的特征征。4.3.2 20007成都都房地产产市场分分析20006年年，中央央相继出出台了“国六条条”及其其配套文文件等一一系列宏宏观调控控政策，对对改善未未来住房房供应结结构、稳稳定住房房价格、促进房房地产市市场健康康稳定发发展有着着积极的的作用。同时，具具有强烈烈行政色色彩的调调控措施施，会给给房地产产市场尤尤其是住住宅市场场带来深深远的影影响。中中央决策策层提出出：20007年年持续进进行宏观观调控，实实现经济济将向“又好又又快”转转轨。去去年一系系列组合合

54、调控政政策取得得了一定定成效。由于导导致本轮轮经济增增长趋热热的部分分诱因依依然存在在，20007年年国民经经济增长长偏冷的的可能性性很小。在投资资热格局局仍然存存在的大大背景下下，今年年国家可可能仍会会坚持稳稳健偏紧紧的调控控导向，保保持调控控的连续续性和稳稳定性。从220055年起，成成都房地地产市场场加速发发展，进进入新一一轮上升升扩张阶阶段。根根据房地地产市场场发展周周期理论论和过去去成都房房地产市市场发展展轨迹，同同时考虑虑到20005年年以来的的国家宏宏观调控控政策对对房地产产投资开开发和需需求有抑抑制作用用，这些些外力作作用也会会加速成成都市房房地产市市场提前前进入周周期性收收缩

55、期。成都都正处于于房地产产业的高高速发展展期，近近几年来来开发规规模逐年年扩大，房房地产市市场需求求日益增增长。尽尽管近期期国家调调控政策策频繁出出台，市市场潜在在变数增增加，但但是开发发商对成成都市场场仍充满满信心。去年，成成都市房房地产开开发投资资保持快快速增长长，投资资增幅呈呈逐月走走高的强强势增长长态势。土地购购置面积积大幅增增长，商商品房施施工面积积(住宅宅新开工工面积)大幅增增长。从从去年成成都的房房地产市市场前端端发展势势头看，如如果今年年宏观调调控保持持稳健，220077年成都都房地产产市场仍仍会得以以稳步发发展，市市场规模模会继续续有所扩扩大，但但增长速速度“趋趋紧”调调控导

56、向向下可能能会减缓缓。据成都房房产管理理局数据据显示，220066年成都都主城区区的供应应量和销销售量大大幅增长长，供销销量都有有近300%的增增幅，市市场保持持供销两两旺的态态势。房房价也增增长迅速速，2000320006年商商品住宅宅价格年年均增长长11.4%，高高档住宅宅市场蓬蓬勃发展展。据统计，220066年高档档公寓平平均售价价增幅为为12.5%，但但租金与与20005年相相比上升升不明显显，高档档别墅的的平均售售价增幅幅达到223.88%。近近5年来来成都高高档住宅宅的价格格上涨迅迅速，当当前成都都的高档档住宅市市场仍处处于发展展阶段，市市场前景景很好。 -KK =.A* MRtt

57、 #CO 20007年年的住宅宅供应量量将有较较大增长长，据统统计，成成都市主主城区220066年成交交了65500多多亩土地地，用于于住宅的的土地440000余亩，比比20005年有有了大幅幅的增长长，并且且在容积积率水平平普遍提提高的情情况下，可可以预计计20007年的的住宅供供应将会会有增加加，但这这仍和一一些大型型土地项项目的开开发进度度有关。消费需需求仍保保持旺盛盛。由于于住房自自住需求求和外地地人购房房仍较强强烈，预预计20007年年的销售售势头仍仍将持续续下去。但由于于价格水水平相对对较高和和20007年下下半年大大量中小小户型的的入市预预计住房房销售会会受一定定影响，但但一些具

58、具备优秀秀品质和和设计的的产品仍仍会有市市场。 /&Oo)OB; (a_bU55) 20007年年成都房房价预计计也将继继续上涨涨，但涨涨幅会有有一定回回落。成成都住房房市场有有着稳定定的外向向型（外外地人销销售比例例数年稳稳定在550%左左右）销销售市场场和成都都近几年年稳定的的刚性需需求，并并且住宅宅投资已已经出现现从一线线城市向向二线城城市转移移趋势，220066年的土土地成本本也有较较大幅度度提高。综合考考虑多方方因素，预预计20007年年房价将将继续上上涨。但但一方面面由于受受到越来来越多宏宏观政策策的制约约因素如如业内流流传的房房产税、加息预预期；另另一方面面受住房房结构调调整形成

59、成的更激激烈的产产品竞争争趋势； 预计计整体上上涨幅度度会变小小。 Eurrk ckS4.4彭彭州房地地产市场场分析十五期间间，彭州州市房地地产业得得到高速速的发展展，整体体市场规规模扩大大了一倍倍以上。房地产产业的高高速发展展，对于于城市GGDP的的贡献、城市的的现代化化建设起起到了重重要的推推动作用用。 新新时期赋赋予彭州州房地产产新的历历史重任任，以旅游游为先导导，房地地产为龙龙头，形形成对第第三产业业的双核核驱动。房地产产业需要要抓住这这一历史史机遇，扩扩大内需需，拉动动外需，找找到的新新的扩张张点和推推动力，使使房地产产在“十一五五”规划期期间，发发展到一一个新的的高度，为为推动彭彭

60、州市经经济发展展做出应应有的贡贡献。 4.4.1现状状研究随着乙烯烯项目的的引进，彭彭州将成成为一座座工业城城市。由由于其优优越的地地理环境境和兴建建中的牡牡丹新城城，自220055年来，行行政中心心旁的地地块逐渐渐变得炙炙手可热热。随着着四川舜舜园、金金房集团团、航利利集团、香港祥祥瑞、成成都置信信等进入入牡丹新新城安营营扎寨，仅仅20006年有有8000多亩地地进行房房产开发发，一座座新城正正日渐展展现，便便得彭州州的房地地产开发发发展迅迅猛，前前景喜人人。20066年住宅宅新房销销售36642套套 ，面面积为449.002万平平米，成成交金额额723390万万元；二二手房销销售12246