【实用】旅游度假山庄型服务酒店项目建设可行性研究报告

1、 哟喂萨哈假山庄项目计划书口r行性研究报告目录一项目概况5（一）拉萨林芝地区酒店市场分析5（二）哟喂萨哈假山庄简介及区位特点6（二）乌孜房地产开发有限公司介绍及经营特色7二、修建哟喂萨哈假山庄酒店的意义7三、哟喂萨哈假山庄酒店的规划设想和设计档次7（一）酒店客房标准8（二）配套设施标准8（三）装饰布局标准9（四）前厅（大堂）标准9四、哟喂萨哈假山庄酒店工程修建可行性10（一）建筑结构10（二）空调设备10（三）锅炉及热交换设备10（四）供水设备10（五）排水系统10（六）供电设备11（七）电梯设备11五、哟喂萨哈假山庄修建酒店的优势条件11（一）哟喂萨哈假山庄外观现状211（二）哟喂萨哈假山庄

2、内部结构12（二）酒店新增基本设备基本12（四）酒店与别墅互为补充12（五）修建费用低、周期短12六、修建后哟喂萨哈假山庄酒店功能介绍13七、哟喂萨哈假山庄修建成本及修建前后收益对比14八、酒店的经营成本及效益分析17（一）酒店年营业收入测算17（二）酒店年经营成本测算20九、财务分析26（一）投资回报分析26（二）盈亏平衡分析28（二）现金流量预测表33十、哟喂萨哈假山庄业主分布态势及业主参股方式34（一）业主分布态势34（一）合作方式35十、哟喂萨哈假山庄的公司治理结构36（一）采用股份有限公司形式36（二）公司治理结构40十二、拉萨哟喂萨哈假山庄酒店经营管理46（一）自行管理46（二）聘

3、用酒店顾问公司346 46464748（三）纳入酒店管理集团经营体系 十三、项目的社会效益分析 十四,结语附件：一项目概况哟喂萨哈假山庄及别墅式度假村，以休闲，度假，旅游，住宿,餐饮,娱乐，租赁，销 售为一体的综合性经营项目，项目主要依托林芝地区丰富的旅游资源和独 特的地理环境，随着西藏地方经济快速发展和当地基础投施不断完善，特别是林芝机场和青藏铁路的幵通，林芝地区的旅游将会每年成倍的增长，旅游 业将是林芝地区的支柱产业由于林芝旅游业起步较晚，旅游基础设施较以前有所改变，但还是无法 满足日益增长的旅游消费要求 ，加上现代旅游消费观念的改变 ，人们从喧哗 的高楼大厦到现在的宁静享受自然，从单一的

4、旅游到现在的休闲度假 ，级别低，设施简陋，传统接待方式等，己无法适应现代旅游消费观念，所以我公司 经过多次调研，在离八一镇较近的加丁嘎修建一座具有林芝特色的工布山 庄，山庄具有地方民族特色又有现代元素，既能让游客充分领略到独特的异域风情的同时，又能享受到优质高效的现代化服务 ，满足游客追求新奇，追求 个性化的需求，既改变以往林芝留不住过夜游客的局面，也改变林芝目前无一家真正具有工布特色和现代元素的休闲度假山庄的局面 拉萨哟喂萨哈假山庄酒店项目计划书（一）拉萨林芝地区酒店市场分析随着观光、旅游探险等现代服务业迅速发展林芝对高档宾馆的需求量 也不断提升。据林芝地区旅游局统计自2005年以来.林芝地

5、区二星级以上 的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%. 2007年达到每晚每间1213 元 平均出租率均高于72%这一良好水平。这几年.高星级宾馆兴建越来越多。从八一镇到加加丁嘎村由西向东.在不到1公里的距离里.既将建设的哟喂萨哈假山庄及别墅式度假村作为高星级酒店潜在客户聚集的甲级别墅式度假村建造.将打破林芝地区住宿供不应求的局面。 此外.其中有半数以上国外游客将会在林芝停留 过夜、近百个小型旅游局将在林芝设立分公司旅游业将会高速发展高星级酒店自然孕育着巨大发展空间。拉萨作为神秘之都及国际性旅游观光城市探险旅游业非常发达。据统计.仅林芝地区一年的旅游人数就高达 26000个.随过冬季旅游的幵放一

6、年 365天几乎都有游客.林芝将会吸引海内外游客 7000千人次.旅游观光者 居西藏地区之首这些观光者将成为林芝高星级酒店重要的客户资源。 2010年前拉萨酒店业规模将大幅度扩容床位将从现在的270张增加到3400张.其中星级酒店的床位将从现在120张的基础上增加到280张。综上所述.根据林芝高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间把哟喂萨哈假山庄部分楼层修建为酒店组建哟喂萨哈假山庄酒店是符合市场发展需要的。（二）哟喂萨哈假山庄简介及区位特点林芝地区地处西藏拉萨市东部，交通十分方便，居离拉萨市200多公里, 居林芝区府八一镇一公里左右，这里有茂密的森林，陡峭的峡谷，宁静的湖泊 奔腾的江河，

7、高耸的雪山，碧绿的草地，享补独特的民俗风情，使林芝成为一 幅神奇美丽的画卷，素有西藏林芝赛江南的美誉，也是西藏地区旅游的首先 目的地，随着生态旅游的升温，更受国内外游客睛睐，特别是林芝机场和青藏铁路的幵通，林芝地区的旅游将会每年成倍的增长，旅游业将是林芝地区的 经济支柱产业，（三）乌孜房地产开发有限公司介绍及经营特色1公司简介乌孜房地产开发有限公司成立于2003年3月15日是一家集.房地产开发销售及酒店经营，食品饮料生产加工综合性企业公司现有固定资产 8 干万元，注册资金3000万元，其中乌孜房地产开发有限公司注册资金500万元，江孜县乌孜大酒店（三星级）注册资金970万元，日喀则乌孜大酒店（

8、三 星级）注册资金1500万元，乌孜食品饮料发展有限公司注册资金1000万元,现有职工250多人其中高级管理人员11人,中级管理人员23人，特别是乌 孜房地产开发有限公司，近几年来在江孜，日喀则地区业绩娇人，并热衷于社 会福利事业.并多次得到当地政府的好评和奖励二、修建哟喂萨哈假山庄酒店的意义林芝地区地处西藏拉萨市东部，交通十分方便，居离拉萨市200多公里, 这里有茂密的森林，陡峭的峡谷，宁静的湖泊，奔腾的江河，高耸的雪山，碧绿 的草地，享补独特的民俗风情，使林芝成为一幅神奇美丽的画卷，素有西藏林 芝*江南的美誉，也是西藏地区旅游的首先目的地，随着生态旅游的升温，更受国内外游客睛睐，特别是林芝

9、机场和藏铁路的开通，林芝地区的旅游将会每年成倍的增长，旅游业将是林芝地区的经济支柱产业 ，三、哟喂萨哈假山庄酒店的规划设想和设计档次上述部分.我们着重分析了拉萨高星级酒店的发展现状以及修建哟喂萨哈假山庄酒店的意义.正是基于此.我们建议哟喂萨哈假山庄应按照四星 级酒店标准来进行修建。酒店拟按照如下标准进行修建：（一）酒店客房标准酒店将设计客房楼层共 4层.计划拥有83间（套）各类能满足商务 旅行、行政办公用途的豪华、舒适客房其中豪华套房4间、商务间10间、 标准房69间。酒店房间力求装修豪华有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶 几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架

10、等高级配套家具和床上用品。 室内满铺高级地毯.或优质木地板及其他适应 材料等。采用区域照明且目的物照明度良好。客房拥有独立卫生间.装有高级抽水马桶、面盆及有彩色标识的冷热 水龙头、梳妆台（配备梳妆镜和必要的盥洗用品）、浴缸并带淋浴喷头（或 只设单独淋浴间）.配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用 豪华建筑材料装修地面、墙面 .色调高雅柔和.采用分区照明且目的物照明 度良好。客房拥有良好的排风系统、110/220V 电源插座、电话副机。配有吹 风机。24小时供应冷、热水。程控电话可直拨国内和国际长途。 提供国际 互联网宽带接入服务。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；有彩色电视 机、提供

11、客人可以控制的音响系统。配备十分有效的防噪音及隔音措施； 有内窗帘及外层遮光窗帘等。（二）配套设施标准大型中、西餐厅汇集各式精美的中西佳肴.可满足不同宾客不同的饮食文化需求;设施完善类型丰富的娱乐设施设有桑拿、健身中心、桌球室、美容美发 厅等使宾客在休闲中消除紧张、疲劳；典雅豪化.风格迥异的会议室及多公能厅可承接国内大型商务会议、婚宴. 是举行各种规模国内会议、宴会的最佳场所；大型购物天地汇集西藏各地区精品让宾客“足不出户”即可满载而归； 酒店拥有近100个泊车位的停车场能完全满足各类客人的停车需要； 同时商务中心主要将代售邮票代发信件办理电传、传真、复印、国 际长途电话、代购交通票务、国内行

12、李托运等。提供打字和电脑出租等服 务；提供代购交通、影剧、参观等票务服务。（三）装饰布局标准酒店布局合理.外观有特色.设施使用方便、安全。内外装修采用高档、 豪华材料工艺精致.具有突出风 格。酒 店内公共信 息图形 符号符合 LB/T001。酒店各区域通风良好.空气质量符合国家标准。对客服务的设施设备养护良好.达到整洁、完整、卫生.并维持正常功能。员工更衣室、 公共卫生间、浴室、餐厅、宿舍等工作和福利设施功能相对完善.有相应的管理制度.与酒店星级形象相一致。（四）前厅（大堂）标准酒店大堂设在酒店裙一楼.面积宽敞.与接待能力相适应；气氛豪华.风 格独特.装饰典雅.色调协调.光线充足；有与酒店规模

13、、星级相适应的总服 务台；大堂内有中英文标志。大堂将提供如下服务：24小时提供接待、问询和结帐服务；提供留言服务；提供一次性总帐单结帐服务（商品除外）； 提供信用卡服务；提供外币兑换服务；接受客房预订；在非经营区设客人 休息场所；提供代客预订和安排出租汽车服务； 能够用英语提供服务等等。四、哟喂萨哈假山庄工程修建可行性（一）建筑结构哟喂萨哈假山庄建筑结构为框架结构每层面积可以自由分割。根据每 层面积及四星级酒店房间设置标准 酒店可修建为69个标间.10个商务间。 4个豪华套房，如市场需要.可将酒店的一个单层修建为 10个豪华套房。（二）空调设备哟喂萨哈假山庄购置冷水机两台、循环泵四台、冷却泵三

14、台、冷却风 机二台。空调设备基本可以适应大酒店的需要.酒店区域空调需要单独配置 功率较小的两台冷水机组及相应设备 .以便24小时独立运行供应冷气。（三）锅炉及热交换设备哟喂萨哈假山庄现有锅炉三台.可以供哟喂萨哈假山庄使用.别墅楼区 域锅炉也要单独配置.以便冬季24小时独立运行供暖。注；（如不须供暖此 项可跚除）（四）供水设备哟喂萨哈假山庄将修建水塔一座.其中水箱容量是 5吨。因此.水压和 流量等也符合酒店所需标准。（五）排水系统排水问题是哟喂萨哈假山庄修建为酒店的最大问题。目前哟喂萨哈假 山庄没有下水道管道酒店修建必须要对所有排水管道进行布管。另外排水系统还需要配备污水处理装置（六）供电设备哟

15、喂萨哈假山庄需 （1000A）变压器一台，能满足单个楼层均能提供3 X200A的容量.因此酒店修建完成后就可以符合酒店的用电需求（七）电梯设备哟喂萨哈假山庄主楼新增电梯 2部、货运电梯1部、主楼电梯为OTIS 电梯速度2.5m/s.载重为1150KG.容量15人。因此.电梯要符合四星级酒 店的硬件要求。酒店经营时可根据实际情况分区使用电梯以方便酒店客 户迅速入住房间。（八）酒店大堂哟喂萨哈假山庄一楼裙楼是按照四星级的标准进行设计的。而酒店修建需要把一楼裙楼按照四星级酒店标准进行修建。修建后一楼大堂将有咖啡吧、茶吧等酒店配套设施。主裙楼大堂、大门、停车场、电梯设备等均 要符合高星级大型酒店的规模

16、要求以便有与高星级酒店相对应的高档次、 高品味的公共设施、最现代的优雅环境。五、哟喂萨哈假山庄修建酒店的优势条件（一）哟喂萨哈假山庄外观现状一个外形设计具有鲜明个性的酒店建筑无疑会给人们留下难忘的印象同样也为其收益打下良好的基础。 哟喂萨哈假山庄是林芝地区第一幢高 档次建筑外观朴实不失典雅内部华丽不失舒适，及要突现藏式文化又要不 失现代高雅而与周边建筑相比自成特色完全符合高星级酒店建筑的外观标准。（二）哟喂萨哈假山庄内部结构哟喂萨哈假山庄建筑结构为框架结构 根据每层面积及四星级酒店房 间设置标准酒店每层面积均可自由分割楼层局部的调整对酒店结构及每 层总体布局影响很小有效降低了酒店内部改造成本为

17、将来内部布局的合 理变化提供了方便。另外高等级酒店一般都拥有自己的裙楼 哟喂萨哈假 山庄的二层裙楼为合理布局会议中心等配套设施打下良好基础。（二）酒店新增基本设备基础目前哟喂萨哈假山庄新购置基本设备基础。如酒店空调设备、供排水系统、供热系统、电梯设备、供电设备、停车场等配套设施都要能够完全适应酒店的运营。另外哟喂萨哈假山庄是星级酒店因根据四星级酒店的 硬件标准需添置最基本酒店设备。（四）酒店与别墅互为补充高级住宅别墅和高星级酒店的有机组合对山庄来说是全新高效的主题式商业组合.国内风景区很多知名酒店均采用此组合.在这种商业组合中. 别墅为酒店提供商务客源酒店为别墅带来高档的酒店式物业管理。两者商

18、业模式既相对独立又互为补充。（五）修建费用低、周期短利用哟喂萨哈假山庄现成土地修建四星级酒店，修建用费较低若以4个楼层计算.修建费用可控制在2650万元人民币左右。若要是在拉萨地区 另寻新址兴建类似级别的酒店所需资金至少将达 3500万元。与此相比. 修建酒店显得经济实惠。另外修建酒店周期也较短若修建4层楼.所需时 间至多2年。而要是在拉萨买地建酒店.从购地到竣工直至酒店营业.一般 需要三至四年时间。六、修建后哟喂萨哈假山庄酒店功能介绍哟喂萨哈假山庄的主楼、 一楼裙楼、二楼裙楼以及停车场计划修建豪 华套房4间、商务间10间、标准房69间。每个装修雅致的客房和套间 均备有闭路彩色电视、单独的浴室

19、和淋浴、单独控制的空调系统、国际直 拨电话带浴室专线。酒店设有卫星地面接收系统可为宾客及时转播国际电 视节目。另外酒店将拥有中央音响系统、中央空调系统、自动火警系统以 及电脑管理系统等现代化设施。另外酒店还将拥有：（1 ）现代化的商务中心.面积100平方米.位于群1楼；（2）设备完善的健身房.面积150平方米.位于裙2楼；（3）高档购物中心.面积200平方米.位于裙1楼；（4）可同时容纳160人参会的会议中心（可分隔为4 6间小型会议室）. 面积300平方米.位于裙2楼；（5）典雅别致的咖啡吧、酒吧、茶吧面积200平方米.位于裙1楼。（6）大型宴会餐厅.可以和哟喂萨哈假山庄现有餐厅幵展合作。（

20、7）停车场.面积3000平方米。酒店主要功能附表：图表4 :哟喂萨哈假山庄酒店主要功能表序号酒店功能面积（单位：平方米）备注1豪华套房1035 . 132商务间、标准房9316 . 173停车场30004商务中心100修建费用25万5健身房150修建费用30万6大型会议中心300修建费用50万7咖啡吧、酒吧、茶吧200修建费用60万8餐厅300修建费用50万七、哟喂萨哈假山庄修建成本及修建前后收益对比（一）哟喂萨哈假山庄修建成本根据哟喂萨哈假山庄 修建的初步规划将从哟喂萨哈假山庄 选择三个 楼层作为酒店楼层另外酒店裙楼将修建为酒店大堂 据此大酒店总面积为 15664.08 平方米.其中.（1）

21、客房面积为：10351.3平方米；（2）停车场面积3000平方米；（3）一楼大堂面积约为1834.43平方米（4）其他功能设施面积约1400平方米若以其中一个楼层修建为酒店豪华套房.其它三个楼层修建为商务间和标房来计算.则有1035.13平方米修建为套房、9316.17平方米修建为 商务间和标房。大酒店各功能区域面积比例图如下：图表5 :哟喂萨哈假山庄酒店功能区域面积比例图大II店功能区域面积比倒图一楼大堂其他功能设6 7%根据四星级酒店设计标准.哟喂萨哈假山庄酒店修建工程将包括以下几个大的项目：（1 ）套房装饰；（2）标房装饰；（3）房间机电；（4）酒店 设备；（5 ）套房家具、窗帘等；（6

22、 ）标房家具、窗帘；（7 ）大堂改造 等。下面用图表示哟喂萨哈假山庄酒店修建工程预算：图表6 :哟喂萨哈假山庄酒店修建工程预算表编号项目名称单位工程量单价（元）合计（元）1山庄宾馆主体修建费用M215664.08700109648562豪华套房装饰M21035.1310501086886.503商务间、标房装饰M29316.178808198229.604房间机电M210351.31201242156.005酒店设备项111560001156000.006套房家具、窗帘套1215019.38180232.567商务间、标房家套17111816.352020595.85具、窗帘8酒店其他主要功能

23、1200000工程总造价元26048956.51备注：1、酒店设备项目.包括空调购置、增加锅炉交换器等成本；2、楼酒店大堂修建费用，属于暂估修建成本；.属于暂估修建根据该工程预算工程修建费用大致如下：(1 )山庄宾馆主体及小型别墅修建面积为15664.08 平方米,按照每平方米700元，(2 )大酒店豪华套房装饰面积为 500平方米.按照每平方米1050元的经济指标计算.酒店套房装璜工程造价为 1086,886.5元；(3)大酒店商务间、标房装饰面积为9316.17平方米.按照每平方米880元的经济指标计算.酒店标房装璜工程造价为8198,229.6元；(4)酒店改造机电部分的工程费用若按照每

24、平方米120元的经济指标计算.4个楼层的机电费用为1242156元。酒店其他主要功能设施如商务中心、健身房、大型会议中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等.其改造费用约215万元。酒店改造工程总体费用.除了包括套房、标房、机电部分的改造费用.还应该包括酒店设备的更换费用、酒店房间家具、窗帘等费用。根据表格显示酒店修建工程总造价为 26048956.51 元。各项目修建费用占总修建费用的比例如下图表示：图表7 :哟喂萨哈假山庄酒店修建费用比例示意图八、酒店的经营成本及效益分析（一）酒店年营业收入测算哟喂萨哈假山庄酒店拥有 83间客房.其中套房4间、商务间10间、标准房69间；另外.拥有大型会议中心、高级西餐

25、厅、咖啡吧、健身房、商务中心等酒店配套设施。(1 )营业收入：主要是酒店客房收入。按照套房价格500元/日商务间300元/日标间200元/日计算酒店出 租率按照60 %计算.酒店客房年收入为964.98万元：其中.高级套房年收 入为43.2万元、商务间年收入 64.8万元、标准间年收入 856.98万元。随着拉萨旅游热的升温.未来几年林芝高星级酒店的出租率将有稳步 上升.另外.酒店房间价格也将大幅度增长.因此.哟喂萨哈假山庄酒店的年主营收入也将随之有较大涨幅。从2010年至2014年.按照哟喂萨哈假山庄酒店客房出租率每年按照1 %比例上升.客房价格按照每年10 %的比例增长来计算(据林芝地区旅

26、游会展处统计.自 2005年以来.林芝地区二星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%.我们此处计算为保守测算).那么哟喂萨哈假山庄酒店客房 年收入将呈现稳步上升趋势。哟喂萨哈假山庄酒店客房价格增长大致如下:图表11 :哟喂萨哈假山庄酒店 20010 2014年客房价格表20102011201220132014套房500585650760850商务间300350410470575标准间200235270400450哟喂萨哈假山庄酒店2010年至2014年客房收入增长图（单位：万元）： 图表12 :哟喂萨哈假山庄酒店 2010 2010年客房年收入增长图客房年收入増长示意图（2 ）其他收入：主

27、要是酒店会议中心、餐厅、健身房、商务中心、停车 场等配套设施的年收入。根据对林芝地区高星级酒店经营情况的调查一般高星级酒店会议室、餐厅及其他配套设施的年收入约为 100万元。若酒店会议中心大力幵拓市场 作为自治区各地区召幵会议的主要会场之一.那么酒店会议中心的年收入 还将有较大的提高。另外根据目前停车场状况我们预计停车场年收入为 5 万兀左右。营业收入汇总列表：(单位：万元)图表13 :哟喂萨哈假山庄酒店营业收入汇总表收入高级套商务间标准间配套设停车场总计房施数额43.264.8856.9810021066.98注：酒店出租率按照60 %计算。(二)酒店年经营成本测算(1 )营业成本主营成本主

28、要是指与酒店客房收入相对应的运营成本据了解.高星级酒店客房运营成本主要包括客房耗材成本及客户早餐成本等。一般情况 下.酒店客房日消耗材料成本 15元.那么按照出租率60 %计算.哟喂萨哈假 山庄酒店客房年材料消耗费用约26.89万元；按照早餐成本每份 10元、每个客房每日2份早餐计算.每年早餐成本费用约35.86万元。(2 )营业费用营业费用主要是指酒店运营的物业管理费支出、基层人员工资及其他 费用支出。物业管理费支出主要包括酒店设备保养费、设备修理费等等.若按照每平方米月管理费1元计算.那么哟喂萨哈假山庄酒店年物业管理费约为163万元（此处计算.不包含停车场面积；另外据了解四星级酒店年水电、

29、 燃油等能源消耗费用约 80万元。基层员工工资：根据下文所示的哟喂萨哈假山庄酒店岗位设置和人员 编制表我们预编酒店基层员工为 98人。按照目前拉萨高星级酒店基层员 工工资的一般水平（每月平均薪水900元、含四金）.哟喂萨哈假山庄酒店基层员工年工资总额约 106万元。其他费用：其他费用主要是酒店运营中的宣传、广告等必须支出的费用。据了解.高星级酒店年宣传、广告费用约 10万元。（3 ）管理费用管理费用主要是指酒店运营过程中酒店管理层工资、酒店公司前 期开办费用以及酒店固定资产折旧费。管理层工资：根据下文所示的哟喂萨哈假山庄酒店岗位设置和人员编 制表我们预编酒店管理层员工为 10人。按照目前拉萨高

30、星级酒店管理层 员工工资的一般水平（平均年薪 3.6万元、含四金）哟喂萨哈假山庄酒店 管理层员工年工资总额约 36万元。公司开办费用：主要包括装饰费用和酒店公司工商注册费用、酒店开 业典礼费用等开办费用合计30万元（其中装饰费用约为 25万元）。公 司开办费用按照年摊销每年摊销费用为6万元。固定资产折旧与摊消费：相关须重新添置固定资产（设备）400万元.折旧年限按照10年计算每年折旧费用为38万元。增加酒店电脑等办公 用固定资产10万元.按照5年折旧.每年折旧费用为2万元。酒店固定资产折旧费和开办费摊销表:图表14 :哟喂萨哈假山庄酒店固定资产折旧费和幵办费折旧资产资产总值（万元）折旧年限年折

31、旧成本（万元）公司幵办费3056设备固定资产4001040办公固定资产1052折旧和摊销费48用总计其他费用：按照高星级酒店费用幵支的一般标准 每年酒店差旅费、办公费、招待费、小车费、培训费约需20万元。（4 ）财务费用财务费用主要是指酒店涉及银行贷款时需支付银行利息、银行手续费等。计划银行贷款1500万人民币.贷款时间为2年.按照目前银行贷款利率计算 每年财务费用约90万元。综上所述.哟喂萨哈假山庄酒店各项年运营成本费用总额约为444.75万元人民币。酒店运营具体成本构成表：（单位：万元人民币）图表15 :哟喂萨哈假山庄酒店运营成本表序号成本年成本数额备注1客房年材料消耗费用26.89客房日

32、消耗材料 成本15兀.出租 率按照60 %计算2年早餐成本费用35.86早餐成本每份10 元、每客房每日2 份早餐.出租率按 照60 %计算3物业管理费16.3不包含停车场面积4年水电、燃油等能源消耗 费805基层员工工资106预编酒店基层员工为98人6宣传、广告费107管理层工资36预编酒店管理层员工为10人8公司幵办费用年摊消6 （公司幵办费 用总费用30万 按照5年摊销. 每年摊销费用 为6万元）包括装饰费用和 酒店公司工商注 册费用、酒店幵 业典礼费用等9固定资产年折旧与摊消 费4010差旅费、办公费、招待费、小车费、培训费2011财务费用90计划银行贷款1500万人民币. 贷款时间为

33、2年.按照目前银行贷 款利率计算年运营成本费用总额444.75备注酒店运营具体成本比例如下（单位：万元）: 图表16 :哟喂萨哈假山庄酒店运营成本比例图29%48%酒店运营成本比例示意图主营成本-经营专用成本管理专用成本财务专用成本（5）营业税根据上文计算哟喂萨哈假山庄酒店年收入为 1066.98万元。依林芝 地区有关税务征收规定.高星级酒店的营业税及附加征收比例为 5.55% o因 此.根据此项规定.大酒店一年营业税及附加应为 59.349万元。(6)所得税根据上文计算哟喂萨哈假山庄年收入除去各项成本费用和营业税及附加后为568.9万元。根据林芝地区有关税务征收规定高星级酒店的所得 税征收比

34、例为15 %。因此.根据此项规定.大酒店年所得税为 83.3万元。 那么.哟喂萨哈假山庄酒店年净收入为 477.6万元。税后收入如下表所示：图表17 :哟喂萨哈假山庄酒店税后收入表序号酒店收入与成本项目数额备注1年收入1066.982年营业税及附加费59.349营业税及附加征收比例为5.55 %3年运营成本费用总额444.754年收入除去各项成本费用和营业税568.95年所得税85.3所得税征收比例为15 %6年净收入477.6根据哟喂萨哈假山庄酒店 2010年至2014年客房年收入增长示意图 中显示的每年客房总收入.其他配套设施年收入102万元均不变。若2011 年以后营业成本统一按照 44

35、4.75万元计算.且营业税和所得税按照上述比 例计算.则2010年至2014年每年净收入如下图所示(单位：万元)： 图表18 :哟喂萨哈假山庄酒店 2010 2014年净收入增长示意图8040202010-2014年净收入增长示意图2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年200150净收入（万元）当然如果考虑到财务费用两年后不存在。2年以后的净收入比上图的数据还要咼。九、财务分析重要假设：1、酒店业持续发展；2、无重大突发政治事件或战争影响酒店建设和发展；3、宏观经济环境无重大突变一般假设：1、所得税率为15 %;2、利率维持目前水平。（一）投资回报分析2010 2

36、014年的酒店财务指标如下表：图表19 :哟喂萨哈假山庄酒店 2010 2014年财务指标2010 年2011 年2012 年2013 年2014年总收入（万元）1066.991248.371460.591708.891999.4总成本（万兀）444.75445445445445营业税及附加（万元）59.369.381.194.8111所得税（万元）85.3110.1140.2175.4216.5净收入（万元）477.6624.794.9941227若酒店修建装修工程总造价为2600万元计算.从上表可以发现酒店修建工程投资10年就可以收回成本。每年的投资收益率曲线图：图表20 :哟喂萨哈假山庄

37、酒店 2010 2014年投资收益率曲线图2010-2014年酒店的年投资收益率曲线图60%40%20%5%0%2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年每年的成本收益率回报曲线图：图表21 :哟喂萨哈假山庄酒店 2010 2014年成本收益率曲线图400%300%200%100%0%2010-2014年酒店的成本收益率曲线图40%2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年（二）盈亏平衡分析根据酒店年经营成本测算部分的相关数据我们测算酒店经营固定成本和变动成本为：（1 ）固定成本二管理专用成本+物业管理成本+基层员工工资的50 % +水电专用

38、成本的50 %=222万元+8万元+ 53万元+ 40万元=313万兀（2）变动成本=客房材料（年）+早餐专用成本（年）+水电成本50 %+基层工资50 % +营业税=13.5万元+ 17.9万元+40万元+53 万元+ 29.5万元=153.9万兀备注：a上述计算中.管理专用成本包括（单位：万元）：图表22 :哟喂萨哈假山庄酒店管理专用成本一览各项高管幵办设备装修办公年差年财总计成本工资费年年折费折用品旅费务成折旧旧旧折旧等本数额3664026022090454b在计算变动成本中客房材料和早餐专用成本中是以客房出租率 100 %为 依据的。基层员工工资和水电成本在计算中各按照50 %计算。另

39、外变动成本中的营业税是以客房收入数据计算的 不包括其他收入部分。(3 )酒店营业收入：1066.99万元(保守计算仅采用酒店客房收入数字.不包括酒店其他收入)变动成本分解到房价中。则每套客房年变动成本为：153.9万元+ 83套=1.85万元/套；每天每套客房变动成本为：18500元/套+365天=150.68元/套/天出租率按照100 %计算则每天客房的收入=200 X69+300 X10+500 X4=1880 元/天每套客房每天平均收入=18800元/天+83套=226.5元/套/天。酒店正常营运平均每天固定成本 =444.75万元+ 365天=1284.9元/ 天根据上述数据：1、客房

40、出租的盈亏平衡点=每天的固定成本/ (每套客房每天平均收入-每天每套客房变动成本)一1284.916.94套 /天226.5 -150.68酒店客房出租的盈亏平衡点为每天出租17套。盈亏平衡客房收入：17 X226.5 X365=1405432.5 万酒店盈说明在实际经营中.预计的出租收入将远远超过盈亏平衡的收入 利。2、盈亏平衡的出租率为17；100% =20.48%83即：酒店每年出租率达到 20.48%时.盈亏达到平衡。3、如按预计的60%出租率进行营业.则盈亏平衡出租价格为:1284 9150.68=154.68元 /天83 60%4、盈亏平衡的出租价格利用率为：154.68100%

41、=68.3%226.5根据这个利用率可以计算各类房间的盈亏平衡价格。标准间盈亏平衡价格为 200 X68.3%=136.6 元.商务间盈亏平衡价格为 300 X68.3%=204.9 元.豪华套房盈亏平衡价格为 500 X68.3%=341 元。盈亏平衡关系见如下示意图：图表23 :哟喂萨哈假山庄酒店盈亏平衡关系示意图2010 2014年盈亏平衡分析根据前面的假设.2010 2014年酒店总成本为444.75万元.与2014 年的成本445万元差距不大。这里假设 2010 2014年的酒店经营固定 成本和变动成本与 2010年相同。2010 2013年的盈亏平衡点主要数据如下表：图表24 :哟

42、喂萨哈假山庄酒店 2010 2014年盈亏平衡点主要数据2010201120122013每套客房每天平均收入226.5265310362.7（元/套/天）客房出租的盈亏平衡点1714.712.410（套）盈亏平衡的出租率8.5%7.3%6.2%5%盈亏平衡的出租价格192.5193.45192.2181.4（元/套/天）图表25 :哟喂萨哈假山庄酒店 2006 2010年盈亏平衡出租率2010-2014年盈亏平衡出租率25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%20102011201220132014注：财务数据成本项中尚有未考虑因素（如酒店折旧.其他管理费用.不可预见

43、费用等）.但总体上达到盈亏平衡水平难度和风险都较小图表26 :哟喂萨哈假山庄酒店 2010 2014年盈亏平衡出租价格2010-2014年盈亏平衡出租价格350345340335330325345.06342.08 *339.19 * 336.37 *333.63盈亏平衡的出租价 格（元/套/天）20102011201220132014（三）现金流量预测表图表27 :哟喂萨哈假山庄酒店 2010 2014年现金流量预测表金额单位：万元项目2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年一、现金流入营业收入1248.371460.591708.891999.4股东流动资金150000

44、0银行借款15000000其他（预收和往来款项）10201515合计16501258.371480.591723.892014.4二、现金流出成本费用、营业税及附加0445测算测算测算利息支出459045 （半年）00幵办费用30-修建工程支出1600-固定资产购置4100新购额新购额新购额上缴所得税0110.1本年70%+ 上年余额本年70%+ 上年余额本年70%+ 上年余额归还股东资金0250-归还银行借款001500（ 7月还）-其他（预付款等）020303050合计2085665三、现金净流入说明：所得税按当年上缴 70%.第二年清算30%的方法测算。支付股东股 利：2011年按原租金

45、收入（扣税后）预分配.2012年按2011年可分配利 润预分配。十、哟喂萨哈假山庄业主分布态势及业主参股方式（一）业主分布态势哟喂萨哈假山庄共有业主 2个.其中包括3个私人业主。哟喂萨哈假山庄的产权比较完整.即每一层均完整地属于某一个业主 .而其他楼层的产权较为分散。另外据统计哟喂萨哈假山庄共有（二）合作方式哟喂萨哈假山庄及别墅式度假村合作意想主要采用股份制，与当地政府共同幵发，共同受益的原则，当地政府以幵发修建所需土地入股，占总股份的13%,主办单位以项目所需全部投资约4000万元占总股份的87%,主要项目；O修建一座度假山庄包括（四星级）宾馆一座,建筑面积约8000平方米, g开发数栋小型

46、别墅,幵发面积约7000平方米 图表29 :哟喂萨哈假山庄各产权类别面积比例示意图律产权类别而枳比例示意阁乌孜册地产 其他业主这样选择可能使得说服业主的工作难度小一些。 在具体的操作过程中我们可以视业主情况和要求采用产权入股、现金入股、承诺固定回 报或买断产权等方式.并辅以较有力的行政手段和必要的市场手段说 服上述业主参与酒店修建：（1）产权入股：根据上文的效益分析办公用房修建为大酒店将有巨大的 投资回报率。赞同哟喂萨哈假山庄酒店修建项目并愿意参股的酒店业主可 以自有产权折价入股依据在酒店中的股份比例并根据公司法及哟喂 萨哈假山庄酒店公司章程的有关规定 享有股东权利和酒店收益、承担 一定的责任

47、和义务。（2） 现金入股：愿意参股的酒店业主如果以自由产权折现入股后.认为入 股比例没有达到预想目标的.可以应现金方式继续入股.该部分现金将作为 前期酒店工程改造等费用。（3） 承诺固定回报：若部分业主赞同哟喂萨哈假山庄酒店修建项目.但由于多种原因不赞成以产权参股大酒店大酒店可以租赁等方式长期使用这些业主的产权.并承诺给予此类业主可观的固定回报。 固定回报的比例根据 实际情况确定。但是此类业主不能依据公司法享有酒店股东权利。（4）买断产权：若部分业主既不愿意以产权入股酒店 也不赞成第二种方 式.那么酒店一次性买断此类业主的产权。购买价格将根据酒店房产的市场 价格由买卖双方自主谈判确定。十一、哟

48、喂萨哈假山庄的公司治理结构（一）采用股份有限公司形式1、公司名称林芝乌孜哟喂萨哈假山庄股份有限公司（暂定名）2、设立方式方式一：公司采用发起设立方式即由发起人认购公司应发行的全部股份而设 立公司。发起人由包括拉萨加加丁嘎投资有限公司在内的所有参股业主担 任。业主在明确参股方式后应签订发起人协议拉萨加加丁嘎投资有限公 司承担股份有限公司的筹办事务。方式二：公司采用发起设立方式即由发起人认购公司应发行的全部股份而设 立公司。发起人由包括拉萨加加丁嘎投资有限公司在内的少数大业主担 任。这部分业主作为公司股东来成立“拉萨哟喂萨哈假山庄酒店股份有限 公司” 然后以“林芝哟喂萨哈假山庄酒店股份有限公司”名

49、义与其他中小 业主签订房产租赁协议。3、公司股份总数金额和注册资本公司总资产应包括：总面积为8000平方米的哟喂萨哈假山庄产权 既7000平米小型别墅.酒店装璜工程费用约1500万元人民币.前期流动现金500万元人民 币。根据房地产市场行情和宾馆商业附加值哟喂萨哈假山庄房产平均价格约为2500元人民币/平方米；一楼大堂价格约为3000元人民币/平方米；二楼裙楼价格约为2100元人民币/平方米；停车场价格约为180元人民币/平方米。硬化路面价格约为200元人民币/平方米。注;（硬化路面预算内容末加入此 报告里面）因此.公司总资产总额为（所有资产均根据需要由资产评估机构正式评估 本计划书的数字暂为

50、资产估计值）：15664.08X2500 3916 万 公司资产比例示意图如下：图表30 :公司资产比例示意图公司资产比例示意图5% 2%1%3%3%酒店大楼J.M/.八匕 一楼大堂二楼裙楼 停车场86%酒店工程改造%前期流动方式一：加丁嘎村以土地方式入股大酒店 .乌孜房地产幵发公司将以现金方式 入股.依公司总资产总额3916万元计算。公司拟注册资本4000万元.各业 主可根据实际股份进行配股。 公司投资总额超出注册资本的部分 .留作公司 资本公积金。方式二：公司直接投资4千万元.公司拟注册资本4000万元，公司有乌孜房地 产幵发有限公司业主投资成立.成立后与其加丁嘎村委会签订士地租赁协 议.

51、即不需要加丁嘎村委会直接出资入股.加丁嘎村委会继续保持土地股份分红。公司投资总额超出注册资本的部分.留作公司资本公积金。相对于业主.两种方式有以下差异： 图表31 :公司成立方式的比较比较内容方式一方式二房屋产权加丁嘎村委会不再拥有房屋产权.产权属于公司所有加丁嘎村委会仍继续保持房屋产权公平性加丁嘎村委会以土地入股.但实际价值难以确定。根据房产实际情况.给予差 异性的租赁价格.有利于显 示公平性.维护加丁嘎村委 会合法利益。风险性加丁嘎村委会不再拥有产权.有定的风险性加丁嘎仍保留产权.在保证租金的前提下.基本上没有风险性设定他项权加丁嘎村委会不可以在原有产权上设定他项权大业主可以设定他项权.有

52、利于业主自身的资本运作税金加丁嘎村委会以土地入股.将缴纳税费不需要缴纳该部分税费.减少公司幵办费用4、法定代表人公司法定代表人由公司董事长担任。5、公司利润分配办法公司利润分配方式暂定以下三种 具体方式由股东大会根据酒店经营 的实际情况选择适用：（1）以公司当年利润派发现金；（2）以公司当年利润派发新股；(3 )以公司盈余公积金转赠股本。(二)公司治理结构1、股东会公司依参股情况建立股东名册股东名册是证明股东持有公司股份的充 分证据。股东按其所持有股份的种类依照公司法享有权利承担义务；持有同一种类股份的股东享有同等权利承担同种义务。股东大会是公司的权力机构依照公司法行使相关职权。股东大会会议

53、由董事会召集.董事长主持；董事长不能履行职务或者不履行职务的.由副董事长主持；副董事长不能履行职务或者不履行职务的 .由半数以上董事共 同推举一名董事主持。根据贵单位在哟喂萨哈假山庄中拥有的产权面积及价值我们初步测算贵单位在哟喂萨哈假山庄酒店所占股份如下表：图表32 :乌孜在哟喂萨哈假山庄酒店所占股份表大酒店改造总建筑面积15664.08 m 2楼层房号建筑面积(m2)产权价值(万元)面积比例(%)股份比例(%)按照上述“方式一”设立公司.股东大会组成有以下两种建议: 建议一：按照公司法规定上图所示2家业主只要入股哟喂萨哈假山庄酒店 均是股东。因此.股东大会由2家业主组成。建议二：从股东会运作

54、形式、决策力度、工商注册等角度考虑我们建议选举股东会代表代表数10人。股东会代表由2家业主通过协商交流等方式 推荐人选然后选举产生。股东大会由 2家股东代表组成。按照上述“方式二”设立公司 .股东大会组成可按照公司法规定 .凡是入股 的大业主均是股东.股东大会由入股业主组成。2、董事会及经营管理机构公司董事会成员由公司股东大会选举产生.共9名.其中职工董事1 名。董事会设董事长一人.可以设副董事长。董事长和副董事长由董事会以 全体董事的过半数选举产生。董事长召集和主持董事会会议.检查董事会决议的实施情况。副董事长 协助董事长工作.董事长不能履行职务或者不履行职务的.由副董事长履行 职务；副董事

55、长不能履行职务或者不履行职务的 .由半数以上董事共同推举 一名董事履行职务。股份有限公司设总经理.由董事会决定聘任或者解聘。总经理根据公司 法、公司章程等规定.执行董事会的各种决议.对酒店进行日常经营 管理。根据四星级酒店管理经营的标准.拟设定酒店岗位设置和人员编制如下： 图表33 :哟喂萨哈假山庄酒店岗位设置和人员编制表部门岗位设置编制人数总经理室3人总经理1副总经理1总经理助理1行政办公室12人办公室2人主任1行政秘书1人力资源2人经理1人事专员1质检4人质检培训经理1客户服务经理3仓管2人仓管员2公管企划2人经理1企划美工1后勤保障部18人工程主管1人主管1采购2人经理1采购员1网络工程2人网络工程师2工程维修3人万能工2弱电工1安保部10人经理1消防专管员1领班3安保员（内保）5市场营销部6人总监1人1市场拓展3人经理1市场代表2营运2人主