成都市常见户型赠送方式研究

1、成都市常见户型赠送方式研究四川中原二级市场营运中心规划设计部SiChuan.06.2014前言 户型面积赠送（俗称“偷面积”），从出现之日起，就一直是各大开发商产品研发的重点，也是项目打造核心竞争力的重要手段之一。近年来，随着各种赠送手段的出现，户型的得房率一直呈现上升的趋势。虽然在同样的价格下，这样的做法能实现更大的使用空间，但是一味的追求赠送面积，会大幅度的提高项目实得建筑面积，从而降低项目的环境品质。这并不是政府编制规划和制定规范的初衷。 本着提供更为舒适的居住环境的原则，设计规范的制定与修改更加规范了户型的赠送方式。以前能实现的现在就不一定能够实现了。本报告结合目前成都市的建筑规划规范

2、，对目前能实现的常见户型赠送方式进行了新一轮的研究。常见户型赠送方式Part 1飘窗空调板、花池地下室、半地下室露台入户花园阳台组合赠送案例全赠送：飘窗关于尺寸的规定：飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45 米，且凸出外墙宽度不得大于0.7 米。成都市规划管理技术规定（2014）主要运用在卧室和卫生间，通过飘窗增加房间进深，扩充使用空间，提高舒适度。落地飘窗转角飘窗瑞安城中汇增加房间的空间感和景观面作为室内空间的延伸香月湖飘窗（不超过2.2m）下部的框架结构布置在楼体外侧，则室内高出部分可以去除，从而增加房型的使用面积。2.2m关于尺寸的规定：除建筑入口雨篷外，建筑附属构件（包含但不限于各类

3、形式的空调板、花池、构造板、抗震板等装饰构件或结构构件）的进深不宜大于0.7 米，且连续长度不宜大于1.8 米。成都市规划管理技术规定（2014）花池空调板与飘窗、阳台组合获得更大使用空间可与空调板一起赠送全赠送：空调板、花池可作为使用空间的一部分，但赠送的面积较小。一般和阳台组合赠送。绿地468公馆宏达世纪锦城空调板与飘窗组合空调板与阳台组合关于面积的规定：地下室各类建筑面积，半地下室中除商业、办公、酒店、住宅外的其他各类建筑面积不计容积率。成都市规划管理技术规定（2014）；关于尺寸的规定：高出室外设计地面小于2.20m的半地下室不应计入地上自然层数。住宅设计规范（GB50096-2011

4、）地下室全赠送：地下室、半地下室此类赠送对于高层住宅来说运用的并不多，一般常见于洋房、别墅及商业物业的面积赠送中。海昌天澜为一楼的业主赠送地下室和半地下室，可以增加一楼住宅卖点，使消费者尝到实惠。地下室室内图地下室/半地下室退台露台顶层露台赠送方式较多见，赠送面积大非顶层露台常采用退台的方式全赠送：露台当露台位于顶层或者为退台的形式时，可以实现全赠送。关于面积的规定：屋顶水箱、凉棚、露台均不计算建筑面积。建筑工程建筑面积计算规范鹭湖宫6区龙湖弗莱明戈关于尺寸的规定：按建筑工程建筑面积计算规范计算出的总建筑面积中，当阳台（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、设备平台、构造板、结构板、抗震板

5、等）进深大于1.8 米时，超出1.8米部分按全面积计入容积率；成都市规划管理技术规定（2014）大户型小户型此处的入户花园实用性不高常与花池结合半赠送：入户花园小户型主要为后期客户功能改造使用，大户型主要强调入户过渡空间以及视觉效果的作用。晶宝塞纳国际81中建桐梓林壹号141关于尺寸的规定：按建筑工程建筑面积计算规范计算出的总建筑面积中，当阳台（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、设备平台、构造板、结构板、抗震板等）进深大于1.8 米时，超出1.8米部分按全面积计入容积率；成都市规划管理技术规定（2014）不可赠送半赠送作为房间和客厅的一部分，实用性高。进深2.3m，新规按全面积计入容积

6、率。半赠送：阳台阳台赠送一半面积，使户型的可变空间增大，可改造为房间利用，实用性高。宏达世纪锦城绿地468公馆组合赠送案例案例1：成都绿地中心468公馆阳台半赠送可实现。进深小于规范的1.8m。空调板全赠送可实现。进深小于规范的0.7m。飘窗全赠送可实现。进深小于规范的0.7m。组合赠送案例案例2：绿地城一期入户花园半赠送可实现。进深1.5m，小于规范的1.8m。阳台全赠送可实现。进深小于规范的1.8m。空调板全赠送可实现。进深小于规范的0.7m。飘窗全赠送可实现。进深小于规范的0.7m。组合赠送案例案例3：华润幸福里空调板与阳台组合赠送可实现。扩大赠送面积飘窗全赠送可实现。进深小于规范的0.

7、7m。空调板全赠送可实现。进深小于规范的0.7m。阳台半赠送可实现。进深小于规范的1.8m。目前受局限的赠送方式Part 2室内局部挑空结构架、板奇偶层错露台花架隐蔽式储藏空间组合赠送案例关于尺寸的规定：住宅建筑层高不应大于3.6 米。套型总建筑面积144平方米以上的跃层式住宅，其起居室（厅）的层高为户内通高时除外；住宅坡屋顶部分除外。成都市规划管理技术规定（2014）不可实现当跃层式住宅套型建筑面积不足144平米时，起居室挑高就要计算两层建筑面积，因此该赠送方式只能大户型使用。同时户型改造（增加1.5房）难度大，成本很高。全赠送：室内局部挑空（仅针对于144以上户型）通常位于客厅，两层挑高空

8、间给予舒适畅朗的空间感，可隔离成功能间，提高实用性。华邑阳光里 71凯德风尚165.91可实现关于尺寸的规定：除建筑入口雨篷外，建筑附属构件（包含但不限于各类形式的空调板、花池、构造板、抗震板等装饰构件或结构构件）的进深不宜大于0.7 米，且连续长度不宜大于1.8 米。关于面积的规定：每套住宅阳台（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、设备平台、构造板、结构板、抗震板等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型总建筑面积的15%。成都市规划管理技术规定（2014）当结构架、板的进深小于0.7m，连续长度小于1.8m时，能实现全赠送；单元之间作为连接部分的结构板可以全赠送。除此之外，赠

9、送面积过大，意图过于明显的结构板，报规往往不会通过。全赠送：结构架、板（仅适用于个别户型，且面积受限）因建筑构造强度需要设计的结构。过去全赠送，业主后期可装饰改造，扩展为户型功能空间。绵世溪地湾锦橙不可实现可实现关于面积的规定：每套住宅阳台（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、设备平台、构造板、结构板、抗震板等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型总建筑面积的15%。成都市规划管理技术规定（2014）过去的露台改房通过错层全送露台，改造下层露台上空间，改造后赠送予本层使用，增加房间。但赠送面积过大，会使得总赠送面积超过总建筑面积的15%，现在的赠送都以阳台的方式半赠送。全赠送：

10、奇偶层错露台（目前以半面积计算）错层送露台，主要设置在卧室与客厅，提高户型整体居住舒适度，提高产品附加值。凯德风尚信和御龙山过去在花架上面可以搭板成楼板，并在外隔墙成房间，由于是花架，可不计入建筑面积，装修时期间可铺板砌墙隔成独立空间使用。但是由于赠送意图过于明显，现在报规往往不能通过。全赠送：花架（不可实现）在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁。宏达世纪锦城花架示意改造前改造后花架示意过去隐蔽式储藏空间全赠送，主要是作为衣橱和壁橱，增加空间的实际使用面积，在视觉上保障了空间的完整性。但是现在因为赠送方式设计过于明显，报规往往不能通过。全赠送：隐蔽式储藏空间（不可实现）在管道井设计处

11、可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。隐藏式衣柜隐藏式壁橱组合赠送案例案例1：保利城三期茉莉花语结构板全赠送可实现。单元连接部分的结构板可实现全赠送。飘窗全赠送可实现。进深小于规范的0.7m。阳台半赠送不可实现。进深超过规范的1.8m部分要计算全面积。空调板全赠送可实现。进深小于规范的0.7m。阳台半赠送可实现。进深小于规范的1.8m。组合赠送案例案例2：佳兆业君汇上品不可实现。户型建筑面积136，小于规范要求的144，室内挑高要算两层建筑面积。室内挑高全赠送飘窗全赠送可实现。进深小于规范的0.7m。阳台半赠送可实现。进深在规范的1.8m以内。结构板全赠送不可实现。进深超过规范的0.7m。总结Part 3 但是根据目前行业内所应用的规定：住宅设计规范、建筑工程建筑面积设计规范、成都市规划管理技术规定（2014）等。目前综合赠送率在10%左右。那些赠送面积过大的，往往是新规颁布前报规，现在报规的项目往往不能通过。 另外，报规通过率也与区域有关系。一般来说，中心城区对规范的执行情况最为严格，而区县地区则有松动的空间。赠送方式实用率赠送力度报规通过风险备