对房地产经营管理的浅析分析研究 市场营销专业

1、摘 要房地产行业发展迅速，房价一路走高，其快速发展虽然带动了相关行业的发展，并且直接或间接拉动国内生产总值，成为我国经济增长的重要因素。房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业之一。满足人们日益增长的物质消费需求是改革的初衷，也是任何行政措施都无法阻挡的潮流。然而最近几年房地产业的快速发展已经超乎了人们的想象，进入了通胀时代，因此，研究房地产的经营管理问题具有重要的现实意义。本文首先从我国房地产的发展现状出发，论述了房地产行业的基本特点，然后在分别分析了房地产经营和管理的基础上，提出了我国房地产经营管理中存在的问题，最后针对问题提出了相应的解决措施。关键词：房地产；经营管理；问题目 录TOC

2、o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc22140 一、我国房地产业发展现状 PAGEREF _Toc22140 1 HYPERLINK l _Toc28837 二、房地产业行业基本特点 PAGEREF _Toc28837 3 HYPERLINK l _Toc9916 （一）高度关联性和综合性 PAGEREF _Toc9916 3 HYPERLINK l _Toc18737 （二）具有高风险、高投资的特点 PAGEREF _Toc18737 3 HYPERLINK l _Toc23635 （三）房地产行业的垄断竞争的特点 PAGEREF _Toc23635 3 HYPERLINK

3、l _Toc6490 （四）具有政策的敏感性 PAGEREF _Toc6490 3 HYPERLINK l _Toc3372 三、房地产管理概述 PAGEREF _Toc3372 4 HYPERLINK l _Toc18035 （一）房地产管理的含义 PAGEREF _Toc18035 4 HYPERLINK l _Toc23578 （二）房地产管理的内容 PAGEREF _Toc23578 4 HYPERLINK l _Toc6050 （三）房地产管理的方法 PAGEREF _Toc6050 5 HYPERLINK l _Toc27840 四、房地产经营概述 PAGEREF _Toc2784

4、0 7 HYPERLINK l _Toc7856 （一）房地产经营的含义 PAGEREF _Toc7856 7 HYPERLINK l _Toc23475 （二）房地产经营的形式和方式 PAGEREF _Toc23475 8 HYPERLINK l _Toc14371 五、房地产经营和管理的区别和联系 PAGEREF _Toc14371 10 HYPERLINK l _Toc1175 （一）房地产经营与管理的联系 PAGEREF _Toc1175 10 HYPERLINK l _Toc25951 （二）房地产经营与管理的区别 PAGEREF _Toc25951 10 HYPERLINK l _

5、Toc28237 四、我国房地产行业经营管理问题研究 PAGEREF _Toc28237 11 HYPERLINK l _Toc6308 （一）GDP盛行的问题 PAGEREF _Toc6308 11 HYPERLINK l _Toc13675 （二）空置房率 PAGEREF _Toc13675 11 HYPERLINK l _Toc2593 （三）土地出让转让问题 PAGEREF _Toc2593 11 HYPERLINK l _Toc20371 五、加强房地产经营管理的措施 PAGEREF _Toc20371 12 HYPERLINK l _Toc9842 （一）用科学的态度寻求适销对路的

6、产品 PAGEREF _Toc9842 12 HYPERLINK l _Toc5733 （二）贯彻各项指标加强施工管理 PAGEREF _Toc5733 12 HYPERLINK l _Toc27206 （三）合理制定产品的价格 PAGEREF _Toc27206 12 HYPERLINK l _Toc16162 （四）进行技术创新和管理创新 PAGEREF _Toc16162 12 HYPERLINK l _Toc23554 结语 PAGEREF _Toc23554 13 HYPERLINK l _Toc19510 参考文献 PAGEREF _Toc19510 14一、我国房地产业发展现状我

7、国房地产业作为一项综合性产业，已经占据了国民经济的支柱地位，对我国的经济社会发展起着其它产业不可替代的重要作用，但近年来出现了诸多问题。第一，房地产投资增长过快。全国房地产市场过热态势，2006年到2011年间，房地产开发投资额增长了3倍多，从19382亿元增长到61740亿元，而全社会固定资产投资额也从109870亿元增长到344337亿元，在经历了2010年前半年的冷却到后半年房地产开发投资资金来源总额呈现一定回升态势的变化之后，2011年中央在限购、限贷等一系列针对房地产的政策措施调控下，目前全国已经执行限购的46个城市中，有10个城市的限购政策截止时间都是今年年底。截止到2011年10

8、月全国房地产开发投资资金总额达68428.8亿元，较上年同期增加11505.7亿元，同比增长20.2%，增幅较上年同期收窄11.8个百分点，资金来源总额保持较快增长，但资金来源累计增幅已呈现持续收窄态势。2012年上半年投资增速会明显下降，全年保持回落趋势。预计房地产行业2012年投资增速在13.35%到17.28%之间，2012年对地产行业最大的影响因素依旧来自宏观经济和产业政策。由此可见，我国房地产开发投资长期高速增长，依然高于GDP增长的速度。 第二，住房空置率过高。空置率反映一定时期市场吸纳能力的重要指标，空置房屋的类型、占市场可供应的比例，它反映了市场的有效需求，引导市场供应，在一定

9、程度上影响着房地产投资规模及市场走势。数据显示，北京2012年第一季度高端住宅平均租金达152.1元/平方米/月，环比增加2%，整体市场空置率上升至9.1%，增加了1.1个百分点；深圳一季度甲级写字楼平均净吸纳量仅约3万平方米，比2011年四季度减少约58%；而平均空置率则攀升至14%，较2011年四季度上升1.6个百分点。这些空置房是房地产泡沫的一种表现，说明目前市场上确实存在大量的投机炒房者，空置率过高并不代表供给大于需求，而是由于购房者无法承担高房价，投机炒房者过多而使得空置率较高。住房空置导致过多资源被浪费，资金被占用，不利于国民经济的发展，导致中国社会资源错配、价格扭曲、财富浪费。第

10、三，房价过高且上涨过快，一些城市房价收入比过高。我国部分城市房价过快上涨是当前房地产市场的突出问题，以至中央出台一系列政策来调控部分城市的房价。特别是 2009 年全国一线城市房价上涨超过 110%。房价格过高，超过居民实际购买能力，产生了大量泡沫。除了房价收入比、成本、销售量等技术性指标，普通家庭能否承受，也将是判断房价是否合理的重要标准。对自住型需求的购房者而言，当前买房过高的门槛也让他们感到买房难。在差别化的信贷政策和限购政策的影响下，去年以来一些居民自住型购房需求也遭到调控政策的“误伤”，利率上涨增加的支出使得普通居民买房的门槛反而更高了。我国部分大城市房价收入比（购房总价与家庭年收入

11、之比）几乎均超过 10 倍以上，对宏观经济的稳定发展产生不利的影响。第四，房地产投机现象严重。房地产开发商投机现象突出，包括特意隐瞒房源，炒房、炒地等，开发商们哄抬地价，土地拍卖价格过高，投机性、投资性购房现象较多，投机性炒房是实质是炒房者想通过房屋的投机炒作功能，从炒作中获取投机收益，而不是为了居住。投资投机性购房者超过购房总需求的 50%。例如 2010 年北京平均楼面价格 1.8 万元/平方米。中介等机构故意垄断房源，炒高房价，有些开发商甚至自买自卖。境外热钱炒房现象增多，高涨的房价会吸引大量热钱的涌入，从而进一步推高房价，放大房地产泡沫，并加快人民币升值的步伐。第五，房贷金融风险变大。

12、个人按揭贷款负债和房地产开发信贷迅速增加。中国式的次贷危机直接发生在按揭市场，只要房屋价格没有较大幅度的上升趋势，中国的次贷危机就会发生，但是如果按揭市场一有风吹草动，银行的贷款质量就不能保证。房地产开发企业的资金 90%以上来自于贷款，而 2009 年为了刺激经济发展，发放的9.6 万亿信贷约有 30%投放到了房地产业。虽然运用财务杠杆能够更有效地利用外部资金来经营和发展企业，但过高的负债会给债权和债务双方都带来风险。2011 年居民按揭贷款购房者比率为 86%，新增 1.2 万亿元。同时，高比率的按揭也增加了居民和银行的风险。二、房地产业行业基本特点（一）高度关联性和综合性高度的综合性是房

13、地产行业具有的一个特点。房地产中一个项目的运营流程包括建筑、土地获得、规划设计、市场营销等环节。房地产业贯穿消费、生产和分配的各个领域。房地产的经济活动主要存在于前期的准备阶段、开发阶段以及消费阶段之中，这也决定了房地产业是一个与多部门、多学科、多行业相结合的、开发经营周期长的产业部门。房地产与众多的产业部门相联系体现了它的关联性。房地产业作为初始的投入部门会引发对其他产品的进一步需求。房地产业不仅涉及建筑机械、房屋设备、建材工业和电子、化工、冶金等生产部门，还涉及到纺织、家具、家用电器等工业以及其他服务业。（二）具有高风险、高投资的特点房地产属于资金密集型的行业，但由于其项目的资金占有量大，

14、开发周期长，而且往往不可逆的决策，决定了它的高风险性；另外，因为产品的双重属性，决定了经济运行过程中的房地产更加容易受到国家相关政策的影响，包括居住政策、金融政策、土地政策、税收政策、城市规划等，通过调整该行业的需求、供给、交易等三大环节来调控房地产市场。由于项目的周期较长，如果在开发过程中对行业和国家政策研判不足，往往会造成严重的后果（三）房地产行业的垄断竞争的特点房地产是一个垄断竞争性的行业，房地产的性能差异性和位置固定性决定了其市场的区域性。一方面，房地产的性能具有异质性，即单件性，也就是我们所说的在世界上不会有两个相同的房地产一样，不同的房地产，不可能完全的替代。另一方面因为房地产位置

15、的固定，房地产的交易实质上是产权的交易，其产权的承载物是不能移动的，这决定了各地的房地产市场出现供不应求或供过于求的情况的时候，不能通过其他地区的调剂来达到供求之间的均衡。（四）具有政策的敏感性房地产行业在国民经济中具有重要的作用，房地产业不仅为经济和生产活动提供办公场所、厂房等生产资料，与国民经济的发展息息相关，还为群众提供住房等基本的生活资料，所以政府对房地产的市场高度关注。为保障社会的基本稳定和国民经济健康发展，政府往往调整房地产业在使用、交易、开发过程中的经济利益和法律关系，出台新的产业政策和经济政策，使得房地产业不可避免的受到政策调整带来的影响。三、房地产管理概述（一）房地产管理的含

16、义房地产管理是为了实现一定的房地产经营目标，对房地产开发经营活动所进行的组织、指挥、协调、监督和控制等一系列活动。房地产经济活动是经营过程和管理过程的统一，两者互相依存、互相渗透，既有密切联系，又有区别。经营是有预测、有目标的经济活动，而管理是对经营活动进行的组织、指挥、协调、监督和控制活动。经营是管理的基础，管理是从经营中分离出来的职能。社会化生产的程度越高，分工和合作愈细，管理也就越重要。管理从经营中分离出来以后，就有了相对的独立性，它既服务于经营，又指导经营，通过管理把经营过程组织起来，使经营活动有规律、有秩序地进行，达到以最少的劳动消耗，取得最大的经济效益。随着房地产业发展的不断扩大，

17、对整个社会生产、交换、分配、消费产生的影响日益扩大，客观上要求对房地产业既要加强宏观上的管理，协调房地产业与国民经济其他部门之间的关系，又要从微观上协调房地产业内部之间的相互关系及企业的经济活动，更好地发挥房地产业在国民经济中的作用。（二）房地产管理的内容房地产管理是对房地产开发和经营的经济活动进行的管理，从管理范围上，可划分为宏观管理和微观管理两个层次。宏观管理是以国家为主体，由政府的行政主管机关，依照国家有关法律、法规和政策，对房地产业各方面的经济活动实施的全局性、综合性的系统管理行为。其管理具有地位重要、范围宽广、影响面大、区域性强的特征。由政府部门进行的宏观管理包括两个方面：房地产开发

18、管理和房地产市场管理。房地产开发管理是国家对房地产开发过程中的经济活动进行管理与政策指导，以使房地产开发建设符合城市规划要求，符合产业政策要求，以利于土地资源的合理配置。其内容包括：一是土地使用管理，即对土地的用途、使用期限、使用费用进行的管理。二是开发规划管理，即房地产开发必须符合国民经济与社会发展长远规划、区域规划及城市发展规划。三是标准管理，即对房屋建筑高度、建筑密度、建筑型式等进行的管理。房地产市场管理是国家对房地产流通活动进行的指导、监督，以维护市场秩序，保护合法的市场活动。其内容包括：一是产权、产籍管理，即对城镇各类房屋产权和土地使用权进行的确认和变动管理，以保障和监督产权的合法行

19、使。二是房地产交易管理，即对房地产交易进行的指导和监督，目的在于依法保护房地产的所有权，维护交易双方的合法权益。微观管理是房地产经营企业对企业生产经营活动进行的计划、组织、指挥、控制和调节。房地产企业管理的目的在于组织、指挥、协调经营活动中的人力、物力、财务各项要素，达到合理运用，以取得最大的效果。房地产企业管理的内容很多，主要包括计划管理、资产管理、劳动管理、物资设备管理、财务管理和经济核算等内容。（三）房地产管理的方法这里所说的房地产管理的方法，主要指的是政府对房地产经营活动进行宏观管理的一些基本方法。1、经济方法经济方法是运用价值规律和其他客观经济规律在房地产经济中发挥作用，来指导调节房

20、地产经济活动的方法。经济方法是房地产经营管理的主要方法，也是基本方法。它是通过制定经济政策，提供经济信息和预测，运用经济杠杆，利用物质利益来引导、调节房地产经济活动的。它具有客观性、灵活性、广泛性的特点。随着我国市场经济体制逐步完善，经济方法在房地产管理中运用越来越广泛，越来越重要。但经济方法也有一定局限性，它只能限制在经济活动存在的范围。2、行政方法行政方法是凭上下级领导关系和管理权限的大小，通过行政命令的形式自上而下进行管理的一种方法。行政方法具有权威性、垂直性和强制性的特点。它是通过国家行政机关发布各种决定、指示、条例、法规和规章，并通过各级房地产行政管理机关逐级下达、贯彻和执行，以达到

21、对房地产经营活动进行直接的组织、指挥、监督和制约。由于行政方法是以下级必须服从为前提的，因此可以在短时间内对全局和局部的一些紧迫闯题和特殊问题迅速加以解决。但行政方法使用的效果，直接与上级决策者对客观规律的认识、驾驭能力以及决策者的洞察力、反应能力和个人素质密切相关，如果把握不当，容易造成官僚主义和长官意志。行政方法管理失误，造成的损失往往巨大。3、法律方法法律方法是依据一定的立法程序，将房地产经济各方面的运行发展规律和准则加以固定，并通过司法、执法活动对房地产经济进行调节、监督的方法。法律方法具有严肃性、稳定性和适用期长的特点。法律方法一方面是一种直接的管理手段，另一方面也是行政手段和经济手

22、段管理的准绳和依据。房地产管理中通过经济和行政方法不能解决的问题，最终都由法律来解决。经济、行政和法律的方法三者是相辅相成的，必须结合起来加以运用，才能收到良好的管理效果。四、房地产经营概述（一）房地产经营的含义经营是市场经济的一个范畴，它有运筹和谋划之意，是商品生产者以商品生产和商品交换为手段，以市场为目标而进行的一系列有预谋、有目标、有组织的经济活动。房地产经营是房地产经营者为实现房地产的使用价值和经济价值而进行的一系列的经济活动。房地产经营有广义和狭义之分。广义的房地产经营是指经营者从房地产开发开始一直到进入消费后，围绕房地产这个商品而进行的一系列的经济活动，它包括土地开发、房屋的开发和

23、建设、房地产的交易、房地产的管理和服务等，涉及到房地产的开发过程、生产过程、流通过程和消费过程。狭义的房地产经营一般是指围绕房地产的流通而进行的一系列的活动。房地产经营一般可分为城市土地经营、房产经营和房地产开发经营等。 1、城市土地经营城市土地经营，即城市土地的经济活动，是指对城市土地的开发与利用，并由此取得一定经济效益的经济活动。按照我国法律的规定，允许进行经营的城市土地，应是城市规划区范围内的国家所有的土地和经国家征用的、原属集体所有的土地。城市土地经营的对象是城市国有土地的使用权，按照我国宪法规定，城市土地的所有权归国家所有。但为了实现城市土地的经济价值，国家允许各种经济成分的土地开发

24、企业，对拥有使用权的城市土地进行投资，在国家政策规定的范围内按契约经营城市土地，包括土地使用权的横向流动，即城市土地使用权在企业之间、企业与个人之间、个人与个人之间进行有期限的有偿转让。2、房产经营房产经营是指以房产为对象而进行的房屋开发和房屋流通等经营活动。一般有所有权经营和使用权经营两大类。房产经营是一种经营内容广泛，形式多样，有偿性和服务性并存的经营活动。3、房地产开发经营房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上，进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房以及房屋的修缮保养、售后服务等的行为。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统

25、一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。（二）房地产经营的形式和方式1、房地产经营的形式（1）单项经营单项经营是指一个房地产企业只从事或主要从事某一方面的经营业务，如开发经营、经租经营、物业管理经营等。这种经营的优点是：专业化程度高，有利于在专业方面取得较好的效益。（2）多元化经营多元化经营是指一个房地产企业从事多项房地产经营业务。如某房地产公司既从事房地产开发经营，又从事房地产流通经营、物业管理经营等。这种经营的优点是：伸缩自如，回旋余地大。缺点是：分散精力，战线容易拉得过长。（3）联合经营通常是集团化经营或在一个总公司下设若干个分公司，来从事多方面的房地产经营业务。这种经营的

26、优势比较明显，主要是经济实力雄厚，经营职能完善，具有较强的生命力。它能实现从土地开发到物业管理的全过程经营，是开拓房地产业务的好方式。（4）涉外经营房地产的涉外经营是指房地产的跨国经营。它包括国与国之间的合资、合作等，也可以是到国外进行投资或到国外从事房地产的营销等多种经营形式。 2、房地产经营的方式（1）房屋出售房屋商品一次性出让所有权和使用权，从而收回投资成本及投资利润。（2）房屋出租 房屋出租是指房屋价值的零星出售，即使用权的出让。通过若干次的使用权的转换，分期实现房屋的价值。（3）房屋拍卖 房屋拍卖是房地产商品交换的另一种形式，它的特点是由买方通过竞争，最终由出最高价者获取房屋的所有权

27、。（4）房屋信托经营 房屋信托经营是指房屋的所有人将房屋委托给专业的房产信托公司进行经营，并向信托公司支付委托费用。期间，房屋的产权关系不变。（5）房屋管理与服务经营 即在对住宅小区的经营管理中，管理经营与服务经营相统一。通过提供全方位的服务，来收取一定的费用；同时通过开展各种有关的经营活动，来增加房地产经营企业的效益。（6）房屋抵押房屋抵押是指房屋的产权所有人以其合法的房产，在不改变使用形式的前提下，向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押房屋的拍卖所得价款优先受偿。五、房地产经营和管理的区别和联系（一）房地产经营与管理的联系一般而言，房地产经营与管理是

28、交织在一起的、不能截然分开的一个问题的两个方面。经营研究的是预测、对策和决策问题，经营是商品经济特有的经济范畴，凡是以盈利为目的的商品生产者都要从事经营活动，都要进行以最少投入获取最大经济效益的谋划、决策和组织实施等一系列活动。企业的经济活动必须以市场的需求为准则。管理是企业为了实现一定的经营目标，对经营活动所进行的计划、指挥、协调、监督、检查等组织工作。故房地产经营研究的是房地产开发建设与房屋出售、出租等的谋划、预测、决策等；而房地产管理研究的是房地产开发建设与房屋出售、出租等的安排、调控和执行问题。前者解决企业发展的方向问题，后者解决企业在经营中的效益问题。经营的问题多是目标性、决策性的；

29、管理的问题多是方法性，执行性的。二者相辅相成。没有明确的目标和正确的决策，企业就是盲目工作，管理也会无所适从，但是，没有科学的有效的管理，再好的决策也不能得到积极的付诸实施，收不到好的经济效益与社会效益。（二）房地产经营与管理的区别一般地说，在房地产企业的经济活动中，根据企业内部和外部的条件，确定房地产开发建设与出售、出租活动的方向、目标和规模，如一个住宅小区如何开发建设，建好后如何出售出租，出售出租后房屋如何修缮?怎样以最小的消耗求得最好的效益等决策问题，均属于经营的范围。而在房地产企业的开发建设、房屋修缮、出售出租经营过程中，按照客观自然规律和经济规律的要求，进行组织指挥、监督、控制、协调

30、，以及项目、技术、设备、产业、售价、租金、使用、物资、成本、财务等各项的管理，均属于管理中的范围。两者既有密切的联系，又有明显的区别。四、我国房地产行业经营管理问题研究（一）GDP盛行的问题房地产在中国被视为经济政策，其GDP的功能也被突出的表现出来，因为商品房具有消费价值和投资价值，人们对商品房的价格上涨充满了信心。开发商利用这样的消费心理和社会预期去积累商品房和土地，购房消费者也会迫不及待地去购买房子。从而逼的房价越来越高。同时，地方政府无视住房的社会功能，而只是强调住房的经济功能，政府扮演的这样一个重要角色即“土地财政”。土地的转让金占到地方财政收入的 30，许多地区70的基础设施都依靠

31、土地财政。所以，盛行的GDP将导致房地产业泡沫的发展。（二）空置房率商品房在我国的空置率太高，按照国际上通行惯例，5%-10%的商品房空置率为合理区，10%-20%为危险区，20%以上是严重的积压区。据权威部门的相关调查，郑州的郑东新区在2011年，建设8年的住房空置率超过了55%，郑东新区被称为是一座“空城”，由该问题产生的不良资产占到全行业的首位。其问题主要有以下几个原因引起的：首先，房地产开发商不注重产品质量，忽视了质量监督，对房地产未来的发展造成的产品功能滞后。其次，房价过高，这个是房地产滞销的主要因素。它严重超过了我国居民的经济承受能力。最后，历年累积的空置房。我国的空置房问题不是最

32、近一两年才出现的。（三）土地出让转让问题一般来讲,土地使用权出让和转让关系是先出让后转让,在出让的基础上转让,但是由于历史的原因变得情况复杂,如果坚持没有出让就不能转让,只要转让就要先补办出让手续,则一味强调补交“出让金”，或者对公开，合法的房地产交易以“隐形市场”为进行干涉，这在实践中无疑是堵塞土地转让的渠道,对发展市场经济是不利的。由于房地产经营管理机制不完善,现行的政策制定缺乏科学依据,所以在一定程度上限制了房地产经营活动的开展。五、加强房地产经营管理的措施（一）用科学的态度寻求适销对路的产品房地产开发企业自成立以来就要有长远的规划制定最初的经营管理思路时,并与当前社会发展结合起来。在企

33、业规划中,要时刻把握宏观经济的发展趋势，有一定的前瞻性。这样才能避免企业经营陷入战略性发展瓶颈，使企业的决策建立在一种科学的态度上。在进行房地产企业项目的开发定位阶段,开发适销对路的产品是房地产开发企业的经济实体,房地产企业必须要用严谨、科学的态度来了解和研究城市建设发展的规划情况,及时的掌握城市建设发展的意向。（二）贯彻各项指标加强施工管理在施工图设计时要认真贯彻确立的各项指标,认真处理好产品舒适性、经济性与安全性的关系,即在保障产品安全使用的前提下,从建筑、结构设计到水电配套设计都要体现规划定位的各项指标。要把产品定位时的开发在项目施工阶段周期以内,分解为各阶段的指标。另外,房地产开发企业

34、要认真关注建筑产品施工质量, 对可能影响建筑产品后期使用的工序要加强监督。（三）合理制定产品的价格根据国家现行房地产销售制度,项目只有施工至一定阶段时,才能销售这一规定,企业在这一阶段要进行项目销售实施方案制定,销售方案中最主要的是项目产品的销售定价,定价除要参考本地区同类产品的价格外,还要把握宏观经济的走势,以及银行的存贷款政策,还有税务政策,同时结合项目自身情况来确定销售价位,并在执行中,辅以灵活性,做到定价切合市场实际。切忌定价过高,因为一旦项目定价过高,脱离市场,就容易造成产品积压,企业资金周转困难。（四）进行技术创新和管理创新目前房产品同质化趋势明显,开展技术创新和产品创新,提高产品差异化,提高产品的附加值,是房地产企业提高竞争力的关键