物业管理服务项目的接管、进驻方案

1、第 页物业管理服务项目的接管、进驻方案1、本项目的接管方案1.1目的根据本物业服务项目的特点，以提供一个洁净、舒适、优美、安 全的学习环境为标准，以达到完善管理，节约投资、确保设备设施持 续稳定运行、日常工作有序进行为目的，并以科学严谨的态度制定完 善的物业管理接管方案，为指导今后的物业管理服务工作提供有效的 依据，规范物业的接管工作，确保接管物业的质量合格，严格制定项 目接管方案，指派专业技术人员及相关接管人员对物业进行全面接管, 确保物业按时顺利交接，平稳过渡。1.2适用范围适用于我公司接到的本物业服务项目的接管工作。1.3职责1）我公司接到贵方的通知后，项目经理负责指定主管人员，各 智能

2、部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。2）接管小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备 出厂合格证书及设备设施运行、巡检、维保记录、档案资料等技术检 验资料的验收。3）验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备，按名称、 规格型号、数量、基地及要求进行验收。4）验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供配电及照明系 统、电梯系统、给排水系统、有限电视系统、土建工程、空气通风系 统及综合布线系统等。5）由项目经理跟之前物业公司办理物业管理接管手续。1.4工作程序1）接管验收的准备工作（1）接管前的准备接管工作开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：与各方面接口人、原物业接口人联系好交接事

3、项、日期、进度、 验收标准等；派出先头技术人员了解现场：与原物业管理接口人协商，并组织人员同原物业管理人员进行 并列上岗，熟悉岗位制度、操作规范及设备设施的操作方法：准备好接管验收记录表格：安全岗接管表技防系统设备接管表公共设施设备接管验收表资料接管登记表绿化项目接管验收表仓库接管登记表接管问题整改建议表（2）确定接管验收方式与前物业公司协商并拟定的接管计划进度及做好室内外物品的移交及验收工作；接管时采取房间逐一清点，验收完一个区域清场一个区域的做 法，清点完后即接管，包括岗位、钥匙等，确保接管验收工作正常有 序进行；环境维护部、安保部、综合管理部等部门接管进驻时，依据接 管验收标准，同时做好

4、物品的清点以及物品的观感识别检査，并做好 相关记录：接管后立即对基地内相关问题进行严格检查，就验收中需要整 改的问题以书面形式列出并及时上报；做好各种钥匙的清点移交、整理编号及分类管理等工作：更新标识及电话通讯，建立服务热线；制定接管时间安排计划：配置现场物业管理人员：根据物业现场和物业服务项目招标 文件要求配备物业管理人员，具体按以下要求进行。物资配备：做好物业管理物资工具的配备，并补充备品备件。前期培训：进行人员的理论与实操相结合的培训，使员工了解 并掌握各项规章制度、物业服务项目招标文件相关达标准备、岗 位职责、操作及应急处理流程、礼仪礼节等。（11）后勤服务：落实员工生活安排及其他事宜

5、。2）接管验收阶段按既定计划，分项目、分专业进行接管。具体按如下项目进行:（1）资料接管系统化、管理化、电脑化地建立物业档案与管理，是物业管理工 作的重要组成部分，也是实施管理的有力依据。我司履行物业管理文 件同贵公司物业管理档案建立的实行文本原始资料与电脑管理并举 的方式，按照相关标准执行。将收集的管理资料细分，做到分类整理， 易于查阅。使档案管理真正为管理服务。（2）钥匙、工具接管物业公用工具（主要指万用表、钳表、测线仪、测试仪、压力表、 内六角扳手等不在个人名下的工具类）和钥匙（主要指的是仓库钥匙、 机房钥匙、配电柜箱钥匙、门禁控制器钥匙、电梯三角钥匙、UPS方 通钥匙、消防备用钥匙、教

6、学楼及各个楼钥匙）的交接完成质量的好 坏，将直接影响到今后物业各项工作的顺利展开，我们接管人员将按 以下要求来做。接管中的工程技术人员要仔细对照相关区域位置和钥匙编号， 确保交接钥匙与门牌编号一一对应，防止钥匙、工具损坏、丢失等；接管的绝缘工具和手持或电动工具，必须符合电气安全规程的 有关规定，交接前必须仔细检查，确保安全。接管公用工具和钥匙时，同时做好交接记录在表格上签字确认, 后期分类造册登记，并设专人负责管理。检査发现由公用工具和钥匙损坏的情况必须巾交付方修复后 再接收，不能修复的报废处理并报业主监管，按交接前三方约定，申 请重新配置。交接人员为确保物业交接过程中，基地教学及办公不间断性

7、，有先办理运行人员钥匙和工具交接领用，交接完成后，后续管理方运 行人员办理钥匙和工具借用手续后，即开始进行运行管理，钥匙借用 人承担在借用期间设施设备安全责任，注意钥匙禁止外借，若交付方 或其它人员需进入交接区域，必须报主管同意后，由管理责任人员全 程陪同进行。交接后的各类设施设备应定期检验，检验合格的应由专人负责 保管。做好钥匙交接一览表，做好钥匙领用归还登记表，做好工具领 用登记表。（3）物业用房其它物业接管（4）岗位接管：做好岗位交接，做好岗位移交登记表，使各项 工作平稳过渡，做到无缝交接，做好各种卡证的办理及管理。（6）其它交接3）检査遗留问题的讨论、处理（1）按新老物业服务方及业主三

8、方商榷的接管标准执行，检査 中发现问题直接记录下来，汇总后三方签字确认，召开遗留问题讨论 处理会议，确定整改方案和限期整改日期。（2）跟进遗留问题整改，定期向业主方监管汇报工作进展情况 直到问题彻底解决。4）接管验收注意事项（1）在接管前，我司与前物业公司及业主监管协商接受的相关 问题，如：交接双方的人员、各分类的时间、注意事项等，统一思想、 统一标准、明确程序，明确交接双方的责任和权利。（2）接管过程中要认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、 图纸资料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在交接报告签字 后生效。（3）对交接査验中发现问题，属需要整改的，应形成书而报告， 属于无法整改的项目

9、，应与相互协商达成一致意见、形成备忘录备案。（4）为保证整体物业服务的正常运行，对接受后的所有设施设 备及相关工具进行试运行测试，并要求第三方人员在场。接管期后, 工作重点应逐步由交接向正常运行转移，要注意人员的衔接和培训。5）进入运行阶段（1）人员到岗交接后，认真按照流程操作，担负起岗位职责；（2）按预先制定的日常工作计划，规范操作规程操作：（3）分专项制定工作计划，如：做好安保服务、保洁服务、仓 库管理服务、秩序维护服务、应急预演等工作计划方面，做好各不同 项目的运行服务工作：（4）以招标文件要求及业主要求为标准，建立阅读考核制度；（5）组建义务消防队，并建立义务消防队培训制度：（6）做好

10、各方面的工作检查，做好定期检查和整改；（7）建立健全各类文档，认真做好各种记录报告；（8）优化制度、工作流程，并持续改进。2、本项目的进驻方案2. 1工作流程2. 2进驻前工作计划序号项目内容完成时间责任部门1与沟通前期准备收集整体分布，建立主要人员联 系电话收集报纸、杂志发放清单收集、建立甲方车辆登记表收集、建立水、电、社区、派出 所等市政部门电话，编制管理处通 讯录。与协调有关事宜。正式进入两天内项目经理2管理处各个部门确定负责项目服务人员的确定。落实人员到位、进场，编制服务 工作计划，并组织实施，既有各部 门增派人员对安保服务、保洁服务、 仓库管理、垃圾清运服务进行全面正式进驻前周内项目

11、经理实施。普查仓库内品种、数量及情况， 制定管理、维护、整改计划，组织 实施务种设施设备的接管和情况登 记，制定锥护、维修和整改计划。3组建管理处跟踪落实人员到位分组现场跟踪，分清服务要点和 细节。修订岗位职责，编制服务流程程 序、标准。岗前培训。进驻前一周内项目经理4进驻進备拟制筹备、接管进驻计划。拟制进驻后的工作/排班计划。参加承接査验工作。进驻前三天内项目经理5接管进驻各专业人员到岗管理物资、装备到位。妥善安排工作人员。与协调有关事宜。进驻前两天内各专业部门及组2.3项目进驻前期工作计划1）进驻前期工作计划序号项目内容完成时间责任部门1管理处 各专业 组人员 进驻管理人员、保洁员、保安员

12、、清洁 工、维修工及机动人员统一着装进场对基地内整体环境进行了解；按不同区域、出入口，设置配置人 员到岗。进驻后一天内务专业班组及部门第 页2安保服务对机保楼、军基楼、教研楼、体育馆、 9栋教学楼配置安保人员，21小时值 班、白天配合教学保障、每夜巡逻不 少于1次进驻后一天内安保部3卫生保洁及垃圾清运增派人员对建筑物、设施、道路、设 备、沟、渠、池，所有室内室外进行 全面彻帐清洁，垃圾清运进驻后两天内保洁组、垃圾清运组4绿化管养普査绿化状况，作好绿化现状记 录，并制定维护、整改计划；作好绿化管养实施：统计绿化品种数量等。进驻后一周内环境管理部5仓库管理仓库相关物品及登记表和资料的交 接，制定相

13、关管理制度及标准。进驻后两天内保安部6资料交接相关资料的交接、存档，技术资料、图纸资料、设备设施说明书等交接。进驻后两天内综合服务部7上管部门沟通对工作进展向主管部门汇报，听取建 议，及时按需求进行改进和调整方 案。进驻后项目经理8每周例 会及管 理内容 培训管理处毎周组织管理骨干召开会议， 总结当日工作不足，布置明日工作， 制定相关工作计划，并对物业管理内 容和具体措施进行培训进驻后五天项目经理9安全管理排査安全防范重点部位，修改巡逻 路线和频次；排查安全隐患，提出整改方案；结合现场情况修订应急预案；落实岗位技能培训、训练。进驻后一周内保宁队 长、分队长10内部管理统一考勤、排班、考核的表格

14、：统一交接班、夜间报岗的时间次 数，集中受理：统一维修材料的入库、发放的控制 方法；现场跟踪修订各岗位作业文件；统一、落实工作汇报制度。进驻后现场负责人11现场标准化制度上墙（值班室、设备房）统一记录及签到本的挂放、归档、存放；机房、设备房管理标准化：消火栓、防火门标签完善，洗手间挂保洁卡；统一材料、工具、清洁用品的分类、 集中摆放。进驻后一个月项目经理12设备设施承接査验与甲方单位一起对供电、给排水、 安防、监控、道闸、电梯、库房、训 练器材器具等设备设施进行普查交 接；普査登记设备设施数量，验收设备 设施运行状况，编制承接查验资料；档案技术资料交接、钥匙交接。进驻后半个月内项目经理13档案

15、资料制度、表格领取、分发、登记：承接查验资料收集、整理、归档。进驻后一个月内综合服务部14维修养护室外井盖、管道、设施、停车线油漆；制定设备设施、器材器具巡视路 线、点检部位、保养计划；制定接管问题整改计划，分步实施进驻后一个月内现场维修养护工15标识完善针对现场状况统计和上报标识标牌和上墙制度进驻后一个月内现场负责人16总结完善根据进驻情况，对拟订的规章制度及 管理方案进行修订完善，保证満足业 主的要求。进驻后一个月内项目经理2）项目管理工作前期培训内容要求：（1）仪容仪表与言行规范（2）客服维修岗位礼仪（3）物业项目基本情况：委托管理内容及特别要求；公司的承诺和标准。（4）客服类：员工的岗

16、位职责；主要工作程序；表格的填写。（5）环境管理类：员工的岗位职责；清洁作业流程及注意事项； 绿化作业流程及注意事项：垃圾清运工作流程及注意事项等等：（6）消杀服务标准和监管程序；各类表格填写规范。（7）安保服务类：保安相关知识、消防知识培训；治安重点位 置防护：重点物资管理：岗位职责：应急突发事件处理和流程。（8）仓库管理类：岗位职责及注意事项；仓库管理制度及物资 管理要求及标准等。备注：具体培训记录和考核记录会详细列入培训记录3）关于进驻当天的有关要求：（1）进驻当天上午，管理处拟制好联系电话一览表，明确管理 处电话、联络人，并上交甲方领导。（2）承接査验小组提前准备检查工具及承接查验表格

17、，分为设备、环境、安全査验组分别査验。并在承接査验结束后，将记录、图 片整理、装订后脚甲方签收并存档。（3）管理处负责人检查保安员、保洁员、维修工的仪容仪表是 否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。（4）管理处人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资 全部到位。2.4常规期物业管理方案1）甲方物业管理需求说明（1）管理范围：区域内所有隶属于本单位管理的网页及周边10米范围内（正门到侧门见的人行道及车辆辅导）的物业管理及相关服 务，合计室外面积11. 4万平方米，室内面积2. 4万平方米，附属设施若干。（2）配套设施设备、器材、器具的维修、养护、运行和管理。物业管理范围内的机

18、电设备设施（包括配电系统、给排水系统、强弱 电、消防系统、室内外照明、空调）的运行管理、日常维护保养、定 期维护、故障维修。具体为：a、教学设备设施的检査报修。负责教 学训练场地篮球架、单双杠、健身器械等运动器材检查、保养、一般 修理、报修，以及外观清洁。收集整理各教室、实验室的设备故障情况，接受各使用单位和个人的故障报修，并做好现场勘验和登记，并每半天向主管单位汇报一次，紧急情况立即汇报，由主管单位负责聘 请专业人员进行维修，物业人员负责现场维修配合和检查。包括主动第 页第】3页检查报修、受理故障报修、现场勘验处置、简单修理、制定各种突发 故障应急预案等，确保教学场所保持良好运行状态，整洁、

19、通风，无 跑冒滴漏和鼠害等；b、教学楼和教学训练场地顶墙而、开关、水龙 头、水管、分体空调等定期检查维护，以及消防设施器材、应急灯及 安全标识的安全检查，做好防火、防电、防冻、防雷等防护措施。确 保容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能 发生的各种突发设备故障有应急方案。暴雨、大风、极寒、酷暑等恶 劣天气情况下，何日定时组织各教学楼和教学训练场地巡检。夜间不 少于两次。C、公共区域照明、水电管理。公共区域及室外训练场每 日按时开关灯，巡查室内关灯、多媒体设备关机情况，及时处置，杜 绝长明灯、长流水现象；每日开关、检查楼内热水器。清洁卫生管理。包括室内、室外、墙体的清洁卫生，

20、垃圾 的收集、清运，以及四害消杀、化粪池清理、白蚁防治、补给清洁用 品、室内办公用品及训练器材等等的保洁。具体保洁内容如下：每日上午07:30前、下午14:10前完成保洁服务，其它时间巡回 保洁。内容如下：大厅的清洁。包括门前环境卫生、门窗、橱窗、地面、墙面、 台阶、消防设施等。公用卫生间的清洁、消毒。包括教学场地区域内的所有公用卫 生间清洁、消毒。楼层通道的清洁。教学场地区域内所有楼层通道地而、窗户(含玻璃)、瓷砖墙面、顶面、楼梯台阶及扶手、电梯轿厢的清洁。灯具的清洁。教学场地公共区域内所有室内灯具和开关的清洁。训练场环境维护。包括东校区运动场、器械场和西校区障碍场 等场地的草坪养护整理、垃

21、圾杂草清除以及树枝修剪清理。公共教室的清洁。公用教室地面清洁桌椅、窗户、窗台、黑板 擦拭，课桌抽屉垃圾清理，窗帘整洁。所有室内窗帘拆卸、清洗、安装。每年1次。楼顶、楼台等垃圾清理及时清理。灯箱等附属设施。（4）室外绿化的养护和管理：包括东校区运动场、器械场和西 校区障碍场等场地的草坪养护整理、垃圾杂草清除以及树枝修剪清理。（5）24小时秩序维护员和安防值班及公共秩序管理（保安值班 员）。A、秩序维护：13栋教学场所24小时值班巡逻等；实行24小时 的门岗、消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患， 迅速有效处置突发事件：B、巡逻：委托管理区域内的重点部位、库室、路段等每2小时 至少巡

22、查1次，并做好记录。随时监控场所安全情况，定期检査各类 设施设备，确保运行正常。C、人员管理：对进出的会客、劳务等外来人员实行登记管理。D、应急处突：对火灾、治安等突发事件要及时报告有关职能部 门，并协助采取相应措施。E、完成基地交办的其它事项。F、秩序维护员要穿着统一的制服，工作规范、作风严谨;G、按照业主单位要求完成临时性勤杂工作；2）常规物业管理工作计划序号项II内容责任部门工作标准1保安消防 安全管理保安管理：13栋教学场所秩序管理及24小时值班巡逻；消防及安全管理；各类应急事件的处理仓库管理、门岗。安保部完成公司品质 服务标准、达到 甲方满意。2车辆行驶和停放机动车辆的停放和安全：非

23、机动车的停放和安全。安保部完成公司品质 服务标准、达到 甲方满意。3本体及相关公共设施维修养护本体定期养护和维修计划；公共设施的维修养护管理。维修组完成公司品质 服务标准、达到 甲方满意。4机电设备设施运行管理和养护基础资料管理：设备的运行管理：设备维修养护；节能和环保。维修组完成公司品质 服务标准、达到 甲方满意。6教学设备设施的 检査报修主动检査报修：受理故障报修；现场勘验处置、简单修理；制定各种突发故障应急预 案等。维修组完成公司品质 服务标准、达到 甲方满意。6场所管理检查1.教学楼和教学训练场地顶 墙面、开关、水龙头、水管、 分体空调等定期检査维护；维修组完成公司品质 服务标准、达到

24、 甲方满意。消防设施器材、应急灯及安 全标识的安全检査：做好防火、防电、防冻、防 雷等防护措施；确保容易危及人身安全的 设施设备有明显警示标志和 防范措施；对可能发生的务种突发设 备故障有应急方案；暴雨、大风、极寒、酷罟等 恶劣天气情况下，毎日定时组 织各教学楼和教学训练场地 巡检。7公共区域照明、水电管理巡査室内关灯、多媒体设备 关机情况；及时处置，杜绝长明灯、长 流水现象：毎日开关、检査楼内热水 器。维修组完成公司品质 服务标准、达到 甲方满意。8智能化设施管理智能化设施的维护；掌握操作和预防故障。维修组完成公司品质 服务标准、达到 甲方满意。9环境管理室外绿化养护；室内外清洁、保洁、维护

25、：四害消杀；垃圾清运。环境管理部完成公司品质 服务标准、达到 甲方满意。10文化活动与委托方共同举办各项文 化活动；为委托方提供辅助性文化综合服务部完成公司品质 服务标准、达到 甲方满意。活动。11品质管理IS09001质量体系管理与 质量检査；IS014001环境体系管理与 质量检査。综合服务部完成公司品质 服务标准、达到 甲方满意。12绩效考核和行政管理办公、培训、考核、薪酬综合服务 部完成公司品质服务标准13成本管理财务账务；费用收取与开支；采购、仓储、办公设备、装 备。财务部完成公司品质 服务标准14档案管理务种资料管理：各类信息的及时发布。综合服务部完成公司品质服务标准3）管理主要工

26、作措施序 号指标名称甲方标准/公司品质要求测算依据投标指标主要措施1达到本市物 业管理考核 评比标准两年内专家考评、打分90分以上进驻当日即进行全面工作 安排、交接，保洁服务，消除 卫生死角：建立各项管理制度，完善监 督考核机制：制定创建实施计划，落实专 人负责：实施效果与个人的薪酬待 遇，年终考核挂钩：实施 IS09001. IS014001 管 理体系，以及5S管理办法， 保证目标的完成。2业主满意度95%对管理服 务满意人 数/参加评 议的人数*100%95%以上1 .实行公开透明管理，每季度 向甲方领导提交工作报告，汇 报服务内容、自查各项工作达 到的标准，使物业管理始终处 于甲方监督

27、之中：设立服务电话，每半年向物 业使用人做一次征询意见调 查，并对信息进行分析，及时 调整和改进管理服务方案；对出现的不合格提出纠正 和预防措施，并对纠正、预防 措施的实施进行跟踪，调查处 理结果直接向业主汇报公布。3有效投诉率低于3%有效投诉 次数/使用 人总人数 *100%3%以下严格按IS09001质量保证 体系实施日常管理、质量控 制；设立24小时值班室，受理 投诉。各类投诉信息在3分钟 内完成登记，按投诉内容传递 至相关责任部门，并在登记本 上注明信息传至何部门、何 人。所有投诉须统一编号，以 便跟踪检査；责任部门接到投诉后，应立 即采取补救措施，在预定事件 内向客户回复，回复事件不

28、超 过一个工作日。4专业人员持证上岗率100%培训合格 人数/上岗100%1.管理人员经物业管理专业 培训，合格后上岗：人员2 .取得物业管理部门经理上 岗证是项目经理竞争上岗的 必备条件之一；3.维修人员、消防安全人员 100%持证上岗。5公共配套设施完好率95%以上完好设备 总数/设备 总数*100%98%以上接管后1周内逐台对各类 设备设施进行完好状况普査， 发现隐患立即处理：制定达标整改计划，三个月 内设备状况达到品质管理标 准：根据设备的重要性，对设备 实行分级管理；编制设备维修 保养计划、工作标准，保证按 计划执行，确保设备始终处于 良好状态：实行目标责任制，日常巡 查、维护、监督检查工作责任 分解到人，戶格考核：建立设备、设施检查评比制 度，每季度检査，检查结果与 管理处的考核挂钩：建立停电、停水、水浸、暴 管、设备故障的应急