免责条款在商品房预售合同中的适用

1、PAGEXXXPAGE 7 免责条条款在商品品房预售合合同中的适适用所谓免责条条款，是指指当事人双双方在合同同中事先约约定的，旨旨在排除或或限制其未未来责任的的条款。现现代社会中中经济现象象变化多端端，经营活活动存在一一定风险，在在合同中事事先约定免免责条款，可可以合理分分担风险，保保证企业合合理化经营营，平衡合合同双方的的利益关系系。但如约约定不当，也也可能造成成合同一方方凭借其地地位而制定定不公平的的条款，免免除自己本本应承担的的责任，损损害对方利利益的后果果。在商品品房预售中中，即经常常出现此种种情形：商商品房开发发商籍自己己雄厚资本本及专业知知识制定一一些对购房房人不公平平的免责条条款

2、，如免免除延期交交房责任条条款、免除除房屋质量量责任条款款等，损害害购房人的的利益。那那么如何认认识这些条条款的效力力?在审判判实践中如如何进行审审查?怎样样对免责条条款进行规规制?本文文根据合同同法对免责责条款的规规定结合商商品房预售售的实际情情况，对以以上问题进进行分析和和探讨，希希望能对审审判实践有有所裨益。一、免免责条款订订入商品房房预售合同同条件当事人人意思自治治是民法的的一项原则则，在一般般情况下，法法律对当事事人之间协协商议定的的条款并不不加以过多多干涉。但但对合同中中的免责条条款，由于于其所具有有的特殊意意义及对合合同双方权权利义务的的重要影响响，各国法法律一般都都规定制定定免

3、责条款款的一方负负有提请对对方注意的的义务，且且提请注意意应达到充充分、合理理的程度，以以避免相对对一方在不不知情或不不完全理解解的情况下下订立合同同。如果制制订免责条条款的一方方未尽到提提请注意的的义务，则则该免责条条款视为未未订入合同同，不得成成为合同的的一部分，因因而不对当当事人产生生约束力。那么，怎怎样才是充充分、合理理的提请注注意呢?可可以从以下下几个方面面进行分析析：(一)文件的外外型。“文文件外型须须予人以该该文件载有有足以影响响当事人权权益之约款款之印象，否否则相对人人收到该文文件根本不不予阅读，使使用人之提提请注意即即不充分。”(见刘刘荣宗著定型化契契约论文专专辑第88页，三

4、民民书局19988年版版。)也就就是说，订订立免责条条款的文件件应足以使使当事人明明白其性质质，认识到到它是合同同的一部分分。如果文文件的外型型未作到这这一点，则则其中的条条款不能被被视为订入入合同。如如：销售商商在广告中中登载房房一售出，概概不退换，在房屋屋图纸上标标注本公公司对因施施工单位责责任造成的的质量问题题不承担任任何责任，在办公公地点张贴贴的写有对非因本本公司原因因造成的延延期交房，本本公司不承承担任何责责任内容容的告示等等。由于这这些广告、房屋图纸纸、告示的的外型不足足以使购房房者明了其其性质，因因此如果双双方在书面面合同中并并没有特别别说明其为为合同的一一部分，则则这些广告告、

5、房屋图图纸、告示示中的免责责内容不得得作为合同同的组成部部分。(二)提请注意意的方法。提请注意意可以采取取个别提请请注意和张张贴公告的的方式。在在商品房预预售中，应应以个别提提请注意为为原则，除除非特别情情况，售房房方不得采采取张贴公公告方式制制定免责条条款，否则则，视为未未尽到提请请注意义务务。(三)清晰明白白的程度。即提请注注意所使用用的语言文文字必须清清晰，明白白，不得使使用含糊不不清的语言言文字，否否则，不得得作出对相相对一方不不利的解释释。如果在在合同中的的免责条款款所使用的的字体过小小、打印不不清，或位位于合同书书中不易被被注意的位位置，也不不能认为是是清晰明白白。(四)提请注意意

6、的时间。免责条款款必须在合合同订立之之前出示，提提请注意也也必须于合合同订立之之前完成，如如果是在合合同订立之之后出示，除除非相对人人予以认可可，否则不不能认为订订入合同。如商品房房销售商在在预售合同同订立后作作出的有关关免责事项项的规定，即即属此类情情况，除非非购房者予予以认可，否否则，不能能成为合同同组成部分分。(五)提请注意意的程度。提请注意意应达到一一般人能理理解的程度度。如果免免责条款中中有常人不不知晓的术术语，订立立者应作出出解释。在商品品房预售中中，一般房房地产销售售商均采用用定式合同同，或称标标准合同，合合同内容固固定，适用用于所有购购房者。购购房者对合合同内容只只能表示同同意

7、或不同同意，没有有更多的协协商余地。如订立合合同，对其其中的免责责条款也只只能接受。在这种情情况下销售售商负有比比在非定式式合同中更更为严格的的提请注意意义务。法法院在审理理此类案件件时，应对对其中的免免责条款做做更为严格格的审查。二、商商品房预售售合同中免免责条款的的效力免责条条款订入合合同中并不不等于当然然有效，对对免责条款款的效力法法律上有种种种限制。它除应符符合法律关关于合同效效力的一般般规定外，还还应符合一一些特殊规规定。对免免责条款的的法律限制制体现了国国家对经济济民事活动动的干预，其其目的是为为了保护国国家利益和和社会公共共利益。在在审理商品品房预售合合同纠纷时时，法院应应对合同

8、中中的免责条条款的效力力进行审查查。在审查查时，应掌掌握以下几几个标准：(一)免责条款款违反法律律和社会公公共利益的的无效。我我国民法法通则第第七条规定定：民事事活动应尊尊重社会公公德，不得得损害社会会公共利益益，破坏国国家经济计计划，扰乱乱社会经济济秩序。这是对免免责条款进进行限制的的法律依据据。因此，在在预售商品品房中，有有上述内容容的免责条条款无效。应注意的的是，这里里所指的违违反法律，是是指违反法法律的强行行性规范，只只有违反强强行性规范范的免责条条款才为无无效。(二)免责条款款不得免除除故意和重重大过失责责任。如果果允许当事事人在合同同中订立免免除故意或或重大过失失责任的条条款，则无

9、无异于鼓励励当事人不不履行合同同或不负责责任地履行行合同，这这就与民法法通则规定定的诚实信信用的原则则相违背，且且不符合合合同订立的的目的。目目前国外的的立法对免免除故意或或重大过失失责任的免免责条款均均持否定态态度，如德国民法法典第2276条第第2款规定定：“债务务人因故意意行为而应应负的责任任，不得预预先免除。”希腊腊民法典第3322条规定：“旨在预预先免除或或限制对故故意或重大大过失所负负责任的协协议无效。”我国合合同法亦规规定因故意意或重大过过失造成对对方财产损损失的免责责条款无效效。目前有有些商品房房预售合同同约定：“因售房方方的过失行行为导致的的损害，购购房方不得得要求赔偿偿”，这

10、一一免责条款款中的“过过失行为”应视为不不包括重大大过失行为为在内。(三)免责条款款不得免除除合同当事事人的基本本义务。也也就是说，免免责条款的的免责以合合同的基本本义务得到到履行为前前提。如果果允许当事事人不履行行合同的基基本义务而而不承担任任何责任，就就背弃了合合同的本来来目的，且且与法律的的原则相违违背。例如如：商品房房销售商有有将质量合合格的、权权属明确合合法的房屋屋交付给购购房者的义义务，如果果在合同中中订立“销销售方不对对房屋质量量承担责任任”或“与与出售房屋屋有关的所所有权纠纷纷、土地使使用权纠纷纷，本公司司不负责解解决”等条条款，即属属免除基本本义务，当当然无效。此外，如如果违

11、约行行为严重到到使当事人人订立合同同的目的落落空，即严严重违约或或根本性违违约的情况况下，也不不得援用免免责条款，因因为这种情情况同属于于不履行合合同的基本本义务。(四)免责条款款不得违反反公平原则则。公平原原则是民法法的一项基基本原则，它它的要求之之一就是民民事主体在在承担民事事责任上要要合理。如如果商品房房销售商凭凭借自己的的优势，订订立对购房房人显失公公平的免责责条款，购购房人就可可以向法院院或仲裁机机关申请撤撤销或变更更。例如在在合同中订订立“对由由于施工单单位和设计计单位的过过错造成的的损失，售售房方不承承担责任”，即属显显失公平的的条款。因因为在施工工单位或设设计单位等等第三人过过

12、错造成售售房方违约约的情况下下，售房方方可以依据据与第三人人的合同追追究其违约约责任，获获得赔偿。而买房人人与第三人人无直接法法律关系。不能向第第三人索赔赔，如果再再免除了售售房者的违违约责任，则则购房人的的损失得不不到任何补补偿，不公公平性显而而易见。(五)免责条款款不得免除除人身伤害害责任。免免责条款一一般是对违违约责任的的限制或免免除，目前前随着合同同中违约责责任与侵权权责任竞合合情况的增增多，一般般认为免除除人身伤害害责任的条条款是被严严格禁止的的。如英国国19777年不公公平合同条条款法规规定免除或或限制过失失造成的人人身伤害或或死亡责任任的条款无无效。我国国合同法规规定，造成成对方

13、人身身伤害的免免责条款无无效。之所所以这样规规定，是因因为免除人人身伤害责责任的条款款与法律基基本原则及及社会公共共道德标准准相违背。因此，在在商品房预预售合同中中，售房方方不得订立立免除给购购房人造成成人身伤害害所应承担担的责任的的免责条款款。三、商商品房预售售合同中免免责条款的的解释实践中中经常出现现这样的情情况，合同同双方在订订立合同时时对条款皆皆协商一致致，但在发发生纠纷时时，却由于于各自对有有关条款理理解不一而而各执一词词。因此，就就需要对合合同的条款款进行解释释。在解释释商品房预预售合同中中的免责条条款时，有有以下几个个原则可供供掌握：(一)统一解释释原则。对对免责条款款的解释应应

14、客观合理理，在销售售商使用了了特殊的术术语制定人人定式合同同，适用于于所有购房房人时，应应以购房人人的平均的的、合理的的理解作为为解释的依依据，而不不允许以销销售商单方方面、不公公平的理解解为依据。对相同的的情况不允允许有不同同的解释出出现。法院院在审理一一个开发项项目中多个个购房人与与销售商的的预售纠纷纷时，应注注意运用同同一标准对对免责条款款进行解释释。(二)符合合同同目的的解解释原则。“依符合合合同目的的的解释，要要求在某一一合同用语语表达的意意思与合同同目的相反反时，应当当通过解释释更正合同同用语;当当合同内容容暖昧不明明或互相矛矛盾时，应应当在确认认每一合同同用语或条条款都有效效的前

15、提下下，尽可能能通过解释释的方式予予以统一和和协调，使使之符合合合同的目的的;当合同同文句有不不同意思时时，应按照照符合合同同目的的含含义解释，摒摒弃有背于于合同目的的的含义。”对预售售商品房合合同中免责责条款的解解释，应符符合合同的的目的。如如果将免除除迟延交房房责任条款款理解为销销售商可以以无限期地地推迟交房房日期，就就违背了当当事人订立立合同的本本意。法院院不应支持持销售商这这样的解释释。(三)不利于制制定者原则则。对免责责条款有疑疑义时，应应对制定者者作不利之之解释，以以避免制定定免责条款款者利用免免责条款损损害对方利利益。(见见王利明、崔建远著著合同法法新论总总则第4492页，中中国

16、政法大大学出版社社19966年第一版版。)罗马马法即有“有疑义应应为表意者者不利益之之解释”原原则，各国国立法也多多加以继承承。(四)限制解释释原则。指指对合同未未规定或规规定不完备备的事项，不不得推定适适用免责条条款。一旦旦扩张适用用就会侵犯犯购房者的的利益。例例如：在一一商品房预预售合同中中，对销售售商的免责责事项一一一进行了列列举，在最最后一项规规定了其其他事件，这是个个概括性的的规定，不不能扩大解解释为任何何事件，而而应解释为为与先前所所列举的事事项同一种种类的事件件。(五)非定式条条款优先的的原则。在在销售商与与购房者订订立于定式式预售合同同，而后又又别协商订订立了补充充协议的情情况

17、下，如如其中的免免责条款发发生冲突，应应以补充协协议为据。这是因为为特别规定定优于一般般规定。四、对对商品房预预售合同中中免责条款款的规制针对目目前商品房房预售合同同中免责条条款较多，消消费者权益益受到重重重限制的情情况，应从从社会各方方面对免责责条款进行行规制。从从各国的做做法及我国国的实际情情况来看，可可从以下几几个方面进进行规制。(一)立法规制制。即从法法律上规定定免责条款款订入合同同的条件、有效无效效的要件、解释规则则、无效或或被撤销后后的法律后后果等。世世界许多国国家在民法法典中对此此问题加以以规定，如如意大利利民法典第13441、13342条。还有的国国家针对定定式合同及及免责条款

18、款制订专门门法律，如如英国不不公平合同同条款法、以色色列标准合合同法等等。我国以以往的民事事法律没有有对此问题题的专门规规定。新颁颁布的合同同法增加了了相关内容容，如第三三十九条、第四十条条、四十一一条、五十十三条等，填填补了立法法上的空白白。(二)司法规制制。司法规规制是指人人民法院对对免责条款款有司法审审查权。法法院可以根根据受理的的案件之具具体情况，对对免责条款款是否已订订入商品房房预售合同同、免责条条款有无违违反国家强强行性法律律及社会公公共利益的的情况、是是否有效等等进行确认认。法院还还可以通过过对免责条条款进行解解释，保护护购房人的的合法权益益不受侵害害。对于显显失公平的的免责条款款，法院可可以根据当当事人的申申请，确认认其为可撤撤销