鹤壁市橡树玫瑰城市场调研提案(二)

1、工程定位客户定位有钱人 追求生活档次的提高静态描画年龄：40岁左右职业：单位中高层管理人员、企业老板文化素质：学历不高、社会阅历丰富家庭构造：上有老，下有小，两代同住为主收入主源：薪金、灰色收入、运营所得、其它收入数额：5000元/月以上资产量：有积存，有才干够买三房或四房，少数买别墅或大户型交通工具：公车、私车为主，少数出租车、电动车工程定位客户定位有钱人 行为描画任务：普通任务时间不固定，应付多起居：注重安康，较有规律，居家时间少，注重生活档次购物：品牌商场和专卖店，喜欢、追求名牌运动：运动量无保证，以安康为主喜好：打牌、K歌、运动、旅游游览：国内景点、偶尔国际景点消费：现金、银行卡，消费

2、量大工程定位客户定位有钱人 心思描画现实：注重现实，少有梦想理财：擅长理财，有投资理念恐惧：对人身平安、资产保值、投资工程风险的恐惧，但敢于进展风险投资消费忠实：较为忠实或极度忠实购买动机：追求生活的全面提升，实现本身价值，投资工程定位客户定位老年人 盼望安享晚年静态描画年龄：50岁以上职业：退休在家，闲散时间多文化素质：学历不高、价值观固定，思想保守，不擅长接受新事物家庭构造：下有一代或两代人，夫妻同住收入主源：退休金、子女补贴、其它收入数额：1500元/月以上资产量：有积存，但因不能贷款，购买力有限，可买小户型或小两房交通工具：步行、公交车、出租车、自行车工程定位客户定位老年人 行为描画起

3、居：注重安康，生活有规律，居家时间多，注重生活质量购物：商场、超市、集贸市场，重实惠运动：运动规律，以健身为主喜好：打牌、健身、旅游游览：国内景点消费：现金为主，消费量有限心思描画安静：安于现状，经常回想理财：生活节省，少有理财观念，不敢投资害怕：害怕生病、子女不孝消费忠实：不忠实购买动机：养老工程定位客户定位老年人 工程定位客户需求就是市场空间。他们对房子的需求是什么？区位：城市的热点开展方向，最好升值潜力大。功能：一套房有三个卧室，个别需求一个、两个或四个、五个卧室，尽量通风采光效果好，视觉效果好。而一些创新性的设计更能吸引客户，如赠送面积、私家花园等。配套：周边配套尽量完善，有学校、商场

4、、医院、集贸市场、银行、公园等生活所需的商业配套。社区配套要有电视、宽带、等，假设有天然气、暖气、热水，那么更有吸引客户。景观：客户称心的不再是简单的植物陈列，而是有外型、有艺术感、参与性强、密度高、搭配合理的园林景观，假设有水景、雕塑小品、休闲桌椅、健身器材、背景音乐，那么更有吸引力；假设有充足的停车位，交通系统做到人车分流，那么质量更高。平安：有真正的智能化管理，起到监控、防备的作用。效力：不再满足简单的卫生清扫，看门护院，而是更多的个性化、有尊贵感的效力。价钱：在满足需求的前提下，价钱要低。工程定位定位方向欧式建筑风行，花园洋房难撼户型设计成熟，消费日趋理性客观的说，我们与周边工程的环境

5、、配套、价值几乎一样，又在竞争一样的客源，我们何以胜出？人有我异，人有我新精准定位，深挖需求我们必需求新求异，建筑风格最易突破，户型设计尽力改善，户型面积严厉控制，社区景观尽量丰富，物业效力必需晋级。产品定位在此，我们提出工程的产品定位：建筑艺术精华 高端档次社区纯粹园林景观 创新精工户型这样的产品：满足对未来质量生活的一切追求我们的专业：设计求新，功能合理配套完善，环境优美工程定位工程定位营销定位在确定产品的根底上，我们提出工程的营销定位：新中式 艺术建筑新思想 人文社区工程定位价钱定位价钱定位建立在工程本钱、市场行情、周边楼盘的根底上。综合各种要素，预期本工程售价在：4200元/左右。本次

6、汇报沟通的内容12345案名解析市场分析工程分析工程定位规划建议6营销推行中心问题二如何规划才干使工程本钱最低化并具有竞争优势？工程定位工程最大容积率为1.52。销售价钱不因产品形状不同而有差别。多层、小高层、高层的建安本钱差别宏大。鉴于以上三点，为最大程度降低本钱，我们建议，工程以多层为主，小高层为辅。思索到尽量提高售价，多层设计为七层，配置电梯。在政策允许的范围内，重点思索户型创新，特别是送面积户型，以提高工程实践容积率。规划建议规划要求经过对城区在售楼盘的调研，思索公司的现实情况和本工程的开发理念、开发目的，我们的规划设计一定要到达以下要求：现实态度，锻造完美细节出精品区隔对手，求异求新

7、并精耕细作发明高度，令对手不可复制超越冷艳亮相，入市必吸引全城目光 规划建议总体规划人车分流，多层在外，小高层居中，别墅渠西，单栋楼以两个单元为主，思索坡屋顶，河景重点打造。多层一梯两户；小高层一梯三户或两户；小户型可一梯多户，尽量某一单元或临街。建筑风格思索到工程的定位以及控制本钱的需求，应具有文化气味和质量感，我们建议，工程建筑风格定为：徽派建筑风格徽派建筑是中国建筑艺术的精华，以传统文化为底蕴，以灰色、白色为主颜色，历经千年的锤炼和沉淀，清新、自然，特别是在有水的地方更为适宜。规划建议景观规划中式园林中可以常见溪流、河塘、假山、置石、亭、廊、榭等等设计元素均好：不建议在社区内设大面积中心

8、广场，可规划景观组团，重点思索沿河景观。参与：景观绿化是让人享用的，不但具有欣赏性，还应具有参与性。层次：景观绿化应以地面绿化、灌木与乔木相结合，构成绿化的层次感。经济：建议植物选择以速生、易活、低价为主，做到三季有花，四季常绿。水景：因有水系，社区景观内可做喷泉、主大门可做水幕墙等点缀性水景。步道：景观步道宜曲不宜直。规划建议规划建议集中水景规划建议景观小品规划建议文化墙规划建议社区配套在社区配套越来越被注重的情况下，我们建议在控制本钱和地块允许的范围内，尽量完善工程的配套设备。会所：独立会所投入大，故建议借助商业房规划会所。建议功能定位为群众化，主要布置健身房、老年活动中心、麻将棋牌室、桌

9、球室、乒乓球室、家政效力中心、儿童托管中心、会议室、图书馆、文艺中心等。乒乓球台、羽毛球场：这些工程安排在室外，可极大的提高参与性。有线电视、宽带、：都是现代社区的根本设备，应配备齐全，有线电视、应客厅主卧双接口。天燃气、暖气：根据实践情况而定。背景音乐系统：小区广场、会所、各单元入口、小区道路等设置音箱。公共活动场所：根据需求设公共卫生间，留意卫生间、路灯、渣滓桶、休闲桌椅等设备的外型，使之成为社区景观的一部分。生活配套：主要依托商业招租实现。其它：一些较为高档或大型的配套设备，如网球场、篮球场、足球场、游泳池、教堂等占用空间场地较大，建议不思索。 规划建议社区管理物业管理是房地产工程质量的

10、重要组成部分，也是房地产整合营销的一个重要环节。物业管理的好坏直接影响到客户对楼盘质量的判别。对于新郑来说，引进知名物业公司，实行全委托的方式具有极大的吸引力。所以，本工程一定要把物业管理放在非常重要的位置上，并且在宣传促销及人员配置上，做到前期入驻在适当的时候准确表现物业的效力性和专业性，使物业管理这种后期作业可以在前期就为市场销售和品牌笼统的提升起到推波助澜的作用。建议引进知名物业公司，工程物业全委托。智能化对于人们来说，已不再新颖，本钱不高，也不再是一种奢侈，应作为一种根本配置，本工程一定应到达真正的智能化管理。认识误区很多人以为，大户型、高层是高质量楼盘的意味。其实不然，高质量更多表达

11、在周边环境、建材档次、施工巧节、社区配套、景观绿化、物业管理等方面，以及在此根底上带来的身份、位置、生活方式的提升。就本工程的目的客户来说，注重的是区位价值的高度认同，对生活档次的追求，而不是一味追求大户型。户型的创新和风格的独树一帜将是我们有别于竞争工程的一大特点。规划建议户型配比房地产前景的不明朗、市场竞争的加剧要求我们必需设计目的客户最喜欢的畅销户型。我们建议户型面积及套数配比如下：户 型套数比例(%)面积(平方米)目标客户一室一厅540以下单身女性、阶段性自住的外地单身人士、老年人、投资者两室两厅一卫1070-80老年人、两口之家、即将结婚者、投资者三室两厅一卫20100-110两口之

12、家、即将结婚者、投资者三室两厅两卫40115120一般追求品位的改善型客户、县城官员、外地经商人士、投资者3+1户型20130-140高度追求品位的改善型客户、政府官员、经商人士、投资者四室两厅两卫5150左右极致追求品位的改善型客户、政府官员、经商人士叠加别墅200-250高端人士、事业大成者规划建议规划建议户型设计要求重点要求：户型设计思索送面积、送露台、错阳台，提高实践容积率。户型设计力求创新，夹层、错层等华而不实的设计不予思索。整体户型除餐厅外，各功能间均有外窗，尽量动静分区，通风采光效果良好，层高2.9米。室内电线配置应到达最高规范，下水管道运用消声管，窗户双层玻璃。一层思索送花园。

13、规划建议开发建议建议工程分两期开发。一期开发渠东和渠西叠加别墅，别墅可极大提高土地价值和社区档次，从而提升普通房的售价。二期开发渠西多层和小高层。市场影响和口碑传播决议工程前期销售的成败，建议工程规划确定后，先建示范区，做好示范区景观、看房通道、样板房等，物业提早进驻。本次汇报沟通的内容12345案名解析市场分析工程分析工程定位规划建议6营销推行案名思索橡树玫瑰城橡树：大型常绿乔木，分布广泛，但在鹤壁种植成活难度大，因树杆高大而喻意不屈不挠。本来普通的树，因著名女诗人舒婷写于1977年的一首爱情诗，而有了爱情的含意。玫瑰：蔷薇科灌木，花朵艳丽美丽，易种植。西方文化里爱情的意味。橡树玫瑰：中西合璧，喻意爱情，但因目的客户决议，工程称号不能仅突出爱情，更重要的是生活的幸福。因我们的产品、配套、环境