房地产法(第六版)电子课件(完整版)

1、房地产法 （第六版）新编21世纪法学系列教材第一章房地产法概述第一节 房地产与房地产业一、房地产的概念（一）房地产概念的产生在内地，房地产往往被理解为与不动产是同一语义的另一种表述。不动产与房地产概念的产生有两个显著区别：一是概念产生的时间不同。二是产生的法律要求不同，或利益的重心不同。（二）房产的概念一般认为，所谓房产，是指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。（三）地产的概念对我国的地产概念应作较广义的理解，即不受传统大陆法土地不动产概念的束缚。第一节 房地产与房地产业一、房地产的概念（四）房产与地产的关系在房地产法律制度中，土地所有权、土地使用权和房屋所有权是相互并列的，并无从属关系。

2、主体的平等性当然意味着法律保护的平等性，在这种情况下，房产与地产谁随谁走的提法已无实质意义。（五）房地产的概念广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产。第一节 房地产与房地产业二、房地产业（一）房地产业的概念和性质房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业基本上局限于狭义房地产领域。房地产业的特征即房地产产业意义上的特征，主要有以下三个：1.经营性与投机性2.城市第三产业性与综合产业性3.综合导向性与泡沫性第一节 房地产与房地产业二、房地产业

3、（二）房地产业的作用1.房地产业对人民生活的重要作用2.房地产业对完善市场体系的作用3.房地产业对发展国民经济、增加国家财富的作用（三）我国房地产业1.1949年前中国的房地产业2.新中国的房地产业：（）计划经济下的房地产业。（）改革开放以来的房地产业。第一节 房地产与房地产业二、房地产业（四）可持续发展战略与我国房地产法律制度的完善可持续发展战略与合理利用土地的基本国策保持一致，已经成为我国房地产法制建设必须遵循的原则。在我国房地产法律制度的完善过程中，可持续发展在以下方面具有特别重要的意义：1.加强对土地资源的物权法保护2.可持续发展战略与我国三级房地产市场法3.更广泛地学习和借鉴世界各国

4、（地区）的先进经验第四节 房地产法的概念和调整对象 一、房地产法的概念房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。二、房地产法的调整对象房地产法的调整对象，是指房地产法所调整的特定领域的房地产社会经济关系。按照房地产经济活动的范畴，房地产法的调整对象可分为房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的社会关系。按照此法律关系涉及的不同，法律部门可分为以下三类：（）房地产民事关系。（）房地产经济行政关系。（）房地产社会保障关系。第三节 房地产法律关系一、房地产法律关系的概念和特征（一）房地产法律关系的概念房地产社会关系受到多种社会规范的调整，如政策规范、法律规范、道德与习惯

5、规范、组织纪律与内部规章规范等，其中法律规范调整的房地产社会关系形成了受法律强制力保护的权利义务关系，这种房地产社会关系即上升为房地产法律关系。（二）房地产法律关系的特征1.房地产法律关系是一种重要的法律关系2.房地产法律关系是一种综合的法律关系3.房地产法律关系是一种有限的法律关系第三节 房地产法律关系二 、房地产法律关系的主体对于房地产法律关系的主体即房地产法律关系的参加者，我们可以从不同的角度进行分类。1.从一般民事法律关系的角度可分为：国家、法人和公民2.依各类主体在房地产法律活动中所起的不同作用可作如下划分：（）国家或政府。（）房地产开发商，又称房地产发展商。（）建筑商，又称工程承包

6、商。（）房地产卖方。（）房地产买方。（）房地产辅助商。（）房地产他项权利人和义务人。3.依房地产利益结构关系，可以划分为国家和政府、房地产经营者和房地产消费者第三节 房地产法律关系三 、房地产法律关系的客体房地产业是以第三产业为核心的综合性产业，这种产业所形成的法律关系中权利所指向的标的是物，即房地产物质财富，但其核心内容却是对土地的利用行为，以及房地产开发、交易和转让等行为，也包括一定的经济管理行为。当事人权利义务共同指向的并不完全是物，也不是单纯的行为，而是二者相结合而成的房地产物质利益。第三节 房地产法律关系四、房地产法律关系的内容（一）房地产民事权利、义务这是基于房地产民事法律关系所产

7、生的权利、义务。主要可以从以下不同角度进行分类：1.房地产物权；2.房地产债权；3.房地产继承权（二）房地产行政权利、义务这是指基于房地产行政法律规范调整所形成的权利、义务。（三）房地产经济权利、义务这是指基于经济法律规范调整所形成的房地产权利义务关系。第四节 房地产法的渊源一、专门性规范1.法律法规 2.我国现行房地产重要政策规范3.法律解释二、相关性规范（）宪法。（）民法。（）经济法。经济法中与房地产法直接相关的主要规范包括以下内容：土地管理法；城乡规划法；公司法；社会保障法；其他相关法律。第五节 房地产法的体系一、房地产立法体系的模式一般认为，当今世界上，以所有制划分的房地产经济模式及相

8、应的立法体系主要有三种：第一种是以土地私有制为基础的市场经济模式；第二种是以土地公有制为主的国家控制市场的模式；第三种是建立在土地公有制基础上的非市场经济模式。二、我国房地产法律体系的问题关于我国房地产的立法体系，理论界主要有以下几种主张：（）城市房地产法和住宅法为主干的两分法体系。（）城市房地产管理法、住宅法、相关法律法规为主干的三分法体系。第五节 房地产法的体系二、我国房地产法律体系的问题（）以民法典物权编、土地管理法和房地产管理法为主干的三分法体系结构。（）三层次和三个子体系结构。（）将房地产法分为基本法律和配套法律，其中基本法律包括城市房地产管理法、土地管理法和城乡规划法三个主干法律；

9、配套法律包括开发法、交易法、管理法等。我国房地产法律体系应强调三个组成部分的有机联系：房地产物权法、房地产产业法、房地产社会保障法。房地产管理法则分别寓于这三个组成部分之中。第二章房地产权属制度第一节 房地产权属概述一、房地产权属的概念房地产权属，即房地产权利的归属，是指房地产权利在主体上的归属状态。二、房地产物权（一）物权物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。我国民法典第240条对物权的定义为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一节 房地产权属概述二、房地产物权（二）房地产物权的分类和归属房地产物权制度源于

10、罗马法土地权利的设置。罗马法的物权分为自物权和他物权两大类。依据我国民法典的规定，我国的房地产物权分别规定于所有权、用益物权和担保物权之中。三、房地产产权在我国，一般认为产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的物权、债权、继承权和知识产权等，是一定社会的物质资料占用、支配、流通和分配关系的法律表现。第二节 土地权属制度一、大陆法系土地物权中的土地权属制度（一）土地所有权（二）地上权（三）地役权（四）质权（五）抵押权（六）占有第二节 土地权属制度二、普通法中的土地权属制度（一）地产权制度普通法上的土地产权制度由两个层次组成：一是土地所有权；二是土地权益。土地权益由保有权

11、和地产权两部分组成。地产权在早期被用来说明土地保有权的持续期间，并由此形成了占有地产权和期待地产权两种不同的地产权形态。（二）信托制度普通法上的信托指受托人为受益人的利益，履行对其控制下的财产进行管理和处分义务的一种财产关系。第二节 土地权属制度二、普通法中的土地权属制度（三）特殊财产权制度普通法上的特殊财产权主要指与大陆法用益物权制度中的地役权和地上权相近似的土地财产权。三、土地权属制度的发展（一）传统土地权利在立体空间上的分离（二）国家对土地私有权的限制第二节 土地权属制度四、我国的土地权属制度（一）土地所有权我国的土地所有权则是指国家或集体经济组织对其所有的国有土地或集体土地依法享有的占

12、有、使用、收益和处分的权利。1.我国土地所有权的特征（）主体的特定性。（）客体的差异性。（）内容的限制性。第二节 土地权属制度四、我国的土地权属制度（一）土地所有权2.国家土地所有权（）概念：国家土地所有权是指国家作为民事主体所享有的土地所有权。（）取得：我国国家土地所有权的取得经历了四个历史过程：一是没收和接管；二是赎买；三是征收；四是收归国有。（）范围：国有土地分为城市土地和城市以外的国有土地。（）内容：所有权的内容包括占有、使用、收益和处分四项权能。3.集体土地所有权：我国的集体土地所有权，指由农民集体所享有的土地所有权。第二节 土地权属制度四、我国的土地权属制度（二）土地用益物权1.概

13、念和性质：土地用益物权，指法人或公民依法取得的对国有土地或集体土地依法享有的占有、使用、收益的权利。2.国有土地使用权：国有土地使用权包括城市规划区内的国有土地使用权和其他国有土地上的使用权。3.集体土地使用权：我国民法典规定的土地承包经营权和宅基地使用权在性质上可合称为集体土地使用权。第二节 土地权属制度四、我国的土地权属制度（二）土地用益物权4.宅基地使用权：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。5.地役权：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，

14、不得妨害地役权人行使权利。第二节 土地权属制度四、我国的土地权属制度（三）土地担保物权民法典在物权编的第四分编担保物权之第十七章规定了抵押权。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。（四）占有基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第三节 房屋权属制度一、我国城镇房屋权属制度的沿革在房屋所有权方面，新中国成立初期，国家将地主、官僚资产阶级的房产予以没收，归国家所有。党的十一届三中全会

15、以后，全国各城市落实私房政策。在房屋使用权方面，新中国成立初期实行“以租养房”的方针。1955年，国家机关干部由供给制转为薪金制，在住房使用制度上，作为供给制转向薪金制的一种过渡办法，采取低租制。改革开放以来，国家对城镇住房制度进行了一系列探索，确定了按照社会主义市场经济的要求实现住房商品化的改革目标。目前，我国已逐步形成了多元化的房屋所有权体系和新型的房屋使用权制度。第三节 房屋权属制度二、房屋所有权房屋所有权，是指房屋所有人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。我国的房屋所有权可以进行如下分类：1.以所有权主体划分：（）国有房屋所有权；（）集体房屋所有权；（）私人房产所有权；（）外商

16、投资企业和外产房屋所有权；（）农村房屋所有权；（）由其他主体享有的房产所有权。2.按房屋所有权主体的构成划分：（）单独所有房屋所有权；（）共同所有房屋所有权；（）有限产权或住房部分产权。第三节 房屋权属制度三、房屋使用权房屋使用权指房屋使用权人对房屋依法占有和利用的权利。房屋使用权与土地使用权绝不可相提并论，宜将其限于房屋所有权的一项权能。四、房屋使用权与土地使用权的关系1.土地使用权和房屋所有权构成的房地产权是一个完整的有机整体，具有不可分性。表现在以下方面：（）内容的不可分性。（）主体的不可分性。（）客体的不可分性。2.房地产的重心是房产第四节 房地产相邻关系和建筑物区分所有权一、房地产相

17、邻关系房地产相邻关系，是指不动产的相邻各方因行使房地产所有权或使用权而发生的权利义务关系。这种相邻权利义务关系从权利的角度来看又称为相邻权。房地产相邻关系主要包括以下内容：（）相邻土地通行关系。（）相邻流水、用水、截水、排水关系。（）相邻管线安设关系。（）相邻光照、通风、音响震动关系。（）相邻疆界关系。（）相邻环境与安全关系。第四节 房地产相邻关系和建筑物区分所有权二、业主的建筑物区分所有权民法典物权编的第六章规定了业主的建筑物区分所有权。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。我国民法典也采用三元说：（）专有所有权。（）共有部分

18、持分权。（）建筑物区分所有权之成员权。第四节 房地产相邻关系和建筑物区分所有权二、业主的建筑物区分所有权共同管理权的性质和特点表现在以下方面：第一，共同管理权是专属于业主的权利。第二，共同管理权是一种私法上的权利。第三，共同管理权是管理共同财产和共同事务的权利。第四，共同管理权既是一种权利，又是一种义务。第五节 房地产登记制度一、房地产登记的概念、性质和功能（一）房地产登记的概念房地产登记，是不动产登记中的重要组成部分，指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法的土地使用权和房屋所有权，以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记。（二）房地产登记的性质我国房地产登记的性质具有以

19、下特点：（）房屋土地权利一并登记。（）房地产权属登记属于强制性登记。第五节 房地产登记制度一、房地产登记的概念、性质和功能（二）房地产登记的性质（）登记部门对登记申请实行实质性审查，无异议时方予登记。（）登记具有较强的公信力，除司法裁判可予以否定之外，是权利人产权的唯一合法证明。（三）房地产登记的功能（）权利确认功能。（）权利公示功能。（）权属管理功能。第五节 房地产登记制度二、房地产登记的内容和种类（一）房地产登记的内容（）不动产的状态。（）物权的设立（取得）。（）物权的移转。（）物权的变更。（）物权的消灭。（）物权的负担。（）物权的处分限制。第五节 房地产登记制度二、房地产登记的内容和种类

20、（二）房地产登记的种类1.设立与变动登记2.更正登记3.异议登记4.预告登记第五节 房地产登记制度三、我国的房地产登记管理体制（一）房地产登记机关我国现行模式即由房地产行政管理部门担任登记机关。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。（二）不动产登记簿不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误以外，以不动产登记簿为准。不动产登记簿为表征房地产物权的根据，保存于房地产登记机关，利害关系人可以申请查阅。登记机关在不动产登记簿上登记后，应当为权利人颁发房地产权属证书。第三章土地使用权法律制度第一节 土地使用权概述一、土地使用权的概念和特征土地使

21、用权是土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对特定的土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。建设用地使用权尤其是国有建设用地使用权属于用益物权，具有用益物权的一般特征。其主要体现在以下几个方面：（一）土地使用权是权利范围受到限制的物权（二）土地使用权具有独立性（三）土地使用权通常具有明确的期限第一节 土地使用权概述二、土地使用权的类型按不同的标准来划分，可将其分为以下几类：（一）国有土地使用权与集体土地使用权（二）建设用地使用权和农业用地使用权（三）划拨土地使用权和出让土地使用权第一节 土地使用权概述三、土地使用权的取得、变更和终止（一）土地使用权的取得1.国有土地建设用地使

22、用权的取得方式：我国国有土地建设用地使用权的取得主要有出让和划拨两种方式。2.集体土地建设用地使用权的取得方式：集体土地建设用地使用权取得的主要方式是政府审批。3.土地承包经营权的取得方式：土地承包经营权的取得方式主要是签订承包合同。第一节 土地使用权概述三、土地使用权的取得、变更和终止（二）土地使用权的变更土地使用权变更主要有以下几种情况：（）土地使用权转让。（）地上建筑物转让。（）土地承包经营权转让。（）法人的合并与分立。（）符合土地利用总体规划并依法取得建设用地使用权的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。第一节 土地使用权概述三、土地使用权的取得、变更和终止（三）土地使

23、用权的终止土地使用权终止，是指土地使用权依法设定后，因某种法律事实的出现，而使土地使用权消灭。土地使用权终止主要有以下几种情况：（）土地使用权年限届满。（）土地使用权收回。（）土地灭失。第二节 划拨土地使用权一、划拨土地使用权的概念和特征划拨土地使用权即通过行政划拨的方式取得的土地使用权。“划拨”是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用者通过划拨方式取得的土地使用权，即划拨土地使用权，其具有以下几个主要特征： （）没有明确的期限。（）无须支付土地使用权出让金。（）不能转让、出租和抵押。第二节 划拨土地

24、使用权二、划拨土地使用权取得的适用范围（）国家机关用地。（）军事用地。（）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。（）公益事业用地。（）城市基础设施用地。（）法律、法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他建设项目用地。第二节 划拨土地使用权三、划拨土地使用权取得的程序划拨土地使用权取得的程序与国家征收土地的程序基本相同，大体上是由以下几个步骤构成：（）用地单位提交用地申请。（）土地行政主管部门审查和报批。（）土地划拨。（）核发不动产权属证书。第二节 划拨土地使用权四、划拨土地使用权的行使划拨土地使用权行使的要求：（）土地使用权人不得擅自改变土地用途。（）土地使用权人在行使权利时，如遇社会公共利

25、益需要，有义务服从人民政府收回土地使用权的决定。（）划拨土地使用权的转让必须遵守有关法律、法规的规定。土地登记的流程分为用地申请、材料审查、签订合同、收取地价、核发批文五个步骤。划拨土地使用权转让也有法定要求，只有按照法定要求和程序进行的划拨土地使用权转让，才是合法的转让，才能受到法律的保护。第三节 出让土地使用权一、出让土地使用权的概念和特征出让土地使用权，是指土地使用者通过出让的方式取得的土地使用权。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。其法律特征主要表现为以下几个方面：（）土地使用权出让法律关系中的出让方是特定

26、的，它只能是国有土地的所有者国家。（）土地使用权出让由人民政府负责，有计划有步骤地进行。（）土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施，受让方不得以享有土地使用权为由而主张地下资源、埋藏物和市政公共设施的权利。（）土地使用权出让属于要式法律行为。第三节 出让土地使用权二、国有土地使用权出让的原则（一）国家主权原则（二）政府垄断原则（三）合理利用土地原则（四）先规划后出让原则（五）自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则第三节 出让土地使用权三、国有土地使用权出让的方式（一）协议出让（二）招标出让（三）拍卖出让（四）挂牌出让四、土地使用权出让合同当事人的权利和义务（一）出让方的权利和义务（二）

27、受让方的权利和义务第三节 出让土地使用权五、出让土地使用权的交易1.以出让方式取得的建设用地使用权转让。2.以有偿取得的建设用地使用权出租。3.以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权设定抵押权。六、出让土地使用权的续期住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。无论何种方式取得的建设用地使用权，在土地使用者不需要或社会公共利益需要时，为了合理利用土地资源，国家均可依法收回。第四节 集体土地建设用地使用权一、集体土地使用权的概念和特征集体土地使用权是土地使用者依照政府的批准文件或合

28、同约定，对农民集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。其主要具有以下几个法律特征：（一）集体土地使用权的主体具有特定性（二）集体土地使用权的取得一般是无偿的（三）集体土地使用权的行使要受到较多限制第四节 集体土地建设用地使用权二、集体土地建设用地及其使用权的取得集体土地建设用地是指乡（镇）村建设用地。乡（镇）村建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农民个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地使用对外流转或以土地流转方式取得集体土地使用权应符合以下要求：（）土地用途符合土地利用总体规划、城乡规划的要求。（）土地使用权流转的方式符合规范要求。（）土地使用权流转的程序符合法定

29、要求。第四节 集体土地建设用地使用权三、集体土地建设用地使用的原则（）必须符合乡（镇）土地利用总体规划。（）必须经过人民政府依法批准。（）乡（镇）村建设占用土地严格控制占用耕地。（）通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。第四节 集体土地建设用地使用权四、集体土地建设用地的审批权限（）农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提

30、出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。 （）乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。 （）农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府批准。第四节 集体土地建设用地使用权五、集体土地使用权的行使集体土地建设用地经依法批准使用，并领取集体土地使用证后，用地者便依法取得土地使用权。土地使用权受国家法律的保护，任何单位和个人不得侵犯，但任何权利都是与一定的义务相对应的，土地使用权人在行使权利时，也必须履行一定的义务，必须遵守国

31、家有关法律的规定。六、集体土地使用权的收回（）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要收回土地的。（）不按照人民政府批准的土地用途使用土地的。（）因撤销、迁移等原因停止使用土地的。第四章房地产开发法律制度第一节 房地产开发概述一、房地产开发的概念房地产开发，是根据城市总体规划和社会经济发展计划的需要，在一定的区域内有计划、有步骤地进行土地开发和建筑物建设的活动。具体而言房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。二、房地产开发的分类（）按开发的对象来划分，可将房地产开发分为新区开发和旧城改造。（）以开发的方式来划分，可将房地产开发分为单项开发、成片开发和小区开发。

32、（）按开发主体来划分，可将房地产开发分为政府开发和房地产开发企业开发。第一节 房地产开发概述三、房地产开发的特点房地产开发作为一项生产活动，其特点是投资量大，回收期长，并且涉及面广。房地产开发是一项复杂的、综合性的、高风险的生产活动。同时，也是投资回报率很高的经营活动。四、我国房地产开发的发展中华人民共和国成立后，我国的房地产开发大致经历了三个阶段：第一阶段是起步阶段。这个阶段的城市房地产开发建设以统建为主要形式。第二阶段是转型阶段。此阶段我国城市房地产开发的主要特征是由统建向综合开发过渡。第三阶段是房地产开发迅速发展和逐步规范阶段。第一节 房地产开发概述五、房地产开发立法的基本原则（一）严格

33、执行城市规划的原则（二）综合开发、配套建设的原则（三）经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则（四）鼓励开发建设居民住宅的原则第二节 房地产开发企业一、房地产开发企业的分类房地产开发企业是指依法设立，具有企业法人资格的经济实体。它是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，是房地产开发和交易的主体，也是房地产市场中的重要角色。按房地产开发企业的所有制性质来划分，房地产开发企业可分为国有房地产开发企业、集体房地产开发企业、民营房地产开发企业、外商投资的房地产开发企业四种主要类型。第二节 房地产开发企业二、房地产开发企业的设立（一）房地产开发企业设立的条件（）有自己的名称和组织机构。（）有固定的经

34、营场所。（）有符合国务院规定的注册资本。（）有足够的专业技术人员。（）法律、法规规定的其他条件。第二节 房地产开发企业二、房地产开发企业的设立（二）房地产开发企业设立的程序（）申请登记。（）依法备案。（三）房地产开发企业的资质管理房地产开发企业应按规定申请核定企业资质等级。房地产开发企业的资质，按其所具备的条件分为四个等级，其中一级资质为最高等级。房地产开发企业的资质等级由建设行政主管部门分级审批。第三节 房地产开发建设管理制度一、房地产开发项目管理一个完整的房地产开发项目的实施大致包括企业内部项目决策、取得开发用地成交确认书、立项备案、审定设计方案、申领建设工程规划许可证、施工许可证、施工和

35、竣工验收。在房地产开发建设的整个过程中，国家的监管贯彻始终。（一）立项备案（二）设计方案审定（三）建设用地规划许可（四）建设工程规划许可（五）建设工程施工许可证第三节 房地产开发建设管理制度二、房地产开发建设的规划控制（一）土地利用总体规划控制土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，对土地的开发利用、治理、保护在空间上和时间上所作的总体安排和布局。它是各类土地利用的依据，也是国家实行土地用途管制的基础。（二）城市规划控制城市规划是城市在一定时期内的发展目标及城市建设的综合部署和城市发展建设的蓝图。它是城市开发、建设和管理的依据。城市规划作为

36、科学利用土地资源的一种措施，在城市土地资源的优化配置、保证城市建设健康发展方面，起着十分重要的作用。第三节 房地产开发建设管理制度三、房地产开发用地计划管理制度（一）土地利用计划管控土地利用计划是国家根据土地利用总体规划和国民经济发展计划，对一定时期的各项用地数量所作的具体安排。目前我国的土地利用计划有以下几种分类：（）按计划内容分，可将土地利用计划分为土地开发计划、土地复垦计划、土地使用权出让计划等。 （）按计划的调控程度分，可将土地利用计划分为指令性计划和指导性计划。（）按计划的期限分，可将土地利用计划分为长期计划、中期计划和年度计划。第三节 房地产开发建设管理制度三、房地产开发用地计划管

37、理制度（二）建设用地计划我国的建设用地计划分为国家、省（自治区、直辖市、计划单列省辖市）、省辖市（地区、自治州）、县（县级市、区）四级。建设用地计划主要体现为土地利用年度计划。（三）建设用地计划对房地产开发用地的控制房地产开发建设用地，无论通过何种方式取得土地使用权，都应在土地利用年度计划内安排，服从国家土地利用计划管理的要求。第三节 房地产开发建设管理制度四、环境保护法对房地产开发的要求（）在房地产开发前期阶段，进行房地产开发项目可行性研究时，应进行环境影响评价。（）在房地产开发实施阶段，开发企业在开发建设过程中必须按环境影响评价报告书的要求，落实各项环保措施，使环境保护的要求真正落到实处。

38、（）在开发建设项目竣工阶段，对开发成果进行验收时，环境保护措施的落实情况是开发成果验收的重要内容之一。第四节 房地产开发建设用地管理制度一、房地产开发建设用地使用权的取得方式房地产开发用地应当以出让方式取得土地使用权；但是法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。二、房地产开发建设用地的审批房地产开发建设用地的审批，必须符合国家有关法律的规定，必须严格执行土地利用规划和年度计划。三、房地产开发用地的使用房地产开发企业在依法取得土地使用权之后，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设，否则，将依法承担法律责任。第五节 房地产开发项目建设中的施工管理制度一、施工企业资质

39、管理制度根据有关规定，施工企业资质管理主要包括以下三部分内容：1.确定资质标准2.认定企业资质等级3.划定企业的营业范围第五节 房地产开发项目建设中的施工管理制度二、房地产开发建设工程的招投标制度（一）房地产开发建设工程的招投标制度房地产开发建设工程的招标投标，是指由开发建设单位作为建筑工程发包者，采用招标的方式，择优选定勘察、设计、施工单位，由被选中的施工单位作为承包方承担并完成勘察、设计、施工任务的行为。1.招标投标的适用范围2.投标人的资格审查3.招标、投标的要求第五节 房地产开发项目建设中的施工管理制度二、房地产开发建设工程的招投标制度（二）施工分包制度所谓施工分包，是指建筑企业将其所

40、承包的房屋建筑和市政基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑企业完成的活动。我国对工程施工分包的管理主要体现在以下几个方面：1.工程施工分包实行备案制度2.合同履行担保3.转包的禁止4.分包工程发包人与承包人应承担的法律责任第五节 房地产开发项目建设中的施工管理制度三、开发建设项目施工管理（一）开发建设项目开工管理国家对房地产开发建设项目开工实行施工许可证制度。它要求建设单位在施工之前，要向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可手续，取得施工许可证。（二）施工现场管理和竣工验收制度施工单位应当制订建设项目施工组织计划，明确规定工程任务情况、施工总方案、主要施工方法、工

41、程施工计划、主要单位工程综合进度计划和施工力量、机具及部署、施工组织技术措施，并且要加强施工现场管理。房地产开发项目竣工，验收合格后，方可交付使用。第五节 房地产开发项目建设中的施工管理制度四、建设工程质量管理制度（一）建设单位的质量义务和责任我国的建设工程质量管理条例明确规定了其应负的义务和责任。（二）建设工程质量保修制度建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应明确建设工程的保修期限、保修范围和保修责任。第五节 房地产开发项目建设中的施工管理制度四、建设工程质量管理制度（三）建设工程保证金制度建设工程保证金（保修金

42、）是指房地产开发建设中，发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从发包人应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。第五节 房地产开发项目建设中的施工管理制度五、工程监理制度（一）工程监理的概念工程监理是指具有相关资质的监理单位受甲方的委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同，代表甲方对乙方的工程建设实施监控的一种专业化有偿服务活动。（二）房地产开发项目建设工程监理的内容1.工程进度监理2.工程造价监理3.工程质量监理第五节 房地产开发项目建设中的施工管理制度五、工程监理制度（三）工程监理的作用首

43、先，它有利于加强对工程建设环节的控制，减少工程建设各环节的随意性，保证工程质量；其次，实行工程建设监理制度，可以借助于经验丰富、专业水平较高的专家们的力量对工程建设活动进行监督管理，这有利于提高项目建设的管理水平，提高房地产开发投资的经济效益和社会综合效益；最后，有利于维护工程建设各方的合法权益。第五节 房地产开发项目建设中的施工管理制度五、工程监理制度（四）工程监理的权利与义务工程监理单位应当在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务，并根据建设单位的委托，客观、公正地履行监理义务。第五章房地产交易法律制度第一节 房地产交易概述一、房地产交易的概念和特征房地产交易是人们对房地产转让、出租和抵押

44、等活动的总的称谓。（）房地产交易标的的价格通常会远远高于一般生活消费品的价格。（）房地产交易标的物具有固定性。（）房地产交易无论以何种形式出现，都会涉及土地资源占用和土地收益的重新分配，并会在一定程度上对整个社会的生产、生活产生影响，具有较强的社会性。 （）房地产交易比一般商品交易复杂得多。第一节 房地产交易概述二、房地产交易的原则（）房地一体原则。（）依法登记的原则。（）房地产交易价格分别管制原则。三、房地产交易的管理服务机构（一）房地产管理机关（二）房地产交易中心（三）房地产中介服务机构第二节 房地产转让一、房地产转让的概念和特征（一）房地产转让的概念房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、

45、赠与、交换或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。（二）房地产转让的特征（）房地产转让的标的必须合法。（）房地产转让时，原土地使用者在土地使用权出让合同中所享有的权利和义务随之转移给受让方。第二节 房地产转让一、房地产转让的概念和特征（二）房地产转让的特征（）房地产转让属于要式法律行为。（）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时不得违反原出让合同的约定。二、房地产转让的条件（一）转让、受让双方需具有合法资格（二）房地产转让的客体必须符合法定要求（三）签订书面转让合同（四）办理登记过户手续第二节 房地产转让三、房地产转让中的禁止转让情形下列房地产不得转让：（）以出让方式取得土地使用权的，不

46、符合城市房地产管理法第39条规定的条件的。（）未依法登记领取权属证书的房地产。（）权属有争议的房地产。（）未经其他共有人同意的共有房地产。（）已被依法收回土地使用权的。（）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产。（）法律、行政法规禁止转让的其他情形。第二节 房地产转让四、房地产转让的方式1.买卖2.赠与3.交换4.其他合法方式第二节 房地产转让五、经济适用住房及其转让（一）经济适用住房的基本特征（）经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。（）经济适用住房价格的确定以保本微利为原则。（）经济适用住房销售实行明码标价。（）经济适用住房的供给对象具有特定性。

47、（）经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。第二节 房地产转让五、经济适用住房及其转让（二）经济适用住房购买的条件和程序城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（）具有当地城镇户口；（）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。第二节 房地产转让五、经济适用住房及其转让（三）经济适用住房购买的程序（）申请。（）审核。（）公示。（）轮候。（四）经济适用住房的转让（）所售经济适用房已满5年。（）向政府缴纳土地收益。（）接受经济适用房转让的受让人，应符合购买经济适用住房的条件。第二节 房地产转让六、已购公有住房

48、出售（一）已购公有住房的概念已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房，也被人们称为“房改房”。此种住房一般是购买人原承租的公有住房。（二）已购公房上市出售的条件已取得合法产权证的已购公房可以上市出售。能够上市出售的只能是不属于禁止出售之范围的已购公房。第二节 房地产转让六、已购公有住房出售（三）已购公房上市出售的程序（）申请。（）审核批准。（）办理过户手续。（）办理房屋产权转移登记手续。（四）已购公房出售后的收益分配在已购公房上市时，应区别不同情况来处理房屋转让收益的分配问题。第二节 房地产转让六、已购公有住房

49、出售（五）已购公房出售时土地收益的分配（）已购公有住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。（）土地出让金和相当于土地出让金之价款的标准相同，均为不低于上市公房坐落位置标定地价的10。（）土地出让金按规定上缴财政或返还原产权单位。第三节 商品房预售一、商品房和商品房预售的特征（一）商品房的概念商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。（二）商品房预售的概念和特征商品房预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金并分期支付房价款的行为。具有以下特征：（）房屋预售合同法律关系的主体一方是特定的。（）房

50、屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋。（）商品房预售要受到较强的国家干预。第三节 商品房预售二、商品房预售的条件（）房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（）房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证。（）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已确定了施工进度和竣工交付日期。（）取得商品房预售许可证明。第三节 商品房预售三、商品房预售的程序1.售前宣传2.签订商品房预售合同3.办理登记备案手续4.办理入住手续5.办理房屋产权转移登记手续四、预售商品房的转让它是指商品房预售法律关系中的购房人将所购买的尚未竣工的商品房再转让给他人的

51、行为。第四节 房屋租赁一、房屋租赁的概念和特征房屋租赁是指房屋所有人作为出租人，在一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。其具有以下几个主要特征：（）房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有权人，包括房地产开发企业。（）房屋租赁一般具有明确的期限。（）作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。（）房屋租赁法律关系的建立要进行登记备案。第四节 房屋租赁二、房屋租赁的分类（）按租赁房屋的所有权性质可将房屋租赁分为公房租赁与私房租赁。（）按租赁房屋的使用性质，可将房屋租赁分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁。（）城镇廉租住房租赁。（）公共租赁住房。三、房屋租赁当事人的权

52、利和义务（一）出租方的权利和义务（二）承租人的权利和义务第四节 房屋租赁四、房屋租赁合同（一）房屋租赁合同的形式房屋租赁属要式法律行为，双方当事人的权利和义务，最终要以书面合同的形式确定下来。房屋租赁合同的形式主要分为两种：一是格式合同，二是非格式合同。（二）房屋租赁合同的内容房屋租赁合同一般包括以下几项内容：（）当事人的姓名或者名称及住所。（）标的物。（）租赁用途和使用要求。（）租赁期限。（）租金和押金数额及支付方式。（）修缮责任。（）转租的约定。（）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。（）违约责任。（）当事人约定的其他条款。第四节 房屋租赁四、房屋租赁合同（三）房屋租赁合同的终止房屋租

53、赁合同终止，主要有以下几种情况：（）房屋租赁合同期限届满。（）当事人依法解除合同。（四）房屋租赁合同的特殊保护（）买卖不破租赁原则。（）房屋租赁合同的效力不受当事人死亡的影响。（）租赁期限届满，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第四节 房屋租赁五、房屋的转租（一）房屋转租的概念和意义房屋转租，是指在房屋租赁关系存续期间，承租人经出租人同意，将所承租的房屋再出租于他人的行为。房屋转租可以避免或减少房屋财产的浪费，使房屋资源得到有效配置和充分合理的利用。（二）房屋转租的特征1.房屋转租必须经过原出租人的同意2.房屋转租合同具有独立性，但要受原房屋租赁

54、合同的制约3.房屋转租需要登记备案第四节 房屋租赁五、房屋的转租（三）转租双方的权利和义务1.转租方的权利和义务：房屋转租后，转租人即具有承租人和出租人的双重身份，其除了依原租赁合同享有承租人的权利、履行承租人的义务，还依转租合同享有出租人的权利、负有出租人的义务。2.次承租人的权利和义务：房屋转租合同签订并生效后，次承租人在转租关系中处于房屋承租人的地位。其依转租合同享有的权利和义务大体上与转租人在原租赁合同中享有的权利和义务相同。第四节 房屋租赁六、廉租住房的租赁（一）廉租房保障的方式我国廉租住房保障方式主要有货币补贴和实物配租两种。（二）廉租房的申请和核准1.申请2.审核3.公示4.轮候

55、第四节 房屋租赁六、廉租住房的租赁（三）退出机制（）承租人已不符合规定条件的；（）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；（）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。（）将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途的。第四节 房屋租赁七、公共租赁住房（一）供应对象公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。具体包括：（）城市中等偏下收入住房困难家庭；（）新就业职工；（）在城镇稳定就业的外来务工人员。（二）申请条件申请公共租赁住房，应当符合以下条件：（）在本地无住房或者住房面积低于规定标准（）收入、财产低于规定标准；（）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限

56、。第四节 房屋租赁七、公共租赁住房（三）租金标准公共租赁住房的租金标准由市、县级人民政府住房保障主管部门会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则确定，报本级人民政府批准后实施。（四）租赁期限公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。第四节 房屋租赁七、公共租赁住房（五）使用的限制不可以实施下列行为：（）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房；（）改变所承租公共租赁住房用途；（）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状；（）在公共租赁住房内从事违法活动；（）无正当理由连续个月以上闲置公共租赁住房。（六）退出条件（）提出续租申请但

57、经审核不符合续租条件的；（）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；（）租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。第五节 房地产抵押一、房地产抵押的概念和法律特征（一）房地产抵押的概念房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产采用不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。（二）房地产抵押的特征（）房地产抵押法律关系比较复杂。（）房地产抵押不转移抵押财产的占有。（）房地产抵押属于要式法律行为。第五节 房地产抵押二、房地产抵押的标的目前可以设定抵押权的房地产主要包括以下内容：（）房屋及其占用范围内的土地使用权。（）抵押人依法享有处分权的建设用地使用权。（

58、）正在建造的建筑物（在建工程）。（）乡（镇）村企业的厂房等建筑物。（）预购商品房。第五节 房地产抵押三、房地产抵押权担保的范围房地产抵押权所担保的债权的范围，除抵押合同另有约定的以外，一般包括以下几项： （）主债权。（）利息。（）违约金。（）损害赔偿金。（）实现抵押权的费用。第五节 房地产抵押四、房地产抵押合同及登记房地产抵押权登记主要有两种，即现有房地产抵押登记和在建建筑物的抵押登记。五、房地产抵押权的实现（一）房地产抵押权实现的条件房地产抵押权实现的条件是房地产抵押权依法设定后，债务人于债务履行期限届满后未依约清偿债务，或于抵押合同期间宣告解散、破产。（二）房地产抵押权实现的方式房地产抵押

59、权实现的方式主要是拍卖。第五节 房地产抵押五、房地产抵押权的实现（三）房地产抵押权实现中的特殊要求（）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。（）设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才能优先受偿。（）以建设用地使用权设定抵押权的，抵押权设定后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。（）在实现抵押权时，抵押房地产上设有租赁权的，应区别不同情况作出处理。第六章房地产税、费法律制度第一节 房地产税概述一、房地产税

60、的概念和作用房地产税，是指直接或间接以房地产为对象而征收的税。房地产税，实际上就是房产税和土地税的总称。两者在功能和性质上具有一些共同的特征：（）税源充足、税收稳定。（）平衡负担、缩小差距。（）引导土地利用方向，促进土地合理利用。（）房地产税尤其是土地税可以促进土地级差收益的合理分配，抑制土地投机行为。第一节 房地产税概述二、房地产税的计税依据和计税方法（一）计税依据（）以土地的面积为计税依据。（）以房地产的价值为计税依据。（）以房地产收益为计税依据。（二）计税方法（）逐年定期征税。（）在房地产转移时征税。（）其他计税方法。第一节 房地产税概述三、我国房地产税收法律制度的发展中华人民共和国成立