南昌市房地产市场研究报告

1、南昌市房地产市场目录第一章南昌房地产市场市场运行态势一、2003 年上半年房地产市场盘点003二、2003 年下半年房地产市场展望005第二章南昌市房地产市场投资开发环境第一节房地产投资开发硬件环境009一、社会发展状况009二、房地产体制管理011第二节房地产投资开发环境012一、政治稳定性039二、健全性039三、土地出让可调空性039第三章南昌市房地产发展趋势深度分析一、房地产总需求量呈现乐观态势039二、对供大于求的市场现状应保持清醒的头脑039三、房地产开发项目剧增，竞争日趋激烈039四、南昌商业地产崛起，开发商初尝甜头039五、南昌房地产不断成熟，消费者对产品需求也渐趋理性、渐趋多

2、元化039六、价格仍有上涨，但未来势必向中档收入者的力靠近039七、红谷滩片区当前已成为南昌最具潜力区域039第四章南昌市各块楼市竞争现状039第五章南昌市商业房地产第一节：南昌市商业房地产概况一、南昌市商业房地产各项经济指标101二、南昌市商业业态102三、南昌市商业地产物业类型105四、商业房地产开发经营方式106第二节：南昌市商业房地产现状深度分析结 论115后 记116第一章南昌房地产市场运行态势一、2003 年上半年房地产市场盘点：在南昌市“房地产一级市场，调控二级市场，放活三级市场，全面繁荣房地产市场”的方针指导下，以及在新出台的搞活房地产政策推动下，南昌的房地产市场进入了新一轮的

3、快速增长期。具体情形如下分析：（一）南昌商品房均价 2436 元平上半年南昌市房地产开发投资完成 2082 亿元，同比增长 1787，房地产投资占南昌市固定资产投资总额的 40，较 2002 年全年高出 15 个百分点。上半年南昌市市区商品房预售登记面积 11327米，是上年同期的 12 倍，其品住宅的预售登记 6849 套，面积 8678米，存量房交易面积 5971米，存量房与商品房交易之比已上升到 0821，二、三级市场保持了联动的态势。在房价方面，上半年的商品住宅均价达 2436 元平，较 2002 年第四季度上涨 5。（二）商品房个人6681 套房地产投资仍以住宅为主，南昌市商品住宅投

4、资额 1476 亿元，占房地产开发投资总额的 71，是上年同期的三倍。上半年新开工面积达 184米，同比增幅达 3057。消费对象相对稳定，上半年个人商品住宅 6681 套，占总数的975，同时，在预售的 8678米商品住宅中，南昌市居民为 76。（三）72南昌人按揭买房上半年南昌市空置一年以上的商品房面积为 441米，与去年同期相比减少 373，空置房的下降，表明了南昌市的房地产市场转旺。在上半年商品房预售登记面积中，通过按揭购房的有 81米，按揭比例达到了 71，其品住宅的按揭比例达 72。（三）红谷滩新区越来越热上半年红谷滩商品房销售走旺，特别是二季度红谷滩新区商品住宅预销量达 999套

5、，面积 113米，分别占南昌市同期商品住宅销售总量的 22和 20。（四）非住宅交易成倍增长上半年南昌市非住宅销售面积为 2649米，占商品房销售总量的 23，较上年同期增长 677 倍；在存量房交易中，非住宅交易 1488米，占总量的 25，较上年同期增长 368 倍。二、2003 年下半年房地产市场展望今年上半年南昌楼市上了一个台阶，其成绩的取得是的支持与重视的结果，也同样是房地产市场的供需双方平衡所致，下半年房地产的走势会如何？做了以下几种：（一）商品房的出售将会缩量上半年南昌的房地产市场虽受“”的影响，但总体影响不是很大，4、5月的销售在 6 月份得到了完全的。下半年的 7、8 月，属

6、于南昌的最热季节，“火炉”之称的南昌，很少有人愿意出来，看房、选房者相对会比较少，开发商一般也不会推盘，要推盘往后一般也会等到 10 月左右推盘，因而，从以上分析来看，下半年的商品房成交量不可能超过上半年。（二）二手房的成交量将会趋缓今年上半年南昌市出台了关于进一步搞活房地产市场，一系列的政策，诸如调低契税、减免房改房的土地出让金、缩短二手房过户时间等等，使二手房的成交跃上了一个新的台阶。下半年的二手房成交量可能调整，一是南昌市的旧城区改造步伐加快，不少的二手房着拆迁，购房者会考虑其风险；二是契税又于近段时间进行了调整，取消了财政贴补，购房者所交的契税有所上涨，这多少会影响一些购房者的购房愿望

7、，而会有所徘徊。（三）房贷新政策对市场会有影响对于南昌楼市来说，绝大多数楼盘都是采取期房的销售，新的房贷政策，加剧了楼盘的开发成本，延长了楼盘的销售期，同样也增加了销售成本，这样就必定会造成房价的微涨，房价的上涨，带来的可能是新盘较难销售，目前在售封顶楼盘可能热销。（四）置业热点区域会有所转移上半年红谷滩新区的楼盘全面启动，纷纷推盘预售，成为购房者的热点区域在所难免。下半年，楼市的购房置业区域可能分化，高档购房人群会趋向于青山湖的楼盘，此区域的楼盘在下半年会有较多楼盘推出；工薪阶层家庭会选择去城南购房，203 路无人售票车的开通、墨山立交桥的开通及迎宾大道的改造，此区域楼盘会以低价位的优势成为

8、新宠。（五）城区多层住宅稀缺，住宅会成主流如果购房者还想要在城区一套多层住宅，现在已是较难了，随着城区地块的越来越稀缺，土地的价格非常高，开发企业基于利润的考虑，只有选择建设住宅，特别是朝阳洲板块上，住宅群将会形成，对此，购房者是否还会有“恐高症”，有待时间来检验。（六）别墅异军突起南昌的别墅市场同样是两极分化，城区青山湖的别墅将会创造楼市中房价的新高，金字塔尖的消费者究竟有多少，相信之后可见；而郊外的别墅，房价并不会太高，者并一定是“金领一族”，中等收入同样可以享受。下半年南昌的别墅市场会集中在青山湖、湾里与城南。第二章房地产市场投资开发环境第一节房地产投资开发硬环境一、社会经济发展状况南昌

9、市立家扩大内需和实施稳健宏观经济政策的背景，继续围绕加快发展、富民强市的，采取积极措施，着力整治和改善经济发展环境，大力培育新的经济增长点，保持了“十五”开局以来的良好发展势头，实现了经济的明显回升。1、经济已处于新一轮增长周期的上升期江西经济总量在去年快速增长的基础之上继续保持迅猛的扩张势头。一季度全省国内生产总值 554 亿元，同比增长 12.1%，比上年同期加.9 个百分点。其中，一产增长 8.2%，二产增长 22.1%，三产增长 8%。这是 10 年来国内生产总值一季度经济增长的最高。2、南昌市招商力度加大，效果显著2002 年南昌市进行大力招商，引进达 3.4 亿，比 2001 年增

10、长 1.7倍；实际引进内资达 65 亿元，增长 71。工业园、中国普天、杭州娃哈哈饮料、给装、纺织服装城、奔驰中客、等一批投资规模大、产业链式化、集聚效应强的有根产业项目纷纷落户南昌，2001-2002 年，万科，绿地，大连万达、浙江义乌商城等房地产公司大举进入南昌，为本地经济注入了强劲，这些大型项目以其式结构、集聚效应强的特点，为南昌打造了更坚实的可持续发展基础。3、预计 2003 年南昌经济将保持 13%的增长速度目前我市经济增长轨迹已从 2000 年探底、2001 年反弹，进入新一升期，这种向上的走势短期内不会逆转。另外，鉴于目前我市就业尚不充分，物价水平也较低，经济资源还没有得到充分利

11、用，GDP 的潜在增长还存在一定的回升空间，在 整个“十五”时期保持年均 12以上的增长水平是完全有可能的。4、经济增长基础将更稳固我市“四大”、 “八大工程”等性举措全面实施，全市开发区及工业园区工作会议精神将进一步得到，新的工业园区建设将步伐，原工业园区和经济开发区将继续保持强劲发展势头，园区经济对全市经济增长的贡献会明显增强。三是城区行政区划调整和城市发展规划的重新制订，我市城市空间布局将进一步优化，功能定位更加明确，将给全市经济社会来许多新机遇。二、房地产体制管理开放以来，南昌市市紧紧围绕发展房地产业形成新的经济增长点为中心任务，深化住房制度，以出售公有住房为突破口，推进和完善住房公税

12、金制度，稳步提高公有住房，促进住房供应体制的。同时以搞活住宅业为重点，发展经济适用住房建设，加强房地产开发、房屋拆迁管理，发展和培育房地产二、三级市场，推行物业管理的社会化、专业化，强化房屋产籍管理，健全，依法行政，有力地推动南昌市房地产业健康持续发展。第二节房地产投资开发软环境在房地产投资开发软环境的各项影响中，相对而言，政治稳定性的健全性，政策的性更加重要，可谓“软中有硬”一、政治稳定性开放以来，在党和的正确下，我国保持了政治上的高度稳定性和主权的独立性、完整性，这为包括房地产业在内的整个社会经济发展创造了优越的前提条件。二、的健全性：除国家固有的房地产的建设外，南昌市在不断加强、提高的健

13、全性方面做出了显著的成绩：八大突破1、房改房上市，暂免收土地收益金。凡按房改政策的公有住房，2005 年底前出售的，视同商品房上市交易，暂免收土地出让金。2、不成套住房可以按 1996 年房改政策向职工出售。3、公房承租允许有偿转让。以房屋出租人同意，依法合理取得且不属于清房范围的公有住房的承租权可以有偿转让，受让人可按房改政策所受让承租权的公有住房。4、1999 年底以前的历史遗留发证问题终告解决。5、个人购房契税减半征收。6、住房公积金缴存比例和额度均有所提高。7、住房补贴即将。加快实施住房分配货币化进程，从 2003 年上半年开始对市直机关、事业的无房和住房未达标的职工住房补贴。8、物管

14、企业负担减轻。对住宅的物业管理企业实行营业税先征再由财政部门等额贴补，即由财政部门将从上一年所征企业营业税等额的款项核退给各物业管理企业。六项创新1、交易税费“一单清”；2、购房落户范围扩大。非本市个人存量成套住房，可参照商品房入户规定办理本市城镇常住户口；3、房屋置换简便易行；4、房屋拆迁货币安置；5、完善住房供应体系；6、建立机制和价格指导体系。三、土地出让可调空性同去年相比，南昌市土地市场有了大变化。首先，国有土地出让“招标拍卖”方式已被“挂牌出让”所取代。这种出让方式的转变，能够给予开发商足够的思考空间，理性地进行决策，真正从上避免了楼市的产生。另外，上半年土地供应明显放缓。16 月份

15、共出让土地 14 宗，供应总量为 1137 亩，只占到全年计划供应总量的 13。业内，土地市场的宏观调控，已取得初步成效。第三章南昌市房地产发展趋势深度分析一、房地产总需求量呈现乐观态势1.根据南昌市 2001 年至 2010 年的目标，市区由 170 万增加至280 万，人均住宅面积 20 平，则未来 10 年内南昌新增所需住宅总面积为 2200 万 M2。2.与之相关的配套设施如商店、商场、文教、医疗、卫生等，则需求总量应在 200 万M2 以上。3南昌市二手房交易量快速增长，今年可达 60 万，本城区市民住房的更新换代，“以旧换新”、“以大换小”，在未来 10 年产生需求量可达 500

16、万。4南昌市未来 10 年，每年都有 1 万1.2 万对年青人结婚新成立家庭也存在不小的住房需求。综合上述四个主要方面，则未来 10 年南昌市的需求量在 20002300 万M2，以房价 1800-3000 元/M2 计算，则需求总额约 360 亿至 600 亿。二、对“供大于求”的市场现状应保持清醒的头脑市房管局 7 月一组数据，南昌市 2003 年上半年商品住宅销售面积 86.78米，同比增长 80.57%；销售数量 6849 套，同比增长 72.09%。2003 年下半年南昌市商品住宅供应量应在 400米以上，预计销售面积仅为 120米左右。从总量上看，大约平均 34 套房可望售出 1

17、套，可见，市场“供大于求”的压力非常大。三、房地产开发项目剧增，竞争日趋激烈目前南昌市的房地产开发企业已超过 500 家，在建面积已超过 1000米，市场竞争非常激烈。今年上半年来，房地产开发呈现出开发规模越来越大、投资额越来越高、开发档次越来越高等特点。如城南板块，近期开发的大项目就有：1200 亩、福建正荣1100 亩、宏舜亩、绿地的海上忆墅亩、洪城亩、澄碧湖 700 亩等近 7000 亩的住宅；再如湾里区，下半年即将开发的项目有：湾里城建开发的维也纳森林别墅（投资8000 万元）、天瑞的天瑞花园（占地 100 多亩）、博泰别墅（投资 12 亿，占地 800 亩）、镜远的富山花园（投资 4

18、000 万元）、太平洋实业的太平山庄（投资 3000 万元）等等。巨大的市场开发量，必然带来市场的激烈竞争，面对如此态势，开发商欲占一席之地，必须开发理念，做市场功夫。四、南昌商业地产崛起，开发商初尝甜头2002 年千花伴购物公园、万达购物广场的热销，让开发商们尝到了商业地产的甜头。今年上半年，鸿顺德国际商贸城、江西国际家居港、盛世东方商贸城、流、商贸城纷纷浮出水面，而且都以被抢购收盘。鸿顺德国际商贸城的 470 间商铺在内就抢购一空，江西国际家居港一天售出 400 多套，盛世东方商贸城销售现场火爆。据南昌市房管局资料显示，今年 16 月份，非住宅预销售登记为 2649米，占总量的 23，为去

19、年同期的 677 倍。在登记交易的 5971米的存量，非住宅为 1488米，占总量的 25，较上年同期增长 368 倍。这些都充分显示出我市商贸业、制造业、高新产业对房地产的需求增长，同时也表明各行业对南昌经济的发展前景充满信心。五、南昌房地产不断成熟，消费者对产品需求也渐趋理性、渐趋多元化1注重楼盘整体素质与居住质量是当前南昌房地产需求的重要趋向随着人类文明的进步和社会发展，我国人民的居住条件也有很大改善。人们对居住空间质量及生活质量的要求更高，要引导人们消费向人性化、健康成熟生活模式发展，以及对新都市主义的向往。南昌楼市在整体规划、生活质量的提升方面相对较弱，仍处于规划设计相对滞后、休闲环

20、境较少的开发成长阶段。2个性化、品牌化成为新趋势以年轻一代为主，追求家居与生活方式的个性化；由于品牌地产商的介入，推出全新模式的楼盘，市民开始注重开发商品牌和楼盘综合素质，但品牌美誉度和忠实度的形成仍有很长的路要走。3、中小户型经济房受欢迎南昌的中小户型经济房处于阶段，据分析，随着购房者的日趋理性，两年前选取购三房及以上户型以示一步到位的消费者在南昌正逐渐减少，取而代之的主20 万元左右。而去年因我市大量土地拍卖造成流客户所能及愿意承受的总房价地价偏高等，导致多数楼盘走上了大户型高档化路线，这正是大批消费者选择新建县、南昌县等异地置业的关键所在。以锦和嘉园为例，93 平左右总价在 15-20万

21、之间的两房卖得最火。这一现象，同样成为、等房地产市场中今年的共同点。4、景观、物业一个不能少景观与物业，否则就不能住得爽心悦目。2005 年，我省城市绿化率要达到 35%，景观对于规模日渐扩大的南昌市民而言，受重视程度也日趋提高。景观设计已经成为南昌房地产产品中不可或缺的重要组成部分。但仅有景观也。把房子买下，是一段时间的事，物业管理制是伴随你生活中大半辈子的事。物业管理水平已成为衡量一个楼盘优劣的重要，成为不可或缺的卖点。相对发展商来说，如今，产品主义已经过时，代之而起的是服务水准和综合实力的竞争，真正的销售是在销售之后，这也许就是物业管理的重要之处。随着物业管理意识的不断，提供个性化物业管

22、理服务将成为今后楼盘竞争的热点，当然这也是需求的热点，在这一领域有所作为的楼盘势必取得成功。六、价格仍有上涨，但未来势必向中档收入者的力靠近南昌楼价在近期内仍有可能小幅上涨，有的区域楼价增长幅度还可能较大，如青山湖、艾溪湖、象湖等周边地区，但令人高兴的是，南昌楼市正在逐步进入一个较为理性的时期，因为开发商知道，楼盘的素质将是决定他们楼盘价格的根本。但是，随着市场的火爆，竞争日益加剧，开发商的专业水平及经验水平参差不齐，对南昌房地产市场的认识度差异化较大，市场产品定位有盲目追高的偏向，火爆的楼市后面隐藏着一定的成分。事实上，相当一部分购房需求集中在社会的中低收入群体当中，一方面，他们有换房意愿，

23、另一方面他们的力有限。因此可以得知，南昌房地产趋势将日趋成熟和理性，市场需求主力将来自平民消费者。从市场分析可知南昌目前楼盘价格分布情况如下：多层：18002300 元/平左右：23002800 元/平小左右：26003500 元/平左右房价是楼市中最敏感的神经，稍有起伏就会引起波动。南昌房价从 2000 年就开始走强，2000 年的均价才 1500 元平；2001 年为 1800 元平；2002 年2160 元平；而今年 18 月份，房价为 2400 元平。房价逐年上升，涨幅较高，使得一些持币待购的市民后悔自己观望得太多，行动得太少。七、红谷滩片区当前已成为南昌最具潜力区域1红谷滩新区楼盘的

24、建设和上市总量逐渐增多，销售也上一个台阶今年上半年，随着配套设施建设的加快，红谷滩新区楼盘的建设和上市总量逐渐增多，仅 46 月份红谷滩新区商品住宅预销售量达 999 套，面积 113，分别占全市同期商品住宅销售总量的 22和 20。而随着楼盘上市数量的增加，商品住宅的均价也逐渐趋于稳定，第二季度各月份的均价分别为 2336 元平方米、2400 元平和 2430 元平，与全市商品住宅的均价基本同步。超前的规划设计、得天独厚的环境优势，日益完善的配套设施，红谷滩新区未来几年将成为南昌楼市的亮点。2规划超前，人居环境无可比拟作为南昌未来的行政中心，红谷滩新区借鉴浦东的规划优势，在新兴的土地上勾勒出

25、 428 平方公里的红谷商务区和 6 平公里的居住区，形成而又完善的行政中心、办公园区、文化区、金融贸易、信息、文化、旅游、居住多功能于一体的现代新城市中心，绿化率达到 45以上，主干道在 48 米以上，行政中心东侧滩地（正对滕王阁）已被规划成为红谷滩绿地广场，占地面积 39 公顷。临江路内侧规划 80 米宽的公共绿地，中心区内大部分道路都有 10 至 100 米宽的绿化带，使红谷滩尽展亮丽城市容颜。3市政配套的建设有力地拉动了红谷滩新区的全面发展投资 3 亿元兴建的红谷，两座塔楼均为 27 层，高 99 米，为新区标志性建筑之一。投资 33 亿元建设的红谷滩也备受市民关注，它是一家按国际先进

26、水平要求建设的现代化医院，总面积达 89 亩。今年 6 月 16 日，红谷世纪花园、南昌二中新校区、好佳好便利店等 8 个项目正式签约落户红谷滩，这标志着红谷滩新区的开发建设已进入了新的阶段。这次落户的 8 个项目，将大大完善红谷滩新区的配套服务设施，增强综合服务功能，改善周边地区人民群众生活质量，进一步人气、商气，新区形象。协和教育中心与该区正式签署协议，准备在该区开办两所现代化，明年 9 月正式招生，力争用三年的时间成为省级示范性。届时，具有国际水准的学前教育将现身红谷滩。第四章南昌市各块楼市竞争力现状近两年，南昌楼市发展速度惊人，四面八方，处处可见火热的建设场面，其中，商品房住宅小区的建

27、设显得尤为突出。京东高新开发区、红谷滩新区、城南、城北，一、二个楼盘独打天下的局面已成过去，五、六个，甚至十来个楼盘的同步开发，使南昌楼市告别个盘时代，进入板块竞争时代。南昌楼市目前已形成的板块有京东板块、市中心板块、朝阳洲板块、红谷滩板块、城北板块、象湖板块、城南板块、青山湖板块、新建、湾里板块，这几块，特色各异，各有优势。一、城中板块：商铺写字楼包打天下城中心板块的楼盘，过去一直是默默无闻，100、城市经典、锦绣花园等，总让人感觉房子一直在卖，但没有在市场上形成较大的反响。而去年，恒茂国际华城的推出，打破了城中心无大盘的历史，同时也终结了城中心无法建设高尚住宅小区的不变定律。但大型住宅小区

28、在该板块功成身退的时候已到来，今后商铺、写字楼才大有作为。二、红谷滩板块：置业不再犹豫如果去年问购房置业者是否会选择红谷滩的楼盘，他们可能会有所犹豫，但随着今年该板块楼盘大范围开发建设，南昌的购房者已认可红谷滩，去该区块购房的量增加。红谷滩的楼盘大面积启动还只是在中心区，而凤凰洲、红角洲的开发与建设略迟一步，什么时候能全面启动，还有待于红谷滩中心区人气大范围的形成。红谷滩地产板块是目前南昌楼市的一大热点，而且还将持续一段较长的时间。三、朝阳洲板块：成主力军朝阳洲板块。该板块是离市中心最近的一个板块，东临抚河，赣江，双水住宅的形态，让开发商盯准了这块土地，前期的新丰花园、桃苑、福田花园、千禧城，

29、近期的善居名门、怡滨花苑、中山佳苑、华庭、丰源嘉会，还有即将推出的蓝湾、抚河明珠等等，楼盘的开发没有停止过。该板块最大的特征是楼房越来越多，而多层的住宅基本终结。四、象湖板块：号称南昌楼王的象湖源率先进入象湖板块，可以说是去年上半年最火的一个楼盘，请来影视作形象代言人，这在南昌尚属首次。随着象湖的改造和公园的建立，象湖的环境优势引来了不少开发商，而象湖、绿地山庄的介入，使其板块又多了别墅产品。但由于其中个盘后来发展形势不，如不尽快挽回，可能会对象湖板块的楼盘形成较大的冲击。五、新建板块：新建县地产板块，依托红谷滩的开发与建设，其房地产的开发速度也非常快。最初现代的介入，使该区块的地产规模与规划

30、都有了一个质的变化，随之而来的是都市未来花园、新西兰文化花园、金地蓝湾等，楼盘还在不停地出现，该区域的楼盘有较好的房价优势，但其要吸引的南昌人去购房，过桥撤不撤非常关键。莲塘板块：密集开发去年在城南的莲塘，可以看到的楼盘也只不过四、五家，莲花家园、华丽园、星港湾、锦绣江南，而现在再次来到莲塘，发现街道、马随处可见售楼处，数一数不下十家。而最近传来信息，城南的 8000 余亩土地已被来自各方的开发商圈走，如此庞大的开发量，让人吃惊，城南板块的强劲发展势头不容低估。但南昌的购房置业者能否消化？业内持保留态度。六、京东板块：有人说，2002 年的南昌楼市是属于京东地产板块的，该板块的楼盘在去年上演了

31、一幕幕的好戏。当时，该板块由于所处的区域离城区较远，不少的业内普遍不看好，但事实上，京东板块的楼盘以 1350 元平的低价位推出之时，引来了众多的购房置业者，再加之几个品牌地产公司的介入，使得京东高新板块的楼盘更成了香饽饽。如今，庐山花园、青春家园等几个楼盘都已交了房。随着土地的日渐稀有，众多楼盘集体亮相的局面一去不复返。七、青山湖板块：青山湖整治的成功，为青山湖房地产发展奠定了基础，湖周边的土地基本被圈空，围湖而规划的楼盘起点非常高，多层、与别墅兼有，高档住宅小区在此形成有得天独厚的优势。青山湖风景区的几条道路一直没有贯通，开发商担心会影响销售。八、城北板块：随着锦和嘉园、江南都市花园，以及

32、滨江地块上的花园、银色星座、红原星城等楼盘的推出，同时，城北区域众多国有企业退城进郊，城北板块迅速崛起。该板块的优势是离城区较近，各项配套设施齐企土地一旦退出来，其发展前景也会很美。九、湾里板块：湾里作为南昌的后花园，其有山、有水，风光旖旎，是居住的绝好地段。目前湾里已启动的楼盘有翡翠山庄、竹林花园，有待启动的还有帝景湾洋城、维也纳森林等。还有的楼盘位于湾里的太平。湾里的土地已圈走了不少，但许多开发商仍然在观望，不敢轻易启动，因为该板块的楼盘比较适合定位于南昌人的第二居所，但南昌人的消费观念能否跟上，还有待于时日。十、城南板块城南板块走“大盘”，大多数盘动则几百亩上千亩，就南昌县而言，已出让1

33、200 亩、宏舜1500 亩、本土企业洪城房地产项目用地近万亩，其中集团 500 亩、澄碧湖 700 亩，南昌的最大盘，占地 1600 亩的大湖之都也落户城南。“大盘”缘何都选择城南呢？这与市政规划不无关系。据南昌市总体规划，2005 年南昌主城区将由一个中心城区、五个组团城区组成，莲塘镇是五个组团之一，定位为生产、18 万人，面积 225 平方公里。城南承接了南昌旧城改造，生活综合区，规划外迁催生的居住需求，在城南与市区又有“工业园”、“工业园”两大工业园区，将为城南“大盘”后续发展提供强大支撑，地势平坦，是诸“大盘”割据城南的优势。第五章商业房地产调研与分析第一节南昌市商业房地产概况一、南

34、昌市商业房地产各项经济指标（一）南昌市商业用房指标变化态势根据江西省提供的一项数据显示，2001 年江西省房地产开发业营业用房指标为 85985 万元，而 2002 年则升为 166492 万元，2002 年比 2001 年增长了93.6%，这说明了江西省在商业用房上的发展速度极其迅猛。（二）南昌市各区域商业房地产的价位及情况指标区域价 格租金备 注中心区1 类地段35000-50000 元/800-1000 元/月2 类地段15000-25000 元/200-300 元/月3 类地段12000-15000 元/80-120 元/月二、南昌市商业业态百货商场主要有南昌百货大楼、新洪客隆商场、洪

35、城、金阳光等，分布在市中心区、路、中山路及广场周边区域，是南昌市民休闲购物的首选之地，这些商场、超市营业面积大多在 1米上，经营范围广，商品丰富，多为联营形式。超市华联、良友超市等多为中型零售商场，地处中心区，规模不大，商品种类多为日常消费品，品种不齐全，尚未成为市民购物的主要场所。邻街商铺即在住宅楼或用房的底层裙楼，沿街建成的各式商铺门面房。经营项目包朝阳区9000-12000 元/80-90 元/月青云谱区5600-6000 元/30-40 元/月青山湖片8000-10000 元/30-40 元/月高新区5000-6000 元/25-35 元/月括：文具店、茶店、照相馆、药店、快餐店、诊所

36、、干洗店、电气专卖、建材专卖等。专业市场主要分布在市区各个片区，一般大多数偏市郊。如洪城大市场、万寿宫商城、南昌建材大市场、批销中心等，主要从事商品批发业务，因此市场的周边交通较发达。商业广场它是商场、超市之后新兴的一种物业，兼备休闲、购物等功能。目前南昌有：太平洋购物广场、万达购物广场；在建的还有广场、地王广场等。三、南昌市商业地产物业类型1商业大楼如百货大楼、洪城等。2住宅裙楼在多层、小或下建造的商业街，多开设为超市、商场、餐饮。3沿街门面市主干道、厂矿企业、学校等沿街兴建的商业门面房。4、社区商铺大型社区沿街商铺，消费对象为所在地区的特定社区居民四、商业房地产开发经营方式1零星开发有不少

37、或市民在住所或办公场地周边自行搭建商业门面，出租经营不成规模，档次低，管理差，影响了市容和破坏了商业的规范，现在这种私自建设商业，在市区逐步，主要存在郊区或城市周边地区。2合作开发这种方式主要是房地产开发商与零售商或其他商业公司共同合作，开发商建设商业场所，合作的零售商或专业商业经营公司经营物业，要么自己经营，要么由专业公司进行招商管理，从而在不同公司之间实现职能分工，各自干自己最专长的事，可以有效的提高商业物业的，同时分担和降低风险，实现对风险的均衡控制。如南昌万达商业广场就采取这种模式，大连万达开发物业，而引进超市，实现共赢。3联营方式开发公司提供场地，各地商家提供进场商品，开发公司收取进场费和提取商家销售额或利润一定的百分比。如：南昌新洪客隆商场，百货大楼商场均采用这种模式。4商住楼开发随着南昌市区的拆迁改造，推出了许多住宅楼盘附属商业或商业街，成为南昌商业开发新形式。第二节南昌市商业房地产现状深度分析近段时间来，洪城商业地产投资热一波接一波，夺人眼球，从先声夺人的家居城开始，南昌人就被这式商铺的概念搅得沸腾不已。热心陶瓷大市场、千花伴购物公园、盛世东方商贸城、鸿顺德、