房地产估价师《房地产估价案例与分析》考前复习知识点

1、房地产估价师房地产估价案例与分析考前复习知识点 估价假设和限制条件：（1）一般假设；（2）未定事项假设；（3）背离事实假设；（4）不相一致假设；（5）依据不足假设；（6）估价报告使用限制（自估价报告出具之日起计算，不宜超过一年）。（P11） 掌握附件需列明的内容，尤其是抵押估价报告需列明估价对象法定优先受偿 款调查情况；采用比较法估价时应有可比实例位置图和外观照片。（P2223） 居住房地产估价（P87） 房改房、经济适用房估价要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，估价对象的价格构成中应不包

2、括土地使用权出让金。 商务办公房地产估价，商务办公房地产的租金一般采用比较法求取，租金的求取应注意以下问题：租约问题；租金构成的内涵问题；租金的支付方式问题；地下车库租金问题。（P124126） 餐饮房地产利用收益法估价，测算净收益时要剥离非房地产带来的收益。（P156） 房地产拍卖、变卖估价（P269270） 评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕疵，但不包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权； 人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进 行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权； 当拍卖房地产为待开发房地产且采用

3、假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。 房地产损害赔偿估价（P290291） 房地产损害赔偿估价方法：修复成本法、损失资本化法、损害前后价差法。 对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额； 对不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，分析损失资本化法、价差法等的适用性，选用适用的方法进行评估。 估价技术报告可能出现的错误 估价对象实物状况、区位状况描述与分析 不同类型的房地产，影响估价对象的实物状况因素和区位状况因素不同【见第二部分】，根据估价对象房地产类型确定实物、区位描述是否缺项。 估价对

4、象权益状况描述与分析可能出现的错误缺此项 估价对象权益状况描述主要内容：用途、规划条件、所有权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。 在建工程权益状况描述还应包括；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证； 建设工程施工许可证等的取得情况。 市场背景描述与分析注意该部分内容与估价对象类型是否一致。 最高最佳利用分析 最高最佳利用分析应说明房地产现状和规划要求、估价用途的确定。 实际用途、登记用途、规划用途之间不一致，政府或其有关部门有认定的，从其认定；没有认定或处理的，登记用途、规划用途之间不一致的，估价

5、目的或最高最佳利用二选一；实际用途与登记用途、规划用途均不一致，根据估价目的确定。估价方法适用性分析详细阐述选用估价方法的理由、不选用的说明、估价技术路线。 估价测算过程详细说明估价方法的测算过程、参数选取等内容。 估价结果的确定 可能存在的错误：估价结果确定理由不充分、最终结果应说明总价和单价。 运用收益法可能出现的错误 出租型房地产净收益 净收益潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用有效毛收入运营费用 注意：收益法的公式是假设净收益相对于价值时点发生在期末。 常见错误：1）收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。否则，存在错误；2）对空置率和租金损失率遗漏或者没有说明

6、数值取值来源；3） 估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制之外， 都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约租金， 租约期外的租金应采用正常客观的租金；4）采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；5）净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等（例如加油站、百年老店、宾馆）；6）收益法中未说明租金内涵（出租方式、租金交纳方式、是否含押金或租赁保证金利息、各项运营费用是否包含在内，如物业服务费等。） 出租型房地产运营费用 出租经营支出项目不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧费、房地产改扩建费用和所得税等，否则，存在错误。但是如果评估投资价值，采用扣除所得税后的收益，称为税后现金收益。 收益期限的确定收益期限是估价对象自价值时点起至未来可以获取收益的时间，一般是根据建筑物的剩余经济寿命和土地使用权的剩余期限来确定。掌握建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时，收益期限确定的方法。 报酬率确定常见错误：资本化率、安全利率、报酬率选定错误或者选用方法不正确。 其他常见错误 未说明未来收益不变而选取了未来收益不变计算公式； 在估价报告中估价对象提到了已租