建筑房地产业行业投资前景发展探析研究报告

1、10 建筑房地产业行业投资前景发展探析研究报告目录 TOC o 1-5 h z 房地产行业发展现状 4行业主要经济指标 4 房地产业的主要产品情况 9 行业运行环境 12、政策和法律环境 1.2、需求环境 1.3、供给环境 1.4加入 WTO 对中国房地产业的影响 16对房地产市场的影响 1.6对房地产企业的影响 1.6行业发展的不确定因素 18宏观经济走势 1.8宏观经济政策 1.8政府对土地市场调控力度 1.8行业发展前景及趋势预测 20中长期向好 2.0短线可能面临调整 2.1 TOC o 1-5 h z 重点城市房地产市场分析 23上海房地产市场分析 2.3北京房地产市场分析 3.1广

2、州房地产市场分析 4.37、房地产行业内企业及上市公司分析 52上市公司 2017 年总体业绩同比下滑 5.3.导致房地产上市公司业绩下滑的原因分析 5.4.7.3.2017 年房地产上市公司经营特点 5.7.7.4. 房地产上市公司投资策略分析 5.9.房地产行业上市公司 2018 年年报前瞻 639、2020 年房地产上市公司投资策略分析 66结论和投资建议： 68表目录表 1 ：商品房新开工面积中住宅的面积及比例 5.表 2 ：房地产行业的毛利率（不计土地成本） 7.表 3 ：房地产行业经营状况 7表 4 ：房地产开发企业的资产负债 7表 5 ：个人购买商品住宅面积 1.4.表 6 ：个

3、人购买商品住宅占住宅销售面积的比重 1.4.表 702 年完成主要指标与上年同比情况 3.2.表 8 ：全国房地产行业企业基本状况 5.3.表 92017 年主要业务在北京的房地产公司情况 5.6.表 102017 年房地产上市公司主要指标一览表 6.0.图目录 TOC o 1-5 h z 图 11995-2018 年房地产行业投资及增长情况 4.图 21997-2018 年房地产业开工、施工、竣工状况 5.图 3 ：房地产销售增长 6图 41997-2018 年全国商品房平均价格 6图 51997-2018 年 10 月全国商品房空置面积及增长情况 8.图 61997-2018 年房地产业土

4、地储备情况 9图 71997-2018 年商品房、住宅等销售面积 1.0.图 81997-2018 年 10 月全国住宅平均销售价格 1.0.图 91992-2018 房地产投资增长率和销售增长率对比 2.2图 10 上海市商品房竣工面积与销售面积 2.6.图 111994-2000 年上海空置商品房情况 2.7.图 12 中房上海指数走势 2.7图 13 上海市存量房成交面积 2.8.图 15 房地产投资增速变动趋势 3.4.图 161995-2018 年北京商品住宅平均价格走势 3.6.图 17 ：全国房地产行业企业基本状况 5.3.1.房地产行业发展现状1997年宏观经济“软着陆”之后，

5、经济增长率下降，并出现 通货紧缩趋势，为了启动经济增长，从1998年起国家开始鼓励房 地产业发展，采取多种政策措施促进住房消费。在国家政策支持 下，房地产业开始回升，1998年商品房销售面积比1997年增长 35.24%，此后一直保持稳定增长势头，2017年投资额比2000 年增长27.41%，02年1-10月投资额达到5588亿元，比上年同 期增长29.8%，这说明房地产业在经过大起大落之后，进入了稳 定发展阶段。1.1行业主要经济指标1.投资额 1995至1997年，全国房地产投资额一直徘徊在 3200亿元左右，1998年房地产投资额迅速上升，保持稳定增长，2017年达到6245亿元。请看

6、图1 :图11995-2018 年房地产行业投资及增长情况T投资额（亿元）一增长率（万分之2.新开工面积、施工面积、竣工面积近几年商品房新开工面积、施工面积与竣工面积连年增长。1998年受国家政策鼓励及住房制度改革的影响，商品房新开工面 积增长率高达45.35 %, 99年新开工面积增长率有所降低，但2018 年新开工面积又呈现快速增长之势，这预示今后几年商品房施工 面积与竣工面积还将不断增长。新开工建设的商品房以住宅为主。图21997-2018 年房地产业开工、施工、竣工状况口新开工面积f万平蛰工面税（方平方嵐竣工面稅（方平方耒表1 :商品房新开工面积中住宅的面积及比例年份199719981

7、999200020172018 年年年年年年新开工住宅的面积（万平10991663187924401.30532.37647方米）6.67.57.91572新开工住宅的面积占新开78.3981.683.2586.3584.9489%工商品房面积的比例（%）数据来自2018中国统计年鉴3 销售面积和销售收入自 1997 年以来，全国房地产销售面积和销售收入一直保持较高的增长率， 1998 年的高增长率部分是由于取消福利分房的政策 引发各单位突击购房所造成，随后市场回到正常状况，销售面积 和销售收入增长率保持在 15-20% 之间， 2000 年销售面积达到万平方米，销售收入达到 3572 亿元，

8、 2017 年全国商品 房销售达 20779 万平方米，与去年同期相比增长 22.3% ，销售收 入 4625.7 亿元，同比增长 29.4% ； 2018 年，全国商品房销售面 积达 24969.3 万平方米，与去年同期相比增长 20.2% ，销售收入亿元，同比增长 23.7% 。4 .价格走势近几年，全国商品房价格稳中趋升（图4）, 1998年房价上涨3.3%，1999 年略有回落，跌 0.5%，2000 年涨 2.4%。 1998 年突击购房，提前透支了部分购买力，使1998年房价上涨幅度较大。99年房价小幅下跌，主要受办公楼价格下跌影响。数据来自2018中国统计年鉴5.盈利状况房地产行

9、业的毛利率（不计土地成本）近几年一直保持在40%左右（若考虑土地成本，则毛利率在20%左右，但利税率自1995 年以来不断下降）。1991-1994年房地产行业的利税率一直在15%以上，随后，受宏观调控的影响，房地产行业经营收入虽有增加， 利税率却不断下降，主要原因是行业竞争日趋激烈，以及商品房供给出现结构性过剩，大量商品房空置积压。表2:房地产行业的毛利率（不计土地成本）年份1996199719981999200020172018年年年年年年年商品房售价（元/平方1806199720632053210322262291米）商品房造价（元/平方1111117512181152113911281

10、206米）毛利率（%）38.4841.1640.9643.8845.8349.3247 .37数据来自2018中国统计年鉴表3 :房地产行业经营状况单位：亿元年份19921993199419951996199719981999200020172018经营528.51135.91288.11731.61968.72218.42951.23026.04515.75471.6总收61878611166675 .4入利税率19.8622.2320.3813.55.634.234.343.644.754.994. 85(%)数据来自2018中国统计年鉴负债状况房地产行业的资产负债率高，近几年一直在76%

11、左右，房地产开发需要投入巨资，而企业自有资金普遍不足，主要依靠负债 经营。表4 :房地产开发企业的资产负债单位：亿元年份1997 年1998 年1999 年2000 年2017 年2018 年资产总计16416.919526.118744.825185.928566.83200068091负债总计12515.414857.214263.819032.121435.7240966581所有者权益3901.504668.924480.936153.887131.17904资产负债率76.276.176.175.675.075 . 3(%数据来自2018中国统计年鉴商品房空置量全国商品房空置面积近几

12、年增长很快，但增幅趋缓，到2000年底空置面积达到10228万平方米（图5），占2000年竣工房屋 面积的44.39%，其中商品住宅空置量占 70%。商品房空置的原 因，从宏观面看，是商品房供给量过多及有支付能力的需求不足； 从微观面看，主要是房地产开发企业投资决策失误致使所开发的 项目的选址、定位、设计、结构等与建成后当期的市场脱钩，或者由于周边配套设施缺乏，或工程质量不过关，或房价过高，造成一部分商品房销售不出去而形成空置。近年来商品房销售面积增长很快，但销售的主要是新开发的商品房。尽管国家也出台了 不少政策促进空置商品房的消化，但实际消化的空置商品房少， 每年还有部分新开发的商品房空置，

13、致使商品房空置面积连年上 升。消化空置商品房将是未来几年房地产行业面临的重要问题。图51997-2018年10月全国商品房空置面积及增长情况数据来自2018中国统计年鉴土地储备土地储备是房地产开发企业可持续发展的核心资源，1998年和2017年、2018年全国房地产开发企业土地购置面积大幅度增 加（图6），说明各房地产开发企业看好今后几年的市场前景，增 加土地储备。图61997-2018 年房地产业土地储备情况 土ife储备帀平方米 増长率万甘之比、数据来自2018中国统计年鉴1.2房地产业的主要产品情况1 市场状况按用途分，房地产业的主要产品为住宅、办公楼、商业营业 用房等。近几年住宅销售面

14、积持续上升，在商品房中占的比例越 来越大，2000年这一比例达到89.12%，销售价格也持续上升， 2000年全国住宅平均售价为1952元/平方米。商业营业用房的销 售价格和面积也持续上升。98年以后，办公楼销售止步不前，价 格回落。由于住宅需求量大，近几年住宅销售面积占商品房销售面积 的比例接近90% （图7），且住宅开发受国家政策扶持，因此住宅 开发一直是房地产开发的重点，本文对房地产行业的分析也以住 宅为主。住宅销售价格和销售面积近几年一直呈上升走势，尽管 98年下半年各单位突击购房透支了部分购买力，但99年住宅销售面积仍然增长了 20.05%，销售价格略有上升，2000年住宅销 售面积

15、和价格分别增长了 16.46% 和 5.1% ，2017 年住宅销售面积万平方米，比上年同期增长 22.2% ，平均售价达 2189 元/平方米，比上年同期增长 12.5% ；2018 年全国住宅销售面积 占商品房销售面积的比例达 88.58% ，这充分说明住宅具有极大的 市场需求。图71997-2018年商品房、住宅等销售面积图81997-2018 年10月全国住宅平均销售价格数据来自2018中国统计年鉴2 住宅发展趋势从经济发展规律和住宅业自身发展态势预见，我国住宅业发 展将呈以下七大趋势：绿色趋势。通过高科技手段来营造无污染的绿色居住环境， 充分回收和利用资源，追求人、自然和社会的和谐统

16、一，走住宅 产业化可持续发展之路。规模化趋势。对于住宅产业而言，其规模效益表现在开发成本的降低、全面物业管理系统的建立、完善配套服务设施系统的 形成和良好公共空间环境的创造。郊区化趋势。住宅区建立在城郊有许多优势。首先，郊区环 境优美、空气清新；其次，城郊因拓展空间巨大而可大规模开发， 从而可获得巨大的规模经济效益。随着城郊交通状况的改善、通 讯设施的发展和居民观念的改变，近郊必将成为未来城市居民的 理想居住地。智能化、信息化趋势。智能小区有完整的建筑设备自动化系 统和网络接口，可以极大方便居民的工作、生活和学习，提高居 民生活品质。全能化趋势。住宅小区的功能逐步完善，将呈现一种涵盖工 作、生

17、活和学习等方面的全能化趋势。如由于通讯科技的发展和 完善，使得家庭办公成为未来工作模式发展的一种必然趋势。同 时，住户在小区内可以享受文化、体育、休闲等多种设施。阶层分离趋势。不同层次和水平的住宅将会吸纳不同阶层的 住户，从而相互间会有一种认同感而减少因收入、教育等差别而 带来的冲突。个性化趋势。家庭结构和社会年龄结构在发展变化，人们亦开始追求个性张扬。这使得住宅消费走向多样化，摆脱过去千家万户一个样式的状况，而在建筑风格、结构、户型、室内装修等 方面呈现多元化发展趋势。2.行业运行环境、政策和法律环境80 年代和 90 年代初，房地产业法律法规建设落后于行业发 展，因此，早期的房地产行业很不

18、规范，投机性太强，发展失控， 波动太大，房地产开发经营中黑箱操作严重。在房地产业发展过 程中，有关法律法规逐步建立起来，现在，已形成了从土地出让、 开发建设、房屋销售到物业管理等包括房地产业的各个环节的法 律法规体系，行业运行基本有法可依。近年来，政府重视住房建设和住宅消费，把启动住房消费作 为促进经济增长的重点，从政策方面大力支持房地产业、尤其是 住宅产业发展。“十五”计划纲要指出： “深化城镇住房制度改 革，落实住房分配货币化政策，发展以居民住宅为重点的房地产 业和装修装饰业，规范发展物业管理业。 ” 1998 年以来，政府出 台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住

19、房商品化、货币化，逐步建立起包括 商品房、经济适用房、廉租屋的多层次住房供应体系；促进住房消费信贷，个人住房贷款年限延长至 30 年，多次降 低住房贷款年利率；取消房屋开发管理费、工程造价审查费、征地安置不可预见费等4 7项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让市场发展，公房、经济适用房补交差价后可 以进入市场流通，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策，比如，多次降低购房契税率 等；允许房地产企业上市融资。房地产行业自 98 年来逐步复苏， 政策的鼓励和刺激发挥了重 要作用。、需求环境1996 年以前，商品住宅市场上个人购买和集团购买同时存在， 以集团购买为主。自199

20、7 年起，个人购买开始占主导地位， 1998 年关于深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知下达以 后，个人购房比重迅速上升， 1999 年个人购买商品住宅 10408.5 万平方米，占住宅销售面积的 80.08% （表 5 ，表 6 ）。 2000 年是 福利分房的最后截止期， 2017 年全面进入个人购房时代。集团购买退出市场有利于我国房地产行业持续稳定发展。集 团购买基本上是一次性付款，受企业经济效益影响大，经济繁荣 时，企业效益好，住房需求旺；经济萧条时，企业效益差，无力 购房。因此，在集团购买为主的情况下，房地产行业波动很大。 而个人购买大多采用银行按揭，需求波动相对较小。个人需求特

21、征和集团需求特征显著不同。个人需求千差万别， 细分市场多，要求房地产开发商在开发前进行详尽的市场调研和 准确的市场定位，否则就有可能空置积压。我国居民潜在的住房需求非常大，主要来自于以下方面：新组建家庭的住房需求。全国每年有1300万对新婚夫妇，其中大多需要住房。居民提高居住水平对住房的需求。提高城市化水平对住房的需求。在个人成为购房主体的情况下，居民有支付能力的需求将决 定住房市场的发展。因而，潜在的住房需求能否转化为现实的住 房需求，还要看我国经济增长状况、居民收入增长状况及房价走 势。我国房价过高而居民收入太低的状况将长期制约住房需求的 增长。表5 :个人购买商品住宅面积单位：万平方米年

22、份19191919191919199920002017201892939495969798个人购142933333652771040144618250.2056房面积564345456734938.54.378数据来自2018中国统计年鉴表6 :个人购买商品住宅占住宅销售面积的比重单位：%年份199119921993199419951996199719981999200020172018比33.738.148.754.649.253.166.571.980.08892.932.3、供给环境房地产行业的主要供给为土地和建筑材料。我国城市土地依 法属国家所有，土地供给市场由国家垄断，土地使用权可以

23、依法 出让和转让。房地产开发企业取得土地的方式有：协议出让、招 标、拍卖、转让，以不同方式取得的土地成本不一样，一般而言, 以协议出让方式取得的土地成本最低。协议出让方式透明度低， 黑箱操作严重，为防止国有土地资产的流失，今后我国将大力推 行国有土地招标、拍卖，提高土地供应透明度。土地是房地产开发企业的核心资源，获得优质低价的土地成 为房地产开发企业最为关键的能力。在土地供应不透明的情况下, 许多没有开发资质或资质低、并不具备市场竞争能力的公司由于 特殊的政府关系而获得价格低廉的土地，能够在市场竞争中生存。 但是，随着房地产市场越来越规范，土地使用权的出让逐渐趋向 公开、公平，大量土地将通过公

24、开拍卖或招标获得，因此获得土 地的能力越来越取决于公司的资金实力，现有的通过各种非市场 化渠道获得土地的能力所起的作用将逐渐减弱。资金雄厚的企业, 通过大规模的储备和开发土地，能有效地降低土地获得及开发成 本，在市场竞争中具有优势。房地产行业的上市公司可以通过低 廉的融资成本，募集到大量的发展资金，对于资金密集型的房地 产开发行业来说，这是一个非常突出的优势。“十五”计划纲要提出： “深化土地使用制度改革，全面 推行经营性用地招标拍卖制度，规范土地一级市场，活跃房地产 二级市场，发展住房租赁市场” 。这是针对我国当前土地市场管理 提出的目标性要求。推行经营性用地招标拍卖制度，可以充分利 用地价

25、杠杆来推动土地资源优化配置，控制供应总量，避免 90 年 代初的房地产热、开发区热等土地供应失控局面再度出现。可以 预料，土地使用制度改革将会对房地产行业产生深远的影响。建筑材料行业重复建设严重，企业数量过多，竞争激烈，房 地产开发企业对建筑材料供应商的谈判地位较高，能通过谈判争 取有利的建筑材料价格。今后建材行业的发展将以住宅建筑市场 为导向，研究开发高性能的可降低建材生产环境负荷、改善生态 环境和居住环境、有益健康的生态建筑材料。加入 WTO 对中国房地产业的影响对房地产市场的影响对房地产市场需求的影响。入世可能带来房地产市场需求的 较大增加。主要表现在：一是外商对商品房的需求增加。国外厂

26、 商投资建厂的数量增多，银行业、保险业、中介服务业等行业外 商开设的分支机构和营业场所增多，外商进驻人员增多，对工业 厂房、办公用房、营业用房和高档外销住宅的需求大大增加。二 是住房的有效需求扩大。入世带动经济发展，居民就业机会增多， 收入增加，购房支付能力相应提高。三是房地产市场需求的档次 提高。由于收入增加，对居住物业的舒适性、享受性要求提高； 同时收入差距拉开，促使住房消费需求层次更加分明。对房地产市场供给量的影响。由于外商对房地产业投资增加， 商品房供给量上升。外商投资引入先进设计、技术和设备，促使 商品房供给质量提高。对房价的影响。从短期看，关税降低，进口建材价格下降， 国内建材市场

27、竞争加剧，建材价格会有不同程度下降，建筑成本 随之下降。但考虑到入世后商品房需求增加，对土地的需求也增 加，但土地是不可再生资源，需求增加将导致价格上涨。建材价 格下降是短期的，土地价格上涨是长期的。总体而言，加入世贸 组织后，房价短期会微升，并将在长期保持上升趋势。对房地产企业的影响在我国外商早已进入房地产行业，外资房地产开发企业约占 企业总数的 17 ，其中多数是港台地区的企业，来自欧、美、日 等发达国家的微乎其微，并未对国内的房地产企业产生多大冲击。 入世后，一些国外知名的大型房地产企业集团会进入中国房地产 业，这些企业实力强，在资金、技术、销售、物业管理等方面有 优势，具有较强的竞争力

28、。而我国现有的 2 万多家房地产企业长 期存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题，处于劣势， 缺乏竞争实力；同时，大量国有房地产企业还处于转制过程中， 企业制度不健全，与市场经济的要求不相适应。有实力的外商进 入后，一方面会给国内众多的房地产企业带来较大的冲击；另一 方面，为应对这种冲击，国内企业也会加快现代企业制度建设进 程，推进企业资产重组，加强企业管理，提高企业素质，增强竞 争力。行业发展的不确定因素宏观经济走势从需求方面看，宏观经济走势影响居民的收入水平和收入预 期，决定了居民总体有支付能力的需求。从供给方面看，宏观经 济走势直接影响房地产开发商的投资风险和盈利预期，决定了开 发商

29、的投资力度。综合国内外经济环境分析，今后几年我国经济 仍将保持较高的增长率，房地产行业将面临较好的宏观经济环境。宏观经济政策宏观经济政策直接影响国内的宏观经济环境和房地产企业的 经营状况，其中利率政策对房地产行业影响最大。利率政策直接 影响房地产开发企业的资金成本和投资收益，房地产行业的负债 率高、资金密集，对利率的变化非常敏感。现在全球经济增长放 缓，发达国家纷纷降息，但考虑到我国的具体经济环境，短期内 利率再降的可能性不大，目前的利率水平仍将维持一段时间。政府对土地市场调控力度在我国，虽然城市土地属国家所有，但中央和省两级政府不 实际掌握土地，没有土地资产处置的权力，国家的“土地所有权”

30、虚置，土地实际上为各使用单位“所有” ，在土地资产的处置上， 其权力也主要集中市、县一级政府。 1998 年新修订的中华人民共和国土地管理法虽然将征地和农地转用的权力集中到中央和 省一级，加大了对新增建设用地的调控力度，但由于土地使用权出让等权力仍由市、县政府掌握，土地有偿使用费也主要集中在 地方政府，因此，对一级土地市场的调控主要集中在地方政府， 中央政府的调控力度还十分有限。而地方政府又受利益驱动，往 往对土地的投放量不加控制，有的地方政府甚至对土地部门下达 年度土地收益指标，以其完成程度来考核工地管理部门的业绩， 这显然有违土地市场的调控原则。 中华人民共和国城市房地产管 理法虽然规定了

31、基准地价定期公布制度，但是在实际中做到的 寥寥无几，这样，政府对土地价格就缺乏调控手段。对旧城区的 存量土地，政府的调控措施更是微弱，土地管理只是对自发的交 易给予补办手续，缺少统一的管理，政府没有足够的土地储备来 调节土地市场价格。在地方政府决定土地供给的情况下，土地供给量难以预测， 且容易导致土地供给失控，造成房地产市场过热或过冷的局面， 增加了行业发展的不确定性。此外，土地出让价格的透明度也很 低，不利于企业之间公平竞争。行业发展前景及趋势预测中长期向好从城市化发展来预测2000 年我国城市化水平为 30 ，城镇人口 3.7 亿，预计 2020 年城市化水平达到 45 ，全国人口 14

32、亿，城镇人口增至 6.3 亿， 21 世纪前 20 年城镇人口增加 2.6 亿，按人均居住面积 10 平方米， 即建筑面积 20 平方米计算，共需为新增人口建设住房 52 亿平方 米，平均每年需建设住房 2.6 亿平方米。 但是在我国的城市化进程 中，多数农民将住在就地发展起来的小城镇中，不会较多地增加 城镇住房数量，估计前面计算的因城市化所需要增加的住房数， 要核减一半多。如果按一半核减，则 21 世纪前 20 年平均每年需 求建设住宅为 1.3 亿平方米。按低速提高居住水平来预测2000 年我国城镇人均居住面积 10 平方米，预计 2020 年城 镇居民人均住房居住面积提到 12 平方米，

33、即建筑面积 24 平方米。 按 2020 年城镇人口达到 6.3 亿人、每人增加 4 平方米计算， 21 世纪前 20 年为提高居住水平需求新建住房 25.2 亿平方米，平均 每年 1.26 亿平方米。以上预测，是把人均建筑面积的年递增率定 在 1 以下的低速增长水平上， 可能慢了一点。 如果把增速稍微提 高一点，每年递增率超过 1 ，即 2020 年人均建筑面积达到 26平方米， 21 世纪前 20 年需每年新建住房 1.89 亿平方米。从住房折旧拆除重建来预测目前我国城镇存量住房有 60 多亿平方米， 按 50 年折旧计算， 并适当减掉有些住房到期未能拆除的因素， 预计每年需拆除重建 1

34、亿平方米。把以上的三项预测相加， 21 世纪的前 20 年，平均每年需新 建住房 3.56 亿至 4.19 亿平方米。而 2000 年我国住宅新开工面积 仅为 2.3 亿平方米，差距很大，这意味着住宅产业今后将加速发展。从这个预测可以看出， 21 世纪的前 20 年，我国的住宅建设 的投资额和住房消费仍将持续快速发展，继续成为国民经济的增 长点和消费热点。短线可能面临调整我国房地产业未来发展市场广阔是不争的事实，但这不排除 个别年份行业可能出现调整，根据统计资料分析，我国房地产业 可能在 2018 年和 2020 年面临短期调整，理由有二：一是各地新 房销售势头从 2017 年第四季度开始减缓

35、， 价格也有所回落， 但开 发投资却仍在增加，特别是外商投资有了大幅度的增加。二是最 新统计表明，今年年初房地产销售有继续下降趋势：前 3 个月房 地产开发投资保持了 30% 的增长速度，土地购置与开发面积的增 长速度也明显高于去年同期，但与此同时，商品房销售价格出现 负增长，商品房销售面积增速回落，一季度商品房销售额增长率 为 16.7% ，一直困扰我国房地产业健康发展的商品房空置面积继 续增长，同比增长 4.7% 。这种迹象表明，我国房地产业在 2018年和 2020 年面临短期调整，具体表现为 2018 年和 2020 年的商 品房销售额的增长速度会有所回落。但由于房地产业是一个区域性很

36、强的行业，各地区房地产业的发展水平是不平衡的。图91992-2018 房地产投资增长率和销售增长率对比数据来源：中大房地产信息2018.2重点城市房地产市场分析6.1 上海房地产市场分析结论：上海的经济实力强、人口众多，房地产市场规模在国内各城 市中最大。近年来，上海房地产行业开始走出低谷，商品房销售 面积和销售额自 1998 年以来快速增长， 房价自 2000 年开始止跌 回升，房地产开发投资自 2000 年开始回升， 但由于商品房空置量 过高，房地产行业呈现出温和回升势头。随着上海经济的迅速发 展，今后几年住宅需求将不断增长，办公楼需求疲软的状况也将 改变。（一）房地产市场现状 上海是中国

37、的经济中心，近几年在国民经济快速发展的同时， 房地产行业也迅速发展并逐步走向规范。商品房销售面积自 1998 年以来增长很快， 2000 年起空置住宅开始消化，房价开始回升。2018 年，上海房地产市场不仅延续了 2017 年不断走好的局 面，而且出现了加速发展的趋势，内部订购、排队购房已成市场 普遍现象，商品住宅价涨量升，办公楼租金不断上扬，商铺重新 变为抢手货。2018 年上海市共完成投资 720.23 亿元，比上年增长 14.2 ， 房地产市场供需两旺，基本保持平衡 :商品房竣工 1983.92 万平方 米，比上年增长 10.7 ；商品房销售面积 1960.6 万平方米， 增长 9.1，

38、市场供需总量均创历史新高。从宏观上看， 2018 年上海房地产市场暖风频吹，一是浦江两 岸综合开发进入实质性的启动；二是央行第 8 次调低银行存贷款 利率，房地产抵押贷款利率也出现下调；三是上海市第八次党代 会提出 2007 年人均 GDP7500 美元目标， 届时上海将处于进入较 发达地区的前夕；四是十大轨道交通建设引发新一轮房地产投资 热。从政策上来看， 取消蓝印户口政策和媒体报道预期 2020 年 5 月份以后购房退税政策不再实施，已构成上海楼市两大利空。虽 然这两项政策对楼市有一定影响，但幅度是有限的。蓝印户口和 购房退税政策对启动市场、鼓励住房消费的作用功不可没。然而， 时过境迁，这

39、些政策作用逐步弱化，不能适应市场发展，需要有 新的政策来代替。 6月15 日实施的“上海居住证”制度，就是要 吸引高素质、高层次人才参与上海成为国际化大都市的建设。从市场来看，上海房地产市场从 1999 年底回升以来， 住宅市 场是一枝独秀，办公楼市场和商铺从去年开始，小荷才露尖尖角。 2018 年，房地产市场出现全面繁荣的局面。但目前商品房市场上 依然供大于求，这使整个行业呈现出温和回升的势头。目前上海 房地产市场主要特征表现为：1、一级市场走向规范 近年来上海房地产一级市场的规范化程度逐步提高， 2017 年 7 月 1 日起，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目的土地使用权出

40、让，除特殊情况外，一律通过招标、拍卖方式 进行。这一转变对上海房地产业具有重大影响：促进房地产业整合2000 年底，上海有房地产开发企业 4000 多家，其中大企业 少，小企业过多， 暂定三级或未定级的小企业就有近 2000 家，约 占房地产开发企业总数的 50 ，一级资质企业仅 100 多家，而且 投资额和商品房销售量仅占全市总量的 10 。企业数量过多造成 行业资源过度分散，效率低下，开发成本高。随着上海土地出让 方式全面向招标、拍卖转变，今后房地产公司获得土地的能力越 来越取决于公司的资金实力，资金雄厚的企业，通过大规模的储 备和开发土地，能有效地降低土地获得及开发成本，在市场竞争 中具

41、有优势，资金实力弱的企业将因为得不到土地而面临淘汰。 可以预料，今后几年上海房地产行业的整合重组将逐渐展开，竞 争力强的大企业的市场份额会逐渐提高，而中小企业的市场份额 则会不断萎缩。提高土地市场透明度 土地招标、拍卖公开进行，比协议出让的透明度高得多。房 地产企业可以据此准确了解土地和商品房的供给量，作出正确的 投资决策；政府可以据此准确了解企业对土地的需求，从而对房 地产市场进行有效的调控。抑制土地投机行为 通过招标、拍卖出让的土地价格是市场公平价格，企业投机炒卖的可能性很小，这有利于房地产行业健康有序发展。2、二级市场快速发展商品房供给与需求快速增长，总体供大于求在1992、1993年房

42、地产过热时期，上海房地产开发面积猛 增，1995年以后这些项目陆续竣工，因此 1995年以后上海商品 房竣工面积迅速增长，1996年达到1207.86 万平方米， 1998-2000 年平均每年竣工1500万平方米商品房。在销售方面，1997年前商品房销售面积较小且增长缓慢。1998年，为了启动内需，国家出台了一系列政策鼓励房地产业发 展，刺激住房消费，在政策鼓励下，1998年上海市商品房销售面 积激增了 68%，达到1150.77万平方米，此后一直保持增长势头， 2000年达到1397.24万平方米，比上年增长了 5%。从物业类型 来看，1998年以来住宅销售面积迅速增加，2000年达132

43、6.64 万平方米，同比增长6.7%，非住宅物业销售面积基本不变。图10上海市商品房竣工面积与销售面积单位：万平方米-raTafi”巧！飯Yr戶師as t 幷旷宀竺竺 十tjtF*话严亠同斤曲np湎科 住宅編售面机资料来源：1995-2000年上海统计年鉴由于商品房竣工面积大于销售面积，上海市商品房空置量自1995 年起迅速增加， 1999 年最高达到 1297.34 万平方米， 2000年有所下降，但商品房空置量仍然高达 1250.3 万平方米，占当年 商品房竣工面积的 81.6% ，可见商品房空置情况仍很严重，这在 很大程度上抑制了上海房地产行业迅速回升的势头，使行业呈现 出温和回升走势，

44、并对房价上涨构成很大压力。在空置商品房中，住宅的相对比重逐年下降， 2000 年起，空 置住宅的绝对量也开始下降， 2000 年住宅空置 843.37 万平方米， 占商品房空置量的 67% 。办公楼和商业用房空置量不断增长，在 总空置量中的比重越来越大， 2000 年空置办公楼占总量比重从 1994 年的 3.28 上升到 15.26 ；商业用房空置比重从 1994 年 的 1.43 上升到 2000 年的 10.34 。在供过于求的情况下，房地产开发商开始主动降价促销，并 放慢土地和商品房开发进度；政府也采取措施控制土地供给，促 进住房消费，在市场的自发调节和政府的政策调节下，近两年上 海房

45、地产行业供过于求的矛盾有所缓解。图111994-2000 年上海空置商品房情况单位：万平方米口荀址冃曲 扛HI 口住宅资料来源：1995-2000年上海统计年鉴商品房价格走势由于国家宏观调控及商品房供过于求，上海房地产市场价格自1995年开始一再下跌。中房上海指数从 1995年2月的942 点，至V 1999年10月的691点，历时56个月连续下跌，跌幅达 26.64%，1999年底止跌，2000年中房上海指数开始回升。2000 年上海商品房均价为3321.3元/平方米，其中住宅均价为3156.1 元/平方米。图12中房上海指数走势十忡二胡资料来源：中房上海指数办公室3、三级市场日益活跃目前，

46、上海旧公房的市场化改革接近完成，这大大增加了市场中可自由买卖、租赁的住宅比例，房地产三级市场日益活跃， 成交量逐年增加。2000年全市存量房地产成交面积达779万平方 米，比上年增长52 %，其中已购公有住房上市225万平方米，比 上年增长120 %。三级市场对二级市场具有复杂的影响，一方面会有一些人从 二级市场转到三级市场购房，另一方面有一些人在三级市场卖掉 旧房后到二级市场购新房。总体而言，三级市场是房地产市场体 系中不可或缺的一部分，三级市场活跃才能促进整个房地产市场 健康发展。图13上海市存量房成交面积单位：万平方米（二）发展前景预测1、商品房供给2000年上海市商品房施工面积5211

47、.74万平方米，比上年增 长2.5%，但2000年商品房新开工面积比上年大幅增长 42.4%， 2000年上海房地产企业土地购置面积为 575.85万平方米，较上 年增加71.8%，这意味着未来几年商品房市场供给将大幅增加。2017 年上海商品房竣工面积在 1600 万平方米，预计 2018-2005年每年商品房竣工面积在 1600-1800 万平方米之间， 加上商品房 空置面积，预计“十五”期间每年的商品房供给量为 1700-2000 万平方米。2、商品房需求今后 5 年，上海经济将以较快的速度增长，房地产需求也将 较快增长。上海是我国的工业基地和经济、金融中心，自 1992 年以来， 国内

48、生产总值连年保持 10% 以上的增长率，2000 年国内生产总值 达 4551.15 亿元，经济实力在全国各城市中排名第一。 1996 年以 后，上海进行经济结构调整， 经济增长速度有所放慢。 21 世纪初， 以大型机械设备、信息、医药、汽车等支柱产业为代表的新经济 结构初步确立，上海经济进入了一个新的增长期。此外，中央政 府已将上海定位为“国际经济、贸易、金融、航运”中心，这对 于上海经济发展和吸引外资有很大意义。上海经济与世界经济联 系比较密切，美国经济自 2017 年起步入衰退， 加上又受到恐怖袭 击，经济复苏会放慢，欧洲和日本经济也不景气，这些因素对上 海的经济增长有一定的不利影响。总

49、体而言，估计上海经济将以 10%左右的速度增长，并维持较长时期。经济的增长和繁荣必然 带来房地产市场需求的增长。住宅 近年来上海经济增长很快，吸引全国人才流向上海，人口增长较快。根据 2000 年 11 月第五次全国人口普查的结果， 2000年 11 月上海市人口为 1673.77 万人，其中户籍人口 1343 万人。 人口增加，对住宅的需求也增加。就居住水平而言， 2000 年底，上海市人均居住面积 11.4 平 方米，在全国处于中等水平，与发达国家人均居住面积 20-30 平 方米相比则有很大差距，居民要求增加居住面积、提高居住质量 的愿望还相当强烈。现在上海的住房市场以个人购买为主， 2

50、000 年个人购房占93.6 。随着上海的经济增长，上海市职工年平均工资呈现出较 快的增长势头， 2000 年达 15439 元，比上年增长 9% ，居民储蓄 存款余额也迅速增长， 2000 年底达 2524.05 亿元，人均储蓄存款 余额达 15080 元，居民收入增加为改善居住水平提供了条件。此 外，住房分配货币化政策实施后，相当一部分居民购房时会得到 货币补助，居民家庭的购房支付能力将大大加强。 “十五”时期， 上海人均 GDP 将由目前的 4000 美元增加到 7000 美元左右，根 据世界银行的研究，人均 GDP 在 1300-8000 美元时，住宅需求 进入稳定的快速增长期。影响上

51、海住宅需求的其他因素还有：上海城市建设和旧城区 改造还需拆迁一大批居民住房，这些被拆迁的居民需要新的住房 予以安置；近年来，上海郊县农民购买商品住房每年约在 100 万 平方米左右，随着农民收入的提高和郊县城市化进程的加快，农 民对商品住房的需求还将上升； 中国加入 WTO 后，更多的港、澳、 台同胞及海外华侨会来上海购租住宅长期居住。以上说明，上海的住宅需求在“十五”期间仍将保持较快的 增长势头，需求增长会导致销售面积增加，估计每年商品住宅销 售面积约 1400-1700 万平方米。办公楼和商业营业用房1998 年以来，上海房地产市场上住宅的需求快速增长，而办 公楼的需求疲软，这种状况在今后

52、几年将会改变。原因在于：随着上海由传统工业城市向“国际经济、贸易、金融、航运”中心转变，以及高科技产业的崛起，对办公楼的需求将较快 增长。上海是全国的经济中心，随着中国的经济发展，今后会有更多的外地企业和政府部门到上海设立办事机构，需要购租办公 楼。中国加入 WTO 后，上海突出的经济地位、 优越的地理位置及 良好的投资环境将成为外商进入中国的首选之地，大量外商进入 上海，对上海的办公楼需求量大。由于上海商业竞争激烈，利润率低，估计未来几年商业营业 用房的需求仍较疲软，不会有大的改变。近3 年上海每年的办公楼和商业用房销售面积在 70-100 万平 方米之间，估计“十五”期间办公楼销售面积将会

53、逐渐增加，商 业营业用房的销售面积会少量增加，加上对办公楼和商业营业用 房的租赁需求，估计每年需求为 100-250 万平方米。总体来看，“十五”期间上海商品房市场依然供大于求，但供求矛盾会逐步减缓。3、商品房价格走势在需求增长的拉动下， 2000 年起，上海商品房价格开始回升， 但考虑到未来几年上海房地产市场总体形势仍是供大于求，商品 房价格不会迅速上涨，而是呈现出温和的上升走势。近几年上海住宅销售面积增长较快，空置住宅已开始消化， 且住宅的潜在需求量大，因此住宅的价格上涨幅度会高于商品房 整体的价格上涨幅度，事实上， 2017 年上海住宅价格已表现出较 快的增长势头。 2018 年，上海商

54、品住房的均价每平方米在 4700 元左右，其中单价在每平方米 3000 5000 元的占 55.5 ，中低 价位商品房占市场主体。黄浦、静安、长宁、卢湾、徐汇等五个区的均价已达 6000 元 以上；嘉定、青浦、奉贤、崇明、金山等五个区县的均价在 3000 元以下。从目前上海商品住房供应的市场结构来看，别墅和市中 心区单价每平方米 6000 元以上的住房供应较多， 中低价位房源紧 俏。上海办公楼的价格在经过了 1995 年以来的长期大幅下跌以 后，于 2000 年初开始止跌回升，目前仍然处于空置量比较大、 价 格和租金相对低的阶段。未来 5 年，办公楼的需求和价格都会有 明显的增长。商业营业用房

55、的需求和价格将不会有大的增长。北京房地产市场分析结论：从整体上看，在经历了 01 年申奥成功和加入世贸等利好因素带来的发展高峰以后， 02 年下半年开始，北京市房地产开发逐 步转入了稳定增长的态势。北京市房地产业仍将是带动国民经济增长的重要力量， 今后 几年仍将处于上行的发展空间，继续保持增长的态势，但同时， 也面临更加激烈竞争。房地产市场现状2018 年，随着北京国民经济的稳步健康发展，房地产开发也 呈现出良好的发展势头，房地产开发在完善城市功能，加快城市 基础设施建设，改善居民的住房条件等方面发挥了重要作用，为 国民经济发展做出了突出贡献。 从 02 年北京市房地产开发市场发 展情况来看，

56、呈现以下几个特点：1房地产开发总体上保持稳步增长势头，开发规模达到历史 高点02 年北京市完成房地产投资 989 亿元，同比增长 26.5% ；相 对于去年同期房地产投资 51.4% 的增长速度来看，已明显回落， 转入稳定增长的发展态势，目前尚未出现房地产开发过热现象。 但是02 年1-10 月房地产开发开复工面积已经超过上年全年总量， 预计 02 年底开复工面积可以达到 7000 万平方米左右，为历史最 高点。02 年完成主要指标与上年同比情况见表 7：表 702 年完成主要指标与上年同比情况单位：投资：亿元；面积：万平方米;主要指标2018年完成情况同比（%）完成总投资98926.5销售面

57、积1708.3441.8其中住宅1604.4242.3空置面积918.9718.7其中住宅763.1520.4销售额（亿元）813.8333.4其中住宅（亿元）716.6534.802年房地产开发投资增长的主要原因如下:（1）01年房地产开发投资快速增长的延续：01年申奥成功 和加入世贸等利好因素引致房地产投资增速较快，这些项目结转 今年成为在建工程，仍在按计划继续投资。02年1 10月商品房 开复工面积6058万平方米，同比增长30.5 %;而新开工面积1906 万平方米，同比增长12.8 %;在房地产投资增量中，有相当一部 分来源于在建工程的投资。（2）国民经济持续增长和城市建设快速发展带

58、动房地产投资 增长：近两年，北京的GDP增长速度一直保持在11%，高科技产 业、基础设施投资、进出口贸易、房地产开发等成为拉动经济增长的主要力量。01年房地产投资完成783.8亿元，对北京GDP 增长的贡献率占11.4 %。02年1-10月房地产投资在固定资产投资中的比重占 57.3 。奥运工程、中关村科技园区、北京经济技术开发区和 CBD 中央商务区建设，带动这些有产业的地区成为了 商品房开发的热点地区。城区危旧房改造和经济适用住房建设对 房地产开发的带动作用明显增强。 02 年随着城区危改的快速发展， 东城、西城、宣武、崇文等老城区的建设速度加快。危改外迁居 民住房需求量扩大，也带动了近郊

59、区和远郊区的房地产开发。同 时，西红门经济适用住房项目成功招标、回龙观二期建设速度加 快以及垡头、双惠、朝阳新城等项目的上马，带动了周边地区的 房地产开发建设。另外，不断完善的市政设施、地铁轻轨拉近了 郊区与城市中心区的距离，使得通州、昌平、大兴等远郊区成为 商品房开发的新热点。（3）02 年上半年国土资源部出台 11 号令，取消经营性土地 协议出让方式，导致一些开发商增加了土地的购置 ：北京市规定 从 2018 年 7 月 1 日起，停止经营性项目国有土地使用权协议出 让，对可以继续办理协议出让手续的项目用地， 出让合同须于 2018 年 12 月 31 日前签订。 因此， 02 年 1-1

60、0 月，房地产投资中的土 地购置费达 94 亿元，为 01 年同期的 151.3% ，超过了房地产投 资增长速度。（4）企业自有资金投入加大： 从北京市房地产资金来源结构 来看，02年1-10 月房地产投资中，贷款为 255 亿元，同比增长 23.8% ；而自筹资金为 190 亿元，增长速度达 35.3% ，其中自有 资金为 85 亿元，增长率为 68.8% ，远远超过贷款增长速度。 另外，外埠资金投入增加。除北京市的大型开发企业如城市开发集团、天鸿集团等继续担当骨干外，还有许多有品牌的外省市大型开发 企业进入北京，如万达、万科、金地、金源、富力等。房地产企 业自有资金投入加大，有利于改善投资