星级商务酒店建设可行性分析报告

1、星级商务酒店建设可行性研究报告四星级商务酒店建设可行性研究报告目录第一章项目总论1第二章项目建设背景与建设必要性5第三章第四章市场分析与预测13项目建设条件分析和需求分析18第五章建设内容与规模23第六章工程设计方案26第七章环境影响分析34第八章第九章节能37消防与安全卫生39第十章项目的组织机构与运作方式44第十一章经营方式与营销策略51第十二章项目实施进度55第十三章投资估算57第十四章经济效益评价 58第十五章结论与建议62四星级商务酒店建设可行性研究报告第 PAGE 78 页第一章项目总论项目简介项目名称：某某大厦建设项目项目建设单位：某某科技学院项目负责人：赵某项目建设地点某某大厦

2、位于某某省松北区某某科技学院内， 位于美丽的松花江畔，与松浦大桥毗邻，占地面积 1250 平米。项目建设内容和建设规模：某某大厦按四星级标准设计，共有客房 500 套，贵宾房 20 套， 一至五层为办公会议场所，五层以上为酒店。楼层数为 40 层，总高130 米，总建筑面积 50000m2。投资估算及筹措资金总投资32000 万元，其中：建设投资31300 万元，铺底流动资金 200 万元。本项目资金筹措按以下方式进行： 校友投资32000 万元。可行性研究报告编制单位：某某科技学院建筑工程学院可行性研究报告编制依据、指导思想与范围编制依据中华人民共和国城市规划法城市用地分类和规划建设用地标准

3、（GBJ137-90）哈尔滨市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要哈尔滨土地利用总体规划和松北区其他有关专项规划哈尔滨城市总体规划 （ 2004 2020 年）国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定其他相关的政策法规和技术规划某某大厦建设项目提供的相关资料指导思想充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计， 突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、 假日经济、 旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、 文化交流做出贡献。项目建设是按照哈尔滨市城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地

4、的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户， 谋求项目最大的经济效益和社会效益。酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。可行性研究报告编制的范围项目建设的背景及必要性项目选址及建设条件建设规模与建设内容工程技术方案公用工程和辅助设施环保、节能、安全与消防项目实施计划组织机构与人力资源配置投资估算和资金筹措效益分析结论与建议项目建设单位简介某某大厦由本校校友投资，该校友成立了一个房地产公司，注册资本 10000 万元，现有员工2500 余人。公司在

5、哈尔滨市投资在建项目有观江国际大酒店、松浦新区（暂定名），拟建项目有松浦汽车交易市场（暂定名），目前公司以房地产开发经营为龙头，凭借多年专 业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司， 通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展 酒店、房产、商贸 三大板块。“日出江花红胜火”，松花江之畔的哈尔滨正蓬勃发展，公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理 念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产品创新、 产品质量、 生态环境、 生活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑 百年大计 的重担， 致力于为哈尔滨城市建设缔造新

6、的生活梦想， 使公司成长为哈尔滨最优秀的的酒店业、地产业、商贸业投资开发商和运营商之一。研究的主要结论与建议1.4.1主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资32000 万元其中： 1、固定资产投资31300 万元2、铺底流动资金200 万元正常年份销售收入5340.7万元正常年正常年份总成本3005.8万元正常年利润总额2326.4万元正常年所得税581.6 万 元正常年税后利润1744.8 万 元正常年内部收益率（）11.6%税后财务净现值（万元）1299.6税后静态投资回收期（年）7.9含建设期1 年动态投资回收期（年）10.7含建设期1 年投资利润率（）10.8%投资利税率（

7、）11.0%盈亏平衡点（产量）70.5%第二章项目建设背景与建设必要性项目建设背景哈尔滨市简介哈尔滨市是某某省省会，中国东北北部的政治、经济、文化和交通中心， 东北北部地区最大的中心城市，也是中国省辖市中管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特大城市，是中国十大城市之一。全市土地面积5.31 万平方公里，辖8 区 7 县，代管3 个县级市。户籍总人口 1063.5 万人，其中市区人口587.9 万人， 48 个少数民族，其中少数民族66 万人。是中国著名的历史文化名城和旅游城市，素有“共和国长子”、“冰城”、“天鹅项下的珍珠” 、“东方莫斯科”、“东方小巴黎”以及“冰城夏都”等美称。特殊的历史进程

8、和地理位置造就了 哈尔滨这座具有异国情调的美丽都市，哈尔滨建筑风格别具风韵，很多欧式建筑遍布市区。它不仅荟萃了北方少数民族的历史文化，而且融合了中外文化。1946 年 4 月 28 日，哈尔滨成为新中国第一个获得解放的大城市，为解放东北乃至全国做出了重要贡献。1950 年 2 月27 日，被毛主席公开称赞为 共和国长子 。1994 年哈尔滨市被确定为国家级历史文化名城。2010年，哈尔滨市成为“国家创新型试点 城市”和“三网融合试点城市”。2010 年 6 月 22 日，哈尔滨被联合国教科文组织全球创意城市网络认定为“音乐之都”，成为中国首个获此殊荣的城市。 哈尔滨市辖8 区 7 县 3 市，

9、分别为南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区、平房区、呼兰区、阿城区和宾县、 方正县、依兰县、巴彦县、木兰县、延寿县、通河县，代管县级双城市、尚志市、五常市。全市总面积53068 平方哈尔滨行政区划图，其中市区面积 7086 平方公里。哈尔滨市人民政府驻松北区世纪大道。哈尔滨中心城区指哈尔滨市南岗区、道里区、道外区、香坊区、平房区、 松北区的行政辖区，呼兰城区及双井镇、长岭镇、沈家镇、孟家乡和阿城城区（包括新利街道、 舍利街道） 及蜚克图镇、 料甸乡、红星乡。总面积约为4187 平方公里。主城区指哈尔滨市道里区、道外区、南岗区、香坊区、平房区、松北区、呼兰区规划的城市建成区。总用地面积 458

10、 平方公里。区域总人口1063.5971 万人，其中市区人口587.9万（ 2010 年统计数据）。“十一五”时期，全市地区生产总值从1796.4亿元增加到3665.9 亿元，年均增长13.5%；人均地区生产总值从2790 美元增加到 5583 美元，年均增长13%；地方财政一般预算收入从98 亿元增加到 238.1亿元，年均增长19.4%；固定资产投资5 年累计达7725.8 亿元，年均增长32.9%；社会消费品零售总额累计达6488.2亿元， 年均增长17.6%。万元 GDP综合能耗累计下降21%。三次产业比重由2005 年的 15.5:34.3:50.2调整为11.3:37.8:50.9

11、。农业基础地位更加巩固，综合生产能力大幅提升，5 年累计生产粮食1081 亿斤；工业主导作用进一步增强，装备制造、食品、医药、石化4 大优势产业增加值占规模以上工业比重达83.5%；服务业层次和水平有新提高， 成为国家服务业综合改革试点区域。所有制结构不断优化，非公有制经济增加值从861 亿元增加到1904.3亿元，年均增长15%，占地区生产总值比重达51.9%。高新技术产业产值从718 亿元增加到2042亿元，年均增长23.1%，科技进步对经济增长贡献率由41.7%提高到53%，连续获得“全国科技进步先进城市”称号，成为首批国家创新型试点城市。为此，某某科技学院拟开发建设某某大厦项目，以满足

12、湾沚及周边地区日益增长的休闲、旅游、商贸、服务、文化、体育等方面需要。本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、 最有前途的产业。 五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同 期工业经济的年均增长率， 全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为 全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21 亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998 年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2 倍多，旅游业在在我国国民经济发展中

13、的地位越来越重要。展望21 世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高， 旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言， 旅游产业是永远朝阳型产业。 由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展， 对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。哈尔滨地处东北部旅游胜地与松花江流域的内陆地带的结合部，腹地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设东北 部老工业基地的战略实施，哈尔滨市将成为信息、资金、技术、商品 从东北部沿大陆向东北亚传递的前沿地带，并正成为中国与俄罗斯商贸的中心

14、， 沿欧亚大陆进出口的经济走廊已初具规模。以哈尔滨为轴心的东北区域拥有国家级风景名胜区3 处，省级风景名胜区20 处； 国家级自然保护区4 处，省级自然保护区7 处；省级历史文化名城7个，省级历史文化保护区5 处；国家和省级森林公园22 个，以及多处国家级文物保护单位，数十处省级文物保护单位和省级重点寺庙， 旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚， 宗教文化源远流长， 生态环境保护完好，是安徽省重要的旅游区域。所有这些给芜湖大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。结合哈尔滨市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：哈尔滨市域及周边地区， 进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业

15、项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时 度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实 施该项目项目， 并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。项目建设必要性建设松浦大厦是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产， 是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增 长的第一推动力的新现象， 必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二 产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到 “三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经

16、济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000 年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003 年我国人均GDP首次突破1000 美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。哈尔滨市区域基础设施系统比较完善，对外开放度大， 经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。松浦大厦的建设， 不仅完善哈尔滨市的服

17、务流通体系， 适应了产业结构的调整需要，而且对整个某某省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动哈尔滨第三产业的发展。本区位于东北地区腹地，是通往风景胜地长春、长白山、五大连 池、牡丹江、兴凯湖的重要门户，合理开发利用当地和周边地区的旅 游资源， 进一步增强哈尔滨在某某省的经济增长极功能。鉴于哈尔滨市良好的区位优势、商业战略地位、 地方经济的快速发展，建设松浦大厦具有客观必要性。本项目建设是某某科技学院建大学长远发展的需要某某科技学院坐落在哈尔滨市松花江畔，原名某某矿业学院， 是原国家煤炭工业部所属的院校。1998年高等教育管理体制改革后， 隶属关系实行中央与地方共建，以某某省管理为主，

18、 是某某省唯一一所具有矿业特色的普通高等学校。某某科技学院始建于1947 年，现地处北国冰城哈尔滨市的松花江畔。在半个多世纪的办学历程中，学校秉承“厚德博学、强吾兴邦”的校训，铸就了 求真求实、创业创新 的校风，为全国各地培养各级各类人才数十万余名。该校因坐落在松花江北岸， 因此又有江畔朝阳一说。近几年， 学校坚持发展是硬道理，抢抓国家加快发展高等教育的某某科技学院抓住有利时机， 用两年半的时间， 在一片废墟上崛起了一个“规划科学化、 功能现代化、信息网络化、后勤社会化、园林生态化”的校园，圆了几代科院 人建设新校区、冲击硕士点的两个梦，实现了办学规模、办学层次、 办学空间和办学领域的跨越式发

19、展，形成了一校两地（哈、鸡）四校 区的办学格局。全日制在校学生20000 余人，固定资产14 亿元。初步建成了以工为主，理、工、管相结合，经、文、法相协调的大学。 目前，某某科技学院正在以科学发展观为统领，以振兴老工业基地为契机，深化“确保生命线、构筑增长线、强化保障线”的“三条线” 内部管理改革，以评促建，充实内涵，实现规模、结构、质量、效益 协调发展，续写科技学院新的灿烂、新的辉煌！随着某某科技学院的发展，尤其是近年来提出建大学的构想，对配套服务提出了更高的要求，校内缺少一个高档的会议办公场所，这给学校承办各种高水平大规模的学术研讨会带来了很大的不便。本项目的建设， 正适应了满足某某科技学

20、院建大学发展的需要，规划建设配套服务区， 提升某某科技学院的配套水平，为学校举办大型学术会议带来了很大的便利，也间接提高了某某科技学院在业界的知名度。本项目建设是城市副中心建设的需要至 2004 年来，哈尔滨市松北区实现生产总值12.07亿元，同比增长 19.1%；今年 1-9 月份，全区实现生产总值13.78 亿元，同比增长 39.8%，从 2004 年 2 月设区至今，时隔不过两年，松北区令人刮目相看。树立科学发展观，规划先行，高起点、大手笔的运作让松北 成为哈尔滨变化最大、发展最快的一片热土。大气谋事，精于干事， 高效成事。松北人秉承这一理念， 以全新的思路规划松北、 建设松北， 使其成

21、为哈尔滨实现“一江居中、两翼齐飞”宏大构想的世纪之作松北承载着哈尔滨复兴的梦想，对其进行高起点、 大手笔的规划是松北发展中第一位的问题。去年以来，松北区坚持“规划先行”和“不 留历史遗憾”的原则，投资近4000 万元，聘请了国内著名的王志刚工作室为松北进行战略策划；与英国阿特金斯、 中山大学、 南京大学规划院等国内外著名公司和院校，对松北区的总体规划、园区规划和重点地区控详规划，进行了深化细化论证，完成了部分城市设计。根据规划，松北总体功能定位是建设成为现代化园林式新的中心城区， 行政、旅游、服务、商业、贸易中心，对俄贸易基地，发达制造业和 高新技术产业基地， 以及生态旅游休闲度假区。规划中的

22、松北区是一个生态城区， 拥有大面积的森林、湿地和江河湖泊， 城区绿化率高达45%。随着东北亚经贸科技合作区、欧美亚科技园区、国家环保产业园等三个产业园区被纳入某某省哈大齐工业走廊，松北腾飞再添动力从总体空间布局上看，松北的城市规划为组团式结构，具体可以概括为：三片、三点、一带。三片分别是西部的前进片、东部的松浦镇和 南部的太阳岛风景区；三点分别是万宝镇、 乐业镇和对青山镇；一带是北部的科技工业聚集带。 。松浦大厦位于某某镇，层高米，工程竣工后将成为松浦镇标志性建筑，为松北区构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。第三章市场分析与预测3.1哈尔滨市旅游市场简析前往哈尔滨旅游，最佳的季节是以每年12

23、月至次年1 月，此时，满目的银装素裹， 虽然寒冷， 却到处可以看到与江南水乡迥异的雪地冰天景色；另外， 7 月至 9 月的夏季，对游客而言，绝对是理想的避暑佳季。哈尔滨中西合璧的城市风貌，粗犷豪放的北方民族风情，一道道亮丽的风景令人流连忘返，一年一度的哈尔滨之夏音乐会、冰灯游园会、冰雪大世界等大型活动显示了哈尔滨深厚的文化底蕴。哈尔滨极地馆、防洪纪念塔、文庙、极乐寺、圣索非亚教堂、俄罗斯风情的中 央大街、萧红故居等文物古迹和东北林园、亚布力滑雪旅游度假区、 原始森林等500 余处人文自然景观， 与哈尔滨周边的镜泊湖、五大连池、扎龙自然保护区一起构成了中国北方别具一格的特色旅游地，凭藉这些优势，

24、哈尔滨市1998 年被国家旅游局评选为首批中国优秀旅游城市。哈尔滨素来有着“东方小巴黎”、“东方莫斯科”的 美名。市内建筑中西合壁，格调鲜明。人文历史悠久，不仅荟萃北方 少数民族的历史文化，而且是中西文化结合的名城。庄严雄伟的圣索菲亚教堂， 神秘气氛笼罩的尼古拉教堂，造型奇巧的俄罗斯木屋，典雅别致的歌特式楼宇，欧式建筑的中央大街，雅洁明快的建筑色调， 灯红酒绿、繁华如锦的都市风貌， 一年一度的“哈尔滨之夏”音乐会，“冰雪节”国际冰雕雪塑比赛，以及“国际经贸洽谈会”，处处折射出“东方莫斯科”的独特魅力。芜湖市委、市政府十分重视旅游事 业。自“九五”以来， 旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年

25、完善， 城市建设、 旅游接待、 服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。全年接待国内外各类游客549.82 万人次，比上年增长9.6%，其中，接待国内游客548 万人次，增长9.6%。全年实现旅游业总收入35.65 亿元，比上年增长15.0%，其中，旅游创汇收入2460 万美元， 增长 11.8%。目前，全市公交运营线路长度761.5 公里，车辆 718 辆， 拥有 4000 辆出租车。全市共有旅行社37 家，星级饭店20 家，拥有AA级及以上旅游景区5 处。哈尔滨市星级酒店市场简析哈尔滨市酒店一览表哈尔滨市星级酒店一览表序号酒店名称星级客房平均价格次)1哈尔滨福顺天天大酒店五星6809020.

26、82哈尔滨香格里拉大饭店五星6808020.23哈尔滨万达索菲特大酒店五星6807019.44哈尔滨华旗饭店五星6808018.85哈尔滨新巴黎大酒店五星6808017.66松花江凯莱花园酒店五星6809015.77哈尔滨勃莱梅大酒店五星6807015.68哈尔滨万达假日酒店四星4808016.59哈尔滨天鹅饭店四星4808015.2合计159.8（元 /间/天）出租率（）年平均接待人数(万人哈尔滨市内星级酒店业发展总体趋势简析一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高。四是有着世界先进

27、管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、 培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。项目周边市场环境分析区域特点本项目建于位于某某省哈尔滨市松北区文化中心科技学院 内，倚江而建，东临松浦大桥。交通便利，出行自由。到江南市区仅需十分钟车程。 区域内有美丽的国家五A 级风景区太阳岛， 东北虎林园，哈尔滨冰雪大世界，极地馆等。 一年一度的哈尔滨冰雪节会在这儿举行， 在每年一月五日开幕，这是中国第一个以冰雪为内容而组织 的国际性节庆活动。 每年的哈尔滨冰雪节都举办大型的冬泳比赛，场面非常壮观。市场分析通过对哈尔滨市星级酒店市

28、场分析，哈尔滨福顺天天大酒店、哈尔滨香格里拉大饭店、 哈尔滨新巴黎大酒店等五星级酒店均在哈尔滨市内，对本项目影响不大， 松北区境内没有一家四星级以上的酒店，所以这儿有着很大的市场空间。随着哈尔滨市松北区的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大， 度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、 商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。松北区内没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。 伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加， 会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的

29、商务活动（包括商务会议） 对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。本章小结由于项目所在地的地理位置、 经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会， 同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。目前，项目所处范围内的没有高星级酒店， 而本项目凭借其优势和管理优势， 使其具有极强的竞争力，有望成为城南新区酒店中的 明星和龙头 企业。项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对 其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。伴随着哈尔滨经济的发展，松北

30、区的经济地位、 区位优势也必将加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的 持续发展将推动哈尔滨酒店业的持续繁荣、兴旺。第四章项目建设条件分析和需求分析项目建设条件分析松北区概述某某省哈尔滨市松北区，位于松花江哈尔滨城区段北岸。面积736 平方千米，人口16 万人。松北区是某某省哈尔滨市下辖的一个区，位于松花江哈尔滨城区段北岸。面积 736 平方千米， 人口 16 万。区人民政府驻松北街道松北一路18 号。下辖3 个街道、 4 个镇。街道办事处： 松北街道、 松浦街道、 万宝街道。 镇：太阳岛镇、 三电镇、乐业镇、对青山镇。省市行政中心聚集松北，交通便捷、信息畅通、商贾云集、人杰

31、地灵，适于发展总部经济、高端经济和现代服务业。 这里有驰名中外的太阳岛， 碧波荡漾的天鹅湖， 旖旎的天然湿地风光， 东北虎野生放养的虎林园，风情万种的俄罗斯小镇, 具有哈尔滨冬之韵的雪博会、冰雪大世界等，展现了松北区北国四季各异的独特风姿。“城在林中、路在绿中、楼在园中、人在景中”目标的实现，将成为 人们休闲、旅游、居住的最佳选择。松北区自然资源丰富，发展绿色 和特色农业及农产品深加工潜力巨大。独有的政区型开发区管理体制和运行机制， 可为入区企业提供方便、快捷、高效的服务和优良的经济发展环境。 松北区发展前景广阔，是国内外投资者兴业发展的一片沃土。气候条件。哈尔滨位于最北端， 是中国纬度最高、

32、 气温最低的大都市。四季分明， 冬季漫长寒冷， 而夏季则显得短暂凉爽。哈尔滨的集中降水期为每年7 至 8 月，集中降雪期为每年11 月至次年1 月。年平均温度 3.6 。最冷的1 月份，平均气温为零下13.2 至零下24.8 ， 最热的7 月份，平均气温为18.1 至22.8 。3-5月份为春季，易发生春旱和大风，气温回升快而且变化无常，升温或降温一次可达 10左右。6-8 月份为夏季，炎热湿润多雨， 7 月份平均气温19-20 ， 最高气温达38。平均降水量占全年的 60%-70%，由于降水集中， 间有暴雨，易发生洪涝灾害。9-11月份为秋季，降雨明显减少，昼夜 温差变幅较大，9 月份平均气

33、温为10， 10 月份北部地区已到0， 南部地区2-4 。12- 次年2 月份为冬季，漫长而寒冷干燥，雪覆大地。1 月平均气温零下15 - 零下 30，最低气温曾达零下52.3 地质条件。哈尔滨市区及双城市、呼兰区地域平坦、低洼，东部 10 县（市）多山及丘陵地。 东南临张广才岭支脉丘陵， 北部为小兴安岭山区， 中部有松花江通过，山势不高，河流纵横，平原辽阔。哈尔滨市区主要分布在松花江形成的三级阶地上： 第一级阶地海拔在 132140 米之间，主要包括道里区和道外区，地面平坦； 第二级阶地海拔145 175 米， 由第一级阶地逐步过渡，无明显界限， 主要包括南岗区和香坊区的部分地区， 面积较大

34、， 长期流水浸蚀， 略有起伏， 土层深厚， 土质肥沃， 是哈尔滨市重要农业区；第三级阶地海拔180200 米，主要分布在荒山嘴子和平房区南部等地，再往东南则逐渐过渡到张广才岭余脉，为丘陵地区。区域经济基础分析初步测算， 全年松北区高新区实现生产总值116.2 亿元，比上年增长20.3%。其中，松北区实现71.9 亿元，同比增长19.1%；高新区实现44.3亿元，同比增长20.8%。松北区第一产业实现增加值4.9 亿元，同比增长8.4%；第二产业实现增加值30.9亿元，同比增长19.4%；第三产业实现增加值36.1 亿元，同比增长20.5%。非公有制经济实现增加值48.7亿元，比上年增长20.4

35、%，占全区生产总值的比重为67.7%。三次产业对经济增长的贡献率分别为3.2%、45.3%、51.5%。 产业结构继续调整， 由上年的8.2:43.7:48.1调整为6.9:42.9:50.2 。 全年实现社会消费品零售总额 22.7 亿元，比上年增长 21.5%。在全区社会消费品零售总额中， 吃的商品零售额 11.8 亿元，比上年增长 22.2%，占全部零售额的 51.9%；穿的商品零售额4.5亿元，比上年增长21.1%，部零售额的19.8%；用的商品零售额5.8亿元，比上年增长21.3%，占全部零售额的比重为25.6%。全区已备案家电下乡销售网点4 个。全区实现累计补贴数量758 台，累计

36、补贴金额 16.5 万元。对外经济全区实现进出口总值1411.5 万美元（海关口径），比上年增长47.1%。其中，出口总值1376.2 万美元，同比增长 55.1%；进口总值35.3 万美元，同比下降50.9%。全年松北区高新区实际利用外资8690 万美元，同比增长171.6%。其中，松北区实际利用外资3500 万美元，增长9.4%；高新区实际利用外资5190 万美元。松北区华润欢乐颂商业中心、国际啤酒城、 皇朝家私等一批大项目签约入区。 科技创新城哈焊接所等国家工程研究中心、省科技厅的新兴产业技术创新服务平台、省农科院的国际农业科技创新中心等23个研发项目签约入驻创新园；涉及现金制造业、生物

37、工程等领域 的九州电气、天地仁药业等24 个新兴战略产业项目签约入驻产业园。发展优势区位优势松北区是 2004年 2 月经国务院批准设立的某某省唯一的政区型开发区，兼有政府行政和开发区建设管理双重职能，享受国家级开发区管理权限和优惠政策。体制先进、机制灵活、省市支持、政通人和， 为松北区发展提供了坚强的体制保证。松北区委、区政府根据市委、 市政府提出的“开发江北，两岸繁荣”的战略目标，确定了“建设现 代文明， 打造绿色松北” 的发展思路， 把握国家振兴东北老工业基地的契机，借助政区型政府的体制优势，坚持高水平规划、 高质量建设、高标准管理，建设松北、发展松北、繁荣松北。松北区有着良好的生 态环

38、境，丰富的土地资源，明显的区位优势，广阔的发展空间。交通优势从 50 年代开始，国家投入了大量资金发展某某的铁路运输事业。哈尔滨铁路局是全国15 个铁路局之一，北起古莲，南至兰棱，东达绥芬河，西到满洲里，外与俄罗斯接轨，内与沈阳铁路局相通。36条干线贯穿某某省全境和内蒙古部分地区，构成了欧亚大陆桥的重要通道。 2005 年 3 月 18 日开始根据铁道部的统一部署，铁路局( 集团公司) 撤销下辖的哈尔滨、齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、海拉尔5 个铁路分局，实行直接管理站段的管理体制。2005 年，全市铁路运输完成旅客运输总量2751 万人次， 完成货物运输量1371 万吨。铁路营业里程6632.2

39、 公里，线路计长12516.9 公里。哈尔滨乘坐火车可以抵达北京，长春，沈阳，大连，天津，上海，广州，济南，青岛，南 昌，武汉，石家庄，郑州，长沙，西安，重庆，德州，杭州，温州， 包头等以及沿线城镇。 哈尔滨乘火车可以抵达省内所有通客运铁路的大中小城镇。是一个连接中国大陆与东北亚的重要铁路枢纽。2007年开工的哈大客运专线建设着，同步建成的津秦客运专线以及秦沈客运专线连接京沪高速铁路。届时哈尔滨抵达长春只需要1 个小时， 抵达沈阳只需要2 个小时， 抵达大连只需要3 个半小时。配套将来建成的京沈客运专线，京石，石武，郑西，武广客运专线。真正到时实现 哈尔滨到全国各大城市实现朝发午至，午发夕至，

40、 夕发朝至。 省内建设客运专线也开始，哈齐客运专线设计时速300 公里/ 小时。哈牡客运专线设计时速250 公里/ 小时。以及哈佳高标准铁路。届时将形成以哈尔滨为中心的某某1 小时经济圈。 将辐射大庆， 齐齐哈尔， 牡丹江，佳木斯四个地级城市。哈尔滨铁路枢纽即将建设哈尔滨西站，哈尔滨北站两座新客运火车站。扩建哈尔滨火车站， 哈尔滨火车东站现有的两座火车站。其他资源优势松北区工业企业发展基础良好，现已形成以机械制造、 建筑材料、木器包装、粮油食品加工等主导产业。，具有较好的产业发展基础。第五章建设内容与规模建设内容与规模某某大厦位于某某哈尔滨行政文化中心的北端，占地面积 1250平方米。酒店按四

41、星级标准设计，共有客房 500 套，贵宾房 20 套， 一至五层为办公会议场所，五层以上为酒店。楼层数为 40 层，总高130 米，总建筑面积 50000m2。主要技术经济指标如下：2总用地面积： 25000m2总建筑面积： 50000m建筑密度：24%容积率： 2绿地率：30%机动车停车数：100辆经营内容客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）为短期国际、国内游客服务（标准客房）。为短期国际、国内商务服务（标准客房）。为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）为短期国际、国内政要服务（高级套房）。为长期国际、国内政要服务（高级套房）。

42、为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。会议、展览与展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。为商务会议服务。为技术会议服务。为学术会议服务。为政务会议服务。为新闻发展会服务。为展览与展示服务。3、商业服务为住店客人及机构提供一体化的购销服务。为过往客人及机构提供精品购销服务。经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务。为过往客户提供特色性餐饮服务。经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。娱乐服务为住店客户提供一体化

43、娱乐服务。为过往客户提供大众化娱乐服务。经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。其他服务美容、美发服务。保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。停车服务邮政服务金融服务交通服务旅游代理第六章工程设计方案设计依据原有总体布置和某某大厦设计要求。规划用地红线图。国家和地方颁发的有关规范、和标准。工程概况某某大厦位于某某哈尔滨行政文化中心的北端，占地面积 12502平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房 500 套，贵宾房 20 套， 一至五层为办公会议场所，五层以上为酒店。楼层数为 40

44、 层，总高130 米，总建筑面积 50000m。建筑设计总体布局与环境设计松浦大厦位于松北区新的文化中心某某科技学院内，与松花江毗邻，在基地的东南角有规划的公共绿地，环境优美，交通方便，是建 造高档酒店的理想位置。整个项目为一个层数为40 层，高度为 130m 的超高层大厦。 在基地的西北角留有将来发展的用地。酒店沿沿江路设有单向6m 宽的出入车道，中间用5m 宽的绿化带分隔，这一道路形式与转角的绿地 （靠酒店道路一侧设向喷水池）一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置，中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。总体布

45、置了一片标准网球场作为酒店配套，在酒店的东西侧布置了大型的停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、 停车场使用。 东南转角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地，与大酒店形成一个统一的整体。单体设计酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为50000 平方米，共布置500 套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA 会所、 KIV、棋牌室等休闲设施。大厦一至五层为办公会议场所，五层以上为酒店， 核心筒内布置有四台客梯（1.35吨），另有一台服务电梯（兼消防电梯），每个标准层共有20 个单间和

46、1 个套房，十六层布置了行政酒廊和行政会议室，另外还有8 个商务客房。 所有南面客房部都有阳台，在此可眺望优美的松花江风光。结构设计设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：使用荷载：2上人屋面2.0KN/m2非上人屋面0.5KN/m2办公室及客房2.0 KN/m2商场3.5 KN/m2厨房、空调机房、餐饮4.0 KN/m2走道、楼梯、厕所2.5 KN/m2消防疏散楼梯2.5 KN/m库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。风荷载22基本风压值为0.4 KN/m，基本雪压值为0.4 KN/m 。地面粗糙度类别B 类地震作用丙类建筑， 设房烈度6 度、设计地震分组为第一组，特

47、征周期： 0.35s 累场地土。水平地震加速度0.05g。抗震等级： 大厦采用框架剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。上部结构据建筑平面布置，按建筑抗震设计规范要求，在大厦房间设置抗震缝，缝宽度 120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。根据大厦建筑平面、 高度及功能， 主楼采用框架剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。材料混凝土：大楼：C40，其他均为C30。垫层为100 厚 C10混凝土。钢筋： HPB235、HRB335。钢材： Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。辅助工程给排水工程水源由城市给水管网直接接入， 经过 DN200给水管二根以供本工程室内、

48、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DN150。在总体上设置DN150 水表一只， DN200消防水表一只。用水量表序号用水名称用水量标准1客房400L/ 人日2职工100L/ 人次3SPA、健身150L/ 人次4冷却塔补充水按冷却循环水量1.5%5车库冲洗33L/m 日6锅炉补充水37绿化浇洒2L/m 日8餐饮100L/ 人次9未预见水量按最高日用水量10%本建筑最高日用水量估为：950 m3/ 日。给水系统在地下设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系

49、统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网直接接入。排水3）污废水最高日排水量约为500m/d 。）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排 水泵。）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按芜湖市暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。电气工

50、程负荷等级与供电电源本工程酒店为四星级标准酒店属一类高层建筑，按一级负荷要求供电；本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电 所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设 施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为 一级负荷； 变电所排风、 货梯电力， 酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变电站引来， 以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源

51、。负荷估算22酒店地上部分按 100W/m计算电容量， 地下部分按 35W/m计算电容量，考虑需要系数 0.68 ，功率因数补偿达到 0.9 等因素。商务中心电安装容量按 160KW计，需要系数按 0.7 考虑；每幢贵宾楼电安装容量按 20KW计，需要系数按 0.7 考虑。酒店计算有功功率： 2181KW商务中心计算有功功率：112KW贵宾楼计算有功功率：70KW 总计算有功功率：2363KW 总计算视在功率：2626KVA选用变压器21600KVA，容量为3200KVA，负荷率82.1%。应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30%考虑，按800KW设置。防雷接地本工程地处芜湖地区， 酒店按

52、二类防雷建筑物考虑， 商务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。 在酒店屋面装屋顶避雷。 防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋， 上与避雷带焊接， 下与大楼基础底板、 基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。 电气设备工作接地， 保护接地， 火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置， 接地电阻不大于1 欧姆。保安及接地措施低压保护系统采用“TN- S”接零保护系统。一般插座贿赂均设置漏电保护开关。 各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。电信工程酒店建立800 门程控用户交换机房， 机房设在酒店一层电话主机房内，机房

53、设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、 蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2 个 2 兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用 50 欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入，商务中心设置100 门容量的程控用户交换机。酒电组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。暖通工程按全空调设计，其参数：室外设计参数：夏季干球温度35，夏季湿球温度28.2 ，夏季风速2.3M/S，冬季干球温度-5 。室内设计参数3大堂、商场、餐厅、包房、办

54、公、会议、客房：夏季温度26-28 ， 相对湿度 30%，新风 20 50M/PH。通风换气次数地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制 冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统， 其换气次数为：地下停车库排风为6 次/h ，送风为5 次/h ，晚上送、排风量各减半，厨房40 次/h ，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10 次/h ，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为： 地下停车库排风为6 次/h ，送风为 5 次/h ，晚上送、排风量各减半，洗衣房20 次/h ，厨房 35 次/h ， 职工浴室、卫生间、洗手间、

55、垃圾处理间为10 次/h ，制冷机房、热交换站、库房等为5 次/h 。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味， 厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。空调冷热源2冷热负荷：本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设 计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为32908 平方米， 空调建筑面积约为31638 平方米。总冷负荷约为4200KW，冷指标为133W/m。2总热负荷约为2050KW，热指标为65W/m。冷、热源根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求， 本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台， 大小机组搭配。 其中一台 850UTR（2989KW）水冷离心式冷水机组，一台 350

56、（ 1231KW）水冷螺杆式冷水机组，机器总冷负荷 4220KW。第七章环境影响分析周边环境现状某某大厦位于某某松北区文化中心某某科技学院内，与美丽的松花江毗邻，地块优势明显。地块近似正方形，地势平坦，用地周围自 然景观良好。由于项目尚没有进行施工， 场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源， 主要污染物为道路扬尘、 汽车尾气以及少量的建筑垃圾。环境影响分析项目施工期间的主要环境问题空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、 地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水

57、等。固体废物项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。项目运营期间的主要环境问题空气环境项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。废水项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。固体废物项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。环境保护措施及治理效果施工期环境污染防治措施及预期治理效果内容排放源污染物名称防治措施预期

58、治理效果类型大气污染物建筑材料、车辆扬尘、汽车尾气等(1)合理设置粉尘建筑材料的堆。（ 2）采用商品水泥， 尽量少用干水泥。（ 3）运输道路及时清扫、冲洗。（ 4）每日定期洒水，防止浮沉。（ 5）减少车辆在场区的停留时间（ 6）安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水COD BOD5 SS建筑垃圾、由市政管网收集，经芜湖县污水处理厂集中处理建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填污水经处理后达 标排放， 对受纳水体 伊通河环境 影响较小固体废弃物工地、建筑工人运输车辆、机械噪声设备生活垃圾噪声埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一

59、处理。 车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等减少二次污染区域噪声达标运营期环境污染防治措施及预期治理效果内容排放源污染物名称防治措施预期治理效果类型在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。大气污染物车辆、厨房汽车尾气， 主 要成分： SO2、NOx、CmHn厨房油烟COD汽车尾气排气管安装净化装置， 以消除汽车尾气对环境的影响。严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有害物质的发生。（ 4）排油烟机由市政管网收集，经抚州市北郊污对大气环境影响甚微污水经处理后水质达到城市污水三级水污染物生活污水、雨水BOD5

60、SS装修垃圾、 生水处理厂集中处理标准后排放，对受纳水体 伊通河环境影响较小固体废弃物宾馆来往车辆、供水噪声设备等活垃圾噪声（80-90dB ）定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设区域噪声达标备，作封闭隔音处理等生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。第八章节能设计依据公共建筑节能设计标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准民用建筑热工设计规范旅游旅馆空调及热工节能设计标准节能措施建筑专业屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材， 传热系数为Km0.7 ；外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为Km 1