房地产业信息化对企业成本控制的作用

1、29/30房产信息化对地产开发企业的成本操纵作用一、地产开发企业的成本构成房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来讲，大致可分为以下几个大部分：土地费用；前期费用；建安成本；配套费用；筹资成本；治理费用；销售费用 从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本操纵，确实是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、操纵，从而实现企业利润最大化的目标。二、成本分解的过程 项目开发成本的操纵与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多治理活动的体现

2、。与项目的时刻打算一样，成本打算及操纵也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。 1、投资估算在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度打算、销售打算、资金打算、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等，在PM2的成本估算功能中，通过模版、设置计算依据等方式，均能够实现上述估算计算。在PM2中的具体实现如下：1）、核算项目设置，相当于设置不同的项目执行方案，例如：不同的容积率

3、、服务性设施所有权等，对不同方案的成本、盈利能力等进行分析对比。2）、收支项目（成本项目）设置相当因此工程估算人员对项目成本费用项目的层层分解，那个成本项目的分解也是一个过程，随着项目打算的进展，成本项目的划分也越来越细。例如：在项目打算初期只划分了土地费、建安费、配套费等，随着时刻的进展，就需要将土地费逐渐分解为土地出让金、土地评估、交易、登记、契约费等。3）、收支估算（成本估算）随着收支项目（成本项目）的设定，依照项目的开发周期资金需求量，就需要打算不同时期内的资金收支打算。在PM2系统中，确实是按预先设定的费用项目指标录入/计算/调整估算数据。包括成本估算、资金来源、现金流量等各种财务分

4、析报表。 由于PM2采纳了灵活地自定义方式，支持用户设定各种项目建筑指标及相关的计算关系，例如：依照单方成本、建筑面积计算总成本，设置各个成本项目占总成本的比例而计算各个成本项目的成本估算等。 2、成本目标在项目规划时期，在投资估算的基础上制订目标成本和资金打算，作为后续项目成本操纵的基线。PM2系统按照二维表的格式显示核算项目的成本打算，二维表的横向显示打算的周期，例如：年度、季度、月份，二维表的纵向显示当前核算项目下所有的成本项目，如此二维表就能够详细的显示成本项目在打算年度下打算月份的打算金额。成本目标的确定，对项目成本打算和操纵，有着重要的指导意义。随着工程项目的施工进展,当打算/实际

5、成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的缘故，并修订目标成本。 3、成本打算在制定项目成本目标时，与项目整体的进度打算关联，能够从项目/任务打算中，提取工程量成本、甲供材料成本、相关费用的打算数字，并自动按日期和成本项目汇总，从而构成整个项目的成本打算。三、成本操纵的过程动态成本分析对比是整个系统的核心功能，它能自动实现动态成本的核算，生成全项目动态成本一览表，对动态成本与目标成本的差异进行比较查询，提供各种对比分析报表和图形。关于各种缴费类的非合同成本业务，在PM2中，通过支出单或虚拟合同业务模式解决。系统

6、通过合同结算与拨款对比及拨款打算分析待发生成本预测、项目成本明细表动态分析对比项目成本打算与实际的差异；通过成本分摊业务功能对相关公共费用进行成本分摊。具体的操纵操作流程如下： 1、建立合同与成本项目的对应关系 在建立了核算项目及收支项目后，在合同维护中通过参数设置建立合同与成本项目的关联关系，合同能够与核算项目及成本项目建立一对多的对应关联关系。合同录入后，需进行合同拆分，将合同金额及结算金额分配到成本项目上。系统合同支持对项目、任务的任意关联以及合同对不同核算项目之间的拆分。2、合同金额、结算金额汇总项目成本PM2自动依照项目估算数据及合同金额及结算数据，汇总产生项目成本表。系统支持对多层

7、次核算项目、多层次支持项目的逐级汇总。例如整个项目划分为三期工程，每期工程中又有多个具体的楼盘单体，按照如此的划分层次，系统支持从每个单体到每期工程、再到整个项目的逐层分解及汇总。 3、合同签署、合同变更、合同付款的报警功能在合同执行过程中，经常出现由于设计变更、现场签证等缘故需对原合同进行调整，而且同一个合同可能需多次调整。这些业务在PM2中均能够通过合同变更实现，同时系统自动依照合同结算金额的变化情况，与成本目标进行对比分析，达到或超过用户设定的成本目标变动范围后，系统自动报警。 4、其他操纵手段项目成本产生于项目开发各项业务过程中，特不是材料采购等业务中。与其对应的成本操纵手段包括材料限

8、价、设计变更与洽商治理等对成本高低和成本操纵效果起到直接的作用，这些操纵措施在PM2系统通过合同限价单、询价单等功能都有良好地支持。限额设计、选用满足市场需要的性价比好的材料与设备、集成化专业化的招标组织与严谨的合同治理是成本不断降低的源泉 5、非合同成本 关于地产业务中的非合同成本，既能够通过建立虚拟合同的方式实现，也能够通过支出单的方式直接体现。四、实施PM2系统对成本操纵的作用 1、通过对估算、目标、打算、合同、合同执行的治理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本操纵的目的；同时实施项目治理中的操纵治理体系，实现合同治理、付款打算及动态查询。 2、以成本与资金

9、操纵为核心，将成本操纵与项目进度打算、甲供设备材料紧密关联；将销售与资金流入关联，实现地产开发业务的全过程、全方位协调治理。 3、通过规范业务流程，提高治理水平；通过网络业务数据共享，加快了信息传递速度；通过合理的资金/成本打算，提高资金使用率，降低经营风险，大大提高了企业决策者对项目单位成本的操纵力度。PM2软件在以合同为中心的项目治理工作中的应用在工程实践中，业主与承包商之间存在着复杂的合同关系。不管是主动依旧被动，业主与众多的承包商、设备供应商之间都会签订许多合同，形成许多合同关系。这种合同关系，用图形的形式表示出来，我们把它称为合同树。建立合同树关于我们进行项目治理工作有着如下显而易见

10、的作用：将一个庞大的工程建设项目划分成为相对独立的、便于操纵的较小的单位。不管是从成本操纵的角度、依旧进度操纵的角度，差不多上必须要做的工作。将合同相关的单位与参加项目的组织机构关联，以合同的形式明确每个相关单位的责任权利和义务。对每一个合同单位做出详细的时刻打算与费用可能，形成进度目标和成本目标。确定项目需要完成的工作内容、质量标准和各项工作的顺序，建立项目质量操纵打算。建立项目成本操纵体系。建立项目进度操纵打算。在合同架构的基础上，我们还必须将项目打算细分为项目进度总控打算、项目成本总操纵打算、项目质量工作总操纵打算、项目安全操纵打算。PM2项目治理系统的在工程建设中的作用也是要紧体现在上

11、述几个方面。1目进度总控打算在实际工作中，关于一些大型的电力、水利、房地产项目，应用PM2项目治理系统制订项目进度打算一般分为三级：1）、 一级打算：由业主、监理、设计及施工总承包四方共同确认的项目进度总操纵打算；内容涵盖项目开发整个过程所有阻碍进度的工作。在PM2项目治理系统中，一般由开发商依照总包合同制订一级进度打算，要紧包括各专业总体打算和各个里程碑的操纵点。2）、二级打算：由各专业分包编制，并由总承包汇总。在PM2项目治理系统中，一般由总包方建立单独的项目，将各个专业分包商的打算汇总输入，并确定各个专业之间的协作关系。3）、三级滚动打算：总承包汇总各分包人编制的涵盖各专业施工内容的短周

12、期施工打算，将近期（季度）的要紧施工工作输入PM2项目治理系统中。2成本操纵系统积极的预前操纵方法进行成本操纵，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标，以次作为项目成本操纵的基线。PM2系统的各种成本分析报表通过对估算、目标、打算、合同、合同执行的治理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本操纵的目的3安全生产操纵打算项目的环境爱护与施工安全也是项目治理的重要内容。要求各施工单位建立安全生产责任制和环境治理责任制，建立与保持工作程序，严格现场治理。在PM2项目治理系统中，一方面提供了安全文档、安全制度保存相关的安全生产制度。同时能够针对项

13、目进度打算中的各项工作，制订相关的安全生产操纵措施和打算，并对安全生产隐患和整改措施提供各种分析跟踪。4质量总控打算通过PM2项目治理系统的质量治理模块，能够使质量打算达到如下操纵原则：1）、以合同治理为基础，制订整个项目的工程质量目标，并以此操纵设计、单位、总包、分包、材料供应商等相关单位。2）、建议严格执行质量保证体系的方法与程序。PM2质量治理的法规文件、验收标准、质量评审、质量甘特图等功能，贯彻到工程项目建设的各个环节，实行全要素的治理，确保工作质量。房地产开发成本治理的关键操纵点 张保成目前大多数开发商依靠财务软件和OFFICE软件对历史数据进行手工化的归集、分析、处理、治理工作，还

14、无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析，从而阻碍了企业项目成本治理的效率。至于对以后期间的数据预测分析，则差不多处于无能为力的状态，其依靠人为简单预测的数据可靠性和准确性无法得到保证。在当前央行进一步加强房地产信贷业务治理的大环境下，房地产开发企业面临着更大的成本治理压力，同时更加迫切的需要能够合理有效操纵项目成本的新型治理工具。而新的治理工具应该能提供进行事前、事中治理的工具，而且通过预先设置等手段提供对以后期间发生数据的较为准确的预测核算方法，方便使用者实时查询读取，可为决策者编制各项打算决策，进行项目治理提供有力的支持。 下面就成本费用治理、可能未发生成本、承包商付款治理、贷款资金

15、治理这几个关键环节来讲明新型项目成本治理的必要性和科学性。关键环节一：发生成本费用归集查询问题 一. 现状分析 现时房地产开发企业工作方式是对已发生成本费用按会计科目进行明细核算的，而会计各级明细科目的使用因为要符合会计工作规范而在设置时有专门多局限性，具体表现为专门多成本费用合并核算，不够细化。例如在科目设置时设置“开发成本土建安装安装工程”三级会计科目，发生各类安装工程的成本全部计入该科目内，通过财务软件的查询功能也能实时查询出到目前为止已发生的安装工程的汇总成本，但无法区分各类安装工程（暖通、电梯、监控依旧消防等等）发生的明细成本，也确实是讲这种核算方法只能满足财务差不多核算的需求，无法

16、对更高要求的工程成本费用核算提供太多的关心。 二. 存在问题 1. 这类成本费用明细表一般差不多上定期按月编制，也确实是在一个月份终结后再依照上月财务数据编制，存在滞后性。 2. 财务软件由于受制于财务工作规范只能提供按明细会计科目核算的月汇总发生数，无法按照自己的需求进行更为详细的分类明细汇总。 三. PM2软件解决思路 1. 在房地产开发企业治理系统中预先设置活动代码与成本代码，将项目开发的活动和成本按实际需要进行细分。 2. 预先设置工作打算并选取与其相关的活动代码。 3. 在新增承包合同时设置该工程合同的工作打算，选取活动代码及与其相关的成本代码并输入各成本代码的承诺成本金额。 4.

17、工程报账时对提交金额在合同工作打算中的各活动成本代码按实际发生情况分配，并提交审批。 5. 在工程项目分析查询中，可按照活动明细和成本明细进行查询已发生成本。 四. 改进价值 1. 能按照自己的需要设定活动和成本代码，能够随意按照活动或成本实时查询已发生的明细成本，无需再另行编制成本明细表，保证数据读取的时效性，简化成本核算的工作程序。 2. 能够依照活动代码进一步查询已发生的相关明细成本，或者依照成本代码查询与之相关的活动代码，保证对明细成本构成进行详细分析的需求。关键环节二：可能未发生成本的准确性问题 一. 现状分析 开发商对未发生成本的预测左右企业对项目的资金安排，是项目顺利进行的关键，

18、现时一般依照已发生的成本结合预算或者合同金额进行预测。 二. 存在问题 1. 依照预算数与已发生数预测的未发生成本往往只能是一个预估的总数，关于其中的成本构成和每期发生数尽管用工程进度结合人工计算的方法也能够取得，但由于缺乏进行计算的科学工具而难已取得较为准确的数据结果。 2. 假如取得的发生数准确度不高，则势必阻碍到对以后期间工程资金安排的参考价值，可能会对企业工程项目的操作产生相当不利的负面阻碍。 三. 新型治理工具的解决思路 1. 预先设置活动代码与成本代码，在项目建筑成本定义中按楼号设置项目建筑打算。 2. 在建筑打算中设置工程所需的活动代码，并预测每项工程活动在整个工程活动中所占用的

19、成本资金比例。 3. 对每项活动按其所构成的成本明细进一步细分，并预测每一项成本明细占该项活动总成本的比例，预测该项活动在其整个工作期间的每期付款比例。 4. 在工程项目分析查询中按工程活动或工程成本明细查询尚未使用的预算余额。 5. 设计资金流模拟分析工具，在资金流what-if分析中查询以后各期间预测的成本发生付款数。 四. 改进价值 1. 能够随时查询预算执行情况，且查询方式更为灵活，了解每项活动或每项成本的预算剩余数。 2. 能够预测以后每一期间的成本付款发生数，结合销售资金回笼打算数，预测到以后每期现金净流量，成为制定资金打算的可靠数据。关键环节三：承包商付款治理问题 一. 现状分析

20、 在合同签订后，一般由专人负责合同的治理工作，其要紧的职责是记录合同信息、按工程项目经理的意见进行工程合同报账、定期编制合同付款情况表等。 二 存在问题 1. 一般企业使用excel编制各种合同情况治理报表，了解合同执行情况只能是在期末以后，而假如采纳人工随时更新可能因为人为输入错误而造成数据失真。 2. 报账人员依照项目经理授意填写工程付款报账申请时，需要人工查询历次报账情况及付款情况，以确定本次报账的金额，假如报账付款情况复杂，则可能发生重复申请或遗漏申请的情况。 3. 报账审批人在审核批准合同时无法立即了解合同执行情况信息，需由财务部临时提供付款数据、工程部临时提供工程施工情况信息。 三

21、. 新型治理工具解决思路 1. 在企业治理系统中独立设计承包商治理模块，在承包合同治理中将新增合同差不多信息输入后，设置合同工作打算和保留金扣除比例。 2. 在企业治理系统中设计工程项目报账治理，将报账治理与承包商治理连接起来，如此在工程项目报账治理中提出新的报账，关于非第一次报账的合同能够查询到累计提交的报账金额和批准金额，同时能够在合同治理中查询到合同变更后增加或减少的金额、累计申请报账金额、累计付款金额、扣留和释放的保证金金额这些具体信息，并及时更新与该合同相关的工程项目进度信息。 3. 提交报账批准后自动生成账单由财务部安排付款。 四. 改进价值 1. 合同差不多信息、付款及其他执行情

22、况查询一目了然，保证工程报账申请的正确性和向批准者提供审批依据的准确性、及时性。 2. 报账批准后自动生成账单传递至财务部安排执行，幸免各个部门工作传递中因职责不清而对工作效率产生的不利阻碍。关键环节四：贷款资金治理问题 一现状分析 对销售资金的治理是企业治理的重中之重，而按揭贷款资金在整个销售资金中占有最大的比重，因此，开发商对贷款资金的治理有较为迫切的需求，具体表现在对贷款合同的状态流程及具体信息及时掌握，准确预测银行放款资金的金额和具体时刻，从而制定销售资金回笼打算。现时企业一般使用较为简单备忘录形式的表格治理销售合同与客户贷款情况。对每一客户的贷款情况只在excel表格内以备注形式记录

23、贷款金额等资料。 二. 存在问题 对客户的贷款情况无法进行动态的跟踪与治理，对其贷款资金的回收情况只能依靠人为的可能，销售资金回笼打算的准确性无法得到保证。 三新型治理工具的解决思路 1. 在企业治理系统中的贷款治理部分中按贷款的流程设置“新申请”、“待公证”、“待办抵押”、“待放款”、“已放款”、“已取消”6个TAB标签，已分不显示处于各种工作流程状态下的合同。 2. 在“新申请”中新增贷款合同，并按实际工作流程将该贷款合同在各工作状态下进行处理。 3. 在将抵押权证交予银行后，进入待放款状态，取得银行放款凭证后，即可作收款处理，同时将按揭款与贷款保证金分不输入各自的账户。 四改进价值 央行

24、对房地产企业的信贷治理将愈来愈规范，资金短缺严峻阻碍到开发商项目运作的顺利进行。每一个开发商关于资金流入的准确预估有较高的要求，对占销售资金较大比重的按揭贷款资金回笼金额预测就有特不大的价值。依据对各种状态下合同金额的汇总，以及该贷款银行的放款周期，能够得到在近期内能够发放的贷款金额。 只有恰当的运用新的治理工具，提高项目成本治理的效率，合理规避风险，才能使企业在当前日益激烈的竞争环境中，先人一步，胜人一筹。治理制胜-论房地产企业治理信息化随着中国房地产业本身和市场的进展，特不是从2004年下半年土地政策的市场化，中国的房地产行业迈向纯市场经济的大幕缓缓拉开了。面对日益高企的土地猎取成本和更加

25、严格、规范的国家金融政策，以后房地产行业的市场竞争将更加激烈。以往单纯依靠政府关系拿到好地就能赚大钞票的生活差不多一去不复返了。房地产企业之间的竞争的层面也将不断提高，传统的、标新立异的营销如此的一招鲜手段差不多不可能为企业带来持久的竞争优势，更不可能让企业在激烈的竞争中脱颖而出。提高房地产企业内部的治理水平，提高资金效率、降低开发成本，是以后开发企业竞争获胜的基础，而在当今的信息社会，治理信息化差不多是被各行各业证明为提高治理水平的有力手段。同样，房地产企业要提高自身的治理水平，离开信息技术手段也是不现实的。房地产企业的治理工作是以房地产项目的开发和销售为核心业务的项目治理工作，能够讲房地产

26、项目治理是房地产企业治理的核心。同样，房地产企业的治理信息化确信是围绕着项目治理的信息化展开的。一、房地产企业的组织机构与治理框架从房地产开发企业的组织结构分析，一般包括开发部（前期部）、工程部、合同预算部、销售部、经营部等相关部门或岗位，再协调配合设计、监理、施工、销售代理、经纪公司等相关单位，完成以下要紧业务治理工作。1）、项目总体情况及投资分析 项目来源、 项目规模、开发方式、项目类不、项目公司、项目负责人、 项目情况简介、项目前期投入费用流量、项目打算现金流量、2）、项目报批： 包括取得规划意见书、审定方案通知书、用地许可证、规划许可证、 土地使用证、地下资源使用证等，与发改委、环保、

27、消防、交通、教育、文物、园林、市政、智能化等相关政府部门和职能单位关联。3）、项目成本操纵，这也是房地产开发企业治理制胜的核心。包括制订核算项目与成本树成本估算、成本目标、成本打算、成本实际与预测动态成本分析与预警4）、项目施工与工程打算进度施工单位的招标及实施，一般包括：土建施工、室外工程施工、强弱电施工、通风空调施工、智能化施工、防施工电梯施工、装修施工、绿化园林施工。5）、材料设备治理，要紧是甲供材的治理，包括：甲供材料设备使用打算甲供材料的采购、检验、入库等治理。6）、合同治理，是开发企业治理的核心工作，包括如下相关合同治理工作。 合同拟订、合同维护、合同变更、合同付款、合同索赔、合同

28、分析。7）、楼盘销售：销售的差不多情况销售打算回款情况销售人员业绩分析考核8）、资金治理打算资金链（含垫付资金）、实际资金链资金打算上报、资金打算批复、财务分析资金流入、流出记录、分析。二、房地产企业治理信息化现状分析从国内大多数房地产公司的状况分析，信息化工作比较好的企业要紧是进行了以下几个方面的工作：各部门配置电脑，使用Word、Excel等办公软件，进行各种文件、表格的处理。登陆Internat，收发电子邮件。财务软件，进行帐务、报表处理。预算造价软件、制作公司网站等分析：目前的Word、Excel等办公软件以及预算、财务软件只能表达房地产公司日常小部分的静态信息，但房地产开发项目治理作为企业的核心业务内容，涉及到前期、施工、销售等过程，包括合同、成本、打算进度、资金、材料设备等各个侧面，特不是站在企业整体的高度能将上述关联业务统一表现，其信息化状况是企业核心竞争能力的关键。三、邦永PM2房地产企业项目治理产品分析北京邦永科技有限公司是从事项目治理研究与开发，集项目治理咨询、软件开发、项目治理教育培训为一体的专业外资企业。其PM2系列项目治理软件产品涉及房地产、冶金、石油化工、电力等数十个行业的项目治理信息化，是国内最大的项目治理软件专业提供商。PM2房地产版是邦永公司专门为房地产开发企业量身订做的项目治理软件产品，包括售楼软件、成本操纵软件、项