设备设施的日常维护维修管理方案

1、设备设施的日常维护维修管理方案第一节设施设备维护维修人员配置要求根据本项目的具体情况和甲方的要求，为与我司开展的服务模式相符合，适 合物业配套人力调配的弹性需求，合理调配各类人员，我们在本项目的设施设备 维护维修人员配备上采用合理的方法，有效的控制物业管理在运行过程中的人力 成本风险，以确保工作质量的提升。一、人员配备原则1、“精干、高效、专业、敬业、健康”的用人原则；2、以德为先、德才兼备、忠于职守、精于专业、勤于工作的用人观念。二、人员配置要求1、工程主管（项目经理兼任）要求：年龄45周岁以下，具有大专以上学历，身体健康，熟悉物业管理相关法规， 并能规范组织管理服务工作，有5年以上的物业管

2、理工作经历或有3年以上项目 经理任职经历，持物业管理上岗证书，有工程管理和物业管理经验，知识面广， 专业技能熟练，有较强的组织领导能力和协调能力。2、设施设备维护维修人员基本要求：3年以上物业设施设备管理经验；持有水电工证；熟悉物业设施设备管理及维护保养。3、智能化技术工：年龄45周岁以下，身体健康，具有大专以上学历，一年 以上楼宇智能化系统工作经验，熟练操作楼宇智能化系统的安装、调试、检测、 维护。第二节设备设施服务标准及制度一、设备设施服务管理标准1、维修员熟悉展览馆结构，了解电梯、空调、制冷、制热、电器等设施设 备的种类、分布和安全要求，掌握各类管线的分布、位置、走向和使用情况，研 究科

3、学的养护方法，在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，使设备始终处于 良好的技术状态，保证其正常用行。2、设施、设备维护保养的管理设施，设备管理是现代物业管理的关键，熟练的掌握设备管理技术保证所有 设备的正常运行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备的使用年限；加强对机 器的保养，防止故障、事故的发生，努力节省能源，降低运行成本。具体检修保 养如下：（1）自控系统的管理：消防报警系统：烟感探头测试每年检査一次；报警盘每年清洁不少于2次；探头检査每年一次；蓄电池检查每年不少于一次：消防门警锁、电池每年检査一次。消防系统：每天对大楼、地下室、非楼层CJ控制机检査一次；每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃

4、等检查一次；每半年对加压风机，火幕控制润，卷帘门的联动检査一遍。（2）供水、排水设施的管理：值班人员要对其进行日常保养、安全操作， 检査其运行情况是否止常，自动控制是否良好，每周末检査和保养闸网、逆流网、 水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵体进行检查，更换易损部件，对排水 系统每月进行一次清理检査井，确保排水畅通。地下室的污水池要随时排净。消 防水系统阀门管道检修每年不少于2次；外网地沟管理阀门每年检查保养不少于 1次；以上的检査维修、保养内容要做好记录，并由主管部门检査验收并签字入 档。（3）供电设备的管理；值班人员要日常检査，无缺陷，各连接处无跳火、 发热等异常现象，指示灯、信号灯是否

5、齐全，计量表是否准确，配电室温度是否 符合标准，确保其正常运行，对突然停电原因应尽快査找，及时报告主管部门领 导，同时检查各线路的开关安全情况，并记录好配电盘运行情况和停电原因。对 各类电机每半年保养检修一次，各楼层的配电室及电闸设各每月检查保养一次， 高压开关柜安全工具集避雷器每年一次耐压测试，低压开关柜每年清洁除尘一次。二、设备综合管理规程1、机电设备的编号按公司统一编号进行；（1）以设备的机组整体为编号对象，不含机电设备的主要部件和配套部件。（2）对机电设备进行I、II、III分类编号方式： nx （X） x x / yx x x 丨1编号I类设备的编号关系设备分类（11、111）设备安

6、装楼层 设备安装楼层号 设备安装楼号 设备名称注：口代表名称拼音字母简写X：代表数字Y：代表数字（3）机电设备一经编号，须挂牌标示，并应保持相对稳定（4）所有机电设备的值班、检查、维修保养在填写相关记录时，必须统一使 用机电设备的确定编号。2、设备卡（1）设备卡具体要求：a、字体的大小由设备名称字数多少而确定；b、设备名称，编号应与设备台帐一致；c、设备卡用白纸黑字外套塑封；d、公司司标一般用原色，也可用黑色；f、设备卡可由公司企发部统一制作。（2）设备卡图样（略）设备名称设备编号（3设备卡应张贴与设备上便于识别的固定部位，卡片如有污损则应更换。3、设备台帐（1）物业服务中心工程部对辖区的设备

7、设施按系统登记填写设备清单（2）依据设备清单逐台建立设备台帐。（3）每份设备台帐背面的空格表应记录该设备的重大事故，重要部位的 维保中大修及零配件更换等相关内容，并写明日期，维修单位或维修人。（4）每台（套）设备的帐、卡、物应保持一致。4、设备状态标识（1）工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设 备损坏。（2）设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及不同情况的警示 牌等（如严禁合闸）。（3）正常运行中的设备可不予标识。（4）设备状态确定后，由设备操作人员及时将设备状态标识置于设备明显处。（5）设备状态改变，标识应随之改变。（6）采用的标识牌由公司统一购置。5、设

8、备保养制度。（1）日常维修保养。指经常性的保养工作，包括日常巡视检查、清洁、防腐、紧固和润滑， 对不经常运行的机械进行盘车、试车。（如正压风机、消防泵、排水泵等）发现 故障及时排除，做好日常巡视检查记录。（2）一级保养对机械设备进行检查，检测、根据实际需要局部解体，进行清洗，调整， 维修更换：对电机进行绝缘摇测：对电气设备清扫，检查仪表、电器开关接线端； 对电子设备除尘、触头研磨、更换、功能检查；对管道、风道局部除锈、防腐、 刷漆：对各种主要阀门渗漏，故障进行处理。（3）二级保养对机械设备进行全面清洗、调整、部分解体检查和局部修理更换易损件 等；对电机进行绝缘检测，抽芯检查、清理、轴承上油；对

9、电气设备全面清扫； 母线、导线，电器端子除氧化、紧固、校验仪表；摇测绝缘电阻对电子设备除尘，插接件接口清洗，系统功能参数测试；各管道、风道部分 除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门渗漏，故障处理或更换。6、设备设施维修保养工作程序（1）工程部根据辖区设备设施的使用年限、使用频度、年故障率、隐患、 腐蚀、噪音等综合运行情况，每年12月20日前制定下年度设备设施维修保养 年度计划。（2）由物业服务中心报请公司领导或业主单位审批。（3）公司领导批准由公司出资的计划项目。（4）业主单位批准由业主出资的计划项目。（5）对于需要外委测试维修保养项目要填写外委申请。（6）项目审批后，工程部负责制定各项目的备品、

10、备件，填写物品釆购 计划表并按计划项目组织实施。（7）工程部主管和有关技术人员共同监督验收将维保实施情况填入设备 设施维修保养记录。7、设备故障、事故处埋程序（1）设备故障：指设备设施因部件损坏、失效、超载、超电压电流、短路、 润滑不良、违章操作等因素不能正常工作，或造成停机停电，经事后维修而可恢 复正常工作。（2）设备设施发生故障，工程维修人员及时排除或通知有关单位维修，尽 快恢复正常运行。（3）工程维修人员必须将故障处理情况认真填入设备维修记录，不得疏 漏隐瞒。（4）设备事故：凡是发辖区较大范围、较长时间有关系统不能正常工作， 造成的停电、停水、停梯严重影响办公活动，或设备损坏严重修复费用

11、在2000 元以上者。（5）发生设备事故物业服务中心必须及时报告公司领导，同时组织人员或 有关单位按应急程序进行抢修。（6）设备事故处理后，由物业服务中心负责人召集工程部有关人员和单位 参加事故分析会，工程部主管写出分析意见、防范措施由物业服务中心负责人签 阅上报公司领导。8、设备技术资料管理（1）物业接管机电设备的资料应包括：a、机电设备出厂合格证；b、机电设备使用说明书；c、机电设备安装、调试报告；d、设备保修卡，维保协议。（2）设备资料在设备交接验收时，由物业接管验收小组向发展商收取并办 理接收手续，填写物业接管资料移交清单。（3）对于发展商尚未移交的资料或资料不全、不真实等问题，物业接

12、管验 收小组应该将问题逐项记入接管验收资料遗留问题登记表。（4）机电设备的台帐、运行、维修保养记录，与随机资料图册构成设备的 全部档案内容。（5）设备的档案资料应整理装订，物业服务中心专人专柜保存。9、设备管埋值班制度（1）工程部维修值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临 时离岗，必须有符合条件的人员替岗，并交代离岗的时间和去向。（2）根据操作规程和岗位职责的要求，密切注视所管设备的运行情况，按 规定巡视检査，及时排除设备故障，按计划进行设备设施的维修保养并做好相关 记录。（3）维修值班人员必须随身携带对讲机，调到规定频道，随时接收客服部 报修指令。（4）维修值班人员接到报修后，应

13、携带有关工具迅速龍往维修，按业主报 修流程序进行、认真填写业主报修单和业主报修回执单，等工作内容详 细记入工作记录本。（5）维修值班人员，交接班人员应提前做好交接班准备工作。（6）交班人员应主动、简要的向接班人员介绍值班和设备运行情况，重点 讲明接班后有连续性的工作内容。（7）接班人员应査看记录，检査仪器、工具、对讲机等是否齐全。无误后 共同在工作记录本上签字。（8）有下列情况之一不能交接班：a、接班人员未到岗，交班人员不准下班；b、交接班准备工作未完成；c、在设备故障、事故处理未完成时，由交班人员负责处理接班人员协 助；d、接班人员有醉酒现象或其他神志不清情况而未找到顶班人10、各类记录（1

14、）设备清单。（2）设备台帐。（3）设备设施维修保养年度计划。（4）设备外委维修保养申请表。（5）物品采购计划表。（6）设备设施维修保养记录表。（7）设备维修记录。（8）设备事故报告单（10）物业接管资料移交清单。（11）接管验收遗留问题登记表。（12）工作记录本。（13）业主报修单。（14）业主报修回执单。三、工程主管（项目经理兼任）岗位职责1、全面负责物业管理相关人员的管理、监督、指导、培训、考核等工作， 服从业主的管理和考核,物业管理项目应达到“江苏省物业管理优秀单位”标准。2、负责项目区域所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、 卫星及有线电视、消防等）的管理、维护等;3、确

15、保所管辖系统设备的安全运行是主管的重要任务，主管对下属人员和 所属系统设备负有全面的管理责任，要求作如下检查：主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。现场督导重要维修工程施工，控制工作质量与过度。实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时釆取 纠正措施。审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因， 及时杜绝浪费现象。4、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把 关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态：做到三不漏（不漏油、不 漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固

16、良好、 调整良好）。5、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施， 使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。6、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件 计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工 作标准，督导卜属保证丄作质量，提高丄作效率。7、切实执行上级指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格 执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到三干净（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏“（不漏电、不漏油、不漏气、 不漏水）。严格检查督导下属。8、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经

17、常对下属 员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。9、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维 修、故障处理、零部件更换记录，每月整理归档。四、工程维护维修工岗位职责1、严格执行公司各项管理制度，按规范着装整齐，姿态端正，精神饱满地 开展工作。2、负责项目内房屋公共部分，水、电等公共设施的维修养护管理和向业主 提供有偿维修服务。3、熟悉项目内各类房屋的分布状况、房屋内外结构，了解项目附属设施， 各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况、管线主控制位置，以及项目内 各种设备的性能和使用状况；做好各阶段性的设备保养和检查工作，对项目内突 发的跑、冒、滴、漏等现象，

18、应以最快的时间修缮。4、执证上岗，在熟悉技术专业的基础上，努力学习水、电、气、土建等基本 知识和操作规范，争取做到一专多能，适应维修工作的需要。5、定期巡视项目内设备系统，掌握公用设施的运行状况，保证上下水、排 污管道畅通，发现问题及时报告并处理。6、严格交接班制度，迅速有效地完成服务中心等接报的各项维修任务并认 真做好有关记录，将维修结果单反馈给部门主管。7、按岗位操作规范的要求提供服务，确秩序维护全，不断提高业务技能， 保证维修质量。8、礼貌对待业主，提供服务时要求：小修及时完成；维修时佩带胸牌，背工具包、态度热情，服务周到；维修结束请业主签字确认，填写丄作记录。9、爱护工具，不得将工具私

19、自外借，更不得将物业服务中心维修材料私自送 人。10、完成上级领导交办的其他任务。五、智能化技术工岗位职责1、负责对管辖范围内的安防、消防等智能化系统的正常运行与维修养护。2、熟悉管辖范围内的智能化系统的分布、运行等技术资料，对相关资料进 行汇编、整理、统计工作。3、制定智能化系统的检查、保养、维修计划，并组织实施工作。4、每日检查智能化系统的安全、完整、运行情况，做好检查记录；遇火警 应坚守岗位，确保消防水的供给和防排烟系统正常运行；遇误报警应配合监控室 做好系统分析，查岀原因，做好记录；遇系统故障应马上组织抢修，并及时向项 目经理汇报。5、24小时受理业主报修。接到任何报修10分钟内到达现

20、场处理（预约除 外）。小修半小时内修复。有完整的报修、维修和回访记录。服务时限不得因节 假日和休息时间顺延。对业主的投诉在8小时内答复处理。6、完成上级领导交办的其他任务。第三节 工程维护人员内部考核内容、标准及方法类别检査考核项目分值综合一、自律情况：严禁在工作期间饮酒（含午休期间）2严禁在工作期间打游戏1利用职权挪用、侵占、私吞公司、员工及工作有关方的财物5违反公司有关规定，私自收受、支配业主（甲方）及有关方馈赠的财物5二、执行力情况：不服从正常工作安排2不按时完成交办的工作任务1三、晨会执行情况：不按规定每天组织召开晨会2单位负责人不主持召开晨会1晨会记录不全（含事后补记）1四、突发事件

21、应急处置预案建立、管理情况：未建立应急处置预案3发生突发事件（含演练），负责人、相关人员不及时到场处理4五、考勤和劳动纪律情况：单位不按规定实行考勤制度2综合迟到、早退1考勤、请（休）假无人监管，或监管不力1超权限范围批准请（休）假，或请（休）假手续不全1旷工（指未请假，并未经批准，按规定的工作时间不到岗）一天2分，连 续三天（含）除扣分外，另按公司规定做辞退处理六、员工着装（工作标牌、标识、帽、鞋、袜）情况：工作期间不按规定着司服，或各单位人员来司办事未按规定着司服1未佩戴工作标牌、标识，或佩戴其他非工作标牌、标识1七、工作（值班）台帐、表单记录情况：未按规定健全工作（值班）台帐、表单2工作

22、（值班）台帐不能全面、清楚、完整反映工作（值班）及交接班情况1直接负资人未对工作（值班）台帐、表单记录情况进行监督检查1管理人员未按要求每天做好工作笔记1八、单位总值班落实情况：未按规定要求安排人员总值班，或未建立值班记录台帐2值班期间脱岗，或总值班电话无人接听1节假日、双休日值班期间发生较大的事件及事故，单位总值班人未向公司 和甲方总值班人报告3九、交接班、换岗管理情况：对遗留工作未交接清楚1上级领导交代的事项未交接清楚1委托保管、代收的业主财产未交接清楚1交接班人不签字1工程一、维修管理情况：未建立业主报修、维修、特约服务、回访等管理制度2未按规定（约定）时间及时处理并完成业主报修、维修、

23、特约服务和冋访3未建立业主报修、维修、特约服务、回访等台帐记录1二、设备运行管理情况：未按要求对设备进行日常检查和维护2检查维护记录不全1无设备标识、标牌悬挂或悬挂不全，或标牌标识陈旧破损，模糊不清1三、对重要设备场所管理情况：（配电房、电梯机房、水泵房、监控室等）设备房无人情况下，未进行上锁管理5无关人员进入重要设备场所聚集、活动、吸烟、喝酒、娱乐、吃饭、乘凉、 休息5在设备房里烧食物或未经批准使用大功率电器10允许进入重要设备场所人员未进行登记5设备房内无消防设备器材配备或失效10值班人员不会使用消防设备设施5值班电工夜间不得私藏休息，检査时开门超过5分钟3值班人员被褥未叠放整齐1工具未摆

24、放整齐1第四节设备服务作业规程及服务方案一、设备设施运营维护居安物业在多年服务的基础上，结合本项目的服务要求，主要专用设备分包管理等特点，进行综合技术分析，制定严格的管理制度、严谨的工作规范、周密的维保计划，为设备系统提供安全、可靠、优质、经济的服务保障。宿迁城市展览馆设备配套齐全、对系统设备运行稳定要求高，为此，我们根 据设施设备的管理经验按系统分类逐一对其进行技术剖析。1、供水系统（1）总体供水设施每月检查一次。（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。（3）水泵和饮用水水池（箱）每季度保养一次，。（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露 水管包扎、防冻。水泵房实施

25、封闭管理。（5）高层房屋减压润调压每季度一次测压并做好记录。2、供配电系统（1）、建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作 规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度：值班人员 具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫 生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰,配电柜表面无污渍：（2）、每日检査变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断 器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出 现异常及时处理；（3）、定期委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项 目的维修保养；每年

26、对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常 电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测1次保安接地 电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消 防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1 次；（4）、潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥。（5）、每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上釆取措 施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。3、公共照明系统公共照明系统覆盖广，主要分布于外立面、大厅、走廊、通道、机房、消防楼梯、电梯过道以及室外的广场、车道等处。公共照明系统的使用率高、故障频

27、繁，因此，管理的重点在于平时做好各照明系统的维护保养工作，加强日常巡视， 保证照明系统外观整洁无缺损，无松落，光源完好，发现问题及时处理。此外， 公共照明系统的节能问题也是物业服务中关注业主满意的重点。（1）、楼道灯、道路灯、亮化灯完好率为100%左右。（2）、室内、室外公共电气柜每日巡査一次。（3）、限电、停电按规定时间通知业主或使用人。4、暖通系统空调系统是中央空调机组、变风量风机、盘管风机未端组成，日常的管理过 程中，保持空气的清新和良好的暖热效果成为管理的重点。每日巡检管路，截门有无跑、冒、滴、漏现象：保证空调设备运行正常，中、 小修无特殊情况当天完成定期清洗空调过滤网，保证设备正常运

28、转及空气洁净度发生空调系统跑、漏水时，应确定其位置，然后迅速关闭相应的控制截门， 做到不慌不乱，注意人身安全每月清洗一次新风机过滤网；空调机过滤网，每季度清洗一次每年9月份对新风机组进行一次彻底保养，包括电机，皮带，轴承，翅片， 过滤器协助业主做好空调设备的日常计划维护保养。5、音像及其配套设备设施等工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、 养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各

29、类信 息、数据进行统计分析，形成日、月报表。6、电梯系统电梯使用频率高，故障率也相对较高；出故障后影响面较大，将直接影响楼 内业主的使用；维护管理的要求较高，处理故障的难度较大，安全性要求极高的设备，是今后办公楼设备管理的一个重点和难点。我们在做好日常运行保养和安全的前提下，积极配合监督专业外包单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。7、乘客电梯维修保养规程常规保养：分为月保养、半年保养，一年保养。三个等级：月保养，每部电梯每月二次，每次不少于4小时；半年保养，每部电梯每次不少于8小时，侧重于重点部位的保养。一年保养，每部电梯每年不少于每次入少于16小时，做全面的检査保养。零维修：小修

30、，故障停梯接到报修后应在10分钟内迅速到达现场立即抢修。中修：周期定为3年，做全面检修保养。大修：电梯中修后继续运行3年时间，因设备部件磨损严重，需更换主机或更换较多的机电配套件，以恢复设备原有性能而进行的全面彻底的维修。8、消防系统消防系统主要包括如下设备:消防报警系统组成报警系统主机消防广播系统消防专用通讯系统消火栓系统含室外灭火系统防排烟系统正压送风系统喷淋系统施设备联动系统气体灭火系统 殳:,消防系统是办公楼一个不可或缺的系统，是防范和处理消防事故的安全保障, 是设备管理当中一个不可忽视的环节，因此必须确保其设备的正常运行。消防系 统的管理重点在于做好日常运行、维护、保养和定期的试验工

31、作，气体灭火装置 压力巡查、检测，保证消防控制主机系统和各消防系统设备随时可以启用，同时, 按规定每年对消防系统联动试验、检测。9、弱电系统弱电系统由安全防范系统、信息网络控制系统两部分组成。安全防范系统的作用是车辆进行监控，保障办公楼的安全，保证宿迁城市展 览馆的正常运行。它包括门禁系统、闭路电视监控系统、红外报警系统、电子巡 更系统和停车场管理系统。门禁系统主要用于人员进出的授权控制；电视监控系 统的作用的图像的实施监控和事后检查；红外报警系统则主要用于重点部位无人 情况下的防范。信息网络系统的作用是内外的信息交流，楼宇智能化控制包括综合布线系统、 电子公告牌系统、计算机网络系统和会议音像

32、系统。其特点是安全性、保密性、 可靠性要求较高。二、维护维修服务注意事项1、维护保养对妨碍工作的，一律安排在上班时间以外。2、在维护保养工作中，维护人员必须事先做好维修区域防护及警示措施后， 方可进行工作。3、维修完毕，立即清理现场。三、设备设施管理运作模式1、设备管理模式宿迁城市展览馆设备设施齐全、数量繁多、分布广的特点，结合设备管理实 施“点阵统一，重点控制”的设备管理模式。设备管理控制点，如：电力供应系统的高压柜、变压器、低压柜等各个设备 点；弱电系统的秩序维护监控的监控中心主机和各个末端设备；消防系统的报警 主机、火灾探测器、消火栓泵、喷淋泵、湿式报警阀等；电梯的门、轿厢、安全 装置、

33、机房控制柜等；建筑、道路等设施；照明系统的灯具、灯泡、灯管、镇流 器等；给排水的阀、水龙头、排水口等都是单独的每一个“点”，所有这些点综 合在一起，就形成设备控制的“阵”。以工程部为管理枢纽，统一制定设施设备的维修养护计划和日常巡视检查方 案，提供统一的维护质量标准，操作规程，对机电设备进行精心地运行管理和科 学细致地维修保养，达到设备管理的统一完美。重点控制：对重点设备重点部位，制定专门的措施，重点控制，从而保证设 施设备系统的正常运行。项目管理重点管理措施要点电梯系统安全运行日常巡检记录、委外维保、按时年 检消防系统可靠运行、随时可启动定期试验、巡查供配电系统安全可靠运行加强日常的维护检查

34、，定期试验、 检修给排水系统水质良好，排水正常水箱定期消毒、水质定期检验，排 水系统定期清理、疏通空调系统空气清新、制冷、暖效果 好设备定期维护、检修、清洗对分布各区域的电梯、消防设施、智能化系统和给排水系统实行24小时运 行值班的管理办法，对集中控制的供配电系统、监控系统、消防系统实行24小 时集中值班运行，通过严密的工作计划，严谨的工作流程，严格的质量管理和完 善的应急处理预案，达到统一监管，提高服务质量的效果：对日常维保、业主报 修、紧急情况处理等实行统一控制，。2、管理措施针对设备管理的关键点，我们提出与之配套的管理措施，对重要设施设备实 行专项管理。(1)、设备档案资料管理：设备原始

35、资料档案管理将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：验收记录、测试记录、产品与 配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说 明，遗留问题处理协议和会议记要等。制作设施设备卡，记录有关设备的各项明 细资料。重要设备维修资料档案管理a、维修单管理：每一次维修都要填写维修单，每月统计一次，每季度装订 一次，由工程部负责保管以备查验。b、设备巡查记录表：值班人员填写的设备巡查记录表每月一册，每月统计 一次，每年装订一次，由物业服务中心保管以备存查。c、是技术革新资料：设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料,由工程部汇总存查。(2)、人员管理人员管理有两层含义：人员素质

36、的管理:包括人员的上岗证、特殊工种作业证、技能证书的管理； 人员的岗位培训、技术培训的管理。设备责任人管理：实行设施设备分管责任制，明确分工，责任到人，建立 设备台账制度记录设备运行情况。责任人的岗位职责(见下表):项目名称负责人主要工作职责专业设备工程主管对设备的保养工作进行监督及指导，根据设备台 账编制有关维修计划专业保养专业维修公司电梯等专业的设备，由专业公司制定维修保养日常维护维修技工负责公共设施的维护，制定保养计划、制度管理建立交接班制度、日常巡视检査制度、设施设备运行保养制度、日常保养制 度、设备运行手册、设备档案管理制度、设备管理台账、安全运行操作规范、值 班管理制度等一系列管理

37、制度，对人员和设备进行统一的监管并规范化管理。、计划管理计划管理就是根据设施设备的运行状况和相关的规程,制订行之有效的设施 设备日常和年度维修养护计划，保证设施设备处于良好的运行状态、检査考核管理检查就是制定一系列的管理考核制度，通过检查和考核，去发现问题，并针 对问题去解决，从而使设备设施管理达到更高的一个层次。第五节设备故障应急处理预案一、突发事件处理原则处理问题应遵循依法办事的原刚.执行物业公司各项规章，不徇私，以 理服人。1、各应急预案张贴上墙，每年至少一次应急演习。2、遇有特殊情况和重大问题时，要沉着冷静，胆大心细，机智灵活，高度 警惕，正确分析和判断情况，根据问题性质按应急方案处置

38、。3、坚持以人为本，最大限度地保护人民群众的生命和财产安全。4、应急工作坚持预防为主、快速反应的原则。5、应急工作实行项冃经理负责制，统一指挥，各有关岗位密切配合、分工 协作，形成应急合力。6、遇有特殊情况和重大问题时，要沉着冷静，胆大心细，机智灵活，高度 警惕，正确分析和判断情况，根据问题性质按应急方案处置。二、设备故障应急处理预案1、电梯困人情况处置预案(D、目的：及时解困乘客、保证乘客的安全。、适用范围：适用于电梯的解困工作。、组织结构：成立电梯困人处置小组，由项目经理任组长，小组成员由水电工、保安和保 洁等所有物业人员组成。电梯困人处置办公室设在项目经理办公室，日常工作由 项冃经理兼管

39、。(4)、职责电梯维修工负责电梯困人解救和故障报告。监控室值班员负责监控电梯的运行状况。、工作程序电梯困人应急处理规程监控室值班员发现或接到困人信号后，在接报后1分钟内通知电梯维修 工，电梯工接报后必须立即赶赴现场。轿厢停于接近电梯口的位置，且高于或低于楼面不超过0. 5米时：确定轿厢所在位置(根据楼层灯指示或小心开启外门察看)关闭电源点掣；用专用外门钥匙开启外门，用人力开启轿厢门，协助乘客离开轿厢。轿厢停于远离电梯口的位置时，应首先将电梯轿厢移动至就近的电梯外 门口(以高于或低于楼面不超过0.5米为适合)；然后救出乘客，移动轿厢的方 法如下：利用电话或其他方式通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明

40、轿厢可能移动，不 可将身体任何部分伸出轿厢外，以免发生危险；同时如轿厢门处于半关闭或开启 状态，则应先将其安全关闭或开启。进入机房关闭故障电梯的电源，打开引机轴的后盘安上盘车摇柄，一人持住 摇柄，一人手持掣动释杆轻轻松开制动，轿厢将会由于自重而移动，为避免轿厢 上升或下降太快发生危险，操作时，将继续动作，使轿厢慢慢移动，直到最接近 电梯厅门口为止，操作时，应注意，如果轿厢停于最高层电梯门口以上位置或最 底层电梯门口以下位置时，可只撬开掣动，使轿厢自动移动，而应在松开掣动的 同时，所至紧摇柄并用力盘绞，使轿厢向正确的方向移动。遇到其他复杂情况，应及时报告电梯公司及有关领导，填写电梯困人处 理情况

41、登记表。工程部对困人的原因需电梯公司提交电梯故障分析报告，并将故障原因登 记在电梯困人处理情况登记表(附后)上。维修工作完毕后认真填写维修质量记录。电梯困人处理情况登记表口 期事故原因及情况发生地点处理結果处理人备注2、动力设备应急处理预案(1)、组织结构成立动力设备应急处理小组，由项目经理任组长，小组成员由所有物业人员 组成。动力设备应急处理办公室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。(2)、处理流程本着为业主利益着想，发挥自身的维修技术优势釆取灵活有效的措方密切和专业公司配合，作好动力设备的应急处理。密切配合，采取有效措施， 减少影响范围，提供一切方便突击抢修 迅速恢复3、大面积浸水

42、处理预案、组织结构成立大面积浸水处理小组，由项目经理任组长，成员由水电工、保安和保洁 等所有物业人员组成。大面积没水处理办公室设在项目经理办公室，日常工作由 项目经理兼管。(2)、工作细则当接到业主投诉或监控中心报告后，工程人员必须迅速赶赴现场，确定漏 水点位置。抵达现场后，立刻查找出水的来源，检查出水阀位，并立即关闭有关的水阀 下水道堵塞，应立即疏通。观察现场附近的电器开关。如有浸水或危险应立刻切断电源，以防水浸漏电伤人。向领导汇报，清理现场、协调各部门工作，在漏水点停止漏水后，向上级 领导做进一步汇报并请示抢修方案。4、消防水管爆裂处置预案、组织结构成立消防水管爆裂处置小组，由项目经理任组

43、长，成员由消防监控、水电工、 保安和保洁等所有物业人员组成。消防水管爆裂处置办公室设在项目经理办公室, 日常工作由项目经理兼管。、工作细则工程人员必须迅速赶赴现场，确定漏水点位置。迅速关闭消防总阀、水管总阀以及备用消防水箱总8水阀。向领导汇报，清理现场、协调各部门工作，在漏水点停止漏水后，向上级 领导做进一步汇报并请示抢修方案。5、智能安防系统瘫痪（故障）处置预案、组织结构成立智能安防系统瘫痪（故障）处置小组，由项目经理任组长，小组成员由 所有物业人员组成。智能安防系统瘫痪（故障）处置办公室设在项冃经理办公室， 日常工作由项目经理兼管。、工作细则物业服务中心负责人命令各点当值秩序维护员及其他人

44、员坚守岗位、严加 防范，向宿迁城市展览馆相关负责人汇报，组织非当值人员组成机动队，加强巡 逻；工程部紧急通知工程专业人员及设备分包专业公司人员到场排除故障，必要 时向供应商和公司总部求援。事件处理完毕，物业服务中心负责人召集工程技术人员分析事件发生的原 因、吸取的教训及应釆取的纠正预防措施，并向宿迁城市展览馆负责人和公司总 部汇报处理情况。6、停电应急预案（1）、计划停电物业服务中心在接到停电通知后，要立即报告展览馆领导，并在大楼 大厅及楼外醒目位置张贴通知。通知内容应说明停电时间、恢复供电时间，并提 醒在停电期间关闭所有开关及用电设备；安排电工进行设备看护并准备排除突发故障；检査备用电源接入

45、情况；电力恢复时，检查有关用电设备是否正常运行。（2）、突然停电如局部停电，应分析故障原因，及时排除；如整个大楼停电，物业服 务中心要立即向供电部门取得联系，请求派出技术人员帮助查明原因，快速组织 抢修，并立即报告展览馆领导；当发生低压瞬时跳闸时，要尽快査明故障原因和恢复供电，并做好值 班记录：査明有关停电原因，以书面形式记录停电原因，并将全部经过报送分 管领导，并做好备案。7、停水应急预案（1）、计划停水物业服务中心在接到供水部门的停水通知后，要立即报告展览馆领导, 并在大楼外楼醒目位置张贴通知。通知内容应说明停水时间、恢复供水时间；供水恢复时，检査所有供水管道是否有断水或漏水现象；（2）、

46、突然停水局部停水，要立即报告展览馆领导，并分析故障原因，排除一般问题。 如问题不是水工能解决的，应及时与供水部门联系处理。整个大楼停水，物业服 务中心要立即请求供水部门派人査巡。如属大楼内部供水糸统出现问题，物业服 务中心要组织水工进行抢修；如无能力解决的，要及时与供水部门联系处理，并 报告展览馆领导；停水时间过长，要采取相应措施如外面送水等措施，确保大楼基本办 公用水；供水恢复后，检查供水是否正常，同时派人详细巡检供水设备是否恢 复正常；查明有关停水原因，以书面形式记录停水原因，并将全部经过报送展览馆 领导，并做好备案。8、中央空调系统应急处理方案（1）、冷水机组巡査技工发现运行中的冷水机组

47、故障，应马上停止该机，并开启备用 机组。发现故障的技工将情况报告工程部主管并联系设备保养商维修。设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12 小时内到场维修，并在事后作维修报告。、水泵巡査人员发现运行中的水泵异常，应马上停止该泵并开启备用水泵。发现故障的技工马上进行检查维修，可当场解决的问题马上修复并记 录在当值日记上。水泵故障较严重，应马上报告工程部主管，由其安排组织人员维修， 并在事后作维修报告。、冷却水塔水塔电机故障1）巡查人员发现运行中的水塔电机故障，应马上停止该机，转开备用 电机。2）发现故障的技工马上进行检修，可当场解决的问题马上修复，并记 录在当值日记上。3）属较严重的故障应马上报告工程部主管，由其组织人员维修。并在 事后作维修报告。水塔穿底漏水1）巡査技工发现水塔穿底漏水，应马上开启备用水塔，并将漏水水塔平 衡管阀关闭。2）发现故障人员马上将情况报告工程部主管，由其组织人员修补水塔， 并在事后作维修报告。水塔溢漏1）巡查人员发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的 马上修复。2）浮球开关损坏则马上停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。3）发现故障的人员将情况报告工程部主管，由其组织人员维修并在事 后作维修报告。