江苏昆山城西房地产市场调研报告

1、昆山城西市场调研报告翡翠湾自在创逸海佳名邸果岭上的日子卡布其诺品院清风华院金色森林时代文化家园时代中央社区伯爵大地新华舍罗马假日水木清庭巧克力城森林半岛天地华城康居工程朗晴园城市绿洲阿里山香榭水岸凯迪城风景英伦上澄人家莲湖公园区域楼盘分布图新盘在售楼盘尾盘或已结案西部楼盘房展会优惠信息楼盘名称优惠措施香榭水岸开盘当日客户可享受128元/平米优惠，提前预约客户可享万元总价优惠,展会期间可用购房抵用券、老客户还可享5000元总价优惠。凯迪城支持购房券抵扣总价住宅补贴购房契税公寓优惠50元/平米楼王优惠100元/平米,另可享对折购车位商业内街9折,外街96折,一次性付款1%优惠,200平米以上获赠车

2、位.森林半岛四期小高层预计6、7月份推出，未开始预购时代中央社区144平米以下部分房源赠送1%契税144平米以上房源赠送3%契税金色森林在购房券的基础上,购买推荐户型可享5000元总价优惠甲壳虫购房送契税,特价房优惠200元/平米清风华院高层92折优惠+小礼品(熨斗)罗马假日婚照喜宴家电连连送新城翡翠湾首付5.5万起，伯爵大地均价5200-5300，现在预约开盘可享95折优惠品院三天内签约总价优惠4万香榭水岸101102103104105一二期住宅618户仅剩9户，三期5栋228户小高层4.25日推出工程位置：前进西路与虹桥路交界处开 发 商：昆山富宇置业占地面积：6.67万平米总建面积：14

3、.4万平米容 积 率：1.86绿 化 率：41%总 户 数：846户面积范围：三期60-140平米三期均价：6300元/平米价钱范围：6000-6500元/平米，差 价：楼层差价、东西差价50-100元开盘时间：2006年3月推出一期330户、2007年 9月推出288户小高层，三期2021.4. 25日开盘,首推103、105#楼物业公司：上海云中物业物 业 费：1.5元/平米/月交房日期：一组团2007.10、二组团2007.12、 三期2021年6月规划分析：1、该案规划为区域的纯小高层社区，针对的客户群比较单一，防止了居住人群层次不一的弊端，有利于调和社区的创建。2、沿虹桥路规划为沿街

4、商业、东北角规划为一栋高档酒店，在满足社区居民消费的同时，也提升了工程档次。3、利用社区三面环水的优势，在设计时充分利用了智能环境和人文景观，设计了6大主题花园广场4、建筑风格外观峻朗明快，演绎法兰西浪漫风情。95平方米两房118平方米三房152.34平方米三房香榭水岸户型概览148.5平方米三房该案的17栋小高层全部为一梯两户的顶层加阁楼设计，两房面积在95-110平米之间，三房面积在118-152平米之间，一切户型都做到了套间、双卫设计，属于温馨性产品，大部分产品都做到了南北通透，动静分别，功能齐全，主要针对的是改善性客户的需求。销售分析客户分析该案二期2007年9月开盘时，正逢房地产销售

5、的最顶峰，因此销售速度很快，截至到2007年底，销售曾经超越200套，进入2021年曾经进入尾盘销售。从户型的销售顺序来看，由于该案的客户都是改善型客户，因此三房的销售速度大于两房的销售速度，从三期的产品来看，延续了一二期的产品特点，从4.25日的开盘情况来看，推出的88户销售过半，销售情势看好。该案最大的卖点在于其优越的地理位置，2021年欧尚、沃尔玛超市的相继开业使周边的商业配套日益成熟，南侧厂房的拆迁也使工程的居住环境大为改善，其60万以上的总价决议了该案的客户为以改善居住的昆山本地人为主，小部分台湾、上海、苏州客户也会选择该案。工程清点推行卖点 占地10万平米，总建面积25万平米；一期

6、总户数 528户，四栋高层仅剩15套， “御景楼王均价 6200元/平米，面积210-217平米，目前主推酒店 公寓和商业,酒店式公寓8000元/平米,外街商铺 22000元/平米城西中心地段，商业配套、社区景观、物业规划差价楼层差价50元/平米，东西最大差价300元评价：地段可以掩盖很多不利要素市区与城西结合前进路虹桥路一期规划分析1、该案采用新城市主义设计理念，涵盖了商业、小高层、小户型青年公寓等多种建筑形状，可满足不同阶层客户的需求。 2、超大楼间栋距、逾3000平米大型台地式公园、“龙庭瀑布水景、网球场、游泳池、社区会所、大幅休闲草坪。3、3万平米大型商业区、一站式生活购物街区。4、3

7、大情趣中央水景、6大社区组团绿地、1条中央滨水绿化带、一个安康主题庭院、全能生态绿色居所。首倡城市公园生活，倾力打造昆山全能生态典范社区 凯迪城“楼王213平米户型凯迪城户型概览该案以两梯三户的产品为主，中间套为85多平米的两房，边套为温馨性的两房和三房。户型朝阳面宽，有入户花园、弧形飘窗、空中花园设计。面积范围总套数已售套数80-90959590-10011100-1104949110-120161161120-1309393130-1407171140-15066200-21022210-2205035总计528513销售分析该案前期推出的5栋高层住宅除景观楼王有15户剩余外，其他全部销售

8、终了，阐明200平米以上的大平层产品需求较小，去化速度较慢，因此在一个楼盘中所规划的户数不宜过大。该案2021年推出的无忧公寓186户，目前曾经销售88户，凭仗其后期固定的投资报答，在昆山的高端公寓市场上遥遥领先。客户分析：凯迪城是西部间隔市区最近的楼盘，地段优势明显，欧尚超市、沃尔玛超市的开业使工程的商业配套日益完善、周边工厂的拆迁和蔬菜零售市场的搬迁使工程的居住环境大为改善，昆山本地人的认可度大幅提高，私营业主、部分苏州台湾上海客户也选择了购买，组成了工程的主要客户群。 天地华城工程位置：前进西路与虹祺路交界处开 发 商：昆山华地置业占地面积：86315平米总建面积：224468平米容 积

9、 率：2.18绿 化 率：58%总 户 数：1户面积范围：四组团60-140平米价钱范围：4900-6500元/平米均 价：四组团5500元/平米差 价：楼层差价50元，东西差价80元交房日期：一组团2007.10、二组团2007.12物业公司：华地物业物 业 费：1.4元/月中庭景观效果图台地景观商业内街畅享完好生活11122334441小高层组团06.4.23开盘2公寓组团2006.11开盘3三组团2007.4.21开盘4四组团2007.10.1推出总体规划图规划分析1、该工程由上海日清建筑设计和泛亚环境国际分别担纲建筑和景观设计，为工程增色不少。2、首创昆山大型台地风情景观社区、彻底处理

10、了人车分流的问题。3、20000平方米内外商业街，商业街独有内外双街设计、总长387米，沿街设置了酒店式公寓和soho办公区域，可满足不同层次人群的生活、办公需求。4、18000平方米中庭景观，设置有儿童游乐中心、羽毛球场、篮球多功能球场。5、2300平方米昆山首创户外SPA，满足业主的休闲养生体验。6、屋顶花园、中轴景观大道、200米河岸休闲散步道，58%超高绿化率，真正花园生活。7、国际现代风格，以经典的灰黑结合天然木色为主颜色，外立面经过简约、明快的点、线、面尽现当代建筑的立体感与现代感。合院-完好之外的创新享用该工程户型最大的特点就是其独特的合院设计，可以在满足根本生活的同时，为他增添

11、一份多功能的灵感空间，以本人的喜好，创意搭配成书房、花房等，一半的价钱可以享用一个实惠的完好空间。销售分析四期产品户型配比面积范围总套数已售套数60-69502680-899070100-1099074130-13920140-1498680150-15960160-16920170-17920总计358250由上表可以看出，该案的四期户型主要集中在80-89、100-109和140-149平米三个区间，针对的客户群较为广泛，2007年10月推出时，正逢昆山房产销售的黄金时期，定购非常积极，但由于工程进度的缘由，迟迟未能拿到预售证，再加上短期内价钱涨幅过高、2021年经济的不景气，后期签约遭到

12、了很大影响。客户分析： 该案2006年首期推出的小高层两房面积在110平米左右，三房面积在130平米左右，超出了初次置业者的接受才干，而当时该区域还未得到昆山本地客户的认可，因此销售缓慢，只能以后期独身公寓产品的旺销带动本地客户对工程的认可，从而处理了首期的销售难题。 二期推出的独身公寓主要针对新昆山人的过渡性置业需求和经济才干较强客户的投资需求。 三期产品推出时正处于昆山房价快速上升的时期，其推出的经济型户型得到了初次置业者的追捧。 四期产品推出时，工程均价曾经超越5000元，过高的总价曾经超越了新昆山人的接受才干，工程客户的档次有越来越高的趋势。规划分析1、该案物业类型丰富，涵盖了多层、小

13、高层、高层和叠加别墅，有利于在不同的阶段，推出不同的物业，从而在不同时期到达快速回款、获取超额利润的不同目的。2、该案聘请香港泛亚绿洲景观设计团队进展总体环境艺术设计，设计了绿岛夜曲、永久之吻、音乐大道、五指叠泉、童梦奇缘等主题景观。3、该案东、北两侧临水，东北部主入口廊桥设计、廊桥荷风亲程度台设计，以水为主题、多达80种的植物组团。4、社区中心规划有中央会所，音乐大道衔接北入口和中央会所。生态湿地、梦境双岛“爱情岛和桃花岛楼盘位置：马鞍山路与虹祺路交界处开 发 商：昆山振华集团占地面积：120000总建面积：210000容 积 率：1.79绿 化 率：45% 总 户 数：1600户、其中一期

14、6栋多层162户、 二期小高层314户、叠景洋房84户面积范围：多层80-124、小高层97-、叠景 洋房203-216均 价：叠景洋房6500-7000元开盘时间：一期2006.08、二期2006.10、三期 2021年销售情况：一二期售罄、三期叠景洋房尾盘销售 中，4期估计6、7月份推出客源情况：一期多层以自住为主要目的新昆山人 为主，二期昆山当地人居多。森林半岛一期6幢多层162户二期5幢小高层户314户在售叠景洋房84户将售8栋小高层总体规划图森林半岛户型概览平米三房100平米两房153平米四房200平米叠加该工程户型以温馨性产品为主，两房在100平米以上，三房在130平米以上，户型动

15、静分别，南北通透，干湿分别。有凸窗、转角飘窗、弧形外立面、南向大阳台设置。销售分析客户群分析：一期多层客户以在昆山初次置业的新昆山人为主。二期随着价钱的增长，新昆山人以购买两房为主，三房那么以昆山本地人为主。三期叠加别墅由于其稀缺性、开发商关系客户、昆山的私营业主和政府官员是其主要客户。面积范围总户数已售808981819099156156100109303011011918181201291521521301393939小计476476该案一二期推出的6栋多层和5栋小高层476户曾经全部销售终了，一期多层以80平米两房和120平米三房的经济型为主，均价在3500左右，推出时一抢而空。二期小高

16、层去化速度相对较慢，在2007年的黄金销售期才迅速销售终了。三期200多平米的84户叠墅洋房目前剩余缺乏10套。金色森林工程位置：马鞍山路与院士路交汇处 开 发 商：登云置业开展占地面积：16.67万平米总建面积：22.47万平米容 积 率：1.4绿 化 率：45%总 户 数：1200户三期292户面积范围：三期平层91-142平米、复式153-192三期均价：平层5400元/平米、复式5800元/平米价钱范围：平层4950-6000元/平米、复式5180-7200元/平米差 价：楼层差价、东西差价平层50元复式100元开盘时间：一、二期已入住，三期08年4月物业公司：上海紫泰物业物 业 费：

17、小高层1.5元/平米/月交房日期：三期2021年底一期二期三期规划分析：1、该案规划为别墅-小高层-高层混合社区2、工程西侧沿苇城路规划5万商业，在满足社区配套的同时，提升了工程档次。3、社区内将缓坡、茂林、水流、林地、湿地、草地巧妙包容，塑造原生态森林景观；多种功能植物与垂直绿化交融，打造立体组合景观组团；10000平米生态水景将别墅区和小高层自然分隔，保证别墅私密性91平方米两房平方米三房金色森林户型概览平层142平方米三房该案的三期3栋高层平层产品分布格局为两梯三户。91平米两房从整体规划上看，户型方正，南部双阳台，各个功能区面宽合理。但动静分区不明，进入室内，餐桌的预留位置略显狭窄，中

18、间套南北不通透。142平米三房的户型客厅朝北开间温馨，并设置北阳台，遗憾的是阳光照不进客厅。 金色森林户型概览复式复式153平方米复式183平方米复式193平方米该案三期高层4栋复式产品属于城西独一，产品具备创新力和竞争力。复式产品都做到了南北通透，客厅挑高，多观景阳台，功能齐全，主要针对的是追求质量生活的二次置业客户。销售分析客户分析该案三期2021年4月底低调开盘，正逢房地产销售从顶峰期逐渐回落，且该案价钱定位属于区域标杆，因此销售速度相对较慢，截至到2021年底，销售缺乏50套。从户型的销售顺序来看，由于该案的客户都是改善型客户，因此复式房的销售速度大于平层的销售速度，从三期的复式产品来

19、看，属于西部独一，但其高高在上的价钱决议了该案很难出现快销的局面。该案最大的卖点在于独特的产品和较好的位置森林公园旁，2021年城西大型商业设备的相继开业使区域商业配套日益成熟，其复式85万以上的总价决议了该案的客户为以改善居住的昆山本地人为主，部分上海、苏州等外地在昆山私营业主会选择该案。金色森林三期户型配比面积范围总户数已售套数平层915229平层139529平层1425220复式1537015复式1813510复式1933120总计292103工地位置：前进西路与思常路交界处开 发 商：昆山时代房产代 理 商：上海新聚仁机构 占地面积：22万建筑面积：60万绿 化 率：40% 总 户 数

20、：2000户左右，在售19、20#共485户物业管理：时代物业物 业 费：1.2元/ /月面积范围：92-201价钱范围：均价5300元开盘时间：第三批2021.6.28日交房时间：一二批现房、三批2021年4月底未来供应：2021年将加推2幢约319户新房源时代中央社区第一批：1、2、3、12#楼 第二批：11、17、18#楼在售第三批：19、20#楼 即将推出4、5#楼总体规划图规划分析1、时代中央社区总建筑面积逾30万平方米，规划2000多户。一期7栋11-18层小高层，二期10栋28-32层高层；2、社区沿马鞍山路设置沿街商铺满足社区配套；2、该案采用对本钱和施工工艺要求较高的大弧度波

21、浪型建筑立面，最大限制地保证每个窗口的观景视野与采光，折射出变幻莫测的建筑光彩。125平米143平米151平米时代中央社区2期户型概览185平米该案2期产品面积范围在107-202平米的大户型为主，少量93平米两房。在面积控制上相对合理，房型设计主要以大面积温馨性为定位，个别户型带有入户空中花园，选择面较广。125平米以上户型均做到南北通透、套房、景观阳台；该案户型缺陷是阳台空调机位隔离呵斥面积浪费。 销售分析客户分析时代中央社区二期户型配比面积范围总户数已售套数90-996031100-1095733110-11920120-12912056140-1498770150-1599545160

22、-16942170-17931180-189314200-2092519210-21911总计485282该案二期首批房源2021年4月底开盘，之后每月加推一批，08年共推盘3次，人工营造少量多批的畅销局面，加上各种价钱优惠措施，该案2期销售速度较快，截至到2021年底，销售曾经超越200套，2021年该案进入强销期。从户型的销售顺序来看，由于该案的客户以台湾人为主，因此三房、四房的销售速度大于两房的销售速度，目前的市场环境下该案可以获得如此快销速度实属不易。该案最大的卖点在于其气势恢弘的规划和相对优越的位置，2021年欧尚、沃尔玛超市的相继开业使该案所在区域的商业配套日益成熟，该案的客户以台

23、湾人、上海人和追求改善居住环境的本地人为主。工程位置：苇城南路近马鞍山路 开 发 商：昆山同进置业占地面积：19.85万平米总建面积：20万平米容 积 率：1.35绿 化 率：40%总 户 数：别墅274户、小高层250户面积范围：小高层125-200平米、别墅190-240三期均价：4700元/平米，92折优惠价钱范围：4200-6000元/平米，差 价：楼层差价、东西差价30-80元开盘时间：一期别墅06年年底开盘，已销售完 毕，二期88户联排别墅在售。三 期小高层推出东面2栋，08年11月 底开盘物业公司：上海同进物业物 业 费：别墅1.8、小高层/高层1.55元/平 米/月交房日期：一

24、期别墅已交房，二期别墅09年底 交房，三期小高层2021年12月交房规划分析：1、该案规划为小高层-别墅混合型社区，针对的客户群以改善型和追求质量型客户为主；2、社区配备商业街满足社区居民消费；3、小高层前面为别墅区，视野无遮挡；4、建筑风格外观为南加州风情。清风华院一期别墅二期别墅三期高层清风华院高层户型概览125平方米平方米175平方米该案3期高层产品面积范围在125-200平米，房型设计主要以大面积温馨性为定位，一切户型均带有入户空中花园。平米以上户型均做到南北通透、套房、景观阳台；该案户型缺陷是大面积172平米以上户型南向卧室少。销售分析客户分析清风华院三期户型配比面积范围总户数已售套

25、数100-10910110-11950120-129278130-1394616140-14921150-15941160-16941170-179114180-18910190-19910230-24930总计15943该案三期首批房源2021年11月底推出，价钱处于区域同类产品底部，但受整体市场环境影响，截至到2021年底销售不超越20套，2021年该案将会进入强销期。从户型的销售顺序来看，三房的销售速度大于两房和四房的销售速度，且楼层低的快销于高楼层的户型。该案高层公寓最大的卖点在于其性价比及视野开阔度，客户以改善居住环境的本地人为主。竞争楼盘供求概略项目主推户数销售户数剩余户数未来推量

26、200920102011天地华城360270906栋高层凯迪城186821043栋高层600余户5-6月份开工3栋高层600余户香榭水岸/4月5栋小高层288户金色森林2921011914栋高层时代中央社区4852432422栋高层319户8栋高层清风华院1593812191户8栋高层规划中伯爵大地/4栋高层431户27栋总计1482734748/高层、小高层多层花园洋房别墅酒店式公寓供应量销售量供应量销售量供应量销售量供应量销售量供应量销售量凯迪城52850918682香榭水岸325298阿里山花园22448朗晴园318289罗马假日新华舍354285风景英伦2300680时代文化家园432

27、145天地华城360270楼盘供求情况备注：以下数据截止到2021.4.10日高层、小高层多层花园洋房别墅酒店式公寓供应量销售量供应量销售量供应量销售量供应量销售量供应量销售量甲壳虫公寓16239森林半岛8449时代中央社区485243金色森林292101清风华院2503812247品院10056卡布其诺264138自由创逸10879新城翡翠湾808603上澄人家10087总计3402234711826482300638290348121楼盘供求情况产品供求分析高层、小高层多层花园洋房别墅酒店式公寓供应量销售量供应量销售量供应量销售量供应量销售量供应量销售量340223471182648230

28、0638290348121剩余量剩余量剩余量剩余量剩余量1055534230348227观念：1、西部目前在售的产品以高层、小高层为主，从未来的供应来看，高层和小高层依然有很大的供应量，竞争猛烈。2、从西部工程的规划来看，跟一流的开发商相比，明显缺乏创新才干，亮点缺乏，是未来新入市工程可以抓住的机遇。3、西部的多层工程大都进入尾盘销售期，只需时代文化家园和阿里山还有大量剩余房源，纯粹的花园洋房存在于即将开盘的风景英伦，只需230户，低层、创新性工程存在较大的市场空白。观念：4、森林公园板块目前有清风华院、品院、卡布其诺和森林半岛四个别墅工程在售，风景英伦的联排别墅也刚刚公开。以联排和叠加别墅为

29、主，独栋和双拼别墅在区域内属于市场空白。容积率较低的地块可思索规划部分此类产品，填补市场空白。5、酒店式公寓目前仅有凯迪城和甲壳虫两个工程在售，产品分别定位为高端投资型产品和以年轻人为主过渡性产品。西部目前人气缺乏的问题还未得到明显改观，租赁市场低迷，随着区域交通的便利度和商业配套的完善度不断加强，酒店式公寓在这一区域的前景会得到明显提升。风景英伦工程位置：花园路与虹祺路交界处开 发 商：上海农工商房产企划销售：上海华燕占地面积：12万平米总建面积：18万平米容 积 率：1.3绿 化 率：41%总 户 数：1424户面积范围：98-218平米，洋房主力110-120平米均 价：洋房5500元/平米、别墅8500-9500元/平米价钱范围：5100-9500元/平米开盘时间：2021.4.25开盘物业公司：旺都物业物 业 费：洋房0.9元/月、别墅1.5元/平米/月交房日期：2021年底销 售 率：20%四连体别墅推出8#、15#、16#、17#、7#、12#、13#、14#8、15