商业地产标准化研究

1、2021年4月房地产工程规范化研讨产品规范化背景、前提与战略01020304目录产品规范化的模块与执行手册产品规范化的意义产品规范化的任务建议05如何推进产品规范化Part1产品规范化背景、前提与战略产品规范化背景 房地产行业正逐渐走向成熟。产品也由粗放竞争向规范化竞争过渡，产品规范化带给企业效率、效益和本钱、工程、采购等相关领域更多的价值， 规范化是企业多工程开发的必然结果，是企业开展壮大，实现跨越式、可续续开展的必由之路。 “标杆地产企业都根本确立了本人的产品方式，并经过推行规范化产品线复制、连锁开发，在全国“攻城略地。 要做大做强做优，必需进展多工程连锁开发，而构成规范化产品线是企业进展

2、多工程开发的前提和根底。 产品规范化一旦确定，推行周期相对较长，规范化的产品不仅要满足当前城市规划和客户需求，更要满足未来能够的需求演化。 1. 成熟性：规范化的对象必需基于成熟产品，不能将不成熟的产品规范化后推行2. 市场性：必需经过市场检验，不能只需设计师和企业称心，更该基于市场和客户的认可4. 领先性：规范产品必需具有相对的领先性和适当的前瞻性3. 通用性：规范化的产品必需具有通用性与延展性，以经过产品规范实现工程快速复制产品规范化四个前提产品规范化前提产品规范化战略两种战略规划复制“笼统理念，设计复制“详细细节从“道与“术两层面界定规范化战略。道术 产品规划的指点思想与准那么，是指产品

3、复制的规律理念与阅历总结，如针对“产品规划环节，由于土地和资源的差别化，不能够梳理“规划细那么进展直接照搬，而应从规划理念与原那么这种规律法那么性的东西去指点后期产品规划。 “术属于产业设计模块的细那么，是规范化详细复制的对象，大多拿来即用。Part2产品规范化的意义产品规范化意义总述目的提升开发效率规范化创新快速复制保证操作水准均质化减少犯错率降低管理本钱和建造本钱1. 添加产品附加值2. 提升操作水准规范化前离散规范化中成核规范化后规那么产品规范化意义总述途径管理战略管理规范化管理创新业务流程优化管控体系定型化产品创新机制技术运用方式业务操作IT化开发效率产品战略产品规范化产品创新规范化设

4、计战略采购形状性能结合业务流程开展由人力资源部牵头由子公司主导规范化创新未推行规范化开发方式出现的问题开发周期较长，快速开发才干和规模开发才干较弱没有大范围推行产品规范化1设计精度、深度不够，变卦较多，质量通病较多没有大范围推行产品规范化2工程本钱“实践预测的偏向率较大没有推行规范化的“工程本钱定额3组织构造及权责关系经常在授权与“削藩、合并与分立中游移缺乏规范化权责体系4未推行规范化开发方式出现的问题制度、流程执行力差缺乏严谨、精细化、规范化的业务流程5不同工程、不同人员执行同一任务的绩效结果差别较大没有规范化的操作规范6个人阅历、才干、责任心对任务绩效影响过大没有规范化的输入、输出任务成果

5、7Part3产品规范化的模块与执行手册产品规范化六大模块 产品规范化在于产品成熟度、企业执行力等现实要素有效耦合，即不能眼高手低，也要防止四钻牛角。 标杆企业产品规范化整体强调落地，在体系上更是务虚的从六大模块去有效推进产品规范化。 规范化范本是快速提升房地产企业管理程度的有效捷径。随着地产行业不断成熟，竞争不断深化，规范化已是行业开展的大势所趋。CSWADI产品规范化六大模块010203040506扩初和施工图纸规范化本钱配置规范化部品部件规范化施工工艺规范化产品配置规范化稳定的战略协作方产品规范化六大模块1. 扩初和施工图纸规范化 标杆企业对设计图纸的规范化推行到扩初和施工图，对不同地域的

6、施工图不硬性强调规范化，给出参考施工图和做法阐明，用于自创对比。针对“景观、会所、示范区等，设计图纸那么一致规范化到规范模块图、元素和景观节点图。2. 产品配置规范化 产品配置从整体格局进展了规范化，详细针对各工程公司擅长的高层、叠加洋房、别墅等业态进展配置比例的约束。3. 本钱配置规范化 规范化产品针对各个本钱目的和本钱支出，进展一级科目的配置规范化。产品规范化六大模块4. 部品部件规范化 部品部件规范化是产品规范化的详细操作和整个产品规范化的根底。它的规范化程度直接影响工程本钱、施工工艺和供应商管理等一系列的规范化。5. 施工工艺规范化 房地产工程开发周期不同，施工工艺在很多方面的规范化，

7、对加快产品建造、保证产质量量有直接支撑作用。6. 稳定的战略协作方 整合优秀供应商并实现长期稳定协作，构成战略关系，尤其是对总包、设计以及关键分包商的长期稳定协作，这对产品规范化是最直接的支撑。 产品规范化六大模块产品规范化落地的执行手册经过五本执行手册实现产品设计建造的业务规范化、流程规范化和操作规范化资料部品手册 1合约采购手册2施工手册3本钱手册4营销推行手册5产品规范化落地的执行手册现有产品总结优化规范扩初图资料部品手册针对资料部品及封样等进展规范合约采购手册施工手册本钱手册营销推行手册主要针对合约分判方案、供应商名录、指点采购价等进展规范主要针对施工组织、工艺、工法和工程质量进展规范

8、。主要针对本钱体系、本钱明细、本钱规范、本钱数据库等进展规范重点针对营销推行、VI标识、案名等进展规范和规范化Part4产品规范化的任务建议规范化任务建议1. 管理规范化流程优化规范化是工业化的根本特征规范化执行 继续优化改良杰出流程再造 完成选集团的业务流程优化文件成果编制； 完成集团范围内的业务流程的推行与执行； 建立一套选集团的业务流程监控体系；并完成选集团的流程审核任务； 建立产品设计创新机制和新技术运用方式； 建立业务流程继续完善保证制度和全面的业务管理创新机制； 选集团根据执行与审核情况，进展流程文件体系的继续优化改良； 构成具有本身特征的、杰出的规范业务流程。规范化任务建议1.

9、管理规范化任务分解集团总部工程公司协助各子公司完成的业务流程优化文件成果编制；协助子公司完成优化流程节点程序文件编制任务。提供产品创新机制和新技术运用方式的指引性样板牵头业务操作IT化完成业务流程优化文件成果编制；试点建立内部的产品创新机制和新技术运用方式，在集团内推行；配合流程IT化，各子公司应及时地完成相应的流程文件编写。流程完善与管理创新制定选集团的业务流程监控体系框架；集团总部内部的业务流程审核建立各子公司内部的业务流程监控体系；完成各子公司内部的业务流程审核任务。流程审核向各子公司培训和推介集团公布的重要节点控制程序以及成果规范；培训方案、培训讲师、培训教材、流程试题库各子公司内部组

10、织培训子公司层面的流程文件及相关作业指点书; 培训方案、培训讲师、培训教材、流程试题库执行公布的流程。流程推行与执行规范化任务建议2. 任务重点设计关键节点管理系统（计划，配合，听证会，成果标准）设计变更与现场签证管理系统部品应用与供应商管理系统设计资源管理系统户型信息应用系统论证阶段户型运用概念规划阶段策划户型设计实施方案阶段部品清单和定板施工图阶段施工阶段招投标IT化设计管理系统专业网站将和工程网站结合，其中设计变卦系统放入工程网站2. 任务重点1 将集团目前的设计监控关键节点IT化，便于对工程操作的监控和及时跟踪。根据各设计阶段的成果规范，控制设计操作程度，构成工程备案库。便于各公司操作

11、阅历和资料的积累，及选集团范围的知识共享2 积累户型资料，在谋划阶段提取运用，并在概念规划阶段创新性自创；3 根据流程提供一致的平台，提高任务效率，同时到达对变卦涉及本钱等的及时跟踪和控制；4 在设计各阶段提供部品选择，构成部品清单，并完成招招标和供应商管理的功能5 完成对设计资源的管理任务，包括比选和评价以及积累等功能规范化任务建议设计关键节点管理系统户型信息运用系统设计变卦与现场签证管理系统部品运用与供应商管理系统设计资源管理系统3. 业务操作IT化规范化任务建议规范化是工业化的根本特征启动 推行普及设计关键业务流程IT化率：70其它关键业务流程IT化率：25设计关键业务流程IT化率：85

12、其它关键业务流程IT化率：60建立IT化设计管理平台，设计关键业务流程IT化率：303. 业务操作IT化规范化任务建议任务分解搭建操作平台设计关键节点管理系统；户型信息运用系统；设计变卦与现场签证管理系统；部品运用与供应商管理系统；设计资源管理系统；建立鼓励运用各系统的奖励和惩罚方法并实施；完成各系统的推行运用。参与操作平台建立；按照各系统的开发进度，完成涉及到的流程修订和编制任务；担任组织并培训各自子公司相关人员运用系统；执行各系统的推行实施任务；组织实施系统在子公司新工程中运用，完善并维护信息，提出改良建议。业务操作IT化集团总部工程 公 司4. 规范化体系三管齐下规范化任务建议规范化管理

13、规范化构配件规范化工程规范化部品选型构造设计通用度目的值10挑战值20按流程操作内部审核操作合格率100规范图纸占图纸总量目的值35挑战值50对一切工程公司刚性要求对一切工程公司刚性要求对工程公司刚性要求5. 规范产品/组团设计操作方案规范化任务建议选取某公司工程为载体，构成全套规范化设计、操作范本以及成果范本团队构成费用原那么操作流程重要文件沟通方式时间方案操作方案团队构成规范化任务建议集团分管指点技术管理部总经理运营管理部总经理财务管理部总经理集团牵头：技术管理部技术管理部运营管理部本钱管理组工程公司牵头：设计总监设计部人员市场部人员本钱部人员集团工程公司决策层Part5如何推进产品规范化

14、产品规范化是构建房地产规范化体系的根底房地产规范化体系产品规范化运营规范化效力规范化专项技术规范产品营销规范产品建造规范成熟产品库规范产品库模块规范库方案管理本钱管理阶段成果管理投资收益管理客户管理产品采购规范产品设计人性化建造过程质量化入住精细化效力工程案例库本钱限额规范技术规范库产品规范化的研讨 1、开展产品规范化任务须明确产品规范化研讨方式。自主研发为主，结合外部协作。 产品规范化必需结合工程的特点，因此产品规范化研讨也应坚持自创行业阅历的根底上，进展自主研发，系统规划并引进相关专业协作资源。2、产品规范化研讨成果的构成 产品规范化成果的按照规范的模板编制完成；成果文档入库：建技术规范库

15、，便于成果的调阅和管理。产品规范化任务的三个阶段技术规范库开发案例库专项技术运用专项研讨案例搜集工程资料库成熟产品库规范产品库构建规范产品线规范模块运用全面推行产品线设计管理规范手册工程开发操作规范手册全产品线运用确定产品线步骤和成果房地产企业研讨、确定产品线的八个步骤1-4制定企业产品战略和规范化战略规划，明确规范化体系的构成。1分析企业中心竞争力和优势工程，对照产品战略和规范化战略，剔除不符合战略要求的工程。 2对符合集团战略要求的工程进展类型、规模、风格划分。3经过系列矩阵组合，确定了企业重点开展的一个或几个产品线。 最直接的支撑4房地产企业研讨、确定产品线的八个步骤5-8 确定每一条规

16、范化产品线连锁开发所必需的技术规范内容，包括产品设计规范分为规划设计、建筑设计、笼统系统设计，以及精装修设计、景观设计等规范、部品规范、产品建造规范、产品交付规范、产品本钱规范等。5确定不同风格、不同售价及本钱规范的产品线方式，包括城市选择、中观区位选择、工程规模选择、客户选择及工程开发方式和工程管理方式。6设计、编制产品技术规范、开发操作规范等技术文件和管理文件。7按照技术规范和开发操作规范实施产品线的复制、连锁开发。8确定产品线步骤和成果房地产企业研讨、确定产品线的两项成果成果1构成各个规范化产品线的成果2指点各个产品线开发的手册。内容：产品设计规范分为规划设计、建筑设计、笼统系统设计，以

17、及精装修设计、景观设计等设计规范、部品规范、产品营造规范包括质量规范和交付规范、产品本钱规范等。包括：产品线品牌价值， 城市选择 ，工程选址城市区位选择 投资方式， 土地获取方式 ，规划设计方式 ，工程建立方式， 营销方式 ，商业物业运营与管理方式。确定产品线步骤和成果如何推进产品规范化如何推进产品规范化 实行规范化，最重要的是务虚。产品规范化不能够做的大而全，否那么必然深度不够。还无法整盘复制；另外，对技术专题研讨也很难深化，假设与工程现状结合不严密，对详细任务指点针对性就会较弱。12345分阶段实施确定研讨方向确定产品规范化任务流程实行产品规范化考核和奖励机制. 产品规范化的推行与运用产品规范化任务方法长期坚持，制度保证。 规范化绝不是一蹴而就的，而是