中驰商业营销策划案

1、中驰领寓商业裙楼营销谋划案业务部 & 企划部 2021年2月28日.目录PART 1营销目的PART 2工程解读PART 3市场环境PART 4工程定位PART 5产品建议PART 6营销方案PART 7企划包装.PART 1营销目的.销售目的按照开发商要求2021年年中完成商业总销金额8500万.根本参数 裙楼商业的基本信息层数建面（）套内（）合计12418.422137.8822518.892226.7032501.292107.76.带着条件去思索？ 1、添加剪刀扶梯能否可行？ 2、能否签署与旅游局和农委的战略关系？ 3、与游览社签署战略关系？ .问题初判工程区域工程虽临近朝天门市场及解

2、放碑商圈，但属居住老区，地段本身商业气氛并不浓重。工程环境位于旧城改造区域，周边环境较差。工程产品作为商业工程，车位较少，层高较低，且动线缺乏。工程品牌开发商品牌知名度不高，对投资者而言号召力缺乏。.营销目的要完成销售目的，难度宏大！需根据市场情况、区域规划以及产品本身对上述问题进展优化.PART 2工程解读.地块属性研判城市属性工程位于重庆CBD黄金三角中的解放碑CBD版块内；解放碑CBD定位于重庆的商务、金融中心，吸引了大量的世界500强企业、金融机构、商务机构、各国领馆入驻。解放碑同时还是重庆商业购物的传统中心，聚集了大量的高端百货及高档酒店。解放碑CBD江北嘴CBD弹子石CBD.朝天门

3、市场解放碑商圈本案解放碑CBD地块属性研判区域属性工程临近朝天门综合买卖市场；背靠在建的重庆国际金融街以及解放碑十字金街购物商圈。工程所在区域交通便利，周边有多条公交线路及轨道交通站点；同时长江索道及在建的东水门大桥直线连通南岸区。工程位于重庆老城区，临近朝天门码头，曾经为重庆开埠商业区，保管了大量历史遗址；现为居住老区，常住人口及流动人口众多。.本案地块属性研判现状工程所在区域为老区，市政设备较为陈旧，市容环境较差。工程前的解放东路道路狭窄，且处于拆迁改造范围，道路硬件受限。区域内居住人口多为老市民及租赁户，文化层次及消费程度相对不高。.地块属性研判开展研判工程区域属于旧城改造范围，政府规划

4、为开埠文化维护带，改造重建后将成为商业旅游街，开展前景具有很高预期。目前工程临近的湖广会馆已为游览社带客游览的一个必到景点，而片区改造完成后，游览范围将大大添加，游客量也将大幅提升。市政设备也将大大改善，解放东路将进展扩宽；同时提供近1400个停车位，处理区域内停车难问题。.产品解读一楼平面图二楼平面图三楼平面图中驰领寓商业部分为三层裙楼，总面积为平米其中一层2418.42平米，二层2518.89平米，三层2501.29平米。目前有三部电梯通往塔楼住宅，两部通往三楼商业的观光电梯，以及两条步梯其中一条仅到2楼。地下车位共184个，与住宅户数配比约为2.3:1。商业层高为4.5米，部分架设消防及

5、通风管道后为3.7米左右。柱点较多，对于铺面分隔规划呵斥限制。.产品解读层高较低动线缺乏车位缺乏主要问题点部分层高缺乏4米，觉得压制，无良好的购物环境感受。除观光电梯外，商场内无其他途径可连通商业楼层，且观光电梯运载力严重缺乏。目前车位满足住宅居民都显紧张，更无法为消费者效力。作为商业工程，以上问题均为致命硬伤！.产品SWOT分析优势S：工程位于CBD版块，开展前景可期临近商圈及综合市场，可构成互动交通便利，公交线路众多，且近轨道站点，同时临近跨江大桥。优势W：工程产品构造缺乏，具有硬伤目前周边环境较差，地段商业气氛缺乏开发商品牌号召力缺乏时机O：工程位于改造区域，政府规划可提升工程价值要挟T

6、：改造工程进度的缓慢对工程销售呵斥的影响.城市的区域板块在此发生碰撞，城市交通体系在此发生碰撞，碰撞的火花曾经点燃片区的未来价值，本工程最显而易见的利好曾经无须赘言。地段的不可复制性不容置疑。地段.地段之外，还有产品！.PART 3市场环境. 2021年初，国五条、国六条的出台，预示楼市能够面临进一步的调整 稳定房价任务责任制 完善抑制投资投机性购房。 添加普通商品房及土地供应 加快保证性安居工程建立规划 加强市场监管力度今年的房市，随着国五条、国六条细那么的出台，投资投机需求将得到极大的遏制，开发商要想博得后市，就必需理性面对，打好产品、品牌、价钱三张牌。 政策相继出台，楼市进入调整期宏观楼

7、市.2021年商业总供应量为223万方包含车库，成交量189.02万方，成交率达84.76%。实践累计成交量为231.72万方其中包含2021年存量44.6万方，成交率约 95%。 市场情况整体市场2021年重庆主城区域商业供求情况.市场情况整体市场经过 2021 年数据显示，商业加车库建面均价为9100 元/，纯商业建面均价在11173 元/。其上图为各区典型工程综合均价， 均价区间在1800028000元/平米之间。 2021年重庆主城区域商业销售均价.市场情况渝中区域备注：以上统计数据截止2021年12月31日；商业体量大于8万方的工程作为统计范畴。渝中区未来5年可运营大型商业体量区域数

8、量（个）体量（万平米）物业类型渝中区5约132集中式SHOPPING MALL项目名称商业体量（万方）物业类型地理位置预估开业时间瑞安嘉陵天地约30集中式SHOPPING MALL红岩村嘉滨路一期：2013年英利国际广场约10大坪正街转盘2013重庆国泰广场约10解放碑沧白路2013重庆朝天扬帆约22解放碑朝天门2017龙湖时代天街约60渝中区石油路一期：2012整体：2016.市场情况商圈工程调查龙湖时代天街（渝中区）项目名称龙湖时代天街项目位置大石路（原后勤工程学院马家堡校区） 开发商重庆龙湖成恒地产开发有限公司物业管理公司重庆新龙湖物业有限公司 物管费 25.00元/平方米月商铺总体量6

9、0万方在售楼栋三期（靠马家堡出口方向）建筑楼层地上两层在售面积35-311 平均单价70000-200000元/层差1F均价120000元/，2F均价60000元/租金1F均价800元/，2F均价300元/层高5.8米动线分布5客梯2货梯6扶梯引入商家新世纪车位数8000个.市场情况商圈工程调查英利国际广场（渝中区）项目名称英利国际广场项目位置大坪(电信大厦正对面)开发商重庆英利七牌坊置业有限公司物业管理公司重庆英利七牌坊置业有限公司物管费 15.00元/平方米月商铺总体量3000平米建筑楼层地上一层在售面积23-78 平均单价90000元/租金均价500元/层高7.7米动线分布无电梯引入商家

10、建行车位数2000个.市场情况商圈工程调查万科汇（渝中区）项目名称万科汇项目位置渝中渝州路(河运校原址) 开发商万科（重庆）房地产有限公司 物业管理公司成都万科物业服务有限公司物管费4.5元/月商铺总体量2万方在售楼栋裙楼商业建筑楼层5层（地下一层地上四层）在售面积10-1200 平均单价120000元/层差1F均价180000元/，2F均价60000元/租金1F均价550元/，2F均价300元/层高4.8米动线分布14客梯2货梯16扶梯引入商家华润万家车位数地上27个地下1095个.市场情况商圈工程调查威斯汀（渝中区）项目名称威斯汀酒店 项目位置解放碑新华路和五一路交汇处 开发商重庆申基实业

11、(集团)有限公司 物业管理公司重庆威斯汀酒店管理有限公司物管费18元/月商铺总体量1250在售楼栋底商建筑楼层1层（入户大堂两侧）在售面积248/985 平均单价121000元/租金只售不租层高7.1米动线分布1层水平出入，8客梯4货梯车位数地下380个.市场情况商圈工程调查光宇尊鼎国际（江北区）项目名称光宇尊鼎国际项目位置江北建新西路19号（协信黄金海岸旁） 开发商 重庆丰德尊鼎实业有限公司 物业管理公司未定 物管费未定商铺总体量35406平方米在售楼栋只有一栋建筑楼层8层（地上八层）在售面积800-1500 层差未定租金半层起租，未定层高4.5米动线分布8客梯3货梯3扶梯引入商家暂无车位数

12、地下500个.市场情况商圈工程调查东原中心（江北区）项目名称东原中心项目位置江北鸿恩寺红石路段（大石坝公交站附近） 开发商重庆同原地产开发有限公司 物业管理公司 新东原物业管理有限公司物管费4元/月商铺总体量18万方在售楼栋3号房空中商铺 三期临街商铺预计3月推出建筑楼层8层（地下两层地上六层）在售面积38-86 平均单价13580元/层差 待售租金1F均价400元/，2F均价180元/层高5.1米动线分布客梯货梯扶梯引入商家建行、shopping mall车位数地下2000个.市场情况商圈工程调查通用时代（江北区）项目名称通用时代项目位置江北观音桥金源路53号徐悲鸿中学旁 开发商 重庆通用地

13、产 物业管理公司 重庆港务物流集团物业管理有限责任公司物管费3.5元/月商铺总体量5000在售楼栋裙楼商业建筑楼层3层（地上三层）在售面积113-119 平均单价38000元/层差1F均价60000元/，2F均价20000元/，3F均价10000元/租金1F均价300元/，2F均价120元/，3F均价80元/层高3.9米动线分布3客梯2货梯引入商家社区商业车位数地上9个地下248个.市场情况商圈工程调查绿地新都会（江北区）项目名称绿地新都会项目位置江北大石坝往南桥寺方向200米（九村车站附近) 开发商 重庆绿地申润房地产开发有限公司 物业管理公司 成都鸿盛物业管理有限公司物管费7元/月商铺总体

14、量3000在售楼栋裙楼商业建筑楼层2层（地上两层）在售面积30-500 平均单价40000元/层差1F均价40000-60000元/，2F均价20000元/租金1F均价320元/，2F均价120元/层高1F 4-5.6米，2F 4.8米动线分布2客梯2货梯1扶梯引入商家新世纪车位数地上1000个地下500个.市场情况商圈工程调查极鼎城市经典（江北区）项目名称极鼎城市经典项目位置江北三钢二路8号（“平安摩卡”旁） 开发商 重庆极鼎地产（集团）有限公司 物业管理公司 重庆极鼎物业管理有限公司物管费3.5元/月商铺总体量2000在售楼栋裙楼商业建筑楼层3层（地上三层）在售面积25-180 平均单价2

15、5000元/层差1F均价30000元/，2F均价18000元/，3F均价10000元/租金1F均价300元/，2F均价150元/，3F均价80元/层高4.5米动线分布1客梯1货梯1扶梯引入商家社区商业车位数地上50个地下415个.市场情况商圈工程调查万达广场（南岸区）项目名称万达广场项目位置南坪珊瑚村开发商 重庆万达商业广场有限公司 物业管理公司 重庆万达商业广场管理有限公司物管费6元/月在售楼栋裙楼商业建筑楼层3层（地上三层）在售面积26-800 平均价格1F均价100000元/，2F均价32000元/，3F均价15000元/租金1F均价350元/，2F均价150元/，3F均价80元/层高1

16、F 5.1米，2F、3F 4.5米动线分布6客梯1货梯引入商家万达广场车位数地上2000个地下2000个.市场情况商圈工程调查协信城（南岸区）项目名称协信城项目位置南岸南城大道1号 开发商 协信集团 物业管理公司 第一太平洋戴维斯重庆分公司物管费4.5元/月在售楼栋裙楼商业建筑楼层2层（地上两层）在售面积10-260 平均单价50000元/层差1F均价60000元/，2F均价30000元/租金1F均价300元/，2F均价100元/层高4米动线分布无电梯，只有步道引入商家星光68车位数地下2000个.市场情况商圈工程调查天福克拉广场（南岸区）项目名称天福克拉广场项目位置南坪中心 开发商重庆天福地

17、产（集团）有限公司物业管理公司仲联量行物管费未定在售楼栋A栋建筑楼层3层（地上三层）在售面积6-170 平均单价50000元/层差1F均价80000元/，2F均价40000元/，3F均价26000元/租金部分返租，1F均价500元/，2F均价200元/，3F均价100元/层高5.1米动线分布6客梯2货梯6扶梯引入商家面包新语、小八仙、鲁西肥牛车位数600个.市场情况商圈工程调查共性：体量大，业态齐全，大多引入较大的卖场进场；层高较高，最低4米，最高7米；出入动线、程度动线及垂直动线分布较好；停车位量大；售后效力均采用知名物业管理；.PART 4工程定位.工程定位经过前面工程解读及市场环境分析我

18、们以为将本案胜利推入市场并实现顺利销售需求另避蹊径.工程定位工程定位借势跳出突破跳出区域限制借势政府规划突破现有产品对于本案借势是工程定位的原点.工程定位借势由于工程本身条件的限制，以及区域环境的限制，使得将本案打呵斥为档次较高的购物场所几乎无能够性！但政府对该区域的规划，使我们可以借势而为！旅游商业街区.工程定位借势按照政府规划，以湖广会馆为中心的6.5公顷区域内, 将再现老重庆开埠时期建筑风貌，同时， 将注入九曲花街、观江平台、滨江酒店和地下车库等现代城市元素。改造完成后，该区域的旅游资源将大大提升，游客数量将大幅增长，从而带来宏大商机。而本案位于该区域中，同时临近朝天门码头游客集散地，借

19、势而为成为必然选择！.工程定位借势有了可借之势，如何顺势而为？国内游客旅游的普遍方式：游景点、吃特征、买特产！政府对农特产业的扶持政策 + 开发商本身对农特产业的运营阅历旅游特产集中卖场是我们选择的方向.工程定位借势旅游特产集中卖场能否具有市场支撑？从市场调查中找答案.土特产品分布土特产分布类型商圈传统旅游区观音桥解放碑南坪瓷器口洪崖洞.土特产品分布商圈土特产.铺名项目位置建筑楼层商铺面积面宽进深层高租金业态重庆土特产较场口临街一楼20010m20m4.2m800元/土特产、烟、酒、茶八方品重庆特产正阳街68号临街一楼1204m30m4m1000元/各大区县特产重庆土特产超市八一路临街一楼15

20、04.8m10m3.8m2600元/张飞牛肉、腊肉香肠、烟酒茶 土特产超市新华国际旁临街一楼203m6m3m3000元/张飞牛肉、烟酒茶川渝重庆特产迪康百货临街一楼30015m20m4.2m1500元/张飞牛肉、腊肉香肠、烟酒茶解放碑商圈：商圈农特产卖场调查.解放碑商圈：商圈农特产分布重庆土特产重庆土特产重庆土特产重庆土特产重庆土特产.铺名项目位置建筑楼层商铺面积面宽进深层高租金业态张飞牛肉嘉年华大厦临街一楼13.53m4.5m3.4m1100元/土特产、烟、酒、茶商圈农特产卖场调查观音桥商圈：.商圈农特产分布观音桥商圈：重庆土特产.铺名项目位置建筑楼层商铺面积面宽进深层高租金业态芳棵鲜贝迪临

21、街一楼19.83m6.6m4m400元/水果、干货、饮料 金吉果水果超市二小区车站临街一楼364m9m4.2m1000元/水果、干货、饮料商圈农特产卖场调查南坪商圈：.商圈农特产分布南坪商圈：重庆土特产.商圈农特产总结属性共性：地处中心商圈，比较分散，不集中；临街一楼，面积较小，普遍在20-200平米；无专属的物流通道；租金昂贵；客群共性：利用商圈较大的人流，来到达能快速 销售本人的产品主要客户：商务游览客户运营特点：运营较为混乱，种类繁多，且包装简单.商圈农特产卖场调查传统旅游区土特产.旅游区农特产卖场调查瓷器口.旅游区农特产卖场调查洪崖洞.旅游区农特产总结属性共性：地处传统旅游区，比较零散

22、；均为临街铺面租金昂贵；客群共性：利用传统旅游区人气，来到达能快速销售本人的产品主要客户：普通的旅游客户运营特点：很多是先做现卖，不属于礼品类，表达不出档次.农特产卖场调查从以上调查结果得出：各区商圈均有农特产品卖场，其中解放碑商圈最多(解放碑外地游客数量宏大)。卖场铺面较为分散，无法构成气氛及联动。铺面租金昂贵，阐明运营利润可观。传统旅游区的内特产，属于只吃不带的，无法满足游客的回购礼品的需求且不论商圈和旅游区，分布较为零散，不方便游客一次性选购重庆一切特产旅游特产集中卖场具有一定的市场支撑力.工程定位本案定位重庆首家旅游精品特产一站式大卖场.工程定位重庆首家旅游精品特产一站式大卖场必要条件

23、1、农特产品需礼品式精包装，而非农贸市场产品档次2、与各区县农业局等相关部门的互动，为运营户获取相关扶持政策3、与旅游局的联动，获取授权，构成游览社带客定点采购点.工程定位重庆首家旅游精品特产一站式大卖场必要条件1、农特产品需礼品式精包装，而非农贸市场产品档次2、与各区县农业局等相关部门的互动，为运营户获取相关扶持政策3、与旅游局的联动，获取授权，构成游览社带客定点采购点.PART 5企划包装.案名建议优品汇优优质、精品品档次、品牌汇会聚、集中.Logo标志图形以购物袋为主体，配以山水图案，表达旅游购物特性；以飘带方式将三个购物袋集中在一同，取“三生万物之意，表达品牌众多，种类丰富；标志颜色丰

24、富鲜明，表达绿色、安康、休闲。.推行主语伴手礼、农特产明示工程运营业态种类；来优品汇传播工程案名；就“购了“购与“够谐音，阐明种类丰富，一站式采购。伴手礼、农特产，来优品汇，就“购了！.名片.纸袋.罗马旗.外立面.导视牌.PART 6产品建议.产品建议由于产品本身存在缺陷，尤其是楼层动线的缺乏，所以必需对现有产品进展优化；同时从利于销售的目的出发，需对各楼层进展铺面分隔；我司建议如下：.产品建议.产品建议.产品建议.产品建议 商业分割参数层数数量（个）面积（）1层6912042层7612033层691053合计2143460.附加建议在卖场内添加电动扶梯，构成各楼层的垂直动线；进展铺面分隔，单

25、铺面积9平米28平米，铺面面积多元化，利于各位运营者选择，同时便于销售；各商铺之间保管2.5米的通道，构成可通达各铺面的平面动线。.规划定位.总体规划根据工程产品规划分级，将业态规划划分为三大区域：特征水果/干货店特征腌制/其他类店主力品牌旗舰店特征水果/干货店特征腌制/其他类店.业态规划主力品牌旗舰店引进知名的品牌特征产品，作为主力，来吸引和聚集人气和品牌效应.特征水果/干货店业态规划引进特征的水果干货类，属于高端礼品包装.特征腌制/其他类店业态规划引进零散的特产，以零售兼零售为主.运营管理作为专业的市场，在后期运营管理上，建议采用管理公司管理物业公司管理销售公司管理.运营管理管理公司采用一

26、致的管理方式进展全程托管主要包含：1、市场客户效力2、配套功能效力 市场咨询效力 物流运输效力 场内搬运效力3、感情效力4、金融效力等所辖商场管理方式效力内容5、安保效力采用先期一致的收银，后期再进展利润分配.PART 7营销战略.【本案营销诉求解析】地段增值价值本钱投资价值低总价，小投入、低风险人流、车流、物流、现金流的聚集地。收益价值经过集中运营方式，为消费群提供体验式购物环境，保证常期高效吸引目的消费群，更能保证商铺投资报答价值。城市开展附加值交通和有利的地理位置，保证了工程品牌价值的实现。消费力价值即时可得的政府支持效应必备的价值体系差别与竞争个案的价值体系人有我亦有人无我却有.价钱定

27、位 价格策略层数单价（元）面积（）50%计算总价（万元）1层600002418.421209.2172552层500002518.891259.44562973层300002501.291250.6453751详细的价钱执行，根据工程小产品分割进展固定总价销售方式合63719.317303均价：按照50%销售面积均价为46522.19元/，100%计算均价为：23261.09元/.销售战略针对工程产品较为单一，属于裙楼商业，并思索到工程本身各方面优势，如城市交通要道、工程紧邻成熟商业工程等要素，建议销售战略总体思绪为：以认知销售主力产品单一性、成批量旺铺为销售主线，强化工程在区域市场中的“强劲的增值潜力、可实现的人脉群、稀缺的工程主题，集中对向周边县的农特运营商、商业物业投资商，实行集中化、强效能、全面性的销售战略，最终实现一炮而红、耐久营销、快速回笼资金的销售成果。.销售战略根据工程实践情况，实现的销售方式主要是两方面，但最终以集中回笼资金为本工程的最正确销售目的。产权式出卖旺铺，回笼旺铺的销售总金额。注：以单位旺铺计。在此根