北京平谷新城南大门城中村改造项目市场调研及产品定位汇报

1、北京中原直属于中原中国物业顾问，为香港中原地产代理集团成员，专职房地产顾问及代理业务，阅历丰富，实力雄厚；香港中原地产代理集团为香港市场规模最大之代理公司，员工超越3000人；香港中原现有200家分行，遍及全香港，2001年胜利收买在市场排名第四的利嘉阁，从而占据香港买卖市场占有率绝对第一的位置，市场占有率超越45%；中原中国公司总人数到达4000人。年佣金收入近20亿港币，傲视同侪；集团公司背景引见近期知名开发商协作阅历知名开发商如下：开发集团 天鸿集团 城建集团 中建集团 中远集团 华侨城地产保利集团 德业基投资公司新保利大厦位置：东四十条桥西南角开展商：保利地产总建筑面积：103308平

2、方米中原效力：全案谋划及销售代理部分谋划及代理写字楼工程中环世贸位置：朝阳区国贸桥西南角开展商：北京华熙新苑房地产开发总建筑面积：235000平方米中原效力：销售代理2004年9月25日，佳程广场被中国房地产TOP研讨组评为“2004年中国10大新地标建筑综合体佳程广场位置：三元桥东侧南银广场南侧开展商：香港佳程集团总建筑面积：140000平方米中原效力：独家谋划及租售代理丰富的商业工程营销市场阅历西单文化广场77街开 发 商：华润置地北京运营管理公司：新加坡77街集团商业面积：1.4万平方米效力范围：独家招商代理西直门交通枢纽西环广场总建筑面积：20万平方米，包括写字楼、商场协作方式：全程市

3、场研讨、营销谋划、及销售代理近期大型综合性谋划及代理工程东直门交通枢纽东华广场总建筑面积：80万平方米，包括公寓、写字楼、商场、酒店、会展中心协作方式：全程市场研讨、营销谋划平谷区域投资优势展现经济区域优势平谷区位于北京市东北部，属北京市辖区，西南距城区(东直门)70公里，南与河北省三河市为邻，北与本市密云县接壤，西与本市顺义区接界，东南分别与天津市蓟县、河北省兴隆县毗连。特殊的地理位置把平谷融于首都经济圈和环渤海经济区中，具有开展产业的特殊区位优势 城市开展优势“十一五期间北京实现“新北京，新奥运战略，新的北京城市规划将平谷定位为生态涵养开展区北京市委，市政府制定了财政资金向郊区倾斜的政策，

4、加快了平谷区根底设备建立“十一五期间，随着京平高速路通车，市政根底设备将日趋完善“十一五期间城市人口由12万添加到20万，城市建立用地现状由13平方公里扩展到23平方公里地块优势根据平谷区整体概念性规划，平谷南城定位为生态居住区改造中的泃河环绕整个南城生态居住区，将构成一道自然亮丽的风景线区域道路交通优势 平谷区境内现有总长1000公里的规范化公路，随着京平高速路的通车，驱车30分钟即可到达北京市区 大秦电气化铁路穿过平谷区，开设有客货站，地方铁路与全国各大铁路干线相连 距首都机场40公里，距天津新港130公里，陆海空运输便利 便利交通的优势，有利于平谷与其它区域的快速衔接，人流互动加速，外来

5、人群更加方便快捷的到达平谷区，对生活以及任务带来诸多便利本工程投资的前景 本工程的建立将推进土地资源的整合及土地的集约利用 平谷南大门城中村改造将加快整个平谷区域旧城改造的步伐，树立平谷新城区标志型笼统 平谷南大门城中村改造工程将成为区域内居住条件及消费习惯的新标尺，大大改善居民居住及生活条件，发明宏大社会效益。 由具有多年开发阅历大型开发企业深圳德业基投资进展开发与建立，凭仗多年开发阅历，将发明更高经济效益。更高的社会效益与经济效益的结合产品定位分析篇工程本身条件分析 工程根本目的工程有利要素工程地块根本规整，废品字形规划，有利于各类物业的排布；地块内有一条市政主干线从南至北贯穿，为日后精品

6、社区的延展发明条件；地块北侧紧领府前街，在此处建立商业物业可以很好表达其展现性，并可以与平谷商业中心区构成互动；工程南侧紧临泃河，为社区打造生态景观提供良好的自然条件，为社区发明水景园林提供便利工程南侧中心部分将打呵斥为进入平谷的南大门，而本工程将成为来访者看到的第一道景观。 工程不利要素 本工程地块内现有住户1309户，人口数3528人，对此部分住户将以回迁的方式安顿。回迁住宅对本案打造精品社区呵斥影响，为了减弱这一影响我司会在后面的规划规划及景观设计过程中思索躲避问题。 本工程规划商业体量较大，现规划商业面积很难在平谷区内消化，这为日后的商户运营埋下隐患。我司建议贵司思索酌情减少商业体量，

7、并在今后的商业招商过程中采取一致规划一致招商的方式，以防止因体量过大带来的同类业态恶性竞争。 产品SWOT分析 工程优势分析S工程时机分析O整体规模较大，规模效应显著，易于打造工程整体环境。本案位于平谷县城的南大门，可识别性较强。商业体量较大，有较大的开展空间，容易构成较好的商业气氛。本工程商业物业业态规划均匀合理，对商业总体开展有一定的促进作用。强强联手，工程市场竞争力得以提高。区域市场内住宅类物业供应量较小存在较大缺口，未来需求较为旺盛。区域中高端客户的二次置业为本案提供了更为充分的客源。区域同类运营定位的商业物业目前尚不存在，市场存在空白，投资运营前景看好。京平高速的建造有利于吸引区域外

8、客户来此区域居住。商铺投资逐渐成为房地产投资热点，投资前景看好。酒店在区域内存在空白点。工程优势分析W工程要挟分析T工程开发周期较长，不可预测性对于工程的影响较大。本案并非平谷县城的商业中心区，未来规划为居住区，不利于综合物业的打造。本工程周边的消费人群的消费力档次相对较低，较之本工程商业物业档次存在之差别性所带来的影响。平谷区消费程度较低，消费力有限，尚未构成中高档次的消费需求。随着平谷区房地产不断开展和成熟，市场竞争日趋猛烈。平谷县城中心商业区对消费者的吸引对本工程商业运营冲击较大。平谷区域内客户对办公类物业的需求较小。经过工程矩阵所列要素的综合分析，从工程的优势出发，充分利用工程所拥有的

9、时机，并尽力消除工程优势，去除要挟，对工程所可以发扬的商业影响力和商业定位做出合理的认知，以期合理躲避工程运作的风险。 产品定位展现住宅篇平谷东南居住中心、中高档、景观生态精品社区 本案住宅部分市场定位地块A、B内分布本工程大部分商业物业地块C、D内主要分布小高层，兼有部分多层；地块F、G、H、I内分布多层商品住宅；地块J、K内分布低密度花园洋房，其中K内分布部分多层商品住宅；地块E内分布回迁住宅。 住宅产品客户定位 本工程南部低密度花园洋房客群定位于企事业单位高管及私营企业主。他们年龄在3550岁之间，多为二次置业或两代共同居住；在平谷有自已独特的位置或可开展的事业，需求更加温馨、私密并能表

10、达位置的居住环境。 中部商品住宅客群定位于企事业单位中坚一族，他们年龄主要集中在3040岁之间，多为3口之家，部分与父母同住；他们正处于事业的上升期，是不可动摇的职场主力、骨干、精英，他们知识层次和个人修为更高，更容易接受新观念、新事物。 本工程的地缘性客户是本案地块周边居住的居民，及部分平谷其他区域居住的农民。他们的特点是不断在平谷居住，年龄较大，对本地域的环境曾经习惯，不愿搬离该区域，利用多年积存一步到位购买商品住宅，或给本人居住，或给子女居住 客户由以下三类人群组成：产品定位展现商业篇本案商业部分市场定位集购物、餐饮、休闲、文娱一体的新型、新兴的新新商业中心 集中商业主题定位 社区商业主

11、题定位生态小镇邻里商业中心街区 商业开展总体架构 功能之一 为本案本身的商业配套；功能之二 为周边消费群体的购物中心；功能之三 为外来消费群体的餐饮、购物、 休闲、文娱等综合效力中心 商业客户定位终端消费者定位中心层客户群：生活任务在本案，周边1公里范围之内，其步行时间在15分钟以内的人群，包括本工程及周边的入住人群。此客户群占本工程消费人群的60% 。严密层客户群：周边3公里范围内，包括平谷县城东部、南部的一切人群。其到达本商业区的时间在15分钟之内的消费者。本工程消费人群的30%来自于此外围辐射客户群：由于本工程临近位于平谷县城的南大门，未来京平公路的重要口径。包括居住和生活在北京其它地域

12、的客户、路过此地域的外来客流以及游客等客户群，因此其外围客群相对较少可达到本工程客户群的10%。 商业客户定位运营客户定位按运营规摸划分：集团客户：针对此种客户尤其是知名大企业的引进，比如大型百货或者超市类，普通所占的商局面积较大，对本工程的商业气氛提升非常有利，因此积极寻觅这类客户是本工程提升商业价值的一个重要途径。国内知名商家：近几年，在北京入驻的商家中，国内的商家较为活泼，尤其是江浙沿海一带的商家，本工程对其极具吸引力，其集团招商引资的能够性极大。零散客户：零散客户普通租赁期较长，而且招商的难度较大，本工程需在硬件设置和运营管理上采取一定的战略来吸引这类商家。 按运营业态划分：商业客户定

13、位包括百货、专业市场、超市、会所、精品店品牌服装、皮具、钟表、化装品、珠宝、儿童用品、餐饮街、休闲文娱、社区配套以及综合效力设备等。 按运营档次划分：以中档为主，中高档商品和低档商品为辅。集中商业中，专业市场作为区域内运营档次从低档到中档的过渡产品，以运营符合目前平谷区区域消费者需求的较低档次的商品为主，而百货、超市以及餐饮街等均一中档次商品为主，写字楼和酒店类物业应打造为平谷区域顶级产品，以中高档为主；社区商业那么各档次运营业态并存 产品整体规划定位篇总体规划思绪 生态组团式纯居住社区与平谷商业航母中心区 社区规划设计建议组团式社区格局 ，满足了不同建筑方式及社区档次的划分，每一组团都具有精心设计的组团中心花园，围绕整体主题各成特征 建议采取半围合方式。围合方式即楼座围绕组团中心的园林建筑、公共绿地、水面等景点和公共