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文档简介

1、南景苑策划案目录一、市场分析1、总体市场分析2、片区市场供求状况分析3、片区环境及配套分析4、竞争楼盘剖析二、本项目分析1、项目概况2、项目优劣势分析3、市场机会点分析三、项目定位1、市场定位2、客户群定位3、物业定位4、形象定位四、项目设计方案修正建议1、功能配套建议2、外立面设计建议3、平面布置设计建议4、户型搭配建议五、营销推广方案建议1、项目卖点整合2、广告诉求点3、媒体选择一、市场分析1、总体市场分析南山区位于深圳市的西南端，陆地面积150.79平方公里，常 住人口 48.7万，它既在特区内又远离市中心，其位置的特殊性造 成了该区的房地产开发按地形分布自然形成了华侨城片区、蛇口片区、

2、南头、南油片区三大区域,而这三大区域的发展基础和 产业导向又对各自物业的开发功能形成直接影响，如华侨城片区 为大型人文景观旅游区，蛇口片区为外向型工业区，南头南油片区 则为现代化海滨城区，这种功能分布差异造成了各片区物业开发 不平衡。如华侨城片区开发较早，整体功能分布成熟，加上人文景 观的有利条件及距市区距离较近，使得该片区商品房价格明显高 于其它区域。蛇口片区为外向型工业区，开发较早,片区规划较成 熟，拥有一定海景资源，较适宜居住，而南头南油片区则面临着大 规模旧城改造的局面，现在的定位是现代化的海滨城区，由于功能 的转化造成了整体规划的滞后，这些对房地产开发造成一定影 响。由于地理位置、自

3、然、人文环境及发展基础等的不同，造成 上述各区商品住宅价格的极大差异，为使分析具有针对性和借鉴 性，我们着重对南景苑所在的南头、南油片区市场状况进行了调 查。2、片区市场供求状况分析南头、南油片区以南油大道为轴心，主要路段包括桃园路、 南新路、桂庙路、创业路、东滨路等,在南油大道轴线上，由北 向南已建成物业有荟芳园、华厦岛商业广场、海王大厦、海雅 百货、北海广场、愉康大厦、康乐大厦等,这些轴线两边已建 成的物业基本呈对称分布，其商业名称及基本客户群已基本形 成。尚未公开发售的项目有20多个，在售商品住宅项目约有30 多个。从其开发规模来看，以多层为主,且规模基本偏小,平均每 个项目为1.58万平方米。当前南头南油片区在售的多、高层住 宅总体平均售价达4461 元/M2。其中南油片区总体均价为4752 元/M2。南头片区仅为3957元/M2,两者差值较大，主要来自地 理、规模及环境等方面的因素,南油片区基本无旧屋村,居住环 境较好,而南头片区环境较差，规模都极小，不能独立成区，比较而 言不如南油片区住宅具吸引力，价格也相应较低。3、片区环境及配套分析南

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