扬州、仪征、镇江市场简单研究分析

1、.：.；扬州、仪征、镇江市场简单研讨分析一、调查义务：在公司指点的组织安排下，本人有幸陪同销售部担任人以及部门同事参与了这次对扬州、仪征、镇江三的楼市调查任务。经过天的异地楼盘调查任务，在整理出所调查楼盘的相关资料后，尽量对扬州、仪征、镇江三地的房产市场做出特征性的定性认识。二、调查范围江苏省扬州市、仪征市、镇江市、大港新区三、调查楼盘名录扬州：雍华府熙圆蜀景花园凯运天地中国扬州国际珠宝城中央花园京华城中城新港名城花园莱茵苑月亮圆世纪家园镇江：江南颐和家园香江花城恒美嘉园镇江大港新区：港南花苑仪征：一洲家园镜湖花园近水楼盘四、调查方法现场调查、现场咨询法五、扬州地域调查内容一地理位置及人口情况

2、中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。扬州城区至今已有多年的建城史。现辖广陵、维扬区、邗江个区，江都、高邮、仪征个市和宝应县。全市共有个乡镇，个街道办事处。全市总面积.平方公里，市区总面积.平方公里，全市总人口.万，其中市区人口.万人。现辖区域在东经度分仪征市移居、青山一线至度分、北岸度分至度分宝应县西安丰、泾河一线之间。南部濒临长江，北与淮安、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西与天长安徽省、南京、淮安交界。境内有长江岸线.公里，沿岸有仪征、邗江、江都；京杭大运河纵穿腹地，全长.公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯湖，汇入长江。扬州市城区位于长江与京杭运河交汇处，东

3、经度分、北纬度分。扬州全市共有个民族，汉族占总数的%。少数民族中，回族人口最多，占少数民族人口总数的%。高邮市菱塘回族乡是江苏省独一的少数民族乡。扬州全市共有个民族，汉族占总数的%。少数民族中，回族人口最多，占少数民族人口总数的%。高邮市菱塘回族乡是江苏省独一的少数民族乡。二旅游、人文、历史情况：扬州既是风景秀丽的风景城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。这里有中国最古老的运河，汉隋帝王的陵墓，唐宋古城遗址，明清私家园林，众多的人文景观，秀丽的自然风光，丰富的旅游资源，多少年来吸引了大量的中外游客。年，扬州荣膺首批中国优秀旅游城市称号。中国最著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹大明寺是中国A级

4、风景区点：何园、个园、唐城遗址、高邮盂城驿、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国重点文物维护单位；著名的瘦西湖乾隆水上游览线是国家旅游局向海内外推出的国家级旅游线；扬州的穆斯林旅游产品正日渐成为我国穆斯林旅游线的重要组成部分。多年来，扬州市利用名城优势和景观特征，在“古、文、水、绿、秀上做文章，胜利地开发了一大批旅游“新品、名品、精品，并进一步开发和完善了瘦西湖乾隆水上游览线、高邮湖渔家乐休闲游、仪征生态旅游等民俗观光系列产品，此外，汪氏小苑、汉广陵王墓博物馆二号墓、高旻寺、普哈丁墓园、市区古运河风光带、隋炀帝陵、玉器厂工艺美术景区、西郊森林公园、仪征登月湖旅游度假区、江都龙川广场等一批旅游新景点

5、也正式对外开放。三旅游业经济目的年，扬州旅游业继续坚持了较快的开展。接待境外旅游者.万人次，同比增长.%；创汇万美圆，同比增长.%。接待国内旅游者万人次，同比增长.%;国内旅游收入.亿元，同比增长.%。旅游总收入.亿元,同比添加.%。旅游添加值.亿元,同比增长.%。目前，全市拥有星级涉外饭店家，各类游览社家。四、个盘情况请参考附件至五、小结：、城市性质及城市化程度：扬州属休闲旅游消费型地级城市，根据经济构造以及人口分布可以看出，扬州的主流产业是以旅游、效力业为主体的第三产业，而农业产业与工业产业的开展速度相对国内几个兴隆城市而言，那么显得较为稚嫩，市区人口与乡村人口的悬殊程度以及市区内没有五星

6、级酒店等显性要素也同时证明了，扬州的城市化进程仅仅进入初级阶段。、房地产市场开展格局：一级市场：随着新开发区逐渐的成行成市，土地价钱估计将会逐渐攀升，而市政府自动出击招商引资的积极态度，也是抬高地价的直接制因。不过城市土地的稀缺性将会要求土地市场甚至商品房以及其他相关市场逐渐规范，同时加强行业参与的进入壁垒。二级市场：商品房开发市场目前正处于“市内比增值速度、比设计，而新开发区或郊区比规模环境、比配套的局面，价钱已不在是首要思索要素，开发商经过各种新型营销手段有认识的引导消费者怎样消费，灌输本人的各种理念居住、投资、办公，企图逐渐改动固有的生活方式，提倡一种全新的居住概念。从开发体量上来看，也

7、处于亩与亩之间的大盘开发。而值得留意的是几乎一切的开发公司大、中盘，都选择渠道商运作方式，所以他们发现往往楼盘的硬配置上去了，但是软件专业队伍、专业管理却还处于中低程度。、房屋二手市场：衡量一个房地产市场的主流客户是投资者居多，或者是运用者居多的主要根据是该区域内的二手买卖市场的活泼程度。毫无疑问，扬州人没有温州人那么精明算计，故而二手市场的主营业务还是放在住房出租，少量出卖上。这也与该城市内常住人口万左右，而流动人口仅万左右有关。这种情况导致的直接结果就是买商品房的客户一定是以本市为多，而开发商的工程定位那么必需参考这一特点来进展。、开发公司市场竞争力高层组建方面开发商实力：经过对本次扬州地

8、域调查楼盘开发商的公司性质，列出如下分析表格：开发商专业度：从搜集到的楼盘推行资料来看，大多开发商精于融资、以及开发链的控制力上，而对营销、谋划那么只抓纲不论目，盲目的去聘请一些全国知名甚至国际知名的代理商操刀“练习，殊不知其后期开发命脉已被他人掌握，每个销售期还必需按时支付佣金，公司的中心架构那么仍是空架，还何谈今后的可继续开展？开发商工程开发理念：依托该城市独有的各种旅游风景、历史文化以及特有的建筑风格为，不少开发商除了在“以人为本的传统概念上，还参与“尊贵=等级、古风雅致等等的一些自创理念，虽有“做秀之闲，也算是各显神通、别具一格吧。、建筑总体规划方面：地块自然优势：该市多公园、多临江、

9、多山水、擅园林制造、专小桥回廊，地势平坦却经过各种手法“装扮得“半遮半掩、曲径通幽了。组团式分布，多层或低层呈错列式陈列，小高层或高层与临街商业、商业步行街那么围合而“种，构成“从外看气势恢弘，内部那么别有洞天。地块大多依托天然水景、坡地等。路网规划：小区内完全公共道路普通建筑至条米，以S型、田型、十字型为主，半公半私道路普通布置在楼栋之间米米。、建筑体立面、山墙设计方面：A中国古典主义复古设计，多以坡屋顶、飘檐、老虎窗为主。以白色、暗灰色为主。B现代主义设计：以“黄、蓝、白、红点缀立面颜色，立面线性感强，而屋顶那么仍是采用坡屋顶设计。建筑外型建筑特征：整个城市均采用复古主义的低层、低密度建筑

10、。体态轻灵、建筑生动，显显露浓重的旅游与文化历史气氛。主流建筑体：住宅以至层多层为主，采用两联体或三联体为一栋，屋顶普通做成复式阁楼。别墅以二至三层独栋或双拼、叠加为主。、小区景观：山石：多采器具有江南园林特征的宣石、黄石、太湖石。以叠、累见长。园林：古典主义以竹、松、榕、桃、柳为主。现代派以棕榈树、椰树、小叶榕、西班牙灌状植被为主。、户型方面：主流户型：平层式：三室两厅双卫三阳台平方米：至平方米跃层式：平方米三室两厅双卫三阳台小高层：平方米左右三室两厅双卫三阳台层高：米、公建配套方面：除开可运营性商业部分，免费型公用设备还有待加强。、价钱方面：临水、临湖的户型售价高出普通户型至元/平方米。付

11、款方式方面：一次性与层首付住宅、层首付商业。多层、跃层最高价：元/平方米最低价：元/平方米成交客户来源方面：商业价钱：元至元左右/平方米、管理方面：中、大型楼盘多聘请知名物业管理商进展前期或暂时管理。、商业开展发面：休闲经济的主体特征与外来商业贸易的不兴隆，与总人口数量相对应，决议该城市未来商业开发需求不旺盛。六、仪征地域调查内容一、仪征概略仪征,历史悠久。早在四、五千年前就有人类在这块土地上繁衍生息。在公元前-年西周时期就有了建制。唐宋时已是著名的工商业城市，宋真宗曾下诏在此熔铸四位远祖皇帝的金像，因所铸之像仪容逼真，而得以“真州、“仪真征地名。这里历来经济兴隆,人文荟萃,古有“风物淮南第一

12、州之称。新中国成立以后，特别是中共十一届三中全会以来，仪征这块“宝地更加风姿娇娆，光彩照人。如今的仪征正以一个新型的全国重要的化纤、汽车、化工工业基地，开展中的滨江城市崛起于长江中下游北岸。(二)地理位置仪征行政隶属江苏省扬州市，位于江苏省中西部-,北纬-之间,地处长江三角洲的顶端，是宁、镇、扬“银三角地域的几何中心，西接南京，东连扬州，南濒长江，与镇江隔江相望，北部与安徽省天长市接壤。长江岸线公里，直顺稳定、深泓临岸是理想的建港岸线，与宁通高速公路、沿江高等级公路、宁启铁路共同组成了仪征四通八达的水陆交通网，随着润扬大桥的建成，仪征与上海、南京、扬州、镇江、等大中城市的间隔 近在咫尺。西气东

13、输、鲁宁输油等两条管道在此过江。仪征地理优势明显，是江苏省五大重点经济开展带之一。三根本目的全市总面积平方公里，辖个乡、镇，个场圃，现有总人口万人注：含非在册常住人中.万人。地势总体呈北高南低之势，地貌多样，南部为长江冲积平原，北部、中部为缓岗丘陵区。这里属北亚热带季风气侯区，雨量充沛，光照充足，气侯暖和，为开展农副业消费提供了很好的自然环境。沿江大片圩区土地肥沃，河网密布，历来是鱼米之乡；丘陵山区宜林宜牧宜副，开展多种运营前景诱人。四产业经济改革开放以来，仪征人民抢抓机遇，加快开展，一、二、三产业齐头并进，各项事业协调提高，年，全市实现国内消费总值.亿元。农业经济在党和国家一系列乡村方针、政

14、策指引下获得了显著效果。近几年来市政府在加强农业根底位置，调整优化农业构造，大力开展农业产业化运营等方面获得了积极成果全年粮食产量稳定在-万吨,油料产量稳定在.-.万吨。林牧渔业快速开展,培植了茶、果、桑、中药材、水产、蔬菜等一批农副产品消费基地,构成了一批农副产品加工企业和有一定知名度的产品。兴建和完善了一批买卖市场，涌现了一些初具雏型的产业化运营经济组织。工业经济经过“八五和“九五的改革开展,已构成一定的规模,综合经济实力明显加强,运转质态得到提高。已初步构成了化纤、汽车、化工等三大支柱多个行业、多个产品,门类比较齐全的工业体系。仪征化纤股份是亚洲最大的化纤原料消费基地，上汽仪征汽车公司是

15、上汽三大整车基地之一，上海汇众汽车公司仪征汽车厂消费的伊斯坦纳面包车在国内有较大的知名度，台资大连化工、江苏优仕化学享誉业界，中美合资仪征双环活塞环是国内最大的活塞环消费基地，飞新荧光灯公司是国内最大的直管型荧光灯消费基地，史福特电器、华澳涂料、韩海汽配、纺织机械、无纺布、钢管、变压器等企业开展势头强劲，产品在国际、国内市场颇具影响。同时还有个固定资产投资在万以上的工业工程在建立或洽谈之中。这里聚集了一批国家大中型企业，如建立安装设计综合性一级企业原核工业部华兴建立公司、全国最大的内河油港南京中转油港，以及担负鲁宁输油管线原油存储、加热加压、装船分输义务的仪征输油站等。五经济目的年,完成全市国

16、内消费总值.亿元、地方国内消费总值.亿元，分别增长.%和.%，人均国内消费总值到达.万元；全市财政收入.亿元、普通预算收入.亿元，分别增长%和.%、完成全市固定资产投资亿元、地方固定资产投资亿元，分别增长.%和.%；实践利用外资万美圆、民资亿元，分别增长.倍和.倍；自营出口总额万美圆，增长.%；地方城镇在岗职工年平均工资元，农民人均纯收入元，均增长%。交通、邮电、文化、教育、科技、卫生、环境和城市建立的容颜发生了宏大的变化，仪征是全国卫生城市,市容市貌美丽整洁,城市功能配套齐全，城市根底设备不断完善，全市有科学研讨会家，各类专业科技人员多人，年荣获“全国科技任务先进市称号;各类学校多所，其中所

17、高等院校；所中等专业学校；公共图书馆所；省市级文物维护单位上；各类卫活力构个，城区医院所,已构成比较齐全的医疗预防保健网络。仪征旅游资源非常丰富，古迹有西汉江都王刘非汉武帝的异母哥哥墓、唐代的天宁塔、宋元时期的井栏、明代的钟鼓楼和清代的周太谷墓等；自然景观有登月湖风景区、石柱林奇景园、龙山竹海、扬州西郊森林公园等；人工园林有白沙公园、扬子公园等。有黎明大酒店、化纤宾馆、白沙宾馆等一批中高档宾馆遍及市区，方便周到。仪征物产资源丰富,有大量的树种、植物、砂石、地下水等资源。其中药用植物有个种类，蕴藏量公斤；砂石蕴藏量亿吨左右；地下水蕴藏量.亿方左右；开发利用的潜力很大。六昌盛安康的文化气氛：近年来

18、，仪征的文化艺术事业在党的“二为、“双百方针指引下有了较大的开展。群众文化活动日益丰富多彩；文艺创作昌盛活泼,市里兴办有、等报刊；文化阵地建立速度加快，文化市场得到了安康开展，全市已有图书馆所，个镇创上了省级群众文化先进镇，市区新建了文化综合楼及门市面积近平方米。 文物维护收藏效果显著，全市经过开展民间传世文物征集和地下文物的抢救发掘任务，全市现有省、市级文物维护单位处，共整理出秦汉以来的各类文物件，其中，等级文物件。广播电视事业开展迅速，建有江苏微波总站仪征站一座，具有多功能、总建筑面积达多平方米的广播电视中心也即将建成运用。全市广播电视覆盖率已达，有线电视频道已开通套节目,城区有线电视网络

19、曾经建成,新开通了个乡镇光缆有线电视，个乡到村的光缆传输，覆盖用户万多户。七仪征的历史说起仪征的历史，西周一个太子叫“蚁的，封地就在此地，这就是仪征最早的地名啦。春秋伍子胥逃楚投吴，是在本市的俩位见义勇为者“浣纱女和“渔丈人的舍命协助 下胜利的，解剑渡江处，得名“胥浦，著名的仪征化纤，就建在这里。汉朝时，这里是吴王刘濞的地盘，他领衔挑起“八王之乱，就在境内的铜山铸钱来着。隋炀帝开运河，沿河建了四十多座行宫，咱这里有两座，一曰临江宫，一曰扬子宫，从此有了扬子的称号，这段江面就叫扬子江。五代时，接过吴国皇帝杨溥的驾，改名“迎銮。到了北宋，皇帝信道，听说在境内的二亭山发现了王气，便命在此塑真武像，因

20、仪容逼真，赐名仪真，后升为真州，这一段是仪征的好日子，欧阳修也来凑繁华，写了篇。有诗为证：送邵监酒宋刘宰仪真来往几经秋，风物淮南第一州。山势北来开壮观，大江东下峙危楼。沙头缥缈千家市，舻尾连翩万斛舟。此去烦君问耆旧，几人犹得守林丘。后来宋、金打仗，真州成了前线，繁华不再。元袭宋,仍为真州，明朝改真州为仪真县，降级啦。清初为避胤祯雍正的讳，改名仪征，清末避溥仪的讳，改称扬子县，辛亥革命胜利，恢复仪征县您瞧累不累？年撤县设市改为仪征市。二、个盘情况请参考附件至 仪征小结：、城市性质及城市化程度：仪征属县级城市，支柱产业表如今轻工业、产业化农业消费，还没有完全进入城市化建立进程中。、房地产市场开展格

21、局：一级市场：由于工业的相对兴隆，使土地市场的增值速度不高，从而遏制了土地商业开展与土地建立开发的弹性增长。二级市场：商品房开发体量连年加大.竞争区位主要集中在CBD及CLD一带。、房屋二手市场：以个体代理机构为主，全市点状少量分布，供需两弱。、开发公司市场竞争力高层组建方面a)开发商实力：以江苏省或扬州地域开发商占据市场主导位置。开发商专业度：较扬州市场明显落后。b)开发商工程开发理念：多数照搬沿海地域开发理念，而缺乏深度了解以及一丝不苟地贯彻执行，原创精神已成为呼之欲出的必然开展趋势。、建筑总体规划方面：多以高层大围合，中间低层线状分布。建筑规划相对单一，缺乏灵敏性，普通表现为小高层的商业

22、、商住楼围绕地块红线建筑从而自然构成围合，内部建筑普通为至层的多层建筑，每栋多层建筑多为三或两个单元一组三联体或二联体。栋与栋之间的多为并列式陈列。、建筑体a)立面、山墙设计方面：建筑立面颜色单调、颜色运用不规范。设计线条以直线、立体外形为主。b)建筑外型建筑特征：现代派与复古派两分天下，小区内多采用复合建筑。c)主流建筑体：住宅以至层多层为主，采用两联体或三联体为一栋，屋顶普通做成复式阁楼。别墅以二至三层独栋或双拼、叠加为主。、户型方面：户型设计的人性化思索相对扬州地域不够细腻。a)主流户型：以三房两厅双卫双阳台，面积至平方米的多层为主。户内设计多采用平层，较少采用错层式，复式上层为阁楼普通

23、放在建筑最高层。、公建配套方面：较扬州地域相对缺乏。、价钱方面：a)临水、临湖的户型售价高出普通户型至元/平方米。b)付款方式方面：以一次性、首付成住宅、首付成商业为主。多层、跃层最高价：元/平方米最低价：元/平方米、成交客户来源方面：多以扬州地域高知、高收阶层为主，兼有本地域部分个体工商户、企业主。、管理方面：中、小楼盘采取自管方式，目的在于做好企业售后效力任务，增进企业可继续开展的能够性。七、镇江地域调查内容一、镇江概略镇江地处美丽富饶的长江三角洲，是一座集工业、港口、旅游为一体的城市，是国务院命名的历史文化名城。对外开放以来，镇江与国际上的交往日益亲密，随着对外贸易、经济技术协作和对外交

24、流领域的不断扩展，综合经济实力明显加强。在迈入二十一世纪之际，镇江将以更加良好的投资环境，更加优质完善的效力，热忱欢迎海内外客商前来投资兴业、共展宏图。二、地理环境镇江建城已有多年，自古以来就是交通要津和著名的产，商埠。年月被国务院列为沿海开发地域。地理气候镇江位于江苏省南部，西接南京，东邻上海。属北亚热带季风气候，年平均气温.。，日照数.小时，无霜期天，降水量.毫米。三、行政区划：镇江为江苏省省辖市，辖丹徒、丹阳、句容、扬中个县市，市区设京口区、润州区和镇江新区。总面积平方公里，人口万，其中，市区面积平方公里，人口万。四、港口、口岸：镇江拥有对外开放的国际港口。现已建成泊位个，其中万吨级以上

25、泊位个，最大可停靠万吨级船舶，即将开工的大港三期工程个万吨级以上泊位建成后，港口的年呑吐才干将再上一个台阶。镇江港是长江第三大港，列国家主枢纽港之一，有铁路和高等级公路与港口相连，与世界多个国家和地域的个港口有运输业务联络。镇江口岸为国家一类对外开放口岸，海关、海事、边防、出入境检验检疫等查验机构齐全。五、交通镇江具有“铁、公、水、空立体交通优势。京沪铁路横贯东西，国家规划中的京沪高速铁路穿区而过；沪宁高速公路、和国道、沿江公路穿越境内，公路网四通八达，正在建立的衔接苏北及至中部省份的镇江至扬州长江大桥将使镇江的交通优势更加突出，长江与京杭大运河在镇江交汇构成全国最大的十字黄金水道，这里货物运

26、输量大、船舶航行忙碌，南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江公里和公里。镇江临江近海，水陆交通极为便利。镇江为国家级水路主枢纽和省级公路主枢纽城市。世界出名的“黄金水道长江和京杭大运河在此交汇，沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。镇江养护公路总里程公里。、国道和、省道构成镇江与外省、市衔接的公路网络。镇江市区距南京机场和常州机场均为公里。镇江港是全国主枢纽港之一，岸线长公里。高资港、大港、扬中港构成镇江港口群体。年全市港口吞吐量万吨。镇江大港地方铁路把水上主通道和铁路大动脉、大港港区和市区联为一体。扬中长江大桥与扬中北渡一同，构生长江南北又一通道。全市现有航道条、公里，其中干线航道条、

27、公里。苏南运河镇江段.公里，是全国第一条内河四级规范样板航道，可年年通行吨级船队。镇江口岸为国家一类对外开放口岸，海关、商检、卫检、动植检等查验机构齐全。六邮电通讯：镇江电信实现了交换程控化、传输数字化。已兴办程控交换、挪动通讯、无线寻呼、会议电视、多媒体宽带数据通讯、ISDN综合数据、智能网、因特网信息等业务，为国民经济信息化提供了高速通讯平台。城市性质:经过有关专家实地调查和论证，镇江市因地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备开展根底工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。经江苏省政府同意，镇江城市性质为：国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。

28、年，镇江被国务院列为对外开放城市。年，镇江口岸经国务院同意对外开放；年底，镇江被国务院列为第二批国家历史文化名城；年，被国务院列为沿海经济开放区；年，获“全国卫生城市称号；年、年连获“全国科教兴市先进城市称号。年、年、年连获“全国双拥模范城称号。七人口：年末，全市人口.万人，比上年末添加.万人，其中市区.万人。非农业人口.万人，占总人口.%，比上年添加.个百分点。男女性别比例男性略大于女性，男性.万人，女性.万人，分别占.%和.%。市区与三县市人口性别比例女=，市区为.，丹徒区、丹阳市、句容市与扬中市分别为.、.、.和.。全市家庭户数由上年.万户添加到.万户，净添加.万户，其中市区.万户，比上

29、年.万户添加.万户。户均人数仍以三口之家为主。全市人口出生数有所下降，出生率亦相应趋缓，全市人口出生数.人，其中男性人，女性人，人口出生率由上年.趋缓为.，市区与扬中市人口出生率仍高于全市平均程度，市区为.，扬中市为.，丹徒区、丹阳市与句容市人口出生率均低于全市平均程度，分别是.、.和.。全市人口死亡数比上年上升，由上年人上升为人，人口死亡率.。比上年高.个千分点，市区与句容市人口死亡率低于全市平均程度，分别为.与.；丹徒区、丹阳市与扬中市偏高，分别为.、.与.。全市人口自然增长率有所下降，由上年.下降为.。随着社会经济开展对人才的需求，全市迁入人口较大幅度上升。年全市迁入人口人，其中省内迁入

30、人口数人，占迁入人口总数%；省外迁入人口数人，占迁入人口总数%。年全市迁出人口人，其中迁往省内人口数人，占迁出人口总数.%，迁往省外人口数人，占迁出人口总数.%。年迁入人口总数略高于迁出人口总数，在全市迁入迁出人口中，以市区与丹阳市为主。八、民族:根据年月全国人口普查资料：全市有回、蒙古、满、藏、维吾尔、苗、彝、布依、朝鲜、壮、侗、白、黎、高山、锡伯等少数民族，全市少数民族.万人，占全市人口的.%。方言:镇江话属于北方方言的江淮次方言，位于北方方言与吴方言两大方言的结合部，大致以谏壁为东界、丹徒区上党为南界。古代的镇江话属吴方言，由于特殊的政治、社会、交通等缘由，导致方言属性的变化。镇江话虽属

31、北方方言范畴，但构成复杂，其中既有吴方言的遗痕，又有旗腔类似京腔的影响。一江之隔的扬州，对镇江话影响很大。与普通话相比，镇江话没有全浊声母和舌尖后音声母；鼻化元音介于前鼻音韵与元音韵母之间，in、ing,en、eng，n、l不分；有入腔调。词汇中保管着丰富的吴方言词。句容、丹徒、扬中的方言类似镇江话，虽构成复杂，但均属北方方言系统。大港以东、宝堰以南、句容傍茅山一线及至丹阳市西部的言语自西向东渐次出现吴方言特点。多文白异读，说话音接近吴语，读书音接近官话；全浊声母消逝，舌面声母多，没有舌尖后音声母；单元音韵母多；读书音个腔调，说话音个腔调。丹阳东部那么进入吴语区。九、旅游资源：镇江为中国优秀旅

32、游城市，具有“城市山林、“真山真水的独特风貌，以“天下第一江山出名于世。市区沿江自西向东镶嵌着金山、北固山、焦山，组成风景各异的“三山风景区。“寺裹山的金山以瑰丽著称，“山裹寺的焦山以雄秀出名，北固山以险峻称雄。南山国家森林公园青山连绵，古木幽静，昭明太子读书台、文苑、增华阁、赵伯先墓等点缀其中。西部有被地质界誉为“世界稀有，中国第一的彭公山方解石晶洞。东部有大型旅游景点世纪乐园、宝塔山公园。中部有伯先公园、河滨公园、西津渡古街、梦溪园和长达公里的古运河风光带，有保管完好的汉末城堡铁瓮城遗址，句容有以佛教“律宗第一山和“宝华玉兰著称的宝华山国家森林公园，有集江南名山、道教胜地、革命根据地于一体

33、的茅山风景名胜区。丹徒有山风景名胜区，山上有“万里长江第一塔报恩塔。镇江的宗教活动在全国乃至东亚及东南亚有广泛影响。金山江天禅寺、焦山定慧寺、宝华山隆昌寺、茅山道院均为全国重点寺庙道观。镇江是国家历史文化名城，有深沉的文化积淀。焦山碑林、丹阳南朝陵墓石刻、镇江英国领事馆旧址为全国重点文物维护单位。焦山碑林中有“大字之祖瘗鹤铭以及苏轼、黄庭坚、米芾、陆游等书法大家的碑刻和摩崖石刻；南朝陵墓石刻存有齐梁两代帝王归葬丹阳故里的陵墓处件，葬于句容的处件，是南朝石刻瑰宝。有省级重点文物维护单位处，其中有焦山古炮台遗址、昭关石塔、相传为孔子所书的延陵季子碑唐拓本、被誉为“江南第一钟的唐中和铜钟、古代建筑奇

34、葩隆昌寺无梁寺殿和铜殿、宋抗金名将宗泽墓、山炮台遗址等。还有市级重点文物维护单位处。十、市树、市花：广玉兰。年月，市一八届人大第次会议决议广玉兰为市树。市花：杜鹃花。年月，市一八届人大常务会第次会议决议腊梅为市花。年月，市三大届人大常务会第次会议重新决议杜鹃花为市花。二、个盘情况请参考附件至镇江小结：、城市性质及城市化程度：旅游、休闲型地级城市，城市化建立进程处于初级建立阶段，非农业人口年增长率可以看出其城市开展弹性小于扬州。、房地产市场开展格局：一级市场：土地资源相对稀缺乏，估计在未来至年内，商品房开发重点将会从城市中心与城市新区开发转向城郊规模化集群开发。二级市场：类似扬州地域竞争格局，其

35、独有特征表如今不少大盘的市内接待点均选择在该市CBD中心区的某个集中位置。、房屋二手市场：与扬州一样、开发公司市场竞争力高层组建方面a)开发商实力：以上市公司、台湾等地集团公司为指点位置的市场指点者与本省或本地域的知名开发商的市场跟随者共同瓜分着该地域%以上的市场份额。开发商专业度：经过少数楼盘察看，觉得普遍高于扬州。b)开发商工程开发理念：与扬州类似。、建筑总体规划方面：与扬州地域类似a)组团式分布，错列式陈列，临街商业或商业步行街。地块大多依托天然水景、坡地等。、建筑体a)立面、山墙设计方面：A中国古典主义复古设计，多以坡屋顶、飘檐、老虎窗为主。以白色、暗灰色B城市现代低层设计，颜色采用“

36、橙、黄、蓝、橘红等为主，以弧线、直线、大三角勾勒出立面线条。b)主流建筑体：住宅以至层多层为主，采用两联体或三联体为一栋，屋顶普通做成复式阁楼。别墅以二至三层独栋或双拼、叠加为主。公建配套方面：同样在非运营性的休闲配套上，或地下停车库的配置等方面有待提高。、价钱方面：a)临水、临湖的户型售价高出普通户型至元/平方米。b)付款方式方面：与扬州类似c)多层、跃层最高价：元/平方米最低价：元/平方米成交客户来源方面：、管理方面：与扬州类似附件：楼盘调查表楼盘称号新港名城花园位置扬州市文昌西路百详路口广润发向西米开展商苏州新港建立集团扬州分公司代理商上海新联康规模亩、占地进万平方米，总建筑面积近万平方

37、米建筑形状曲线型的建筑形体建筑构造多层异型柱框架、小高层短肢剪力墙总体规划组团式点状分布公建配套地下停车场教育配套幼儿园游乐配套儿童乐园、老年休闲中心、会所商业配套主题商业街工程情况土建工程已终了装修规范外墙：涂料首层：面砖室内：毛坯电梯间：普通花岗石楼道：地砖、涂料销售情况%售完推出日期年月交楼日期年年底主力户型平层至平方米、复式至平方米主力建筑复式、平层住宅双拼、叠加别墅、小高层最高价：元/平方米最低价：元/平方米均价：元/平方米按揭付款所占比例：一次性付款所占比例：首付%，%按揭物业管理收费：.远./平方米/月公共交通位于开发新区，主干道旁，交通便利卖点社区综合配套齐全，户型方正适用，开

38、发商为上市公司综合评价、选择代理商虽能在一个销售周期中胜利售出楼盘，但是尾盘销售任务却相对较难、开发商不仅与本人的终端市场脱节，甚至下期的开发方向也必需求助代理机构协助 、小区内别墅与多层住宅、高层住宅的总体规划不利于未来楼盘增值得户型面积比户型一房一厅单卫两房两厅单卫：平方米左右平层二房三厅双卫：平方米左右复式三房两厅单卫：平方米左右平层三房二厅双卫：至平方米复式、至平方米左右平层三房两厅双卫一部电梯：至平方米平层三房二厅三卫：平方米左右复式四房二厅双卫：平方米左右复式四房二厅双卫一部电梯：至平方米复式五房三厅双卫六房三厅三卫复式 附件：楼盘调查表楼盘称号莱茵苑位置扬州市盐埠西路开展商扬州莱

39、茵达置业代理商杭州飞扬广告公司规模总建筑面积万平方米公共配套户外功用运动设备、儿童嬉戏设备教育配套幼儿园商业配套超市、美容中心、净菜馆、纯真水站工程进度主体根本封顶装修规范销售情况一期年底交付，二期年底出卖推出日期交楼日期主力户型最高价：元/平方米最低价：元/平方米均价元/平方米按揭付款所占比例：一次性付款所占比例：%住宅%商业物业管理公司：公共交通位于扬州老城区东北部，四面临街，两面环水，交通非常便利卖点、扬州复古主义康居示范居住区、地段绝佳、笼统与推行主题严密配合综合评价、立面采用古典主义方式，与周边历史文化积累暗成一脉、组团式开发节拍，与销售进度配合到位、销售现场、销售人员相对优秀、总体

40、规划拘于大围合、内部并列陈列、中间大中庭的俗套。、销售现场稍觉小器，销售人员对工程进度及售价知识方面有待提高、山墙设计不够生动，立面设计颜色单板只需复古，没有创新户型面积比户型一房一厅单卫二房二厅单卫三房二厅双卫四房二厅双卫五房三厅双卫六房三厅三卫复式附件：楼盘调查表楼盘称号月亮园位置开展商新能源开发代理商规模占地亩，建筑面积万平方米配套设备工程情况装修规范销售情况推出日期交楼日期主力户型最高价：元/平方米最低价：元/平方米均价：元/平方米按揭付款所占比例：一次性付款所占比例：物业管理公司：公共交通卖点综合评价、销售现场包装、气氛不好。、销售人员综合素质普遍不高。户型面积比户型一房一厅单卫二房

41、二厅单卫三房二厅双卫四房二厅双卫五房三厅双卫六房三厅三卫复式附件：楼盘调查表楼盘称号世纪家园位置扬子江中路号开展商三友房产代理商星观达阵规模及目的用地面积平方米，总建筑面积平方米地下室.平方米,住宅.平方米商业平方米其他公建立施.平方米容积率.,建筑覆盖率.%,绿化率.%,高层总户数户,多层总户数户,地下车位个,人口毛密度./公顷推行主题世纪精致生活样板社区周边环境开发区政府、新闻大楼，扬州大厦，新世纪大酒店配套设备地下停车室工程情况交付装修规范毛坯销售情况普通推出日期交楼日期已交付主流建筑小高层裙楼临街商业、多层按揭付款所占比例：一次性付款所占比例：物业管理公司：锦江集团物业管理公司物业口号

42、使物业保值增值，让业主放心称心，让业主享用酒店式的效力公共交通路、路、路、路，至分钟一班车卖点、大面宽、低进深、植有桃花园、水石造景、自创中国古典园林的设计手法，强调空间的浸透、借景，步易景移的效果。、水景中心庭院、大坪绿色广场、园林梦境景观、四季植栽方案综合评价、楼盘规划拘于俗套、户型设计欠缺人性化思索、宣传资料华美浅薄，缺乏主题卖点、销售现场管理有待加强户型面积比户型一房一厅单卫二房二厅单卫三房二厅双卫平方米四房二厅双卫五房三厅双卫六房三厅三卫复式示范单位风格港式奢华风格建筑立面多层采用高级面砖，小高层采用高级涂料构造采用极富现代感的线条构造，小高层均为框架构造，多层为转混建筑规划规划、人

43、流车流分别式规划、中心景观组团和院落式庭院相结合、集中分散的停车方式多层次的空间节点联络用地平衡%住宅、%公建用地、道路用地%附件：楼盘调查表楼盘称号江南颐和家园位置开展商代理商规模配套设备工程情况装修规范销售情况推出日期交楼日期主力户型最高价：元/平方米最低价：元/平方米均价：元/平方米按揭付款所占比例：一次性付款所占比例：物业管理公司：公共交通卖点综合评价户型面积比户型一房一厅单卫二房二厅单卫三房二厅双卫四房二厅双卫五房三厅双卫六房三厅三卫复式附件：楼盘调查表楼盘称号香江花城位置江苏省镇江市市区东北部开展商红豆置业无锡红豆置业镇江分公司代理商规模万平方米配套设备社区会所、幼儿园、音乐广场、

44、区外邮政局、江摈中学、区外医院建筑商江苏省建立集团建立部工程总承包一级资质工程情况装修规范室内：毛坯开发节拍采取分期组团式销售情况推出日期交楼日期主力户型最高价：元/平方米最低价：元/平方米均价：元/平方米按揭付款所占比例：首付三层，按揭层一次性付款所占比例：物业管理公司：香港戴德梁行公共交通市区公交车站有：路、路、路、路，紧邻主干道东吴路、江摈大道卖点、地块属省级旅游维护区，紧邻长江，地块升值潜力宏大。综合评价户型面积比户型一房一厅单卫二房二厅单卫：平方米、平方米三房二厅双卫：平方米四房二厅双卫：平方米五房三厅双卫六房三厅三卫复式、附件：楼盘调查表楼盘称号恒美嘉圆位置江苏省镇江市，梦溪广场旁

45、学府路。开展商江苏恒顺置业开展、恒顺房地产开发代理商镇江恒新住宅科技集成规模占地公顷，总建筑面积万平方米配套设备球场、智能网络、大型高层会所工程情况一期、二期均已完工，小区路面工程未做装修规范室内：毛坯销售情况一期已售完，二期约%以上推出日期交楼日期主力户型三室两厅两卫最高价：元/平方米最低价：元/平方米均价：元/平方米按揭付款所占比例：一次性付款所占比例：首付三层，按揭七层物业管理公司：深圳中海物业管理公共交通地处市区地带，古代运河旁，公交路数与出租车搭乘均非常便利卖点、地块临近风景旅游区与市区内，工程增值潜力宏大。、开发商资金实力雄厚。综合评价、建筑总体颜色较符合现代派的立面设计。但与周边清雅古朴的自然环境稍嫌隔阂。户型面积比户型一房一厅单卫二房二厅单卫：平方米三房二厅双卫：平方米四房二厅双卫五房三厅双卫六房三厅三卫附件：楼盘调查表楼盘称号港