西安项目市场调研及定位方案

1、.：.；东二环，全安康主题亲水人文家园 星河城市场调研及定位报告方案市场调研及定位方案目 录前 言第一部分 调查阐明一、调查目的二、调查内容三、调查方法四、调查范围第二部分 市场环境调研一、西安市宏观经济情况分析二、西安市房产市场开展分析三、西安市房产开展走势四、西安市居民房地产消费心思和行为分析五、城东房产开展分析六、区域内房产开发现状及竞争楼盘分析第三部分 工程地块开发条件分析一、地块现状描画二、地块SWOT分析第四部分 工程开发可行性分析一、市场时机点分析二、市场风险分析三、物业开发条件设定第五部分 产品定位一、目的客户群体定位二、价钱定位三、产品定位四、建筑设计建议五、园林设计建议六、

2、小区配套建议七、商业部分定位建议第六部分 投资分析测算一、技术经济目的二、本钱费用测算前 言首先赞赏中兴公司给予上海聚会不动产机构这次协作的时机。在接受中兴公司西安工程的明确任务义务后，我公司抽调谋划部资深高级谋划师三人，并结合当地的专业人士分为三组，针对“中兴西安工程的根本情况、市场环境以及周边区域、社会环境及其竞争对手和对东郊区房地产市场及本工程基地等有效针对性区域作了为期天的实地调研。经过此次调研，他们以为“中兴公司西安工程属西安市具较好开展潜力的地产工程，同时工程本身优势和优势均较为突出和明显。在后面的分析中，他们将提出工程优势、优势，并客观的阐明其利弊，他们的目的是全面地对待本工程和

3、同行竞争工程的优劣，这对于下一步合理躲避风险和实现既定的宣传、销售目的，有着极其重要的意义。本次调研分析，仅是在初步伐查的根底上分析的。由于市场多变，许多数据尚处于变幅之中，因此他们所能谈汲到的一些理念、结论和建议仅是我方的一得之见，疏漏之处、可争议之处，都是能够存在的，他们力求以严谨的态度来提出问题和分析问题，力求坚持观念与实务操作的前后延续性和一致性。本着对贵公司西安工程担任的态度，我公司集中团队力量，组织了多次议案动脑会议，对市调样本以数据进展统计分析。他们将在此调研报告的根底上，进而撰写全程营销谋划方案，并不断再度做深化调查研讨和调整、完成、完善营销推行及销售战略，确保整个工程宣传推行

4、的胜利和销售义务的顺利完成。第一部分 调查阐明一、调查目的我公司本次对中兴西安工程的市场调查，目的是在充分掌握西安市房地产市场以及有关数据的根底上，从动态的角度分析西安市房地产市场开展的趋势，从而分析中兴西安工程和周边区域房地产开发工程的开展趋势和潜在时机，为工程定位和营销战略的正确制定提供根据。二、调查内容本次市场调查以工程为中心，针对工程当前的地理环境、周边经济开展程度、人文环境、人口密度、社区配套、居民购买力和购房决策影响要素、主要竞争楼盘等情况进展调研分析。三、调查方法本次市场调查采用了实地调查、深度访谈等方式搜集一手资料，并从经过统计部门、相关专业机构购买相关数据等方式，针对本地的市

5、场情况做目的性非常强的专项调查。四、调查范围本次调查以工程为中心，在了解西安中兴房地产开发公司运营开展实态的根底上，对工程进展深度的调研分析，对东郊区进展了深化的调研。本次调查同时也针对西安在建和待建工程进展了调研，点、线、面全面结合，深化调查分析了西安市房地产市场。第二部分 市场环境调研一、宏观经济情况年至今，西安市加快推进国际化、市场化、人文化、生态化进程，全市经济继续、快速、协调、安康开展，城市功能进一步完善，人民生活程度明显提高，实现了西安经济和社会开展的预期目的，“十五方案顺利完成。 西安市目前的宏观经济情况在全国各大城市相比较来看，与兴隆城市尚有一定的差距，但是在西部城市中居于前列

6、；对外来人口的吸引才干较强；整个市场经济处于一个稳步上扬的开展态势。年，西安市国民消费总值为.亿元，按可比价钱计算，比上年增长.。其中，第一产业添加值.亿元，增长.；第二产业添加值.亿元，增长.；第三产业添加值.亿元，增长.。“十五期间，全市消费总值年均增长.。按常住人口计算，年全市人均消费总值为元，是年的.倍。三次产业构造由年的.：.：.调整为年的.：.：.。“十五期间三次产业年均增长速度分别为.、.和.。 全市居民消费价钱总程度比上年上升.，其中居住价钱上涨.。商品零售价钱下降.。房屋销售价钱上涨.。工业品出厂价钱上涨.。原资料、燃料、动力购进价钱上涨.。 截至年末全市户籍总人口.万人，其

7、中男性.万人，女性.万人，性别比：。在总人口中，农业人口.万人，非农业人口.万人。 全市在岗职工年平均工资元，比年添加元；城市居民人均可支配收入元，比上年增长.，比年添加元，“十五期间年均增长.；农民人均纯收入元，比上年增长.，“十五期间年均增长.。城市居民人均生活消费支出元，农民人均生活消费支出元，分别比上年增长.和.，其中食品消费支出占生活消费支出的比重分别为.和.。年末城乡居民储蓄存款余额.亿元，比年初增长.。城市居民人均居住面积.平方米，乡村居民人均居住面积.平方米。 二、西安市房地产市场开展分析、宏观政策的影响 从年到年，在短短的三年多时间里，西安市城建及维护资金投入由多亿元猛增到亿

8、元，巨额的投资令西安的人文和生态建立都有很大的开展，换来了城市功能以人为本的喜人变化以及市民发自内心的喜悦和满足。而年城市建立和维护投资仍将坚持亿元的高投入程度，促使西安的城市功能不断完善。 九部委新政出台近个月，而出台地方实施细那么的城市却不多，实施细那么的“难产显示九部委新政对房地产行业的影响之大。目前由西安市建委、国土资源局、规划局和房屋管理局结合起草的讨论稿曾经出炉，这无疑给处于张望甚至迷茫形状的开发商指明了方向。在“西安细那么中明确显示，根据西安市各区域商品住房开发程度和定位，分区控制套型建筑面积。针对住房工程套型建筑面积的控制管理，以土地出让到施工图设计和审查，办理建立工程规划答应

9、证与施工答应证直至发放商品房预售答应证，程序严密，环环相扣，防止脱节，在每一个环节都加强了对开发工程严厉按照住房套型建筑面积控制规范监管的力度，并对不同行事主体违反相关规定列出了明晰的处分条款。今年二季度以来，国家针对房地产市场进展了一轮新的调控，公布了一系列严峻的调控措施，主要包括：月日的“国六条、月日的九部委“十五条、月日建立部的、月日、月日国税总局发布的、月日人民银行对存贷款的加息举措以及月日等等。对于宏观调控，虽然短期内会对行业呵斥一定影响，但从根本上来说是为了使行业和国民经济更加安康地开展。在月末，国务院下发了，在进一步明确土地管理和耕地维护的责任，真实保证被征地农民的长久生计，规范

10、土地出让收支管理，调整建立用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价规范一致公布制度，制止擅自将农用地转为建立用地，强化对土地管理行为的监视检查，严肃惩罚土地违法违规行为等八方面作出严厉规定。这也被看作新一轮调控中的“国八条。这些政策虽然并非直接针对市场供求，但对规范市场起到的作用要更耐久。对西安来说，国家的新一轮宏观调控政策正当其时。西安房地产市场自启动以来，总体上虽然开展势头良好，但也不可防止地存在着一些问题和矛盾，如供求构造不平衡、市场次序混乱等。这些问题的存在，不同程度地影响了房地产市场的安康继续开展，也影响了中央提出的“调和社会的建立，置信在国家的新一轮政策调控下，西安房地产市场会更好

11、地开展。、西安市房产市场开展概述总体来说，西安的房产市场安康开展，住房价钱坚持稳定。年新建商品房买卖.万套，买卖面积万平方米，买卖金额亿元；二手房买卖套，买卖面积万平方米，买卖金额亿元。年上半年全市住房价钱仍呈增势。截至月底全市新建商品房销售余套，销售面积万平方米，销售金额亿元。住房均价元/平方米，同比增长.，低于的全年控制目的。供应量：年度商品住宅完成投资.亿元，占商品房投资总额的.%。全年累计完成施工面积万平方米，开工面积为万平方米，新开工面积为万平方米。销售量：年西安普通住宅平均在售价钱为元/平方米，较上年增长.%；市场成交均价为元/平方米，较上年增长.%。全年累计销售面积为万平方米，实

12、现销售额亿元，占商品房销售额总量的.%。空置量：年末西安商品住宅空置面积为.万平方米，占商品住宅空置面积总量的.%。结论：、西安房地产行业开展态势良好，投资建立更加理性，日趋成熟；、市场新开工、施工建立面积与销售面积同步增长，供需较为平衡；、房价坚持小幅稳定上扬，现有价钱程度以逐渐被需求市场认可；、外来强势开发公司的进驻使市场竞争环境更加猛烈；中海、绿地、和记黄埔等国内房产巨头纷纷进入西安，为西安带来了新的运营理念和管理机制，促进了西安的房产开发程度。三、西安市房产开展走势、总体趋势西安的房产市场开展进入了良性开展轨道，详细表如今以下三方面：、市场有了新的变化；高质量住宅成为主导，品牌企业笑傲

13、市场；竞争更加猛烈；、楼市在政府的宏观调控和市场监视下，将更加规范；、购房者越来越理性，有了更多的选择余地。、开展格局他们从西安市规划局了解到，西安的未来开展以“一城“二环“三区“六线“三河“八点为中心打造，其主题为“打造魅力文化西安。“一城西安老城即明城，指环城东、西、南、北路环绕的古明城。本次规划中，主要强调的老城是三横、三纵的规划理念思想。在历史文脉构思方面，应发掘唐、明轴的历史底蕴性，使其在商业文化根底上，提升历史价值。如朱雀路、解放路、雁塔路的唐轴设计，南北大街的明轴设计。 “二环 在二环构造规划方面，环城路内部为明清时期的城墙，城内拥有大量明清风格建筑，有着深沉的文化底蕴。目前，在

14、环城路与二环路之间缺乏有效的、合理的文化衔接，因此必需在两者之间找到一系列的线，然后再在线中提炼相关的文化点，从而起到衔接两个环的纽带的作用。而在二环之间的其他区域那么作为风貌协调区，以烘托整个二环区域的文化气氛，乃至提高整个城市的文化档次。 “二环构造表示图 “三区 根据西安文化构造体系框架分析，在原有城市空间形状根底上扩展为不同的文化交融关系。在空间体系上以古城区为中心，周边历史文化维护区为载体，以“高新区、“曲江新区和“经济技术开发区为支点，构成西安城区建立文化空间上存在的隐形“金字塔，构成西安独特的文化机构体系构造框架。 “六线 根据西安历史的演化及现状的研讨，在现状根底之上合理地延伸

15、，构成西安地域主要“六线的概念。 横轴：西安古城天际线轮廓过渡轴、历史文化演化过渡轴、主要绿化景观带轴。 纵轴：长安龙脉轴、唐历史文化延伸轴、唐历史空间延伸轴。 “三河 三河是指：城北的渭河，城东的浐河、灞河。目前两河流域各有一开发区：泾渭流域为“西安现代农业综合开发区，浐灞流域为“西安浐灞河综合开发区，这样两河就交相呼应，相映成辉。在整体风格定位上，三水环绕之处是表现渭河、浐河、灞河与城区内外环境的有机交融，展现大气、活泼、亲和自然的旅游风貌的重要窗口。 “八点 在文化体系规划之中，根据现状确定现阶段八点即八个重要节点：城外大明宫遗址、玄武门遗址、小雁塔历史文化维护区、大雁塔历史文化维护区。

16、城内张学良公馆、杨虎城公馆、八办留念馆等开掘近现代革命历史爱国主义旅游道路，开掘碑林博物馆地域文化旅游道路。结论： 从本工程所在地块的区域分析，该区域既处于打造的“二环以内，又位于浐河、灞河的辐射区域内，是未来重点打造的“西安浐灞河综合开发区的必经之路。从这种远景的规划分析来看，本工程的开发前景比较乐观。四、西安市居民房地产消费心思和行为分析特别阐明：本数据来源于我公司在西安的协作机构于年月所做的市场调查，其数据仅作参考。.中小户型需求有所添加经过了房地产开发第一轮之后，部分需求较大户型的城市富有客户曾经完成了第一次置业，大户型曾经满足了他们的要求，城市购房的第二批消费者，即城市白领和工薪阶层

17、才逐渐成为购房的主力军，这是一支庞大的群体，也是支持城市房地产开发的脊梁。在最新的调查统计数据中，选择-的客户依然占主流，占总调查人数的.%。以此面积为根底上、下增减-。选择-的占被调查人数的.%，选择-的占被调查人数的.%，选择-的房屋占据了被调查总人数的.%，可见-是西安市理想的购房面积和需求。户型意向调查表工程-以上人数比例. 在户型调查中选择三居室、二居室仍是西安市场的主流，分别占被调查人数的%和.%，由此可见，三居室和两居室是当前的主力户型，由此可预测-的三居室设计能够会成为未来一个阶段的抢手户型。、图-所示。户型意向调查表二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房一厅四房二厅复式其他人数

18、人比例. 价钱是影响消费者购房的首要要素经过调查发现，价钱和位置，仍是消费者购房首先思索的要素，分别占购房要素的%和%，反映了西安市购房者量入而出的理性一面，同时也阐明西安房地产市场已开场进入成熟的前沿。 . 高层、小高层建筑受人关注调查中发现，高层和小高层倍受关注，分别占.%和.%，可见人们高层和小高层的概念还不是很清，能够是更多的思索了采光和空气净度方面，并未从价钱和物管费方面思索，当然也折射出高层、小高层的市场空白。如以下图-所示：项 目高层住宅层高超越层小高层住宅约-层多层住宅层以下，有电梯普通多层住宅层以下，没有电梯人数人比例. .近郊楼盘选择比列增大调查中阐明，人们对大盘认可度很高

19、，占被调查人数的.%；其中，近郊楼盘成为首选，占被调查人数的.%，而选择市区楼盘的占被调查人数的.%，选择远郊的占.%，从以上数据可以看出西安市居民的生活居住理念和生活质量正在发生逐渐变化。首先，人们开场寻求安静的生活，开场逃避喧哗的日子；其二，城市的扩展化以及市政公共设备的逐渐完善，正改善着人们的居住习惯；其三，郊区的房价相对市中心或闹市区相应廉价，人们易于接受。因此在今后几年中，近郊的、交通便利的、户型适中的、价钱适中的、环境较好的、配套齐全的大盘将使人们盼望的居住场所。如图-所示:项 目市中心闹区的大盘社区市中心闹区的单体楼或小盘社区近郊的精品大盘社区近郊的单体楼或小盘社区远郊的精品大盘

20、社区远郊的单体楼或小盘社区人 数比例. .对住宅朝向排出您的偏好，仍为南北通透、座北向南。住宅朝向调查表南北对流朝南朝北东西向朝西最喜欢其次不喜欢 蓝柱：最喜欢 红柱：其次喜欢 黄柱：最不喜欢.意向购房的住宅的装修规范，仍以毛坯房和精装为主。 意向购房的住宅的装修规范调查表工程全毛坯提供普通装修厨卫高档装修，其他毛坯开展商提供多种套餐供买家选择，装修费另付开展商提供精装修人数人比例. .意向购房理想的客厅以中小厅为主体。意向购房的理想的客厅面积调查表-以上人数人比例. 、意向购房的理想的卧室为。意向购房的理想的卧室面积调查表-以上人数人比例. 、意向购房的理想阳台设计仍要求封锁意向购房的理想阳

21、台调查表传统开放式阳台落地玻璃阳台封锁式阳台其他比例. . 意向购房的对住宅每层户数的要求： 两户及以下三至四户五至六户七至八户九户或以上无所谓比例. .意向购房的对付款方式的要求： 一次性付款分期付款银行按揭比例. 五、城东房产开展分析、城东综合环境 西安是一个缺水的城市，就此而言，傍大河而居的城东区可谓得天独厚。历史上，这里水波潋滟，柳荫蔽天，曾经是文人雅士折柳相送、依依惜别的人文故地，也是达官贵人休闲避暑的地方。建国后，还是得水之利，这里被国家规划为西部重要的纺织工业基地，全省十大国棉厂城东区独居其四，近万纺织产业工人发明了灞桥历史上难得的辉煌。然而，随着改革开放和国家产业构造的调整，因

22、水而名、因水而旺的灞桥区，开展的优势也因水逐渐显现，有专家分析总结为三个字：一是“弱。长期依托纺织工业导致城市功能建立薄弱而单一，灞桥城建区只需平方公里，城市化进度远远滞后，边缘化危机日趋明显：二是“乱。由于长期缺乏整体战略规划，浐、灞河沿岸渣滓成堆，污水熏天，采沙取土，满目嶙峋；三是“慢。伴随着国有纺织工业的困难转型，由于城市化程度低下和环境问题，新兴产业聚集度低，从而导致经济开展相对缓慢。水一直是城东的一大主题，年，西安市委常委会专题研讨浐灞河经济社会开展问题时，特别提出要把浐、灞河区域建成以绿色为主、绿水相融、房在林中、人在绿中的生态环境的优良示范区域。目前，浐河城市段曾经建成数座橡胶坝

23、，并已构成数千亩水面。这一距市中心最近、离繁华不远、西安城区首个活水区域的构成，不仅使这一过去被人忽视的区域魅力得到彰显，而且使这一区域价值得到了快速提升。随着沁水新城、水岸清城以及千亩大盘广厦水岸东方等一批毗邻浐河的楼盘相继亮相，乐水市民已蜂拥而至。从商业环境上看，城东拥有康复路综合市场、轻工零售市场和小食品零售市场一条街。以康复路、轻工市场、义乌商城为中心的中心商圈，令城东商贾云集，人气旺盛。“康复路市场已有余年的开展历史。它对陕西乃至整个西北五省来说，影响非常之大，这也难怪康复路被誉为“西北第一大市场。这里马路边的摊位加上两边近座招商楼，大大小小的个体运营户多家，从业人员两万余人，年成交

24、额亿元以上，每天有五六万人在这里进进出出。毫不夸张地说，康复路是让西安商贸经济充溢活力的一个“发动机，也极大地提升了城东的居住温馨度和区域价值。城东区的支柱产业以前是纺织业，如今是军工业和机电产业。从年起，一个个大型纺织企业在这里屹立起来，几乎是一夜之间，西安纺织城以宏伟的气势拔地而起。包括西安纺织城在内的我国纺织企业在短短数年间，消费出的产品供应了几亿人十几年的需求。曾几何时，纺织城在西安经济份额中力拔头筹。上世纪年代，纺织行业堪称陕西省出口创汇第一大行业，消费效益仅次于机械制造。但是到了年代后期，由于人们认识上的误区，纺织业开场衰落，与纺织业休戚相关的纺织城也就开场凋敝。目前城东的支柱产业

25、一是以韩森寨为中心的国防工业区，除“华山、 “东方和“昆仑机械厂、黄河机械制造厂、西北光学仪器厂家大军工企业外，陕西汽车总厂，西安微波设备厂亦坐落其间；二是以胡家庙为中心，省属工业为骨干的建筑机械、机电工业区，该工业区在年建成了全国最大的中外合资制药企业杨森制药公司。从道路设备看，城东与城内交通便利，二环路全线贯穿，三环路全线开工，估计明年就能开工，绕城高速也曾经开场通车。纺织城的道路设备也较好，不过通的公交线路相对较少，与其他区域往来不是很方便。从教育上看，城东有西安交通大学、西安工业学院等大专院校以及交大、工业学院附属中学、黄河、西光、昆仑子校等知名大、中小学，也为区域提供了良好的教育背景

26、，构成了城东日渐浓重的文化教育气氛，由此所衍生的校园经济、文化产业经济、使东部具有了与南郊伯仲难分的优势。除了浐灞生态区的大水大绿，城东还拥有占地七百多亩西安目前最大的城市公园兴庆宫公园，另外，还有原来占地亩的老动物园，动物园迁出后已被西安市辟为永久性公园绿地，即如今的长乐公园，这两大公园为城东增添了不少大自然气味。城东不仅构筑了适宜人居的环境，也是西安最亲近自然的生态区。另外，城东的医疗配套也是很好的，有第四军医大学、西京医院、唐都医院、省纺织医院等知名医疗机构。综上所述，城东的综合环境优势在西安是比较突出的，无论是自然环境、道路设备，还是教育、商业配套，都是比较完备的，规划上更是有大的格局

27、，不过经济支柱产业相对较弱，降低了城东的开展速度。不过，综合来说，城东的未来开展是值得等待的。、城东与其他区域的比较按照过去的西安市区域规划，东郊是纺织城，西郊是电子城，南郊是文化区，北郊是农业区。在这样的规划下，城东的纺织业在建国后到世纪年代中期有宏大的开展，但是其后却举步维艰。与城东类似而又构成鲜明对比的是城南，这里也是交通方便,商业昌盛, 是西安的文教区，区内高校林立, 西安%以上的高校都集中在这里，拥有良好的文化气氛。向来是西安市民安家置业的首选,不断到如今都没有改动的迹象。城南具有优点，城东根本上也都有，区域内也有不少高校，商业也昌盛，但是居住人气相较城南却差了不少。相对于城东衰败的

28、纺织业，高新区无疑代表了西安新经济的未来。作为国家级的高新技术开发区，高新区经过十五年的开展，曾经成为西安市经济最活泼的区域，经济总量约占西安市经济总量的%左右。由于经济的开展，相应地带动了房地产业的前进。高新区的房地产开发量非常大，吸引了相当数量的西安本地人和外地人在此置业。目前，高新区已成为西安市民任务和居住的理想区域。与高新区相比，城东的经济曾经是明日黄花，不过城东未来的房地产空间未必逊于高新区。城西是“西咸一体化的结合带，并且北邻即将建立的占地平方公里的汉长安城遗址森林公园，区域内又有阿房宫遗址公园，经济开展也较好，还有比较繁华的土门商圈，相较于康复路自然不行，但是作为人们的生活区，城

29、西无疑是人们置业的一个较好选择。并且城西南面紧接高新区，却比高新区的房价低很多，所以对高新区工薪阶层很有吸引力。综合来说，城西开展的是不错，但是不会赶上城东。城东最大的特征是一个“水字，这是其他城区相形见绌的，城东未来的开展也将围绕着“水进展。其中浐灞河生态区就代表着城东的未来。、城东房地产现状在西安楼市旧有格局中，南北开展势如破竹，高新区一马领先，曲江、经开区异军突起，只需东西楼市显得矜持、内敛，开展较缓。因此西安楼市有了“南金、北银、东铜、西铁的说法。而近两三年以来，这一看法在西安地产界正逐渐改动，尤其随着新兴骏景园、紫昕花庭、东尚、紫铭小区、紫薇家天下、沁水新城、水岸清城以及千亩大盘广厦

30、水岸东方的相继建成和亮相，西安城东地产逐渐变得炙手可热起来。城东处喧哗之地，享幽静之愉，是一块可以在闹市与幽静中交叉生活的理想佳地，既分开了市中心又不失其繁华，既远离郊区又不乏其幽静，这里无疑是新都市主义的中心区域。一些外来投资商和外乡开发商纷纷瞄准这一区域，众多高质量大盘的涌现将使东城区域价值得到逐渐提升，并将蕴涵极大潜力。目前城东房地产的开展主要在两个片区，一是环城东路以东、浐河经济开发区西界以西片区，近年来在城东开发的新商品房根本上都集中此片区；二是纺织城片区，主要是房改前开发的集资房和公房。近两三年来，城东的住宅价钱根本上在元/平米左右浮动，最近价钱变的比较巩固，曾经突破了元/平米，住

31、宅的销售量也是迅速增长，近两年的增速都在%以上。很显然这预示着人们对城东地产的看好。康复路、轻工、义乌商城曾经成了西安对外的贸易平台，可以这么讲：“大到家电，小到针线应有尽有。西安市民衣食住行等物品的流通根本上都在这些大大小小的零售市场进展。城东是一个大路货的集散地，货样齐全、价钱廉价，是西北地域首屈一指的服装、生活用品零售市场，多少年来商贾云集，繁华依然。城东的商业地产也是水涨船高，不断崛起。近年来，丹尼尔服装商城、多彩商城、华东服装城、金朗商城等工程的落成运营，充实着康复路商圈的商业气氛。长乐路也已逐渐构成了康复路之外的城东商业代表。白马世纪广场、西北商贸中心、新兴G、轻工综合商务楼等工程

32、建立，无疑使城东商业地产得以延伸。城东的写字楼和别墅都非常少。写字楼少是由于城东的产业比较特别军工产业，因此也就不需求相应的写字楼。虽然如此，城东还是有一颗写字楼明星西部电力国际商务中心屹立于互助路旁，一枝独秀，阐明城东对写字楼还是有需求的。城东的别墅也很少，仅沁水新城和就掌灯有一些，这与城东的环境特点有关，别墅或是依山傍水，或是建立在高尔夫球场、原始森林等优美的风景区，对自然环境的要求很高，而以前浐灞河遭到污染，年后才开场治理，西安动物园更是年搬迁的。没有相应地环境，别墅自然不会产生。、城东房地产前景“智者乐水，仁者乐山，人类总是逐水而居，在西安，以水为中心的浐灞生态区是一大亮点。浐灞生态区

33、位于西安市城区东部，是一个北到渭河，南到绕城高速，包括浐、灞两河四岸的南北向带状区域，规划总面积平方公里，其中集中治理区平方公里，是我市重点开展的“四区一基地之一，备受市委、市政府的注重和全市人民的关注。按照规划，浐灞河生态区分三期开发，年完成，总投资约亿元。新区将具备五大功能：一是结合河道整治和滨水环境的综合开发，将构成生态型滨水城市新区；二是在起步区东南构成行政办公功能区，包容部分市行政办公管理职能；三是选择浐灞新区作为欧亚大陆桥金融贸易首脑区，引入国际论坛、会展经济和地域总部经济；四是打造高质量城市滨水居住区，吸纳老城区的居住人口；五是随着流域水环境整治工程的推进和广运潭、三角洲欧亚论坛

34、等工程的定点和建立，将使浐灞河生态区在不久的未来成为西安市著名的休闲旅游度假区。广运潭生态区便是浐灞河治理开发的“第一站，号称“西部第一水城。生态区总规划面积.平方公里，包含了动态游览区、生态湿地景观区、旅游度假景观区、灞河水体景观区四个部分，其中一期占地.平方公里。工程建成后，将以其丰富的水资源和绿色资源成为西安的“绿肺，效力于西安的生态建立，同时也将成为市民休闲旅游的好去处。工程方案投资亿元、预期年月完工。浐灞生态区作为西安市自然景观、生态体系建立的重要组成部分，将充分表达生态特征，表达大水大绿。区域内规划人均公共绿地面积为.平方米，绿化率到达，在浐灞河河道、区内水系和广运潭湖区构成水面万

35、多亩，在东部城区建成一道绿色屏障，成为西安的天然氧吧和生态补偿区，平均每天可吸收二氧化碳吨，释放氧气吨，年滞留粉尘吨，成为名符其实的城市绿肺，极大地改善城东乃至西安的生态和人居环境。未来浐灞生态区将是一个包容万人口的新城区，依托美丽的自然景观，这里的房地产开展空间很大，尤其是高质量住宅和旅游地产。城东在区域的开展上将构成五个明显的片区。一是环城东路以东、浐河经济开发区西界以西片区，片区内韩森寨军工区和胡家庙机电工业区，有以康复路、轻工市场和义乌商城为中心的繁华商圈，有兴庆公园、长乐公园和部分知名高校，房地产的开展无忧。二是纺织城片区，此片区纺织业曾经落伍，目前没有主导产业，近期开展令人担忧，远

36、期将在浐灞生态区的带动下有较好的开展。三是浐河开发区，本片区滨水的优势无可阻挠，目前已有工程沁水新城、水岸东方和水岸清城，住宅产业的开展不容置疑。四是洪庆片区，本片区工业开展较好，还有部分军工企业和科研院所，有产业的支撑，房地产的开展也会不错。五是狄寨片区，目前这里有所高校入驻，并拟扩展规模，又有白鹿原鲸鱼沟著名景点，前景令人看好。城东拥有康复路综合市场、轻工零售市场和小食品零售市场一条街，商贸昌盛，人气旺盛，商业地产大有可为。康复路综合市场每天人流如织，几乎是人满为患，所以目前正向长乐路开展，位于长乐路的大体量商业工程西北商贸中心正好印证了这种趋势，也阐明了康复路商业地产仍有不小的开展潜力。

37、长乐中路轻工零售市场开展的也是有声有色，与康复路综合市场遥相呼应，相互吸引，正逐渐交融为一个大市场，实现了两大零售市场的双赢，也推进了商业地产的开展。另外，胡家庙蔬菜副食零售市场、华清路青干果零售市场都为城东的商业地产提供了一展身手的时机。结论： 从城东目前的开展现状和政府的打造力度来看，未来几年的城东开展将非常迅速，这个片区将成为房产开发商最青睐的片区之一，房产的开展前景一片大好。但是客观地分析，本工程位于城东的纺织城片区，这个区域将是城东远景开发中开发最为缓慢的一个片区，由于没有支柱产业的支撑，间隔 未来的浐灞生态区也有一定的间隔 ，只能依托浐灞生态区的远景借势开发，因此在开发的时候，不容

38、盲目的乐观，要根据地块周边的开展现状准确地进展定位，有利于开发商平稳快速地回收资金。六、区域内房产开发现状及竞争楼盘分析、年供应及销售概略投资建立： 年度城东区商品房施工面积为万平方米，占全市总施工面积的.%，开工面积为万平方米，占全市商品房总开工面积的.%，新开工面积为万平方米，占全市商品房新开工面积的.%。消化程度：年度城东区住宅类物业在售均价为元/平方米，写字楼类元 /平方米，公寓类物业均价为元/平方米，商服用房均价为元/平方米，别墅类物业在售均价为元/平方米。本年度城东区商品房销售面积为万平方米，占全市商品房总销售面积的.%，销售额为亿元，占全市商品房销售额的.%。城东区年各物业成交情

39、况： 公寓 普通住宅 商铺 写字楼总计 销售面积平方米 销售金额万元 成交均价元/平米 、城东区域供应楼盘列表楼盘称号开发商工程地址占地面积总建筑面积总户数户型区间建筑形状绿化率均价元/广厦 水岸东方中国广厦陕西广福置业开展西安浐河东侧亩万高层、小高层高层小高层沁水新城陕西兄弟置业西安市长乐东路号亩小高层花园洋房、别墅起就掌灯海润国际西安市金花北路号亩万高层、多层、小别墅紫薇 家天下西安高科示范产业投资西安市长乐东路号亩万平米高层、小高层东尚陕西龙扬经济开展老动物园北一期.亩高层、小高层、多层鑫龙 天然居西安瑞源置业建工路西段亩万高层、小高层家缘陕西亚达房地产开发长缨东路号高层佳铭东郡佳铭置业

40、环城东路号旁层高层玫瑰坊陕西亿佳房地产开发兴庆路与长乐坊交汇处.亩层高层世纪广场西安丹尼尔房地产开发公司西安市长乐西路亩层高层巧克力公寓陕西远大置业西安市南二环东口高层东方星苑西安市房地产开发总公司东关正街与东关南街交汇处高层东方广场西安万山房地产开发有限责任公司南二环与东二环交汇处亩高层男才女貌西安旅游集团恒大置业建工路号亩高层郦景豪庭陕西美丽家园置业环城南路东口与太乙路十字东南角平米高层结论：目前城东区域内供应工程较多，但大多为单体楼，且集中在长乐坊附近，从区域以及供应体量分析，不能与本工程构成直接竞争，对本工程的参考意义不大。 家缘 就掌灯 巧克力公寓 鑫龙 天然居、典型工程分析 从工程

41、所在的区域周边来看，供应的工程较少，而从体量和规模都能对本工程呵斥一定影响的工程就更是寥寥可数，以下几个工程为工程周边正在供应的工程，仅作参考。万国金色家园开发商：西安万国房地产开发有限责任公司工程地址：东二环内含元路号占地面积：.平方米，合亩总建筑面积：万平方米户型区间：平米总户数：户楼盘形状：中间为栋多层，周边为栋高层。配套：幼儿园、会所、商业街价钱：初入市时均价元/，目前工程均价元/。实践每套的销售价钱已高于元/，根据在售房型的中间楼层中间价钱估计，估计实践均价到达元/评价：该工程地理位置较本工程好，位于含元路东段，小区主入口位于的含元路是政府规划中通往大明宫遗址维护区的主要干道，其绿化

42、条件和通达度高于本工程。该工程于年推出市场，首先面市的为内部的栋多层，消化速度较快，目前曾经售罄，其户型区间为平米。目前在售的为四栋小高层，户型在平米，一梯两户。该工程的户型方正，由于是板式构造，因此可以做到每个户型坚持南北通透，几乎没有黑厨黑卫，这成为它顺利销售的一个主要要素。值得本工程自创的要素：该工程的顺利销售来源于把握到客户对社区配套及户型的需求，在单体楼大量放量的城东片区，尤其是旧纺织城板块，该工程的出现填充了市场一个空白点，再加上其入市价钱较低，因此可以顺利销售，本工程在后期的设计和定价时，可以参考其做法。万华园琳苑小区开发商：西安万昱集团万胜地产工程地址：西安市新城区东元西路号占

43、地面积：约两万平方米，约亩总建筑面积：平方米总户数：户户型区间：平方米楼盘形状：栋层板式高层，栋层点式高层配套：会所、幼儿园、配套商业价钱：起价元/,均价元/。评价：该工程间隔 本工程所在地块很近，就位于东元西路和东二环相交的路口，是客户进入本工程的必经之路，假设到本工程入市时，这个工程的尾盘能够和本工程构成直接的竞争。此工程体量不大，为两栋板式构造的楼和两栋点式构造的楼，这样的设计虽然在不同程度上能满足不同消费群体的需求，但对于一个社区的打造显得档次不均，不太合理。目前该工程楼梯曾经呈现，小区内环境的打造还正在进展。从户型上分析，该工程共有种户型，整体来说户型差于万国金色家园，有黑厨黑卫的存

44、在。 对本工程的影响： 该工程的地段价值高于本工程，从交通的便利性和通达度来看都高于本工程，但是其产品设计和户型较差，整个工程档次不高，亩的工程作出来反而不如某些在售的单体楼，因此在销售的过程中进程比较缓慢，这些不利的要素能对本工程的设计敲一个警钟，如何设计符合当地居民需求的工程成为他们设计的一大难题。元丰怡家开发商：陕西元丰实业集团工程地址：西安市新城区东元西路号占地面积：亩总建筑面积：平方米，其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。户型区间：平方米楼盘形状：一共栋楼，除了目前建筑的一期，即靠东元西路的外围有一栋多层，其他的都以小高层和高层为主。配套：会所、老年活动中心、幼儿园、超市价钱

45、：该工程的详细价钱尚未公开，一期的价钱预估在元/，后期的价钱将逐渐提升。评价： 该工程是在本工程斜对面正在推出的一个工程，其占地面积、容积率等都和本工程类似，而且目前处于预告阶段，估计在本工程推出市场的时候，该工程将成为本工程最大和最直接的竞争对手。但是该工程目前只推出了最靠东元西路的两栋楼，而且详细资料不详细，价钱也未确定，因此进展可比性的要素不多，在后期的市场调查中，应以此工程的推进为重点调查内容，并制定与其有差别的营销战略，在同质化竞争中博得客户。、区域潜在工程 在含元路即将开发一个工程，工程称号为华荣风景大院，工程定位较高端，占地面积不祥，该工程以万国金色家园为主要对比工程，因此估计该

46、工程的占地面积和体量接近或略大于万国金色家园。估计该工程在推售中会分流一部分本工程的潜在客户，因此值得后期的关注。 第三部分 工程地块开发条件分析一、地块现状描画建筑需求表达本身的风格以及楼盘的质量，并与周边未来规划环境相协调；因此必需了解周边地块的现状及未来的规划情况，对工程周边地块未来的开展做出预测。、地块概略 本地块位于东元西路以南，地块为方形，外形方正规那么。本工程间隔 东二环米，步行约分钟。紧邻地块北侧为东元西路；地块南侧和东侧为规划中的道路，地块西侧为八府庄小区的旧楼。本工程用地.公顷，合.亩，土地用途为住宅用地，运用权年，容积率.。、周边环境概述工程周边环境概述周边概略地块东侧平

47、整，刚拆迁终了，目前无任何建筑物的遮掩，以后为规划中的道路。地块南侧目前为原厂房及当地居民房，建筑物较为破旧，比较影响视觉效果。西侧为八府庄小区，该建筑物较破旧，比较影响视觉效果，建议在施工过程可加以简单包装，或用高大绿色植物来做遮挡，尽量防止该建筑对小区整体的影响。北侧为东元西路，路对面无高层建筑，有两个加油站，对本工程后期的推行有一定的影响。工程南侧建筑 工程西侧建筑 工程对面加油站 东元西路周边建筑情况 周边建筑物情况 周边建筑物情况 地块西南角 东元西路路口万华园工程本工程地块西侧为-层民房，南侧有层民房，西南角有一层小高层建筑。从西安规划局了解到，短时间内八府庄小区周边改造的能够性比

48、较小。这些未经改造的建筑物将对本工程的视觉带来一定影响，因此，本工程在后期产品设计和推行中一定要注重对这些不利影响要素的躲避和弱化。周边主要道路和交通 目前工程所在地块周边仅有东元西路一条交通干道，以后规划将建筑两条道路将工程地块进展包围，目前的东元西路为一条两车道的城市道路。从东元西路往东三百米，就是城市级主干道东二环，从此角度分析，本工程的通达情况较好。 东元西路 东元路东二环现状 本地块公交线路比较兴隆，主要有以下线路：公交线路经过站点本站称号发车时间收车时间边家村、西北大学、西南城角、含光门、小南门、朱雀门、南门、钟楼、西华门、新城广场、民乐园、五路口、火车站东、太华路、含元路口、建华

49、路、八府庄、万国金色家园、石家街、中铁现代物流、矿山路口、辛家庙石家街：辛家庙、矿山路口、中铁现代物流、石家街、新兴骏景园、胡家庙、金花路、金花北路、互助路立交、兴庆路、兴庆公园北门、鸡市拐、东门、大差市、和平门、建东街、李家村、鲁家村、赛格电脑城、大雁塔、翠华路、雁塔西路、红专南所、钟研所、植物园石家街：辛家庙、矿山路口、中铁现代物流、石家街、新兴骏景园、胡家庙、木材加工厂、康复路北口、三府湾、多彩商城、火车站东、西闸口南口、北门、北大街、莲湖公园、红湖街、洒金桥、玉祥门、潘家村、劳动路、公交分局、西稍门、沣镐东路、锦园小区、桃园路、西大新区、玫瑰大楼、亚美大厦、高新路、高新一中石家街：五路

50、口、朝阳门、安仁坊、康复路、西北服装城、金花路、胡家庙、石家街、中铁现代物流、矿山路口、辛家庙、康乐园、新房村、儿童福利院石家街：铁设院、千户村、东新城市花园、公园南路中段、经二路、爱民路、公园南路北口、康乐路南口、十六邻居、康乐路北口、公园北路、西光福利区、省药材公司、长缨宾馆、胡家庙、新兴骏景园、石家街、中铁现代物流、矿山路口、四十八中、省军干中心、大明宫陶瓷零售市场、大明宫建材市场、西铁小区、余家寨、金茂建材市场、北十里铺西村、佳馨花园、西安市图书馆、文景公园、凤城三路、北康村、凤城五路中段、盐西村、白桦林居、交大经发学院、西安出口加工区、凤城十二路西段石家街：思源学院、神峪寺沟、公交八

51、公司、水泥厂、国棉五六厂、国棉四厂、国棉三场、堡子村、半坡、浐河、沁水新城、长乐坡、东郊车管所、万寿路、公园北路、轻工市场、金花路、胡家庙、石家街、中铁现代物流、矿山路口、辛家庙、辛家庙西村、井上村、百寰建材市场石家街：常家湾、鲸鱼沟、神鹿坊南、神鹿坊北、湾子村、红旗制动厂、三殿村、浐河建材厂、穆蒋王村、红旗市场、西京大学东校区、五星村、郭家滩、电力机械厂、半坡博物馆、半坡、浐河、沁水新城、长乐坡、东郊车管所、万寿路、公园北路、轻工市场、金花路、胡家庙、石家街、中铁现代物流、矿山路口、辛家庙、辛家庙西村、井上村、百寰建材市场、余家寨、金茂建材市场、百花村、五二四厂、徐家湾、红旗厂、红旗西站、西

52、航福利区石家街：辛家庙、矿山路口、中铁现代物流、石家街、胡家庙、家乐金花路店、金花路、西北服装城、西京医院、伞塔路、兴庆路、兴庆公园东门、兴庆公园、南郭门、陕报社、和平门、建东街、李家村、瓦窑小区、文艺路、南稍门、小雁塔、夏家庄、省体育场西门、子午路、桔祥村、省肿瘤医院、石油大学东门、西八里新村、城南客运站石家街：南窑头、南窑头东区、高新一中高中部、枫叶苑、高科花园、玫瑰大楼、中心花园、光华路、徐家庄北口、白庙村、西工大、边家村、黄雁村、小雁塔、西后地、朱雀门、振兴路、南门、东木头市、骡马市、柏树林、菊花园、马厂子、民乐园、五路口、火车站西、火车站东、太华路、含元路口、建华路、八府庄、复合包装

53、厂、胶辊厂、石家街、米秦路西口、秦孟街、杜家街、苏王村、华清园小区、金裕青青家园、金裕南路石家街：主要商业配套地块周围公里范围内无成熟的商业配套，在东二环附近主要为集中的建材市场，周边主要为社区型配套商业，无商业规模，商业业态档次较低，对周边居民的效力才干较差；本工程周边无成熟商业配套可以依托，目前周边人口居住密度不低，但商业开展还没有起步，随着周边住宅小区的开发，对商业配套的需求越来越迫切，商业的开发和运营将成为新的利益增长点。其他配套 在本工程辐射范围一公里内无其他相应的成熟配套，以下配套主要集中在辛家庙和太华路附近，间隔 本工程两到三站路，走路约二非常钟路程。超市：太华路上的家世界超市、

54、大家润超市；长缨西路上的家乐超市。银行：东二环上有中国农业银行，含元路上有中国邮政和中国工商银行；太华路附近有中国建立银行。医院：东二环上有陕建职工医院，太华路有铁指医院；含元路有大华医院。学校：辛家庙附近有陕重子校、工业学校；太华北路有繁华双语幼儿园、八府庄小学；马旗寨路有西航小学、四十八中。综合市场：辛家庙附近有辛家庙市场；太华北路有八府庄综合市场、太华北路综合市场所水果蔬菜零售市场。二、地块SWOT分析、SWOT列表 根据工程本身条件及周边环境特征，编写如下SWOT表，以便清楚认识到本工程的优势、优势、时机和要挟。优势S优势W目前市场消化情况良好政府对片区的规划投入加大邻大明宫遗址，可以

55、借势邻东二环，间隔 火车站较近地块在区域内较大，非常方正周边配套缺乏，大环境较差区域认知目前相对不高外来开发商在当地缺乏品牌号召力时机O要挟T该片区目前正在规划开展中，大明宫遗址维护区的开展，周边自然环境将得到改善潜在工程的要挟在售的较为有规模的工程的要挟、SWOT总结根据本工程优势、优势及时机、要挟分析，本着发扬优势、逃避优势、发掘时机、躲避要挟的原那么，对SWOT进展分析总结。发扬优势交通优势 本工程位于东元西路，东元西路是规划中通往大明宫遗址的重要道路，是未来通往大明宫遗址维护区的主要干道；本工程紧邻二环路，占据了城东区乃至全市的主要交通干道；从本工程到火车站非常方便，坐车不到非常钟即到

56、；本工程门口有九条公交道路，可以通往城市的各个区域。拥有如此便利的交通优势，在后期的宣传中应重点把握，加大客户对本区域交通便利的认可度。地块优势城东目前在供应的工程中，为单体楼，其他为亩左右的小盘，本工程占地面积为.亩，在整个区域在供应的楼盘中属于占地面积较大的工程。再加上本工程地形方正，周边无明显高层建筑的遮挡，打造一个配套完善的社区具有天时地利的条件，因此在后期的规划设计中，应加强对配套型产品的设计和打造，让客户喜欢本工程提供的一种生活气氛和社区环境，加强地块优势。躲避优势工程所在片区处于起步开展阶段，周边环境较恶劣，配套设备不完善，商业气氛不浓重，这些都是本工程在大环境上的优势，可利用本

57、工程在产品质量、性价比上的优势进展单项优势突显，尽量降低大片区环境对本工程的影响。S+W交通便利区域配套差目前本工程所在的八府庄区域在商业、医疗、幼儿学前教育等方面的配套都不太理想，但区域的主要优势也很明显，房价较低，片区正在开展阶段，从前期的市场调查来看，潜在购房者对本区域并不存在排斥的心思。因此他们以为区域配套的优势是本区域工程共同都有的，但关键的是如何户发扬好本工程的优势，在产品上打造具有质量感和综合性价比的时髦精品工程，才干形本钱工程的中心竞争力，以弥补本工程在其他方面给客户的负面影响。发掘时机对时机点的把握决议工程成败，也是对现有市场开发程度的突破，为工程今后的定位指明方向。为最大限

58、制的发掘市场时机点，可以从以下几个方面入手：S+O交通便利 部分的规划整治便利通达的交通和政府加大对片区开展的力度给客户带来更为理想的居住环境，这也是工程可以给客户的物业升值的预期。板块的整体升温的大好市场时机目前区域内在售楼盘的销售情况良好，使得客户对区域的整体认同度不断提高，加上后期区域内将会有土地不断推向市场，开发力度加强，开发程度不断提升，我工程可以在板块整体升温的同时入市，与区域的竞争工程共生，并以中心优势争夺客户，到达工程的快速销售，完本钱工程的开发目的。躲避要挟本工程要挟主要来源于市场上其他工程的竞争。竞争压力主要表达在两个方面，一是开发量不断加大，二是各工程开发程度也在不断的提

59、高。对本工程而言躲避要挟，主要是要注重建筑设计上的投入，防止同质化竞争，把握好入市时间。SO T区位产品设计规划前景 市场竞争由于本工程本身在大环境上的优势，因此必需在建筑设计上的创新，努力营造良好的工程内部环境。经过媒体进展客户群区分，吸引市场留意力，构成区域热点，同时对产品卖点进展大规模宣传，从而在竞争中博得先机。地块开发条件小结：本工程地块位于开展中的城东区，本工程目前面临地块周边配套设备极为不完善，区域认知度不高等诸多方面的不利要素。但是用开展的目光来看，该区域目前的房地产市场正处于开展期，市场逐渐被外界所认可，产品可超越的空间大，工程面临极大的入市时机，同时本工程地块本身资源较好，对

60、本工程的胜利开发将起到较大的支撑作用。从竞争的角度来看，由于区域市场正处于快速开展期，因此竞争环境日趋猛烈，在这样的市场条件下，超越现有市场程度才干获得最大化的利润空间，经过产品本身来躲避竞争风险，有效抓住市场时机。 第四部分 工程开发可行性分析一、市场时机点分析、市场开发时机分析宏观经济向好开展从年-年西安市国内消费总值对比来看，西安经济坚持了稳定而快速的增长程度。经济的向好开展为房地产开发提供了良好的大环境，同时对居民支付程度和购房才干的提升也有很大的促进作用。价钱存在上涨空间年西安商品房住宅平均销售价钱元/平方米，较去年增长了.%。其中住宅部分销售价钱为元/平方米，较去年增长.%。年第三