云南省曲靖麒麟温泉项目市场调研报告

1、.：.；云南省曲靖麒麟温泉一期工程五星级酒店物业运营市场调研报告及可行性分析报告目录第一章概述第页第二章酒店管理公司角色第页第三章传统酒店业商业方式分析第页-页第四章 产权式酒店业商业方式分析第页-页产权或时权式客房的市场营销分析及建议方案完全市场导向建立销售运营再销售产权或时权酒店背景引见分析产权酒店概述产权酒店的概念解析产权酒店的根本特点地点要求运营方式投资收益宏大运营本钱低产权酒店的开展产权酒店在中国的现状本工程产权酒店方案五星、三星酒店部分产权出卖比例产权出卖部分与其它酒店客房建筑、管理差别售价预估产权酒店业主报答方案第五章市场销售推行分析第页-页工程筹备期市场调研分析工程所在地旅游情

2、况分析及未来开展方式工程察看曲靖市特点目的市场解析工程优势周边市场同级，同类酒店竞争对手运营情况分析根本运营情况配套设备、设备；运营特征地理位置分析平均房价门市价、商务价平均出租率餐饮消费情况销售网络概略周边竞争对手酒店设备对比客房：房总数、房型面积、行政楼层、总统套房餐饮：餐厅数量、餐厅类型、酒吧数量、座位数量宴会及会议：宴会厅面积、会议室数量康体文娱：游泳池、健身中心、水疗中心其他配套效力设备：商务中心、商场根据工程市场定位规范，并参考当地附近地域消费及市场定价原那么，制定房间价钱及个营业部分的定价政策酒店客源分析客源规模与分布中国主要客源市场情况游客的消费程度消费构造分析入境游客的消费构

3、造国内游客的消费构造不同地域间酒店星级消费构造的比较消费选择与消费趋势分析游客对住宿设备的选择游客的停留时间及变化游客的游览目的入境游客感兴趣的商品消费者的消费评价散客或团队、商务及会议长住及中介机构客源本工程市场定位、功能定位及管理方式建议市场需求及工程市场定位分析与建议本工程特点名牌酒店管理公司管理业主委托运营业主权益保证客房利润多元化多点开发 规模运营酒店星级规模与档次客源群体定位建议客源市场保证体系目的客户第六章 工程第页-页工程功能定位建议根据工程的市场定位，结合行业规范规范，提供与工程相适宜的功能规划和设备设备配置建议工程功能分区建议房间户型及数量建议餐厅类型、数目及功能建议宴会、

4、会议功能建议配套文娱设备效力建议工程其他配套设备设备规划及建议工程运营理念及管理方式建议参照国际管理规范，结合行业规范，借以过往管理阅历，针对工程独特性及所在地域不同及客源不同，提供真实可行的运营理念建议及管理方式建议运营理念及管理方式建议组织框架构造及员工编制建议客房收费规范建议餐饮消费规范建议对酒店式公寓的市场营销分析及详细建议方案对温泉乐园群众化和SPA会所高端运营理念及管理方式的建议方案对美食、文娱、购物等子工程的品牌运营方式及市场定位的分析A级景区与五星级酒店暨整体工程开发的运营管理分析间三星酒店建筑群落规划第七章财务分析第页-页第八章结论第页-页第一章 概述美国戴斯酒店集团中国就云

5、南曲靖麒麟温泉一期工程五星级酒店委托管理一事专门成立了工程调研组，成员包括：集团总裁陈家财先生、开展部总监蔡滨、工程总监张慧清、运营部总监傅磊、培训部总监任卫东、销售总监刘刚、财务总监黄承松、运营部经理王浩等，并优先调动选集团资源辅助云南旅投麒麟温泉开发完成工程定位、市场调研、工程建议与监管等工程前期重点任务。近期，集团已派遣开展部总监蔡滨、运营部总监傅磊、工程总监张慧清、销售总监刘刚、运营部经理王浩分别至昆明、曲靖进展实地调查洽谈，并于回京后共同汇总整理信息、集思广益、讨论研讨后确定本报告书写重点，并分工协作，完成此份报告。附：甲方工程总体投资目的源自云南旅投麒麟温泉开发资料从土地开发的角度

6、：经过投资超五星级酒店来拉动.平方公里范围内土地价钱的升值。从房产、物业开发的角度：经过投资超五星级酒店来拉动酒店本身、特别是酒店周边旅游地产、商业地产和住宅物业的升值。从融资角度：经过以超五星级酒店为龙头，结合A级景区、国际会议中心、美食文化街、安康管理中心等组合工程，吸引战略协作同伴和投资运营同伴，来拉动总体工程的固定资产投资增长。从云南“二次创业和珠江源大城市城市开展规划的角度：构成云南旅游滇东、滇西两翼齐飞的局面，和全国十家宜居城市中首家生态环保旅游社区旅游小镇。第二章酒店管理公司角色美国戴斯酒店集团中国受云南旅投麒麟温泉开发的委托，为曲靖麒麟温泉居住商业综合工程，筹备谋划兴建五星级规

7、范产权度假酒店或奢华五星级休闲度假酒店开发工程，进展市场及财务能够性研讨报告。他们的研讨范围包括实地调查、市场分析、供求评价、收入与支出预算分析等。戴斯集团将紧随云南旅投开发脚步，调用选集团各部门力量，辅助并完成工程设计、工程监管协助、人员招募培训、共同完成财务规划、产权酒店出卖建议、运营管理、包括酒店、别墅、休闲游乐区不含SPA等。除此之外，应云南要求，戴斯集团将着重从五星级酒店品牌带动当地生态度假房地产升值的角度，悉心计算本工程的各项财务周转数据如下，详细分析请见第七章。资金投入产出预期投资估算及运营预测酒店建筑工程造价估算客房平均房价及入住率预算餐饮收入预测未来年运营收入本钱利润预测产权

8、销售对资金周转的影响业主权益及投资收益分析业主权益根本权益附加权益投资收益第三章传统酒店业商业方式分析本工程相对于传统酒店有其特殊的一面，还需表达如下类型酒店特征：温泉度假型酒店、产权式酒店、会议型酒店，及思索与房地产工程的结合开发。在此章中，他们列举了如下数据：中国酒店业的开展情况与未来趋势行业规划产业政策行业准入分析中国酒店业的开展情况与未来趋势酒店业开展的根本态势、酒店的数量规模加速度扩张自年开场，中国酒店业的产业规模成倍数地加速开展。酒店的供应量随着需求的扩展而快速增长。以旅游涉外酒店为例，年有酒店家，年光星级酒店就添加到家，增长近倍。同期，客房间数增长余倍。旅游酒店每五年的增长率在%

9、以上。、档次与规模构造曾经构成假设不分系统地将各类酒店放在一同，到年末()五星级酒店座，共有.万间客房，占中国星级酒店客房总数的.%；()四星级酒店座，共有.万间客房，占中国星级酒店客房总数的.%；()三星级酒店座，共有.万间客房，占中国星级酒店客房总数的.%；()二星级酒店座，共有.万间客房，占中国星级酒店客房总数的.%；()一星级酒店座，共有.万间客房，占中国星级酒店客房总数的.%。呈现两头小，中间大的格局。、空间分布出现三阶梯形状中国酒店业开展程度在空间上呈现三阶梯形状：第一阶梯是位于东部沿海地域，第二阶梯是中国的中部地带，第三阶梯是西部地带，整个态势是东多西少。拥有星级酒店座数多少陈列

10、，位居全国前十名的地域是：()广东座；()浙江座；()江苏座：()北京座；()云南座；()湖北座；()山东座；()辽宁座；()上海座：()湖南座。二、整个行业的转变、 由指令性的政府外事接待体系转向国民经济中有竞争力的产业过去的旅游酒店多数是外事接待机构，款待所多数是公务住宿机构，谈不上酒店产业和开展规模。经过余年的建立，将一个传统性的、指令性的、隶属于政府外事接待任务的效力机构，转变成为一个在整个国民经济中越发引人注目的、具有竞争力的产业。年旅游业收入亿人民币，酒店业的收入占旅游业的收入将近一半，产业特征愈加明显。、 由封锁性行业转向与国际接轨、市场化程度较高的开放性行业酒店业最早对外商开放

11、，允许外商投资，允许与外商合资。到目前为止，中国旅游酒店业利用外资额已达多亿美圆，三资酒店已有余家。从年半岛集团管理北京建国酒店开场，一批国际酒店集团相继进入中国。引进星级评定规范，在行业管理和酒店管理方面按国际惯例办事，大大提升了酒店业的国际化开展程度。经过年的开展，使酒店业由一个方案经济的封锁性行业转变为一个与国际接轨较早、较快、较为顺畅的市场化程度较高的开放性行业。、 供求关系由卖方主导的市场转向买方主导的市场经济的活泼、旅游业的开展使更多的酒店企业参与进中国的酒店业市场，加剧了酒店企业之间的竞争，促进了供求关系的变化。中国酒店的运营更多地关注消费者的需求。在酒店管理上，经过星级酒店的示

12、范作用，从需求顺应供应转变为供应顺应需求。酒店业由供不应求的卖方市场向买方市场转变。由于过速开展，相当一些地域近几年出现了 供过于求，企业之间的竞争更加猛烈。酒店企业的运营者更加注重市场趋势和顾客的需求变化，这种理念和行为促进酒店企业进一步提高竞争力。、 方案经济的本钱中心事业性运作方式转向市场经济的利润中心企业性运作方式年以前，中国的酒店多属事业型款待所，酒店效力单一，只提供食宿两项效力。运营效益缺目的、效力缺规范，本钱无核算，财务上实行统收统支、盈余自留、差额补贴的制度，并且没有上缴利税的义务；改革开放以后，外资进入，中国酒店管理机构推行一系列政策措施，促使各酒店转换运营机制，使中国酒店在

13、短暂决策、管理体制、组织构造、工资分配、员工录用与奖励以及财务本钱管理等方面进展了改造，开场实行自主运营、独立核算、自傲盈亏的企业型管理制度。酒店企业以营利为目的的市场竞争的认识及其行为使整个酒店业发生了根本性的变化。、由传统的阅历管理转向现代的科学管理在推行建国酒店的管理阅历的根底上，把引进国外先进科学管理方法与国情相结合，初步总结出一套中国式的酒店科学管理体系，使酒店企业从阅历型行政管理开场向科学化管理转变，促进了中国酒店业管理方式和运营机制朝现代化方向加速转变。、行业管理从简单无序，开展到根本科学、系统有序经过实行酒店星级制度，实现中国酒店管理与国际规范的接轨。政府机构改革，转变职能，减

14、少干涉，将中国酒店业的开展转移到市场调理的根底上来。行业主管部门建立行业规那么，推进酒店企业有序竞争，推进酒店业市场化。政府、行业、企业逐渐顺应和学会了在市场经济中科学、有序地管理、运营酒店的方式、方法。酒店业的历史性变化是前所未有的。中国进入WTO后，酒店业面临着新的全球性的挑战，近几年的开展将出现几个值得留意的趋势。三、中国酒店业未来的开展趋势l、供应相对过剩，竞争猛烈，今后开展速度降低。年到年旅游酒店业共添加.万间客房，平均年增长率为.%，而同期的客源增长率为.%。由于供大于求，导致酒店企业之间过度竞争。从年到年全国酒店的平均出租率和利润率逐年下降，年开场出现全行业亏损。、年三年亏损额分

15、别为.亿、.亿和.亿元。这种态势。遏制了新的投资，迫使酒店产业的规模扩张速度降低，同时提出控制酒店总量、提高酒店质量等战略性问题。、酒店业新的开展投资点将逐渐西移并优化地域构造。 由于中国中西部地域具有较为丰富的旅游资源，同时，国家又先后出台了一系列开发中西部的措施，一部分酒店投资将有能够从东部、南部地域转向中西部地域。随着中西部经济的进一步开展以及旅游资源的进一步开发，中西部的酒店业将会进一步开展， 成为中国酒店业新的、最有希望的增长区域。从总体来看，沿海兴隆地域各个城市旅游酒店的总量和档次都到达了很高的程度，中部地域开展迅速，有望在近年内就可到达一个较高的程度，瓶颈主要是西部地域。、高档酒

16、店的运营管理程度将继续与国际接轨，努力开展具有国际水准的经济性酒店将成为新的趋势。就竞争领域来看，在高档酒店领域，外资酒店将继续坚持优势，内资酒店大多集中在中低档领域。而在中低档领域，外资酒店还未采取行动。具有国际水准的经济性酒店将成为未来竞争和建立的重点。经济型酒店是外国酒店集团的关注点。据旅游局作的中国旅游业开展预测，到年，入境过夜旅游者为万人次，年平均增长率为.%.%。国际旅游组织进展前景预测，以为到年，全球将有亿国际游客，中国将有.亿游客入境，成为世界上第一大入境国。就这个趋势，外国酒店集团看准了中国的经济性酒店是个有潜力的增长点。随着有薪假期的实施、交通条件的改善、民众收入程度的提高

17、，国内旅游迅速开展，国内客人曾经成为酒店不可忽视的客源。未来需求趋势是装修朴素、干净卫生、设备便利、价位适中的经济型酒店将成为国内游客所看重的酒店业类型。在质量、效力上，高档酒店根本满足需求，而中低档酒店数量虽然很多，但和国际规范相差很远。这种态势，和国际、国内的经济性客源的增长趋势不相吻合。中国拥有万多个大中小酒店、宾馆、款待所等住宿设备，其中万左右是星级酒店，占%。有万多家、%以上的住宿设备未进入星级评定范围。这里，多数是中、小酒店。所以，改造现存的中、小酒店，使其符合国际规范，这是未来酒店行业建立上的重点。、国有酒店脱离原投资部门，转制问题增多，防备风险的任务越来越重要。入世后，国际酒店

18、更容易地进入中国酒店市场，中国酒店行业竞争加剧。由于体制缘由和改革动力缺乏，国有酒店处于优势位置，而且越来越被动。国有酒店面临着竞争、改组、兼并、破产的压力。国有酒店在压力面前不得不改革，在改革中就有能够被改组、出卖或破产。随着改革的深化，党、政，军、警及商业银行与本人投资持有的酒店脱钩，不再运营酒店投资业务。由于一切者的转换和由此引起的体制、位置的变化。会引起酒店人心浮动，运营失衡、管理失调，以致于业绩失败。酒店的兼并、破产，会导致大量职工下岗等社会震荡。对此，防备国有酒店转制过程中出现的社会风险将越来越重要。、酒店行业的开展程度与人力资源开发程度的相关性越来越强。中国酒店行业刚开场构成时，

19、因酒店比较少，在需求增长的情况下，竞争重心是数量。所以，中国酒店业初期的开展程度与酒店设备的数量规模有关。在酒店的数量规模增大、设备档次提高、竞争猛烈的情况下，行业的数量竞争转向质量竞争，行业的开展 程度就和人力资源的开发程度亲密相关了。由于质量竞争主要是效力竞争，效力竞争的中心是人员素质的竞争。酒店业人员的敬业精神、技术程度、职业心思素质、高级管理人才和技术人才的组合效应，以及构成一支训练有素的人才队伍等，都影响酒店业的竞争力。中国内资酒店竞争力不强，关键要素不是技术问题，而是人员素质问题。、酒店的集团化进程在逐渐加强，国际集团更是大举进入中国市场。近几年来，中国酒店业开场留意集团化问题。截

20、止到年底，中国共有余家酒店管理公司，管理酒店余家，星级酒店集团化程度达.%。在中国酒店业集团强中，国际著名酒店集团入选家，中国酒店集团入选家。令人可喜的是，中国入选的家酒店管理公司运营规模均已到达国际饭店集团强的规范，反映出中国饭店集团化进程有了本质性的开展。但中国酒店业集团化的形状和国际酒店集团相比，仍有很大差距。据年的资料，名列中国第一位，名列全球第位的上海锦江酒店集团仅拥有酒店家，仅为圣达特集团的.%。客房间，仅为圣达特集团的.%。排行第十位的美国凯悦集团(HyattHotelsHyattIntemational，USA)拥有酒店家，拥有客房间。总的来说，目前中国的酒店集团未构成大的结合

21、监队：未构成规模化、一体化的集约运营；酒店集团本钱高，机构臃肿，层次多，效率低；知名度不高，集团优势不明显。从开展态势来看，中国的酒店集团在短时期内很难与国外大型酒店集团构成有力的竞争，因此，中国酒店集团的开展将制约着中国酒店在国际市场的位置。年，全球国际旅游者接待量到达.亿人次，比年增长%；中国全年旅游业总收入到达亿元，比年增长.%。 年，中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期，期间入境旅游人数年均增长率为-，中国国内旅游人数年均增长率为-。 年，中国入境旅游人数万人次，比上年增长.%。其中：入境过夜旅游者人数万人次，比上年增长.%；入境外国旅游者万人次，比上年增长.%。国际旅游外汇

22、收入.亿美圆，比上年增长.%。四、中国酒店业不可忽视的软伤、一大部分三星及三星以下级的酒店虽然外界环境不错，依然长期处于亏损之中。、另一小部分三星及三星以下级的酒店销售良好，入住率很高，但酒店似乎开展到了一个坎儿上，员工热情、销售业绩、效力质量都无法再上一个台阶。、大多数四、五星级酒店在本行业纵向比，还算显得略高一等，但在国际上横着比，中国高档酒店在战略态势、管理精度、效力深化和全球运作方面和国际同等级酒店不可同日而语，中国的大多数四、五星级酒店的软环境只相当于国外三星甚至更低档次的酒店。、中国酒店业效率低下，运作及方式千篇一概，找不到差别化和多样性的轨迹，在国际竞争中附加值极其微薄。、中国外

23、乡酒店人才在素质与培育方式上与国际酒店人才存在较大差距，一个不可逃避的现实是中国现有高级酒店管理人才%国外，或者有过国外酒店培训阅历。中国至今还没有真正意义上的专业酒店管理学院，也没有一个规范完好的酒店人力资源市场。五、在未来的酒店业中，他们还可以看到如下景象与趋势：、酒店在预订技术、效力技术、产品设计技术等方面的全面滞后，使得行业内部的竞争只能长时间集中在资本规模、关联业务、利润让渡等层面上。、酒店业目前整体处于供大于求形状，外资新增投资的能够性不大，但境外酒店管理公司进入国内市场的速度将加快，进入这一领域的方式主要为一切权收买、带资管理、合同管理、特许运营等，竞争猛烈程度将加深。国有大型酒

24、店集团存在较大的寻求外资并购的时机。、从长久来看，随着经济开展以及工资程度全球化进程，人才竞争势必成为酒店业的生存竞争的焦点之焦点。、无论是“三资或国有酒店都应该走同层次横向结合的道路。、国有民营酒店总体上属于中小型酒店，在其开展过程中由于政策环境和市场机制的缘由，开展不断不畅，在未来的开展中，遭到的冲击也最大。但民营酒店在未来是个趋势。、酒店营销的竞争将会出如今酒店提供产品的多样性与有效性。根据市场需求的变化开展多样化的产品是酒店在竞争中的致胜法宝。、在旅游资本市场方面，一些符合条件的旅游企业将可以直接发行股票上市融资。经过资本市场走规模、多元化开展之路。、酒店应在广泛的市场调查的根底上，对

25、整体市场进展科学有效的细分并从中选出一个或几个细分市场作为本人的目的市场，集中人力、物力、进展集中的市场营销。在集中营销的根底上，酒店应突出本人产品竞争对手的差别，以差别求得竞争的优势。、酒店文化越来越遭到客人追捧，创建独具特征的酒店文化成为塑造酒店优势品牌的一部分。、由于竞争不断加大，劳动力市场活泼，加快了酒店业员工流动速度。、环保认识风起云涌的今天，绿色客房曾经从创新走向了成熟。、随着本世纪IT技术等高新技术的更新，客房的创新也尽显高科技的踪迹。行业信息化、网络化成为新的趋势。新世纪的到来，中国酒店业迎接着参与WTO的机遇与挑战，酒店业的运营环境发生了根本性的变化：无常态的技术创新不断加速

26、，无主流的顾客需求瞬息万变,无国界的酒店集团日益扩张，无壁垒的市场竞争日趋猛烈。在这种背景下，“以便应变，以便制变，创新开展，是中国酒店业的必然战略选择。目前，中国酒店有六大主流开展方式。 一、主题式酒店 主题酒店从建立开场就注重其主题文化的营造。从设计、建立、装修到管理运营、效力都注重酒店独特的主题内涵，突出酒店的文化品味，构成酒店的个性，从而在市场上构成鲜明的主题笼统；把效力工程溶入到主题中去，以个性化的效力替代刻板的规范化效力方式，从而表达对客人的信任与尊重。 二、产权式酒店是中产阶级兴起的产物，它是开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出卖给投资者， 投资者普通不在酒店居住，而将客房委托

27、酒店管理公司一致出租运营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权的一种方式。 三、绿色酒店 绿色饭店提倡的就是绿色运营与绿色管理。所谓绿色运营不外乎包括两点，一是减少一次性物品耗费，加强回收再利用；二是降低能耗，节约经费开支。而绿色管理那么包括五方面的内容，绿色理念、绿色技术、绿色行为、绿色制度和绿色用品。 四、品牌连锁式酒店 连锁也称联号，是指一切成员均运用一致字号或商标的企业共同体，是一种高度集约化开展的商业优化组织方式。品牌连锁的竞争优势十清楚显，它使连号酒店可以构成具有本身特点的效力管理规范，可以建立网络化的预定系统，可以拥有强大的资金后盾，可以培育高素质的酒

28、店管理人才队伍。 五、异化酒店 异化酒店是一种极端化的酒店方式，是一种专门满足少数消费者的需求而产生的酒店方式。随着竞争的开展，市场的划分越来越趋向超细分化，因此出现的相应产品方式就是小而专、小而精的特征。如海底酒店、监狱酒店、宠物酒店等。 六、E化酒店 世纪是知识经济的时代，是网络化的时代，知识经济的兴起是消费高度开展的必然结果。电子技术无处不在，这就是酒店构成产品和效力的数据化、网络化、智能化和虚拟化发明了条件。 在全球经济一体化浪潮中，面对资源共享、市场共有、全新的国际化环境，众多国际知名酒店集团大举进入并高位抢滩中国酒店市场。从总体上看，我国酒店业已从不规范逐渐向规范化开展，并且开场向

29、个性化方向迈进，中国酒店“千店一面的景象将不复存在。杜拉克说“世纪，酒店业需求的是变革和创新，面临入世的机遇与挑战，中国酒店业要提升国际竞争力和实现可继续开展，就必需走创新开展的道路。第四章产权式酒店商业方式分析戴斯集团现已实践操作、运营数家产权或时权式酒店。现正就本工程特点，核算思索最适宜本工程的定位、推行、销售、报答等详细方案。产权或实权酒店背景引见分析产权式酒店作为产权式地产工程与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新运营方式。早在世纪年代欧美等兴隆国家就出现了这种酒店。产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从年前，产权式酒店诞生于海南省

30、，目前中国产权式酒店工程已开展到多个，在北京也有很多产权式酒店工程在建。但是，由于目前中国的房地产业和酒店业都尚不很规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于开展初期，相应的法律、法规尚不明确。因此，今后，效力将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决议了它必需聘请或委托专业酒店管理公司来运营管理，他们可以最大限制地发掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保证投资者利益。 投资产权式酒店的风险是较大的，所以投资产权式酒店该当非常慎重，对于这个新惹事物，在投资以前就要全面了解，尽量对其运营等各方面做到心中有数。 本报告首先引见了产权式酒店的相关概念和分类，接着分析了中

31、国酒店业的开展概略以及酒店业的消费情况，然后分析了国际国内产权式酒店的开展，并分别对分时度假、酒店式公寓做了详细分析。随后，报告对中国产权式酒店行业做了主要城市产权式酒店开展分析、重点企业运营情况分析、相关产业开展分析、销售与消费者权益维护分析及投资可行性分析，最后分析了产权式酒店的未来开展趋势及前景。近年来，随着中国经济继续平稳的开展，国内外旅游需求得以快速增长，而从以上几个部份都有提到，如今旅游需求已从观光型向度假型转变，度假酒店应运而生，成为酒店业一颗耀眼的新星。这也导致国内目前涉足旅游房地产的公司，投资商、开发商、旅游企业均看好未来中国的旅游房地产市场。各都方案经过对区域旅游休闲产业的

32、投资，逐渐开展成为国内知名并具有国际影响的现代化，专业化旅游休闲度假村，也就是所谓的产权式酒店。何谓产权式酒店呢？-“产权酒店兴起于上世纪年代欧美国家的一些著名旅游城市和地域，而国际通行的产权式酒店大致有种类型：一是时权型。即酒店与客户客房业主商定运用期限，普通为个月以上，其他期间委托给酒店进展运营，逐年收取固定的投资报答或与酒店之间利用另个方案来分配利润。二是公寓型。客户买断酒店的部分客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的管理费，如：空调费、水电费及效力费等。三是投资型。将酒店以单元的方式出卖给客户，客户买断酒店部分客房的产权，享有自用、转让、抵押、赠送、承继等权益。投资者并不运用

33、客房，而是将客房委托给酒店进展运营，逐年收取固定的投资报答，同时还可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是现今较流行的投资类型。这种全新的投资理念与投资方式，给房地产开发商、管理公司、投资者带来了良好的经济收益，其开展前景极其可观。产权酒店的根本特点地点要求从国际上看在年代，法国阿尔卑斯山地域的别墅度假村首先以分时销售出卖以酒店为主的物业运用时间段的方式招徕客户。旅游房地产市场开场由此构成，今天遍及世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村，山地度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游房地产市场开展到一定的规模。而年代中期，由于美国经济衰退，泡沫经济呵斥大量房地产积压和空置，特别是市场景气时期开发的大量别

34、墅积压。为处置积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一慨念，获得了宏大胜利。年美国市场，%以上的度假酒店产业是由其它工程改造过来的。到年后，大量的投资商、大规模的酒店业主、开发商纷纷进入这一领域，使产品方式更加明晰，法规也相应健全；配套的效力业、管理业、交换业也迅速成熟。近几年市场上又岖起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如SUNTERRA公司，不但运营交换业务，还本人开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了个度假村。在本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界休闲度假中心。在亚洲，日本

35、、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡、国内等国家，近几年大打“旅游休闲度假产权式酒店，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动安康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商以及酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并获得了可观的收益。 产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的综合性产品，作为一个新的投资热点，具有很高的投资与运用价值，较容易实现业主预期的购买目的及投资目的，据权威统计数听阐明，去年北京市涉外饭店、旅游公寓的平均出租率为.%，客房的平均房价为元/间天，其中，旅游公寓利润总额.亿元增长.%，收入利润率为.%，远远高出全市其他产业增长的平均程度，另外，我国每年的

36、法定休憩假期共有天，为产权式酒店提供了一个宽广市场空间。 产权式酒店拥有明确的房屋产权作为投资凭证，具有很强的稳定性，业主可与酒店或管理公司签署，不用承当酒店运营的风险而直接获得运营报答，因此业主只需投入金额不多的首付款，就可享有类似股东或房东的收益，尤其是假设产权酒店与分时度假相结合后，业主甚至可以实现异地置业。 业主拥有该酒店每年一定时间段的居住权，同时还享有酒店各项配套设备的优惠、运用条件，所以作为郊区的第二居所或企事业单位的度假基地，产权酒店是不错的选择，可以节约大量的个人度假或企业活动经费。 对于身处优美风景区的产权式酒店，假设其本身或其拥有独特的文娱配套，如滑雪场、温泉浴场、运动场

37、、特征餐饮等，就会吸引众多的旅游人群；开发商可经过出卖产权酒店的客房回笼部分资金，并借助国际酒店与旅游机构网络提高数量与质量，还可以为物业带来增值效应。 产权酒店这种新颖的运营方式和投资方式曾经在世界旅游及贸易口岸城市迅速开展起来。根据资料显示，WTO国际贸易组织，全球产权酒店-年年平均增长.%；年，全球个旅游目的地板.万个家庭购买了产权式酒店；到年，全球个国家个旅游目的地有万个家庭购买了产权式酒店。Ragatzass.ciates,年代到年代初，全球引入产权式运营的旅游目的地的数量增长了倍，年代初，全球产权式酒店销售收入以达亿美圆，到年，全球产权酒店销售将达亿美圆。一切信息阐明，产权式酒店将

38、成为旅游及贸易开展过程中的一种重要的运营创新方式，同时成为最受群众家庭青睐的投资工具。 国内产权式酒店的开发开展 年代开场，随着国内经济和旅游业的迅速开展，产权酒店在国内著名旅游及经济昌盛城市已逐渐构成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已胜利运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；即将在年完工的陕西汉中的世纪万龙大酒店；倡导e时代人性化商务空间的厦门悦华酒店；%投资报答+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的高兴无穷大-龙庆峡假日乡村俱乐部，龙脉温泉等。 、 开 发 目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济开展较为前沿的城市和国内各大

39、旅游类城市，如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、秦皇岛等，根本以国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以、海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。 、经 营 目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其普通的运营方式均为：开发销售委托专业酒店运营管理公司经管或成立专业的酒店运营管理队伍经管兑现购买者应得得投资收益。 这一运营方式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来运营管理的自信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店运营管理方的选择以及监视其日常

40、运营行为的体制、机制即保证购买者利益实现的体制、机制尤为重要。 正常情况下，普通星级酒店的运营本钱占到整个酒店日常营业额的%左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，假设附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实践非常之小，而一旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其他投资类商品所无法比较的。 目前，对于产权式酒店的运营管理，国内曾经积累了非常成熟的管理阅历，上海、广州拥有众多专业的酒店运营管理公司，加之历来就于国际接轨的管理方式，实践上酒店成型后的运营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的工程公司承当销售后运营管理的职能，开发商均不用为寻觅

41、销售以后的运营管理公司担忧，日后的收益兑现关键在于选用的运营方式与所处地角的匹配性上。、销 售 由于投资收益的可*性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的能够性均不太大，无论是北京、上海、广州、深圳等大中型城市，还是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市，产权式酒店的销售情况均一片大好，这也从一个方面印证了酒店的运营市场和消费者对酒店运营投资的自信心。 、国内产权式酒店的普通开发主体 产权式酒店的运营主体普通分为三类：酒店运营管理公司、旅游度假工程开发公司、房地产开发商，开发完成后普通均交由专业的酒店管理公司运营管理，开发者退居幕后或进展附加价值、增值工程的开发。根据其主要功能不同，产

42、权式酒店的普通分类在上面曾经提到，但根据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下： 纯产权式酒店 又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第一代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者一切，购买者经过酒店的运营盈利分红，在不改动运用性质的情况下不影响酒店整体运营购买者有权转让、抵押、承继、租赁，自主权益极大，根据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监视运营的制度略有不同，但这一方式下产权酒店的根本运营方式为： 、聘请专业的酒店运营管理公司担任运营 、开发商履行日常运营监管义务 、在业主大会监视下成立业主委员会或直接委托开发商进展财务监

43、管 、对营业收入全部营业本钱和营业费用后的纯利进展分红 、分红周期以每个季度为最短期限，最长不超越一年 、每季财务报告受监视者认可授权的会计师事务所严厉审核 、开发商根据客房的价钱或面积计算每个房间的收益比数又叫分红比数，购买者根据所购客房的收益比数享用收益： 收益的计算方式为： 分红总额 该房间收益比数 收益比数的计算方式为： 房间面积/营业总面积或房间总价款/全部房间总价款 、购买者只享用收益、不对亏损担任，营业亏损由开发商担任或由酒店运营管理公司转嫁 、酒店精装修、开发商配全套家具、家电并担任酒店第一期运营启动所须的全部投入 、酒店运营管理公司运营不佳，业主大会有权经过业主委员会或开发商

44、进展酒店运营管理公司改换，此条款普通以盈利规范为要求明确写进对酒店运营管理公司的聘用合同。 上述方式既为此类产权式酒店普通的运营方式 此类产权式酒店的开发商普通为房地产开发商，以尽快完成投资、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出如今旅游不兴隆的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业运营款待本钱，适宜与不以酒店运营管理为主而专注于地产工程开发、在酒店运营、运作的才干阅历上又较为弱势的开发商。 返租式产权酒店 其根本的开发方式与分红式产权酒店根本一样，但是在收益方式上与之存在根本差别，分红式产权酒店是以运营收益为依托，以利润为总分红标的，购买者投资收

45、益大小与酒店的运营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的运营没有任何关系，其以每年固定的投资报答普通为%为/年为主要的收益表达方式，再就是坐享每年的地产升值，在这一方式下，购买者的收益计算方法普通为： 房产总价事先商定的年报答比例普通为%在这一方式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，由于收益与运营效益挂钩的缘由，纯产权式酒店普通采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价钱进展销售，不做区分，但返租式产权酒店那么不一样，其每年的投资报答是由其起初的投资总额直接决议的，所以，以此种方式运作的产权式酒店，其不同的房间根据其朝向、位置、面

46、积大小，定价是不同的，这一点直接决议了购房者的收益大小，而且相对固定。 以此种方式开发的酒店，其开发主体普通为专业的酒店运营公司，以利用其专业的酒店运营管理阅历，赚取酒店正常的运营管理利润，其销售目的不过是回收其开发投资。本工程产权酒店方案我方建议本工程五星酒店全部自留，三星酒店间客房全部采取产权式出卖。这是根据：中国法律规定酒店恳求营业执照的前提条件是工程产权须掌握在名或数名法人名下，不能为数百名业主同时拥有的物业办理此类恳求。三星酒店造价低，利润率高，适宜分散出卖。三星酒店部分全部产权式出卖，再整体回租，方便管理。五星酒店造价高，笼统好，配套设备多，适宜进展整体抵押套现。经过我方核算，产权

47、出卖部分价钱适宜定于 ￥ - ￥元范围：详细建筑本钱请见工程核算，三星酒店客房部分可控制在￥ - ￥元范围业主报答按现有市场行情正常定于%计算，整个酒店利润有才干支付此部分的业主报答第五章市场销售推行分析工程察看：旅游业情况及未来开展方式云南省关注要点云南多万人次/年旅游者，度假旅游按目的地划分为：喀斯特别貌、西双版纳、大理、丽江、滇池、山水、动植物、民族、科考、民族、避暑、户外等类型；其中银发市场占%份额；年目的为万省旅游者。其中万外籍人士，预测收入.亿美圆，亿人民币。昆明旅游数据：年昆明旅游总收入以.亿元创下历史新高，国内游客初次突破万人次。据旅游局公布的数据显示，年，昆明接待国内游客.万

48、人次，比历史最好程度增长.%，旅游总收入初次突破.亿元人民币，同比增长.%，比历史最好程度的年增长.%。全市累计接待海外游客.万人次，旅游外汇收入.亿美圆；全年共接待台湾游客.万人次，随着台北至昆明旅游包机开通，月份昆明市共接待台湾同胞.万人次，同比增长.%。昆明旅游业开展目的是，到年，全市接待海外游客突破万人次，“十一五期间年均增长%；旅游外汇收入达.亿美圆，接待国内游客万人次，国内旅游收入达亿元，旅游总收入达亿元，年均增长%，把昆明建立成为中国最正确旅游城市和国内外重要的观光休闲目的地。年至年，旅游总收入坚持年均增长%以上，达亿元，着力把昆明建立成为面向东南亚、南亚的国际休闲度假旅游胜地。

49、同时，昆明市旅游局公布了石林风景区、阳宗海旅游度假区、安宁温泉旅游小镇、轿子山旅游区、世博新区、环滇池旅游圈等六大重点旅游工程建立和晋级改造的最新进度。在昆明市委、市政府近日正式出台的中，进一步明确了昆明旅游业的开展思绪和总体目的，提出要开掘昆明城市历史文化内涵，丰富和提升主城都市旅游产品，开发都市观光、商务节庆、旅游购物、主题公园、公共文化设备、历史遗址等特征旅游产品。昆明开发特征都市旅游产品的重点包括建立环翠湖、“昆明老街、盘龙江沿岸等特征商业旅游街区，突出历史文化和休闲文娱特征，打造专业旅游街区品牌；加快呈贡新城都市旅游产品的规划和建立，构成新的都市旅游吸引力；以中国昆明国际文化旅游节为

50、载体，加大市场化运作力度，加强活动的群众性和国际性，推出享誉世界的“东方狂欢节；以花卉、药材、珠宝、茶叶等为重点，包装推出一批具有当地特征的高附加值旅游商品；昆明至石林、轿子山旅游干道沿线的建筑、景区设计和旅游设备要充分表达和突出当地民族民俗文化特征，建立独具特征的旅游景观长廊。据悉，昆明市政府同时设立了每年万元的旅游开展资金，重点支持规划、工程建立、宣传营销和市场次序整治。会议以中小规模为主，但省内大企业众多，仍有召开大型会议市场需求云南温泉资源丰富：多个温泉出口，排中国第三，气候最好；会都温泉度假中心现生意最好.亿年收入、福宝温泉万-亿、弥乐温泉等建筑物环保节能技术运用较多，太阳能利用率高

51、云南现有上演资源：丽水金沙、版纳爨民族园、梦布拉西、昆明云南印象降水少除了、月，年平均、度茶叶、烟草行业兴隆，大企业众多曲靖市可关注特点云南第二大城曲靖接待商务游览万人次/年，实践为-万人；其中团队会议占%份额约为万人次滇东万旅游人士曲靖旅游业开展规划目的：自然风光+民族文化+温泉王国=年-万游客，%以上GDP本市会议以中小规模为主丽景大酒店为现有星级最高的酒店四星级官房大酒店为刚进入试营业的最高星级按星级规范酒店官房大酒店、丽景大酒店、金麟饭店、曲靖会议中心不具备有竞争力的会议配套文娱休闲设备周边高尔夫球场资源丰富周围现有旅游资源：昆明世博园、石林、惠泽会馆、罗平山水、九龙瀑布、油菜花、沙田

52、、梯田、凤凰谷云南概述云南，因有 “彩云现于南中而得名云南。同时，由于最早的昆明人以滇池作为繁衍之地，遂亦简称 “滇。云南省位于中国西南部，是高原山区省份，属于青藏高原的南延部份，地质构造复杂，地势是西北高，东南低，由西北向东南倾斜。云南东连四川境内的乌蒙山系，西接全省最高点梅里雪山主峰卡格博峰。其边境分别与越南、老挝、缅甸三国接壤，与泰国、柬埔寨、孟加拉国、印度等国相距不远，是中国古代的南方丝绸之路，乃经过东南亚、南亚的必经之地。云南省内山川绚丽，峡谷纵横，加上地势海拔悬殊很大，故构成了云南立体地形及立体气候，即寒、温、热三带气候并存，孕育了多种动植物生长，遂有 “动植物王国之佳誉。云南省少

53、数民族众多，少数民族人口是全国第二位。正由于各民族的文化特征各异，使云南更富奥秘颜色。云南省会昆明，是省内政治、经济、文化、科技及交通的中心。除了昆明，省内的大理、丽江、建水及巍山是中国的历史名城，而迪庆的香格里拉及西双版纳更是西方人心中的世外桃源，作为云南第二大城市的曲靖，更有两次入选“中国十佳宜居城市全省乃至中国南方重要“能源库城市之佳誉。 B 曲靖概述在南中国第一大河珠江的源头，镶嵌着一颗璀璨的明珠曲靖。这里西邻昆明，东接贵州，南靠广西，是彩云之南的一块投资宝地。曲靖山川秀丽，资源丰富，交通便利，工业兴隆，是全国最大的优质烤烟消费基地，是云南省重要的粮食、畜牧、油料、蚕茧、能源、化工基地

54、。曲靖市位于云南省东部,距省会昆明公里，辖县区市和个省级开发区，即宣威市县级、麒麟区、沾益县、马龙县、会泽县、师宗县、陆良县、罗平县、富源县和曲靖经济技术开发区，总人口.万人，国土面积.万平方公里，森林覆盖率.%。曲靖有着优越的地理气候条件，有从南亚热带到北温带的种气候类型。夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温为.。年无霜期天，年降雨量毫米之间，年日照时间.小时。曲靖水能资源：有众多河流分属珠江和长江两大水系，可供开发的潜能宏大，目前仅开发了.千瓦，占可开发量的.%。矿产资源：境内矿产资源丰富，有煤、铅、锌、铁、磷、重晶石、萤石等矿分布，其中以煤、铅、锌为主。煤炭资源远景储量达亿吨，占全省总量的%，

55、炼焦煤约占全省的.%；富源县老厂优质无烟煤矿区被称为“中国江南第一大煤田。生物资源：境内生物资源多样，有种种子植物，约占全省种子植物的/，有运用植物种，药用植物种，工业用植物种，花卉及欣赏植物种，肝菌等数另有竹荪、鸡枞、牛十种食用菌。酒店业开展情况分析今年上半年，云南省旅游总收入达亿元，同比增长，并呈现出海外游客高速增长、国内游客稳步增长的良好态势。云南省旅游局统计，上半年共接待海外旅游者余万人次，同比增长；实现外汇收入亿美圆，增长。同期，接待国内旅游者万人次，增长；国内旅游收入亿元，增长。云南省旅游局与旅游企业就深化研讨当前海外市场的特点和趋势，制定了促销战略和应对措施，组织省内游览社与国内

56、外旅游企业开展了桌台销售会议，积极派人参与国家旅游局组织的德国、印度、韩国和菲律宾等国家的旅游展览和促销活动。今年初，他们又组织旅游企业分别在越南、泰国等国家开展了大规模的旅游促销活动，并为沧源、腾冲、会泽、陆良等多个县举行了旅游产品推介会。昆明旅游市场情况分析：据市旅游局公布的数据显示，年，昆明接待国内游客.万人次，旅游总收入初次突破.亿元人民币，同比增长.%，比历史最好程度的年增长.%。全市累计接待海外游客.万人次，旅游外汇收入.亿美圆； 全年接待台湾游客.万人次。昆明截止到年底旅游接待单位家，客房总数为间包括宾馆、度假中心、培训中心，合计个床位。具备日均万人次的接待才干。六家五星级酒店未

57、含世纪金源大酒店、十五个四星级酒店、一百多个三星级酒店及以下涉外酒店，合计间客房，张床位。曲靖市麒麟区旅游市场情况分析旅游业坚持较快开展，年全年接待海外游客人次，旅游外汇收入.万美圆，接待国内旅游者.万人次，国内旅游收入万元。曲靖市现有星级宾馆家，其中准五星级家、四星级家、三星级家，预备三星级家，二星级家，一星级家，共有床位个。从以上数据可以看出，云南省整体旅游市场在迅速的增长，尤其是海外游客数量及收入增长比例比同年增幅较大，阐明云南在整合旅游资源上作了大量的任务,并收到了一定的效果。旅游工程的开发及线路的包装也进展了优化组合对市场的增长起到了关键的作用。人们从传统的观光游开场转型为休闲游、生

58、态游、主题游等系列安康型旅游开展。周边市场同级，同类酒店竞争对手运营情况分析以下是它的区位条件：地理方面曲靖跨长江、珠江流域，毗邻川、黔、桂三省，衔接内地和边疆、东南亚、国际和国内两大市场。贵昆、南昆两条电气化铁路纵贯除会泽外的个县市区，四条国道、和穿境而过，三条高速公路二条高等级公路和地方公路为经络的公路网络已构成。随着昆明新国际机场的建立，将进一步加强曲靖交通枢纽的区位优势。交通方面a.飞机：每周执行天飞行与昆明来往的国内主要城市多达个，国际航班有个；执行天飞行的国际航班有个国际城市。为国内和国际客人来云南提供了快捷方便的条件,同时也为曲靖带来了宏大的商机。b.铁路：年月日云南首趟城际列车

59、在昆明与曲靖正式运转。昆曲城际列车每天班的对开将为曲靖带来更大的经济效益，并缩短了城市间的间隔 ，为交通的便利提供了必备的条件。c.公路：年建成了第一条全长.公里长的昆曲高速公路。近日于月日正式开通了又一条昆明到曲靖的高速公路，同时进一步缩短了昆曲之间的间隔 。文化方面曲靖是著名的爨文化发祥地，爨龙颜碑、爨宝子碑以其极高的书艺价值及史料价值而被世人推崇，被誉为“南碑瑰宝、“神品第一。曲靖不断是云南的政治、经济、文化中心之一。旅游资源方面曲靖自然风光旖旎，旅游景观独特，有个国家A级风景区、个省级风景名胜区、个市级风景点。曲靖人文古迹众多，自然景观幽丽，民风古朴。出名遐迩的铜商文化、“正书古石第一

60、的爨龙颜碑和爨宝子碑、历史稀有的珠街八塔台古墓群、有史可考的“七擒孟获、独具特征的民族风情及声名日盛的滇东美食文化为世人所瞩目。雄奇的乌蒙山、马雄山，秀美的牛栏江、多依河以及罗平的万亩油菜花海、鲁布革峡谷风光、九龙河瀑布群、珠江源以及陆良大型国际沙雕节、会泽钱王之乡旅游文化节、沾益珠江源旅游节和宣威火腿美食文化节，吸引着纷至沓来的中外游客。使它的经济及旅游开展有极大的潜力。周边同级或同类竞争对手根本运营情况a.曲靖饭店业起步较晚,扩张较慢,星级饭店总量保有程度较低。星级的酒店家(丽景大酒店)，准五星级酒店家(曲靖官房大酒店)、准星级的酒店家(金鳞饭店)从硬件上看够五星级酒店，但还在筹开过程中。