销售如期复苏土地市场回暖

1、内容目录 HYPERLINK l _TOC_250011 行情回顾 3 HYPERLINK l _TOC_250010 行业数据 5 HYPERLINK l _TOC_250009 环比价格指数涨幅继续回升 5 HYPERLINK l _TOC_250008 4 月商品房成交如期复苏 6 HYPERLINK l _TOC_250007 土地市场回暖 7 HYPERLINK l _TOC_250006 行业动态 9 HYPERLINK l _TOC_250005 4 月房企销售开始恢复 9 HYPERLINK l _TOC_250004 房企拿地力度依然较小 9 HYPERLINK l _TOC

2、_250003 房企融资活动依然相对活跃 10 HYPERLINK l _TOC_250002 3.4 2019 年年报及 2020 年一季报简述 11 HYPERLINK l _TOC_250001 投资建议 12 HYPERLINK l _TOC_250000 风险提示 12图表目录图 1：3 月涨跌幅（%） 3图 2：今年以来涨跌幅（截至 5 月 12 日，%） 3图 3：申万一级行业 3 月涨跌幅（%） 3图 4：4 月涨幅前 10（%） 4图 5：4 月跌幅前 10（%） 4图 6：SW 房地产PE、PB 4图 7：SW 房地产PE、PB 相对 A 股估值溢价 4图 8：子板块市盈率

3、 4图 9：百城住宅价格指数 5图 10：百城价格同比涨幅（分层级城市） 6图 11：百城价格环比涨幅（分层级城市） 6图 12：30 大中城市商品房成交面积 6图 13：30 大中城市商品房成交面积（分层级城市） 6图 14：100 大中城市成交土地面积 8图 15：100 大中城市成交土地面积（分层级城市） 8图 16：100 大中城市成交土地溢价率 8图 17：100 大中城市成交土地溢价率（分层级城市） 8表 1：2020 年 4 月成交土地城市排名TOP10（按土地规划建筑面积） 8表 2：4 月部分 A 股房企销售情况 9表 3：4 月重点 A 股上市房企拿地数据 10表 4：部分

4、房企 3 月新增项目分布地区情况 10表 5：4 月 A 股上市房企发行债券融资活动 11行情回顾2020 年 4 月，房地产（申万）板块单月涨幅 4.23%，跑赢上证综指 0.24pcts，跑输沪深 300 指数 1.91pcts，板块涨幅在 28 个一级行业中排名第 13 位。子板块中，房地产开发板块单月涨幅 4.12 %，园区开发板块单月涨幅 5.93%。图 1： 3 月涨跌幅（%）图 2：今年以来涨跌幅（截至 5 月 12 日，%）12.0010.008.006.004.002.000.004月涨跌幅（%）20.0015.0010.005.000.00-5.00-10.00-15.00

5、今年涨跌幅（%）资料来源：wind，财信证券资料来源：wind，财信证券图 3：申万一级行业 3 月涨跌幅（%）25.0020.0015.0010.005.000.00-5.00休闲服务电子电气设备食品饮料建筑材料家用电器计算机 国防军工传媒医药生物机械设备化工房地产银行非银金融交通运输钢铁综合有色金属公用事业通信汽车轻工制造商业贸易建筑装饰农林牧渔采掘纺织服装-10.00资料来源：wind，财信证券行业中，受注册制题材影响，中迪投资涨幅明显，受到 REITs 政策刺激，光大嘉宝等涨幅居前，涨幅居前的还有天健集团、新大正、宁波联合等。海航基础、ST 新光、泰禾集团等房企跌幅居前，跌幅居前的大多

6、缺乏基本面支撑。泰禾集团（前 50 强房企）前期由于资金情况恶化、预期清偿贷款等事件影响，表现不佳，公司五月公告筹划发行股份购买资产，未来公司基本面是否能够改善有待进一步观察。图 4： 4 月涨幅前 10（%）图 5： 4 月跌幅前 10（%）40.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.000.00(2.00)(4.00)(6.00)(8.00)(10.00)(12.00)(14.00)(16.00)(18.00)(20.00)资料来源：wind，财信证券资料来源：wind，财信证券-10%图 6： SW 房地产PE、PB图 7： SW 房地产PE、PB

7、相对 A 股估值溢价40530%3530254320%10%2015105210%-20%00-30%-40%-50%房地产（申万）PE-60%房地产（申万）PB（右轴）PE溢价PB溢价资料来源：wind，财信证券资料来源：wind，财信证券图 8：子板块市盈率70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.002015/5/122016/5/122017/5/122018/5/122019/5/12全部A股PE房地产开发(申万)PE园区开发(申万)PE资料来源：wind，财信证券从相对估值看，截止 5 月 12 日，房地产板块 PE 为 8.86X，相对 A 股PE

8、 折价 49.37%， PB 为 1.17X，相对 A 股 PB 折价 36.07%，折价幅度继续扩大。其中，房地产开发板块 PE为 8.59X，相对全部 A 股 PE 折价 50.91%，园区开发板块 PE 为 18.05X，相对全部 A 股 PE 溢价 3.14%。房地产开发子板块具有相对低估值优势。板块估值水平达到历史低位，随着市场行情回暖，存在估值修复预期。行业数据环比价格指数涨幅继续回升4 月，百城住宅价格指数同比上涨 2.93%，同比涨幅较上月继续缩小 0.02pcts，环比上涨 0.25%，随着国内疫情控制的逐步明显，市场回暖，百城住宅价格指数环比涨幅扩大 0.11pcts。一二

9、三线城市住宅价格指数分别同比上涨 0.87%、3.69%和 3.21%，一线城市涨幅较上月扩大 0.17pcts，二三线涨幅较上月分别继续收窄 0.09 和 0.23pcts。一二三线城市住宅价格指数环比涨幅分别为 0.20%、0.17%和 0.25%，涨幅分别扩大 0.11、0.03、 0.12pcts。4 月，随着房地产市场继续回暖，环比价格涨幅有所回升。在房住不炒的大背景下，价格同比变化将保持窄幅增长。图 9：百城住宅价格指数20.0018.0016.0014.0012.0010.008.006.004.002.002016-062016-092016-122017-032017-062

10、017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-030.003.002.502.001.501.000.500.00-0.50百城住宅价格指数:同比百城住宅价格指数:环比（右轴）资料来源：wind，财信证券图 10：百城价格同比涨幅（分层级城市）图 11：百城价格环比涨幅（分层级城市） 30.0025.0020.0015.0010.005.002015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-12

11、2019-042019-082019-122020-040.00-5.00-10.00百城住宅同比价格指数:一线城市百城住宅同比价格指数:二线城市百城住宅同比价格指数:三线城市4.003.002.001.000.00-1.00-2.002013-102014-042014-102015-042015-102016-042016-102017-042017-102018-042018-102019-042019-102020-04百城住宅价格指数:一线城市:环比百城住宅价格指数:二线城市:环比百城住宅价格指数:三线城市:环比 资料来源：wind，财信证券资料来源：wind，财信证券4 月商品房成

12、交如期复苏4 月，30 大中城市商品房成交面积 1241.46 万平方米，环比上升 26.51%，同比下跌19.49%。随着疫情控制稳定，商品房成交继续回暖，回到去年同期约 8 成水平以上。其中，一、二、三线城市成交面积分别为 239.96、576.81、424.70 万平方米，一、二、三线城市成交面积分别同比下降 23.33%、23.03%、11.47%。考虑到一二线城市疫情管控更为严格，线下商品房成交复苏速度较三线城市缓慢。图 12：30 大中城市商品房成交面积图 13：30 大中城市商品房成交面积（分层级城市）3,000.002,500.002,000.001,500.001,000.0

13、0500.000.0040%20%0%-20%-40%-60%2016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-02-80%2,000.001,500.001,000.00500.002016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-020.0030大中城市:商品房成交面积:月30大中城市:商品房成交面积同比增长30大中城市:商品房成交面积:一线城市30大中城市:商品房

14、成交面积:二线城市30大中城市:商品房成交面积:三线城市资料来源：wind，财信证券资料来源：wind，财信证券尽管受到疫情影响后，商品房成交尚未完全恢复，但恢复至 8 成水平以上已然算是不错的成绩。若疫情进一步控制稳定，未来行业复苏至以往水平指日可待。行业供货复苏，同时叠加需求逐渐恢复，商品房成交如期回暖。全年来看，销售增速将维持下行，在行业整体增速放缓的情况下，龙头房企以其优异的品牌影响力和推盘销售能力有望受益，行业集中度提升。疫情过去后，一二线和强三线城市以其对产业和人口的吸引力，在户籍政策进一步放宽的推动下有望快速修复。2.3 土地市场回暖4 月，100 大中城市成交土地占地面积 48

15、70.03 万平方米，同比增长 2.05%，环比增长 14.13%。其中，一线城市成交 264.33 万平方米，二线城市土地成交 2615.35 万平方米，三线城市成交 1990.35 万平方米，一、二线城市分别同比增长 15.73%、12.85%，三线城市同比下滑 10.60%。土地市场继续回暖。从各城市土地成交情况来看，青岛市以成交土地建筑面积 940.21 万平方米遥遥领先，占据榜首，乌鲁木齐市、苏州市和南京市成交土地建筑面积也超过 400 万平方米。一二线土地依然受到市场青睐，成交土地建筑面积TOP10 中一二线城市占据 9 席。从土地成交金额看，4 月土地成交金额明显放大，南京市以

16、439.94 亿元成交额在全国各大城市中位列第一，共有南京、杭州、广州、苏州、佛山、上海等 6 个城市成交额突破 200 亿元，北京、厦门、青岛、成都、天津、福州、温州、沈阳等 8 个城市成交额也突破百亿元。土地供应方面， 4 月 100 大中城市供应土地占地面积 5856.09 万平方米，同比下降 10.10%，环比减少 22.48%。其中，住宅用地供应土地占地面积 1668.69 万平方米，同比下降 23.18%，环比减少 1.7%。溢价率方面，4 月，100 大中城市土地溢价率 15.46%，较上月回升 0.21pcts，其中住宅类用地溢价率 17.70%，较上月回落 0.60pcts，

17、成交回暖带动土地溢价率回升，但较去年同期土地溢价率降温。其中，一、二、三线城市土地溢价率分别为 4.96%、14.24%和 27.55%，一、三线城市土地溢价率较上月分别回升 1.13、12.88pcts，二线城市土地溢价率下降 3.6pcts。一、二、三线城市住宅类用地溢价率分别为 7.28%、15.32%和 31. 15%。4 月土地成交增长，溢价率环比回升，反映出土地市场开始回暖，一二线城市土地市场表现火热。随着疫情控制稳定，土地市场恢复正常秩序，一二线及强三线重点城市土地市场韧性有望持续显现。图 14：100 大中城市成交土地面积图 15：100 大中城市成交土地面积（分层级城市）12

18、,00010,0008,0006,0004,0002,000080%60%40%20%0%-20%-40%2017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-03-60%7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00007006005004003002001002017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-040100大中城市:成交

19、土地占地面积:当月值100大中城市:成交土地占地面积:二线城市100大中城市:成交土地占地面积:三线城市100大中城市:成交土地占地面积同比增长 100大中城市:成交土地占地面积:一线城市（右轴）资料来源：wind，财信证券资料来源：wind，财信证券图 16：100 大中城市成交土地溢价率图 17：100 大中城市成交土地溢价率（分层级城市）70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.002017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-040

20、.0080.0060.0040.0020.002017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-040.00100大中城市:成交土地溢价率100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地100大中城市:成交土地溢价率:一线城市100大中城市:成交土地溢价率:二线城市100大中城市:成交土地溢价率:三线城市资料来源：wind，财信证券资料来源：wind，财信证券表 1： 2020 年 4 月成交土地城市排名TOP10（按土地规划建筑面积）城市成交土地面积（ 万 m）成交土地规

21、划建筑面积（万 m）成交总价（亿元） 1青岛市517.15940.21148.052乌鲁木齐市508.53714.4459.803苏州市244.19496.1235.754南京市136.32405.87439.945广州市114.34373.04237.866长沙市156.97351.494.277长春市367.9330.7542.908佛山市110.95312.89228.719杭州市120.59293.2355.4510沈阳市175.43276.28108.18资料来源：wind，财信证券行业动态4 月房企销售开始恢复截至 2020 年 5 月 12 日，万科、保利等 9 家公司公布了 4

22、 月销售情况。月疫情控制后，房企销售继续修复，单月业绩表现尚可，但受到 1-2 月销售断崖式下跌影响，1-4 月大部分房企销售数据依然下滑，但下滑幅度开始收窄。其中，除了新城控股、首开股份等部分房企 4 月单月销售增速依然下滑，其余均回正，尤其万科、招商蛇口表现亮眼，4 月单月销售额增速分别为 14.47%和 9.25%。从 1-4 月整体情况来看，仅万科实现了 5.26%的销售额正增长，招商蛇口在去年高基数影响下销售额仅下滑-0.22%，体现了优异的销售能力，但也有保利地产、新城控股、中南建设等房企销售额下滑依然超过 20%，后续销售情况有待进一步跟踪。展望未来，由于疫情对行业销售形成冲击，

23、全年销售整体预计走弱。而未来随着防疫工作常态化发展，线上引流至线下销售将成为行业销售新模式，具有优异的线上蓄客引流能力的房企或将脱颖而出，同时房企也需要通过提升产品品质、加大推货量、提升推盘能力等方式保持销售业绩的稳定。今年累计销销售额（亿销售面积（万今年累计销表 2： 4 月部分A 股房企销售情况公司同比同比同比售面积（万同比元） 平方米） 售额（亿元）平方米） 万科479.514.47%303.817.93%1858.35.26%1188.6-8.98%招商蛇口195.919.25%85.85-6.09%557.04-0.22%234.04-16.39%保利地产375.890.44%244

24、.01-4.37%1086.09-26.16%734.25-23.13%金地集团167.92.92%83.20.42%449.9-10.23%210.7-13.81%荣盛发展77.837.44%69.636.18%216.69-9.47%205.01-6.24%阳光城166.983.62%134.236.16%450.31-10.22%401.214.30%新城控股180.63-15.57%164.4-7.44%490.44-27.99%450.22-24.06%首开股份89.52-29.27%33.93-18.16%215.43-6.05%76.76-7.65%中南建设155.71.00%1

25、12.9-12.00%371.6-20.00%276.5-27.00%资料来源：公司公告，财信证券房企拿地力度依然较小4 月疫情影响逐渐消退，A 股上市房企拿地力度有所复苏，但整体来看力度依然偏小。受疫情影响，房企销售回款受到一定影响，大部分房企在 2020 年展望中将降杠杆放在重要位置，因而大部分房企在土地市场表现较为谨慎，未来短期内土地市场活跃主体将资金充足、有补库存需求的房企为主，在这其中部分房企能以相对较小的竞争压力拿地补库存，以求长期发展。表 3： 4 月重点A 股上市房企拿地数据拿地数量企业土地面积（ 万平方规划建筑面积（万楼面地价（元/平方（宗） 米） 平方米） 米） 华夏幸福5

26、54.91157.625213.95万科1345.20115.302902.04阳光城1143.16106.217584.29招商蛇口729.6178.737977.54保利地产318.0051.046969.75雅戈尔18.8726.6018279.13滨江集团311.3021.8910252.56金地集团13.229.665816.29首开股份11.622.2441056.03资料来源：wind，财信证券从新增项目分布地区看，万科、招商蛇口、保利地产、首开股份等房企依然主要聚焦一二线。长三角和粤港澳大湾区区域仍为房企竞拍高热度区域，中西部地区二线城市热度也有所上升。从市场整体看，一二线销售

27、具备强劲韧性，房企大多形成一二线为未来主战场的战略预期。一二线具有一定产业和人口流入优势，尤其部分二线城市具有产业资源和一线城市人口外溢效应的双重优势，在未来疫情稳定市场行情修复的过程中具有更强的销售韧性，布局一二线能为房企未来销售韧性提供支撑。表 4：部分房企 3 月新增项目分布地区情况公司拿地情况万科长沙、柳州、惠州、芜湖、南通、青岛（2 块）、西安（2 块）、大理招商蛇口汕头、苏州、哈尔滨、上海、苏州、南宁保利地产杭州、徐州、南昌（2 块）、郑州、西安金地集团广州、东莞、苏州（2 块）、郑州、沈阳（3 块）、杭州、舟山荣盛发展永州、成都、淄博（增资获取）中南建设南京、南通、徐州、温州、绍

28、兴（2 块）、成都、西安、福州、泉州、临沂阳光城苏州、蚌埠（2 块）、北京、沈阳、重庆首开股份北京（2 块）、南京北京、天津、苏州（2 块）、常州、张家港（苏州）、温州、泰安、西安、漯新城控股河、建德（杭州）、乌鲁木齐蓝光发展常州、南阳、长沙、襄阳、佛山、盐城、桐乡、阜阳、南京绿地控股达州、盐城、杭州、廊坊、驻马店、西咸新区、苏州、上海、南昌资料来源：公司公告，财信证券房企融资活动依然相对活跃资金是房企赖以生存和持续发展的关键，在疫情影响下房企销售回款有所下降，市场融资能力和融资成本对房企来说至关重要。由于疫情对经济产生了一定负面影响，央行将在一定程度上释放流动性，预期未来市场资金成本逐渐走低

29、，房企融资意愿明显加强。根据wind 统计，4 月房地产行业发行债券（包括 ABS）105 支，发行规模 983.46 亿元，发行规模同比增长 9.55%，占比 2.86%，房企发债融资活动依然相对活跃。未来房企在市场上的融资能力一定程度上影响着房企的发展脚步。从部分 A 股房企发行债券融资情况来看，发债成本随着市场利率的下行也有所走低，其中，国有背景房企（例如保利地产等）和杠杆水平较低的房企（例如金地集团等）融资成本依然具有显著优势。表 5： 4 月 A 股上市房企发行债券融资活动公司类型货币金额（亿）成本期限保利地产中期票据人民币153.073+N 年保利地产中期票据人民币63.495+N

30、 年阳光城公司债券人民币126.954 年阳光城公司债券人民币87.305 年金地集团中期票据人民币153.053 年金地集团中期票据人民币53.555 年华夏幸福中期票据人民币55.172+2+1 年资料来源：公司公告，财信证券2019 年年报及 2020 年一季报简述2020Q1 行业营收相对稳定，利润下滑：2019 年 SW 房地产实现营业收入 25383.32亿元，同比增长 21.38%，实现归母净利润 2273.14 亿元，同比增长 11.83%；2020Q1SW房地产实现营业收入 3664.65 亿元，同比下滑 1.67%，实现归母净利润 239.44 亿元，同比下滑 39.76%。其中，2020Q1 园区开发板块营业收入、利润均呈现正增长，房地产开发板