北京某商城的招商策划方案

1、北京某商城招商策划方案 2007-12-21 第一部分：招商策略招商策略：立足北京、面向全国、走向国际以北京为重点，在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出20的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证北京地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。第二部分：招商进度中的比例分配抑招商的前期阶段，招商的比例计划抑为：北京地区招商占60左右；抑外地招商占20左右；国际招商抑占15左右；预留出5的比例抑，作为机动或炒作。其中：北京地抑区招商所

2、占比例不得超出整体的6抑0；外地招商、国际招商的比例抑可根据实际情况扩大，扩大部分可抑占用本地招商份额；根据招商实际吟情况，如果招商出现火爆，可加大吟预留部分的比例（例如10）。吟这样后期可通过保留精品商铺推出吟、拍卖等方式提高价位水平，在项吟目只有同期推出的情况下，通过预吟留部分享受到商铺升值的部分利益吟。第三部分：招商付款方式一、租吟金交纳及优惠政策有以下三种方式吟：1、一次性交纳3年的租金。从疑第四年起租金递增5；第五年租疑金递增6；第六年租金递增7疑；总体租金递增比例不超过原租金疑水平的20。2、首期交纳5年疑租金的30，正式开业前再交齐疑5年租金全款。从第六年起租金递疑增5；第七年递

3、增6；第八年疑递增7；总体递增比例不超过2噪0。可签定租约合同期为20年臃。首期就一次性交纳5年租金。可臃获得6年实际使用权的优惠政策。臃从第七年起租金递增6；第八年臃递增7，总体递增比例不超过2臃0。除享受以上优惠政策以外，臃还可以获挑选一间商铺位置的机会臃。3、首期交纳10年租金的30艺，入驻前交齐10年租金全款。艺可获得12年实际使用权的优惠政艺策。可签定租约合同期为20年。艺如10年租金在首期就一次性交齐艺，除享受以上优惠政策以外，还可艺以获挑选两间商铺位置的机会。二艺、租金交纳及优惠政策2（备选方艺案）：1、同上。2、第一段同上艺。首期就一次性交纳5年租金。可缘获得赠送6个月无偿使用

4、权的优惠缘政策。从第七年起（含第6年后半缘年）租金递增6；第八年递增7缘，总体递增比例不超过20。缘除享受以上优惠政策以外，还可以缘获挑选一间商铺位置的机会。3、缘首期交纳10年租金的30，入肢驻前交齐10年租金全款。可获得肢11年实际使用权的优惠政策。可肢签定租约合同期为20年。如10肢年租金在首期就一次性交齐，除享肢受以上优惠政策以外，还可以获挑肢选两间商铺位置的机会。三、分析裕（以均价8.5元计算）：第6年裕租金收入：115472.04*裕365*8.5*1.053.裕761646亿元；第6年半年租裕金：3.761646/21.裕880823亿元；五年的贷款利殉息：17.91260亿元*

5、0.殉071.253882亿元；五殉年租金9折损失租金：17.91殉260*0.11.79126殉亿元；租五送6个月损失：1.8殉808231.253882殉0.626941亿元；租五送一殉年的损失：3.7616461旨.2538822.50776旨4亿元；租五送一比租五打旨9折多损失： 0.716旨504亿元；租五送半年比旨租五打9折少损失： 1.16旨4319亿元；从上面的分析来看旨，一次性交纳5年租金免费送6个旨月对公司最有利，租五年送一年的酗优惠政策虽然损失最多，但比打9酗折只多损失7千万，而从对商户的酗吸引力却大大增强。同时保证提前酗还贷提高公司的信用级别，综合考酗虑利大于弊。注：以

6、上方式并不是酗机械地推出，可视市场反应情况进酗行穿插，也可以在尾铺招商过程中酗，对尾铺招商的优惠力度增加时运至用。四、租金交纳方式及提供优惠绊政策的理由： 考虑到项目绊的招商不但要符合公司的总体定位绊，同时还要兼顾公司的成本回收，绊并且回收期越短，产生的运营财务绊费用支出就越少，同时，及时还贷绊将有利于公司信用等级的提高，对绊将来的公司发展极其有利。上述方诽案一方面可以起到将缺乏实力小商诽户挡在门外的作用（及抬高门槛）诽，达到自然淘汰的目的。同时，根诽据现金是王的原则，运用对我诽们影响极小的使用年限的优惠，让诽利商户，做到先期既给出优惠又不诽会使应收现款产生丝毫损失。北另外，兼顾将来中心商铺升

7、值，北我们可以充分享受到升值的利益，北方案设定是为了尽量引导商户去选北择5年一次性交纳租金的方式。此北方式达到的经济效益将在附上的经北济分析内容中计算出具体的数据体北现。04万平方米04万平方米04万平方米04万平方米第四部分：经济分析一、交纳汉（三年）租金经济分析（理想价格汉）1、根据可出租实际使用面积按汉115472.计算；2、按照每汉层出租实际使用面积平方米计算；汉3、平均租金价格按每天每平方米冠9元人民币计算；每层定价为：冠冠冠 平均租金价格为：9元/益天楼层 租金价格（元/天）益出租面积（） 说明 应完成利益润额（亿元）六层 未计算 五层益7.5 18503.89 1益8503.89

8、*7.5*365益*3 1.51963四层 8.翌0 20454.30 2045翌4.30*8*365*3 1.翌79180三层 8.5 204翌54.30 20454.30*翌8.5*365*3 1.903翌78二层 9.0 20006.翌66 20006.66*9*3翌65*3 1.97166一层枣12 16876.91 168枣76.91*12*365*3枣2.21763B1层 9.0枣19175.98 19175.枣98*9*365*3 1.88缮979B2层 未计算 总计 均缮价9元 115472.04 共缮回收五年租金费用 11.294缮29说明：、11.29429缮亿元的30为：

9、3.38829缮亿元。、综合管理费：1154确72.04*1.5*365*3确1.89663亿元。、第一确年综合管理费：6322.094确1万元。、保证金（按一万商铺确，每商铺2万元收取）：2亿元。确二、交纳（三年）租金经济分析（确保守价格）1、据可出租实际使用漓面积按115472.计算；2、漓按照每层出租实际使用面积平方米漓计算；3、平均租金价格按每天每漓平方米8.5元人民币计算；每层漓定价为：印印 平均租金价格为：印8.5元/天楼层 租金价格（印元/天） 出租面积（） 说印明 应完成利润额（亿元）六层印未计算 五层 6.0 1850印3.89 18503.89*6印*365*3 1.215

10、71四脂层 7.0 20454.30脂20454.30*7*365*脂3 1.56782三层 8.0脂20454.30 20454脂.30*8*365*3 1.7脂9180二层 9.0 2000脂6.66 20006.66*9脂*365*3 1.97166一脂层 12 16876.91 1潍6876.91*12*365*潍3 2.21763B1层 9.潍0 19175.98 1917潍5.98*9*365*3 1.潍88979B2层 未计算 总计潍均价8.5元 115472.潍04 共回收五年租金费用 10潍.65441说明：、10.6坯5441亿元的30为：3.1坯9632亿元。、综合管理费

11、：坯115472.04*1.5*3坯65*31.89663亿元。坯、第一年综合管理费：6322坯.0941万元。 、坯保证金（按一万商铺，每商铺2万坯元收取）：2亿元。三、交纳（五坯年）租金经济分析（理想价格）：坯1、根据可出租实际使用面积按1膨15472.计算；2、按照每层漓出租实际使用面积平方米计算；3漓、平均租金价格按每天每平方米9漓元人民币计算；每层定价为：漓漓漓 平均租金价格为：9元/漓天楼层 租金价格（元/天）漓出租面积（） 说明 应完成利漓润额（亿元）六层 未计算 五层秘7.5 18503.89 1秘8503.89*7.5*365秘*5 2.53272四层 8.秘0 20454.

12、30 2045秘4.30*8*365*5 2.秘98633三层 8.5 204秘54.30 20454.30*秘8.5*365*5 3.172秘97二层 9.0 20006.秘66 20006.66*9*3识65*5 3.28609一层识12 16876.91 168识76.91*12*365*5识3.69604B1层 9.0识19175.98 19175.识98*9*365*5 3.14识965B2层 未计算 总计 均识价9元 115472.04 共识回收五年租金费用 18.823识81说明：、18.82381农亿元的30为：5.64714农亿元。、综合管理费：1154农72.04*1.5*

13、365*5农3.16105亿元。、第一农年综合管理费：6322.094农1万元。、保证金（按一万商铺农，每商铺2万元收取）：2亿元。农四、交纳（五年）租金经济分析（农保守价格）1、根据可出租实际使农用面积按115472.计算；2顺、按照每层出租实际使用面积平方顺米计算；3、平均租金价格按每天顺每平方米8.5元人民币计算；每顺层定价为：顺顺 平均租金价格为顺：8.5元/天楼层 租金价格顺（元/天） 出租面积（）顺说明 应完成利润额（亿元）六层顺未计算 五层 6.0 185天03.89 18503.89*天6*365*5 2.02618天四层 7.0 20454.30天20454.30*7*365

14、天*5 2.61304三层 8.天0 20454.30 2045天4.30*8*365*5 2.天98633二层 9.0 200天06.66 20006.66*天9*365*5 3.28609天一层 12 16876.91仍16876.91*12*365仍*5 3.69604B1层 9仍.0 19175.98 191仍75.98*9*365*5 3仍.14965B2层 未计算 总仍计 均价8.5元 115472仍.04 共回收五年租金费用 1仍7.91260说明：、17.仍91260亿元的30为：5.仍37378亿元。、综合管理费仍：115472.04*1.5*怂365*53.16105亿元怂

15、。、第一年综合管理费：632怂2.0941万元。、保证金（怂按一万商铺，每商铺2万元收取）怂：2亿元。第五部分：招商费用预怂算招商总体费用包括人员开销、广怂告制作（包括印务）、媒体购买、怂管理费用等项，总费用预计在30怂00万3600万之间，其中广怂告费用是最大的一项支出，而广告彰费用必须根据实际运作情况进行调彰整。如招商非常顺利，则广告投入彰将会进行灵活调整削减。项目 费彰用预算（万元） 备注广告制作彰300 印务、创意、胶片、沙盘彰、3D、展具、户外、流动。媒体彰购买 2400 电视、电台、平彰面、户外、流动办公用品 150彰车辆、演示用具、移动办公人员彰管理 400 薪水、提成奖励、彰培

16、训差旅 20 交通、住宿、招胀待外埠费用 200 场地、日常胀费用电话费用 30 电话、传真胀、网络DM费用 5 邮寄、夹报胀、散发公关活动 100 发布会胀、联谊、合计 3605 分析：胀其中广告制作费用约占8.3；胀媒体购买约占66.6；行政与胀管理费用约占25.1，应占比胀例符合正常市场运作中的比例分配胀。第六部分：各楼层商品结构定位咽楼层 商品布局 备注六楼 餐饮驯、休闲娱乐、健身、电玩、图书驯五楼 温馨家居用品、床上用品、驯窗帘布艺、国际精品厅 四楼 针驯纺织品、服装配饰、文化用品、五驯金电气、家用小电器、工艺礼品、驯小百货、汽车饰品 三楼 童装、驯儿童玩具、哺幼产品 二楼 男装驯、

17、男士皮衣 首层 女装、女式皮驯衣 B1 鞋类、皮具、箱包、服驯装辅料、布料备选方案：楼层医商品布置 备注六楼 餐饮、休闲医娱乐、健身、电玩、图书 五楼医温馨家居用品、床上用品、窗帘布医艺、国际精品厅 四楼 鞋类、皮医具、箱包、服装辅料、布料 三楼医童装、儿童玩具、哺幼产品 二医楼 男装、男士皮衣 首层 女装医、女式皮衣 B1 针纺织品、服医装配饰、文化用品、五金电气、家医用小电器、工艺礼品、小百货、汽医车饰品2002/11/012003/02/102003/02/182003/12/302003/12/302004/04/282002/11/012002/12/012002/11/202003

18、/01/012003/01/012003/02/102003/02/102003/02/182003/02/182003/03/302003/02/182003/05/012003/05/012003/05/012003/08/012003/08/012003/11/012003/11/012003/12/302003/12/302003/12/302004/04/282003/12/012003/01/102003/01/102003/01/202003/01/20阴历十二月十八日2003/01/202003/02/102003/02/182003/05/012003/05/012003/0

19、8/012003/08/012003/11/01第七部分：招商准备工作烘及时间安排、达成目标及实施内容烘一、招商准备工作（只针对配合招烘商部分）：1、完成项目名称注册烘、以及项目标志等的CI设计并注眷册。2、注册中文及英文的国内域眷名（.）及国际域名眷（.com）。3、确定宣传包装眷概念、总体广告宣传用语。4、完眷成设计制作*中心招商文告眷、招商楼书，包含项目功能分布及眷内部结构图。5、完成设计制作项眷目效果图的POP，3D资料光盘眷。6、完成设计制作*中心眷的主体、各分体剖面模型沙盘。7眷、完成招商队伍的建立（招聘），佛进行培训及人员甄选分配。8、制佛定商户准入标准、引入原则、操作佛规则等。

20、9、确定公司组织机构和佛部门设置。10、招商处的筹建。佛11、招商部各种管理规章制度、佛业绩考核奖惩制度、工作操行规则佛出台。12、制定商户准入标准、佛条件、和招商规则。13、制定并佛印制招商租赁合同、租赁申请表、佛登记表、相关协议、商业管理守则佛等。14、根据招商类别敦促各分槛部制定招商工作倒计时计划（包括槛招商区域、重点目标、任务指标完槛成计划等）。二、招商时间安排：槛招商前期准备工作阶段为：正槛式招商时间确定为：2002/11/012003/02/102003/02/182003/12/302003/12/302004/04/282002/11/012002/12/012002/11/2

21、02003/01/012003/01/012003/02/102003/02/102003/02/182003/02/182003/03/302003/02/182003/05/012003/05/012003/05/012003/08/012003/08/012003/11/012003/11/012003/12/302003/12/302003/12/302004/04/282003/12/012003/01/102003/01/102003/01/202003/01/20阴历十二月十八日2003/01/202003/02/102003/02/182003/05/012003/05/012

22、003/08/012003/08/012003/11/01后招商期根暨开业庆典筹划阶段：1、根完成招商人员招聘（10天）根及培训工作（10天），同时完成根个人招商指标确认并按照招商任务根指标提交各自的工作倒计时实施方根案。2、完成印制各种合同根、文件、申请表、登记表等。完成根项目标志等系列CI设计，更换识讹别系统（包括名片、信函、旗标等讹）。确定宣传包装概念及总体广告讹用语。3、完成前期招商文讹告、招商楼书制作，确定招商媒体讹广告计划（包括广告创意、制作、讹媒体购买选择等）、招商各项管理讹费用支出预算。完成各种POP、讹3D vision、沙盘等的制讹作。完成招商部筹建工作。4、前讹完成一切招

23、商准备工作。5、开招商工作正式开始。6、配开合组织公关活动，针对对象为行业开协会、政府部门的；针对国际招商开部分的。如有香港招商计划单列。开7、招商第一阶段。以北京开为重点的招商工作，招商比例按计开划控制在总体的60以内。同时开负责外埠招商工作人员在本地进行侩外地招商工作。国际招商部通过各侩驻华商务参赞、外商驻华代表处、侩国外产品在华代理机构进行招商。侩外埠招商设2个月试探期，如果反侩应良好，则由负责人员作出报告提侩交招商部，由招商部作出外埠实地侩设点招商计划（包括地点选择、招侩商规模、策划广告宣传配合、费用侩预算等），报请总经理审批。于8侩、前完成所有外地实地招商工作准讳备。9、招商进入第二

24、阶段讳。在确保北京地区招商工作按计划讳顺利进行，并达到预期目标、回款讳理想的基础上，提高要求进行市场讳二次开发。目标定位于增加中心商讳品的名、特、优、新、独、多样化讳等的内涵，外埠与国际商品在这一讳阶段列为重点。10、招商讳进入第三阶段。本期工作重点是拾讳遗补缺，针对中心的商品结构进行般微调整。做到符合*中心的般原定市场定位及功能分布设计。根般据实际招商情况制定招商收尾计划般，对招收工作未达到设定标准的进般行最后突击攻关。11、招般商进入尾声。所有招商目标在前责般成有关分部确实完成。根据招商阶般段预先挑选商铺情况、对未决定位般置的商铺策划商户抓号的准备工作般（地点、方式、安全保障、公正程匆序）

25、。12、后招商期、开匆业庆典。 招商部人员缩编，匆部分人员转入商业管理编制。招商匆整体工作做总结，财务情况汇总报匆告公司董事会。开业庆典的公关活匆动、促销活动、广告发布等。（备匆选方案）：1、同上。2、同上。匆3、 工作内容同上。4、铰完成媒体发布前期工作，一切铰就绪。5、（，大寒） 招商正式铰开始。6、春节招商工作正汉常进行，并针对广东、福建、浙江汉沿海地区春节港澳台400万侨胞汉回乡省亲机会，进行春节攻势。结汉合韩国、日本、港台商人回乡探亲汉机会，其扩散力将会极有成效。7汉、其他同上。三、达成目标（设定汉理由及达成手段）： 达成汉目标是按照商业项目招商的程序安汉排制定的最低限度招商进展要求

26、。汉实际招商过程中，必须超额或提前伙完成此目标，否则将影响整个招商伙的成功。1、第一阶段完伙成招商任务的20。此阶段主要伙操作方案是通过项目广告宣传及内伙部预登记商户，进行提炼筛选，电伙话及DM营销方式，从商业项目对伙投资者的吸引程度分析，达成此目伙标较有保障，之所以设定20任伙务的目标，是为了保证项目招商商伙户质量，只假设登记客户中存在低伙于20的商户是达到我们招商标伙准的。2、第二阶段完成搬招商任务的30。此阶段进入招搬商成熟期，由于前期招入商户的口搬碑相传作用，会同时吸引同业或相搬关联商户；另外第一阶段的电话、搬DM营销的滞后反应将在此阶段收搬效；同时外埠招商赴当地设点的大搬规模展开；以

27、及国际招商部分预计搬于此阶段到达见效最明显阶段；以搬上四方面支持本阶段完成30的搬任务指标。3、第三阶段甫完成招商任务的50。此阶段由甫于建筑主体出地面，结构达到封顶甫前阶段，商户对项目的信任度大大甫加强；招商比例中设计50的生甫产型商户（厂商及隶属厂商营销机甫构），40的产品代理商及经销甫商，10的普通经营商户，前两甫阶段主要针对对象为比例设计中的甫前50，此阶段由于接纳其余5甫0类型商户，标准降低，招商难技度相应减小；通过招商进展顺利、技商户踊跃等方面的事件公关活动，技对剩余招商起到催化作用；恰当的技时机运用精品商铺拍卖会的形式，技用夺标宣传刺激招商的最后阶段工技作；完成最后阶段任务是具有

28、一定技可行性的。另外，具体招商过程中技，最后阶段的实际情况应该是剩余技任务远远低于计划目标，实际已处技于收官（围棋术语）微调阶段。四技、招商实施内容：1、招商人员的北招聘工作：为了更好地完成项目的北招商工作，需要根据需求进行对招北商队伍的建立。由于项目属性的特北殊性，以及工作进度和工作强度的北实际要求，无法任用缺乏经验的人北员，同时没有时间对销售人员进行北从业岗位培养，故对招聘人员进行北严格的从业经验及工作能力方面的北考量。招聘原则：对商业专业的招北商人员，必须具有本行业从业3年北以上招商管理的经验，优先考虑从堵事过商业房地产项目的招商工作、堵招商策划等方面的工作经验、或从堵事相关行业市场招商

29、、拥有行业内堵大量全国性和国际客户资源者。招堵商部人员招聘计划：总人数为28堵人(暂定)。按楼层分招商分部。堵招商1部：B1层，4人，设招商堵主管一名。负责对男女鞋类、皮具堵、箱包的招商工作。招商2部：F堵1、F2层，4人（暂定），设招堵商主管一名。负责对男、女服装、蹭男女皮装的招商。招商3部：F3蹭层，4人，设招商主管一名。负责蹭童装、童鞋、儿童玩具、儿童用品蹭、哺乳用品等的招商。招商4部：蹭F4层，4人，设招商主管一名。蹭负责针纺织品、服装配饰、家用小蹭五金、电气产品、家用小电器、小蹭百货、文化用品、汽车饰品、工艺蹭礼品等的招商。招商5部：F5层蹭，4人，设招商主管一名。温馨家蹭居用品、床

30、上用品、家纺布艺、窗戴帘、绳草编织、国际精品等的招商戴。招商6部：F6层4人，设主管戴一名。负责餐饮、娱乐、健身房、戴电玩厅、图书、办公间的招商。国戴际招商部：4人，设主管一名。负戴责国际商品的招商，任务是填充F戴5层的香港厅、台湾厅、韩日厅、戴欧美厅的招商工作。管理组织架构戴：2、外埠招商计划。外埠招商以吵轻工产业聚集区域、商品集散中心吵、区域代表中心城市为主要目标。吵以下为招商（及广告辐射）目标城吵市：服装鞋类：广州（春夏时装、吵鞋类皮具）；上海（名牌服装、进吵口服饰）；中山（休闲装）；花都吵（皮鞋皮具）；增城新塘（牛仔服吵装）；东莞虎门（春夏时装、针织吵品、鞋）；东莞盐步（内衣）；吵佛山

31、南桂（童装）；深圳（春夏吵时装）；杭州（春夏时装、丝绸服创装）；石狮（牛仔、休闲、童装）创；宁波（名牌男装、衬衫）；温州创（名牌男装、童装永嘉、鞋）创；威海（韩国服饰）；义乌（针织创、袜子）；海宁（皮衣）；河北辛创集（皮衣）；晋江（运动服饰、鞋创）；厦门（台湾服饰产品）；哈尔创滨（冬季服装）；沈阳（冬季服装创）；浙江湖州（童装）；辽宁海创城（童装）；针织家纺布艺类：宁鲍波；浙江绍兴（柯桥）；海宁；上鲍海市；广东南海（西樵）；山东青鲍岛；苏州；常熟；箱包类：上海市鲍（奉城）；浙江瑞安（仙降）；河鲍北高碑店（白沟）；辛集（皮具箱鲍包）；海宁；广州（高档箱包）；鲍辽宁南台；儿童玩具类：义乌；广鲍东省

32、（60）；深圳（外销产怖品为主）；广东澄海；文化用品类怖：上海市；义乌；温州；宁波（宁怖海）；广东潮阳；深圳市；小百货怖商品类：义乌；温州；石家庄；除怖此之外，考虑到全国各经济区块中怖心城市的辐射作用，在以上城市的怖有针对性的招商计划以外，同时包贩含对典型中心城市的招商工作安排贩。主要有：天津；武汉；成都；重贩庆；杭州；南京；济南；沈阳；大贩连；福州；厦门；郑州；长沙。国贩际招商部分通过中国工商联、贸促贩会的协助联合各国驻华使馆商务参贩赞、外商驻华机构、有关外资企业贩及行业协会。主要针对的国家有：贩香港、台湾、韩国、日本、美国、贩德国、法国、意大利、英国、澳大槛利亚等。3、（备选方案）外埠招槛

33、商部分：在初期由公司自行进行外槛埠招商工作，每月总结。同时做委槛托代理公司招商计划，12个总槛结期之后，若在外埠自行招商进展槛欠理想的情况下，全面考虑将外埠槛、国际部分招商进行委托，同时公槛司的招商计划继续进行（委托建议槛以松散式合作方式为主）。2002/12/012003/01/202002/12/012003/01/302003/01/302003/03/302003/01/302003/02/012003/02/012003/02/102003/02/102003/02/182003/02/152003/02/182003/02/152003/03/302003/03/302003/05/012003/05/012003/08/012003/08/012003/12/302003/12/302003/12/302003/03/302004/01/012004/03/30第八部便分：广告宣传策略广告宣传是招商便中占用费用比例最大，操作方式安便排对招商工作又会起到极大影响的便部分。广告策划得当，会取得事半便功倍的效