房地产估价-电子课件第13章

1、第13章 商业房地产估价点击添加标题13.1 概述商业房地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。 狭义的商业房地产 广义的商业房地产 指用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。 包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。 13.1.1 商业房地产的种类与特点 商业房地产的种类百货店业态 超级市场业态 大型综合商场业态便利店业态 专业店业态专卖店业态购物中心业态 家居中心业态 仓储商店业态 13.1.1 商业房地产的种类与特点 商业房地产特点 1）经营业

2、态多样 2）收益性3）交易频繁，产权分散复杂4）装修高档且复杂 5）垂直空间价值衰减性明显13.1.2 价格影响因素收益性是商业房地产的最本质的特点，所以它的预期收益能力是影响价格的最主要的因素。商业房地产的区域状况和商业房地产本身的实物状况，都会影响商业房地产的价格。 1影响商业房地产价格的主要区域状况1）商业繁华程度2）交通便捷程度3）临街情况 13.1.2 价格影响因素2影响商业房地产价值的主要实物状况 1）建筑品质及内部格局2）楼层3）净高4）面积5）装修6）无形价值13.2 商业房地产估价的基本思路收益法是商业房地产估价中最常用的方法。商业房地产的出售和出租情况也较为频繁，找到可比实

3、例较为容易，市场比较法也是较为常用的一种方法。另外，在用收益法评估商业房地产的客观租金时，也可用市场比较法进行租金的估算。对于成本法，可以选用，一般不宜作为主要方法。 商业房地产根据其经营方式的不同可划分为出租型和商业运营型两类。出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。 1不同经营方式商业房地产估价的基本思路1）出租型商业房地产出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。 采用收益法估价关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后应根

4、据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。因此对出租型商业房地产测算租金收益时，应了解待估对象是否存在合约的限制。收益法评估出租型商业房地产采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：直接求取商业房地产价格；求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。交易实例的选择和修正系数的确定是市场法评估出租型商业房地产的重要环节。由于一些商业房地产价格的因素很多，因此对评估对象及交易实例的实地查看显得非常重要，必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易

5、方式等因素。市场法评估出租型商业房地产运营型商业房地产主要靠经营获得收入，如百货店、超级市场、大型商场等。这类商业房地产主要采用收益法评估，由于难以获取第一手租金资料，对于这类估价对象，在评估时理论上可基于营业收入测算净收益 。即：2）运营型商业房地产净收益=主营业务收入-主营业务成本和税金-管理费用-财务费用-销售费用-商业利润在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。虽整幢商业房地产估价时，首先应详细了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同的估价方法，一般可采用

6、收益法、市场法。 2不同规模商业房地产估价的基本思路1）整幢商业房地产估价整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行 。2不同规模商业房地产估价的基本思路2）整层商业房地产估价通常情况下整层出租或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。 对于同层商业房地产多个平面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。 2不同规模商业房地产估价的基本思路3）同层商业房地产不同铺面的评估在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的