鹰潭市嘉鹰湖畔居市场分析与营销推广策略-49

1、.PAGE ：.；目 录 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 序 言 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第一篇 城市概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、地理位置与历史沿革 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、城市辖区和城市人口 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、自然景观与历史人文 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、城市交通概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、宏观经济

2、开展情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六、城市开展战略与定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二篇 鹰潭市房地产市场分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、鹰潭市房地产投资屡创新高，房地产业开展势头良好 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、市区土地市场住宅用地供应集中有度，高桥区成“供地大户，房产市场旺盛需求刺激地价节节攀升 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、鹰潭市区房价急速上涨，三年房价翻番 PAGEREF _Toc h H

3、YPERLINK l _Toc 四、二级房产市场供求两旺，昌盛的背后暗藏着未来两年异常猛烈的市场竞争 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、消费者购房认识加强，购买力增大，余江人、贵溪人、铁路职工成为市区购房的“三大主力 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三篇、月湖区房地产区域板块市场解析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、城市功能分区及开展方向概述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、房地产区域板块引见 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc

4、 、月湖老城商贸中心 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、梅园办公生活区 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、高桥居住区 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、下埠新城区 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、东南片科教生活区 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、区域楼盘目的比较 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、供应量分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、销售价钱分析 PAGERE

5、F _Toc h HYPERLINK l _Toc 、户型分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四篇 市场总结 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第五篇、工程分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程优优势分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc (一)、工程优势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc (二)、工程优势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程切入点 PAGEREF _Toc h HYPERLI

6、NK l _Toc 第六篇、产品建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、总体想象 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、产品定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、整体规划思绪 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc (一)、规划设计原那么 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc (二)、总布部分修正建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc (三)、外立面建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc

7、 (四)、环境规划建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc (五)、房型建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc (六)、配套设备建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc (七)、专业化效力 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、工程中心竞争力提炼 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第七篇、工程定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程整体笼统定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、

8、工程分类产品定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、工程整体主题定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、工程主题广告语 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、客户定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第八篇、营销推行 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、营销节拍 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、营销基调 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、营销原那么 PAGEREF

9、_Toc h HYPERLINK l _Toc 四、营销重点 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、广告推行 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附一、鹰潭市区购房需求调查 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、调查阐明 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、调查汇总分析 PAGEREF _Toc h 序 言首先赞赏贵司对此次市场调研的支持和协助 !就贵司湖畔居工程的市场环境、工程定位和推行战略，敝司成立了专案小组，对鹰潭房地产市场进展了专业的市场调研。并以此为根据，对整体市场

10、的现状和区域市场的特性，经过专业的分析，对产品进展了初步的研讨。由于目前产品规划存在的不确定性，因此着重于分析工程产品总体定位战略，寻觅复合型物业形状的实践市场切入点和制高点，在此根底上，对工程的营销推行作了战略性的论述。务求使之能成为贵司进展工程开发的有益参考。第一篇 城市概略一、地理位置与历史沿革鹰潭市，位于江西省东北部，信江中下游，因市区龙头山麓有一深潭，“涟漪兴其中，雄鹰翔其上而得名。早在唐代称鹰潭坊，年月升格为县级镇，年月又降格为贵溪县辖地，年月再次升格为县级镇，年撤镇设市，年月升格为省辖市，原县级鹰潭市区域改为市辖月湖区，同时辖贵溪市县级市、余江县。年月，被列为我国甲类开放城市。国

11、家计委在中，又把鹰潭确立为“沿铁路干线重点开展城市之一。二、城市辖区和城市人口鹰潭市现下辖月湖区、贵溪市、余江县和龙虎山风景旅游区。东西宽约公里，南北长约公里，全市辖地平方公里，总人口.万人，其中月湖区辖地平方公里，人口.万人，贵溪市辖地平方公里，人口.万人，余江县辖地平方公里，人口.万人，龙虎山风景旅游区.万人。三、自然景观与历史人文鹰潭自古以来山清水秀，人杰地灵。最著名的自然景观当属龙虎山自然风景区。龙虎山风景瑰丽奇特，文化底蕴丰富，其独特的自然景观和人文景观构成三绝：溯道教之源，揽漓江之胜，探崖墓之奇，已成为国内外游客到此探幽揽胜的旅游胜地。龙虎山是道家发源地和道家开创人张道陵“天师世家

12、的世居之地，号称“中国道家第一山。道教奠基人张道陵，蜚声海外，其道教祖庭天师府与山东孔府并称“北孔南张。另外，著名的政治家、出版界先驱邹韬奋就是鹰潭余江县人。四、城市交通概略鹰潭市因毗邻皖、鄂、湘、粤、闽、浙、苏省，铁路、公路四通八达，历来以“六省通衢的交通枢纽城市而名扬四海，是华东四大编组站之一。浙赣线、皖赣线、鹰厦线条铁道路和国道又称沪昆线、国道又称连汕线、梨温高速公路(线)以及交错相错的市、县、乡公路把离市区公里的贵溪市和离市区公里的余江县以及离市区公里的龙虎山风景区连成一片。五、宏观经济开展情况自改革开放以来，鹰潭市经济一直坚持良好的向上开展态势。特别是进入新千年，全市经济坚持快速增长

13、的势头。国内消费总值GDP一直坚持两位数速度增长，远高于全国的平均程度和领先于江西省内平均程度。随着城市建立、招商引资、对外开放力度的进一步加大，鹰潭市整体经济仍将坚持高速开展的势头。年份鹰潭市GDP亿元.增长率%.江西省GDP亿元.增长率%.六、城市开展战略与定位鹰潭城市建立开展总体思绪是：策应国家沿长江开发战略，充分发扬本身优势，“依托大交通、大工业、古文化、丰富资源，实现工业富市、商贸活市、旅游旺市、科技兴市、依法治市战略，强化农业根底位置，推进工业化进程，加快第三产业开展，加强接替沿海产业构造梯度转移的才干，把鹰潭建立成为承接以上海为龙头长江经济带的赣东北区域中心城市。城市人口到年开展

14、为万人，城市用地面积平方公里。按照“围绕中心、推进两翼、突出重点、带动周边的想象，将鹰潭建立成为皖、浙、赣边沿区域中心城市，以建立花园城市为目的，完善老城区，昌盛新区，启动高桥区；将东翼的贵溪市建成以有色冶炼和化工工业为主体的次中心城市；将西翼的余江县城建成富有地方特征风格的卫星城市；将南边的龙虎山风景区建成举世出名的风景名胜区。第二篇 鹰潭市房地产市场分析鹰潭，被称为“火车拉来的城市，中心城区范围和人口规模不大，因此，鹰潭市房地产市场起步较晚，房地产业开展程度普遍不高，但最近几年随着鹰潭城市经济的快速开展，人民生活程度提高，对住房的需求也日趋增长，从而促进房地产市场开展迅速。房地产投资规模、

15、开发面积与销售面积等各项目的均呈现快速上升势头。值得一提的是，近几年以浙商为代表的大量外地房地产开发商的进入，除了带来大量的资金，更是带来了房地产开发新的理念和技术，给鹰潭的房地产市场注入新的活力，也促进了当地的房地产开展程度的提高。鹰潭房地产市场开场进入了一个高速开展的阶段。一、鹰潭市房地产投资屡创新高，房地产业开展势头良好虽然鹰潭市房地产业起点较低，起步较晚，但最近几年开展迅速。从年起，房地产投资规模逐年增长，屡创新高。到年完成投资.亿元，其中住宅投资.亿元，占房地产总投资完成额的%，这与最近几年大量外来资金流入鹰潭市房地产市场不无关系。二、市区土地市场住宅用地供应集中有度，高桥区成“供地

16、大户，房产市场旺盛需求刺激地价节节攀升从最近几年鹰潭市区土地买卖情况看，住宅用地供应主要集中在、这两年，共有亩出让，导致、年房产市场供应量迅速添加，而房产市场需求的有效支撑，不仅促使住宅用地市场供应量经过年的停顿至年上升到亩，而且也刺激了住宅地价迅速上涨，到达.万元/亩，每亩均价较年上涨%。这其中，高桥区的启动开发，起到了最直接的推进作用，成为名副其实的“供地大户和“风向标，未来几年的高桥区也将成为鹰潭楼市的“供房大户和楼市猛烈竞争的“主战场。鹰潭市区历年商住用地成交情况汇总表年份宗地面积成交价万元折合每亩地价万元.高桥区历年商住用地成交情况汇总表年份宗地面积占全市比例%.成交价万元折合每亩地

17、价万元.三、鹰潭市区房价急速上涨，三年房价翻番鹰潭市房地产大开展启动于年中，当时市区住宅房价每平方米在千元左右，以后房价便一路高歌猛进，涨声不断。至年市区住宅销售价钱已达元/平方米左右，而近期即将推出的时代广场和东湖家园二期高层住宅均价估计都在元/平方米左右，甚至连位处梅园新区，生活配套设备并不理想的清波雅苑和滨江明珠，凭仗江景景观环境，估计多层均价也将在元/平方米左右。四、二级房产市场供求两旺，昌盛的背后暗藏着未来两年异常猛烈的市场竞争从市场供求关系上看，最近几年鹰潭市房地产市场呈现供需两旺的局面。从年开工面积与销售面积比分别为：.、：.、：.可以看出，最近几年随着鹰潭经济的开展和居民收入程

18、度的提高，积累了大量的购房需求，对房产市场供应量进展了有效的消化，年，甚至出现了销售面积超越开工面积的供不应求景象。但在目前房产市场昌盛的同时，他们也留意到，年施工面积累积到达万平方米，而同期销售面积累积为万平方米，仅占到施工面积的.%，阐明未来几年鹰潭房产市场的供应量会迅速膨胀，也就意味着未来市场的竞争将会非常猛烈。鹰潭市房产投资开发情况表年份本年完成投资万元施工面积开工面积销售面积五、消费者购房认识加强，购买力增大，余江人、贵溪人、铁路职工成为市区购房的“三大主力随着经济和社会的开展及居民收入的添加，消费者的消费观念发生显著变化，改善居住质量的需求加强。另外随着鹰潭城市化进程的加快，城市拆

19、迁改造、大量周边人口进城而产生大量住宅需求。特别是鹰潭中心城区独有的教育等配套和城市气氛越来越吸引更多的余江、贵溪两县的购房者进入中心城区，而占鹰潭城区近半人口的铁路职工，由于任务和生活的缘由也会在市区买房置业。从而使房产市场需求量激增，购买力旺盛。第三篇、月湖区房地产区域板块市场解析一、城市功能分区及开展方向概述按照“围绕中心、推进两翼、突出重点、带动周边的想象，鹰潭市城市总规划以建立花园城市为目的，完善月湖老区，昌盛梅园新区，启动高桥居住区，将鹰潭建立成为皖、浙、赣边沿区域中心城市。近期政府城市建立的主要任务重心将以高桥居住区为重点，梅园新区滨临信江地带同步开展，其后适时对下埠新城区和东南

20、片科教生活区的开发建立，构成一江两岸的远景目的。本报告微观市场分析根据鹰潭市城市总体规划，将月湖区主要划分为：月湖老城商贸中心区、梅园办公生活区、高桥生活居住区和待开发的下埠新城区、东南片科教生活区五个区域板块，分别加以分析论述。二、房地产区域板块引见、月湖老城商贸中心)、区域特点该区域自年建市以来开场建立，经过近几年来的旧城改造，如今曾经成为商业网点星罗棋布，生活、金融、医疗、教育、商业等配套设备齐全的中心区域，是鹰潭市民生活最主要的集散地，市民乐衷居住老城区自信心指数高，置业意向比较强。)、区域楼盘该区域主要楼盘有金鹰名仕苑、时代广场、莲花小区、嘉鹰西湖嘉苑、天洁西湖嘉苑、锦绣嘉苑和东湖家

21、园。其中金鹰名仕苑、时代广场和东湖家园二期金色家园都是高层商住型小区，金鹰名仕苑曾经进入尾盘，时代广场和金色家园尚未开盘，一东一西构成一个同类物业的竞争关系；莲花小区、嘉鹰西湖嘉苑以及天洁西湖嘉苑那么均为多层住宅小区，沿街带有底商，这三个楼盘都已进入尾盘形状；锦绣家园那么是位于建立路的一个小型楼盘，只需两幢多层并且销售只剩两套。)、代表个案A：时代广场工程总体概略：该楼盘位于环城西路与站江路交叉口，是一个规划总建筑面积万左右的商住楼工程。层为大型商业，每层万营业面积，三幢高层住宅F、F、F由南至北平行建于大型商业楼之上。该楼盘配备.万的休闲广场。因拆迁补偿，南面接近环城西路的F楼中有大量的原地

22、块回迁户。由于拆迁抗力，该工程推迟了近一年半才开工，出于对利润和时间本钱的思索，开发商有能够将层大型商业楼改建为层。楼盘体量：规划总建筑面积万左右，商业面积万，住宅面积万独身公寓约套，普通公寓约套。工程进度：目前该工程曾经开工，现处根底阶段。销售进度：因尚无获得预售答应证，目前该工程处于意向登记阶段，累计登记已达两千余人次；详细开盘时间根据工程进度来看，估计在月份之间。已有初步价钱方案，但估计仍将有调整，根据调查得知，住宅起价元/，均价元/，最高价为元；楼层差价在-元/之间，由于塔楼构造将会有户型没有朝南房，所以南北差价在-元左右。住宅户型：该案的住宅部分由幢“凹字型塔楼由南向北平行陈列，独身

23、公寓户型有种：、套内面积，普通公寓户型面积套内面积，主力面积、套内面积。工程优优势：该工程位处老城区市中心地带，地段优越，交通便利，知名度高，人流密集度高，较具商业价值，定位为鹰潭市大型休闲、文娱及商业中心，由独身公寓、商业、住宅、汽车库、办公房五部分用房组成，使整个工程成为一个功能齐全、配套完好的组合体。由于拆迁的妨碍，工程一拖再拖，影响了部分客户对其的自信心指数，导致部分早期意向客户流失。B：东湖家园期金色家园工程总体概略：该工程位于东湖畔湖东路、沿江路交汇处，总建筑面积万余，层商住楼-层为商业，面积近，层架空，该楼盘规划最大特点是幢高层住宅以东南西北度陈列，使各户型都能共享江湖景观。楼盘

24、体量：总建筑面积万余，其中商业建面近；-层为住宅，规划户数户。工程进度：目前建至地上一层。销售进度：该工程同样尚未获得销售答应证，目前处于意向客户积累阶段，估计月开盘。目前开展卖卡排号的促销方式吸引购房者。详细为：VIP卡万元人民币/张，根据登记的牌号优先选房，卡费可退亦可冲抵房款并给予总房款%的优惠；VIP卡可议价转让，但转让开发商将收取元/张的手续费。另外，该楼盘还提供首付%，最年年的住房贷款。住宅户型：幢塔楼，幢梯户，幢梯户。共五种户型：A户型四室二厅二卫.，B户型三室二厅二卫.，C户型三室二厅二卫.，D户型二室二厅一卫.，E户型二室二厅一卫.。工程优优势：东湖家园一期的良好品牌和销售情

25、况为二期金色家园奠定了良好的根底，周边信江和东湖的优美风景突出了其独特的居住环境，旋转度的户型摆位和度开放式卧室使各户型共享江湖美景，大型商业楼和一期沿街会聚了相当的商业气氛。政府所在区域吸引大量政府官员和具较强购买力的客户群体，优美环境倍受消费者追捧。但因该楼盘价钱未定，未来销售市场接受度还存在一定的变数。、区域市场分析由于鹰潭市就目前的城市规模来说，月湖老城区是鹰潭市民任务生活最主要的活动区域，其居民居住自信心指数是最高的，居民最向往在该区内置业。目前该区域内时代广场和东湖花园二期都没开盘，曾经开盘的都曾经销售一空，只需少量二手房在流通。时代广场主要是以商业物业为主，其普通住宅只需套左右，

26、凭仗其绝佳的地段，加上该区高层住宅房源稀少，销售压力不会很大；同样为高层住宅的东湖家园二期在一期的销售中曾经获得了较好的口碑和品牌笼统，凭仗优良的居住环境和不错的地段，该楼盘直接将消费群体瞄准高端人群，与湖畔居的联排构成竞争关系。该区域内的住宅销售价钱曾经突破元/，消费者反响良好，没有销售阻力，估计该区的房价将会平稳上涨。、梅园办公生活区)、区域特点该区域作为鹰潭市的政治中心，区域建立从市政府东迁开场，投入大量的资金，已将该区域的道路、绿化、公共设备等城市容颜大大提升。信江的江景和月湖公园的建成使该区域的自然环境打呵斥最适宜居住的区块之一。但该区域由于开发时间不长，居住人口规模不大，使得商业配

27、套不够完善，区块成熟大约还需求两到三年时间。 、区域楼盘该区域主要楼盘有嘉禾山庄、清波雅苑、滨江明珠、梅花苑四个楼盘。嘉禾山庄是一个纯联排别墅工程，分四期开发，目前开发了一期、二期。清波雅苑是一个较大型综合江景楼盘，刚刚进入土地平整阶段，分四个组团，估计年月面市。滨江明珠是一个中型综合住宅小区，工程进度也已进入土地平整阶段，估计年、月面市。而梅花苑那么是一个小型纯多层商住小区。)、代表个案A：清波雅苑工程总体概略：该工程位于沿江大道，是梅园新区滨临信江地带楼盘的典型代表，小区规划总建筑面积，规划四个组团，主要有多层、高层、排屋三种物业类型，沿街和主入口两侧布置底商配套用房。该楼盘以环境与人文特

28、征相结合，采用英伦新古典欧式多元并存的风格，户型构造多元化，客户选择余地较大，旨在打造特征江景房。该楼盘规划有三处广场休闲喷泉广场、下沉音乐广场和中心水景广场、六班幼儿园、公共游泳池、社区超市等配套设备。楼盘体量：占地面积北块，南块，建筑面积工程进度：土地平整阶段。销售进度：未开盘。住宅户型：该楼盘多层住宅主要以大户型为主，户型面积，主力面积；高层住宅户型面积，以为主力面积；联排，叠加、两个户型。工程优优势：临信江绝佳的江景是该楼盘最大特征和卖点，景观优势非常明显，开展潜力较大；但是目前市政配套设备不完善，交通、商业配套不成熟。B：滨江明珠工程总体概略：该楼盘位于沿江大道和鹰东衔接线交接处，总

29、建筑面积.，是一个由多层、小高层、高层组成的以住宅为主兼有商业文娱设备配套的商住工程。小区西侧临沿江大道由南向北布置幢跃F小高层和幢F高层住宅，小区东侧与高层参差排布幢跃F多层，以充分利用西侧江景资源。楼盘体量：总占地面积.，总建筑面积.，多层套，小高层套，高层套。工程进度：刚刚开工，土方工程阶段。销售进度：未开盘。住宅户型：整个楼盘的户型面积设计在；多层户型，以为主力面积；小高层户型，以-为主力面积；高层户型，以-为主力面积。工程优优势：该楼盘地理位置与清波雅苑类似，滨临信江，处于市政府重点开发地，自然环境出色，江景资源为其主要卖点。但该工程也同样面临目前市政配套设备不完善，交通、商业配套不

30、成熟的优势，且在整体规划、规模和配套上不如清波雅苑，未来两盘将面临猛烈的面对面竞争。C：嘉禾山庄工程总体概略：该楼盘位于环城东路北侧，规划号公路东西两侧，总建筑面积万左右，是鹰潭市区第一个纯联排别墅小区。小区一期套联排别墅已于年交房，二期套将于年底交付。小区配套的双语幼儿园、会所曾经建成。楼盘体量：总占地面积亩，总建筑面积左右，一期套联排，二期套联排别墅，三、四期尚未开发。工程进度：二期进入主体开工阶段。销售进度：一期现房已根本售完，二期预售近%。住宅户型：该楼盘的联排别墅户型均为层带室内汽车库，主力面积在/套，房户型，户型设计充分思索了联排别墅的温馨和价钱的经济性。工程优优势：作为物业档次较

31、高、强调环境优越的联排别墅，该楼盘没有明显的优势，仅是户型空间功能和单价上有一定的优势均价元/。但该工程作为别墅物业的优势比较明显：周边环境较差殡仪馆附近、交通路况不理想、商业生活配套设备缺乏、小区配套不完善以及%的小区绿化率作为别墅小区明显不够。区域市场分析该区域的开发建立是鹰潭市政府所带动，其居民自信心指数还是比较高的，加上区域外部的环境要素，未来居民选择在该区内置业的概率不小。目前该区域内的几个楼盘都没开盘，曾经开盘的嘉禾山庄是纯联排别墅工程，档次不高，客户面比较狭窄。今年月份左右将有比较大的供应量，竞争会比较猛烈。从物业类型来看，多层将有余套、小高层余套、高层余套，少量叠加和联排别墅，

32、可以满足各种层次的消费需求。该区域的多层住宅将与湖畔居的多层住宅竞争鹰潭中等收入群体购房者。该区域内的多层销售均价估计在-元左右，而其他物业类型将更高，相比月湖区和高桥区来说，价钱都是相对比较高的，销售价钱需求经过市场的考验。、高桥居住区 )、区域特点该区域是鹰潭市政府规划的大型生活居住区，由现已建成通车的龙虎山大道、天洁路两条主干道衔接南北和东西，区域内规划有大型体育中心、会展中心、学校、医院和农贸市场等市政配套。新建的长途客运中心座落在天洁路和龙虎山路交汇处，并有路公交车经过。未来几年，随着该区的城市公共设备配套的日益完善以及各个住宅小区的集中建立，高桥区将成为鹰潭市最大规模的住宅聚居大区

33、。 )、区域楼盘该区域主要楼盘有三林佳苑、雅典城、阳光世纪花苑、越峰花园、天洁紫荆花园、万福新城和佳诚美丽园。三林佳苑和雅典城是该区最早的两个纯多层住宅工程，三林佳苑曾经全部入住，雅典城曾经交付，尚有套%未销售。阳光世纪由幢多层住宅和幢小高层商住楼组成，目前多层销售%，小高层未开发。越峰花园由幢多层和幢沿街商住楼组成，分期开发，一期幢多层、幢商住楼，销售率%，二期尚未开发。天洁紫荆花园由幢多层住宅组成，沿龙虎山路和天洁路设有商铺，目前尚未开工但已接受预定。万福新城有A、B两个地块组成，共有幢多层和幢联排别墅，工程刚刚启动，估计年月份面市。佳诚美丽园由幢多层住宅组成，目前部分楼体正做根底，部分还

34、在土地平整，未开场销售。 )、代表个案A：天洁紫荆花园工程总体概略：该工程位于龙虎山大道西侧和天洁路以北，总建筑面积.，规划幢多层住宅，沿街布置商铺。小区东南转角为天洁商务大厦，高米，总建面平方米。楼盘体量：总占地面积，总建筑面积.，幢多层共套住宅。工程进度：未开工。销售进度：曾经接受预定销售，预定情况比较好。住宅户型：户型面积在，以为主力面积。工程优优势：该工程是高桥区内期房较早面市的一个工程，销售战略比较自动，避开了月份大量住宅面市的时机，而元/的预定价以及跃层赠送的价钱战略吸引了大批的客户。但该楼盘档次普通，其定价对湖畔居多层的价钱有一定的影响。B：万福新城工程总体概略：该工程位于天洁东

35、路南面，阳光世纪花苑东面，工程分A、B两个地块，其中A地块总建筑面积.，设计幢多层住宅和幢联排别墅；B地块总建筑面积，规划幢多层住宅，沿街设底商。工程刚刚启动，现场售楼部在建，估计年月份面市。楼盘体量：总占地面积，总建筑面积，幢多层和幢联排别墅，共套住宅。工程进度：土地平整。销售进度：未开盘，估计年月开盘。住宅户型：户型面积在，以、为主力面积。工程优优势：该工程的户型设计主要以中小面积为主，以吸引中等收入的消费客户群体，使得该工程的客户需求面较大。该楼盘整体规划并没明显特征，档次普通，但对湖畔居的多层定价会有一定影响。C：佳诚美丽园工程总体概略：该工程位于天洁东路北面，湖畔居工程的东面，越峰花

36、园西面。总建筑面积，由幢多层住宅和沿街商业组成。楼盘主打安康运动主题：鹰潭首席大型高尚运动安康主题社区，小区内设有室外篮球场、室内健身房和大型中心广场。楼盘体量：总占地面积，总建筑面积，户住宅。工程进度：部分楼体在做根底，部分还在土地平整。销售进度：未开盘，估计年月开盘。住宅户型：户型面积在，主力户型。工程优优势：位于高桥区中心地段，有一定的规模，特别是小区中心设有大型广场极大地丰富了小区景观；黄绿蓝的单体立面处置简约明快，视觉感强，“高尚运动安康社区的工程笼统概念比较新颖。但建筑整体规划为兵营式平行排布，大型绿地广场的规划仅有少量住户享有，没有思索景观的共享性和均好性。此外，仅有一个室外篮球

37、场和少量配套用房的健身设备缺乏以支撑“运动社区的概念。因湖畔居位于其西侧，多层住宅规模相差不大，未来与该楼盘将面临面对面的直接竞争。、区域市场分析 高桥区集结了月湖区的众多楼盘，年有五个楼盘同时入市，未来三年市场供应量将出现“井喷式地到达余套，比较大的供应主要佳诚美丽园套、万福新城套、越峰花园二期套，湖畔居套多层暂定，竞争会异常的猛烈。该区物业类型主要以多层住宅为主，多层占该区市场总供应量的%。从户型上看，天洁紫荆花苑以主力户型、元/的价钱曾经抢先锁定了一定量的购房群体。万福新城以和为主力户型，佳城美丽园主力户型也以为主，都瞄准的是中档消费群体。而湖畔居多层按目前的规划方案，主力户型也将集中在

38、段。未来高桥区的多层市场上将出现相当猛烈的质量战、价钱战、广告战和效力战。、下埠新城区下埠新城属于年后规划开发区域，目前还是乡村。暂不作为本次调查分析样本。、东南片科教生活区东南片科教生活区属于年后规划开发区域，目前还是乡村。暂不作为本次调查分析样本。三、区域楼盘目的比较、供应量分析目前可销售量：区域楼盘称号物业类型总供应量剩余供应量套数月湖区金鹰名仕苑高层套套锦绣家园多层套套套莲花小区多层套套天洁西湖嘉苑多层套高桥居住区阳光世纪一期多层套套套越峰花园一期多层套套雅典城多层套套梅园新区嘉禾山庄-期联排套套合计套数约套套 由上表可以看出，整个鹰潭市区的商品房住宅出现了根本无房可售的局面，呵斥该景

39、象的主要缘由是鹰潭的房地产市场刚刚起步，房产市局面市的供应量不大，而需求市场却积累大量的购买需求，加上年土地推出量少，只需宗的商住用地买卖，所以在年初出现全市中高档商品房只剩下余套的局面。估计年下半年至年可销售量 知楼盘可销售量住宅区域楼盘称号物业类型供应量面积供应量规划套数月湖区时代广场高层余套余套金色家园高层套高桥居住区天洁紫荆花园多层.套套万福新城多层.套联排套越峰花园二期多层套佳诚美丽园多层套阳光世纪二期小高层约套梅园新区嘉禾山庄-期联排套余套清波雅苑联排套叠加套多层套高层套滨江明珠多层.套小高层.套梅花苑多层约余套合计约余套由于年的土地放量和早期的几个工程都曾经启动，未来商品房住宅将

40、大量集中面市，一改上半年供不应求的局面，转而直接进入买方市场。月湖区市中心将会有个楼盘开盘，都是广场购物中心结合高层塔楼住宅的方式出现；主要瞄准高端客户人群，特别是经商者和投资者。高桥区的供应量将到达近套，竞争楼盘众多，将有五个楼盘同时入市，物业类型主要以多层为主，占到总比例.%。梅园新区的供应量也将到达近套，但是楼盘数量仅个，主要是清波雅苑和滨江明珠，因楼盘体量较大、分期开发缘由，集中供应的量不会很大。就竞争而言，未来三年鹰潭市房产市场竞争的“主战场当以高桥区莫属；而老城区当以同属高层住宅的时代广场和东湖家园二期的“私人恩怨为“主戏；梅园新区因物业类型比较丰富，同质楼盘混战的“火药味会稍淡些

41、，但清波雅苑和滨江明珠间上演的“兄弟情仇绝不亚于时代广场与东湖二期的猛烈程度。、销售价钱分析月湖区价钱分析楼盘称号物业类型价钱范围元/住宅均价元/销售情况金鹰名仕苑高层-%锦绣家园多层-%莲花小区多层-%时代广场高层估计-估计未销售金色家园高层估计-估计未销售由此看出该区域内目前和未来推出的楼盘售价将超越元/，接近元/，而鹰潭市民“老城区情结将使该价位被消费者广泛接受。高桥区价钱分析楼盘称号物业类型价钱范围元/住宅均价元/销售情况雅典城多层-%阳光世纪一期多层-%阳光世纪二期小高层未定未定未销售越峰花园一期多层-%越峰花园二期多层未定未定未销售天洁紫荆花园多层-预定中万福新城多层/别墅未定未定

42、未销售佳诚美丽园多层未定未定未销售由此看出该区域内，目前被消费者接受的售价普遍为-元/，而该区未来开盘的楼盘，其涨幅将由各楼盘的综合质量、销售战略以及该区域的配套建立进度等综合要素来决议。因后期推出量较大，价钱将成为楼盘综合竞争力的要素之一。梅园新区价钱分析楼盘称号物业类型价钱范围元/住宅均价元/销售情况嘉禾山庄-期联排-%、%嘉禾山庄-期联排未定未定未销售清波雅苑多层/高层/联排估计多层-估计多层-未销售滨江明珠多层/小高层未定估计多层未销售梅花苑多层未定未定未销售该区域为政府所在地，滨临信江，自然景观优美，城市道路宽阔，居住环境优越，市民的自信心指数也比较高。除嘉禾山庄由于其地理位置、质量

43、和风水等抗性，价钱遭到一定的影响外，可以看出开发商对该区域的期望指数也比较高，多层售价均设在了元/左右，这主要与即将推出的两个楼盘均滨临信江，绝佳的江景景观促成了预期价钱的高开。但未来该区域没有江景优势的楼盘能否能巩固元/的均价，还有待于市场检验。、户型分析多层住宅户型分析楼盘称号物业类型面积范围主力户型主力户型比例天洁紫荆花园多层-.%万福新城多层、.%、.%越峰花园二期多层%左右佳诚美丽园多层不详滨江明珠多层.%梅花苑多层未定未定从上图表来看，滨江明珠、越峰花园和天洁紫荆花园的户型面积跨度较小，其主力户型都有左右。佳诚美丽园和万福新城的户型面积跨度比较大，从到的都有覆盖，万福新城的主力面积

44、分两种，一种为左右，另一种为，分别面向两种不同层次的消费者；佳诚美丽园的户型设计错层、跃层等比较丰富。小高层、高层住宅户型分析楼盘称号物业类型面积范围主力户型主力户型比例时代广场高层-%左右金色家园高层、.%、.%阳光世纪二期小高层未定未定时代广场以经济适用的以下的作为主力面积，而金色家园那么分两种，一种经济型和另一种温馨型。别墅住宅户型分析楼盘称号物业类型面积范围主力户型主力户型比例嘉禾山庄-期联排未定未定清波雅苑联排万福新城联排%万福新城的联排户型只需一种，以经济适用为主。清波雅苑套联排别墅设计了种户型，多为六房、七房，且面宽都比较宽，在m，充分表达了别墅物业作为居住的最高类型空间和功能的

45、温馨性。第四篇 市场总结经过前面从宏观城市了解到中观市场开展再到微观板块分析，可以得出以下结论：、虽然最近几年国家宏观政策对房地产行业进展调控，国内大城市的房地产开展势头遭到一定程度的遏制，但由于各个城市的开展程度和政府意志的不同，鹰潭的房地产整体市场仍呈上升的开展势头，中远期市场行情依然看好，未来的房地产开展空间依然比较大。、目前鹰潭房地产市场尚处初步开展阶段，从今年开场将进入一个快步开展的通道，房产供应、销售价钱、购买观念等都将上升到一个新的高度。因此，后期的市场竞争将会比较猛烈，市场的销售认识将进一步完善。这也就要求在这一市场领域的开发商必将具有长久开展和品牌开展的战略目光，以前瞻性的战

46、略方向来指引公司企业品牌的远景开展，以品牌的号召力在未来的鹰潭市场上呼风唤雨。、目前鹰潭的房地产市场缺乏惊动市场的产品，整体程度比较低下，假设引进一个本地市场观念乐于接受的产品理念和主题概念，在产品细节、推行包装和销售认识上进展超前的包装打造，并且能排斥后进者进展同类竞争和后期超越的能够，那么必将引起市场的热烈反响，完全可以树立起领军位置的产品笼统和企业品牌。、就区域开展和竞争格局而言，未来三到五年鹰潭市房地产市场开展区域主要以梅园新区与高桥居住区为主，竞争也将在这两个新区之间展开。在区域大竞争的同时，两区内楼盘的部分竞争会更加猛烈，其中高桥区将成为竞争的“主战场。竞争的方式也将由当前单纯的地

47、段、价钱竞争，晋级到包括地段、价钱、建筑、环境、配套、物管、营销、品牌等一系列质量内涵的产品整合力的竞争。第五篇、工程分析一、工程优优势分析(一)、工程优势、城市开展的地段优势该区域是鹰潭市政府所规划的大型的生活居住区，在未来的两三年时间，该区的城市公共设备将根本完善；多个住宅小区的集中建立将给该区域带来新的生命力。、先入为主的品牌优势目前开发商已开发的楼盘“西湖佳苑在鹰潭市场上获得了相当高的市场评价，市场知名度和佳誉度都比较高。这一有利的品牌笼统将直接强化市场和客户对“湖畔居的产品自信心。、蓬勃开展的市场优势从近两年鹰潭的房地产开展势头来看，无论是土地开发量、销售量还是价钱走势，以及市民的购

48、房观念都得到了长足的开展，整个市场情势比较乐观，未来的开展前景给本工程的销售提供了比较良好的市场前提。、后发规划的产品优势针对市场现状及竞争现状，经过对产品的优化调整，在工程规模、建筑特征、建筑质量、景观环境还是配套资源上，本案都有相当大的规划调整优势，从而具有相当强的竞争优势。、整合营销的推行优势传统的“酒香不怕巷子深的观念在当今日趋猛烈的市场竞争中曾经越来越被证明乃非明智之举。有力的、系列的、有创意的、与产品相匹配的营销谋划曾经越来越显示出强大的力量。鹰潭目前仍缺乏一个强有力的、专业化的全程营销推行楼盘，楼盘的笼统建立和品牌塑造都比较分散、零乱。因此，借助于专业的整合营销，抢占市场先机，能

49、进一步扩展楼盘的影响力与佳誉度，更能添加楼盘的附加价值。(二)、工程优势、区域地段目前的接受度不高虽然在未来的规划方案中，高桥新区的各种配套设备将非常完善，生活便利程度越来越高，但在目前鹰潭市民的传统观念中，作为新区的高桥新区在市民意目中认可度不高，并不是购房选择的第一选择区位。区域的接受程度有待提高。、高桥区竞争猛烈从市场调研结果来看，高桥区的在售楼盘以及即将推出的楼盘体量比较大，尤其是多层的竞争量非常大，未来的市场竞争压力比较大。从而对本案的目的客户呵斥比较严重的分流景象。、工程规划不能确定作为本案案名的选择根底，工程边上规划的人工湖假设不能实现，将对案名以及楼盘的景观优势呵斥比较大的冲击

50、，对楼盘未来的生活气氛与生活档次呵斥比较大的减弱。直接影响目的客户对本案的质量自信心。二、工程切入点、质量提升，档次取胜结合楼盘的一切优势，弱化楼盘的竞争优势。从景观、建筑、风格、配套等方面优化工程质量，获得相较于其他楼盘所独有的产品优势，赢取客户的自信心。、强化区域前景，引导购房取向炒作高桥区的未来规划前景，描画出未来高桥区优质的生活、任务气氛，强化高桥区在市民购房选择时的份量，实现对客户的积极引导。、避开竞争热点，进展差别化竞争鉴于未来本案将面临的猛烈的多层竞争，结合本案的物业优势，以别墅先行入市，进展差别化竞争。并利用别墅笼统树立起楼盘的整体市场档次，从而拉动后期的多层销售。第六篇、产品

51、建议一、总体想象鹰潭房地产市场经过近两年的迅速开展，市场竞争也渐趋猛烈。而一个房产工程的胜利与否，很大程度取决于其产品的综合质量，这些综合质量包括：地段、环境、建筑、房型、配套、人文等。由于本工程地处城市新区高桥居住区，是政府定性为适宜居住和近期城市建立的重点区域，区域内规划配套完善，未来开展潜力宏大。因此应该结合区域的综合资源和产品本身的物理特性，发掘地块的隐性价值，并参与创新元素，构成吸引消费者的产品。二、产品定位鹰潭市高档住宅小区的首席代表、政府重点建立的城市居住新区，规划中完善的社会配套资源对工程综合质量作有力支撑。、工程所在位置及其规模成就本案区域中心位置。、充分满足居住者的档次和要

52、求的前瞻性产品规划。、专属化、独享性、高档次的硬件配套打造高档居住物业质量。、高水准、专业化、人性化的软件效力提升高质量物业无形价值。由于受房地产开展程度阶段性的影响，目前鹰潭市区内综合质量高档的顶级居住物业尚是空白，而随着近几年市场化的大开展，个人财富迅速积累，在鹰潭房产需求市场上已出现了相当一部分高档物业的高端消费者。本案作为新城区目前最大规模的居住地块，具有营造高档居住物业的天然条件，正好迎合这一市场需求。因此，建议本工程的定位为鹰潭市高档住宅物业的首席代表楼盘，塑造鹰潭市高档物业的根本规范，打造“嘉鹰优质地产品牌。本文对产品规划建议的各个方面也是紧紧围绕这一定位展开。三、整体规划思绪“

53、人居建立，以人为本，对运用者的关怀与尊重，满足现代人的活动、生理、心思、交往、信息、宅用的要求应是本工程总体规划设计的根本前提。在满足工程根本前提的根底上，赋予工程以特殊强化的效力与深化的生活内涵，既是提升工程质量与品牌的必然要求，也是坚持工程未来可继续开展的源泉。思索鹰潭的人文要素和居住习惯以及结合本工程地块的特性，敝司以为在建筑上，应力求表达现代产品建筑当中简约明快又不失大气沉稳的表现风格，将现代风格与现代效力理念结合，表达业主的身份、位置，使业主得到更多的物质与精神的多重享用。同时，满足不断变化，日益多样的住宅需求，张扬个性，实现自我价值是本工程整体规划的要素和内涵。(一)、规划设计原那

54、么、以高起点规划、高规范建立、高程度管理打造本工程，确立鹰潭市高档楼盘的规范，力争在鹰潭市创建顶级物业的知名度，为楼盘价钱提升和公司品牌塑造发明根底。、用超前性与先导性的规划方案，充分运用新理念与新手法，发明整个社区开发的专有性与独有性，与市场上的物业质量相错位，提升本人质量与笼统。、贯彻生态原那么、高档原那么、安康原那么与效益原那么，力求塑造一个拥有优雅环境、生活内涵、个性鲜明且档次高尚的高质量生活居住空间。良好的规划是高档住宅胜利的先决条件之一，高档住宅规划的要求不仅是满足经济目的，更重要的是冲破传统要求的约束，具有前瞻性，充分展现居住者的位置，符合居住者的实践运用和精神情感要求。(二)、

55、总布部分修正建议目前，本案根本成型的有三个规划设计方案：初步方案、补充方案A和补充方案B。经综合分析评价，以补充方案B为根底假设人工湖能置南调整那么更佳，修正建议：联排别墅区东侧多层不含沿天洁路多层，下简称“东侧多层全部改为联排别墅。此修正建议基于以下几方面思索：、从市场角度：鹰潭市内别墅物业市场供应量较少，而高端居住物业需求量在添加，高质量的联排别墅正好迎合这部分市场需求。嘉禾山庄的佐证：嘉禾山庄是鹰潭市区内独一的联排别墅小区，在其所处的地段环境和产品综合质量不高的情况下，也能在开盘不到一年半的时间内销售%套，可见目前鹰潭房产市场已积累了相当数量的高端居住物业需求。、从经济角度论证：“东侧多

56、层改联排别墅经济上可行不包括重新排布能够添加的别墅面积。东侧多层总建面，保守估计：改后别墅建面为其/即；多层均价元/，联排别墅均价元/；多层单位本钱元/，联排别墅单位本钱元/；那么：联排别墅毛利=元/=万元 东侧多层毛利=元/=万元、从楼盘笼统上看：相对集中的纯别墅区有利于该区块物业质量的打造和管理，进而提升整个楼盘高档物业笼统。、从高端物业性价比思索：别墅物业作为住宅的最高方式，在居住功能上要远优于公寓住宅。而本案总价控制在与老城区、梅园新区沿江高层或复式住宅总价相当，从而突显本案联排别墅在性价比上的明显优势。整个小区以别墅与多层两种物业形状为主，互为一体，又相对独立，既有利于高档物业品牌笼

57、统的塑造，又兼顾了工程的经济性，具有明显的产品优势。，同时也保证了物业开发的高质量和经济效益。(三)、外立面建议、建筑风格根据对鹰潭市场的调研结果来看，根本上偏现代主义及后现代主义建筑风格，本案根本成型的设计方案亦属于现代主义风格。而在高档住宅的建立中，普通多采用古典主义风格。古典主义讲究比例对称，表达“对称、精致、高贵等隐含着身份的意味，但建筑本钱较高。鉴于此，建议本工程外立面风格采用后现代主义风格，在建筑部分设计上可自创古典的装饰手法，来加强建筑的质感，让人有一种具有现代感而又不失大气沉稳的觉得，表达高贵典雅，演义上流社会阶层生活的质量。、立面效果本卷须知由于本案规模较大，在建筑立面的处置

58、上，由于整个楼盘主要是别墅和多层两种不同的建筑形状，故在外立面的设计上，应留意以下几个方面的事项：)、在建筑外立面风格及颜色处置上，经过适当的风格差别，构成丰富的视觉效果的同时，也应尽量思索到楼盘的整体协调性，防止在直接感官上让人有明显的冲突感。)、联排别墅的建筑风格应继续延续传统别墅住宅浪漫、自在的风格，让人有无限遐想的空间和童话般的生活意境。)、在多层及小高层的顶部，利用多变的天际线处置，勾勒出建筑在外立面上跌荡起浮的动线组合，以加强建筑气氛上的活泼感。)、在外立面建筑用材上，部分可采用石材或仿石面砖，突出立面的质感和建筑的质量，与其他楼盘拉开档次，构成差别化优势。本工程的立面选择以市场上

59、“接纳为根底，美学上“美观为追求，经济上“本钱为参考。力求表现出既具有丰富的现代感，又表达精致高贵的身份意味。(四)、环境规划建议、环境配置市场现状从目前鹰潭市区已建成的住宅小区看，区内环境档次普遍较低，根本以普通的宅间绿化为主，没有集中的、上规模的、上档次的环境景观配置。而经过对近期即将面市的住宅楼盘调查了解，各楼盘对小区环境的规划均有不同程度的提升，时代广场、金色家园和佳诚美丽园规划有大型的休闲广场以提升小区环境质量，特别是位于信江边的清波雅苑，除了绝佳的区外江景景观，小区内的环境规划也是相当出色，规划有休闲喷泉广场、下沉音乐广场和中心水景广场三处较大大型集中景观以及公共游泳池和区内水景景

60、观，与区外江景景观相交融，表达现代而自然的整体环境风格。随着鹰潭房产市场的迅速开展和市民居住观念的日益提高，购房者对环境的要求也越来越注重，这从本次鹰潭市民购房需求调查中，关于购房看重要素选择上，对“小区环境的注重程度等同与价钱，位列第四也得以表达。、环境设计风格简析西方园林风格：一切园林题材的配合讲究几何图案的组织，在明确的轴线引导下，作左右前后对称的布置，甚至连花草树木都修剪成各种规整的几何外形，方式上整齐一概、平衡对称、强调人工美或几何美。中西风格混合：以西方园林的规划设备如：广场、喷泉、雕塑、修剪整齐的植物、大面积的草坪花卉等为配置，利用中国园林设计的自然与人调和共处的思绪进展构思。中