佛山五一市场报告

1、2020年开局，疫情黑天鹅来袭，楼市一度被冰封；购房需求被抑制， 传统楼市“三月小阳春”不再。伴随疫情逐步消除，3月底部分开发商为应对疫情、追赶业绩，纷纷 采取以价换量的方式实现市场逐步回暖。叠加近期佛山土拍市场的火热， 核心区域或临广区域优质地块争夺愈演愈烈，表明房企对市场信心进一步 恢复，高价地的涌现也激发客户对楼市的关注度不断上升。而今年五一黄金节点，佛山市场热度持续，各项目以不同的营销策 略突围市场180001600014000120001000080006000400020000504540353025201510502019年1.5-1.111.19-1.252.2-2.82.16

2、-2.223.2-3.83.16-3.223.30-4.54.13-4.194.27-5.35.11-5.175.25-5.316.8-6.146.22-6.287.6-7.127.21-7.288.3-8.108.17-8.238.31-9.69.14-9.209.28-10.410.12-10.1810.26-11.111.9-11.1511.23-11.2912.7-12.1312.21-12.271.4-1.101.18-1.312.8-2.142.22-2.283.7-3.133.21-3.274.4-4.104.18-4.245.2-5.8佛山市周度商品住宅成交走势成交面积(万)备

3、案均价从佛山周度成交量的趋势反映，2019年上半年各区限价限签放宽，成交量逐渐回升。2019年7月起政策信号转向维稳，加上 房企融资收紧等影响，导致市场信心不足观望情绪渐浓。2020年1-2月疫情影响大市成交明显回落，周均签约量 不足10万。随着3-5月政府对疫情的积极面对，政策信号再度转向（降息/降准+人才政策优化），积压已久的购房需求逐步释放，其中3月周均签约17万，4月签约26万。2019年下半年银根收紧成交维稳2019年上半年需求释放成交回升2020年1-4月积压需求释放 成交先抑后扬160001400012000100008000600040002000018016014012010

4、08060402002015.42016.42017.42018.42019.42020.42019年虽然年初限价放宽带动市场量价回升，但整体宏观经济下行压力加大，销量持续回落，本年更受疫情影响，在售 项目推迟开放转战线上销售。4月项目加紧营销及推货节奏，清明节过后销量才得以逐步释放。2002年4月佛山商品住宅供应约109.4万同比下降21% ，签约面积约98万同比减少18% ，备案均价为10886元/同比基本持平。近年4月佛山商品住宅供需价供应面积签约面积备案均价01020304050禅城高明南海三水顺德2019年4月与2020年4月各区供应量（万方）禅城13% 高明7%南海 31%三水 1

5、1%顺德 38%2020年4月佛山五区供应量比例2020年2019年禅城高明南海三水顺德4月份各区均有新货补充市场，其中主力集中在顺德、南海两大区域，其中顺德供应约39万 占整体供应38%，南海区供应32万占整体供应31%，禅城供应13万占整体供应13%。而三水2019年供应量为39万，2020年缩减至11万；高明2019年17万，今年缩减至7万整体供应 103万顺德中 13%顺德东 5%高明 8%禅城 4%三水 14%南海东 8%南海中 6%南海西 4%2019年成交主力板块分布及占比2020年1-4月成交主力板块分布及占比市场需求 回归中心2019年全年大市成交中，禅城占比仅4%。随着人才

6、政策引入，加上禅桂板块一些优质地块陆续 推出市场，点燃客户对中心板块的关注，之前分流至非限购的需求回归，促使该板块成交量回升。顺德中 12%高明 3%三水 11%南海东 11%禅城 14%南海中 6%顺德东 3%备案价超3万元/项目分布区域板块项目最高备案价禅城祖庙岭南天地怡廷31852保利同济府30358南庄阳光城佛山半岛30222南海桂城保利天悦53624保利和悦滨江44865广佛上城43691保利叶公馆35189万科金域蓝湾33526宏宇景裕豪园32858保利诺丁山30006大沥时代天韵49250怡翠尊堤35000珠水豪庭33000时代水岸32282平洲越秀星汇瀚府33062顺德乐从怡翠

7、晋盛40000北滘中海悦林熙岸350002020年5月2020年2月保利天悦 5/6栋桂城备案价 5万元/2020年3月广佛上城 7栋平洲备案价 4万元/2020年4月怡翠晋盛 4栋乐从备案价 4万元/中海悦林熙岸 9/10栋北滘备案价 3万元/2020年5月时代天韵 1-4栋全佛山超3万/备案价楼盘至少有17个，主要集中于三龙湾区域。从今年2月起，平均每个月都有板块的最高备案价有所刷新。虽然备案价并不等于真实的成交价 格，但备案价持续上涨也说明房企对佛山城市价值的认可。2020年1-5月佛山各板块最高备案价变化大沥备案价 4万元/2020年4月佛山项目网签排名排名区域板块项目签约套数签约面积

8、备案均价1三水北江新区恒大郦湖城43043188.3192772顺德容桂碧桂园凤凰湾35237093.01115843三水云东海恒大云东海31732026.9182884三水南山恒大雅苑28929267.2360815三水南山时代云图27127975.0964996三水白坭恒大山水龙盘24430995.796367三水大塘恒大御澜庭20920993.773768南海黄岐时代水岸18921395.91265149三水沙头右岸春天13313572.171090410南海平洲龙光天曜11911930.8826677佛山4月网签套数前十排名中，顺德区仅占一个名次，南海占两个，其余均为三水区域，而禅城和

9、高明均缺席。在4月网签排名中，恒大项目多次出现，其中恒大郦湖城更是领先多次蝉联销量冠军的碧桂园凤凰湾旧盘加推 29纯新盘入市 1655411731815129630禅城南海顺德三水高明近两年五区五一节点新推项目数量对比1614142019年2020年4月至五一期间佛山五区推售项目数量共计30个。今年受疫情影响同比去年五一爆跌近五成，其中旧盘加推29个，仅有1个南海西 樵纯新盘入市。项目加推、开盘多为自然推售，现场人气虽然相对较好，但是相比往年没有集中开盘的盛况。佛山五区楼市为顺德最为活跃，占全市供应近四成，主要集中在中心城区。406020去化率080泷景金茂绿岛湖阳光城领峰保利同济府花曼沁园岭

10、南天地怡廷禅城保利天悦龙光天曜时光天樾南海龙光玖龙郡龙光天瀛中洲府雅居乐清樾保利天寰泛悦半岛龙悦江山凤凰湾顺德博雅滨江恒大云东海右岸春天恒大御澜庭保利和堂玥三水节点期间部分项目开盘去化情况禧瑞园著博爱湖一號广佛慢城去化率 约奥园4誉5峯%富丰君御保去利大化都率汇东建约世纪4锦1园%去化旭率辉江山约御江3南3%洺悦去华府化率约19%四月至五一期间，由可监控的项目得知，禅城、南海区域新推去化率基本上达到三成以上，有一半的项目甚至高达六成的去化率。顺德看似人气高企，但是去化率均不足三成，顺德客户以观望为主。三水、高明以渠道客为主，因受疫情影响渠道拉客，新推货成交一般。提前蓄客区域项目活动日期顺德荣盛

11、文博府开放销售中心及样板房4.11南海德信禹洲曦悦开放销售中心4.18南海上坤翰林湖壹号开放销售中心4.18顺德金辉岭南云著开放城市展厅4.18顺德凯蓝锦伦华庭开放销售中心4.18顺德颐安滨悦名庭开放示范区、梦想家LIVE秀嘉年华4.27五一面市区域项目活动日期禅城龙光玖龙臺开放销售中心及样板房、中国陶艺大师作品展5.1顺德卓越万科朗润园开放销售中心及样板房、超级大象乐园5.1顺德顺德万科广场开放销售中心及样板房5.1顺德中海悦林熙岸开放城市展厅5.1顺德保利和光尘樾开放城市展厅5.1顺德龙光玖龙玺开放销售中心及样板房5.1顺德ICC碧桂园三龙汇开放城市展厅5.1顺德宏宇宏裕公馆（商业）开放城

12、市展厅5.1顺德里城晴樾中心（商业）开放城市展厅5.1三水保利时代开放销售中心及样板房5.1高明钧明城开放外展点5.1高明颐安天璟名庭开放示范区、亲子嘉年华、浪漫法式Party等5.112121242014121086纯新盘亮相数量禅城南海顺德三水高明五一节点前后大约有18个项目亮相预备入市，因疫情 影响开发商持观望状态较多，预计后市推货可观。其中顺德有12个，主要集中于北部板块，而其余区域 仅有1-2个。五一假期当周，各区主流在售项目到访数明显上升，禅南顺项目尤为明显。第一季度受疫情冲击下，客户看房活动受到限制，开发商所有营销活动暂缓。而五一节点国内疫情逐渐明朗，五日假期成为了释放客户需求

13、的关键缺口。高明三水人气升幅相对并不明显，主要因为需求基数远比其他三区低，加上今年二月出台的人才购房新政一定程度上削弱非限购区优势，一 部分客户回流中心。80070060050040030020010002020年3月到五一各区主流在售项目每周到访禅桂中心三水五一当周到访高明顺德四月每周到访南海镇街三月每周到访80001100014000170002000023000260002020年1月与4月各板块价格对比平稳1月4月南海西部三水高明顺德西南 南海中部顺德东部 顺德北部禅城 南海东部为淡化疫情影响，今年1月远郊镇街率先探底让价，3月全市规模加码 降价助推楼市回暖，让价基本达到局部低点。随着

14、楼市关注度升温，中心区少量回调价格，近远郊区域维持折扣。4月均价对比1月，价差控制在500-1000元/方区间。五一期间整体楼 市调价平稳，淡化节点让价特征，房企成交信心充足。远郊 近郊中心170128171195104867777548659155105192183149165687061594574500309060150120180240210400350300250200150100500500450保利水木芳华华润玖悦金茂绿岛湖保利天寰华润置地悦里悦公馆碧桂园凤凰湾恒大郦湖城恒大云东海恒大御澜庭恒大雅苑恒大山水龙盘恒大山湖郡4月成交量年初总价现售总价中心区项目241215四月价格对比

15、年初部分降价项目成交量表现外围项目今年疫情冲击下的冰冷楼市，迫使各区域楼盘参与亮出折扣底牌，释放压抑多时的购房需求，取得以价换量成效。相比2020年1月，4月外围郊区降幅轻微，但全线低总价项目符合大量刚需首置客群，成交走量最为突出。同时，为撬动迫切于 市区置业客群，中心区投放少量低总价单位，均价让利幅度最高可达3-4千，整体中心区关注热度提高，带动成交上升。五一黄金周在售项目价格基本保持平稳， 少鲜有项目大幅度降价，房企营销手段更 多集中在降首付和特价单位为主；受疫情影响，二季度房企“低首付” 、“ 首付免息分期”等营销手段备受关注；降 首付有利于缓解购房者资金压力，降低入 市门槛，吸纳市场更

16、多的潜在需求，尤其 是在疫情期间客户观望情绪较浓，短期内 对成交有一定促进作用。区域板块项目节点均价付款优惠首付禅城祖庙保利同济府2.5-2.9带装首付免息分期120天普君新城2期2.45-2.8带装首付6个月免息分期东建世纪锦园1.9-2.1带装1成首付首付20万起城北保利水木芳华新推1.7-1.75带装 其它1.6-1.7带装修1成首付，两年低息分期首付15万起南庄保利中交大都汇1.65-1.75带装首付6个月免息分期首付12万起顺德乐从龙光玖龙玺吹风2.0带装1成首付首付30万起保利天寰1.7-1.8带装1成首付，分期最长5年首付20万起保利和光尘樾1成首付陈村藏珑华府1.8（毛坯）2.

17、2（精装）一成首付，其余两成8年按揭万科翡翠江望1.8带装一成首付，其余两成8年按揭招商曦岸高层：1.7 情景：1.8一成首付，其余两成8年按揭首付15万起北滘金地翠园2.2带装一成首付，其余两成8年按揭均安融创滨江粤府0.9毛坯一成首付5年分期首付8万起勒流禹洲朗廷湾毛坯1.1，带装1.3一成首付8年付清首付10万起随着时代需求的转变，市面上户型渐趋多样化。当下二孩家庭的普及、以及高压房价等现实因素，压缩面积、强调功 能空间的小样房户型成为重点打造趋势。目前部分新推户型由90方主流三房压缩至69方面积，而四房户型最低标准亦由120方下降至95-115方。从以往传统 三房面积改变为入门级四房格局，空间舒适感让步了私密性独立生活空间，实现储物空间和居家办公学习的功能，在 时下疫情期间尤为需要。69方2+1房2厅1卫保利时光印象德信禹洲曦悦凯蓝锦伦华庭96方4房2厅2卫97方4房2厅2卫75方2+1房2厅2卫保利时光印象为响应政府复苏经济号召，4月以来多个品牌房企转战线上营销，通过看房直播，或联合 消费平台来发放消费券和购房券的形式来吸引市场关注。而五一黄金周期间，部分房企也 有到访送消费券等花式暖场活动。今年五一节点佛山楼市供需虽不及去年同期，但市场氛围较一季度仍有明显 好转，热度持续向好