同致行长沙鹏基诺亚山林营销策划执行报告

1、 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word鹏 基 诺 亚 山 林营销(yn xio)筹划(chuhu)执行(zhxng)大纲同致行参谋(cnmu)二00六年一月(y yu)二十二日鹏基诺亚山林(shnln)营销(yn xio)筹划(chuhu)执行(zhxng)大纲前 言一、 ?营销(yn xio)筹划执行大纲?制定的依据任何一部创意深刻、切实可行的营销筹划大纲，都不是闭门造车所能做出，而是我司筹划人员根据本地市场及楼盘自身的调查研究成果，结合我司丰富的操盘经验，充分发挥自己的综合知识素养而创作出来的。本营销筹划大纲的制定，主要依据以

2、下几个方面的调研成果。对长沙，尤其是星沙片区的房地产市场的调研结果，包括开发 供给市场、住宅消费市场和市场营销状况。对长沙(chn sh)，尤其(yuq)是星沙片区国家(guji)经济技术开发区、科技园未来(wili)的城市规划(chn sh u hu)、经济开展的深刻研判。对本工程自身的深入研究，包括对户型、建筑结构、园林绿化、物业管理等多方面的认识。对开发商企业运作机制、人力资源状况的观察与分析。二、 ?营销筹划执行大纲?制定的目的本大纲力图从宏观上对工程的营销有一个完整的、系统的整体把握， 以便在营销节点执行上的控制和操作。本大纲倡导“品牌-营销一体化思想。成功楼盘的销售不仅仅是在销售产

3、品，而是与产品相关的文化以及所引导的生活方式密不可分，品牌与营销二者相互制约，相互促进。本大纲以可操作性为目标。在提供建议和方案时，充分考虑到开展商配置人力资源、资本资源和社会资源的能力，不提超越开展商能力之外的方案。三、 ?营销筹划大纲?制定的原那么本?营销(yn xio)筹划(chuhu)执行(zhxng)大纲(dgng)?的实施(shsh)，需要一些根本的前提条件。实施者对房地产营销运作的宏观、理性认识与把握。开展商只有对地产营销及其运作的规律、特点有一个清醒认识，才会意识到本大纲的价值、意义和创造性；相反，假设实施者对地产营销没有一个根本认识，对本大纲的理解、实施都会存在难度。开展商决

4、策的科学化与理性化。工程营销运作有一个较长的时间周期，同样，本大纲的实施也有一个过程。在一个较长的实施、运作过程中，事情遭遇曲折势所难免。如果一碰到曲折就轻易改变方案，本大纲将难以到达预期效果。必要的资金保证。开展商应按目前市场中，品牌工程运作的惯常营销费用标准，保证推广费用的投入，这样才能保证本营销方案的顺利实施。第一章 营销(yn xio)执行策略一、 营销(yn xio)执行目标整合营销核心(hxn)目标 根据(gnj)对工程(gngchng)的整体定位和规划设想，基于工程的分析，结合同致行多年代理的成熟经验。同致行建议：该工程采取所属片区的品质领先策略，通过工程良好品质形象树立鹏基地产

5、在星沙片区乃至长沙市甚至全国的品牌大旗。针对本工程特提出如下营销核心目标：造就长沙地产新格局鹏基版块核心目标依据目标(mbio)客户群对于(duy)风情生活品质的价值(jizh)取向；工程(gngchng)所在片区未来经济(jngj)规划开展的趋势；工程作为长沙首个大型园区跟随工程；营销所赋予工程优雅、尊崇的生活品质；鹏基地产品牌实力打造精品高端社区的决心。二、 整合营销执行策略我们所面对的是一群有品味，有思想、讲究生活品质、且对生活有自己见解的成功人士代表者。他们关注的更多的产品本身所传达的居住功能讯息、生活理念及品质底蕴，故整个推广过程既要延用传统的营销手法以平实的作风与之沟通，又要利用针

6、对性、创意性强的营销推广与消费者直接对话，即履行“双管齐下的营销策略。营销推广名称整体推广案名：鹏基诺亚山林 长沙六区纯生态风格生活城一期(y q)推广案名：塞 维 利 亚 情感塞维利亚一方别院(bi yun)生活东方(Dngfng)华尔兹 马德里郡 爵士(jush)园 城市印象 同致行分析(fnx)结论：同致行提倡通过命名来诉求一种品质化的生活方式，一种对地产文化新的认识、思考、行动，及对长沙市场的把握，缩短认知时间。根据我司对长沙豪宅市场及星沙片区市场的调查以及对本工程价值的深度挖掘，同致行认为：工程比拟适合具有独特品位的推广名称，以昭示工程与长沙其它豪宅工程的不同品质，在案名上突出工程中

7、国鹏基版块的气势，即刻成为社会及市场关注的焦点，以“鹏基系列命名，同时进一步为鹏基地产品牌的成长，奠定良好的营销根底。3、 组团及楼栋命名(mng mng) 组团命名(mng mng)：楼栋命名(mng mng)：4、 分户、楼层(lu cn)排号物业类型组团名称楼栋单元名称分户排号分户排号独立别墅塞维亚A座E座B座F座C座G座D座合计7户联排别墅索菲亚艺术岛一街A座C座B座二街A座E座B座F座C座G座D座三街A座F座B座G座C座H座D座I座E座四街A座F座B座G座C座H座D座I座E座J座五街A座D座B座C座六街A座B座C座七街A座D座B座E座C座八街A座E座B座F座C座D座九街A座D座B座E

8、座C座F座十街A座E座B座F座C座G座D座十一街A座E座B座F座C座D座十二街A座E座B座F座C座G座D座十三街A座E座B座F座C座G座D座十四街A座E座B座F座C座G座D座十五街A座E座B座F座C座G座D座十六街A座E座B座F座C座G座D座H座十七街A座E座B座F座C座G座D座H座十八街A座C座B座D座合计114户叠加别墅索菲亚艺术岛A座01020304B座01020304C座01020304D座01020304E座01020304F座01020304合计24户洋房塞纳尔郡1栋A单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b1栋B单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b2栋A单元1

9、a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b2栋B单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b3栋A单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b3栋B单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b4栋A单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b4栋B单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b5栋A单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b5栋B单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b6栋A单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b6栋B单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b7栋A单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b7栋B单元1a、2

10、a、3a、4a1b、2b、3b、4b7栋C单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b8栋A单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b8栋B单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b8栋C单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b9栋A单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b9栋B单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b9栋C单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b10栋A单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b10栋B单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b10栋C单元1a、2a、3a、4a1b、2b、3b、4b合计192户小高层

11、米罗中心1栋A单元2a、3a、4a、5a、6a、7a、8a、9a、10a、11a2b、3b、4b、5b、6b、7b、8b、9b、10b、11b1栋B单元2a、3a、4a、5a、6a、7a、8a、9a、10a、11a2b、3b、4b、5b、6b、7b、8b、9b、10b、11b1栋C单元2a、3a、4a、5a、6a、7a、8a、9a、10a、11a2b、3b、4b、5b、6b、7b、8b、9b、10b、11b1栋D单元2a、3a、4a、5a、6a、7a、8a、9a、10a、11a2b、3b、4b、5b、6b、7b、8b、9b、10b、11b2栋A单元2a、3a、4a、5a、6a、7a、8a、9a

12、2b、3b、4b、5b、6b、7b、8b、9b2栋B单元2a、3a、4a、5a、6a、7a、8a、9a2b、3b、4b、5b、6b、7b、8b、9b2栋C单元2a、3a、4a、5a、6a、7a、8a、9a2b、3b、4b、5b、6b、7b、8b、9b2栋D单元2a、3a、4a、5a、6a、7a、8a、9a2b、3b、4b、5b、6b、7b、8b、9b3栋A单元2a、3a、4a、5a、6a、7a、8a1b、2b、3b、4b、5b、6b、7b、8b3栋B单元2a、3a、4a、5a、6a、7a、8a2b、3b、4b、5b、6b、7b、8b3栋C单元2a、3a、4a、5a、6a、7a、8a2b、3b、

13、4b、5b、6b、7b、8b4栋A单元2a、3a、4a、5a、6a、7a、8a、9a、10a2b、3b、4b、5b、6b、7b、8b、9b、10b4栋B单元2a、3a、4a、5a、6a、7a、8a、9a、10a、11a2b、3b、4b、5b、6b、7b、8b、9b、10b、11b4栋C单元2a、3a、4a、5a、6a、7a、8a、9a、10a、11a2b、3b、4b、5b、6b、7b、8b、9b、10b、11b合计245户总计582户总体(zngt)推售节奏如下(rxi)图，为了(wi le)有方案(fng n)有步骤的进行(jnxng)工程(gngchng)的销售推广，本工程A区一期独立别墅

14、、TOWNHOUSE、叠加别墅、小高层住宅应合理进行销售推广，住宅总体推售节奏总体分三次进行推出。第一批推出：索菲亚艺术岛联院别墅87套、塞维亚独立别墅2套、塞纳尔郡花园洋房32套，合计121套；第二批推出：塞维亚独立别墅3套、索菲亚艺术岛联院别墅11套、索菲亚艺术岛叠加别墅8套、米罗中心小高层58套、塞纳尔郡洋房112套，合计192套；第三批推出：塞维亚独立别墅2套、米罗中心小高层187套、索菲亚艺术岛联院别墅16套、叠院别墅16套，塞纳尔郡洋房48套，合计269套；理由：1、 少量高素质产品面市，形成稀缺效应，依靠高销售率和高价格奠定工程形象根底，制造口碑传播，形成期待。2、 借助第一批单

15、位推出后销售热潮，依靠洋房产品为主力产品，再次掀动置业新热点，为后期推出奠定一定的销售积累。3、 联院别墅、叠院别墅、洋房多种产品集中(jzhng)面市，开始形成新的客户群体，依靠已经奠定的价格标高和高销售(xioshu)率，稳定销售节奏。4、 小高层(o cn)谢幕之作，利用社区的成熟性、商业成熟和稳定的销售节奏，稳步消化剩余单位。鹏基诺亚山林(shnln)核心价值(jizh)演绎市场攻击点：鹏基生活版块，长沙地产新格局；品牌攻击点：品牌贴心物管，醇正生活区；形象攻击点：大型西班牙风情人文社区。鹏基盛世城客户诉求策略总体上是“双管齐下的客户执行策略长沙市客户群体国际化区域价值为主，生活价值为

16、辅通过对长沙第六区、城市第一生活圈、新长沙ELD规划三大概念，对区域价值进行全方位演绎，以彰显本工程所在片区巨大的商业价值和巨大的升值潜力，对长沙市客户进行深度吸引，同时辅以区域宁静、纯粹、便利等居住价值的开掘，成功实现聚集长沙市客户群体关注目光的目的；星沙客户(k h)群体区域价值塑造为主，品质生活(shnghu)打造为辅通过对长沙第六区、城市(chngsh)第一生活圈、新长沙ELD规划(guhu)三大概念包装(bozhung)和演绎，打造本工程作为“长沙最优性价比居住社区的形象，将这种“风格生活区域以及“非凡的生活品味和品质放大。第二章 营销执行方案一、 营销阶段划分针对本工程的规模、预期

17、的市场环境以及对销售节奏的总体把握，结合我司在操作工程上的丰富经验，我司对本工程的营销阶段大致做出以下划分： 第一阶段：营销筹备期2006年01月2006年04月 第二阶段：市场预热期2006年05月2006年07月 第三阶段：内部登记期2006年08月2006年09月 第四阶段：公开出售期2006年10月2007年12月第五阶段：强销持续期2007年01月2007年05月第六阶段(jidun)：尾盘销售(xioshu)期2007年06月2007年07月二、工程进度与营销节奏(jizu)的配合9月8月12月11月10月2月.1月4月1月时间6月7月7月6月5月户型手册户外广告出街销售活动密集期

18、媒体广告出街内部登记网络营销开始样板房装修进场现场工程进度外展点正式亮相春交会售楼处装修完成销售人员进场筹备春交会秋交会售楼处装修进场概念楼书、折页、模型等样板房装修完成尾盘销售期营销阶段营销筹备期热销持续期示范园林施工筹备第三批单位第二批解筹第一批开盘示范园林完成市场预热期公开出售期内部登记期三、 阶段性营销(yn xio)工作纲要序号营销阶段时间工作大纲时间截点重点工作1营销筹备期2006年1月2006年4月户外广告筹备与执行工程LOGO、VI延展设计指路牌设计春交会参展方案确定外展点落实展会平面、概念楼书、折页设计模型制作设计并完成工地广告牌的出街看楼专车的包装及亮相2006年1月24日

19、前确定2006年2月10日前确定2月17日前确定2月28日之前进场3月31日前开始制作3月31日前完成4月21日前完成4月21日前完成设计4月21日前筹备完毕户外广告的落实外展点落实春交会筹备及参展2市场预热期57月工程网站的建设3D宣传片的制作围墙、条幅、灯杆等导示系统的出街示范园林的筹备售楼处设计方案确定及装修筹备样板房设计单位招标及方案评选户型手册设计及执行网络宣传的设计4月30日前开始设计2、5月31日前完成3 5月31日前到位6月1日前开始7月1日前开始7月14日前确定方案7月21日前开始7月28日前开始售楼处方案确定样板房方案确定楼书设计导视系统落 实3内部登记期89月内部登记开始

20、户型手册制作完成售楼处装修完成销售人员进场样板房装修完成示范园林完成6、开盘报版设计7、车体广告落实及设计8、秋交会方案9、开盘方案拟定及审议8月11日前到位8月25日前完成9月8日前到位9月8日前到位9月8日前9月2日前到位9月2日前到位9月8日前确定9月15日前定稿内部登记样板房装修开盘报版设计秋交会方案落实4公开出售期10月12月秋交会筹备及登场开盘方案细节执行报纸广告影视广揭发布网络广揭发布车体广告出街10月左右10月8日左右10月7日前10月7日前06年10月07年3月06年10月07年6月1、秋交会安排2、开盘细节执行5强销持续期2007年1月2007年5月媒体广揭发布春交会安排1

21、月10日5月10日45月1、春交会安排四、 各阶段(jidun)营销攻略第一阶段：营销(yn xio)筹备期2006.12006.04片区户外广告先行(xinxng)出街，市区(shq)户外广告出街扩大(kud)宣传辐射面，外展咨询处出街扩大宣传辐射面，春交会全新亮相、形象楼书调动市场胃口，引起高端客户注意及片区客户注意，形成期待。第二阶段：市场预热期2006.57示范园林、售楼处、样板房全面开工，特色营销活动、网络、3D片结合营销活动纷呈亮相，到达营销气氛的积聚。第三阶段：内部登记期2006.89销售场所初建完成，现场包装全面上马，依靠车体广告、网络、形象楼书、3D片等奠定的工程形象，全面进

22、行预售前登记，并启动同致行4S营销模式，全面扩张高端市场。第四阶段：公开(gngki)出售(chshu)期2006.1012媒体炒作出街，收紧真实(zhnsh)目标客户范围，利用现场价格杠杆周密操作，一炮打红市场，制造销售热潮。第五(d w)阶段：强销持续期2007.15 开盘活动、竞拍活动、微量硬广稳定(wndng)销售热潮。五、 各阶段营销方案第一阶段：营销筹备期时间：2006年1月2006年4月原那么：为了截留有效的目标客户，对未来市场形成阻击。必须将本工程信息提前传达给消费者，使其形成期待心理，从而减少因施工时间的差异而带来的时间损耗。同时也可在市场形成一定的舆论，为正式推广减轻阻力，

23、打下根底。此阶段的工作重点是春交会参展工作，主要方式以户外广告牌、外展点、工地广告牌为主。实施(shsh)要点：1、 片区外户外(h wi)广告牌地点(ddin)A：五一路与韶山路交汇处袁家岭说明(shumng)：五一路是长沙目前最为重要的主干道之一，经过市区的车辆(chling)必经之路，每天的人流量相当庞大，另外，韶山路沿线酒店业兴旺，经过此路的境外人士很多，此处作为工程前期的形象宣传媒介非常理想。地点B：五一路与芙蓉路交汇处芙蓉广场说明：此处为长沙市商业、商务最为繁华的地段、是城市的核心点，可吸引相当多的高端客户的注意。地点C：芙蓉路与劳动西路交汇处侯家塘旁说明：此处有贺龙体育馆、新一佳

24、、田汉大剧院等诸多长沙市民经常出入的场所，人流量、车流量十分大，另外，此处为雨花区、天心区、芙蓉区3个强区的交汇处，地理位置相当优越。 地点一：袁家岭 地点二：芙蓉广场 地点三：候家塘2、 外展点地点(ddin)A：家乐福临街(ln ji)底商推荐(tujin)理由：第一(dy)，地处人气非常(fichng)高的芙蓉广场，有两大零售业态家乐福、百胜及全球知名餐饮连锁肯德基作支撑，人流量大；第二，交通方便，是长沙两条主干道芙蓉路与五一路的交汇处；第三，该外展点属于临街底商，容易吸引来往行人眼球；第四，该外展点有一定的户外广告悬挂空间，综合利用程度较高。缺乏之处：该外展点呈狭长形，面积较小，不能摆

25、放工程沙盘。地点(ddin)B：第一(dy)大道推荐(tujin)理由：第一，地处芙蓉商圈，交通方便，为长沙新兴(xnxng)甲级专业写字楼，档次较高，与本工程(gngchng)档次较吻合；第二，该外展点811号位置较好，毗邻电梯口。缺乏之处：该写字楼04年才竣工，知名度不高。地点(ddin)C：通程大酒店推荐(tujin)理由：第一(dy)，地处韶山路，交通方便；第二，作为长沙市知名的星级大酒店，认知程度较高，在此设立外展点，能够表达(biod)出本工程(gngchng)的档次。缺乏之处：在此设立外展点，可能比拟容易吸引TOWNHOUSE、独立别墅客户，对于洋房、小高层客户可能关注度不高。4

26、、 宣传(xunchun)物料说明(shumng)：楼书是楼盘形象(xngxing)信息和工程(gngchng)区位、产品(chnpn)价值及工程提倡之品位生活方式传达的重要媒介，在工程的整个销售过程中起到支撑销售的作用，意义巨大。所以在楼书的形象信息传达上，应表达出工程的特殊性，以个性化的手法加以演绎；而在销售信息传达上，因其具有一定?销售合同附件?的功能，所以务求准确。建议：针对工程特性和营销推广的需要，我司建议工程的主要宣传物料可以考虑采取概念楼书+户型手册+功能折页+海报+3D宣传片的方式。概念楼书：以表达西班牙风情为设计纲领，以演绎热情、奔放、浪漫、健康的“塞维利亚生活为主题，从文案

27、到设计都可煽情、唯美；制作工艺要求精美、独特、品质感强。海报：主要功能是房交会及工程前期形象建立阶段，楼书不可能大规模派发，故需要一个制作精美的海报，以满足楼盘形象推广的实际需要，其设计主旨及表现的主题与楼书保持一致，使整体形象高度统一。户型(h xn)手册：在户型手册中可出现对空间布局的演绎，如手绘的空间效果图等，对于客户理解产品(chnpn)有很好的辅助作用。功能(gngnng)折页：主要(zhyo)是楼盘的销售信息，突出楼盘的高品质标准。3D宣传片：在工程(gngchng)的实景尚未出来时，用于展示工程的概念性效果形象。说明：春交会参展方案将于2006年2月底另行提交第二阶段：市场预热期

28、时间：2006年5月2006年7月原那么：本阶段的核心目标是在一定户外形象建立的根底上，迅速扩张市场、聚集目标客户。围绕这一目的，那么需要通过一定的时机展开对工程的展示，如开辟区域论坛、举办产品介绍说明会等等。针对本工程的推出时间和特色，经过科学的论证分析，我司认为以召开“产品推介会，来进行工程正式面市将是理想的选择。一是因为在工程正式进行内部登记前举办产品推介会，可以让潜在客户深度了解工程特色和工程所在区域价值；同时也可表达出工程品质形象，引客户群更广泛注意和业内传播，不但聚集了目标客户，也传播了开展商品牌知名度。实施要点(yodin)建议： 1、 风格(fngg)生活非凡(fifn)境界“

29、鹏基生活(shnghu)版块推介会时间(shjin)：2006年6月地点：通程大酒店会议厅要求：约可容纳200人、现场导视、投影仪设备推介内容：区域价值：建议邀请长沙经济专家或政府部门长沙县相关主管领导、地产界专业人士讲解区域开展潜力及远景规划，表达区域无与伦比的经济价值；?风格(fngg)生活非凡(fifn)境界?：印刷工艺(gngy)精美的读物，在现场发放，内容上以“风格(fngg)生活(shnghu)非凡境界为主题，对鹏基生活版块的六大特征个性生活、风格生活、山地生活、纯粹生活、唯美生活、尊荣生活的充分演绎，全面展现工程的鹏基生活版块的优越生活方式；创意性礼品： 高纯度橄榄石英礼品，表达

30、本工程的“纯粹、“唯美、“尊荣等特点。说明：此次“产品推介会的意义在于工程作为长沙独特的鹏基生活版块特色，对聚集客户和阻击目标市场，为工程在竞争异常剧烈的市场上的高度占位有重要的作用。通过此次推介会，注重的是对工程“差异化形象的有效传达和对有效客户群的聚集积累，为即将到来的认筹奠定根底，形象有效的市场预期。2、 网络推广筹备建议：制作工程网站说明：网站作为现代房地产营销推广的新型媒介，是楼盘推广初期的重要媒介，尤其是前期宣传推广时重要的传播渠道，另一方面，因为网络信息承载量大，也是鹏基建立自身形象的一种必要选择。针对(zhndu)工程(gngchng)特性(txng)和推广节奏的需要，我司认为

31、可以考虑在内部认购前以网络来辅助(fzh)工程(gngchng)的宣传推广，并在市场预热期便投入设计。针对我司对长沙房地产网络公司的详尽了解，0731房地产信息网和长沙搜房网都具有比拟强的实力，网页设计和市场都相对成熟。比拟而言，因0731房地产信息网在近两年点击率高，受众对象相对固定，故建议选择在0731房地产信息网作为网络推广单位，在公开出售期投入。3、 沙盘、模型、分户模型制作应用：销售现场、外场展示、展会展示说明：沙盘可直观展示工程所在片区详细位置及展示片区近期、远期规划利好，对于区域引导和区域价值开掘均起到至关重要作用；工程模型那么可以在工程未完工以前，将建筑、立面、园林进行提前展示

32、，有利于工程特质的直观传递，是销售现场及展场的重要工具；分户模型那么是对工程特色户型进行平面解析，让客户对户型形成直观认识，有利于引导有效客户资源。建议：本工程建议以三种形式结合运用，在销售现场、外展场及展会协调运用，功能互补，可以发挥出最大的展示功能和销售实效。同时，沙盘可揭示出以下5大价值体系：星沙与长沙(chn sh)市中心区的位置(wi zhi)关系(gun x)价值；星沙与国家级长沙(chn sh)经济技术开发区、隆平高科技园的经济关系(gun x)价值；星沙与金鹰城板块的资源关系价值；星沙所在地未来生态生活区的资源价值；工程所在区域的良好居住环境价值。工程模型主要表达：工程一期用实

33、体模型，其它区域可用水晶体。建筑模型主要表达：建筑本身的最大特质，要点为：品位建筑、外立面、园林、阳光电梯间、入户花园等。户型模型主要表达：工程产品功能价值，本工程一期的户型较少，建议每个类型户型各做一个户型模型共计5个模型，即独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加别墅、小高层，制作过程注意以下几点：户型结构、制作比例、内饰品等细节、入户花园、露台灯光等。第三阶段：内部登记期时间(shjin)：2006年8月2006年9月原那么(n me)：内部(nib)登记期是工程(gngchng)正式接受(jishu)客户咨询、邀请客户实地参观、积累有效客户、接受客户购房预约诚意金、为正式公开出售作铺垫的一个

34、重要阶段，所以需要具备一些根底条件：A、可接待客户的地点，即售楼处、外展点等；B、可供客户参观的内容，即建筑模型、沙盘、户型模型、样板房、示范园林等；C、可帮助客户理解工程的宣传物料，即概念楼书、海报、折页等；D、可引导客户了解参观工程的导视系统，即导视牌、场地参观指引等。注：以上内容在实际操作上都将被列入工程的推广策略当中去斟酌考虑。秋交会参展建议时间：2006年10月地点：红星国际会展中心原那么(n me)：秋交会是长沙(chn sh)地产集中展示(zhnsh)大舞台，也是展示开展(kizhn)商实力的大好时机，客户群体(qnt)、业内专业人士均集中。对于迅速提升工程知名度及集中积累客户群

35、体均十分有利，但展位设计、现场接待流程、销售物料、人员组织等均需要到达较高标准。展位面积：建议超过60平米展位位置：建议靠近正门入口且紧临人流主通道参展内容：工程模型、沙盘；局部代表性户型模型；宣传物料：现场发放折页、楼书、手提袋等与售楼处发放相同。登记发放礼品：如牛仔帽等工艺品。小型高雅演出等。注：详细参展方案另行提交第四阶段：公开(gngki)出售(chshu)期 时间(shjin)：2006年10月2006年12月原那么(n me)：公开(gngki)出售期是工程营销筹备工作的总结，进入工程实质性销售工作的起点。该阶段的核心是，在内部认购期充分的筹备后，通过前期的解筹，对客户、价格、营销

36、手法等方面的全方位认知，通过开盘活动、报纸媒体的组织和出街，加上在前期已经完成的外展点、户外广告、网络、楼体包装、导视系统等的铺垫和影响力，制造空前的热销场景，在实现良性的销售直升的根底上，更将工程打造为市场的阶段性亮点，以引起业内人士的广泛关注。实施要点建议：1、 开盘活动组织时间：2006年10月原那么：低开高走，限时抢购详细参考见后期提供的?开盘执行方案?2、 楼体包装(bozhung)时间(shjin)：2006年10月售罄 地点(ddin)：一是在临开元(Kiyun)路入口会所的大型楼体喷绘及条幅，进行信息发布和形象(xngxing)展示。 二是在米罗中心1栋与4栋小高层楼体作宣传。

37、包装内容：楼盘名称；销售 ；形象宣传；销售信息如首批100%销售，二批单位开盘热销中；小型高雅演出等。说明：出色的楼体包装，可以对片区客户形成有效的吸引，而且可以形成有效的导视功能。 3、 淮业主活动组织时间(shjin)：2006年12月2007年4月原那么(n me)：通过(tnggu)一系列的准业主活动(hu dng)，形成有效的开展(kizhn)商温情品牌和楼盘知名度传播，以便形成直接的准业主口碑宣传及楼盘品质形象的传达。建议：针对以上原那么，我司建议组织准业主系列活动BBQ烧烤、远足、抽奖、封顶仪式等活动，这样的活动可以增强业主的“主人翁意识，同时也可以形成良性的口碑宣传效应，且组织推广本钱很低。详细活动方案，根据实际情况提前一个月出台第五阶段：强销持续期时间：2007年1月2007