广益商贸中心商铺招商销售策略

1、广益农贸大市场规划及招商销售方案2012年10月1招商目的1、提振市场投资信心，以租促售，营造商业氛围；2、把握商业业商，进行前期培育，盘活整个农贸市场，尽快把安置区的商户整体搬迁到市场来，实现早搬入、早营业。主题提炼汇聚万家之精华，造就农贸第一城2周边商业业态素描：1. 西河中心区集中了本区域的主要生活商业配套： 包括药店、小型超市、建材、服装、美容美发、医 院诊所、宾馆、银行。2. 西河镇广场至镇政府路商业：主要为美容美发，宾馆、以及安置区等南杂店3. S225大街业态：主要为汽车、机械维修类店铺；靠广场附件有批发超市、餐饮、医院、鞋店、服装店等4. 半边街大街业态：主要为服装、美容美发、

2、宾馆、五金类店铺；5. 滑石场业态：主要为服装、美容美发、宾馆、五金类店铺；3周边商业业态综述：广场附近的商业配套为本地区居民的生活提供了基本配套，但是数量较少，种类单一，档次属于中低档；汽修、特产店集中，与本地普通居民日常需求关联不大；银行、超市、服装店等业态不完善，难以满足消费者高层次的需求；周边道路（半边街、镇政府路、S225）业态凌乱，不完整，为本案在商业上的提升形成基础。滑石场商业氛围相对成熟，本案可利用相对靠近的位置，以主题街区的特色形成对该区域业态的补充。4商业布局原则：1、控制业态档次：在招商主体店的选择及后期租赁协助中，有意识地契合“社区精品体验街区”定位；2、通过商铺面积选

3、择商业业态：在招商店的选择上，根据商铺面积选定特定业态及商家；3、 形成对周边业态的补充和完善：西河具备一定的基本生活配套，但是不完整，本案的业态布局应对其形成补充，并成为区域的特色商业中心。5业态及布局建议：一、零售型社区业态：中小型超市药店家居饰品店服装鞋帽店6干洗店书报厅西点面包店 烟酒专营店美容美发店鲜花水果店通信店7零售型商店建议布局在住宅商铺：形成相对集中的生活类业态区域；2. 位于小区主要出入口附近，方便社区居民购物。该部分商铺面积在50-100方，大部分在50方左右，底层面积在50方左右,适中的面积适合此类小规模店铺经营。具体根据实际情况及店面大小做适当调整。8二、服务型社区业

4、态银 行流行服装店茶坊咖啡店西餐厅9美容店保健按摩休闲形象设计游戏娱乐高及运动休闲10服务型社区业态主要布局于3、5号栋：1.吸引城中心及周边溢出消费人群;2. 主要业态与沿线现有商铺形成区分；3.此处大面积二层商铺适合较大规模的商家入驻。此类商家的进驻对于商业街氛围的形成起较大的拉动作用，因此需要主动联络商家，进行招商,并出台优惠政策。11 商铺布局建议：121根据商铺大小选择性招商。幢号商铺房号数量面积（平米）建议招商业态1幢50平米左右五金、水暖、建筑辅助材料200地板、灯饰展示、或百货商品批发2幢美容美发、形象设计、音像，洗衣店等3幢、5幢流行服装店、鞋帽专卖、饰品、家居床上用品等3幢

5、、5幢后铺及车库特色小吃、烧烤等饮食、早点、夜宵等休闲餐饮3幢、5幢15层生活超市、大型家私、休闲会所、大型娱乐机构6幢摊位和商铺蔬菜、肉食、水果等农产品零售与批发8幢建材卫浴、灯饰家私保健按摩招商策略：13 招商优惠方式建议：免租期进驻：目前项目周边商业氛围不成熟，预留免租期可用作店面装修，观察市场培育的效果。本案可设定免租期为12个月，36个月，特殊铺面、主力店品牌商家另行协商考虑。租金付款方式设定：1、一次性缴纳3年租金者，免租期延长12个月。从第二年开始每年租金递增10%；2、一次性缴纳6年租金者，免租期延长36个月。从第二年开始每年10%；14 周边家贸市场行情分析：类别规格年租金元

6、/年区域地段肉档1.2*2.15000-8000新化劳动局门面,签一年免半年租金菜档1.2*2.14000-8000鱼杂货门面1.2*2.15000-9000新化城南市场,签一年合同,无免租金优惠肉档1.2*2.110000菜档1.2*2.18000门面1.2*2.120000西河赶集摊位400-800板子10元/天各乡镇集市摊位10-15元/天15本农贸市场参考月租金根据周边农贸市场租金的水平,但考虑到招商及商业氛围培育期需要，可适当降低租金水平，同时需考虑到公司的利益，不可将租金设置过低。建议以上述年租金价为底线,优惠政策为签三年免一年,第二年为优惠价,前提是需一次性交付租金。序号项目类别

7、数量规格（长*宽）租金（元/年）1231干货区181.2*2.0m0200025002卤食区80200025003豆制品120200025004水果区100200025005蔬菜区220200025006肉食区270250035007水产区120200025008家禽区75.45*40 300035009熟食区35.3*40 3000350010早点区33*5.10 3000350011炒货区22.7*3.650 2500300012冷冻食品区75.54*40 3000400013商铺283*4(有门)04000600016序号优惠政策1先报名者（前提是已交订金），可享受优先选摊位/铺面的权利

8、2所有报名者交纳保证金签订协议后，可享受一年免租金期，只须交纳管理费50元/月3残疾人、军烈家属可另享受租金9折优惠，并免管理费，卫生费用等。 优惠政策17本地商铺行情分析： 店铺面积年租金月租金(元/平米/月)区域地段西河精剪坊7222800元/年26.39西河S225线上新中源陶瓷408000/年16.67西河S225线上老海批发部7012000元/年14.29滑石街边美的照明403000元/年6.5镇政府对面老街不钢店3012000元/年33.33老街半街不钢店307000元/年19.44半边街半边街店408500元/年17.71半边街垣旺超市4012000元/年25孟公街尾香街饼城20

9、36000元/年150孟公街中老王批发部407000元/年14.58孟公街头平均日租金（去掉最高和最低）20.9218本项目参考月租金销售单价总价月租金年租金回报率5300元265000元20.92元/平米/月12552元/年4.7%12.00元/平米/月7200元/年2.7%根据周边商铺日租金的水平,本案商铺日租金在20.92元/平米/月时，回报率适中。但考虑到招商及商业氛围培育期需要，可适当降低租金水平，同时需考虑到已购业主的利益，不可将租金设置过低。/平米/月为底线。注：此处设定面积为50平米19条件日租金（元/平米/月） 第1年第2年第3年第4年第5年第6年平均一次性缴纳3年租金；免租

10、期延长至12个月。01213.2一次性缴纳6年租金；免租期延长至36个月。01213.214.5215.9717.579.2注：此处设定初始日租金为12元/平米/月，按10%递增，签约客户合同期内按固定价收取，20根据以上分析：日租金设定在12元/平米/月时，采用上述招商优惠方式，租金水平将产生较强竞争力。因此，可以考虑以12元/平米/月为底线，根据不同商铺的大小和位置，以及商家品牌优势，设定租金水平。21 优惠政策序号优惠政策1先报名者（前提是已交订金），可享受优先选门面的权利2所有报名者交纳保证金签订协议后，可享受一年免租金期，只须交纳公共费用0.9元/平米/月,公共费用包括(卫生清理费、

11、公共电费、公共设施维护费等)3租赁期间，有优先购买房屋产权的权利，只针对公司自有门面。4残疾人、大学生创业可另享受租金9折优惠，并免管理费。）其中大学生应为近三年毕业大学生）221招商商铺先租后售，带租约销售，保证业主租金收益,同时保证商户利益；2购买其他商铺者，可选择获赠其所购铺面的租凭合同，享受未来租金收益；（确保招商成功后执行，同时需根据商铺位置设定租金水平，避免高风险。）有意向租赁商铺者，可根据其经营业态及规模予以租赁，并在签定租赁合同后销售。3. 销售时机选择：前期以商街宣传和招商为主，在50%以上招商任务完成后主推销售,并可将折扣价格提高；此阶段投资者对经营前景具较大想象空间。 4

12、. 优先权：主营商家在同等条件下拥有商铺的优先续签权和购买权；小区住户自营或投资商铺，在同等条件下享有优先权。销售策略：23对于成功招商的招商专员,应设立奖励机制。农贸市场摊位 开业前凡超过60个以上的，每超过一个每摊位奖励100元商 铺 开业前超过30个以上的，每超过一个奖励200元， 商场整层招租成功签约的奖励1000元/户。 招商奖励强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全镇及邻镇甚至县城人民过 来消费。在其他乡镇通往县城的路口等重要路段设广告宣传指引牌,广告主题目“消费购物新去向,吃喝玩乐在西河”,引导领镇消费者以后批发购物没必要跑县城不定期的搞文艺汇演，吸引市民前来观光消费，积聚人气。

13、招产品展销会，年货展销会，或汽车展销会等商业活动，通过广告宣传吸引各镇消费者前来，不定期的积聚人气 商业氛围241、 现场招商 在商贸中心现场设立招商部（设市场管理部或售楼部），现场咨询招商事宜2、 设计招商手册或DM单 设计制作内容详细的招商手册，说透生意机会和生意成本，作为项目的宣传资料，A：利用县内协会资源，进行品牌商户洽谈及资料派发；B：在招前前期阶段，采取定人定点的方式，造访品牌商家，派发宣传资料，进行定向招商，3、 新闻推广及广告招商 A；在招商阶段，在媒体上（新化台、孟公、炉观等周边媒体）发布招商信息，同时考虑可通过新闻推广方式，进行一定的媒体炒作。B；在三大碗楼顶上树立招商广告

14、牌，以便吸引更多的过路的商家关注。4、 派单 给各类的目标客户送去招商画册，既可摸清商户想法，又可以和客户建立良好的关系。5、 报纸或（DM，百域广告）广告、短信群发6、 活动推广* 邀请产业政府领导，行业协会，知名商家代表亲临现场，增进投资者信心，需先前进行推广积累一家资源再进行。 推广策略25序号项目名称投放地段数量估计费用（元）备注1楼顶广告牌三大碗楼上210000或国斌超市楼上那块2门面门头喷绘每个门面上12010000招牌位，农贸市场、商场外墙广告、3招商手册派发50004000派发目标客户4DM单或百域派发100003000派发目标客户5媒体广告电视台410000新化电视台，部分乡

15、镇台6路灯广告路灯位14000西河自有路灯位7短信群发手机号码段100006008合 同签约客户50010009宣传车外宣各乡镇集市5000500010其他不可预计费用4000011合计87600费用预算26商业服务中心职能：专业商业管理部门，统一管理。确保良好商业氛围；租户管理：完善管理租户档案；审定商家经营内容、商铺装修风格；租户协调，了解商家的情况，协助商家经营。项目推广：举办各类活动，提升人气，促进商家营业额增长，提升租赁物业的租金水平。商业管理部门：27商家替换，持续招商在项目第一次成功招商后，经过项目的持续运营，经营团队在项目运营的各个时间阶段，根据各商家的运营状况以及各个阶段的商家品牌调整策略，对商家进行调整，使商街具有持久活力。财务管理、绩效管理、法务支持制定和管理预算、处理应收账款和应付账款；审定经营绩效，处理项目运营中的各种法律事务，包括违约欠租等，维护业主的利益。28招商时机选择：10月中上旬启动招商工作；11月开始商业街正式推广。2013年元月1号开业（农贸市场）建议：适当拉长招商期