绿城集团财务分析报告

1、绿城房地产集团有限公司 财务分析报告 财务管理是企业管理的重要组成部份，企业经营活动最终也以财务成果的形式体现出来。本报告以公司2007年年报和2008年上半年年报（未经外部审计）为基础，并选取了部分内房股上市公司作为对比样本，对公司的财务运行状况进行简单的分析，旨在让公司领导了解公司经营效果的同时，从财务的视角出发，为提升公司管理水平和把控经营风险方面提供一些参考。 本报告共分四个部分。 第一部分为现金流计划执行情况分析。通过对2008年上半年的现金流实际发生情况及下半年现金流入、流出的预测，匡算出下半年可以用于土地储备的现金规模，并提出了实现收支平衡的建议措施。 第二部分为资本结构和盈利能

2、力分析。通过与样本公司的对比分析，说明公司的资本结构优于同行的平均数值，资本结构合理，短期偿债压 力不大；通过与样本公司的相关指标的对比显示，我们公司的毛利水平略低于样本公司平均数值，说明公司在控制成本方面工作还需要加强。但我公司的销售净利润率和资产净利润率都处于一个较好的水平，主要在于联营公司已经产生了收益，且此项收益在今后几年中将有较大幅度的增长。 本报告第三部分为资产管理效率分析。通过与样本公司在存货周转率、预售周转率方面的对 比分析，显示我们公司开发速度比样本公司平均要慢。并通过周转速度对会计利润、负债率、利息保障倍数、IRR等几项财务指标的影响分析，建议公司基于上市公司对接资本市场的

3、需要，在项目选择和制定业绩考核体系时将现金流管理效率作为重要指标之一。 本报告的第四部分为费用分析。通过对2007年、2008年上半年的管理费用、营销费用、财务费用的同比分析，找出了这些指标变动的原因， 提出公司将建立费用预算制度，对费用开支范围、开支标准提出指导性控制标准；将费用考核纳入业绩考核范围，督促各部门和单位节约开支；加强人员编制管理，降低管理成本。 因专业能力、管理权限划分的原因，本报告未能对经营成本进行分析，请公司领导理解。 一、2008年度现金流分析（不包括资金自求平衡的绿景片区、与发展集团合作项目、上海华浙项目、济南项目。以下同） （一）上半年现金流情况分析 1、现金流平衡情

4、况。 上半年公司整体资金运营情况良好 ，虽然公司贷款计划未能按期完成，但由于良好的销售成绩及公司通过寻求新的合作、利用信托贷款等形式筹集资金，保证了公司业务扩张和营运的正常 资金需求。 上半年公司现金流入134.32亿，包括销售回笼66.08亿；新取得银行贷款46.02亿(包括不属于计划考核范围内的委贷资金12.5亿)；其他收入22.22亿。 上半年的现金流出136.03亿。包括：支付土地款60.90亿；归还贷款20.55亿；工程款及前期费用26.29亿；费用支出8.06亿；其他支出20.23亿。 2、贷款计划完成情况。 上半年集团计划新取得贷款48.46亿（调整后）实际完成33.52亿，完成

5、计划的69.17%。未完成贷款计划的原因主要有： （1）银根紧缩，导致未能完成计划的有14.24亿，具体见下表：上半年融资计划完成情况.xls （2）项目未能按期取得四证，这部份影响的金额5.2亿，具体见下表：上半年融资计划完成情况.xls （3）宁波太平洋项目由于合作方的原因，未能完成3亿的贷款计划。 （4）超额完成贷款计划7.5亿，具体见下表：上半年融资计划完成情况.xls （二）下半年现金流计划 1、下半年计划现金收入200.36亿，包括： （1）销售资金回笼109亿,根据营销策划部下半年销售计划及年初确定的现金回笼率确定。下半年销售资金回笼计划.xls （2）新取得贷款资金81.5亿，

6、具体项目计划见下表： 现金收支计划附表.xls （3）其他收入9.86亿（合作方支付的土地款），具体见土地款明细表 。 2、下半年的现金支出193.48亿，包括： （1）土地款支出78.72亿，具体见下表：现金收支计划附表.xls （2）归还贷款21.71亿，具体见下表： 下半年贷款归还计划.xls （3）工程款及前期费用支出50亿。今年的平均在建面积将达到612万平方米，按去年的工程费用支出水平计算，预计下半年的工程及前期费用支出约50亿（去年平均在建面积平395万平方，工程支出是49亿，平均每平方在建面积支出1240元）。这里未考虑原材料价格上涨引起的工程款支出增量。 （4）各种税费支出2

7、7.05亿。其中：税金支出预计15亿（根据下半年预售收入测算，还包括以前缓交的税金）；管理费用支出4亿（上半年支出是3.20亿）；营销费用1.20亿（全年预算2.20亿，上半点年已支出1亿）；利息支出6.85亿（全年预计12亿，上半年已支出5.15亿）。 （5）合作方可能调回的资金16亿。部分项目公司取得销售回笼及贷款后，需要先归还股东贷款，然后按股权比例调回资金。我们根据这些公司的现金流情况，估计合作方可能要求调回的资金约有16亿（根据这些项目的销售、贷款计划扣除正常支出后的余额，按照股权比例进行匡算出来的金额）。 3、下半年现金流计划完成的可能性分析 从收支计划看，下半年公司的现金流处在一

8、个正常的平衡状态，如果销售计划和贷款计划全面完成，下半年资金可以在保持平衡的基础上，为新增土地提供约10亿的资金支持。 结合当前的宏观形势，我们对销售回笼和贷款计划作了保守的估计。如果销售回笼和贷款计划不能完全实现，到年底资金也能保证平衡。 同时，按照现有项目的测算，2009年一季度需支付的土地款约有17亿。根据以往的经验，一季度是工程款的付款高峰、销售的淡季，所以年底还需要保持比日常更多的资金留存。 4、为实现下半年现金流平衡，并为公司拓展提供适量资金支持的几点措施。 （1）集团公司加强与各金融机构的沟通与联系，为项目融资创造更好的平台。目前正在争取增加中国银行的授信额度。 （2）创新融资方

9、式，开拓新的融资渠道。房地产投资集合资金信托计划一直在努力进行中，从目前情况看，有成功的可能性。 （3）要求各项目公司加快项目开发进度，为项目贷款创造条件。从上半年情况看，只要项目具备贷款条件，以我们公司的信用及品牌，还是 能取得银行的支持。 （4）加大融资在项目公司计划考核中的权重。集团在项目公司计划考核管理试行办法中明确了项目贷款完成率及完成时间的考核权重，同时考核办法中也明确体现了对项目公司超额融资的鼓励，但所占的权重比较小。根据当前的形势，公司将加大这部分考核的权重。 （5）加强应收款管理。从6月份营销策划部和 和财务部一起组织的对重点项目应收款检查的情况来看（具体调查情况在营销专题报

10、告中体现），由于银行贷款规模或与银行沟通协调问题导致没有及时取得按揭资金的情况并不多，主要问题还是客户资料不全无法办理按揭、关系户及员工不按时签约或支付首付款等。下一步集团将根据检查的结果，出台相应的应收款管理规定。 二、资本结构及盈利能力分析（以上市公司年报为分析基础） 1、资本结构 这里的资本是指公司在运营过程中形成的负债及权益，是资本市场常用的概念。我们在这里分析资本结构，是为了让大家了解公司及一些同行的资本构成。财务指标分析.xls 我们公司的总资本负债率为55%，虽然高于同行样本公司的平均数42%，但是从公司的资本结构来看，长期负债93.17亿，占总负债117.54亿的79%，短期借

11、款24.36亿，占总债的21。同行样本公司的平均数是：长期负债占总负债的比例是77%，短期负债占总负债的比例是23%。我们的资本结构优于同行的平均数，对我们的负债水平，外界有很多担忧，实际上由于我们的资本结构合理，短期偿债压力并不大。 2、盈利能力 财务指标分析.xls 子公司销售毛利率自2006年的44.29减少至2007年的36.06（如果将联营公司也计算在内，毛利率只有32%）。2007年新城市的新项目毛利率一般较低，例如绿城青竹园、长沙桂花园、安徽百合公寓对本年度的整体毛利率有一定影响。而2006年占比74.4%的项目是在杭州,所以整体毛利率较高。 2007年各地区各项目毛利率的明细表

12、。财务指标分析.xls 公司的毛利水平略低于样本公司的平均数，说明我们的成本控制能力需要进一步提高。我们的销售净利润率和资产净利润率都处在一个较好的水平上，原因是联营公司已经产生了收益，而且这个收益在今后几年中将有比较大幅度的增长。 三、资产管理效率分析（以上市公司年报为分析基础） （一）存货周转率 1、存货周转率的概念 存货周转率（周转次数）=销售成本/存货平均余额 存货周转天数=365（销售成本/存货平均余额） 2、公司的存货周转率 财务指标分析.xls 从上表可以看出，公司的过去三年的平均存货周转天数为1404天，也就是说我们公司的项目从拿地到交付平均需要3.8年。根据项目公司在年初上报

13、的开发计划，我们进行了测算，公司未来两年的存货周转速度指标并没有得到改善。 另外，公司从2006年初开始，根据各项目的经营计划建立了财务模型，同时根据经营计划的变化不断更新。每一次更新后的财务模型利润高峰期都是在第四年，这也同样说明我们的项目从 资金投入到产生会计利润的时间平均在四年左右。 3、同行存货周转率 房地产行业一些上市公司2006年、2007年存货周转率如下表所示。样本公司的平均存货周转天数2007年为1041天（2.85年），可比公司万科的周转天数为890天（2.44年）。财务指标分析.xls 从以上数据可以看出，我们的开发速度比同行平均要慢将近一年。报表数据的分析与实际的工期会有

14、差异，但仍然可以反映出一个大体的情况。 （二）预售周转率 1预售周转率的计算 预售周转率（周转次数）=预售金额/存货平均余额 预售周转天数=365（预售金额/存货平均余额） 2、公司的预售周转率财务指标分析.xls 公司的预售周转率由2006年的0.32提高到2007的0.47，周转天数从2006年的1141天提高到2007年的777天。三年平均是849天，也就是说公司从资金投入到预售资金回笼平均是2.33年。 3、同行的预售周转情况财务指标分析.xls 样本公司平均的预售周转天数是537天（1.47年）。说明我们公司从投入资金到预售的时间也是比同行要慢。 （三）周转速度对财务指标的影响 1、

15、对会计利润的影响。周转速度快慢，直接影响资金成本、现金流、收入确认的时间等，这些不再展开。这里是想说明的是一个利息资本化政策影响当期会计利润的问题。 根据国际会计准则的规定，项目在开工以前的利息不能资本化，项目发生的行政管理费用也必须计入当期损益。所以，公司有大量未开工的项目，因为利息不能资本化，其亏损抵减了公司 当年的盈利。以2007年为例：没有开工的公司这一块亏损有4.56亿元。 2008年初，我们压在未开工（以拿到开工许可证为准）土地上的资金是117亿，按我们的权益计算是71.41亿（因为我们承担的亏损是按股权比例计算，所以这里要计算权益比例）。一个简单的例子，如果一个项目投资15亿，每

16、月影响资本化的利息约是1000万（集团公司可以资本化的年利率约8%），假如这个项目我们是全资，影响我 们的利润就是1000万元。71个亿，平均开工晚一个月，我们当年的会计利润就会减少4700万元。上半年公司的开工计划完成率是70%，这个比例对今年财务计划的影响，现在还没有计算出来，但应该是一个不小的数目。预计2008年仅是利息这一项不能资本化的金额会在5亿左右，还不包括所有公司必须计入当期损益的行政开支及销售费用。 公司有近2400万方的优质土地储备，这些土地可以给我们带来约200亿以上的净利润，如果我们能加速开发速度，尽快实现上述利润，相信公司在资本市场上会有很好的表现。 2、对净负债率的影

17、响 我们在财务管理中，关注的是现金流。但作为一家上市公司，境外投资者经常会对我们的负债率提出问题。我们计算负债率的方法是： 净负债（有息负债-现金余额）/净资产 因为公司周转速度相对慢，我们子公司的预收账款至2008年6月底约有69亿元（整个集团约有135亿）不能结转利润，同时又由于开工较慢，利息不能资本化减少了我们的利润，这样“净资产”增长速度就很慢，公司净资产从2005年底的8.6亿元，增长到2007年底的94.9亿元，属于公司股东的净资产由2005年6.7亿元增长到2007年的81.1亿元，其中有62.4亿是由于IPO、增发股票及可转债 转股取得。而公司发展后，负债却在增加，这使得我们的

18、负债率总是处在比较高的水平上。 3、对利息保障倍数的影响 利息保障倍数是一个衡量公司偿债能力的指标。今天在这里提出来，是因为这个指标将会对公司的现金流产生很大影响，也是希望各位领导了解每一个项目公司的经营将会对集团产生的影响。 简单计算：利息保障倍数=息税前利润/利息支出 实际上我们在计算过程中，有许多调整因素，这里不细说。我们在2006年发行4亿美元的高息债时，有一个制约条款，利息保障倍数2008年及以前不能低于3，2008年以后不能低于3.5。2006年这个指标是11.41，2007年这个指标我们是4.86，上面讲的都是我们公开的信息，投资者都可以查到。2007年这个指标大幅度降低，原因就

19、是利润减少，但利息支出增加。如果2008年利润计划不能完成、如果项目不能按期开工，这个指标就会 对我们产生较大影响。所以说，每一个项目的经营计划不能完成，影响的并不仅是各自的考核，而是会对整个集团的营运产生负面影响。 4、对内含报酬率的影响（IRR） 衡量经营成果的指标除了净利润这个绝对数外，还有内含报酬率(衡量自有资金投入的年回报率)这个相对指标。开发速度直接对内含报酬率产生影响，利润率高的项目，内含报酬率不一定就高。 截至2008年6月30日，各项目占用集团的资金有165.29亿，具体见下表：资金占用情况统计.xls 项目公司调给集团的资金是74.44亿，具体见下表：资金占用情况统计.xl

20、s 公司一直都是重视现金流管理，但我们还是建议公司将提高现金流管理的效率作为重点，在进行项目的可行性研究时,确定项目最低的内含报酬率标准;考核项目经营成果时,考虑内含报酬率。 四、费用分析 （一）管理费用分析（按全部公司的口径） 1、2007年管理费用支出情况 （1）2007年管理费用发生额。2007年公司管理费用支出6亿，占当年结转营业收入57.39亿的 10.47%，占当年预售额151亿的3.98%。2007年平均在建面积395万方，平均每平方米在建面积的年管理成本是152元。主要单位在建面积、管理费用支出情况见下表： 费用分析报告附表一.xls （2）2007年管理费用构成。管理费用中人

21、员经费（包括工资、福利费、职工教育经费、工会经费、社会保险费、住房公积金）支出2.92亿，占48.52%；与人员相关的其他费用（包括办公费、低值易耗品、差旅费、邮电费）支出0.53亿，占8.74%；车辆费用支出0.15亿，占2.55%；业务招待费支出0.38亿，占6.35%；税费支出0.17亿，占2.88%；其他费用支出1.86亿，占30.96%。 具体构成情况见下图：图1：2007年管理费用构成图人员经费 48%人员相关费用9%车辆费3%业务招待费 6%税费 3% 其他费用31% 2、2007年管理费用支出与2006年比较 2007年集团管理费用支出6.01亿，较上年3.95亿增加2.26亿

22、，增长60.32%。其中:人员经费支出2.92亿，较上年1.87亿增加1.05亿，增长56.40%；与人员相关的费用支出0.52亿，较上年0.32亿增加0.20亿，增长62.86%；车辆费支出0.15亿，较上年0.10亿增加0.05亿，增长53.10%；业务招待费支出0.38亿，较上年0.25亿增加0.13亿，增长50.81%；税费支出0.17亿，较 上年0.04亿增加0.13亿，增长296.31%；其他费用支出1.86亿，较上年1.16亿增加0.70亿，增长59.71%。具体发生额见下图：图2：管理费用06与07年比较0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.

23、0025,000.0030,000.0035,000.00人员经费人员相关费用车辆费业务招待费税费费用类别金额2006年2007年其他费用 人员经费增长56.40%，其原因66%是由于员工人数增加引起的，公司员工从2006年平均的1167人增加到2007年平均的1604人；34%是由于平均人员经费的增加引起的，平均人员经费从上年平均的15.98万元增加到本年的18.19万元，主要由于2007年我公司引进的高级人才比较多。 与人员相关的其他费用增长62.86%，主要是由于员工人数的增加。 车辆费增长53.10%主要是由于在用车辆有了明显的增长。2007年底在用车辆406辆（自购车324辆，借用车

24、辆25辆，员工私车57辆），平均每辆车的年费用为3.70万元。 业务招待费增长50.81%，主要是由于公司的增加。2006年费用汇总公司49家，而到了2007年底汇总公司为80家。 3、2008年上半年支出情况。 2008年1-6月管理费用发生额为4.37亿，其中人力资源成本支出2.11亿，占48.31%；与人员相关的其他费用支出0.43亿，占9.81%；车辆费用支出0.1亿，占2.28%；业务招待费支出0.28亿，占6.46%；税费支出0.12亿，占2.82%；其他费用支出1.32亿，占30.31%。具体构成情况见下图：图3：2008年16月管理费用构成图人力成本48.31%30.31%人员

25、相关费用9.81%税费2.82%业务招待费6.46%车辆费2.28% （二）营销费用分析 1、2007年营销费用的支出情况 （1）2007年营销费用的发生额为1.44亿（不包括足球费用），占当年结转营业收入57.39亿的2.51%，占当年预售额151亿的0.95%。主要单位的预售收入、营销费用的发生情况如下表： 费用分析报告附表一.xls （2）2007年营销费用的构成。活动营销费用（包括房展会费用及活动营销费用）发生额为0.24亿，占营销费用的17%；广告类费用（包括广告策划服务费、户外广告费、报纸广告费）发生额为1.06亿，占营销费用的74%； 销售制作及代理费用发生额为0.14亿，占营销

26、费用的9%。具体构成情况如下图： 图4：2007年营销费用构成图活动营销费用17%广告类费用74%销售制作及代理费9% 2、与2006年比较 2007年营销费用支出1.44亿，较上年0.77亿增加了0.67亿，增长86.27%，主要是活动营销费用增加了0.10亿，增长72.31%；广告类费用增加了0.68亿，增长174.36%；销售制作及代理费下降了0.11亿，下降44.53%。具体明细情况如下表：序号费用类别2006年2007年增长额增长率金额占比金额占比1活动营销费用 1,396.43 18.05% 2,406.21 16.70% 1,009.78 72.31%2广告类费用 3,876.85 50.12% 10,635.85 73.82% 6,759.00 174.3