项目策划成本管理操作手册范本

1、项目成本治理操作手册第1节总则1 项目成本确定 1.1 项目成本的编制1.1.1 可研成本：项目可研时期，依据项目策划方案和经营思想及成本操纵要点编制投资估算,作为项目可研成本，原则上目标成本不应超过可研成本。 1.2目标成本:项目开工前,原则上应完成施工图设计，细化并确定可研成本中工程类成本操纵部分，如因专门缘故不能完成施工图设计，必须完成较完整的扩初设计，达到可对可研成本中工程类成本进一步细化的目的,确定目标成本中工程类成本操纵部分;项目开盘前,确定目标成本中非工程类成本操纵部分，依据已确定的目标成本中的工程类成本和项目的经营期、销售价格及销售收入,确定非工程类成本，形成项目实施的目标成本

2、，由董事长批准。 .2项目成本编制应具备的条件 121 可研成本)每个新项目进行成本测算,进展部应提供书面的项目内联单，并经主管副总裁批准。项目内联单需包含以下内容 ）土地价款的组成（是否含都市基础设施配套费和土地契税）； b）土地价款的支付方式; c）优惠政策（具体优惠条件及返还或减免比例等)； d）项目各业态销售价格； )对成本阻碍较大的费用（人防异地建设费、劳保统筹、物业维修基金、燃气增容费、供电高可靠性费用、热力集资费、水增容费等)。 )规划院应提供方案,并经主管副总裁或董事长签批。 .2. 目标成本 确定项目目标成本时,项目公司需预备以下资料: 1）项目合作意向书和国有土地使用权出让

3、合同； 2)政府行政事业性收费项目名称、收费标准和收费文件； 3）合同台账和已签订的要紧合同； ）当地的要紧材料设备价格。 1.3项目经营决策文件的会签和交底 .3 项目公司将目标成本上报，股份公司成本操纵部牵头审核,确定目标成本，形成项目经营决策文件,进行项目经营决策文件的会签。 3.2 项目经营决策文件由项目公司总经理、股份公司规划院院长、成本操纵部总经理、财务部总经理、项目治理中心副总经理、分管项目的副总裁、分管酒店副总裁、分管成本和财务副总裁和总裁会签，报董事长批准。 1. 项目经营决策文件附件由股份公司成本操纵部、股份公司财务部、股份公司项目治理中心分管业务的副总经理会签。 1.3.

4、 项目规划经济技术指标由股份公司规划院项目主管工程师和分管该项目的副院长会签。 1.3. 项目投资打算表和项目成本打算表由项目公司分管成本的副总和股份公司成本操纵部分管目标成本的副总会签。 1.3. 项目经营决策文件会签完毕后，由股份公司相关部门组织对项目公司整个领导班子成员进行收入、成本、现金流等方面的联合培训,使项目公司在项目实施前完整掌握项目经营决策文件,实施过程中自觉进行操纵。 项目成本过程治理 2.1 所属项目公司成本操纵部负责建立工程类成本台账（包括合同及无合同费用台帐、设计变更台帐、现场签证台帐和成本超支报警台帐);所属项目公司财务部负责建立非工程类成本台账，登记、审核实际发生成

5、本是否在目标成本规定范围内。 22项目施工过程中发生的现场签证（包括工程量变更和材料设备差价等）和设计变更（包括图纸会审),必须执行现场签证工作指引和设计变更工作指引的规定，实行对内一单一估算，对外一单一确认,最后结算。 .3 所属项目公司成本动态操纵报表和材料设备信息表,应于每季度末月228日提交股份公司成本操纵部备案，作为股份公司成本操纵部对项目公司进行结算复核的依据之一。2.4 成本核算与分析 2.所属项目公司必须按项目成本核算与分析工作指引的规定，每季度进行项目成本核算和经济活动分析，对目标成本的执行情况进行时期性的检查和总结，分析成本发生的增减动态和趋势，并通过分析成本细项超支发生的

6、缘故,及时制定操纵成本的措施。 2.2 所属项目公司成本核算与分析报告，作为所属项目公司季度经营分析报告的组成部分。 限额指标的操纵治理 总成本操纵：依照可研成本及其限额指标，目标成本原则上不得超出可研成本,并优化和完善限额指标。围绕目标成本的设计优化和成本动态操纵应贯穿项目开发建设全过程。 低效资产设计指标的操纵：规划时期设计优化重点关注并操纵公建配套设施，如学校、幼儿园、物业服务用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标。 33 施工图结构设计指标操纵:选择设计单位时,设计单位承诺执行限额设计是投标入围的差不多条件,合理确定限额设计指标;加强设计过程监督治理及设计完成后

7、的评估总结。 3.4材料设备高性价比操纵：依照项目或业态定位,选用相应的材料设备品牌,并关注环保节能要求。 .5 建筑立面、室内精装修和景观环境设计的操纵:目标成本是确定方案和评标的重要依据之一；投标文件应包括方案造价估算、要紧材料的品牌选用和价格。第2节 目标成本确定工作指引1 适用范围 适用于项目目标成本编制的各个时期。2项目成本构成及定义 项目总成本是指作为成本核算主体的所属项目公司开发一个房地产项目发生的全部成本。一个所属项目公司开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时,每个项目或每一期工程各自构成单独的项目总成本。项目总成本由以下成本科目构成： 工程成本: 1）土地费用 2) 政府行

8、政事业性收费 3) 建筑成本: a）前期工程预备费 b）主体建筑(装修)工程费 ）主体安装工程费 d）社区管网工程费 e)园林环境工程费 f）配套设施费 g)其他建设工程支出 h）预备费 非工程成本： 1)费用及税金 a)治理费用 b)营销费用 c)财务费用 d)各项税金 2) 其他成本 a)物业服务启动费与商业招商费等 ）酒店开办费 c）酒店项目部治理费用 21土地费用 1)地价款及市政配套费:土地出让金及其契税、市政基础设施配套费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等。 2）合作款项:补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本等。 ）红线外市政设施费:红线外水

9、电气热设施与管线费用、红线外通讯设施建设费、红线外道路绿化建设费、接口补偿费等。 4)拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等。 ) 市政配套设施的其它支出: 2.2 政府行政事业性收费 1)报批报建费：安检、质检、交易中心手续费、人防报建、消防配套设施、散装水泥集资、白蚁防治、墙改基金、建筑面积丈量、路口开设、规划治理、拆迁治理、招投标治理、竣工验收各项报批费用等。 2)增容费:供水、供电、燃气、热力等。 .3 前期工程预备费 1)勘测丈量费：初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量等。 ）规划、设计、可研费:可行性研究、规划设计、方案

10、招标、方案评审、交通阻碍分析、环境阻碍评价、模型制作、效果图设计、施工图设计、人防设计、装修设计、制图晒图赶图、酒店治理公司的技术服务费、可研顾问费、法务顾问费等。 3)三通一平费:临时道路、临时用电、临时用水、场地平坦等。 )临时设施费:临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板等。 5） 其它支出: 24 主体建筑（装修）工程费 1)地基与基础工程：土石方、基坑支护、降水、桩基及检测、地基处理等。 2）地下结构及粗装修:地下主体结构、地下砌筑及粗装修等。 )地上结构及粗装修:地上主体结构、地上砌筑及粗装修等。 4)门窗工程：室外门窗、户门、防火门、防火卷帘、其他等。 5)室外精装修:屋面

11、、外立面等。 6)室内精装修:大堂、电梯厅、楼梯间、厨房、卫生间、厅房、阳台露台、主力店、地下室及停车场等。 2.5 主体安装工程费2.5室内水暖气电管线设备: )室内给排水系统:给排水系统(含直饮水系统、中水系统)、虹吸雨排工程。 2) 室内采暖系统:散热器采暖、地热采暖工程。 ） 室内燃气系统：低压燃气工程（供餐饮用)、中压燃气工程(供设备用)。 4） 室内电气系统(强、弱电预埋管）: 低压干线安装工程、电气设备安装工程、防雷接地安装工程。 ) 其它。 2.5. 室内空调、电梯设备及其安装：) 空调通风及其安装： 空调主机、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、空调通风安装工程。 2) 电

12、梯及其安装。 25.3消防系统: ）消防水系统。 ）消防电系统。 2.54 弱电(智能化）系统： 停车治理、电信网络、卫星电视、三表远传、家居智能化系统、公用电视工程、防盗报警系统、综合布线系统、程控交换机系统、楼宇自动操纵系统、周界安防、巡更系统、出入口治理系统、闭路电视监控系统、背景音乐及紧急广播系统等。 5.5 地下室停车场导引系统: 2.56其它设备: 1)厨房设备。 2)洗衣设备。 3) 发电机设备。 4) 擦窗机设备及轨道）泳池设备。）污衣槽设备。 2.社区管网工程费 )室外给排水系统：自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装工程等。 2)室外采暖系统:管道系统、热交

13、换站、锅炉房等。 )室外燃气系统：管道系统、调压站等。 )室外高低压电力系统:低压电力线路工程、高压电力线路工程、变电站、开闭站。 5)室外消防系统:消火栓外网、自喷外网。 6) 室外通讯、有线电视系统： 27园林环境工程费 )环境设计费。 ）绿化建设费:红线内绿化、红线外绿化等。 3）建筑小品。 4)道路、广场、水系建筑费。 5)大门围墙建筑费。6)室外照明。 7)楼体泛光照明。 8) 导识系统。 9）室外零星设施。 2.8 配套设施费 指房屋开发过程中,依照有关法规、产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。要紧包括以下几类： 1)在开发小区内

14、发生的可不能产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出等。 2)在开发小区内发生的依照法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业主委员会的可经营性公共配套设施的支出，如邮局、图书馆、阅览室等设施的支出等。 3)关于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应依照当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立成本科目。 如： 1) 物业服务用房； 2)业主会所；3)幼儿园； 4）学校； 5) 儿童游乐设施； 6) 环卫

15、设施； ) 运动设施； ） 超市(配套商业设施）; 9）其它支出。 .9 其他建设工程支出 其他工程建设支出包括工程监理费、工程造价咨询顾问费、工程保险费、施工合同外奖金等。 2.0 物业启动费与商业招商费 )物业服务启动费: 自商业治理公司（物业公司、治理处、治理中心）筹备成立到项目开业(入伙)之日止发生的费用。要紧包括:开业前人职员资福利费、办公房屋租赁费、固定资产及低值易耗品购置费、工程工具购置费、治理用具购置费、行政办公费用以及开业（入伙)前所发生的不可预见费用。销售项目入伙之日起到项目物业实现收支平衡（销售项目物业实现收支平衡时刻最晚不超过销售项目入伙一年)期间的物业亏损费用。 2)

16、商业招商及开业庆典费：包括商业广场的招商费、开业庆典费、开业后的第一年全年促销旺场活动费用。 2.11 酒店开办费 指在开业筹备期用于购买酒店经营所需要的客房用具、餐饮用具、工程工具、办公家具、电脑系统和职员制服;用于支付酒店开业前到岗人员的工资福利;用于酒店开业前期的市场推广和广告费用及其他费用(视酒店开业前期设备设施配置情况而定）。日常消耗的食品、饮品及客房一次性用品等计入酒店开业预算之中,但不计入开办费用额度，开业后转为酒店营业成本。具体包括 1)客房用具：电器、客用品、羽绒制品、棉织品、清洁设备、清洁药剂、工作服、卫生间小件、咖啡机； )餐饮用具：不锈钢制品、玻璃制品、瓷器、刀叉、棉织

17、品、厨房用具; 3)其他:计算机网络软硬件、健身设备、电视机、小冰箱、保险箱、电话、办公家具、宴会厅家具、床/床垫、职员宿舍用床及床垫、职员制服、开业前到岗人职员资福利、开业前期市场推广和广告费用及其他费用。 .12 治理费用 包括职工工资、办公费用、业务招待费、差旅费、工资附加费、折旧及摊销、车辆费用、房屋租赁费用及其它支出等。 2.13营销费用 包括项目销售过程中发生的媒介广告费、促销活动费用、销售人员的工资(含个人所得税)、销售人员的工资附加费(含福利费、工会经费、公积金、社会保险等）、销售人员的销售提成、销售部门的办公费(车辆费、折旧、低值易耗品摊销、房租租赁费等）、销售人员的差旅费、

18、销售业务招待费、其他营销费用。 销售部门中营销副总经理的工资(含工资性支出），在“治理费用”中列支，纳入“治理费用”指标;销售部门其他职员的工资(含工资性支出)在“营销费用”中列支,纳入“营销费用”指标;营销副总经理、营销部经理及营销部职员发生的支出(如办公费、招待费、差旅费等),均在“营销费用”中列支。 2.14财务费用 包括:利息收支净额、汇兑净额、调剂外汇手续费、金融机构手续费及其它支出等。 2.5 各项税金 包括:营业税及附加、土地增值税及其它税金支出。 1企业所得税 .17预备费 包括差不多预备费和涨价预备费。差不多预备费是指难以预料的工程量增加费用及建设期间不可预见的支出，涨价预备

19、费是指建设项目在建设期间内由于材料设备价格等变化引起工程造价变化的预留费用。 各成本科目的具体设置参照项目目标成本表中执行,表中仅列出了常见的成本细项(表中第三级科目），各项目可依据实际情况进行增减项。3 各时期项目目标成本的确定与作用 3.项目可研报告时期,依据投资估算确定的项目可研成本,是立项决策的依据。 32项目开盘前,确定项目的目标成本,是签订该项目经营治理责任书的依据之一。 3.项目各时期的目标成本使用项目目标成本表进行测算编制。第3节 工程造价确定工作指引1 工程造价确定的时刻要求 1.110万以上的工程项目（要紧指非总价包干项目)按提供齐全图纸后60天内,成本操纵部负责完成。 .

20、2 1万以下的工程项目按提供齐全图纸后天内，成本操纵部负责完成。2工程造价的组成和确定注意事项 .1 主体建筑安装工程费 11土建工程费 1)各单体工程分基础工程、土方工程、地下室工程、上部工程等分项确定工程造价。 )地上主体结构工程造价确定要求：必须按地上各单体自然层分不计算、统计工程量,以利于工程量的核对及工程结算的复核。 3)地下室按整体分区域(按沉降缝分区）和分层分不计算工程量,以利于工程量的核对及工程结算的复核。 .1.2 安装工程费 以下安装工程分单体（分地下部分和地上部分）按系统汇总确定工程造价。 1)给排水工程(含直饮水、中水系统、虹吸雨排工程等）。 2)电气动力、照明工程。

21、)空调工程。 4)消防工程。 )燃气工程。 6)采暖工程。）弱电工程。 8)其它设备、设施工程。 23 设备费 设备费尽可能按单位工程分系统统计汇总设备清单及设备安装费。 2.2 社区管网工程费 社区管网工程费按以下系统分不确定工程造价。 1）室外给排水工程。 2)室外采暖工程。 )室外燃气工程。 )室外高低压电力工程。 5)室外消防工程。 6）室外通讯、有线电视工程。 2 景观环境工程费 景观环境工程费按以下分类分不确定工程造价。 1)绿化建设费：区内绿化、区外绿化等。 2)建筑小品等。 )道路、广场、水系建筑费。 4）大门围墙建筑费等。 )室外照明、楼体泛光照明等。 6)室外导识系统。 7

22、)室外零星设施等。 .4配套设施费 2.4.1 学校、幼儿园、会所、康体设施均按施工图用前述土建工程费、系统工程费、设备费、其他建安费的计算方法确定工程造价。 .4.2 除以上4项以外新增项目的费用,视各工程实际情况列项。第4节现场签证工作指引1现场签证分类 1现场签证分为两类：正常类和特急类。 1.2 正常类现场签证 正常类现场签证指：可做到事前操纵，能遵循“先估价后施工”原则的现场签证。1.3 特急类现场签证 .31 特急类现场签证指：不能做到事前操纵，同时又必须立即执行,而且延缓实施会造成更大损失的现场签证。在特急类事件发生2小时内，所属项目公司应将情况报股份公司成本操纵部备案。 1.3

23、2 特急类现场签证的界定:由所属项目公司工程副总经理负责界定。 正常类现场签证办理流程 1 正常类现场签证的办理流程 发起单位填写现场签证联系、通知及确认单第一栏监理单位审核所属项目公司工程（配套)部签收所属项目公司工程(配套)部依照现场情况填写现场签证审批单，牵头组织内部审批所属项目公司成本操纵部估算签证金额所属项目公司工程(配套)部按照治理制度中审批权限的规定接着完成内部会签、审批所属项目公司工程(配套）部依照现场签证审批单的审批意见填写现场签证联系、通知及确认单第二栏，施工单位和监理单位签收后执行施工单位完成签证内容后填写现场签证联系、通知及确认单第三栏监理单位审核所属项目公司工程（配套

24、）部审核确认所属项目公司成本操纵部核算并确认签证金额双方最终确认。 .2 发起单位填写现场签证联系、通知及确认单中第一栏，描述签证缘故、签证内容(需注明施工方法、部位、工程量、工日、造价等)和现场实际情况。应附带施工图纸、工程照片、监理旁站记录、合同相关条款等必要的附件。 2.3 监理单位对现场签证联系、通知及确认单中第一栏联系事项及缘故进行审核后,由发起单位送达所属项目公司工程(配套)部签收。如签证内容无法被图纸或合同清单明确计量，或存在隐蔽工程等，监理单位应及时通知所属项目公司工程和成本操纵部门进行现场审核。 2. 所属项目公司工程(配套）部对签证缘故、签证内容和现场情况进行审核确认后，填

25、写现场签证审批单,交成本操纵部。 2. 成本操纵部依照现场签证联系、通知及确认单和现场签证审批单进行成本估算后提供审核意见。审核意见应明确计算依据、过程和结论,内容较多时应添加附件。 2.6 工程（配套）部按照现场签证审批权限接着完成现场签证审批单的内部审批后，依照审批意见填写现场签证联系、通知及确认单中第二栏，由所属项目公司代表（工程副总经理)签发，施工单位签收并执行。所属项目公司工程（配套)部和监理单位负责跟踪监督现场签证的执行情况。 .7 现场签证的内容执行完毕后,施工单位填写现场签证联系、通知及确认单第三栏中的实施情况,报监理单位与所属项目公司工程(配套）部进行确认。 2. 成本操纵部

26、依照现场签证审批单的审批意见和现场签证联系、通知及确认单的实施确认意见，填写签证结算金额,由双方代表进行最终的签字确认。3 特急类现场签证办理流程 3.1 发起单位(能够是施工单位、所属项目公司任何一方)口头通知所属项目公司工程（配套)部施工单位、监理单位,并作相应的原始资料记录(文字和影像）。 3.2 施工单位得到所属项目公司代表（工程副总经理）口头或其他方式认可后即可开展工作,事件发生4小时内所属项目公司工程(配套)部、成本操纵部及监理单位确认现场事实。3.3 详细办理流程同正常类现场签证。3 现场签证办理的要求 .1 现场签证实施前,所属项目公司审批权限范围内的现场签证，办理时刻为个工作

27、日；需报股份公司成本操纵部审批的现场签证，项目公司办理时刻为个工作日,股份公司成本操纵部审批时刻为5个工作日(报批资料须齐全）。 .2现场签证实施后，所属项目公司工程（配套)部、成本操纵部、监理单位、施工单位对每月5日前已实施完毕的现场签证进行确认，未经确认的现场签证在工程结算时不予考虑(此条款须在施工合同中明确)。.3 特急类现场签证应在施工完毕后1个工作日内完成确认。 3.4现场签证引起的成本变动及时计入成本动态操纵表。 .5 工程结算以现场签证联系、通知及确认单的实施确认为准。不管有无发生,每份签证都必须进行确认。 3.在现场签证联系、通知及确认单中，各方的接收人应为一名经授权的固定人员

28、，此人签字仅代表收到该文件，不对文件中的内容进行确认；各方最终的签批人应为合同规定的业主代表、承包商代表和总监。 3.7 关于应上报股份公司审批的现场签证,应报齐所需的签证缘故、依据、工程量计算过程及计算依据(包括但不限于施工图、有效的现场签认记录及简图、有效的文字讲明材料等）、组价明细及依据（包括但不限于原合同清单、报价洽价、询价、信息价等)。4 附表 4.1 现场签证联系、通知及确认单 4.2现场签证审批单现场签证联系、通知及确认单 合同名称: 宁德万达广场项目施工总承包 合同编号:NDW-G-发起单位中国建筑第四工程局有限公司签证名称住宅区13#楼引孔工程量签证签证编号NDWD-GC-0

29、-Z00签证类型正常类或特急类第一栏 联系事项及缘故:描述签证缘故、签证内容(需注明施工方法、部位、工程量、工日、造价等)和现场实际情况,可后附清单,清单内容需要工程部签字确认。详见附件(版面太小时,附件需要工程部签字）经办人： 发起单位代表: 日期: 监理单位审核： 日期: 建设单位工程部签收：日期:第二栏通知事项讲明：经办人： 建设单位代表：工程副总经理施工单位签收:日期:监理单位签收:日期：第三栏签证实施情况讲明：施工单位： 日期:监理意见： 日期：建设单位工程部确认:日期:双方确认的签证金额：建设单位成本负责人:成本副总经理建设单位代表（盖章)：工程副总经理施工单位代表(盖章)：商务经

30、理日期： 日期： 讲明: 本表至少四份原件，分不由施工单位、监理单位、建设单位工程部和成本操纵部各留存一份原件。现场签证审批单 合同名称： 宁德万达广场项目施工总承包 合同编号:ND-00签证名称住宅区13楼引孔工程量签证签证编号WD-08-Z001实施单位中国建筑第四工程局有限公司签证类型正常类签证内容内容:工程部经办人: 负责人: 日期:审批会签栏成本操纵部：组价明细及依据(包括但不限于原合同清单、报价洽价、询价、信息价等)经办人: 负责人： 日期:成本副总经理： 日期：工程副总经理： 万 日期：所属项目公司总经理: 0万 日期:股份公司成本操纵部审批： 0万以上经办人： 负责人: 日期：

31、 讲明： 本表至少所属项目工程部和成本操纵部各留存一份原件。第5节 项目成本核算与分析工作指引1 成本核算及经济活动分析要求 .1每季度的末月25-28日定期进行本季度成本核算及经济活动分析。 1 股份公司成本操纵部总经理、股份公司财务部总经理认为有必要时,能够按项目开发时期(如前期工作完成、0.00结构完成、结构封顶)进行成本核算及经济活动分析。 .3 所属项目公司成本负责人是工程类成本核算和经济活动分析的责任人，所属项目公司财务负责人是非工程类成本核算和经济活动分析的责任人,其余各部门均是配合部门。最终由成本副总经理汇总,形成完整报告,经所属项目公司总经理签字后上报股份公司成本操纵部和财务

32、部。2 成本动态操纵报表的编制方法21 成本动态操纵报表由成本动态台帐、合同台帐、无合同费用台帐、设计变更台帐、现场签证台帐、成本超支报警台帐组成。 2.2 依照签订的各类合同的内容确定合同台帐项目的分类明细划分，并可依照合同适当合并目标成本表中相应的成本科目；合同金额应为合同价款真实值,如签订合同时为暂定金额，按照相关制度,应在规定时刻内确定真实的合同价款，填入合同台帐内。 2.3 设计变更台帐和现场签证台帐的项目,按照合同台帐的分类明细进行划分,同合同台帐相应合同建立对应关系。 . 成本动态台帐依照合同台帐、无合同费用台帐、设计变更台帐、现场签证台帐、成本超支报警台帐汇总而成。3经济活动分

33、析的要紧内容 3. 工程经济活动分析的要紧内容 工程成本增减情况分析,包括设计变更、现场签证、存在的风险因素、工程进度情况、材料差异调整、工程补充协议、甲供材料价格变动等方面的操尽情况。 3.2 非工程经济活动分析的要紧内容 所属项目公司财务部在财务软件中统计核算期内实际发生的三费及税金成本，比较与成本打算的节超情况并分析节超缘故。 3. 对超支或立即发生超支的成本细项，分析找出缘故，制订相应的操纵成本措施。 3.针对节约成本的成本细项,总结经验,为下一步的成本操纵工作提供指导。 3.5完成季度工程成本核算及经济活动分析报告，该报告应对要紧经济活动(如融资、销售等）对项目目标成本和效益的阻碍做

34、出评估，并同时下达下季度成本治理工作指引，明确成本操纵重点和要紧措施。第6节 零星采购和紧急采购工作指引 零星采购 .零星采购是指工程施工过程中,不需要签订合同的、每次采购金额在万元(不含)以下的工地急需材料或低值易耗品。 1.2零星材料采购需注意的问题 1.21 零星材料采购仍应在合格供方名录中选择供货商供货； 1.2.2 零星采购可不必进行询价比较,直接填写零星(紧急)采购审批单； 12.3 零星材料采购应尽量采纳先供货、后付款的方式进行,以提高效率; 2.4零星采购在取得供货方的发票后,报成本操纵部备案,总经理签字，方能报销结账。2 紧急采购 21 紧急采购是指在工程紧急情况下,来不及纳

35、入正常采购打算而必须立即进行的材料采购。此类紧急情况包括:现场临时决定进行设计变更、工程事故紧急抢险、需连续进行的工序或关键工序、立即停工待料,市场出现急剧变化等。 2.2紧急采购需注意的问题 2.2.1 材料紧急采购仍应在合格供方名录中选择供货商供货; 2.2.2材料紧急采购应尽量采纳先供货，后付款的方式进行，以提高效率; 22.3 如需先付款后供货，采购工程师填写零星(紧急）采购审批单,报总经理批准。工程完工后,报成本操纵部备案。零星(紧急)采购审批单工程项目: 序号材料名称规格单位申请数量实际采购数量单价合价供应商缘故讲明经办人：工程（配套)部经理：工程副总经理成本操纵部：成本副总经理:

36、总经理:合 计年 月 日第7节 限价工作指引 限价是在保证质量的前提下,事先限定乙供材料设备的结算价格，并由乙方认可执行的一种成本操纵措施。1限价范围 限价的材料设备范围包括但不限于：钢材(包括钢筋、钢管、型钢）、商品砼、水泥、桥架、电线、水暖管材。 限价操作要点 2. 采纳固定单价的建筑安装工程合同(单价合同）、费率合同，若同意某些单价调整主材价，应采纳限价方式确定。 2.2 限价范围应在招标前确定，在招标文件中给出限价材料设备一览表,作为合同的一个部分,并应明确定价及审定程序及有效审定人，以提高工作效率。 .3 招标时,限价的材料设备以暂定主材单价计入投标报价，今后以实际的限价进行结算。

37、2.4依照批准的项目建筑标准,开发设计部或工程(配套)部提供材料（设备）技术要求。 .5 各部门均可提供材料建议的品牌，在目标成本同意范围内成本操纵部从中选择许多于三种材料或产地。 6限价审批应在相关部门（人员）签字确认后，报所属公司总经理批准。 限价方式 1 材料设备限价应参照现行招投标治理制度,组成限价小组,公布限价文件,各投标单位密封报价,统一组织回标、开标。其中单位考察、开标及商务洽谈必须保证至少两部门三人共同参与。 3.2 关于市场价格相对稳定的材料设备,如公司价格信息库中有最近的限价数据,则可直接参照使用。 .3 甲方、乙方及监理三方联合进行市场询价，可采纳密封报价方式。 3.4

38、采纳本地区当期信息价与投标时信息价的相对关系及投标单位的投标报价确定材料设备的价格。限价(指定品牌)材料设备审批表项目名称： 申报时刻： 材料名称材料品牌生产厂家使用范围或时刻价格内容物料限价（指定品牌)情况讲明会签栏工程(配套)部经办人:工程(配套)部经理:工程副总经理:成本操纵部经办人:成本操纵部经理:成本副总经理开发设计部(营销（策划）部)经办人:开发设计部(营销(策划）部)经理:设计副总经理：总经理：备注乙供材料设备审定表工程名称： 致: (施工单位）我公司组织的 设备(或材料)招标(或竞争报价或市场询价）已完成，限定价格及品牌情况详见下表，此表价格作为结算的依据。设备材料名称规格型号

39、要紧技术参数设备材料品牌制造商供应商使用范围使用时刻限定单价内容设备材料限价情况讲明备注发包人： 承包人： 签发人: （发包人代表签字) 签收人: (承包人代表)签发日期： 签收日期： 第8节 工程结算工作指引1 结算流程1.1成本操纵部编制结算打算，经所属项目公司经营治理委员会审核确定，各部门按此打算执行,结算打算报股份公司成本操纵部备案。 12成本操纵部下发结算通知单,施工单位编制结算书,并预备竣工结算资料。 1. 工程竣工验收合格后，工程(配套）部对施工单位上报的竣工资料进行审核，填写工程结算资料交接单,经工程(配套)部经理、工程副总经理签字确认后，成本操纵部签收，并接收相关资料。 1.

40、4 成本操纵部对结算所需资料整理,包括但不限于以下内容: 1.4.1招标文件、招标文件答疑、中标通知书。 1.4.2 中标单位的投标文件和评标过程中的对清标文件确认和澄清。 4.3 施工合同及补充协议。 .4.4 工程竣工验收资料。 1.5 工程档案移交的建设单位确认文件。 1.6 建设单位确认的施工组织方案。 .4.7 竣工图纸。14.8施工图纸、图纸会审纪录。 .9 设计变更和现场签证的资料。 1.4.0 甲供材料领用量确认单。 4.11 建设单位限价材料设备通知单。 .4.12 工程质量、安全、现场文明施工和工期奖罚通知单及其他相关资料。 1.1 施工单位的结算书。 1.5、成本操纵部(

41、或其托付的咨询单位)依照上述资料对施工单位的结算书进行审核，工程（配套)部配合,形成初审意见。 1.6 与施工单位谈判形成结算意见书，并修改结算书。 1.7成本操纵部填写工程结算审批表提交相关部门及工程副总经理、财务副总经理会审后，交总经理审批。2工程结算的审查要点 2.1 审查结算书编制讲明是否完整、详细,其内容应包括：图纸名称、计费标准、人工补差、材料价格、未含项目等。 2. 审查编制结算书的各种原始资料是否正确有效,以及其它办理结算手续的相关资料是否完备。 2.3结算工程量的审查,要求审查人员逐项审查工程量计算书，发觉差错立即与对方核对认可签字。 2.1 结算的工程量以施工图、设计变更、

42、现场签证为准，竣工图不能作为结算的依据,但结算时能够参考。 .2施工图或设计变更、现场签证表达不清之处,成本操纵部人员应到工地现场实地测算。 .4 严格按合同单价逐一对比审核结算单价和计算方法。 2.4.单价审查 1）结算单价在合同中有规定的，则按合同规定执行。 2)结算单价在合同中未规定的，则参照定额和市场合理低价进行确定。 24.2 总价审查 按合同确定的结算方式计算结算总价。由造价人员负责审核结算书并与施工单位核对，并参照合同进行甲供材、工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚、水电费、扣款项目、配合治理费、总包服务费、保修金等费用的计算和扣除。 2.3审查工程价款调整（增加或减少）是否严格执行了合

43、同条件。如合同规定“唯有设计变更才能调整工程价款”，则凡不是设计变更的调整均不能计价。 . 为防止承包单位高估结算,应与承包单位在工程合同中约定操纵方法。所属项目公司总经理、成本操纵部以及财务副总经理可按照制度要求共同托付工程造价咨询单位审核竣工结算。在结算中应强调承包方报送的结算造价最终核减额在审核总价5%以内（含%）的造价咨询酬金由建设单位支付,若结算造价最终核减额超出5,则超出部分而引起的造价咨询酬金增加部分由承包单位支付;若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额0%(含1%)时，承包单位除支付造价咨询酬金外,所属项目公司可进一步扣款（扣款比例、金额各公司自定），直至取消今后对万达工

44、程的投标资格（应在工程结算通知单强调此内容)。 2. 严格审查施工单位的索赔要求(包括工期索赔要求和费用索赔要求)是否成立，要紧应从以下几方面着手进行反索赔工作: 1)充分了解合同条款,分析引起索赔的干扰事件（如未按规定提供设计文件、未按合同规定支付工程款、下达错误指令、设计错误造成返工等）是否符合合同条款规定的索赔范围和索赔条件。 2）分析合同条款的法律基础，查找对方是否有在法律上不能立足的漏洞。 3）索赔的程序、时限是否符合合同条款和法律规定。 4)索赔的计算方法和基础数据是否符合规定,有否重复计算。 5）索赔的书面证据是否是有效文件。 6）通过合同状态分析,进行索赔责任的界定,剔除对方应

45、当负责任的索赔额。 附表 3. 工程结算资料交接单 3. 工程结算审批单 3.3 工程结算造价确认书工程结算资料交接单(参考文本)序号:成本操纵部： 本部经办的以下工程项目，已竣工验收,完全符合办理结算的条件,请安排办理工程竣工结算。工程名称承包方合同名称合同编号合同开竣工日期实际开竣工日期 依照工程现场实际情况及工程(配套)部对结算资料的审核，现就下列事项(须讲明:.结算范围是否属实;.合同签证变更之外的增减款事项;.工程进度及遗留问题;.合同违约;5.施工现场清理；6.甲供材料；.隐蔽工程;8.其他)进行讲明，请在结算时予以考虑：结算资料清单： 工程竣工验收资料 施工组织方案、图纸会审记录

46、 设计变更单、现场签证单工程竣工图纸 其他与工程结算相关的双方确认的协议、备忘录等 工程结算书 其他 工程副总经理（签字)： 工程（配套）部（签字）： 成本操纵部签收: 日期: 年 月 日 工程结算审批表（参考文本) 序号:合同名称合同类型对方单位合同编号结算价款金额(元人民币）备 注合同价款小写：大写:对方单位报送结算价款小写:大写:造价咨询机构审核结算价款小写：大写:项目成本操纵部审核结算价款小写:大写：合同双方初步确认结算价款小写：大写：成本操纵部审核意见相关部门确认会签栏相关副总经理项目公司总经理工程结算造价确认书（参考文本）合同名称合同类型对方单位合同编号序号结算项目名称金额（元)备

47、注1合同价款对方单位报送结算价款3甲乙双方确认结算价款4实际已付价款41乙方实收价款4.2甲方代垫费用43其他应扣费用5剩余应付价款 序号:建设单位：(盖章） 施工单位：(盖章)代表：（签字) 代表：(签字）日期： 年 月 日 日期： 年 月 日第9节 工程结算三级审核工作指引 对纳入三级审核的结算,股份公司成本操纵部未出具审核意见之前，项目公司不同意出具结算报告。1 三级审核的工作流程.1所属公司内部完成工程结算审批流程后,如双方达成一致的结算金额差额在100万元(不含)以上或超目标成本，则需将全部结算资料、合同结算书和工程结算审批表报股份公司成本操纵部进行三级审核;2股份公司成本操纵部对合

48、同结算进行三级审核（可视情况托付造价咨询机构配合,其间可能需要与所属公司、合同相对方以及进行一级审核的造价咨询机构进行必要的沟通与核对）并出具项目工程结算三级审核会签单,所属公司依照股份公司批复意见与合同相对方签署工程结算造价确认书,如合同相对方对股份公司批复意见存有严峻不同意见，股份公司成本操纵部可视情况参与进一步谈判工作;.3工程结算造价确认书签署后,所属公司成本操纵部总结合同结算的全过程和重要事项编制合同结算报告,经所属公司内部审批通过后提交股份公司成本操纵部备案。4凡结算完毕的合同付款,必须以工程结算审批表和工程结算造价确认书为依据，依据不全者不得付款。2三级审核的工作要点2.所属公司

49、在与工程类合同相对方签订的合同文本中应对结算三级审核的时刻、流程、结果等阻碍进行约定或予以考虑，尽量规避法律风险;.2所属公司在与造价咨询机构签订的咨询合同中，应尽可能地约定“审核量+审减额”的双因素计价模式,并应就合同结算审核报告的出具要求和审核结果达不到质量标准应承担的违约责任进行明确约定,以有效加强造价咨询机构的工作效果。2.关于工程结算造价确认书与工程结算审批表的金额差异,股份公司成本操纵部的处理措施如下：2.4核减金额小于等于2%的，视为正常范围；5核减金额大于%但小于等于3%的，视为超常,对所属公司成本负责人发出工作提示，所属公司应依照造价咨询合同追究造价咨询机构;.核减金额大于3

50、%但小于等于%的，视为严峻超常,对所属公司成本负责人提出通报批判，所属公司应依照造价咨询合同追究造价咨询机构的违约责任,同时股份公司将取消该机构今后承接万达业务的资格;2核减金额大于5%的，视为异常严峻超常，对所属公司成本负责人给予处罚,所属公司依照造价咨询合同追究造价咨询机构的违约责任的，直至追究法律责任，同时股份公司将取消该机构今后承接万达业务的资格。3 三级审核的打算操纵1所属公司结算打算的编制、审批与实施31.1所属公司成本操纵部应于项目开发打算执行书下达之日起10日内编制项目工程类合同整体结算打算；并于每季度末月2日前编制下季度项目工程类合同季度结算打算通过OA“通用业务审批流程”报

51、股份公司成本操纵部审批。具体审批流程如下：)所属公司成本经理发起所属公司成本副总经理审批所属公司总经理审批-股份公司成本操纵部主管经理审批股份公司成本操纵部主管副总经理审批-股份公司成本操纵部总经理审批;2)合同季度结算打算执行过程中如因客观情况需要调整，所属公司成本操纵部应于每月日前编制下月项目工程类合同月度结算调整打算通过O“通用业务审批流程”报股份公司成本操纵部审批。具体审批流程同上。如合同季度结算打算没有调整则无需编制合同月度结算调整打算。.2股份公司公司结算打算的编制、审批与实施3.1股份公司成本操纵部汇总各所属公司项目工程类合同季度结算打算中需要进行第三级审核的部分并排定三级审核申

52、报日期后,形成股份公司季度结算审核与批复打算并于每季度末月0日前通过OA“内部联络单”对各所属公司公布。具体公布流程如下:股份公司成本操纵部主管经理发起股份公司成本操纵部主管副总经理审批股份公司成本操纵部总经理审批-所属公司总经理和成本副总经理(或成本经理）接收;3.22股份公司季度结算审核与批复打算公布后如无专门情况,各所属公司应严格按照打算完成相关合同结算的审核、申报工作。股份公司季度结算审核与批复打算表中的“二级审核完成日期”是指合同结算审批表在所属公司内部完成审批流程的日期;“三级审核申报日期”是指股份公司成本操纵部应收到所属公司进行合同结算三级审核的申请并收到合同全部有效结算资料的日

53、期。所属公司应在完成合同结算内部审批后，通过OA“通用业务审批流程”报股份公司成本操纵部进行合同结算的三级审核申报。具体审批流程如下:所属公司成本经理发起所属公司成本副总经理审批-所属公司总经理审批-股份公司成本操纵部主管经理审批-股份公司成本操纵部主管副总经理审批股份公司成本操纵部总经理审批。3.2.3所属公司成本经理发起三级审核申报的同时应采纳适当方式将合同全部有效结算资料及时提交给股份公司成本操纵部主管经理,股份公司成本操纵部主管经理收到全部有效结算资料后在上述审批流程中批注资料收到日期和三级审核可能批复日期后提交股份公司成本操纵部主管副总经理和总经理审批。.2.4假如所属公司提交了项目

54、工程类合同月度结算调整打算且经股份公司成本操纵部审批通过，则股份公司成本操纵部将编制股份公司月度结算审核与批复调整打算并于每月30日前通过A“内部联络单”对各所属公司公布。具体公布流程同上。2.关于所属公司实际按照打算时刻报审的合同结算，股份公司成本操纵部将按照打算时刻完成三级审核与批复,打算批复时刻按照以下“股份公司审核参考时限表”制订；关于所属公司实际未按照打算时刻报审的合同结算,股份公司成本操纵部将按照以下时限倍的时刻完成三级审核与批复;关于所属公司申报的事先未列入打算的合同结算，股份公司成本操纵部将不予安排审核与批复。3.2.6股份公司审核参考时限表：工程总包施工合同5天工程指定分包施

55、工合同60天工程独立分包施工合同4天工程材料设备采购合同30天工程咨询服务及其它合同1天3.2.7股份公司完成合同结算三级审核后，通过OA“内部联络单”对所属公司进行批复。具体批复流程如下:股份公司成本操纵部主管经理发起股份公司成本操纵部主管副总经理审批股份公司成本操纵部总经理审批-所属公司总经理和成本副总经理(或成本经理)接收。4 三级审核的质量操纵4.1结算打算的可行性所属公司编制的结算打算应当充分考虑到合同结算的复杂性，制订切实、合理的二级审核完成时刻并保证在股份公司要求的三级审核申报时刻内提交全部有效的结算资料。如因所属公司缘故导致不能按时进行三级审核申报，所引起的不良后果由所属公司承

56、担。42结算资料的完整、准确性所属公司提交股份公司审核的结算资料应力求完整、准确，如股份公司在审核过程中发觉结算资料不够完整、准确，要求所属公司补充报审的,将视情况顺延审核与批复时刻，所引起的不良后果由所属公司承担。4.3合同结算审核报告的评判标准造价咨询机构出具的合同结算审核报告应清晰、明确，结算审减额的计算应当依据充分、结果准确，能够有效地关心所属公司与合同相对方进行谈判并达成一致意见。假如造价咨询机构不能出具达到造价咨询合同约定标准的合同结算审核报告,应当依照合同约定承担违约责任。4.4合同结算报告的组成部分合同结算报告是合同签署、履行和结算全过程的完整回忆和总结,应当包括合同标的概况、

57、合同签订与结算金额、合同结算三级审核过程、合同相对方履约情况评估、合同遗留事项及待付款项讲明等内容。合同结算报告应成为以后类似标的招标或直接托付确定标底和选择投标单位的依据。5 三级审核的成本操纵51所属公司托付造价咨询机构的成本操纵所属公司托付造价咨询机构的成本应在项目目标成本“其它建设工程费用”科目下列支,并应受“工程造价顾问咨询”三级科目严格操纵,不得超支。5.2股份公司托付造价咨询机构的成本操纵股份公司托付造价咨询机构的成本应分不在造价咨询机构审核的各项目目标成本“其它建设工程费用”科目下列支，并应受“工程造价顾问咨询”三级科目严格操纵,不得超支。6 三级审核的资料治理6.所属公司合同

58、结算资料的治理原则上所属公司申报合同结算三级审核的所有资料均应提供原件并附结算资料清单,关于非原件资料应由所属公司成本副总经理(或成本经理）签字确认并在资料清单中讲明。62股份公司合同结算资料的治理股份公司在完成合同结算三级审核后应将所有资料交还所属公司，但应保留结算资料清单和项目工程结算三级审核会签单备案。合同结算资料的传递费用由所属公司承担,在项目目标成本“治理费用”科目下列支,不得超支。第九章招标（采购）治理操作手册第节 集中采购和二类标(材料设备类）操作指引 1总则 1. 按照现行治理制度，万达股份公司材料设备类集中采购包括以下项目：电梯、柴油发电机组、空调主机、空调末端、冷却塔、 L

59、D显示屏、大商业地面石材、外墙涂料。 .股份公司成本操纵部负责集中采购招标，股份公司与中标供应商签署年度集中采购协议。项目公司需采购上述材料设备时,向股份公司成本操纵部发起采购申请,股份公司成本操纵部按照集中采购协议核定价格。项目公司按股份公司成本操纵部批复的价格和单项合同文本与供应商拟订合同，经股份公司成本操纵部审批后与供应商签定合同。 1.3 项目公司申请集中采购按顺序分为采购申请、合同审批两个实施流程。 3.采购申请流程 1)发起人:项目公司成本操纵部经办人员。 2）流程内容：OA流程采纳模板：通用业务审批流程（简） ）采购清单：采购清单中技术要求、标准由项目公司设计部按照股份公司相关设

60、计审批制度，完成审批,其审批流程作为采购申请附件。b)专门要求:有无当地技监等治理部门的专门要求。 3）采购申请流程审批人为顺序审批：项目公司成本操纵部经理、成本副总、设计副总、工程副总、总经理、股份公司成本操纵部经办人、股份公司成本操纵部主管副总、股份公司成本操纵部总经理。 4）股份公司成本操纵部批复该项材料设备采购供应商、价格、合同文本，并提醒交货期、对接要点等。 .3.2 合同审批流程 1）发起人:项目公司成本操纵部经办人员。 ）流程内容:OA流程采纳模板：通用业务审批流程（简）。 )上述采购申请批复流程作为附件。 ）需附经与供应商对接后确认的采购合同电子版。c）应讲明与集中采购单项合同