住房难问题的调查报告

1、关于xxxme房难问题的调查报告摘要：构建社会主义和谐社会，必须坚持以人为本，切实解决好与人 民群众切身利益密切相关的问题，住房问题是老百姓最为关注的民生问 题，目前在一定范围一定程度上存在部分百姓住房难问题，住房问题已经 不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。在中国梦这个时 代背景下，妥善地解决好居住房问题，真正让人民群众满意，是一个需要 慎重考量的大课题。“住房梦”是中国百姓最基本的梦想，从央行公布调 查数据来看，约七成居民认为房价过高，这确实是一个不小的问题。可以 说，在所有中国人的梦想里面，“住房梦”是很难实现的梦想。关键词：和谐社会依法行政住房市场化住房难问题住房梦构建社

2、会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特 色社会主义事业新局面的全局出发提出的一项重大任务。住房是民生之 本，建立更改的良好的住房体制是一项长期而又艰巨的任务。目前，住房 难问题已经成为老百姓最为之关注的民生问题，已成为构建和谐社会和实 现中国梦的重要一方面。要实现中国梦最重要的是一定要把住房梦实现 好，只有老百姓住的好，才能加快中国梦的实现。、当前住房问题的基本情况：（一）商品房价格上涨过快房价上涨成为全国各个城市的共同现象，房价过高，超出了普通消费 者的承受能力，或者可以这样说占当前的民众消费支出的比重过高，这是 一种社会发展不合理的现象。以XXX市为例，近五年来的房价和全国

3、的 其他地区一样都在平稳上升。在2008、2009年上升较快。在2012年下 半年全市新房均价基本维持在8611元每平方米左右。（二）房屋拆迁纠纷多发随着经济的发展，城市化进程的步伐加快，拆迁成为每个城市中最常 见的现象，而拆迁纠纷也是每一次拆迁过程中的必发现象，更有严重的发 展到暴力冲突。根据信访部门介绍，目前城市拆迁问题已成为群众信访反 映的焦点之一。国家信访局接待的群众集体上访中，反映最突出的问题是 企业劳保、城市拆迁、征地三类问题。究其主要原因：1、货币补偿的金额赶不上当今快速增长的房价，拆迁安置价一般要 比市场上的商品房价少一半左右，所以拿到货币补偿的价钱往往买不到一 套商品房。2、

4、房屋产权调换不能安排合适的房源，这也是被拆迁人不愿意拆迁 的原因，被拆迁人一般不愿意到地段偏僻，交通不便的地方，既不利于上 班，更不利于上学，出行也不方便。（三）老小区住房设施老化严重在上世纪80年代。在改革开放初期，人民群众生活水平日益提高， 对居住条件需要越来越高，在这个时期里所建的住宅区特别多，这类房屋 随着时代的演变，新房已变成旧房，一方面旧城区房屋混杂，不仅有大量 城中村、城市老居民区住宅，在这些房屋中还有不少是建国以前就有的房 屋，多为土木结构早已年久失修。而且还有相当多的商业用房、仓库用房、 工业厂房、办公业务用房等；另一方面旧城区人口数量多、人口密集、人 员素质参差不齐。不仅新

5、旧房屋交错，而且居住和经营交织。再一方面旧 城区房屋陈旧，配套设施及环境质量存在先天不足。就旧城区物业本身而 言，全部是旧房，使用时间至少是年限不等，有的时间甚至还要久远，由 于历史原因，没有很好的规划，大多房型老化，式样陈旧，房屋质量、设 备、各种质量指标远远达不到规范设计要求，老化程度较严重。特别是在 老旧城区中，房屋陈旧的状况尤为明显，而且私搭乱建的现象特别突出， 严重破环了住宅区环境和公共设施。二、住房难存在的问题原因（一）商品房价格上涨过快的原1、人口及外来人口的增加，增加了对住宅的需求而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂房、办公业务用房等; 另一方面旧城区人口数量多、人口密集

6、、人员素质参差不齐。不仅新旧房 屋交错，而且居住和经营交织。再一方面旧城区房屋陈旧，配套设施及环 境质量存在先天不足。就旧城区本身而言，全部是旧房，使用时间至少是 六十年以上，有的时间甚至还要久远，由于历史原因，没有很好的规划， 大多房型老化，式样陈旧，房屋质量、设备、各种质量指标远远达不到规 范设计要求，老化程度较严重。特别是在老旧城区中，房屋陈旧的状况尤 为明显，而且私搭乱建的现象特别突出，严重破环了住宅区环境和公共设 施。2、土地资源的稀缺性以及税收人增虬促使房价居高不下目前地价和政府征收的税费占据了房地产价格的大部分，估计是在 50%以上，剩下的建筑成本其实很低。中国的富豪榜一半人都跟

7、房地产有 关。住房其实并不应该是暴利行业，因为它不是高科技产品。”单从供给 和需求的关系来看，需求在增加，供给成本也在增加，价格会上扬。地价 的不断上涨直接导致商品房价格的上涨。3、设计标准的提高、原材料价格提高等，这些都会导致供给成本的提升这几年钢材、水泥等建筑原材料价格的上涨幅度很大建材价格上涨， 必然会造成建筑开发成本的提高，从而对房价造成冲击。同时，新建住宅 小区设计标准的提高，也必然增加商品住宅的建设成本，配套设施的完善 和不断现代化和智能化也是房价成本的提高一个重要因素成本提高必然 导致房屋销售价格的提高，增加了中低收入家庭的购房压力。（二）房屋拆迁中的纠纷原因1、关于拆迁的相关法

8、律法规存还不健全城市房屋拆迁管理条例的制度设计，一是强制许可制度，行政机 关用城市房屋拆迁条例所赋予的拆迁许可权向拆迁人发放拆迁许可证。 第二项是强制签约制度，拆迁人获得拆迁许可后，城市房屋拆迁条例 规定拆迁双方负有签约义务。不管被拆迁人是否愿意拆掉自己的房子，其 有义务与开发商签订拆迁协议。第三项是强制裁决制度。补偿标准是拆迁 协议的核心问题，标准过低是所有拆迁项目的共同特征，城市房屋拆迁 条例规定，当达不成拆迁协议时，任何一方可申请拆迁行政管理部门裁 决。第四项是强制执行制度，城市房屋拆迁条例规定拆迁人可申请行 政强制或司法强制执行，通过法院或行政途径将被拆迁人强制迁出原居所 地。我们从此

9、立法制度来看，物权人对自己的物权其实是无力予以自主保 护的，城市房屋拆迁条例所赋予当事人的司法救济权由于四项强制性 制度尤其是强制许可和强制裁决制度的存在有失公正。2、关于补偿办法的设计不科学对城市公民房屋的征收，拆迁补偿办法由省、自治区、直辖市人民政 府制定行政法规。行政机关通过地方性法规、政府规章甚至规范性文件进 行单方面定价而没有统一的标准。3、关于拆迁人的法律责任与法律风险的规定明城市房屋拆迁条例对开发商作为拆迁人规定负有有限的法律责 任，如未取得拆迁许可证而强行拆迁的，负有一定数量的被罚款责任。这 在拆迁中的法律责任承担上是片面的。依据民法开发商除了承担行政责任 还应该承担民事赔偿责

10、任，如果未经过房屋所有人的同意而强行拆迁的， 更有可能构成损坏他人财物，但这些责任城市房屋拆迁条例中均未明 确。对开发商的违法拆迁行为的法律责任与拆迁人在事实上所承担的维权 法律风险责任相比，明显失衡。4、政府在拆迁中的角色定位不准政府在城市拆迁中既是参与人又是裁决者。城市规划和拆迁或授权 开发商拆迁本身就是政府行为。但是政府在下达了行政命令后，将拆迁人 （多为房地产开发商）推前台，自己淡入幕后，扮演一个仲裁人的角色。 一旦拆迁人和被拆迁人对簿公堂，政府可以回避涉讼的责任和义务。由于 政府的角色变化，造成开发商与被拆迁方的直接对立进而冲突，因此又给 国家带来一系列拆迁问题。那么政府在拆迁中到底

11、居于什么样的位置，应 该理清楚。那样就容易解决拆迁难题了。（三）老小:旧房改造难度大老小区的房屋福利性成份比较重。由于住房制度改革是在20世纪 90年代后才比较深入地开展的，实行住房社会化、商品化、私有化的时 间不长。在这之前，我国一直实行的是低工资、低房租的福利制度，住房 由国家或单位统一修建，统一调配，统一养护，福利性住房是我国计划经 济条件下的一个社会显著特征。尽管旧区不少房屋目前已按优惠价出售给 了职工，但公房出售本身就带有福利性色彩。同时，即使没有出售的房屋， 虽然经历了多次房租的调整提高，但各大城市的房租仍旧未能达到成本租 金的标准，所以仍可以说具有福利性。旧城区的房屋产权性质多样

12、化。 在旧城区，这种产权、使用权分离的情况还比较普遍。而新建小区，住房 商品化程度较高，私有化程度较重。三、解决住房难问题的对策与建议解决住房难问题关键要在土地制度、房屋建设开发制度、住房保障 制度等方面做根本性突破，才能实现居者有其房的愿望。（一）规范政府职能，协调政府与市场的关系在建立市场经济体制过程中，由于旧的管理体制已经被打破，新的 管理体制尚未完全建立起来，政府在依法行政中，出现一些缺位、越位、 错位等问题。但是，出现问题的必然性并不等于问题存在的合理性，所以 一定要解决这些问题。要向完善的市场经济体制过渡，政府的职能必须转 变、调整，该加强的一定要加强，该削弱的务必削弱。该管的要管

13、，不该 管的要充分发挥市场的作用。这是规范和整顿房地产市场秩序的基本前 提。要尽量避免政府既做规则制订者、裁判员，同时又做参与者的情况。 政府既要发挥社会保障职能，不缺位，确保家家有房住，但也不能越位、 错位。依法行政，该管的事情管，不该管的不管，才能使市场良好地运行。（二）严格土地审批制度，依法规范用地实行依法行政，责任在政府，关键在领导。要强化管理措施，做到 依法、集约、规范用地。人口增加、耕地减少严重影响着经济的快速发 展。加大对土地管理法律法规的宣传力度加强对土地利用现状变更调查， 把调查与执法检查紧密结合起来，认真落实耕地保护的各项法规政策，把 科学管地、文明用地的水平提高到一个新的

14、台阶之上。减少政府在房地产 管理上有漏洞，大量的土地闲置、资金没有到位。如果管理得当，闲置的 土地是要承担罚金。有些开发商通过不正当的手段获得了土地，比如一块 土地本来是商业用地，他们就通过走公益性用地的程序，用很低的价格获 得土地，然后去盖豪华住宅，获得了巨大的收益，从而也就减少了廉租房、 经济适用房的用地。从这一点来看，开发商是有责任的，其实最终的原因 还是在管理上。土地用于公益性住房是要经过严格的程序的，不能开发高 档商品房；或者开发出来的廉租房、经济适用房最后也没能进入真正需要 它们的人群手中。另外，政府应该允许、促进公平的竞争，放开土地市场， 房地产高额的利润也会下降。对不按规定审批

15、宅基地和弄虚作假的有关人 员给予相应的党纪政纪处分。（三）完善拆迁补偿制度，保障被拆迁人居住条件拆迁属国家征收行为，建议由政府来主导完成。2007年10月1 日，物权法开始实施。作为物权法的配套法规，人大常委会授权国务院制 定城市拆迁条例。所以我们首先要在理念上转变，要以政府为拆迁主 体来进行制度设计。以往，政府决定开发后往往交由开发商实施具体拆迁 行为，并由其与被拆迁人协商补偿标准，政府作为仲裁者。但部分开发商 为了追求经济利益，往往会做出一些不恰当的行为，甚至是野蛮拆迁，严 重损害了老百姓的利益。拆迁的补偿标准是老百姓的关注重点。目前发生 的大量拆迁纠纷，仔细研究后会发现，多数的老百姓并不

16、反对拆迁，主要 还是补偿不到位。拆迁属于国家征收范畴，应该给予一定补偿，应以物 权法第42条规定的“拆迁应保障被征收人的居住条件”为基本补偿原 则。这也就是说，若是货币拆迁，应该确保被拆迁人能够买得起房子，若 是就地安置，应保障居民的居住条件，至少不能比现有条件差。此外，若 有条件同时提供货币拆迁和实物拆迁，应允许被拆迁人自由选择。（四）发展保障性住房，完善住房保障体系住房保障的实质，就是要由政府承担住房市场价格与居民支付能力 之间的差额，提高部分低收入、无收入家庭对住房的支付能力。但是，在 一定的社会经济条件下，由于受到国家和地方财力的限制，可用于社会保 障特别是住房保障的资金必然是一个有限

17、量。这样，可保障的人口数量就 受到限制，保障的人越多，保障的力度就越小。另外，这些需要帮助的家 庭由于收入水平不同，购、租住房的支付能力相互差别很大。因此，在住 房保障制度的重新设计中，应使保障水平体现出明显的层次性。目前保障 房的比例还非常低，所以要确保保障性住房所占的比例。另外土地供给应 区分公益性的和商业性的需要。对于公共利益的需要，现在要考虑的是低 收入阶层的住房保障能不能纳入公共利益的需要低收入阶层的保障跟社 会保障一样，也应该纳入公共决策中考虑，在土地使用中对廉租房、经适 房的开发在政策上给与优惠。建设好的房子也要保障能分入低收入阶层的 手里。（五）规范房地产市场管理，构建良好的住

18、房开发体系.建房地产业涉及到投资、流通、消费多个领域，加强房地产业管理和 房地产市场监管力度，维护房地产市场秩序，不仅有利于解决当前房地产 市场出现的一些问题，也有利于社会主义市场经济体制下住房制度的建立 和实施。加强房地产业管理包括加强对开发企业的管理，也包括对中介、 物管、租赁市场的管理，重点是加强对开发企业的管理。1、是要加强房地产企业的资质管理，将开发企业人员、开发项目和 注册资金的管理，由静态管理改为动态管理，健全良性的准入退出机制。2、是强化房地产预警预报系统，完善房地产统计和信息披露制度， 定期向社会公布开发项目立项、规划、用地、招投标、拆迁补偿、许可预 售，面积、户型、预售价格

19、等方面的信息，增强房地产市场信息透明度。3、是整顿和规范房地产市场秩序。对不符合规划控制性要求，不得 核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变 更项目、超出规定建设的住房依法予以处理。（六）严格依法行政，加强住房制度管理加强住房制度方面立法工作，目前住房制度的立法一方面过于原则 和宽泛，不利于操作与执行；另一方面法律与法规缺乏科学性与合理性， 所以还需要进一步修改。在依法行政中则存在缺位与越位并存，错位与空 位并存，该作为而不作为，甚至出现暗箱操作、程序违法。政府部门之间 职权交叉、重复，造成推诿扯皮，甚至依法打架，这些都给住房制度管理 带来难度，所以一定要加强住房制度管理。加强住房制度管理，应当强化 工作协调，统一协调规划、建设、土地、房管、民政、劳动和社会保