开发建设CBD房地产项目可行性实施报告

1、参考资料参考资料开发建设CBg地产项目可行性研究报告目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document （一）总论 5 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 建设项目概要 5项目名称 5 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 项目建设性质 5 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 项目负责人 5 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 项目建设地点 5 HY

2、PERLINK l bookmark12 o Current Document 项目建设规模及容 5 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 项目建设期限 5 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 项目投资规模 6资金筹措 6 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 研究依据 6 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 编制围 6 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 编制

3、原则 6综合评价 7主要技术经济指标表 7 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 可行性研究结论 8 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 结论 9 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document （二）项目背景及必要性 9 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 项目背景 10项目必要性 10 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document （三）市场分析 11 HYPERLINK l

4、bookmark34 o Current Document 建设项目市场调查 12 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 建设项目市场预测 14 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 建设项目市场战略 15（四）建设条件 15 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 地理位置 15 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 自然环境 16气候条件 16气象参数 16地质条件 16 HYPERLINK l bookmar

5、k46 o Current Document 其他自然条件 17 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 经济状况 17 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document （五）项目总体建设方案研究 17 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 项目的建设规模与产品方案 17 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 平面布置方案 18 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 道路及地面停

6、车场方案 18绿化方案 18 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 进行工程选址 18 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 确定工艺技术方案和主要设备方案 21 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 确定项目构成 21 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 公用、辅助工程方案 22 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 建筑电气系统 22 HYPERLINK l b

7、ookmark84 o Current Document 节能、节水措施并分析能耗、水耗指标。 26节水措施 26节能措施 27 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 研究环境影响问题 27 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 项目建成后的主要污染物有以下几种： 27 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 污染物的治理方法 27 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 物业公司对环境的保护 28 HYPERLIN

8、K l bookmark94 o Current Document 劳动安全卫生与消防措施方案 28消防措施 28 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document （六）项目投资估算 31 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 投资估算 31编制依据 31费率计取 31 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 投资估算说明 32 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 建设投资构成 32 HYPERLINK l boo

9、kmark108 o Current Document （七）融资方案 33 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 投资计划与资金筹措 33投资计划 33资金筹措 34 HYPERLINK l bookmark112 o Current Document （八） 财务分析 34 HYPERLINK l bookmark114 o Current Document 销售收入 34 HYPERLINK l bookmark116 o Current Document 销售收入及销售税金计算 34 HYPERLINK l bookmark118 o C

10、urrent Document 利润的计算 35 HYPERLINK l bookmark120 o Current Document 投资回收及贷款偿还 35投资回收 35贷款偿还 36 HYPERLINK l bookmark122 o Current Document 财务报表及相关指标 36 HYPERLINK l bookmark124 o Current Document 经济评价指标汇总表 36 HYPERLINK l bookmark126 o Current Document 主要技术经济指标表 37 HYPERLINK l bookmark128 o Current Doc

11、ument 基本能力分析 38 HYPERLINK l bookmark130 o Current Document 项目的财务可行性结论 39 HYPERLINK l bookmark132 o Current Document （九）经济分析（国民经济评价） 40 HYPERLINK l bookmark134 o Current Document 影响法 40 HYPERLINK l bookmark136 o Current Document 有无法和前后法 40 HYPERLINK l bookmark140 o Current Document （十）经济影响分析 41 HYPER

12、LINK l bookmark142 o Current Document 建设CBD勺宏观环境 41 HYPERLINK l bookmark144 o Current Document 建设CBDI主城区城市功能更加完善 41 HYPERLINK l bookmark146 o Current Document （十一）资源利用分析 43 HYPERLINK l bookmark148 o Current Document 水资源利用分析 43 HYPERLINK l bookmark150 o Current Document 节能资源利用分析 44建筑墙体 44采暖 44电气 44设计

13、依据 44 HYPERLINK l bookmark152 o Current Document 执行的环保质量标准 44设计原则 44 HYPERLINK l bookmark154 o Current Document 主要污染物及其治理 45主要污染物 45 HYPERLINK l bookmark156 o Current Document 污染物的治理方法 45 HYPERLINK l bookmark158 o Current Document 物业公司对环境的保护 45 HYPERLINK l bookmark160 o Current Document （十二）社会评价 46

14、HYPERLINK l bookmark162 o Current Document 社会影响分析 46 HYPERLINK l bookmark164 o Current Document 互适性分析 47 HYPERLINK l bookmark166 o Current Document 社会风险分析 47 HYPERLINK l bookmark168 o Current Document （十三）不确定性分析 48 HYPERLINK l bookmark170 o Current Document 不确定f分析 48 HYPERLINK l bookmark172 o Curren

15、t Document 盈亏平衡分析 48敏感性分析 52（十四）风险分析 54项目主要风险因素识别及分析 54项目的政策性风险 54项目市场风险 54项目财务风险 54项目工程建设风险 55项目自然风险 55项目社会风险 55防和降低风险措施 55认清政策，看准市场，搞好销售 55加强项目施工管理，提高工程质量 56加大环保力度，减少社会危害 56（十五） 结论与建议 5715.1评价与结论 57（一）总论建设项目概要本房地产项目开发承建单位“xx”成立于21世纪初，最初在市取得成果，几次成功运作后，2005年登陆并打开了市场。目前，宏基置业仅在已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资

16、 产总额超过2亿元，近年来在投资达2.5亿元之巨，连续两年被当地政府授予 “纳 税明星企业”。05年公司进军市场向大城市过渡，实施了 “由居住地产向商业 地产转化；由消费型物业向持有型物业转化” 的经营战略，并在当年6月至2006 年10月与吉报集团合作开发“ xx日报报业集团新闻大厦”，让同行刮目相看。项目名称xx开发建设市CB四地产项目项目建设性质新建项目负责人xx项目建设地点本项目地处市市区中心，为原税务学院旧址，位于南关区与区交界处，地块 北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街，东到街，是一规则的长方形地块， 总面积3.5万平方米。周边区域文化、商业机构林立，生活配套设施齐全，城市 基

17、础设施良好，交通便捷，是一块难得的商业宝地。项目建设规模及容本项目是以写字楼、商住楼、商铺和地下车库为一体的商业性开发项目， 总 建筑面积27万平方米，其中地下车库3万平方米、商铺6.3万平方米（地下一 层1.5万平方米，地上裙楼4.8万平方米）、写字楼和商住楼各8.85万平方米。 建筑物中间为1.04万平方米的花园。项目欲构建市“ CBD项目建设期限根据总体规划的安排，确定本建设项目周期为四年，即 2007年1月至2010年年末项目投资规模该项目总投资101543.2万元资金筹措拟由以下三个渠道解决：1、由“xx”自筹资金32000万元；2、申请银行贷款10646.9万元，贷款年利率人民银行

18、年利率 8%+算，建设 期利息计入工程投资；3、预售收入再投资资金58896.3万元。研究依据从市房地产市场的需求看，2003年2006年市房地产市场需求稳中有升， 房地产开发投资平均增长率为 28.04%,高于市GDP13%平均增长率，特别是写 字楼的开发量逐年增长，销售价格迅猛上升，体现出了市适度超前的房地产发展 速度。目前，市房地产市场已步入买方市场阶段， 市场竞争日趋激烈，房地产市场 细分化趋势明显。建设项目开发单位为了适应市场经济，在细分的房地产市场中找准自己的位 置，以差异化产品优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。编制围1、市住房建设规划(2006-2010)文本

19、；2、开发公司立项报告；3、国家相关法律法规政策；4、化学工业可行性研究辞典；5、中国电力工程建设项目可行性研究实务手册；6、国计委和建设部发布建设项目经济评价方法与参数编制原则本次项目秉承科学性、客观性、公平性的原则综合评价主要技术经济指标表在舁 厅P项目单位指标备注一建设规模1总占地面积2 m350001.1中心花园2 m104001.2商住一体楼2 m246002建筑物占地面积2 m247522.1中心花园2 m104002.2商住一体楼2 m143523总建筑面积2 m2700003.1地卜车库（-3、-2 ）2 m300003.2地卜商铺（-1 ）2 m150003.3裙楼商铺2 m

20、480003.4写字楼2 m885003.5商住楼2 m885004建筑容积率%6005建筑系数%92.7二开发周期年41施工周期年22销售周期年3预售期1年三项目投入总资金万元101543.21自筹资金万元320002银行贷款万元10646.93预售资金万元58896.3四收入及支出1销售总收入万元212941.02总投资支出万元13947.6含各种税金3总盈余万元65291.6税后五财务评价指标1全部&资财常争现fi万元462052全投资部收益率%74.63资本金部收益率%84.344投资利润率%245资本金利润率%76.16动态投资回收期年2.2含建设期2年7借款偿还期年1.758借款年

21、1可行性研究结论1、本项目的建设宗旨明确，就是为了适应市经济发展的需要，以市场为导 向，根据南关区至2020年规划要求，培育一个大型的商业中心，拉动南关区乃 至市的消费水平。该项目建设起点高，规模大，建造写字楼、商住楼、商铺、地 下车库和休闲式花园为一体的多功能综合楼，有着广阔的市场前景。2、从财务评价指标也可以看出，财务部收益率 74.6%,远远大于行业基准 财务部收益率12%全部投资财务净现值为46205万元，符合相关规定，所以项 目建设从经济上看是可行的。3、从项目的盈亏平衡分析和单因素敏感性分析中可以看出，本项目利润空 间很大，抗风险能力很强。以目前拟定的方案为基本方案，写字楼、商住楼

22、、商铺和地下车库的产量即 建筑面积可分别降低12% 14.6%、17.5%、19.3%;平均销售价格可分别降低 25.8%、 7.9%、76.1%、17.8%;单位可变成本（含建安费）可分别上升66.9%、17.5%、586.6%、45.1%;固定成本（不含建安费）可分别上升72.5%、17% 700% 41.5%。销售价格在土 10喊化时，全部投资部收益率在60.%至89.15%之间变化；总成 本（总投资）在土 10班化时，全部投资部收益率在 60.84%S 91.47位问变化; 销售期两年时，全部投资部收益率为 108.19%, 4年时74.59%。1.6结论综上所述，项目的建设符合国家“

23、振兴东北”的大政策；符合市十一五规划 的要求，是社会经济发展的需要，也是市日益火爆的消费市场所需。 同时项目的 经济效益很好，抗风险能力很强，项目建设是必要的、可行的（二）项目背景及必要性2.1项目背景本房地产项目开发承建单位“xx”成立于21世纪初，最初在市取得成果，几次成功运作后，2005年登陆并打开了市场。目前，宏基置业仅在已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资 产总额超过2亿元，近年来在投资达2.5亿元之巨，连续两年被当地政府授予 “纳 税明星企业”。05年公司进军市场向大城市过渡，实施了 “由居住地产向商业 地产转化；由消费型物业向持有型物业转化” 的经营战略，并在当年6月

24、至2006 年10月与吉报集团合作开发“ xx日报报业集团新闻大厦”，让同行刮目相看。 2.2项目必要性房地产业是国民经济的重要组成部分，国民经济中投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系。作为第三 产业龙头的房地产业，发展非常迅速，其基础是众多产业构成的整体经济， 与整 体经济密切相关，在带动相关产业发展及拉动国民经济增长方面发挥着重要作 用。表11是2000年至2003年三产业总量一览表。表21三产业总量一览表年份比较项目2000200120022003第一产业（亿元）120.9135.9146.8157.3第二产业（亿元）356.0443.652

25、2.3630.3第二产业（亿兀）338.1423.5480.9550.4第二产业所占比重（%41.542.241.841.1产业结构的逐年改善，必将带动房地产业及相关产业的发展，为市房地产市 场提供了良好的发展机遇，推动其健康运行。尤其是第三产业的迅速发展，增加 了对写字楼和公寓类物业（商务公寓、酒店式公寓）的需求，为房地产业发展带 来新的市场机遇。随着2005年“振兴东北老工业基地”战略的进一步实施，以 及市招商引资力度的加大，将进一步加快国民经济相关行业的发展速度，为房地产市场带来巨大的发展空间。从市房地产市场的需求看，2003年2006年市房地产市场需求稳中有升， 房地产开发投资平均增长

26、率为 28.04%,高于市GDP13%平均增长率，特别是写 字楼的开发量逐年增长，销售价格迅猛上升，体现出了市适度超前的房地产发展 速度。目前，市房地产市场已步入买方市场阶段， 市场竞争日趋激烈，房地产市场 细分化趋势明显。建设项目开发单位为了适应市场经济，在细分的房地产市场中找准自己的位 置，以差异化产品优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。（三）市场分析3.1建设项目市场调查作为被振兴的老工业城市-,房地产投资从2000年以来，在国家政策的良 好氛围和经济的拉动下，一直保持着稳定的发展，尤其是自 2005年以来，房地 产投资高速增长，商品房售价逐年上升，呈现出良好的发展势头

27、。特点总结如下：1、房地产开发趋于稳定，市场整体均价走出低谷2002年以来，房地产市场呈现稳定增长势头，商品房开发面积保持在480万nf至510万褶之间。02至04年由于土地政策、金融政策的不利影响，以及消 费者的观望态度，致使商品房市场销售均价逐年下滑；自2005年开始，国家“振 兴东北”战略效应显现，房地产市场走出低迷状态，商品房价格快速上涨，06年的售价已由04年的2194.6元/褶增至2671元/ m20根据市房地产管理局公布的有关数据，2006年房地产交易量突破了 500万 nf大关。07年一季度房地产业继续走火，累计可售商品房 506万平方米，同比 增长104%,其中住宅343万平

28、方米，同比增长76%。今年市还将有45个新盘 上市，比2006年多25个，而且大都是大体量。2、楼市供应结构进一步调整，中低价位楼盘呈现主流趋势，小户型、酒店 式公寓等产品受宠过去几年中，随着一些中低价位楼盘项目的相继开发， 中低价位楼盘在市场 中的位置逐步凸显出来，初步呈现供销两旺的局面。据某专业房地产代理机构数 据显示，2006年小户型、产权商铺、酒店式公寓等项目取得了较好的销售成绩。 小户型、酒店式公寓因投资少、风险小而回报又相对较高，使得许多人为投资而 购买。由于市场前景光明，为满足普通收入消费者的需求，政府在市住房建设规 划(2006-2010)文本中明确规定了应重点建设满足居民自住

29、需求的中低价位、 中小套型普通商品房。3、房地产二、三级市场联动效应明显，三级市场对二级市场繁荣发挥重要 作用近年来，市的二手房市场不断呈现上升的繁荣趋势，各主要指标都保持了持续 增长的喜人势头。2005二手房成交面积为180.8万平方米，增量房成交面积为 270万平方米，存量房与增量房之比达到历史最高的 0.669: 1; 2006年1-11月 份，二手房成交套数为20406套，成交面积为192.4万平方米，同比增长14.3%; 增量房屋成交套数为27615套，成交面积为290.6万平方米，同比增长48.2%; 06年全年成交比达到了 0.8: 1。二手房和租赁市场的渐趋活跃，将促进一级市

30、场的快速发展。4、市西部、北部异军突起成热点开发区域2006年的西部和北部是楼盘数量增长最快的区域。 西部的宜居和北部的价格优 势吸引了大批的购房者，从而带动了这两个区域的楼市快速升温， 房价也整体上 涨。在北部，随着市改造大铁北工程的全面启动，棚户区改造的加大力度，众 多利好政策的影响使铁北居民的生活水平快速提高，而北部楼市也在今年迎来了 大发展的转折年，以潜力无限的姿态吸引开发商纷纷进驻，成为 2006年区域关 注的热点。5、房地产细分产品迭出，市场有效需求持续释放在日趋激烈的市场竞争环境下，一旦产品陷入同质化的境地，则会加大楼盘的 销售阻力，竞争的压力迫使开发商们不断开辟新的细分市场，并

31、努力开发出具有 差异性特色的产品，创新产品的出现进一步激发了购房者的购买欲望，促进了市场需求的持续释放。6、市场竞争加剧，产品创新和资本运作能力成为竞争核心近年来，国家对金融政策进行了改革，目标直指房地产业，上调存款储备金、提升利率等政策均加大了房地产企业的融资难度。 作为资本密集型企业的房地产 开发商，如何以市场途径获取开发所需的大量的资金，已成为制约其发展的关键 因素之一，而融资能力则成为衡量房地产企业核心竞争力的标准。中国的房地产市场正逐步走向市场化和合理化， 市场的竞争激烈程度也不断 加大，产品的创新能力已成为其核心的决定因素。面对众多房产产品，购房者所选择的是在科技、设计、服务理念等

32、细节上更富有创新意识的楼盘。因此，在未 来的很长一段时期，产品创新能力已然是构成房地产企业核心竞争力的重要组成 部分。7、中、高档办公物业供给大量增加，销售呈良好态势，但市场竞争日趋激 烈2006年来，市的写字楼市场一片繁荣。在供应区域上，打破了市旧有的市 场格局一以大路从人民广场至安达街沿线为主要集中区域。呈现出百花齐放的 景象。8、商业管理和商业规划日益成为商业地产运作的核心从沃尔玛进驻市开始，市的商业地产便开始了一系列的激烈竞争。沃尔玛在 市连续开了三家分店，这在国都是少有的，再加上长江路商业步行街的开街，中 东龙兴商贸园的开业，亚泰富苑、亚泰豪苑、百脑汇大厦的招商等等，让市的商 业地产

33、迅速呈现出繁荣景象。商业地产的高风险迫使开发商不得不愈加重视产品 本身的素质，对项目的形态与功能进行定位与规划， 有些项目还有针对性的组建 了专门的商业管理队伍。商业管理和商业规划正逐步成为其策划的核心。9、形式多样的房屋团购已悄然兴起，实现了买卖共赢目前，房屋团购在形式多样：单位组织职工组团购房、网络联络“团购”等, 其中单位组织职工组团的方式比较多见。团购这种新兴购房方式的兴起，不但使购房者获得价格上的实惠，也使开发 商减少了广告与销售费用的支出， 迅速实现了销售，回笼了资金。期中省下的成 本支出就可以作为团购者的让利，因此，团购可以说是一种资源的最大利用， 实 现了买卖双方的共赢。3.2

34、建设项目市场预测从前面的市场调研结果可以看出，本项目周边人群包括以下几大人群：1、驻地居民。即居住在项目地周边的居住人群。由于本项目周边是市居住 人口密集的区域，这部分居民的生活需求和消费能力是保证该区域商业繁荣的主 要支撑。2、上班一族。即工作在项目地周边的从业人员。由于本项目紧邻市最集中 的商务区和商业区，从业人员的密度居首位，这一部分人群的购买能力十分可观， 他们的住房需求直接促使该区域的二手房租售市场异常火爆。3、从商业主。由于临近市最大的商业区，周边从商人员的密度很大，尤其是 在各百货商场的从商人员，数量居首位。这部分人群的商业投资潜力巨大。4、企业、机构。解放大路和人民大街两侧汇集

35、了市数量较多的企业机构。3.3建设项目市场战略“市CBD主要销售方向有三方面：(1)商铺部分：可实现销售价格存在着弹性极强的空间，关键在于卖场的定 位是否符合市场需求，未来的商业氛围能否吸引广大的经营者及投资商。(2)产权式办公楼：以中高档户型设计为主，能够满足各种企业、机构对于 办公场所改善的需求，市场可承接面相对较宽，销售前景较好。(3)商住一体楼：主要是针对项目周边区域庞大的商业客户群体个性，重点 面向高层次的客户群体。一是本身有需求的在市工作的白领阶层或企业高管人 员，由于CBD目服务配套设施齐全，适合商务人员居住，以满足其便捷的需要； 二是市庞大的投资人群，在租赁市场行情稳定且逐年增

36、长的情况下， 住房投资是 一个回报稳定、利益丰厚的长远投资，尤其是在项目投资门槛较低的情况下， 更 有利于释放市民手中的储蓄潜能。 此外，不排除有客户将商住楼转变为办公、 居 住一体的办事处功能。综上，需求主要来自三个方面，分别为居住需求、办公需求、商业经营需求三 个方面。从产品类型分，分别是居住型房产、办公型房产、商业经营型房产。此 三方面需求正是本项目的目标市场所在。(四)建设条件地理位置地块东面临近路处有一 “水务集团”，占地2247 m2, 4栋民用住宅楼，占地3140 m2,目前还没有拆迁完毕。剩下的 29613褶为原“税务学院”校区，校 区已搬。自然环境气候条件南关区区属大陆性气候

37、，年平均气温 4. 8度，平均降雨量为619. 4毫米, 平均日照2532. 6小时，无霜期为136天，盛行西南风，春风较大。受蒙古陆冷 空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气 温变化剧烈，有风沙。气象参数年平均气压：98.6pa绝对最高气温：36.4 C绝对最低气温：-36.5 C年平均气温：4.5 C采暖室外设计温度：-23.0 C年平均相对湿度：68%年平均降雨量：650mmm年最大冻结深度：169cm主导风向：冬季西北、夏季西南年平均风速：3.6m/s最大风速：25.7m/s地质条件土层分布：一层：地表耕作土，厚度1.0米二层：粉质粘土，褐黄色可塑性，厚

38、度 2.0米，地耐力fk=160KPa三层：有机质粘土，黑色软塑，厚度 3.5米，地耐力fk=100Kpa四层：粗砂，灰色密实，上部中砂，底部砾砂和卵石，厚度 3.0米，地耐力 f k=300Kpa五层：强风化砂页岩，可塑，厚度 1.0米，地耐力fk=220Kpa六层：强风化砂页岩，低压塑性厚度4.5米，地耐力fk=450Kpa七层：中风化砂页岩，致密，厚度 1.0米，地耐力fk=600Kpa其他自然条件风压值：55KN/nf；雪压值：35KN/m ;地震烈度：7度。经济状况本项目位于市中心，地理环境优越，周边经济较发达，居民消费能力强，市 政与生活娱乐设施齐全，且周围约2到3公里没有大型商业

39、中心和写字楼，因此 本项目具有良好的经济发展潜力。项目建设地点选择地块儿位于南关区与区交界处，北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街， 东到街，向四周以3公里左右辐射，周边区域文化、商业机构林立，生活配套设 施齐全，城市基础设施良好，具体如下：人民大街方向有网通大厦、xx省财政厅、省商务厅、省电力设计院、省森 工集团、省人大办公楼、中国人民银行、金海湾饭店、桐林商务宾馆、北苑宾馆、 名门饭店、xx、省外文书店、东北师大、省文化活动中心、工人文化宫和区人民 医院等；解放大路方向主要有移动xx公司、国税、省交通厅、中吉大厦、园东宾馆、 白邦高丽酒店、汇丰酒店、吉祥饭店、光大银行、农业发展银行、中国

40、邮政、哮 喘病医院、一大医院、中国人寿、xx大学附中、解放大路小学、省展览馆，附 近有文化广场、儿童公园、牡丹园与动植物公园。（五）项目总体建设方案研究项目的建设规模与产品方案项目的建设规模与产品方案对项目建设规模进行比选，推荐适宜的建设规模方案；研究制定主产品和副产品的组合方案，通过比选优化推荐最佳方案。建设地块为原税务学院旧址，总规划用地面积为35000 m2,其中，建设用地面积为28704m2规划地块呈矩形，南北长约 138ml东西宽约254ml地块东 面临近路处有一 “水务集团”,占地2247 nl、4栋民用住宅楼，占地3140 m2, 目前还没有拆迁完毕。剩下的31760褶为校区，已

41、搬迁。平面布置方案整体平面布局成“四合院”形式，为争取最大的商业空间和延展面，拟平行 于地块宽度方向一一人民大街布置写字楼，南北角各一栋；商住楼布置在路一侧， 南北各一栋；商场裙房布置在写字楼与商住楼两两之间，地上4层。“四合院”为一中央特色花园，景观优美，富有高品味。道路及地面停车场方案建设地块被城市道路包围，结合地形，场区道路和停车场可拓宽，与已有道 路接壤，人民大街一侧退后“道路中心线”31 m布置停车位，至善路一侧停车位与道路连接。建筑物东西南三面中部、北面两侧设计“商贸中心入口”，其中,东西为“商贸中心次入口”，南北为“商贸中心主入口”，各入口处铺设优美花纹 地砖，广场铺设集中硬化路

42、面，最大程度的利用该区域的沿街道面汇集起商业人 流。硬化路面采用石材及步道砖结构。绿化方案绿化设计由解放大路一侧绿化带和“中央花园”两部分组成。集中绿地布置在地块的解放大路一侧，退后“道路红线” 6m布置，采用草 坪、树木形式，形成了建筑与道路之间的天然屏障， 阻隔了城市干道噪音对小环 境的干扰。“中央花园”的绿化，采用草坪、树池栽培的树木、花草形式，同时结合场 地环形设计的流水水体景观，还有凉亭、台阶等，这形成了绿地、阳光、水中倒 影效果，考虑到花园面积高达10400 m,，可布置一些休闲设施（如沙滩、休息椅）， 为顾客和用户提供一个生态、自然、和谐、优美的空间。进行工程选址进行工程选址考虑

43、到本项目还未建设， 规模之大，07年动工，08年开办预 售，主要竞争对手拟定为竣工正销售的“亚泰鼎盛国际、世纪鸿源”，还未竣工 的“盛世城、兆丰国际”，各个楼盘的分析如下：表37鼎盛国际与世纪鸿源基本情况基本容世纪鸿源亚泰鼎盛国际开发商xx省金鹤房地产开发后限责任公司xx亚泰房地J乙开发不限公司物业管理香港四嘉亚泰物业物业费2. 45 元/ m2/ 大1. 5 元 / itf / 大地理位置大路与同志街交汇处，周边有卓 展，沃尔玛，香格里拉，苏宁电器， 国际大厦，光明大厦等路，周边有国贸，长百，国 美电器，新华书店，各服装 品牌专成店。楼体层数29层28层总套数644套396套销售价格（元/

44、m2）南向房源均价在7500左右，东西 两面均价在6500左右，北面房源 均价5500左右，4700-6900,均价 6000 打车位情况地上有临时车位，地下三层都有车 包，后侧还后一个楼体停车场地下二、三层为车位交房情况现房，今年8月末交工现房交房标准装修房毛坯房出售比率约70%60就右表38盛世城与兆丰国际基本情况基本容盛世城兆丰国际开发商xx省盛世房地产开发后限责任公司长裕房地产开发有限公司物业管理香港港连物业费4元/ itf /大地理位置工农大路与新民广场交汇处，周边 有欧亚、时代、亚细亚、百脑汇与 南湖公园等区人民大街与明德路交汇处。与此CBDK目临近楼体层数7层26层总套数办公面积

45、20388.84褶；商业130998.19 m2400套销售价格（元/ m2）均价初步定6000起价4800,朝向好的地方高达7000车位情况地上有临时车位20个，地下A区-3、-2层，B区-3层后车位495个地下车位300个，部分出 售，部分出租交房情况现房，今年8月一期交工现房，08年5月入住交房标准装修房公共部分精装，办公部分为毛坯房出售比率未预售登记中上表中可以看出，“亚泰鼎盛国际、世纪鸿源”销售形势一片大好，因其地 理位置为市商业发展的黄金地段，现已经分别销售了60% 70流右，地段周围潜在的客户已得到了满足。本“市 CBD目”按进度计划08年开始预售，此时以上两个楼盘已近尾盘，如果

46、开发商提出优惠销售活动，加上所处地段升值潜力 巨大，写字楼市场会受到冲击。从未来销售市场来看，最强大的竞争对手就是“盛世城、兆丰国际”。其中, “兆丰国际”地处人民大街上，与本CBD目间FB不到600米，楼盘推出的是国 际化写字间与公寓式酒店，最吸引客户的是“ 2至6层射中西餐厅、咖啡厅、茶 艺厅、多功能国际性会议室、商务中心、健身馆等 VIP专属设施”。而“盛世 城”地理位置优越，开发的一期项目为商铺和写字办公的具有商业风格的标志性 现代建筑，建筑面积高达160245.87 m2,是一集休闲购物、文化娱乐、特色餐厅、 办公等多功能于一体的综合性项目， 最大的优势是“靠近南湖与欧亚，建筑的层

47、数不高，且引进了沃尔玛这一大型商团”，二期开发的是高层商住楼，刚好其楼 盘构想与本CBD目相近。这两大楼盘08年初处于销售旺季，将对楼盘周边乃 至市的写字楼、商铺与商住楼带来非常大的冲击。因此，本项目应提前做好品牌宣传，按初步计划引进大型商团，来提高地段 的商业氛围，建设特色中心花园，加强物业管理，来吸引客户，并吸取以上楼盘 的销售经验，力争开盘达到火爆。确定工艺技术方案和主要设备方案确定工艺技术方案和主要设备方案，对生产方法、主体和辅助工艺流程进行比 选，论证工艺技术来源的可靠性及可得性，并绘制工艺流程图，物料平衡图，确 定物料消耗定额等。同时，对主要设备进行最后选型比较，提出主要设备清单、

48、 采购方式、报价，其深度要达到招投标的要求。主要原材料、辅助材料和燃料的供应方案基础采用桩基加筏基，裙房商场采用框架结构，写字楼与商住楼采用框架剪力 墙结构。剪力墙、梁、板柱均采用钢筋混凝土现浇，维护结构采用新型建筑物材 料的砌块和粘土空心砖。墙体采用节能墙体，并达到建筑节能 50%要求。对大楼外部进行整体装修，14层采用石材及玻璃幕装修，429层采用中档 外墙涂料。外门采用合金门，门暂时不安装，由用户根据需求自行安装。建筑物部喷刷墙涂料，用户可根据需求另行装修。裙房商场设中央空调，并采用全空气低速送风系统。写字楼与商住楼采用分体 空调，由用户自理，设计预留电源及插座。确定项目构成本项目由2座

49、写字楼（各21层）、2座商住楼（各24层）及商业裙房（地下-1、 地上1至4层）和地下车库（地下-3至-2层）组成综合楼一座，总建筑面积 27 万m2。项目组成一览表序号工程名称单位数量备注1市CBD目m227万地下3层，地上21、24层1.1地下建筑（车库与商铺）m24.5万-3至-2层为车库，-1层为商铺1.2商场裙房m24.8万4层1.3写字楼m28.85万2座25层（含商场4层）1.4商住楼m28.85万2座29层（含商场4层）1.5中央花园m2104002公用工程2.1地卜蓄水池3 m700消防450m3,生活250m3道路、广场等硬化路面m24766水泥碎、石材及人行步道砖结构3.

50、1人民大街一侧广场m23726场区地面主要停车场3.2至善路一侧m21040靠近人民大街一侧作停:车场4绿化m2143524.1中央花园m210400含草坪、树木、水体景观等4.2建筑周边绿化m23952花草及树木绿化公用、辅助工程方案建筑电气系统本工程设置十二座500KVA勺箱式变配电站变、配、发电系统排烟设备、防火卷帘、应急照明、（1）负荷等级：消防水泵、火灾自动报警、 电梯、生活泵等为二级负荷，其他为三级负荷。（2）负荷容量：常用电源用电容量表用电场所数量单位安装容量小计(kw)配套公建 照明及插座4098平方米30 w/平方米123空调4098平方米50 w/平方米205小计328地下

51、车库 照明4486平方米5 w/平方米23动力4486平方米20 w/平方米90小计113住宅住户131423平方米70 w/平方米9200高层公用照明9单元10 Kw/单元90电梯9台15 Kw/台135小计9425总计9866备用电源用电容量表用电场所数量单位安装容量(w/平方米)小计(kw)地下车库90住宅 高层公用照明9单元10 Kw/单元90电梯9台15 Kw/台135小计225总计315(3)供电电源：高压电源由区IOKV开关站引来，低压电源由小区电业变配 电站引来，埋深为室外地坪下0.7米。(4)电压等级：10KV 220/380V。(5)变、配，发电站数量及位置：设置十二座 5

52、00KVA的箱式变配电站。变 配电站具体位置应能满足低压供电半径不大于 150米的要求。(6)电容补偿：采用在电业变配电站集中低压补偿，补偿后功率因数不应低于 0.9。(7)配线系统：采用树干式及放射式相结合的方式配线，消防电源专线敷设， 且消防水泵、消防电梯、排烟风机等消防电源均采取末端自切。(8)导线敷设：配电干线采用YJV交联聚乙烯绝缘电缆沿电缆桥架敷设，配电支线采用BV-450/750V聚氯乙烯绝缘导线穿氧指数为27以上的难燃型塑料管 暗敷，消防设备及应急照明采用耐火型电缆或导线，沿桥架敷设的电缆均采用阻燃型电缆，阻燃级别为8级。所有导线绝缘层颜色应一致，接地线为黄绿色。保护接地及等电

53、位联结(1)保护接地形式：TT系统。 接地极：利用建筑物基础钢筋作接地极，采用联合接地体形式。 等电位联结：建筑物的保护接地干线、金属水管、金属门架、电缆桥架等均 应作等电位联结。配电间设总等电位联结箱，强、弱电管井、电梯机房、卫生问、 水泵房、风机房、电信间设局部等电位联结箱。建筑物防雷保护(1)防雷等级：三类防雷建筑物。(2)接闪器：利用25*4热镀锌扁钢作防雷带，并在屋面形成不大于20*20米或24.6 米的网格，防雷带高出支撑物0.15米，支撑点间距1米，转弯处间距0.3米，所有 突出屋面的金属管道均应与防雷带电气连接。(3)引下线：利用建筑物外墙柱四根不小于中10主筋作引下线，上端与

54、防雷带焊 接，下端与基础钢筋焊接。在室外地坪上 0.5米处焊接120*60*6热镀锌钢板作连 接板，再用10热镀锌圆钢焊接后引出作接地测试点，在室外地坪下0.8米出焊接120*60*6热镀锌钢板作连接板，再用40*4热镀锌扁钢焊接后引出墙面1米，以 便在测试达不到设计要求时补打人工接地极。引下线间距不大干25米。(4)接地装置：利用建筑物基础钢筋作接地极，采用联合接地体形式。(5)接地电阻：不大于1欧姆。(6)防电涌保护：配电箱设置电涌保护开关，弱电进线处设置信号电涌保护器。通信系统(1)设置电信机房一间，电信机房面积不小于 30平方米。电信容量：房间或场所数量单位容量小计住宅1306户2对/

55、户2612对配套公建4098平方米1对/80平方米52对总计2664对有线电视系统电视系统规模房间或场所数量单位容量小计住宅1306户2对/户2612个配套公建4098平方米1对/100平方米41个总计2653个安全防系统住宅楼设置门禁对讲系统，住宅主卧室、起居室设置紧急报警按钮。小区主 要出入口、住宅楼入户处设置电视监控系统，小区四周设置周界报警系统及巡更 系统。地下车库设置车库管理系统。消防报警系统(1)地下车库设消防自动报警及联动控制系统，保护等级为二级，系统形式采用集中报警系统，设消防控制室。消防报警系统采用阻燃导线穿金属管敷设在不燃烧体的结构层，且保护层厚度不小于30mm地下车库的排

56、烟风机、消防泵、喷淋泵、消防广播均联动控制，且在消防控 制室能直接手动起动。(4)地下车库设烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮 (带消防)、消防警铃、 消防广播，配电间、风机房，消防水泵房设消防。(5)联动控制：当火灾探测器动作后，应切断非消防电源、启动消防水泵、排烟 风机，同时启动消防报警装置。疏散通道上的防火卷帘，当感烟探测器动作后， 卷帘下降至距地面1.8米；温探测器动作后，卷帘下降到底。用作防火分隔的防 火卷帘，火灾探测器动作后，卷帘应下降到底。电气节能(1)照度标准：房间或场所参考平面及高度照度标准值(Lx) 照明功率密度(w/m2) UGR Ra配电间0.75m水平面200 7

57、- 60办公0.75m水平面300 9 - 80住宅 地面75-150 6 - 80地下车库 地面75 4 - 60(2)灯具及光源选用：荧光灯采用显色指数不小干 80的三基色T8直管型荧光光 源，不采用节能自熄开关控制的其他灯具均采用紧凑型荧光光源， 疏散照明灯具 采用LED光源，与节能自熄开关配套的光源采用白炽灯光源。(3)所有灯具均选用高效率节能灯具，荧光灯效率不应低于下表规定。灯具出光口形式 开敞式 保护罩(玻璃或塑料)隔栅透明磨砂、棱镜灯具效率75% 65% 55% 60%(40镇流器选用：采用电子镇流器或节能型电感镇流器，当设置电容补偿时，其 功率因数不应低子0.9。(5)电能计量

58、：所有公共部位照明及动力用电在满足供电部门要求的情况下均 分项计量。给排水设计据建筑给水排水设计规 GB50015-2003室外绐水设计规GB50013-2006室外排水设计规GB50014-2006(2)设计围多层及高层住宅及地下车库室给排水系统、燃气系统设计及室外给排水总体。(3)给水系统水源：该小区给水由市政管网供水，拟由纬三路、纬四路市政给水管网供给。用水量：最大日用水量为 Qd=914.2T/do给水系统：本设计多层住宅给水采用水、变频泵组供水，高层住宅给水系统采 用水、分区变频供水系统，泵房设于地下车库。管材：给水管除水泵压力管、表前管采用衬塑钢管外，表后冷水管采用PPR管材及配件

59、。热水系统：每单元热水由燃气热水器制作。热水管采用PPR聚丙烯热水管材及配件，热熔连接。排水系统(1)污水量：污水排水量最大日为 822.78m3/d。(2)雨水量：暴雨强度 q=3600(1+0.761gP)/(t+14)0.84 升/秒？公顷 重现期P=1径流系数W=0.6汇水面积F=99073m2雨水量Q=1483l/s(3)排水系统：根据当地排水体制，室外排水系统采用雨、污水分流。雨水 分别排入纬三路、纬四路、纬五路、世纪大道市政雨水总管，污水分别排入化粪, 上清液排至纬三路、纬四路、纬五路、世纪大道市政污水总管。室排水采用污、废水分流，住宅排水设专用透气立管。(4)雨水系统：包括屋面

60、雨水、阳台雨水、空调排水及室外地面排水组成， 分别经沿墙立管，明沟雨水井和道路雨水井汇集至雨水总管。(5)管材：室排水管及雨水管采用 UPVO,粘接。室外埋地雨，污水总管， 采用HDP改壁波纹管。天然气系统(1)气源：采用管道天然气，由市政管网供给。(2)天然气用量：住宅使用总量893.3m3/h住宅每户设双眼煤气灶一只，煤气表容量为 4m3/h。节能、节水措施弁分析能耗、水耗指标。节水措施1、项目开发过程中实施新建项目节水、再生水利用设施同时设计、同时施 工、同时使用“三同时”制度，达到节约用水的目的。2、商住楼、写字楼及商铺中普遍安装经过国家质量监督部门认证的质量好、节水量高的节水器具。如