上海崇明岛休闲农庄项目策划报告

1、休闲农庄项目策划报告第一篇市场调查报告总体市场背景随着 中 国 社会经济 的发 展 ，人 们 生活水平有 了 很大 的 提高 。尤 其是 北京 、上 海、 广 州 等 地 的 发 展 速 度 更 是 高 于 全 国 平 均 水 平 ， 其 中 上 海 市 2009 年 的 人 均 GDP 已 达 到 7642 美 元 。在 满 足 了 物 质 生 活 的 需 求 之 后 ，人 们 开 始 更 多 的 考 虑 怎 样 提 高 自 己 精 神生活水平。旅游成为人们获取知识和休闲娱乐的主要方式。近几年来，随着需求 的增加，上海旅游经济获得了快速发展。2009 年 ，上 海 旅 游 行 业 取 得 良

2、 好 业 绩 。全 年 接 待 入 境 旅 游 者 万 人 次 ，外 汇 收 入 达 亿美 元 ， 分别 比上 年增 长 % 和 % ； 接 待 国 内 旅 游者 8761 万 人次 ， 年 增长 % ， 国 内 旅 游 收 入 亿 元 ，比 上 年 增 长 % ；旅 游 总 收 入 亿 元 ，比 上 年 增 长 % ；旅 游 产 业 增 加 值 亿 元 ，占 全 市 GDP 比 重 的 6% ，比 上 年 增 加 个百 分 点 。上 海 旅 游企 业在 13 个 国 家 和 地 区 设 立 20 余 个 境 外 窗 口 。全 年 有 200 余 个 大 型 国 际 性 会 展 在 沪 举 办

3、 。中 国 国 际 旅 游 交 易 博 览 会 吸 引 来 自 46 个 国 家 和 地 区 的 参 展 商 和 1500 余 名 海 外 客 商 。 参 加 旅 游 节 的 中 外 游 客 和 市 民 达 600 余 万 人 次 ， 3 个 黄 金 周 接 待 国 内 游 客 950 万 人 次 ， 国 内 旅 游 收 入 亿 元 ， 比 上 年 增 长 16% 。 上 海 旅 游 节 、 黄 金 周 等 节 庆 假 日 旅 游 已 成 为 带 动 相 关行业发展和消费全面趋旺的新型经济形态。会展旅游、商务考察旅游、休闲度假 旅游构 成都市旅游 的 主体 内 涵 并逐 步 形成旅游 经济新的

4、 增长 点 。至 年 底 ，全 市共有 3 个 旅 游 集 散 站 ，开 设 66 条 旅 游 线 路 ，通 往 市 内 外 150 余 个 景 区 （点 ） ，出 游 人 数 比 上 年增长%。 历年累计完成道路 交通标志 约 637 块 （套 ）， 旅游团 队泊车点 13 处。 区域市场分析崇 明 岛是 我 国 第三 大岛 ，也 是世 界上 最大 的 河 口 冲积 岛 屿 。该 岛位于万 里长江入 海口，三面环江，一面临海。东濒浩瀚东海，南与上海市宝山区、浦东新区及江苏 省太仓市隔水相望，西接滚滚长江，北与江苏省海门市、启东市一衣带水。全岛面 积 1200 多 平 方 公 里 ，东 西 长

5、 76 公 里 ，南 北 宽 13 至 18 公 里 。岛 上 地 势 平 坦 ，无 山 岗 丘 陵 ， 西 北 部 和 中 部 稍 高 ， 西 南 部 和 东 部 略 低 。 90% 以 上 的 土 地 标 高 （ 以 吴 淞 标 高 0 米为参照）在 3.21 米至 4.20 米之间 。崇 明 岛在东经 121 0930 至 121 5400 ， 北 纬 31 2700 至 37 5115 的 位 置 上 ， 地 处 北 亚 热 带 ， 气 候 温 和 湿 润 ， 日 照 充 足 ， 四季分明。岛上水土洁净，空气清新。崇 明 的 规 划 目 标建成国际高标准的以森林、水系、湿地、田园风光为

6、主体的森林花园岛。根 据 规 划 ， 该 岛 森 林 面 积 将 达 到 600 平 方 公 里 ， 约 等 于 上 海 市 中 心 城 区 的 面积大小，森林覆盖率超过新加坡和加拿大等世界一流绿化地区。在全岛水系整治 方面， 将形成 “一环五湖二十九河” 的全覆盖格局， “林溪间杂” 将成为崇明自然 环境的标志性特征。岛屿东滩、北滩等一系列海涂湿地和岛上的田地苗圃共同形成 岛屿整体的田园风光。建成 国 际示范性 的生 态环境维护 、生 态产 业升级、生 态文化 培育 、生 态居住高 档的生态住区岛。崇明岛将建立高标准的东滩国际湿地公园，建设东滩示范性的东亚最大的 候鸟保护区，以维护生物多样性

7、和维持生物圈的完整性。岛上城乡居民的传统生产和生活方式及价值观念正在向环境友好、资源高 效、系统和谐的生态文化转型。生态村、生态镇和生态社区的建设也正在走上轨道， 崇 明 全 岛 或 部 分 地 区 正 努 力 成 为 联 合 国 环 境 规 划 署 的 “ 全 球 500 佳 ” 评 选 的 亮 点 地 区。将崇明岛建成国际先导性的假日休闲、运动娱乐、疗养培训、会议会展为主 体的旅游度假岛。借助崇明良好的生态环境和丰富的土地资源，引进一系列世界级主题乐园，作为崇明建设世界级旅游度假岛的龙头项目结合良好的自然环境，推进森林型度假中心、疗养基地、会议中心、旅游宾馆以 及大型的公共高尔夫球场、 体

8、育马场和特色游乐设施、 运动健 身场所的建 设,适度发 展国际性的休闲度假别墅区,为上海进 一步走向国际化和富裕社会 化提供 假日休闲、 高档居住 、 游乐运动的必备空间， 成为最适宜旅游休 闲和度假居住的 “海上花园” 之一。将崇明建成国际闻名的以吸引跨国企业总部办公服务、科技研发、国际教育、 咨询论坛以及国际或洲际组织集中布局的科技研创岛吸引国内外追求绿色办公区位的大型企业将办公服务总部或研发中心落户 崇 明 。吸 引 国 际 名 牌 和 成 规 模 的 教 育 机 构 在 崇 明 创 建 国 际 教 育 园 区 与 科 技 创 新 园 区 。 吸引各类国际咨询论坛或主题展览会落户崇明，举

9、办以崇明为固定基地的具有国际 影响的重要国际会议或咨询论坛。争取成为上海或中国沿海地区的国际或洲际组织 机 构 集 中 地 。使 崇 明 成 为 上 海 科 教 兴 市 的 产 业 化 基 地 之 一 ，成 为 上 海 世 界 级 城 市 的 国际交往活动区之一。项 目 区 位 研 究本 项 目 属 于 崇 东 地 块 。 此 地 块 位 于 全 岛 东 端 ，规 划 中 的 崇 明 越 江 通 道 东 侧 ，由 东 滩湿地、候鸟自然保护区、上实生态园区和上海一城九镇序列中的陈家镇组成，面 积 约 180 平 方 公 里 。东滩湿地、候鸟自然保护区、上实生态园区共同构成了东滩地区。该地区地势平

10、 坦 ，海 拔 在 4.2 米 以 下 。该 地 区 三 面 环 水 ， 北 临 长 江 口 北 支 水 道 末 端 ，南 临 北 港 水 道 ， 东临长江入海口。长江下泻的大量泥沙在东滩地区淤积，形成大面积自然湿地。东 滩 土 地 总 面 积 为 8468.7 公 顷 ，由 团 结 沙 、东 旺 沙 、东 旺 沙 外 侧 新 围 垦 滩 涂 三 部 分 组 成围垦后，大部分原有自然湿地转变为农田、鱼塘、人工沟渠等人工湿地。相当数 量的芦苇湿地也同时存在。因此，东滩地区保留了主要的自然地形。本地区属北亚 热带海洋性气候，气候温和湿润，四季分明。东滩以有机农业为主要产业，其主要产品包括粮、棉、油

11、、蔬莱、花卉、林木、 瓜果、药材、畜禽以及淡海水水产品，是全国最大的天然蟹苗、鳗苗基地。东 滩 的 交 通 不 甚 发 达 ，有 陈 海 公 路 连 接 团 结 沙 与 陈 家 镇 ，东 滩 地 区 内 部 还 布 设 了 其他次级道路 。 与外 界的 交通联系 主 要 由 公交 公司 开通 的 陈 白 线 （ 陈 家镇 团 结 沙 ） 以 及 堡 陈 线 （ 堡 镇 团 结 沙 ） 来 承 担 。陈家镇位于崇明岛东端，东与上海实业集团公司开发建设的现代化农业园区毗邻 ， 西与中兴镇 隔河相望 ， 是未来沪崇苏越 江通道登陆所在地。 人口 56800 人 ， 镇 域 面 积 平 方 公 里 ，

12、 其 中 耕 地 面 积 64100 亩 ， 人 均 拥 有 耕 地 亩 。 行 政 覆 盖 水 域 面 积 为 平 方 公 里 。 全 镇 共 有 1 个 居 委 会 ， 38 个 行 政 村 ， 4 个 水 产 养 殖 场 ， 2 个 市 级 奶 牛 健 康场。陈家镇拥有较为雄厚的工业基础 。 通过近 20 年的努力 ， 初步形成了 电磁 电 线、电工器材、棉纺、冶金合金材料、包装印刷纸业、制药模具等六大支柱产业。 全镇有 8 家企业通过了 ISO9000 质量体系认证 工作。工业产 值 占社 会总产 值的 60% 。陈家镇是长江 口 中 华绒螯蟹 的天然种 苗基地和扣 蟹养殖基地 ，并

13、建有华 东地 区 最 大 的 蟹 苗 交 易 市 场 。具 有 近 10 年 养 殖 扣 蟹 的 历 史 ，目 前 有 精 养 面 积 万 亩 ，鱼 蟹 混 养 面 积 7500 亩 。 不 少 农 户 已 走 出 海 岛 ， 发 展 成 蟹 养 殖 ， 2001 年 仅 洪 泽 湖 地 区 养 蟹 面 积 就 有 20 余 万 亩 。陈 家 镇 的 交 通 较 发 达 。有 堡 陈 线 、南 裕 线 、陈 白 线 分 别 通 往 堡 镇 、南 门 和 团 结 沙 。 崇东分区是崇明生态岛未来的门户地区之 一，是全 国沿海大通道的生态窗口 展示地区，也是崇明生态岛通达性最高的地区之一。按规划崇

14、东分区将建设成为全 岛标志性的生态示范区、科教博览区和休闲运动区。主要项目包括：辟建东滩国际湿地观光公园、候鸟观赏保护区等崇明标志性的原生态景观，开发建设生态旅游和生态博览区依托通达性 ，重 点发 展大流量 的 休 闲 运动 功 能 ，建 设上 海 国 际公共高 尔夫 中心、马术活动中心，并作为上海奥林匹克公园布局预留地和迪斯尼乐园的备选地 之一，成为上海健康户外运动的重点地区。按照国际生态社区标准建设上海实业生态度假园区和陈家镇生态示范镇， 以旅游度假、科教研发、会议会展功能为依托，并推进有机农业、循环工业和清洁 能源，成为全国生态化社区建设的试点窗口和国际性的科教博览基地。区 域 市 场

15、调 研上海市 目 前共有旅游景点 20 余处。 包 括生态旅游、 度假旅 游、 科普旅游、 农业 旅游、名人名着文化旅游、城市建筑旅游等。现 阶段崇 明 岛 共有旅游 项 目 10 个 ，分 别是 明 珠 湖 、学 宫 、寿 安寺 、金 熬 山 公 园 、 沿江观光大堤、瀛东村、东滩候鸟自然保护区、东宝足球基地、东平国家森林公园、 前卫生态村。本项目主要竞争旅游点分析前 卫 生 态 村前卫生态村位于崇 明岛 中北部 ，于 1969 年从一片滩涂中 围垦而成 ，总面积 3671 亩 ， 人 口 753 人 ， 目 前 已 形 成 集 农 、 工 、 副 、 商 、 游 于 一 体 的 生 态 村

16、 。该村推出的 “农家游” 项目， 让游客 “吃农家饭 、 住农家屋、 学农家活、 享农 家乐”。目前，前卫村共有2 8家接待农户，其中4家为AAA级，1 5家为AA 级。该村为游客提供观赏斗鸡、鱼鹰表演，到古村踩水车、学推磨、坐花轿等游乐 项目。主要景点有：东海瀛洲（古村）该项 目 座 落于 村 的 西部 ，是 清末 农家 生产 生活 的 一个 缩影 ，茅 草院 内 摆设着纺纱 机、织布机、磨盘、独轮车、轿子、水车，游客可以亲自尝试。该村还提供现场宰 杀本地猪、羊、鸡表演，游客还可以喝茶聆听崇明山歌、崇明民间故事，现购品尝 时令板糕、粽子、圆子、汤团等小吃，还有助兴踏高跷、推铁环、甩火球等民

17、间活 动 项 目 。游 客 还 可 领 略 反 映 传 统 婚 俗 礼 仪 的 抛 球 择 婿 节 目 ，亲 历 农 家 古 老 旧 式 结 婚 礼仪。西川流金（珍禽场）游客在此可以观赏棚圈饲养的飞禽走兽。北幽聚星（鸳鸯楼）鸳鸯楼是由鸳鸯两楼组合而成，进入楼内可了解前卫村史，观赏前卫发展模型 图。东郊迎辉（垂钓中心）该中心供应渔具配套，鱼饵，遮阳伞等垂钓用具，游客可在此钓鱼钓蟹。健康花苑该村在农家乐示范点 内 建设了 占地 9000 平方米的健 身苑 ， 其中有 45 件健 身器 材，苑中央设有文化广场和停车场，另具备舞台、灯光、音响、舞池等娱乐设施。瀛 东 村 “ 农 家 游 ”瀛东 村位于

18、崇 明 岛 的东 部 ，邻 近长江 与东海交 汇处 。全 村有 52 户 农 民别墅 ，该 村具有大规模的鱼塘，可以进行垂钓捕蟹等活动项目。瀛东村保留有五六十年代农户所住的古式房屋以及当时的生产生活用具，如舂 米石臼、织布机以及保存完好的脚踏水车、牛车等。该村的梨园柑桔园、葡萄园、 崇明山羊基地、绿化苗木基地可以提供各种绿色环保农副产品。瀛东村的优势在于原汁原味的农家风貌与生活方式，游客在此可以体会到真正 的“ 农 家 游 ”。但 是 该 地 的 旅 游 项 目 还 未 形 成 规 模 ，硬 件设施不完善，住宿、洗浴、餐饮 的卫生状况均不尽如人意。此外，该村的旅游项目过于单一，对游客的吸引力不

19、足。绿 华 西 沙 风 情 游绿 华镇绿 园村于崇 明岛最西端 ，紧靠长江边 ，总耕 地面积 7255 亩，种植柑橘 3000 亩 ， 年 产 柑 橘 1500 万 斤 。 该 村 为 游 客 提 供 以 下 游 览 项 目 ：桔园游览。游客可以在此参观桔园并参与收获。观 赏蟋蟀表演 。中 国 蟋蟀 网 、上 海市蟋蟀协会 在绿华 农家 游活 动 中 共 同 开展绿华蟋蟀邀请赛，游客可以前往观看。游西沙风景。游客可以游览崇明岛西部长江大堤、在建中的崇西景观水闸、 长江分水岭。 游客还可以观落日、 游明珠湖、 垂钓、 干农家活、 品农家菜等。 市场购买力、消费群体分析市 场 购 买 力 分 析人

20、 均 GDP 是 衡 量 一 个 国 家 和 地 区 经 济 发 展 水 平 和 综 合 经 济 实 力 的 重 要 经 济 指 标 。 2001 年 ，上 海 国 民 经 济 继 续 保 持 较 快 的 增 长 态 势 ， 人 均 GDP4500 美 元 。 2002 年 ，上 海人 均 GDP 达 到 4909 美 元 ，比 2001 年增 长% 。 2003 年 ，上 海 市人 均 GDP 为 5642 美 元 ，比 上 年 增 加 730 美 元 。人 均 GDP 的 增 长 对 旅 游 市 场 具 有 显 着 的 拉 动 作用，由此可以得出本项目的潜在市场十分广阔。近年来， 上海市居

21、 民的可支配收入也有了显着的增长 。 2009 年 ， 上海市城市居 民家庭人均可支配收入为万元，比上年增长。旅游消费成为新的消费热点：国内 旅 游 景 点 增 多 在 一 定 程 序 上 促 进 了 旅 游 消 费 。 2009 年 上 海 城 市 居 民 家 庭 人 均 旅 游 支 出 比 上 年 增 长 。 2002 年 ， 上 海 市 人 均 可 支 配 收 入 达 43250 元 ； 2009 年 ， 上 海 城 市 居 民 家 庭 人 均 可 支 配 收 入 达 到 44867 元 。 虽 然 非 典 疫 情 一 度 影 响 了 人 们 外 出 旅 游 和 其 他 文 娱 活 动

22、， 但 居 民 休 闲 娱 乐 消 费 额 仍 有 所 增 长 ， 全 年 人 均 休 闲 娱 乐 支 出 为 818 元 ， 同 比增长% ； 人均旅游支 出为 899 元 ， 增长 12% 。近几年来，国内旅游呈现以下趋势：工业旅游、 农业旅游、 科技旅 游、 都市旅游、 “红色” 旅 游等新产 品不断出 现。旅游基础设施、配套设施得到了进一步改善，旅游景区应对旅游高峰的能力 进一步提高。假 日旅游的指挥体 系、 统计体 系更加健 全， 我国旅游业走上 “安全 、 秩序、 质量、 效益” 四统一的轨道 ， 取得了显着的经济效益和社会效益。公民休闲消费方式的变化引发休闲产业的新发展。近年来，

23、外出旅游的方式 在发生着变化，越来越多的人不是赶着去看景点，而是到郊区躲清净，到农家换口 味。可持续旅游发展将进一步被关注。旅游作为日益扩大的新兴产业，大力推行 “绿 色消费” 和 “绿色经营” 的观念成为大势所趋。 目前各个地方制定的旅游发展 规划中都有实施可持续旅游发展的内容，将这一原则贯彻到旅游经营的各个环节。在稳步增长的市场当中，团体旅游明显降温，而家庭自助游唱起了主角。在 不少家庭看来，跟团旅游虽有价格便宜、省心省力等优势，但约束太多。而自助旅 游相对来讲就灵活方便的多。以 下 是 从 2001 年 到 2003 年 国 内 旅 游 情 况 的 统 计 数 字 ：2001 年 超 额

24、 完 成 了 年 初 制 定 的 目 标 全 国 国 内 旅 游 人 数达 亿 人 次，比2000年 增 长 % 。其 中 ：城 镇 居 民 亿 人 次 ，农 民 亿 人 次 。全 国 国 内 旅 游 收 入 亿 元 人 民 币 ，比 2000 年 增长 %。 其 中 ： 城镇 居 民旅 游消 费亿 元 ， 农 民 旅游 消 费 亿元 。 全 国 国 内 旅游 出 游 人 均 花 费 元 ，比 2000 年 增 长 % 。其 中 ：城 镇 居 民 国 内 旅 游 人 均 花 费 元 ，农 村 农 民国内旅 游人均花费元。 在 春节、 “五一” 、 “十一” 三个 “黄金周” 中， 全国共 接

25、待 国 内 旅 游 者 亿 人 次 ， 实 现 旅 游 收 入 736 亿 元 。2009 年 ， 全 国 国 内 旅 游 人 数 达 亿 人 次 ，比 上 年 增 长 % 。其中：城 镇居民 亿人 次 ，农 村 居 民 亿 人 次 。全 国 国 内 旅 游 收 入 为 3878 亿 元 ，比 上 年 增 长 % 。其 中 ：城 镇 居 民 旅 游 支 出 2848 亿 元 ， 农 村 居 民 旅 游 支 出 1030 亿 元 。 全 国 国 内 旅 游 出 游 人 均 花 费 元 ，比 上 年 下 降 % 。其 中 ：城 镇 旅 游 者 人 均 花 费 元 ，农 村 旅 游 者 人 均 花

26、费 元 。在 2002 年 春节 、 五 一 、 十 一三个黄金周 中 ，国 内 旅 游者接待 总人数为 亿人次 ，旅游 收入合 计为 865 亿 元 ， 占全 年 国 内 旅 游业 总收 入 的 %。2009 年 ，由 于 非 典 的 发 生 ，中 国 的 旅 游 市 场 受 到 了 巨 大 的 影 响 。 2003 年 4 月 至 6 月 ， 全 国入境旅游收入 同比下降%， 国内旅游收入 下降%， 出境旅游收入 下降%； 入境旅游外联人次下降%， 国内旅游收入 下降%， 出境旅游组织人次下降%。 7月至 12 月 全 国 入 境 旅 游 收 入 恢 复 到 2002 年 同 期 水 平

27、的 % ， 国 内 旅 游 收 入 恢 复 到 同 期 的 % ， 出 境 旅 游 收 入 恢 复 到 同 期 的 % ； 入 境 旅 游 外 联 人 次 恢 复 到 2002 年 同 期 水 平 的%， 国内旅游恢复到同期的%， 出境旅游组织人次恢复到同期的%。根 据 以 上 分 析 ，我 们 可 以 看 到 ，国 内 的 旅 游 市 场 正 处 于 蓬 勃 发 展 的 新 阶 段 ，而 上 海 作 为 一 个 国 际 化 大 都 市 ， 人 均 GDP ， 居 民 收 入 水 平 均 高 于 全 国 平 均 水 平 。 人 们 的消费观念，生活方式也更加超前。因此，旅游在上海尤其得到居民的

28、重视。人们 有财力，有能力，有心情为自己的休闲生活投资。消 费 群 体 分 析消费群体的划分，可以根据年龄、收入、居住地点以及家庭的大小来划分。根据年龄来划分消费者按照年龄的不同，我们可以把消费者划分为以下几种类型21-25 岁 ，此 年 龄 阶 段 的 消 费 者 大 多 刚 开 始 工 作 ，收 入 不 是 很 高 ，爱 交 朋友，喜欢结伴出外游玩，容易接受新鲜事物。26-30岁 ，此 年 龄 阶 段 的 消 费 者 普 遍 已 经 具 有 几 年 的 工 作 经 验 ，有 一 定的积蓄，有较高的消费水平，开始考虑成家。31-35 岁 ，此 年 龄 阶 段 的 消 费 者 大 多 已 经

29、有 了 自 己 的 家 庭 ，有 的 已 经 有 了 后 代 ， 孩 子 的 年 龄 普 遍 偏 小 ， 大 约 集 中 在 1-10 岁 ， 注 重 对 孩 子 的 教 育 。36-50岁 ， 此 年 龄 阶 段 的 消 费 者 的 后 代 大 多 已 经 上 学 ， 家 庭 负 担 比 较 重 ，而且处于事业发展的关键时期，受自己支配的时间较为不充足。51-60 岁 ， 孩 子 一 般 都 长 大 离 家 ， 有 一 定 的 积 蓄 ， 有 大 量 的 空 闲 时 间 。根据月收入来划分消费者1500 元 以 下 ， 只 能 维 持 基 本 生 活 。，可以有一小部分收入用于娱乐。2000

30、-3000，有 一 部 分 收 入 可 以 用 于 娱 乐 ，但 是 真 正 用 于 娱 乐 的 开 销 随年龄的不同而各异。3000-5000， 此 收 入 阶 层 中 有 一 部 分 人 是 休 闲 娱 乐 消 费 的 主 力 军 。5000 以 上 ， 此 阶 层 中 的 一 部 分 人 每 年 都 会 有 固 定 的 旅 游 预 算 。根据家庭人口状况来划分消费者两口之家：多为年轻夫妇或后代已成人离家的老年夫妇。三口之家：在分类中所占比重最大，孩子的年龄差异以及家庭的收入差 别是这类家庭的主要不同点。四口之家：在这里主要指有两个孩子的家庭，现在这种家庭结构正在逐 渐减少。数代同堂：这种

31、家庭大多是由于住房的原因不得不几代人居住在一起。按居住地点来分上海市中心上海郊区上海周边地区第二篇 项目分析项目概况此 项 目 位 于 上 海 市 崇 明 岛 东 滩 团 结 沙 ， 上 实 园 区 33 号 区 路 南 1.2.3 号 土 地 ， 北 临 上 实 东 滩 崇 明 物 业 管 理 公 司 ， 面 积 为 200 亩 。 邻 近 长 江 口 ， 周 围 有 东 滩 湿 地 ， 候 鸟 保 护 区 ，湿 地 公 园 ，中 华 鲟 保 护 中 心 等 。有 公 路 通 达 陈 家 镇 ，车 程 约 20 分 钟 。地 块利用现状为农田，未做任何投资开发。其北面紧邻的上实东滩崇明物业管

32、理公司 设有商务中心，办公楼，人工草坪，人工水渠以及人工湖。周围土地大部分为农田 和鱼塘，有少量果园和农户居住区。项目地盘解剖此项目配套，如水、电、气等都不完善，且地块周围以农田为主，但是，项目 所处地域内有美丽的田园风光，壮丽的江潮，清新的空气，还有美丽的候鸟，充满 了自然的诱人风情，具有开发旅游项目的得天独厚的条件。项 目 发 展 之 SWOT 分 析优 势自然环境优美项目所处区域属亚热带海洋性气候，温和湿润，四季分明。周边都是大面积的 农田，未经开发，空气清新，是一个巨大的天然氧吧，而且水质良好， 土壤中的有 害物质含 量极低， 是一块 难 得的 “三净” 之地。周围具有丰富的旅游资源项

33、 目 所处 区域面江 临海 ，地 势平坦 ，是 一个具 有岛 屿型 生态旅游开发价值的 资源 地。邻近东滩鸟类自然保护区，其鸟类资源丰富。还有东滩湿地，旅游资源十分丰 富。另外值得一提的是，在项目地块的东北部有一个水面面积达四千多亩的天然湖 泊 东 旺 湖 ， 在 湖 的 中 心 有 面 积 两 千 多 亩 的 岛 屿 ， 东 旺 湖 的 开 发 将 给 本 项 目 带 来 巨大的商机。与众不同的经营方式一般 的旅游项 目 只 是 以 游览为 主 ，而 本项 目 是将土地分割 成小块 ，将 其半年或一 年的经营权出售给旅游者，旅游者可以根据自己的需要在土地上种植任何作物，这 种经营方式在上海还

34、是独一无二的。个性化的展示空间旅游者可以根据自己的喜好来装饰租种的土地，这给那些喜欢创作，标榜个性 的顾客创造了展示才华的空间。优美的居住环境旅游者可以下榻项目地块对面的商务中心，这里环境幽静，而且可以进垂钓， 野餐，日光浴等活动。专业化的服务队伍在这里我们将提供专业的关于农作物种植方面的咨询服务，此外，我们的生活 服务也尽量做到尽善尽美。独一无二的售后服务我们为旅游者提供收获物包装服务，使游客的收获不仅是实用品，同时还是馈 赠亲友的艺术品。劣 势交通不够便利上海或其他地方到项目所在地没有直达车辆。如果没有自备车辆，交通十分不 便。前期开发不足若游客对项目进行考察，目前没有示范园地，对顾客的吸

35、引力不足。知名度小由于是新建项目，其知名度必然比较小，需要大量的投资做宣传。机会旅游市场的兴旺。随着人们收入水平的提高，对休闲的要求日趋提高，带动了旅游的消费也日渐 增加。生态游的兴起现代都市人，越来越重视生活质量，要求呼吸新鲜空气，食用绿色食品，本项 目的开发正好迎合了这一趋势。沪崇苏越江通道项目的审批通过沪崇苏越江大通道分南支和北支两大部分。南支，即崇明越江通道，该工程总 投 资 122 亿 元 ， 工 程 起 自 浦 东 五 号 沟 ， 过 长 江 南 港 水 域 ， 经 长 兴 岛 ， 再 跨 长 江 北 港 水 域 ，止 于 崇 明 陈 家 镇 ，暂 接 陈 海 公 路 ，全 长 约

36、 25 公 里 。工 程 采 取 “ 南 隧 北 桥 ” 方 案 ， 以 隧 道 形 式 穿 越 南 港 水 域 ，长 约 8.5 公 里 ； 以 桥 梁 形 式 跨 越 北 港 水 域 ， 长 约 9.5 公里。此通道的修建，将大大方便上海市区居民的出行，为本项目的开发提供了挈 机。越江通道修建完成后，还将为本项目带来一部分江苏的游客。威胁周边项目本项目周边地区，存在一定数量的农家乐，渔家乐旅游项目，这在一定程度上 对本项目造成了威胁。消费者对这种旅游休闲方式不熟悉由 于 上 海 市 还 没 有 类 似 的 项 目 ，消 费 者 接 受 这 种 休 闲 方 式 可 能 需 要 时 间 和 引

37、 导 。 本项目综合评价及发展战略分析根据 以上分析 ，可 知本项 目 具有得天 独厚 的 自 然条件 ，再 加 上独 一无二的 创 意 ， 使得本项目的发展空间巨大。针对上面提出的各种问题，制定以下的发展战略：公司派专门车辆负责游客的接送工作。由于南门码头和堡镇码头都有直达陈家镇的公交车，因此接送游客的车辆只需在陈家镇等候即可。第二种解决交通问题 的方案是与崇明交通部门协商，将南门开往陈家镇的公共汽车线路延长至团结沙。两种方法比较，第一种方法比较快捷，可以节约顾客的时间；第二种方法比较便禾I， 将交通问题交由公交部门解决，但可能要向公交部门交纳一笔资金用于公交线路的 延长。第一种方法用于游客

38、数量还未形成规模时可以节省成本；第二种方法用于游 客数量规模较大时成本较低。因此在项目刚刚启动时，推荐使用第一种方法。投入资金进行示范园地的建设。根据策划方案，设计不同地块中的示范园地, 可以起到住宅销售中样板房的作用，使顾客对土地经营后的状况有直观的了解。投入资金进行宣传。由于是新兴的旅游休闲项目，消费者需要引导，也需要 时间来接受这种新的休闲方式。宣传手段建议用软广告和硬广告相结合的方式。在 软广告中要着重宣传这种回归自然且可以亲身体验、发挥创造性的休闲方式。所有 的广告均应严格对目标人群发放。要让顾客充分了解本项目与周围农家乐，渔家乐的区别，凸显项目的个性与 优点。周围配套设施建设。由于

39、土地未经开发，周围配套设施不足。建议在项目周 边区域设置超市、医疗诊所，鉴于项目尚处于开发阶段，出于节约成本的考虑配套 设施的规模宜小不宜大，并留有后期扩展的余地。人工湖内建议在项目启动之前具 有相当数量的观赏鱼。人工湖周围草坪上设置遮阳伞、休闲桌椅等设施。在项目命名上宜突出本项目的特色，且应具有吸引力。提供以下名称作为参 考：荷香园、躬耕庄园、春华秋实、清风碧漪、快乐老家、沁园为了避免旅游休闲项目的单一化，建议与其他休闲项目同期推出，比如垂钓， 野餐，烧烤，露营，放风筝等。垂钓地点建议设置在距离项目地块较近的鱼塘，并 在鱼塘四周种植树木遮荫，设置太阳伞，饮料屋。野餐，烧烤，露营，放风筝的地

40、点建议在本公司商务中心前的草地上，同样应配备遮阳伞，休闲桌椅等。 增 加 一 些 助 兴 活 动 。比 如 以 各 种 农 作 物 的 收 获 为 挈 机 ，举 办 联 欢 节 目 ，以 达 到 活跃气氛 ， 增进 游客之间感情 的 目 的 。 另 外 ， 建议将商务中 心的 KTV 包房和健身室 对外开放。第三篇 物业定位项目类型及形象定位基于项目的经营方式比较特别，本项目定位为完全回归自然，需要自己亲自耕 种 、亲 自 设 计 土 地 的 经 营 方 式 以 及 装 饰 风 格 的 带 有 怀 旧 与 浪 漫 气 息 的 旅 游 休 闲 项 目 。具体 的说 ，项 目 将 向 顾客提供面

41、积适 中 的 一块 土 地 ，顾 客可 以 自 己 选择在这块土 地上种植何种作物，并根据自己的喜好来决定土地的附属物品的风格，比如地块的 名称，地块上的装饰物，如棚屋，地块名称牌等。本项目提倡的是一种完全有别于以往的休闲方式，抛弃在城市里水泥森林中的生 活，全身心的投入大自然，用耕种来荡涤身心，用收获来唤起柔情。使年轻人在共 同的劳动中升华爱情，使老年人在相濡以沫中追忆往昔。本项目致力于改变现代都 市人与人之间冷漠的人际关系，提倡游客之间的相互关怀与协作，向大家提供一个 放松身心，结交朋友的场所。本项目客户定位及目标客户心态分析根据前面的消费群体分析，我们把本项目的客户群体分成三种类型。一是

42、月 收入 在 3000 元 以上 ， 已经有了几年工作经验 ， 有一定 的积蓄 ， 年龄在25-29 岁 的 单 身 青 年 ，他 们 比 较 容 易 接 受 新 事 物 ，喜 欢 结 交 朋 友 ，有 兴 趣 体 验 新 的 生活方式，追求浪漫和品位。二是孩子的年龄在 5-12 岁 的收入较高 的三 口之家 ， 这类家庭较重视孩子的早 期教育，重视培养孩子的动手动脑能力，愿意带领孩子亲近大自然三是年龄在55岁以上，孩子已经成家单独生活的中老年夫妇。这类消费者有的 年轻时本来就是农民，有的经历过上山下乡，农村生活是他们的年轻生活中不可或 缺的部分。有一块土地让他们种植各种作物是追忆他们年轻生活

43、的一种最好方式。 收费方式建议费用的收取有两种方式：一是土地，车费，住宿，服务等费用分开收取；二是采 取收取会员费的方式，将所有的费用都折算在一起，作为半年或一年的会员费用。 推荐使用第二种方式，多次频繁的收费会给顾客上当受骗的感觉，而使用会员制可 以提升整个项目的层次。会员卡有金卡和银卡之分，不同等级的卡可以享受不同内 容的附加服务。在会员无法亲自管理土地的情况下，提供代管服务，并与一些学校 团体联系，给孩子们提供一个锻炼身心的机会。第四篇物业发展建议规划设计要点及参数确定4.1.1 总平面设计该项目在平面设计上采取开放式，使得游客方便的到达自己租种的地块。该地 块将划分为粮食种植区、蔬菜种

44、植区、水果种植区及鲜花种植区四个种植区以及一 个畜禽饲养区来满足客户的不同种植及养殖需要。在粗略的划分五大分区以后，还 将在连接五个区域的中心地带建设小型荷花塘，种植荷花及其他水生植物，放养鱼、 蟹等水生动物。在地块的南面紧邻一条小河，在小河上修木制拱桥，建立码头，提 供渔船供游客乘坐。总平面图如下：水粮食种植区果种植入口。在鲜花种植区和蔬菜种植区之间的小路上也要设置出入口。并且，整个地快 的道路设计还要兼顾观光要求，具有一定的审美价值。4.1.3人流、车流组织及车位设置由于种植作物必须保持田地土质肥沃纯净，因此应明文禁止汽车及其他机动车 辆进入地块。游客的车辆应停靠在公司指定的停车场，并徒步

45、至承包的田块或饲养 区。在设计上，每个出入口不宜太窄，应至少允许六人并排通过，即使是在旅游旺 季也可以达到畅行要求。该地块北面为本公司办公及住宿园区，可以为客户提供50 个车位，客户停车后步行10分钟即可到达种植田块或饲养区。建议在项目的经营走 入正轨，游客人数初具规模之后，对停车场的规模进行扩大。设计要点建议主要建议有以下几点：整体地块设计应具有田园特色。其中建议有小河贯穿，小河的具体方位应兼 顾便捷与美观，既能达到灌溉要求，又能在景观上突出田园特色地块内部各分区应风格各异，突出本分区的特点。各分区的入口设计应能够 体现本分区特色。分区内的配套服务设施也应与该分区所种植的作物相匹配。田境、

46、灌溉沟渠以及其他种植辅助设施均应与各分区相协调。粮食种植分区应采取能够体现粮食如水稻、养麦、玉米的特点，地块周围以 风格粗犷的木质篱笆装饰。在分区入口处的篱笆上点缀麦穗、稻穗、玉米棒等实物， 并悬挂秸秆编织标牌，上书“锄禾”（参考）。鲜花种植区的设计风格宜清新浪漫，以原木低矮篱笆隔断。分区入口设置欧 式铁艺门，两侧设置两部藤编秋千，均饰以蔷薇花。门上悬挂木牌上书“憩蝶”（参 考）。蔬菜种植区应突出绿色天然并兼顾美观的特点。在该分区的入口处以树干搭 成“门”字形作为分区的大门，以南瓜藤作为装饰，并以艺术字在南瓜上雕刻“四 季鲜蔬”（参考）。水果种植区以活泼鲜艳为特色。分区入口处种植两棵橘树，以果

47、实较小的水 果拼出“春华秋实”（参考）四字并悬挂在树枝上。饲养区以生机活力为特色。首先应注意与其他分区相协调，保护周围环境卫 生与空气清新。要尊重动物的自然生长规律，禁止使用激素类饲料。该分区以土坯 作为围墙，入口处饰以翠绿竹门，在竹门上书写“携趣”（参考）。荷花塘以石子围边，塘内种植荷花、睡莲等水生植物。在每个不同分区内设置风格各异的休闲场所。在鲜花种植区设置木制休闲屋， 外墙以蔷薇花覆盖，体现浪漫风格，为游客提供情侣套餐，巧克力等物品。在水果 种植区设置欧式风格建筑，提供皮萨，通心粉等欧式食物。在饲养区建设童话风格 建筑，主要提供儿童食品。在蔬菜种植区设置中国古典建筑，提供中国传统食品。

48、在粮食种植区设置以茅草作为外立面的建筑，提供各种茶饮料。田块形状设计应采用不规则形状，在视觉上给人以起伏变幻的景象，避免统一呆板的设计环境景观设计要点由于本项目属于旅游项目，故此该地块除能满足人们耕种及养殖的活动需求之 外，还应该考虑到地块的观赏功能。各分区除在配套设施设计上注意与田园景色相 协调以外，在作物种植地块规划，各分区田块内部种植规划，田块四周景观规划， 护田林设计，以及各分区的隔断设计上均应做到各具特色又和谐统一。使客户在体 验耕作养殖乐趣的同时观赏优美的田园景色。配套设施建议由 于本 项 目 以 DIY 式 的 种植 、 养 殖旅 游为 主 ， 在配 套 设施上 就 应该 为客 户 提 供 充足的农业用具如蔬菜大棚、畜禽舍、饲料、各种农具、种子、花架、果树苗等。 另外，还应注意田园风光与现代生活方式的结合，提供休憩小屋、空调、饮料吧台、 冰柜、刨冰机、甜点屋、水果棚等配套设施，满足游客休闲赏景的需要。社区服务及物业管理要点在客户进行种植的整个承包期内，本公司为客户免费提供以下服务：对客户进行有关种植及养殖知识的培训，并在承包期内全程提供种植及养殖 技术支持。提供种子、灌溉用水等生产资料和农具等生产工具。并为客户饲养的禽 类等小动物提供饲料、疫苗等必需品。饲养区内应配备供水设施以满足动物饮水