从万益到万亿+北京万科体验小组住宅小分队课件

1、How to Achieve 1000000000000 Vanke 万科：从万益到万亿北京万科体验小组 住宅小分队 2016.8.15我们的目标：以客户为核心，打造全生命周期客户服务生态系统城市配套服务商住宅 C端客户B端客户教育物业公寓医养商业办公产业物流家装教育需求增值养老需求增值客户储备租住需求居住需求房屋改造需求定制增值物业服务需求物流园空间需求增值商铺租赁需求办公空间需求产业园空间需求我们的设想：形成异业联动，搭界业务平台，实现万亿万科互联网+综合平台 千亿万科下的业务比例万亿万科下的业务比例我们的收获：用万益初心收获万亿满足实现路径探索：前路漫漫，精益求精践行：精雕细琢，翡翠无暇

2、突破：鼎新革故，包罗万象奋斗：使命必达，凝心聚力探索 1地产市场背景：宽松货币流入地产投资端推动地价上行,房价增幅不及地价;地产行业正在进入“去库存”的长周期，改善型、高端型住宅产品在一线城市市场份额逐年增加2015年11月10日中央财经领导小组第十一次会议，习近平在会上明确提出的要化解过剩产能、开展降低实体经济企业成本行动、化解房地产库存和防范化解金融风险“四个歼灭战”2015年12月14日中共中央政治局召开会议，分析研究2016年经济工作，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场尽管政策利好频频，但市场长期供大于求的趋势难

3、以发生根本性改变商品房待售面积（万平米）房地产社会投资完成额累计同比（%）宽松货币流入地产投资端推动地价上行,房价增幅不及地价宏观经济新常态GDP增长放缓，社会平均资本回报率持续下行，导致资金边际收益率下滑地产行业收益率下降宽松货币流入地产投资端推动地价上行但行业整体高库存状态导致房价滞涨，房价增幅不及地价改善型、高端型住宅产品在一线城市市场份额逐年增加2010年2011年2012年2013年2014年2015年容量箱体1500-2000万187240409367424427360-4002000-2500万81114179107183201180-2002500-3000万236880669

4、610080-1003000-3500万14273429467230-503500-4000万1593728223730-504000万以上42375035427230-50汇总362495789632813909600-800上海改善型、高端住宅占比北京改善型、高端住宅占比改善型、高端型住宅产品在一线城市市场份额逐年增加; ;土拍市场火爆，面粉价高于面包价城市区域楼板价成本价未来售价周边楼盘目前售价土拍时间北京南三环丰台区石榴庄6W8W10W+中冶德贤公馆4.5W2015.8.31上海中环凉城8.9W12.6W15W+静安府8.5W2016.7.14探索 2住宅业务发展：通过住宅业务品质的提

5、升与曼哈顿计划（收购优质产品），质与量两大维度的双重增效作用，实现万亿大万科产品体系全面升级曼哈顿计划：积极收购市区核心片区优质产品地段 开发商品牌 交通 房型 面积智能系统 高级定制 私密花园 欧美开放式街区+多维配套服务 限量版产品+多维配套服务质基础性独特性私密性多元性翡翠雅宾利翡翠江湾翡翠名都大都会79号北京市场产品力 5V 价值体系提升举措设计国际级设计大师操刀美好家 装修个性定制精工、选装 展示阵地升级翡翠系 大都会 服务服务升级、圈层强化商业、客户高端联盟；会所 万科优势资源介入配套配套功能落地第五食堂、会所、亲子 建立社区精英文化公益活动村民公约会员卡分级别衣、食、住、行娱、住

6、、教、健北京：精英翡翠联盟引领城市生活的世界圈子探索 3住宅业务增值：联动商业大佬，拓宽客户渠道；翡翠联盟提供多维服务，增加客户粘性联动商业精英营销活动：私宴、课程、品牌活动实现路径探索：前路漫漫，精益求精践行：精雕细琢，翡翠无暇突破：鼎新革故，包罗万象奋斗：使命必达，凝心聚力核心业务改善住宅经营业务溢价商业服务业务挖掘教育践行核心业务重改善，经营业务创溢价、服务业务求创新住宅家装物业管理产业公寓物流教育医疗商办上海万科践行城市配套服务商战略以创新提供价值服务，以平台连接城市未来从传统住宅业务全面向生活和工作服务商转型上海万科践行城市配套服务商战略以创新提供价值服务，以平台连接城市未来从传统住

7、宅业务全面向生活和工作服务商转型上海万科践行城市配套服务商战略以创新提供价值服务，以平台连接城市未来从传统住宅业务全面向生活和工作服务商转型“万亿大万科”未来发展方向，践行城市配套服务商战略，以住宅产业为核心，以创新提供价值服务，以平台连接城市未来。从传统住宅业务全面向生活和工作服务商转型，是万科产业转型升级的方向。从精神层面，万科综合性开发提供的不仅仅是住房，而是一个健康丰盛的生命周期。养老产业升级品牌多元服务优化城市配套践行 1住宅核心业务：应用数据化分析、客户意识、产品功能尺寸稳固产品基础践行 1住宅核心业务：用健康&科技概念为产品增值，用品质和细节赢取客户认同，以效率引领市场溢价能力品

8、质认同工程提效智能家居体系三恒住宅打造健康&科技住宅体系地源热泵系统毛细管网辐射系统智能家居系统科技住宅概念为其带来超过1W/平的溢价开盘一个半小时售罄竞销30亿转变思维模式理解客户需求产品细节打造施工工艺控制向绿城学习建立高端精装修工艺控制标准高端=贵重材料及部品堆砌？从客户体验出发，打造由内而外的品质感翡翠滨江石材铺装一条中缝贯穿项目南北令人惊艳的细节控制才有打击力工业化技术体系穿插施工提效夹芯保温剪力墙石材反打技术无外架施工穿插施工模型编制地库先行景观先行市政先行用工业化技术体系迭代创新继续引领市场用穿插施工降本提效做到鱼与熊掌兼得“万科之所以转型成为城市配套服务商，就是为了在规模碰到天

9、花板后，能找到新的增长点。”郁亮商业是什么？我们为何要做商业？一种能力多元盈利能力一个信念优秀的团队商业地产本质：金融产品（稳定现金流）Eg.资产交易 与麦格理（90%）合资买入资产 每年净营业收入2.5%作为基准管理费 北京金隅万科广场商业运营成熟可通过资产、股权交易或REITs上市退出，获得收益 Eg.投资回报率初期投入10亿，估值15亿退出投资回报率超过6%，便会成为稳健的投资者目标退出估值一份事业国计民生吃喝玩乐学一站式休闲体验零售配套 儿童教育休闲娱乐 美食餐饮 多元化生活方式因地制宜，独特创新的商业定位及设计各式各样的企划活动潜移默化的改变人们生活方式用心服务，用爱坚守关注顾客感受

10、，硬件与服务同步提升充满热情、积极敏锐、执着坚守的商管团队，每天改善一项服务占资金不赚钱非主营？商业地产包括购物中心、社区商业 写字楼经济、酒店经济、工业地产、旅游地产、养老地产等等，都是未来中国经济社会发展的朝阳产业。地产和产业结合得好，就能够为目前巨大的资本和民间资金找到出路。 明源地产研究院 综合竞争力 拿地配套指标的必要性，使得商业开发运营能力也成为竞争能力之一 溢价升值片区升值/新房升值/二手房溢价 未来发展趋势线上线下结合，打造优秀的资产管理平台 绿地、恒隆、新世界、华润拿地条件：商业、写字楼、五星级酒店、公寓、特色商业街等等武汉天地商业街曾是老旧社区，如今是高端名片住宅售价为武汉

11、市最高线上+线下完美结合稳定增长的客流+丰富的配套+完善的管理践行 2商业经营业务：商业与住宅地产的结合，将是万科城市配套服务商的最佳呈现形式。践行 3教育服务业务：以住宅产业为核心，发展城市配套教育服务，缓解业主教育痛点，推动万亿大万科产业转型升级。万科引进公办配套学校体制教育托管幼儿园民办学校以万科业主为基础的高素质教育消费人群文艺、托管，辅导学习中心社区学习中心营地基地户外营地传统教育课外辅导第二课堂打造高质量刚需教学品牌，拥有强大的师资队伍和先进的教学理念。依托万科住宅，发挥区位优势，进行社区营地的核心课程开发，形成万科业主粘性。户外营地教育强调学生的个人综合素质发展，培养热爱运动和自然的品质，是节假日娱乐休闲的教育性产品。素质教育出国留学万科配套教育服务解决社区的刚性需求，是住宅生态系统的核心配套服务。实现路径探索：前路漫漫，精益求精践行：精雕细琢，翡翠无暇突破：鼎新革故，包罗万象奋斗：使命必达，凝心聚力突破以客户为核心的互联网+平台建设突破产品周期的互联网参与实现路径探索：前路漫漫，精益