邯郸商业区改造初步规划思路与建议

1、邯郸商业区改造初步策划思路及建议汉世佳投资顾问有限公司De 6, 20目 录 TOC HYPERLINK l _oc59212 目 录PAGREF Toc9302172h 1HPERLN l _Toc59302173第一部分 邯郸商业项目的策划背景 GRE_To9302173 h 2HYPERLINK N:整理后l第二部分 邯郸商业项目策划思路及具体操作方法 PAGEEF Toc074h 3 HYPERLIN l _Toc593217 2.1在市场调查方面 PAGREF _To59302175 h 3HYPERLINK N:整理后 l _To5932176.在市场分析及可行性研究方面AGERE

2、F _To502 HYPERLNK l _oc53021772.2.1市场分析内容与工作流程PAEREF _oc59302177 h 6 HPRLINK l _oc90278 2.2工作方法PAGEREF _Toc5078 h 9HYPRLIK l _To593017 第三部分 项目地块周边环境 PAGERE _oc532179 h10HYPERLINK N:整理后l第四部分项目所在区域的商业现状及存在的问题AER _T93028 1 HYPERLINKlTo530181 41现状概况 PGR Toc593218 h 12HYPERLINK N:整理后42要紧存在的问题 PAGERF _Toc

3、5932182 h 12 ERLNKl _52183 42.、在规划方面存在的问题 AGEF _oc90218 h 12 HYPELK l oc593218 42.2业物业营销中的问题PGEREF _oc9218 13 HYPERNK l_oc5302 第五部分 邯山商业街区营销策略PRF _Toc3085 h15HYPERLINK N:整理后l5.1邯山商业街区定位PAGERE _oc59326 h 1YERLINK l_To59017 5.2邯山商业街区营销策划模式的选择 AEF _Toc9302187 15HYPERLINK N:整理后l.3核心营销策略的制定 PAGERE_To9302

4、18 h 16HYPERLINK N:整理后l第六部分 总体进展策略及开发模式 PEREF Toc532189 h 17HYERLINKl _oc59302190 61项目总体进展策略PAREF_To59310 h 17HYPERLINK N:整理后2项目开发模式 GERF_Tc30219 17HYPERLINK N:整理后l第七部分 对邯山商业步行街的规划建议 PGEREF _Tc50212 21 HYPRINKl_Toc5930293第八部分 项目拆迁时期应该注意的问题: REF _oc593193 h 2第一部分 邯郸商业项目的策划背景中国房地产正面临急剧的洗牌,步入一个商铺、写字楼、住

5、宅三分天下、鼎足之势的全新时代。我们敢讲,商业地产定会成为中国房地产开发的下一个热点。值得我们注意的是，尽管同出地产体系,但商业地产的开发操作、经营理念、营销策略、媒介策略等与住宅有着专门大的不同:作为一个动态地产,商业地产要紧依靠经营获得收益,需要依托于商业地段价值和经营特色。商业性更强，关于开发商和物业治理的商业经营、治理水平要求更高。商业建筑的土地出让金要比住宅更高,一般情况下，土地出让年限只有4年。商业铺位属于生产资料，流通强，商业风险大，对企业资金和开发模式依靠比较强。面对商业地产开发中的种种与住宅物业的不同，我们稽山房地产邯郸商业项目如何制定开发策略、经营策略、销售策略；如何通过本

6、项目达到企业利益最大化，并光荣完成企业的使命、社会的使命。这正是邯郸商业项目的策划背景，邯郸商业项目给策划提供了一操作平台，策划将为项目披上一件成功的外衣。第二部分邯郸商业项目策划思路及具体操作方法依照我司的对商业的操作经验和本项目的实际需要,制定邯郸商业项目的策划操作思路如下:2.1在市场调查方面对房地产行家而言，市场调查只是对其“感受”的论证。这既是中国房地产的尴尬之处,又是市场调查长久以来受非议的地点。然而勿庸置疑的是，专业市场调查能力是进展商项目致胜的重要保障。通过规范的调查研究方法为客户提供清晰的数据和有效的营销方案,是汉世佳的使命。我们明白,数据是极端重要的,但也是最容易被制造的，

7、只有依靠历经检验的市场研究模型、正确的资料搜集方法、严格的质量监控、专业人员的分析、客观的误差评估，才能讲明提供给客户的一个百分数的价值。(一)在此我们仅就邯郸商业改造项目拟采纳的调查方法和手段作一系统描述。1 定量研究入户访问：作为消费者研究中最要紧的数据收集方法,汉世佳进展了自己的抽样框架、访问员与实地监控系统,成熟的抽样与治理技术保证了消费者信息的真实与有效。电话访问:汉世佳在同业中较早建立了中心都市居民家庭电话样本框,辅之以计算机辅助抽样系统、专职电话访问员等资源，保证了随机拨号技术(D)的应用。街头拦访:拦截访问是指在某个场所(一般是较繁华的商业区）拦截在场的一些人进行面访调查。拦截

8、面访的好处在于效率高。定点访问：经验显示，在购物地点实施调查能够最大限度模拟真实的购买环境。定点访问在专职督导的全程监控之下，能够在快速查找特定受访者的同时有效保证调查结果的真实性。邮寄调查:在调查范围涉及本区域外目标或特定受访者时,采纳邮寄问卷的方法。网上调查:E-ail方式和网络调查系统。2. 定性研究小组焦点座谈会:由主持人以一种无结构的自然的形式与一个小组的被调查者交谈。通过倾听一组从调研者所要研究的目标市场中选择来的被调查者,从而猎取对既定问题的深入了解。深度访谈:通过无结构的、直接的、个人的访问，以揭示对某一问题的潜在动机、信念、态度和感情。在研究中,对专家、部委领导、企业决策者、

9、记者的深度访问能快速有效地收集信息。纬群的深度访问从提纲设计到访问执行、记录整理与分析全部由自己的研究人员担当，有效保证了项目质量。企业访谈：由于中国企事业单位的强大购买力和独特的购买决策，因而对单位用户的深入研究也成为我们此次设计的要求之一。纬群采纳专家访员、00的问卷复核机制,为客户提供中意的服务。3 探究性研究文案研究:二手数据收集、历史数据分析等。典型调查:针对典型案例、要紧竞争对手的单项调查。 观看访谈:如伪装购物、观看客户等。(二）市场调查内容消费者意愿调查。调查内容包括购物习性调查、外食餐饮习性调查、休闲习性调查、对邯郸市相关商业设施中意度调查、期望增加相关设施调查、受访者差不多

10、资料及对本案的看法等。进驻经营者访谈。调查内容包括进驻意愿调查、进驻方式调查、经营方式调查、对本案的看法。专家意见调查。以访谈方式收集相关专家对本案的看法以及所提出的宝贵意见。邯郸市政府意见调查。访谈邯郸市政府意见，并了解邯郸市商业项目改造之后期望经营模式及目标。2.2在市场分析及可行性研究方面2.2.1市场分析内容与工作流程区位特性与差不多条件分析。其中包括：区域环境特性分析b周边区域相关调查区域社会经济进展现况分析d区域人口特性分析e交通运输系统分析g公共设施设计分析相关法律、法规、政策分析商圈进展潜力分析与预测。分析现有商圈进展趋势及对区域周边商圈进展潜力做深一步了解，以进一步拟定区域进

11、展方向。竞争者分析。收集商圈范围内竞争者的经营状况，如规模、商品种类、区位等,并分析对本案的阻碍。WOT分析。分析本案之优、劣势、机会、威胁,以拟定本案开发策略方向。经营治理分析。投资效益评估。市场研究分析工作流程图计打算目标确立基 地 分 析市场调查分析市场潜力分析投资者问卷调查消费者问卷调查中国商业市场分析北京、上海、深圳都市商场市场分析都市商场供需推估案例分析商圈零售市场调查现况分析阶 段 开发方案研拟时期综合结论阶 段本案产品定位分析市场定位、产品组成业不规模、附属设施土地开发方案研拟 经营模式分析 相关法令分析 开发程序规划 财务规划分析方案评选开发与招商打算拟定财务打算拟定 设备讲

12、明 招商文件拟定 专业经理人培训打算回馈修正 2.2工作方法专业分工法。本案工作之差不多理念,系运用专业分工的方法。集体讨论法。本案将由本公司统筹安排整体工作进度与监督，以召开多次工作会议方式，整合各专业顾问之工作成果,并与业主保持紧密的沟通,以达成工作共识之建立。市场调查法。本研究中将包括消费者问卷调查、经营者意见访问、现场踏勘等方式，以收集第一手的资料。次级资料收集法。本研究并将收集相关政府统计资料、不动产杂志、专业研究报告，以及本现有资料库等次级资料,以建立本案专属的资料库。系统分析法。整个规划工作，将采系统性的分析方法，从大区域到小环境的分析，从宏观到微观，以使软、硬件规划相互配合、齐

13、实并进,达成打算的充分落实。第三部分 项目地块周边环境地理位置及现状:该项目位于陵西街以西，和平路以北，环城西路以南,浴新街以东。所在位置位于邯郸市中心位置,也是邯郸老城的中心位置,是邯郸市的商业、居住、教育中心。目前该项目所在地以平房和部分二层楼房为要紧建筑形式,在项目所在地的边界部分是各种分散经营的各种商业形态。内部为原来的邯郸市老区生活中心，有大量居民居住。其建筑密度较高,这与近两年邯郸市政府有意对该地块进行改造,大部分居民都希望通过扩建原有住房面积获得更多的补偿有关。由于建筑密度过高,目前,其内部的生活环境较恶劣，关于项目所在地顺利拆迁是一个较大的利好消息。在项目边界经营的商户要紧以服

14、装、五金、小百货等为要紧业态,差不多上是通过长期的沉淀和积存自然形成的集贸性商业，其经营的产品档次较低，经营不规范。商业分析：项目所在地块为邯郸市目前的商业中心，其中陵西路和和平路是目前邯郸市的两条要紧商业街。同时该商圈是拥有13万都市人口的邯郸市的市级商业中心，周围分布着日月城、康德、邯山商场、新赵都、乐颐电脑大厦等商业项目。该位置人流量较大,具有绝对优势的商业氛围，尽管目前该地块周围的几个大型商场超市的经营状况一般,业态较为落后，但也存在着像世纪城、康德等一批在当地具有较大营业额和美誉度的商业项目。同时其商业辐射范围是整个邯郸区域性的,商圈的辐射力较强，对整个邯郸的商业经济起着决定性的阻碍

15、。交通分析:由于项目紧靠火车站和长途汽车站以及市内公共交通系统的枢纽位置，因此该位置是邯郸市的交通疏导中心和物流中心，交通便利,物流方便,关于进出邯郸市和市内的通达性具有不可替代性的优势。紧邻项目的京广铁路是中国大陆南北交通的大动脉,容易形成物流中心，无疑也给本项目的成功操作提供了一个极大的利好。其他优势分析：该项目的2公里范围内,集中了邯郸市的几所重点中学和职业学校，是一个典型的教育中心,方便社区居民和业主小孩就学，关于提升项目的价值也能够起到不可忽视的作用。另外，银行机构和医院也都分布在项目所在地周围，关于综合性商业项目是一个专门大的无形资产。第四部分 项目所在区域的商业现状及存在的问题4

16、.1现状概况规划范围内面积为130亩,现有路况网络将规划范围划分为四个地块,要紧土地使用种类与结构如下所述：要紧为住宅、商业、金融、贸易、市场、文化娱乐、饮食服务、旅馆、医疗机构、教育科研、宗教、办公行政等功能地块。住宅多为平房和部分二层自建楼房。商业服务设施集中分布在,形成枝状触角式分布与形态特征。.2要紧存在的问题.2.1、在规划方面存在的问题土地使用过于混杂。同一地块可能容纳三至四种功能用地，降低了土地资源有效合理使用，未能反映本地区主体功能。道路系统未科学规划定位。道路层级与道路形态未能互相配合,降低道路可及性和易行性。都市景观缺乏自明性。广告招牌凌乱、缺乏自明性与特色。成长治理与都市

17、活动未加以结合。商贸服务活动及经营层次紊乱，超高层建筑使用强度降低了经营环境,历史古迹保存与开发打算相冲突,成长治理机制无法与都市活动紧密结合。.2业物业营销中的问题产权问题。香港商场能够成功经营，与其产权的统一不无关系,在邯郸,商场更多的是被分割成小铺位来出售，使一个商场的产权所有人有数百甚至上千,一个铺位也有几个业主，假现在后业主的意见无法统一,势必会阻碍商场的经营。 定位问题和定位的支持系统。我们认为，确定商服物业的经营主题定位是一项特不专业的工作,需要大量准确有效的市场调研资料方能确定，同时调查结果与自身条件特不匹配方能确定,必需相信专业的市场调研分析来进行，也许就某物业本身，调查的结

18、果是不具备条件,不再进行,并不是坏事。 销售和经营的矛盾。销售和经营在规划中的矛盾。每一个进展商都想使自己的物业能够卖个好价钞票,同时能经营得好。从卖的角度讲,划分成小铺位面对的客户群更广,更有利于销售的进行，但对经营来讲,却并非如此,依照经营业态的不同，所需适合的营业面积是不同的。这就存在着在规划中铺位如何划分的问题。解决不行将会直接阻碍到今后的经营。 投资回报和市场租金。投资者投资商铺的目的是为了猎取理想的租金回报,进展商想尽快销售自己的物业,必须给投资者一个中意的回报,双方的讨价还价势在必定,假如进展商承诺的回报高,必定会背上沉重的包袱,回报低，客户不中意,物业销售状况堪忧。 业态选择。

19、每个项目都有其专门之处,业态的选择必须以市场为基础,应该遵循“人无我有，人有我优”的原则,市场空白点不一定确实是机会点，反过来,这种业态普遍存在的时候也不一定就没有潜力可挖。项目所在的商业区存在着多种历史遗留问题和商业经营问题，这些问题更深层次地涉及到民俗民情、居住方式、经济体制、商业机制、商业形态、商业文化等专门多方面。因此，本项目改造工程的策划工作变得十分复杂、庞大,要求策划理论水平之高，操作经验之丰富，专业操作方法之繁多，是一个具体的项目所不能比拟的,这要求我们在全程策划的各个环节施之以细致、专业、全面、超前的工作原则。第五部分 邯山商业街区营销策略5.1邯山商业街区定位 形象定位：代表

20、邯郸特色的都市商业及旅游观光综合区 功能定位:现代化商业交易平台商业价值定位:黄金商业街区建筑风格定位：新古典主义风格物业品种组合:SHOPPG MALL(含商业步行街)、酒店式公寓、写字楼等.邯山商业街区营销策划模式的选择营销策划差不多成为房地产项目成功的制胜法宝,在房地产项目的操作过程中屡建奇功。房地产营销策划在自身进展过程中形成四种相对比较固定的模式:概念策划模式、卖点群策划模式、等值策划模式、房地产全程策划理论模式增值策划模式。房地产全程策划理论模式是一种服从于系统论的操作模式,这种理论具有动态性、系统性、全局性等优点,是为房地产项目制造增值空间的尚方宝剑。邯山商业街区改造工程的营销策

21、划模式理应采取这种增值策划模式，最大限度地提升本商贸旅游区的商业价值。53核心营销策略的制定邯山商业街区是个大型的综合商业区，因此点和面的关系就在营销中起着重要的作用。商业区内新建商业面积要通过市场消化,招商和治理，则成了商场销售中投资引导最关键的一环。本着以上差不多情况，邯山商业街区营销策略定义为两方面核心内容：其一，以点带面，以面促点;其二，采取招商、治理、投资引导三位一体营销策略。第六部分 总体进展策略及开发模式61项目总体进展策略大型主题功能商务社区从企业操作可行性和土地价值最大化等角度选择“大型主题功能商务社区”为项目的进展战略。基于进展战略考虑，本项目的整体进展理念与定位为：进展理

22、念：邯郸首席全天候、全生活商务社区创建邯郸市房地产提升时期标志性、引领性商务社区,成为邯郸规划建筑、园林景观、人文环境、物业治理、营销推广等综合素养最高，全方位塑造与现有商业区的差异性,构筑全新的引领市场需求的商业住模式与商业文化,从而占据市场的制高点，获得的市场占有力与可持续进展品牌效应。整体进展定位：复合型商务社区（参与都市运营)功能定位：包括商务社区、健康社区、教育社区、人文社区、休闲社区、生活社区六大功能模块。6.2项目开发模式项目开发与都市经济进展各时期相适应,实现项目的价值最大化；尊重项目区域自然生成的商业环境，利用地块交通、经济、文化等核心功能,提高商务社区的商业价值;整个项目统

23、一规划、统一开发,“配套先行,滚动开发”提高项目素养和价值;分组团自成规模开发,注意功能、配套设施建设的衔接和各组团风格的搭配，各期产品、价格要引导市场,具备强大竞争力。复合型社区(参与都市运营）规划开发原则项目进展策略综合开发，社区运营商脉爱护，持续进展以人为本，人文关爱复合功能,互动成长统一规划,弹性开发创新理念，颠覆市场 “商脉爱护,持续进展”充分尊重利用现有的商业资源,合理改造并加以补充和完善;引入邯郸传统文脉，自觉对地点商业特色、商业文化传统继承和进展连续;各功能模块形成有机的生态链、产业链,从而达到社区生态型进展的目标 。“以人为本，人文关爱”以人本主义思想为动身点，对人的需求、生

24、存、安全、舒适、交往与相互关爱、个人智慧进展,直至自我价值实现的几个层次上均给予最大的尊重。在功能配置、外部空间环境等方面，制造一种新型的社区交往模式、并以此充分展示相互关爱的社区精神和社区文化。“复合功能，互动成长”外部复合依托都市平台,进展都市功能，促进区域进展,提升社区进展空间,社区与都市、区域互动成长。内部复合主题功能围绕地产开发复合进展,各主题功能与社区的长、中、短期进展互动成长。“统一规划，弹性开发”传统开发“多而散、小而全、全而简、简而陋”,与都市规划被动适应。引入国际经验,制造前瞻性整体性的复合型社区，与都市总体规划相适应并提升区域进展。“创新理念，颠覆市场”颠覆规划打破传统规

25、划颠覆价格打破价格堡垒颠覆距离打破距离障碍颠覆市场打开市场空间颠覆生活创新生活方式颠覆项目启动点项目的启动要与持续进展相结合核心启动区是指找到市场突破口，集中优势兵力，形成项目的“引爆点”带活全局。项目的核心理念是项目核心竞争优势与独特主题，是开发商倡导的商务方式,关于客户来讲确实是“吸引点”。项目的吸引点应集中而有序地展示出来，从而令静态的规划势能转化为全局营销动能。项目差异化定位的思路:思路一：本项目的地理位置是邯郸中心城区,因此应充分利用中心优势思路二:参与都市规划和区域进展,形成联动优势思路三:通过超前的规划、大规模综合开发、合理的功能配套等综合素养取胜思路四：以高性价比产品弱化距离对

26、楼盘的阻碍。第七部分 对邯山商业步行街的规划建议步行街的建设要紧有重建、整建、维护三种差不多形式，邯山商业步行街是在传统成熟商业街区重建一条新的商业步行街，在规划中,应该采纳的是以下几项具体实施性原则： 人车分离，宜出宜进、四通八达的原则:即运用各种方式和技术使步行者与机动车分开,同时为步行者提供一个内外通达、进出自如的步行系统。人本的原则:真正的步行街是切实的事物,主体是人，人使步行街有了故情况节，有了生命，人们用整个身心的存在去感受、接触、倾听和衡量环境，因此步行街必须体现一切为人服务的理念。地域原则:地域性是都市景观在一定自然环境中形成的特征，不同的都市、地段都有其自身的特点，因此有意义

27、的步行街都应根植于历史时期的社会背景,这是对所处的特定地区自然环境、历史文化等的合理回应,因此因地制宜升华每一个步行街中那独有的、本质的地域文脉，并使之更有生机活力，更有进展,才能意匠独造。 功能、技术合理原则：功能是步行街的重要内容和最活跃因素,因此需要采纳现代先进合理的技术来满足各种功能的要求。同时合理地利用土地和空间,合理地利用资源和资金。细部原则:即重视步行街形态、比例、尺度、色泽、材料、光照及设施的设计。治理、效益原则：即运用科学完善的治理，以求获得良好的综合效益。高、中、低档行业设计距离要适中，以幸免因此而造成的经营矛盾，具体邯山商业区，能够考虑将低档的行业经营搬迁到本项目的附近区域以形成专业的市场。第八部分项目拆迁时期应该注意的问题：按照该项目的整体定位，采取高举高打的总原则,对项目进行包装和提升。要认识到该项目不仅仅是稽山集团的项目，更是邯郸市政府、邯郸人民的项目,特不关于旧城改造，项目由于需要拆迁，会涉及到专门多居民的一些切身利益,包括对他们的居住环境、经济条件、生活方式等各方