JH-简版集团版项目营销工作清单（开盘前准备工作、倒排表）

1、一级管控节点,一级管控节点,二级管控节点,三级工作目录,二级管控节点,工作内容,工作时间（自然天）,营销部责任人,计划开始时间,开始时间调整1,开始时间调整2,开始时间调整3,计划完成时间,完成时间调整1,完成时间调整2,完成时间调整3, 项目公司支持部门责任人,支持事项,难点及风险提示,参考表格或范本,备注1,市场研究,1.1,1.2当地房地产政策环境调研,当地房地产政策环境调研,项目销售相关政策一览表,1,市场研究,1.2,1.3当地房地产特征调研,当地房地产特征调研,1,市场研究,1.3,目标客户调研,1,市场研究,1.4,1.4主要竞品调研,主要竞品调研,1,市场研究,1.5,1.5项

2、目地块分析,项目地块分析,1,市场研究,1.6,1.6商业环境及租金调研,商业环境及租金调研,2,产品定位,2.1,2.2确定市场调研公司,确定市场调研公司,2,产品定位,2.2,2.3确定市场调研报告提纲,确定市场调研报告提纲,2,产品定位,2.3,完成市场调研报告并提出产品定位建议,2,产品定位,2.4,2.4召开产品定位会,组织产品定位会并确定户型配比方案,定位会会议纪要（模板）,2,产品定位,2.5,2.6建议建造标准,参与确定产品建造标准,设计部,建造标准（模板）,2,产品定位,2.6,参与确定内装成本标准,成本部,2,产品定位,2.6,参与确定主要内装设施设备品牌,设计部成本部,2

3、,产品定位,2.7,2.7参与项目规划/建筑/景观/智能化等相关设计,参与项目规划/建筑/景观/智能化等相关设计,设计部,3,广告公司招标,3.1,3.2编订广告公司招标计划及文件,编订广告公司招标文件并上报审批,3,广告公司招标,3.2,3.3候选广告公司邀请,候选广告公司邀请,3,广告公司招标,3.3,3.4现场考察及入围资格审定,现场考察及入围资格审定,3,广告公司招标,3.4,3.5广告公司招标/回标,广告公司招标/回标,3,广告公司招标,3.5,3.6评标及定标并上报审批,评标及定标并上报审批,3,广告公司招标,3.6,3.7制定广告工作计划/工作方式，并开始工作,制定广告工作计划/

4、工作方式，并开始工作,4,售楼处,4.1,4.2确定售楼处选址，并上报审批,确定售楼处选址并上报审批,4,售楼处,4.2,编订售楼处策划报告并上报审批,4,售楼处,4.3,4.3确定售楼处设计方案及施工图设计（平面，立面，内装，景观，软装等）,确定售楼处设计方案设计（平面，立面，内装，景观，软装等）并上报审批,设计部,4,售楼处,4.4,4.4售楼处土建施工,售楼处土建施工,工程部设计部,4,售楼处,4.5,4.5售楼处内装施工,售楼处内装施工,工程部设计部,4,售楼处,4.6,4.6售楼处景观施工,售楼处景观施工,工程部设计部,4,售楼处,4.7,4.7软装/灯具/家具采购及制作/进场,软装

5、/灯具/家具采购及制作/进场,设计部项目中心设计部,家具，灯具，大型饰品需提前至少30天订货。4,售楼处,4.8,4.8模型沙盘,模型沙盘,设计部集团安监部,特殊声光电效果确定前应与集团安监部确认安全可行性。,万达模型沙盘管理制度及标准,沙盘底座可纳入售楼处内装整体考虑并制作。4,售楼处,4.9,4.9售楼处广告包装,售楼处广告包装,售楼处内部宣传内容需上报审批。4,售楼处,4.10 ,4.10项目中心（质量监督部/设计部/营销部)联合验收,项目中心（质量监督部/设计部/营销部）联合验收,设计部,安全及效果验收。4,售楼处,4.11,4.11集团安监部验收,集团安监部验收,安全验收。4,售楼处

6、,4.12,4.12售楼处开放活动组织,组织售楼处开放活动,5,样板间,5.1,5.2样板房选址/确定样板房户型,样板房选址/确定样板房户型,5,样板间,5.2,5.3确定样板房内装设计方案,确定样板房内装设计方案,设计部,如为精装交房标准样板房，还需成本部参与确认。5,样板间,5.3,5.4确定样板房软装设计方案,确定样板房软装设计方案,设计部,5,样板间,5.4,5.5样板房土建施工,样板房土建施工,工程部设计部,5,样板间,5.5,5.6样板房内装施工,样板房内装施工,工程部设计部,5,样板间,5.6,5.7确认样板房立面/窗户/空调格栅/阳台栏杆等与交房标准一致（如为精装交房，则需确认

7、其他交房装修标准）,确认样板房立面/门窗/空调格栅/阳台栏杆等与交房标准一致,设计部成本部,如为精装交房标准样板房，则还需确认其他交房装修标准。5,样板间,5.7,5.8软装/灯具/家具采购及制作/进场,软装/灯具/家具采购及制作/进场,设计部项目中心设计部,家具，灯具，大型饰品需提前至少30天订货；豪宅家具、灯具、软装选型需由项目中心设计部牵头组织、可直接委托。5,样板间,5.8,5.9样板间及通道广告包装,样板间及通道广告包装,需在醒目位置公式各类告知、警示内容。,宣传长效指令,5,样板间,5.9,5.9软装/灯具/家具采购及制作/进场,组织样板间开放活动,6,面积测绘,6.1,6.2确定

8、楼栋编号或分区编号,确定楼栋编号或分区编号,注意与工程编号、测绘图纸编号保持一致。,根据当地习俗，如能规避避讳数字更好。7,面积测绘,6.2,6.3确定楼栋编号或分区编号,取得第一轮面积预测绘图纸（设计部签确）,设计部,6,面积测绘,6.3,6.3与测绘单位沟通，对过程施工图进行测绘,与测绘单位沟通，对过程施工图进行第一轮面积预测绘,关注并协调测绘规范与设计规范对面积计算的差异。,6,面积测绘,6.4,6.4初步测绘面积与指标面积对比，寻找差异原因,第一轮测绘面积与决策文件指标面积对比，寻找差异原因并进行调整,设计部,6,面积测绘,6.5,取得正式施工图纸（设计部/工程部签确）,设计部工程部,

9、需确认测绘施工图与工程执行施工图一致。,6,面积测绘,6.7,6.5正式施工图测绘，取得测绘报告,正式施工图测绘并取得测绘报告,7,销售许可证办理,7.1,7.2当地商铺/住宅/写字楼预售办理条件及可突破情况,确认当地商铺/住宅/写字楼预售办理及商业物业按揭放款条件及可突破情况,7,销售许可证办理,7.2,7.3土地证/规划证/施工证跟踪取得,跟踪四证（土地证/土地及建筑规划证/施工证）办理情况,7,销售许可证办理,7.3,7.6物价局审批（部分省市）,完成物价局审批（部分省市）,7,销售许可证办理,7.4,7.7完成物业管理委托（部分省市）,完成物业管理委托（部分省市）,7,销售许可证办理,

10、7.5,7.8地名办审批（部分省市）,完成地名办审批（部分省市）,7,销售许可证办理,7.6,完成其他办理预售证需要的审批手续（按当地政策要求）,7,销售许可证办理,7.7,取得预售许可证,8,人员招聘与培训,8.1,8.2确定营销部组织构架及人员编制,确定营销部组织构架及人员编制并上报审批,行政部,8,人员招聘与培训,8.2,8.3确定营销部编外人员劳动合同管理及社保标准,确定营销部编外人员劳动合同管理方式及社保标准,行政部财务部,8,人员招聘与培训,8.3,8.4人员及薪酬方案上报总部,确定各岗位薪酬标准,行政部,因考虑前期招聘的急迫性，因此可暂先依据集团现有薪酬体系，由项目公司内部确定基

11、本薪酬标准并招聘到位主要人员，后随佣金方案报批时一并上报总部备案。8,人员招聘与培训,8.4,8.5佣金方案上报总部,佣金方案上报审批,财务部,含销售/策划/客服人员的考核奖惩方案8,人员招聘与培训,8.5,8.6首次招聘广告发布,首次招聘广告发布,8,人员招聘与培训,8.6,部门经理（含副经理）人员招聘,项目中心营销部,部门经理（含副经理）招聘需项目中心营销部项目经理参与面试。8,人员招聘与培训,8.7,编制项目答客问,项目公司各部门及项目商管公司,涉及集团内容，需与集团宣传册或网站信息保持一致；涉及项目内容，需经项目公司及项目商管公司签确。,原则上每月需更新一版，并组织营销部全体学习。8,

12、人员招聘与培训,8.8,编制项目接待流程及沙盘销讲标准说辞,销讲辞应符合宣传长效指令要求。,宣传长效指令,8,人员招聘与培训,8.9,编制部门开盘前培训计划并上报备案,8,人员招聘与培训,8.10 ,8.7万达制度及基本业务培训,万达管理制度培训,8,人员招聘与培训,8.11,8.8万达产品模式培训（外地万达项目参观学习）,万达产品模式培训,可组织参观外地万达项目。8,人员招聘与培训,8.12 ,8.9万达商业地产基础知识培训（商管，院线，百货，大歌星等）,万达商业基础知识培训（商管，院线，百货，大歌星等）,涉及相关产业内容，需与集团总部宣传册或集团/相关产业网站信息保持一致。,8,人员招聘与

13、培训,8.13 ,售楼处安全及消防专题培训,商管公司,未经安全培训不得上岗。,营销部新员工入职应进行安全培训，部门全体应每季度组织安全专题培训。8,人员招聘与培训,8.14,8.11模型讲解培训及考核上岗,本项目销售产品系列培训（设计/户型/立面/景观/商管等专业培训）,项目公司各部门及项目商管公司,需邀请有关部门负责人对营销部全体进行培训。8,人员招聘与培训,8.15 ,8.12样板房讲解培训及考核上岗,考核上岗,9,销售道具（沙盘）,9.1.1,9.1.2确定模型尺寸，制作比例，位置及各类模型制作数量,确定模型尺寸/制作比例/位置及各类模型制作数量,9,销售道具（沙盘）,9.1.2,9.1

14、.3确定模型制作单位,招标确定模型制作单位,需从总部模型合供方单位中选择。,沙盘模型招标审批流程,9,销售道具（沙盘）,9.1.3,9.1.4确认建筑、立面、景观图纸,确认建筑/立面/景观图纸,设计部,9,销售道具（沙盘）,9.1.4,9.1.4跟进模型质量（注意商业氛围包装），设计部，设计单位，总经理中间2-4次检查调整,跟进模型质量（注意商业氛围包装）,营销部及设计部副总经理/设计单位/项目总经理需过程检查不少于两次。,9,销售道具（沙盘）,9.1.5,9.1.6模型验收及安装,模型验收及安装,需符合万达模型安全要求方可验收通过。,万达模型安全相关制度、宣传长效指令,项目中心及集团安全部的

15、模型安全验收，可与售楼处安全验收一同进行。9,销售道具（VI及宣传品）,9.2.1,9.2.2楼书/折页/VI等印刷/制作品策划及设计,楼书/折页/VI等印刷/制作品策划及设计,宣传长效指令,9,销售道具（VI及宣传品）,9.2.2,9.2.3宣传物料及现场包装文字内容上报审批,宣传物料及现场包装文字内容上报审批,涉及集团内容，需与集团宣传册或网站信息保持一致；涉及主力店内容，需经项目公司及项目商管公司签确。,宣传长效指令,9,销售道具（VI及宣传品）,9.2.3,9.2.5印刷/制作完成,印刷/制作完成并寄送总部备案,9,销售道具（三维片）,9.3.1,9.3.2三维片制作单位选择、考察及入

16、围资格审定,确定三维片时长及脚本,9,销售道具（三维片）,9.3.2,9.3.3确定三维片时长、内容及CF脚本,招标确定三维片制作单位,9,销售道具（三维片）,9.3.3,9.3.4过程样片监控及定稿确认,确认三维片所需建筑/立面/景观/内装图纸,设计部,9,销售道具（三维片）,9.3.4,9.3.5播放,三维片验收及播放,需穿插播出安全宣传片。,9,销售道具（效果图）,9.4.1,9.4.2效果图公司确定,确定效果图数量及设计要求,9,销售道具（效果图）,9.4.2,9.4.3提供全套立面、景观、内装等图纸,确认效果图所需建筑/立面/景观/内装图纸,设计部,9,销售道具（效果图）,9.4.3

17、,9.4.5效果图制作过程监督及定稿,效果图验收及投入使用,9,销售道具（其他：网站/礼品/制服/办公用品及家具/电器设备/销售电话等）,9.5,9.6其他销售道具（请按上述模式分项列明）,请分项补充列明,售楼处工作计划范本,10,营销费用总体及年度预算,10.1,10.2营销费用总额确定,营销费用总额确定,有决策文件按决策文件要求，无决策文件暂按总销售额2.5%测算10,营销费用总体及年度预算,10.2,10.3编订营销费用总体预算和年度预算，并上报审批,编订营销费用总体预算和年度预算并上报审批,10,营销费用总体及年度预算,10.3,10.4建立营销费用台账，每月与财务部对账，并上报备案,

18、建立营销费用台账，每月与财务部对账,财务部,需按合同额及实际支付额分别测算。,10,营销费用总体及年度预算,10.4,每季度上报营销费用使用情况及下季度费用预算调整方案,财务部,如总体/年度营销费用支出超过80%需预警。,随每季度营销报告一通上报审批11,商品房买卖合同及相关文件,11.1,11.2按照集团模板，并取得当地知名开发企业合同及认购书范本,按照总部模板，并根据当地知名开发企业合同及认购书范本及项目实际情况进行调整修订,与模板差异条款需特别注明。,总部模板每半年修订一次11,商品房买卖合同及相关文件,11.2,11.3初步拟定买卖合同条款，认购书范本条款,确定最终交房时间/交房标准/

19、合同附图形式,北方有供暖项目，原则上交房时间应避开供暖期。,11,商品房买卖合同及相关文件,11.3,11.4确认最终交房时间及建造标准,与商管商定物业费标准及物业管理相关文件,项目公司各部门,11,商品房买卖合同及相关文件,11.4,11.5拟定补充合同及附件,确定项目不利因素公示及客户签确单,11,商品房买卖合同及相关文件,11.5,11.6与商管商定物业费标准及物业管理相关文件,项目公司法律顾问审核确认上述全套文件,11,商品房买卖合同及相关文件,11.6,11.7买卖合同全套文本上报审批,上述全套合同及认购书文件上报审批,12,营销策划方案,12.1,12.2确认工程进度计划，开盘节点

20、，讨论推盘策略,确认工程进度计划/开盘节点，确定推盘策略,设计部工程部,项目取证及销售节点对照表,12,营销策划方案,12.2,12.3编订营销推广策略和重大节点计划,明确营销重点/难点问题及应对策略，编订营销推广策略和重大节点计划,12,营销策划方案,12.3,12.4上报中心营销部项目经理审核，最终评审,上报中心营销部审核,每季度上报，其中四季度营销方案应包括全年总结及下年全年计划13,开盘,13.1,13.2对照决策文件，确定首期开盘价格,对照决策文件，结合项目实际情况，确定开盘价格标准及定价原则,13,开盘,13.2,13.3针对项目整体推盘策略，面积，对项目整体进行价格测算,编制价格

21、表及折扣体系,13,开盘,13.3,13.4编制开盘报告,制作开盘价格落位图,13,开盘,13.4,13.5制作首期商铺开盘价格落位图,编制开盘报告并上报审批,13,开盘,13.5,13.6上报纸质开盘审批文件,上报纸质开盘审批文件,需至少提前10天，可早于开盘报告OA审批。,开盘报告内联单,首次开盘内联单需有总部成本部会签13,开盘,13.6,13.7上报OA开盘审批文件,确定认筹方案并上报备案,13,开盘,13.7,13.8开盘（含认筹）方案确定,意向客户装户,13,开盘,13.8,13.9开盘工作计划编订,确定开盘方式及活动组织方案并上报审批,预计集中人流过大，不得在售楼处组织开盘活动。

22、,关于确保开盘活动安全的通知,可与开盘报告一同上报13,开盘,13.9,13.10各类公示文件准备,准备认筹及开盘现场公示文件,13,开盘,13.10 ,13.11认购书及销控,准备认购书及其他开盘现场需签署或公示的文件,每份认购书仅填写一份，以确保不出现一房两卖问题。,13,开盘,13.11,13.12装户,准备开盘用收据（或发票）并明确管理方式,财务部,13,开盘,13.12,13.13开盘活动策划，演练并上报审批,根据批准的开盘报告签确价格表,财务部,一式两份，分别由营销部及财务部存档。,13,开盘,13.13 ,开盘活动演练,13,开盘,13.14,开盘简报,开盘简报,当天短信上报，次

23、日OA上报14,认购,14.1,14.2NC系统开通,开通并输入NC系统,开盘前一个月，后台数据管理人员在总部短期实习两周14,认购,14.2,研究施工图，对影响客户使用功能的建筑结构注意事项进行提示,设计部工程部,柱网、管线/井、立面遮挡、水电负荷等。,14,认购,14.3,研究当地经营限制政策，对影响客户经营的注意事项进行提示,设计部,14,认购,14.4,建立变更事项（及图纸）内部通报制度,设计部工程部项目商管公司,已售单位原则上不允许进行可能导致客户纠纷的变更，如有必须变更需按规定征得客户同意；未售单位变更需及时通报营销部，避免对外说辞风险。,15,签约,15.1,15.2网签备案手续

24、办理,网签备案手续办理,15,签约,15.2,15.3确定合同附图形式,确定签约审核流程,15,签约,15.3,15.4合同审核流程确定及实施,准备合同及其他签约现场需签署或公示的文件,签约同时签署相关物业管理文件、不利因素告知书、经营承诺书等相关对客约束或我方免责文件。,15,签约,15.4,15.5收据或发票管理方式,准备签约指引及相关表单,16,回款,16.1,16.2诚意金，定金，首付款收取方式确定,确定诚意金/定金/首付款收取方式,财务部,16,回款,16.2,16.3确定按揭银行及放款政策,确定按揭银行及放款政策,财务部,16,回款,16.3,确认公积金合作方式及放款政策,财务部,

25、16,回款,16.4,规范按揭银行现场服务管理方式,财务部,17,入伙,17.1,17.2入伙方案确定并上报,编制入伙方案并上报审批,17,入伙,17.2,17.3通过项目中心质量监督部验收,通过项目中心质量监督部验收,17,入伙,17.3,17.4取得面积实测报告,取得面积实测报告,17,入伙,17.4,17.5取得竣工备案证,取得竣工备案证,17,入伙,17.5,17.6发放入伙通知,发放入伙通知,17,入伙,17.6,17.7交房现场布置及演练,交房现场布置及演练,17,入伙,17.7,17.8现场环境包装,现场环境包装,17,入伙,17.8,明确质量问题整改承诺说辞,工程部项目商管公司

26、,17,入伙,17.9,集中入伙日期间每日向项目中心营销部RTX上报入伙情况,17,入伙,17.10 ,入伙期间质量问题整改情况跟踪及预警,18,万达会及客户关系维护,18.1,18.2客户档案建立及完善,客户档案建立及完善,18,万达会及客户关系维护,18.2,18.4总部及当地商铺大客户关系维护,总部及当地商铺大客户关系维护,19,媒介及渠道（报纸）,19.1,19.2确定当地主要报纸媒体合作关系,与当地主要报纸媒体整体广告合作招标/直委上报审批,原则上应与媒体广告部直接签约，如与代理广告公司签约，除独家代理外，需通过招标形式确定，并注意增加负面消息控制条款。,19,媒介及渠道（户外）,19.2,19.3确定当地主要户外媒体合作关系,户外选址及签约,19,媒介及渠道（网络）,19.3,19.4确定当地主要网络媒体合作关系,与当地主要网络媒体整体广告合作招标/直委上报审批,19,媒介及渠道（其他）,