重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

1、.：.；模板：重庆市房地产市场存在的问题及对策分析.绪论.问题的提出及研讨意义.问题的提出 房地产市场在实践运转过程中，由于遭到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供应富余或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期动摇景象，根据兴隆国家或地域的阅历，每个国家或地域房地产业的开展都会有一定动摇周期，各国或各地域动摇的周期长度也不尽一样，中国的房地产业开展过程也存在着明显的周期动摇特点。那么中国的房地产周期动摇的特点是什么?能否存在着动摇规律?这种动摇规律又能否如传统实际界所以为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描画这种规律，并且能否根

2、据这种动摇规律，对今后一个时期内的房地产开展趋势做出比较准确的预测。这些都是研讨房地产周期动摇所要处理的问题。研讨房地产周期动摇是对房地产市场正确认识的需求，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需求，也是顺应新的国际环境和宏观调控的需求。.研讨意义中国房地产经济的开展与整个国民经济的开展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经构成为一个独立的产业部门，获得了迅速的开展并愈来愈显示出其开展的周期性动摇。而房地产业己逐渐成为我国新的经济增长点，因此研讨房地产经济周期动摇具有很深的意义。选择这个课题的学术意义主要表如今以下几个方面:第一

3、，可以明确房地产业经济运转过程中能否存在着经济的周期性动摇。可以了解动摇的规律性、周期性，促进房地产周期实际的完善和开展。有助于房地产周期实际的研讨向前推进。第二，本文着重分析与研讨要素投入，货币供应对我国房地产周期动摇的影响，对房地产周期动摇的研讨具有创新意义。第三，本文采用定量研讨的方法，定性与定量研讨相结合，从而加强本文的科学性与压服力。研讨房地产市场的周期动摇规律，不仅具有实际意义，更具有实践意义。研讨房地产的周期动摇规律，对政府的宏观调控，居民住房消费和房地产企业的市场引导，科学的判别和安康、继续开展我国房地产业等，都具有积极的作用。 研讨房地产的周期动摇对政府的宏观调控具有一定的实

4、践意义。只需正确的掌握了房地产的动摇规律，了解房地产动摇的特点，明确了房地产的开展趋势才干在宏观的目的设计中，正确的处置好中短期开展和中长期开展的关系，才干在体制设计、政策设计等方面兼顾开展，实现房地产业的安康开展。 研讨房地产的周期动摇对引导居民住房消费具有一定的实践意义。对房地产周期动摇的正确研讨，可以明确房地产业目前所处的方展形状以及房地产业的开展趋势，这对于房地产投资，居民消费都具有一定的指点意义。正确的了解我国房地产的动摇规律，就能正确的处置好投资与需求的关系，引导消费需求，抑制价钱的大幅度动摇，正确地引导居民的住房消费。 正确的掌握房地产周期动摇规律对引导房地产企业，房地产业的安康

5、开展具有一定的实践意义。研讨房地产周期动摇规律有助于正确认识和把握房地产周期动摇，深化了解房地产经济运转特征，从而引导房地产业稳定、继续和安康开展。对于房地产企业而言，正确地了解了房地产的动摇规律，企业就能周期性开展的大势，正确制定企业的开展口标，努力进展反周期运作，使企业获得最大利润。.国内外研讨现状 国内外不少专家学者对中国的房地产周期动摇进展了实际和实证分析，房地产周期动摇实际也得到了很大的开展。房地产周期的研讨最早产生于美国。Mitchell ()在研讨经济周期时以为经济周期中应区别对待不同的经济活动，如建筑、工业消费等。Riggleman()以人均建筑答应面积，分析了个城市自-年建筑

6、量，证明了期限为年的个长周期。Hoyt ( )在研讨芝加哥年地价变化历史时发现了个地价周期。Burns ( )利用官方数据描画了美国房地产建筑的长周期。这些可视为房地产周期研讨的来源。随着大萧条后西方各国推行凯恩斯主义积极的财政政策，各国的经济进入高速增长阶段，经济周期和房地产周期趋缓，对此研讨也逐渐减少。世纪年代后，房地产周期的研讨开场进入一个蓬勃开展的阶段，并且从经济周期的从属部分开展为一个相互独立的领域，经济学者开场对房地产周期进展识别、解释和运用，并认识到房地产周期对国民经济的重要意义，研讨成果也随之不断涌现。在有关房地产周期实际的中文文献中，台湾地域的学者在研讨的深度和广度，以及研讨

7、成果的运用方面都获得了较好的成果。施显谋()以为建筑周期与房地产物业的运用年限有关，同时也与总体经济的景气情况有关。张金鹗)确立了年以来台湾地域房地产的基准循环周期。在我国，房地产周期研讨是伴随着国内住房制度改革、房地产业的蓬勃开展而提出的。进入年代后，随着经济体制改革和住房制度改革的深化，房地产业蓬勃开展，这为房地产业周期研讨提供了现实的经济环境。薛敬孝()指出建筑周期是二重的，在年左右的大周期中包含着年左右的周期，引起建筑周期的主要缘由是由于人口增长和折旧导致的供求问题。何国钊等()提出了房地产周期和房地产周期动摇的概念，以为房地产业在其开展过程中，呈现出由复苏、昌盛、衰退和萧条四个阶段构

8、成的周期性循环动摇，由此构成房地产周期或房地产周期动摇。梁桂()提出了不动产经济动摇和不动产经济周期的概念，以为在市场经济条件下，由不动产总供应和总需求的动摇及其相互作用而产生的不动产经济动摇，呈现出周期性动摇的特征，由此构成不动产经济周期。陈柏东和张东( )提出房地产经济运转周期或房地产经济周期运转过程，以为房地产经济运转周期是房地产经济在延续不断循环运动的一个周期内所经过的各阶段和环节的流程。刘洪玉()提出了房地产市场自然周期和投资周期，以为在市场机制造用下房地产市场总能不时到达一种供需的平衡，并划分了自然周期的四个阶段。 .研讨的目的、内容和方法.研讨目的 研讨房地产周期动摇的目的主要是

9、为了弄清我国房地产业目前所处的形状，总的开展趋势:了解我国房地产开展规律，并运用规律对房地产业进展预测。只需正确的掌握了房地产周期动摇规律，才干从宏观上更好的把握房地产经济的开展方向，才干在房地产业产生宏大动摇时制定出正确、有效的反周期战略。.研讨内容 本文研讨内容主要有以下几个方面： 首先，研讨的内容的第一点是运用单项目的法对我国房地产市场的实证分析，以此明确我国房地产经济能否存在着周期性动摇。采用房地产增长率作为指示目的，普通性的研讨我国房地产经济能否存在着周期性动摇，以及周期动摇的趋势进展分析。其次，分析影响我国房地产周期动摇的主要要素。其中主要分析与研讨要素投入、货币供应等要素，在促成

10、我国房地产经济周期动摇的影响要素中所处的位置以及对我国房地产经济周期动摇的影响机制。 最后，得出本文的结论，即要素投入、货币供应在我国房地产经济周期动摇的构成中起着重要的作用。.研讨方法本文将采用定量分析与定性分析相结合的研讨方法，从房地产动摇规律的普通实际着手，经过对房地产相关目的的统计分析，最终对房地产业开展规律进展合理描画，并对房地产业的现行趋势进展分析。在对房地产市场进展实证研讨时，采用了以点带面的方法，用房地产添加值这个分析房地产周期动摇最为重要的目的对我国的房地产经济周期动摇进展普通研讨；而在对房地产要素投入、货币供应对房地产经济动摇影响的实证分析中，主要采用了多元线性回归的分析方

11、法。.我国房地产周期动摇的实证分析.目的的选择谭刚在选择包括房地产添加值、房地产开发投资、房地产企业实现利润、房地产用地面积、商品房施工面积、土地开发面积、商品房开工面积、商品房销售面积、商品房空置面积等等项目的体系来实证分析研讨深圳的房地产周期动摇，这项目的根本涵盖了房地产投资、消费、买卖、金融以及产业添加值等各个方而，因此可以较好地反映深圳房地产周期动摇趋势。曲波以商品房销售面积增长率为目的，作出我国房地产周期的基准周期，以此来展开研讨。但思索到数据的代表性、可获得性、延续性以及和宏观经济动摇的可比性，在本文中他们选择我国房地产添加值的环比增长率作为对房地产周期动摇实证的独一目的。.我国房

12、地产周期确实定他们以房地产增长率作为目的，作出我国房地产添加值环比增长率，以此来研讨我国的房地产周期动摇。图 房地产添加值环比增长率周期图显示，在年以前，房地产市场有一个上升的走势。从到，房地产市场阅历了一个完好的周期，从谷到谷的时间是年，这个阶段的峰值出如今年。从年开场房地产市场又开场好转，并于年到达峰值。按照峰与峰的计算方法，从年到年的周期时间是年。从年开场房地产市场又开场回落，并于年到达新的峰值。从上述数据和图形他们可以看出：我国房地产业存在着明显的周期性动摇，平均一个周期继续年。.我国房地产业周期的阶段分析从上图可知，年是一个完好的周期。从年开场，全国出现了新一轮经济热潮，房地产成为全

13、国尤其是沿海地域投资的新对象和投资的新需求，房地产市场进入了新一轮的复苏期。-年上半年，全国尤其是沿海地域迅速构成了“房地产热，本轮房地产业周期的波峰迅速构成。年多项的景气目的都到达最高记录。房地产市场也出现一些违背市场规那么的混乱景象，个别地域出现了严重的房地产泡沫。 年月，国家对房地产实行宏观调控，在国家实行宏观调控政策后，由于资金短缺，市场需求缺乏，房地产泡沫迅速破灭，许多城市堕入房地产大量积压的姿态。从年下半年开场，各项目的的增幅明显回落，产业进入萧条期，到年本轮房地产周期跌入低谷。本轮周期扩张时间较短，扩张的程度较深，在年迅速形本钱轮房地产业周期的波峰，这一波峰是从至今的最高点;衰退

14、时间较长根据他，程度较深;周期振幅较大，投资增长率后于综合指数进入波谷，投资增长快于其他目的。周期动摇简单、猛烈，急起急落、大起大落十清楚显在年底止跌后，年中国房地产进入复苏期，房地产市场进入新一轮的开展周期。年底，国房指数升到景气线以上，我国的房地产市场开场趋暖，房地产总体景气程度逐渐上升，年房地产业获得了开展，各项目的增幅较大，但年的多项目的与年相比有所回落，年逐月攀升，年继续上升。在诸多目的方面，年比年、年比年有大幅上扬，房地产合成增长率指数分别为.%, .%, .%年以后的这轮周期 由于年房地产添加值数据确实实，他们用的是采用估计数据，所以无法对开场的新一轮周期能否终了做出判别，但本文

15、采用周期在年曾经终了的说法。特点是:扩张时间较长;房屋销售增长率及需求高于开发投资的增长;在扩张阶段，政府和开发商已趋于理性、成熟，增长和调整交替发生，周期呈波浪式上升;本轮周期时间较长，周期振幅较小，变化比较缓慢。比较这两轮周期可以发现:中国房地产周期的表现方式在发生着显著的变化:周期的长度在添加，动摇幅度在减少，衰退与扩张的时间比在减少。年，房地产添加值开场回落，新一轮的周期重新开场。 .模型推导 、研讨方法以及数据采集.模型推导金融是现代经济的中心，托宾James Tobin，首先把货币要素引入经济增长实际的研讨中，以后帕廷金D.Patinkin把货币余额作为消费要素，开展了托宾的货币增

16、长实际。这里他们沿用帕廷金的实际，把货币供应作为一种经济增长的要素引入C-D消费函数，而这种研讨方法已被众多的研讨者所采用，包括Feder()、Greenwood & Jovanvic()、Odedokun,M.O.(,)、Pagano,M.()、Murinde,V.()、H.E.Stanley & P.Gopikrishnan等等。基于此，他们将货币引入传统的C-D消费函数：其中，代表房地产添加值，房地产资本投入。思索到研讨的方便以及数据的可得性，他们用房地产固定资产投资替代。代表房地产劳动投入。众所周知，房地产经济增长遭到货币政策影响明显，基于此，他们用货币供应量替代，并纳入公式，即可以得

17、到：其中，代表实践广义货币供应，即剔除了价钱变动要素。对公式进展全微分，得到： 公式两边同时除以Y并进一步整理，可得公式： 容易知道， 资本投入的经济增长弹性，表示劳动力的经济增长弹性，表示货币供应的经济增长弹性。表示资本投入增长率，表示劳动力增长率，表示货币供应增长率。表示房地产经济增长率。对公式进一步变形，可以得到：其中，表示房地产经济增长率，其动摇情况反映了房地产经济增长动摇。表示资本投入增长率，表示投入劳动增长率，表示货币供应增长率。公式即为他们进展计量分析的模型了。.研讨方法本研讨主要采用经典OLS回归分析法进展。.数据采集本研讨涉及的主要变量和数据资料主要包括年至年的房地产动摇货币

18、供应增长率、资本投入增长率、与劳动投入增长率。需求特别指出的是，本研讨所涉及的原始数据均于年至年各年，中国统计年出版此外，国家统计局统计信息网以及中国经济信息网也为本文提供了大量可靠的数据。表： 、和的数据统计表年份.-.-.实证检验结果与分析.各变量的统计特征表 、与的统计量均值中位数最大值最小值规范差偏度S峰度KJB. . . . . . . . . . . -. . . . . . . . -. . -. . . . . . . . . . . 在进展计量检验之前，他们首先对各变量的统计特征进展统计分析表提供了统计结果。按照规范正态分布S，K的规范可以看到，房地产周期动摇、资本投入、劳动

19、投入以及货币供应都与规范的正态分布存在较大差距。.OLS回归分析为了分析资本投入、劳动投入以及货币供应对方的地产周期动摇的影响，他们根据公式提供的结果:上式就是他们需求进展计量检验的方程了。在进展计量检验之前，他们首先做出各个变量对经济动摇的散点分布图。图 资本投入与房地产经济增长之间关系的散点图图 劳动投入与房地产经济增长之间关系的散点图图 货币供应与房地产经济增长之间关系的散点图运用上表表提供的数据资料，运用计量分析软件EVIEWS进展计量检验，可以得到如下结果。. . . . D.W. F. P.调查上述结果，可以看到：拟合优度根据计量经济学实际知识， 统计量为：为拟合优度或样本决议系数

20、。其中，越大，阐明回归直线与样本察看值拟合的程度越好，反之，那么拟合程度就越差。普通而言，的取值范围为：根据上述计量检验结果显示，.，阐明，拟合程度较高。检验通常他们关怀的是回归模型重因变量与自变量之间能否存在线性关系，或者说。因此，他们需求对进展检验。提出假设：，备选假设：。在成立时，有统计量：给定显著程度，查自在度的分布表，得到临界值，如，那么回绝：，接受备选假设：。阐明回归方程中因变量与自变量之间确实存在线性关系。经过检索统计量表，可以得到变量均经过显著性检验。检验回归方程显著性检验是检验回归模型总体的显著性检验，也就是断定回归方程一切解释变量对被解释变量的影响的显著程度，即苏颇有方程的

21、总体的显著性。这世界上就是对回归方程拟合优度的检验，能满足这一要求的检验便是检验。由于检验是检验一切对的印象的显著性，所以采用的都是结合假设，即假设全部参数为，再根据回归方差和未被解释方差来计算值。首先：假设：，备选假设：构造统计量：当成立时，。给定显著程度，确定临界值。假设，那么接受假设：。阐明一切解释变量对的影响不显著，方程估计不可靠。反之，那么相反。对于给定显著程度，经过检索统计量表，可以得到.F.，因此，检验是显著的。此外，计量分析结果显示D.W.，也阐明解释变量与被解释变量之间不存在序列相关景象。回归结果的简单解释回归分析结果显示，资本投入、劳动投入以及货币供应与房地产经济动摇均有正

22、向相关关系，其中，资本投入每添加个单位，房地产经济增长.个单位，劳动投入每添加个单位，房地产经济增长.个单位，而货币供应每添加个单位，房地产经济增长.个单位。.研讨结论及对策建议.研讨结论本文实证分析了房地产经济动摇与资本投入增长率、劳动投入增长率、和货币供应增长率之间的相互影响及相互作用。研讨以为:我国房地产经济动摇是资本投入、劳动提高与货币供应动摇综协作用的结果，其中，既包括供应要素，也包括需求要素。资本存量和货币供应动摇可以在较短的时间内引起宏观经济动摇，且波幅较大。虽然劳动投入、资本存量和货币供应量动摇都是经济增长动摇的影响要素，但其奉献度不同，应分析阐明:资本投入动摇是经济增长动摇的

23、主要影响要素，货币供应量动摇次之，而劳动投入引致的经济动摇那么更为平缓。.房地产固定资产投资是影响房地产周期动摇的重要要素。在房地产经济活动中，房地产投资是影响房地产业开展的重要要素。房地产投资的动摇，经常被人们看作是影响房地产经济动摇的引擎。从实际上说，房地产投资的添加，将会引起房地产业的扩张，房地产市场进入昌盛阶段；投资下降，那么会使房地产业出现萧条。房地产投资的变动与房地产经济周期的变动根本上是一致的，或者说，两者几乎是同向共振的。王文群根据全国房地产投资与房地产添加值数据，建立了全国房地产业添加值(Yt)与房地产投资规模(It)之间的回归模型：Yt=.+. It . .相关系数高达.，

24、阐明全国房地产投资规模与房地产添加值之间存在非常严密的联络。阐明房地产投资变动对其周期动摇所具有的艰苦影响。.居民收入程度是影响房地产周期动摇的重要要素。 居民收入阐明一个国家在一定时期内投入消费资源后所消费出来的产品和劳务的价值或由此构成的收入程度。国民收入的添加或下降，一方面表现为消费程度和社会购买力的上升或降低，另一方面又可表现为社会投资程度中可供投资的资源数量的添加或下降。从总体上分析，当收入程度变动作为外部冲击构成后，在房地产收入需求弹性等内部传导机制的作用下，不但会影响房地产消费需求，而且还会影响房地产投资需求，结果最终导致房地产需求随收入程度而动摇。 收入程度影响房地产需求的传导

25、机制可以从两个方面分析:一方面收入变动会影响消费者对房地产物业的支付程度，而支付才干的高速影响到房地产需求程度。例如收入影响家庭在住宅上继续不断地支付现金(如租金或分期付款)的才干，结果经过现金支付接受力来影响住宅需求。另一方面，收入程度变动会影响消费者对财富积累的预期，进而影响房地产需求程度。例如收入变动影响家庭成员终身财富积累的预期，结果经过这种财富积累的预期对住宅需求产生影响。.货币供应量是影响房地产周期动摇的重要要素。货币供应变动经过直接和间接两种方式对房地产周期动摇产生影响。 从直接途径分析，当货币供应增长超越房地产商品对货币需求限制之初，房地产开发商、房地产商品消费者和投机者以为这

26、只是一种偶尔景象，因此普通并不急于将多余资金用于投资或消费;但当货币供应量继续添加时，持币者就会添加对房地产商品的投资或消费。在消费心思等要素影响下，这一过程能够导致抢购房地产商品的行为，推进货币转化为房地产实物商品的替代过程。随着房地产需求继续上涨，在短期房地产供应刚性的影响下，房地产价钱不断上涨，买卖量不断添加，推进房地产市场进入扩张期。由于价钱上升导致货币贬值，在房地产保值升值效应带动下，都会加快房地产经济进入日益严重的通货膨胀阶段。相反，假设货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限制，就会出现有效需求缺乏景象，结果导致房地产商品积压，空置景象严重，房地产经济处于萎缩阶段。 从间接途

27、径来分析，货币供应增减会对金融市场供求、利息率和收益率等目的产生影响，在这些目的动摇的影响下反过来又进一步导致货币支出量或需求量变化，并进而扩展到包括房地产经济动摇在内的宏观经济各个领域，引发房地产经济与宏观经济的动摇。.劳动要素投入对房地产周期动摇的影响.推进我国房地产业稳定增长的政策分析他们研讨我国房地产业周期动摇的规律，以及对房地产周期动摇影响要素的分析是为了对我国房地产也稳定增长提出合理建议。经过研讨阐明，我国房地产业的开展客观存在着周期性的动摇，但其动摇的幅度与频率却是可以调控的，他们可以经过采取合理的政策与措施，减少房地产业的猛烈动摇，促使房地产业继续安康开展。第一、鉴于房地产投资

28、对周期动摇的宏大影响，政府应不断强化财政投资对房地产业宏观调控中的投资导向作用，使全社会的房地产投资方向更明，效率更高，应该根据宏观经济长期走势和房地产业本身的周期性动摇规律，做出财政投资决策，引导社会投资方向，减少房地产周期动摇对经济平稳和安康开展的冲击。 第二、实施稳健的积极货币或金融政策。政府对房地产市场的宏观调控将从控制投资规模等方面转向调整个人住房信贷政策等方面。建立健全房地产信贷制度，加强房地产资金运转的监管力度。发明条件，积极推进住房抵押贷款的证券化，开展住房抵押贷款市场。第三、在收入政策方面，添加中低收入阶层的收入，扩展转移支付的力度。同时调整转移支出，调理居民的可支配收入和消

29、费，从而调理房地产有效需求。参考文献.，-历年. Michael P. Niemira等著、邱东等译，中国统计，年. Mueller GR, Real Estate Rental Growth Rates at Different Points in the Physical Market Cycle, Journal of Real Estate Reaserch,():-. Kummerow. M.，A System Dynamics Model of Cyclical Office Oversupply ,Journal of Real Estate Research, , (): -.

30、 谭刚，经济管理，年. 丁烈云，年第期. 曹振良、高晓慧等，北京大学，年. 刘学成，南开大学博士论文，年. 曲波、谢经荣、朱海洪，年第期. 谭刚，年第, 期. 曲波、谢经荣、王玮，年第期. 何国钊、曹振良、李晨，年第期. 王克忠，年第期. 盛松成、李安定、刘惠娜，年第期.张晓晶、孙涛，年第期. Brown .G. R . Duration and Risks ，Journal of Real Estate Research, ( ):-.郭磊、吴冲锋，年第期.王德劲、向蓉美，年第期. 王文群，年第期模板：重庆市房地产市场存在的问题及对策研讨.绪论.问题的提出及研讨意义.问题的提出 房地产市场在

31、实践运转过程中，由于遭到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供应富余或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期动摇景象，根据兴隆国家或地域的阅历，每个国家或地域房地产业的开展都会有一定动摇周期，各国或各地域动摇的周期长度也不尽一样，中国的房地产业开展过程也存在着明显的周期动摇特点。那么中国的房地产周期动摇的特点是什么?能否存在着动摇规律?这种动摇规律又能否如传统实际界所以为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描画这种规律，并且能否根据这种动摇规律，对今后一个时期内的房地产开展趋势做出比较准确的预测。这些都是研讨房地产周期动摇所要处理的

32、问题。研讨房地产周期动摇是对房地产市场正确认识的需求，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需求，也是顺应新的国际环境和宏观调控的需求。.研讨意义中国房地产经济的开展与整个国民经济的开展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经构成为一个独立的产业部门，获得了迅速的开展并愈来愈显示出其开展的周期性动摇。而房地产业己逐渐成为我国新的经济增长点，因此研讨房地产经济周期动摇具有很深的意义。选择这个课题的学术意义主要表如今以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运转过程中能否存在着经济的周期性动摇。可以了解动摇的规律性、周期性，促进房地产周期

33、实际的完善和开展。有助于房地产周期实际的研讨向前推进。第二，本文着重分析与研讨要素投入，货币供应对我国房地产周期动摇的影响，对房地产周期动摇的研讨具有创新意义。第三，本文采用定量研讨的方法，定性与定量研讨相结合，从而加强本文的科学性与压服力。研讨房地产市场的周期动摇规律，不仅具有实际意义，更具有实践意义。研讨房地产的周期动摇规律，对政府的宏观调控，居民住房消费和房地产企业的市场引导，科学的判别和安康、继续开展我国房地产业等，都具有积极的作用。 研讨房地产的周期动摇对政府的宏观调控具有一定的实践意义。只需正确的掌握了房地产的动摇规律，了解房地产动摇的特点，明确了房地产的开展趋势才干在宏观的目的设

34、计中，正确的处置好中短期开展和中长期开展的关系，才干在体制设计、政策设计等方面兼顾开展，实现房地产业的安康开展。 研讨房地产的周期动摇对引导居民住房消费具有一定的实践意义。对房地产周期动摇的正确研讨，可以明确房地产业目前所处的方展形状以及房地产业的开展趋势，这对于房地产投资，居民消费都具有一定的指点意义。正确的了解我国房地产的动摇规律，就能正确的处置好投资与需求的关系，引导消费需求，抑制价钱的大幅度动摇，正确地引导居民的住房消费。 正确的掌握房地产周期动摇规律对引导房地产企业，房地产业的安康开展具有一定的实践意义。研讨房地产周期动摇规律有助于正确认识和把握房地产周期动摇，深化了解房地产经济运转

35、特征，从而引导房地产业稳定、继续和安康开展。对于房地产企业而言，正确地了解了房地产的动摇规律，企业就能周期性开展的大势，正确制定企业的开展口标，努力进展反周期运作，使企业获得最大利润。.国内外研讨现状 国内外不少专家学者对中国的房地产周期动摇进展了实际和实证分析，房地产周期动摇实际也得到了很大的开展。房地产周期的研讨最早产生于美国。Mitchell ()在研讨经济周期时以为经济周期中应区别对待不同的经济活动，如建筑、工业消费等。Riggleman()以人均建筑答应面积，分析了个城市自-年建筑量，证明了期限为年的个长周期。Hoyt ( )在研讨芝加哥年地价变化历史时发现了个地价周期。Burns

36、( )利用官方数据描画了美国房地产建筑的长周期。这些可视为房地产周期研讨的来源。随着大萧条后西方各国推行凯恩斯主义积极的财政政策，各国的经济进入高速增长阶段，经济周期和房地产周期趋缓，对此研讨也逐渐减少。世纪年代后，房地产周期的研讨开场进入一个蓬勃开展的阶段，并且从经济周期的从属部分开展为一个相互独立的领域，经济学者开场对房地产周期进展识别、解释和运用，并认识到房地产周期对国民经济的重要意义，研讨成果也随之不断涌现。在有关房地产周期实际的中文文献中，台湾地域的学者在研讨的深度和广度，以及研讨成果的运用方面都获得了较好的成果。施显谋()以为建筑周期与房地产物业的运用年限有关，同时也与总体经济的景