住宅小区物业管理条例

1、住宅小区物业管理条例为贯彻落实物业管理条例标准物业管理活动，保持物业管 理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明 有序的生产和生活环境，特制定本方法。一、物业管理企业1、本方法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的 委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、 设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理工程进行维护，修缮和 整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿效劳。2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取 得职业资格证书。3、物业管理企业承受委托应与业主、使用人签订物业效劳合 同，其内容应包括效劳范围、管理标准、权限、期限、费用收支监 视检

2、查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。4、物业管理企业应设立固定的效劳场所，专线，专职工作 人员24小时值班，确保及时为业主效劳。5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示 板”公开收费标准，便于业主和使用人监视。6、日常维护与紧急事件处理。物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设 备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常， 居住平安。对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时 处理，确保业主和使用人财产不受损失。对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一 次，日常派专人看管，确保水质平安使用。7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风

3、格浑然一体，既要注意 根据不同的成效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化局部应放在 小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向 广阔业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心保护 绿化，并制定相应的绿化管理规定。8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定 时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量 应到达“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人 行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作 关系，承受指导，争取配合，做好小区

4、治安管理工作。10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。 要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防 工作应提高到管理的重要日程。11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位 置存放，由物业管理企业统一管理。二、业主、房屋使用人1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订效劳 合同，并监视物业管理活动。有权选择物业管理企业。2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性 房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部 门，按规定主动交纳各种费用。3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部 平面布局，随意拆损门窗

5、和私搭滥建、在外立面设置立架改动采 暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花 草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易 燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质;制造阻碍他人正 常休息的噪音等。第一章总那么第一条为加强新建住宅小区管理，维护业权人的合法权益，维 持良好的生活环境和社会秩序，根据国家有关规定，结合本市实际 情况，制定本方法。第二条本市市区范围内新建的住宅小区或住宅组团适用本方 法。第三条本方法所称新建住宅小区，是指实行城市综合开发，市 政、公用设施配套建立比拟齐全，用地面积2万平方米以上或建筑 面积5万平方米以上的居住小区或住宅组团。本

6、方法所称住宅小区物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市 政、公用、园林绿化、环卫、交通、治安等公共设施以及环境容貌 等管理工程进行的维护、修缮和整治。本方法所称的业主委员会，是代表和维护住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用 人合法权益的群众性自治组织。业主委员会由住宅小区内房地产、 公用设施等的产权人和使用人选举产生。本方法所称的住户，是指住宅或非住宅房屋的所有权人和使用人。第四条广州市建立委员会（以下简称市建委），负责本方法的组 织实施。住宅小区物业管理的行业管理工作归口市建委。区建立主管部门具体实施辖区内住宅小区物业管理工作的业务 指导和管理。第五条规划、国土、房管、

7、市政、园林、环卫、公用、供电、 工商、电信、公安等管理部门（以下简称专业管理部门）以及街道办 事处，在各自的职权范围内，协同做好住宅小区的物业管理工作。第二章住宅小区的移交管理第六条住宅小区竣工综合验收合格后，方能办理移交管理手 续。第七条在建的住宅小区，小区建立单位必须组织或委托有管理 资格的住宅小区物业管理单位（以下统称物业公司）提前界入管理。 办理售房手续时，小区建立单位必须向购房者提供入住管理公约。第八条未通过住宅小区竣工综合验收的住宅小区，在入住率到 达50%以上时，住宅小区建立单位必须向所在区建立主管部门申报 办理物业管理手续，并由建立单位或其委托的物业公司与业主委员 会签订住宅小

8、区物业管理合同书；未成立业主委员会的，应与区 建立主管部门签订住宅小区物业管理合同书，按合同规定实行 管理。第九条通过住宅小区竣工综合验收并领取住宅小区（组团）验 收合格证书的住宅小区，住宅小区建立单位可凭小区验收合格证 书，向所在区建立主管部门申报办理移交管理手续。办理了移交管理手续的住宅小区，由业主委员会与物业公司签订住宅小区 物业管理合同书；未成立业主委员会的，由区建立主管部门与物业 公司签订住宅小区物业管理合同书，按合同规定实行管理。第十条二个以上建立单位合建的住宅小区，由建立规模较大的 建立单位牵头，办理住宅小区物业管理申报手续和移交管理手续。第十一条住宅小区移交管理时，建立单位应同

9、时移交住宅小区 综合验收档案资料，提供住宅小区管理统筹金和管理用房。第十二条住宅小区管理统筹金，按以下标准提供：建筑面积5 万平方米以内的，每平方米建筑面积10元;建筑面积超过5万平方 米的，超出局部每平方米建筑面积5元。统筹金的标准可以根据物 价指数的变化，由市建委会同市物价部门进行调整。住宅小区管理统筹金由住宅小区建立单位在移交管理时，一次性交给住宅小 区所在区建立主管部门，专款用于住宅小区维护管理费用的补贴。 具体使用方法，由市建委另行规定。第十三条住宅小区管理用房，按以下标准提供：总建筑面积 0.15%比例的商业用房和总建筑面积0.1%比例的管理用房。所提供 的房屋，按公产房租金出租给

10、物业公司经营和使用，产权属小区建 立单位。第十四条小区建立单位自办理移交管理之日起，不再承当住宅 小区的管理责任，但建立质监部门作出鉴定的房屋建立质量责任问 题除外。第十五条物业公司对住宅小区物业管理不善，区建立主管部门 应根据业主委员会的意见，组织有关专业管理部门对存在的问题提 出限期整改意见，逾期仍未整改完毕的，可提前终止原住宅小区 物业管理合同书，并由业主委员会另聘物业公司接收该住宅小区 的物业管理工作。第三章物业公司的条件和业务范围第十六条物业公司是从事小区物业管理及提供社区效劳的经营 单位。第十七条物业公司须具有建筑、市政、园林绿化、水电、财务 等方面的初级以上职称的技术人员。资金不

11、少于50万元。 物 业公司所聘用的公共设施维护人员，必须是持有有关专业管理部门 颁发的上岗证的维护人员。第十八条成立物业公司，必须报市建委批准，领取资格证书;到 市工商行政管理机关办理登记，领取营业执照。第十九条物业公司的业务范围：（一）履行住宅小区物业管理合同书，按本方法规定的维护 管理的标准、内容、职权管理住宅小区，依法经营。（二）保管好住宅小区综合验收档案资料，收取住宅小区维护管 理费和有偿效劳费。（三）对住宅小区内违章和违法行为，依据入住管理公约及本方 法规定的职权进行处理，对须给予行政处分的，应及时移交有关行 政管理部门处理。第二十条物业公司应在住宅小区物业管理的根底上，积极开展 社

12、区有偿效劳。鼓励物业公司一业为主、多种经营，可享受国家对 第三产业的优惠政策。第二十一条物业公司必须承受住宅小区内住户的监视，定期听 取住户对住宅小区物业管理的意见。每年向住户公布住宅小区维护 管理情况及经会计师事务所审核的维护管理费的收支、积累情况。第四章维护管理费用的收取和使用第二十二条住宅小区维护管理，实行以区养区、收支平衡、略 有积累的有偿效劳原那么。向住户收取维护管理费和有偿效劳费， 由物业公司根据实际情况提出具体方案，由区建立主管部门审核 后，报市物价管理部门批准。第二十三条物业公司负责日常的维护管理费用。楼宇外墙维 修、道路修复、下水道清疏、公共设施更换等大宗工程的维修费 用，可

13、申请使用住宅小区管理统筹金或区城市维护费补贴，必要时 可在住宅小区范围内通过集资解决。第二十四条利用公共场地经营及经营由建立单位提供的商业用 房的收入，必须用于住宅小区物业的维护和管理。第二十五条住宅小区管理统筹金，应进行增值积累，专款专 用。区建立部门每年向市建委报告经会计师事务所审核的统筹金收 支情况。第五章住宅小区物业的维护和管理第二十六条各行业主管部门应按住宅小区维护管理的内容，以 相应专业的维护管理标准、规定和要求，指导和监视物业公司实施 管理。第二十七条有关专业施工单位在住宅小区内从事工程建立或检 修工程时，须通知物业公司配合，承受物业公司监视，确保区内公 共设施的平安，并清理好施

14、工现场。第二十八条有关专业施工单位因施工或检修，损坏了住宅小区 公共设施的，应按规定给予赔偿。第二十九条住宅小区内的设施或植物影响了有关专业公共设施 的平安时，有关专业管理部门应按专业维护管理规定和要求，通知 物业公司配合处理。第三十条住宅小区物业维护管理须到达以下标准：（一）以验收后的竣工资料为依据，保持房屋及各项公共设施完 好无损，保障其正常使用，维护原房屋使用性质。（二）住宅小区内的绿化保存率达90%以上。无黄土裸露，路树 无缺株，绿地清洁，绿化景观良好。环境优美、安静、整洁。（三）没有乱搭乱建、乱摆乱放，乱贴乱挂，及改变建筑物结构 及外貌。（四）进入住宅小区的车辆，集中停放到停车场。（

15、五）住宅小区范围内的其他专业管理标准。第三十一条住宅小区物业维护管理的内容：（一）维修、养护住宅小区内的房屋、市政、园林绿化、环卫、 平安防范设施和其他公共设施。维修户外接大楼表内（无设大楼表除 外）范围的水、电、煤气等管线。（二）维修路宽7米及7米以下道路的路面、门牌、路牌、路灯 及排水设施，并定期清疏排水管井。（三）养护管理区内树木花草，维护园林建筑小品和其他园林设 施。（四）日常环境卫生的清扫、垃圾清运和公厕的保洁及环卫设施 的维护。（五）维护好区内交通秩序。（六）加强治安防范和巡逻，保持小区良好治安环境。（七）其他专业管理内容。第六章奖励与惩罚第三十二条物业公司管理的住宅小区经评比，获

16、得市级以上优 秀管理住宅小区称号的，由市建委给予奖励。第三十三条住宅小区住户，有以下情况之一的，由物业公司予 以制止、批评教育、限期改正，逾期不改正的，可进行强制恢复;造 成损失的，有权要求其赔偿。（一）擅自改变小区内土地用途的；（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁坏设 施、设备、危及房屋平安的；（三）私搭、乱建、乱停放车辆，在房屋公共使用的地方乱堆、 乱放、占用绿地、破坏绿化、污染环境、影响小区景观、噪音扰民 的；（四）损坏住宅小区内的公共设施、设备的；上述行为如需给予行政处分的，由物业公司依法移交有关行政主管部门处理。第三十四条住宅小区物业管理单位违反本方法规定，有以下行 为之一的，由区建立主管部门责令其限期改正，逾期不改的，可提 请市建委