基准地价更新工作汇报剖析课件

1、某某市城镇土地定级与基准地价更新工作技术汇报二O一四年八月某某市城镇土地定级与基准地价更新汇报内容一、工作概况 二、城镇土地定级 三、基准地价更新 四、基准地价修正体系 五、成果分析六、成果应用建议某某市城镇土地定级与基准地价更新定级影响因素分析、权重确定运用定级软件进行计算确定土地级别、面积量算市场资料调查建立基准地价修正体系验证调整NoYes编制成果图件计算样点地价样点地价修正分用途选择因素、确定权重样点剔除YesNoYes编写文字报告成果验收、提交确定基准地价分用途计算样点地价计算级别平均地价某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市开展城镇土地定级与基准地价更新工作技术流程基础资料收集工作

2、准备、资料收集第一部分工作概况某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城镇土地定级与基准地价更新 1、为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划等的制定提供科学依据。 2、为保障国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易。 3、为全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据，城镇土地定级估价成果是地产市场管理的重要资料，地产市场是一个动态市场，地产随着社会经济的发展和地产

3、市场的发育不断增值，其价格水平不断提高。 因此，更新城镇土地定级与基准地价体系是非常紧迫的任务。城镇土地定级与基准地价更新的目的某某市城镇土地定级与基准地价更新 某某市于2010年完成了上一轮城区土地定级与基准地价评估工作，将城区土地分为四个综合级别并测算了各级别地价。“十二五”、辽宁省对口援建期间是某某市国民经济与社会发展最快的时期，亦是某某市城市建设及城市土地利用的时空结构与部门分配变化最大的时期，影响土地级别与地价的因素因子及其作用属性（性质与强度）均发生了极大的变化，原有的综合定级的成果与各级别地价以及级别的空间分布已不能适应某某市城区土地管理的需要，更不能满足城市土地分类分级地价管理

4、的需要。因此，迫切需要对某某市城区土地定级与基准地价评估成果进行全面更新。 工 作 概 况某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城区土地定级与基准地价更新工作，按照城镇土地分等定级规程（GB/T 185072001）、城镇土地估价规程（GB/T 185082001）进行，既注意坚持土地定级估价的基本原则和作业规范，又紧密结合当地实际，吸收借鉴了外地经验，制定科学可行的技术方案，以马克思地租地价理论、区位理论为指导思想，遵循综合分析、主导因素、地域分异、土地收益差异、定量与定性分析结合等基本原则，充分利用计算机手段，采用量化为主，定性与定量相结合的方法，采用多因素综合评价法进行综合定级，在此基础

5、上测算不同级别不同用途土地的基准地价，并建立相应的基准地价修正体系，将为某某市土地市场的管理提供重要的依据。 某某市城镇土地定级工作概况第二部分城镇土地定级某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市土地定级及基准地价更新范围某某市城镇土地定级与基准地价更新 （二）定级因素(因子)的选择及权重确定 定级因素（因子）权重的确定采用特尔菲法进行。邀请某某市相关部门的技术、管理人员和决策者18人组成专家组。通过两轮特尔菲法打分对其权重值进行了测定。共回收18份有效调查表，经统计计算后各因素均X2检验结果表明，全部因素因子的X2值都小于X0.95检验值，符合“定级规程”的要求。 某某市城镇土地定级与基准地价

6、更新 （一）土地定级范围 本次某某市城镇土地定级与基准地价更新成果的范围是指某某市建成区内的建设用地区和土地利用总体规划确定的近期建设用地范围，土地总面积40.40平方公里。某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城区土地定级因素权重值测定表序号商服繁华影响度道路通达度对外交通便利度基础设施完善度公用设施完备度绿地覆盖度合计10.380.160.110.190.10.06120.380.160.110.190.10.06130.380.180.120.170.10.05140.390.140.120.170.110.07150.350.190.120.150.120.07160.370.190.

7、110.170.090.07170.360.160.110.180.120.07180.350.160.110.190.140.05190.360.160.110.190.130.051100.350.160.110.190.140.051110.390.150.110.190.130.031120.390.150.110.150.130.071130.390.160.110.140.140.061140.390.160.110.150.140.051150.390.190.110.140.120.051160.390.10.110.170.150.081170.390.110.130.140

8、.150.081180.390.140.140.140.120.071均值0.380.160.110.170.120.061方差0.0002430.0005560.00007020.0003980.0003130.000161X223.9917171714.3313.47某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城区土地定级因子权重值测定表因子供水排水供热小计幼儿园小学中学医院小计10.260.370.3710.10.20.40.3120.320.320.3610.40.20.20.2130.350.360.2910.10.20.30.4140.180.350.4710.20.20.30.3150

9、.330.340.3310.20.20.30.3160.350.290.3610.220.220.220.33170.330.280.3910.250.250.250.25180.320.370.3110.140.210.290.36190.320.370.3110.230.230.310.231100.370.310.3210.210.290.210.291110.160.370.4710.230.230.230.311120.330.330.3410.150.230.380.231130.140.290.5710.290.290.210.211140.330.330.3410.290.21

10、0.210.291150.360.430.2110.330.250.170.251160.240.530.2310.20.270.270.271170.360.430.2110.330.20.270.21180.290.360.3510.250.250.250.251均值0.30.360.3510.250.250.250.251方差0.0050940.0036210.0082960.0063750.0009580.0037560.00299X21718.0317.2917.0817.6316.8617.01某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城镇土地定级因素权重表定级因素商服繁华程度交通条件

11、基本设施状况环境条件合计商服繁华影响度道路通达度对外交通便利度基础设施完善度公用设施完备度绿地覆盖度权重0.380.160.110.170.120.061.00因子供水排水供热幼儿园小学中学医院权重0.380.160.110.30.350.350.250.250.250.250.06某某市城镇土地定级与基准地价更新 （三）定级单元的划分 某某市城镇土地定级单元的确定采用计算机辅助手段进行，土地定级时直接把城镇划分为若干面积相同的网格，一个网格代表一个定级单元。在1：5000的某某市城镇土地定级单元图上共划分10mm10mm,面积为0.25公顷的网格单元15756个。某某市城镇土地定级与基准地价

12、更新 （四）定级因素的整理与量化因子类型因子名称衰减模型影响方式点状因子商服繁华影响度指数衰减内部均匀分布，外部以设施边界为基础在服务半径内向外衰减幼儿园线性衰减以中心为基础在服务半径内向外衰减小学线性衰减中学线性衰减医院线性衰减客运站线性衰减线状因子道路通达度指数衰减沿线状目标在服务半径内向外衰减面状因子供水无衰减在面状因素影响区域内均匀分布排水无衰减供热无衰减绿地覆盖度无衰减某某市城镇土地定级与基准地价更新 （五）土地级别的划分 nSj=Fij Wi I=1 利用公式计算各单元总分值。采用总分频率曲线图法进行土地级别的划分。建立一个二维坐标系，以纵坐标表示单元总分值，横坐标表示总分频数。根

13、据总分频数直方图的起伏状况，选择波谷处的总分值作为确定级别的依据。 某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城镇定级总分频率曲线图 某某市城镇土地定级成果土地级别一级地二级地三级地四级地合计总分值区间100，8484,6060,3838,0-单元数225235484528542815756初步划分的土地级别之间存在着较明显的土地收益差异，土地级别越高、土地收益值越大；土地级之间的收益差高于土地级内的收益差，特别是商业用地对区位的敏感性高，在市中心繁华的商业地段，商业铺面的租金往往比城市边远地区的租金高。初步划分的土地级别是合理的，正确反映了某某市城区土地利用效益差异。 某某市城镇土地定级与基准地

14、价更新第三部分基准地价更新某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城镇土地定级与基准地价更新基准地价评估方法 以土地综合定级为基础，以级别内的市场交易样点地价均值更新基准地价。具体来讲是以土地综合定级分类为基础，根据市场资料，运用收益还原法、成本法、剩余法等测算市场交易样本地价，结合土地定级对城镇土地质量进行综合评定，综合确定各种用途不同级别土地的平均价格，在此基础上确定相应的修正系数。在工业基准地价评估中，调查了大量企业效益资料，通过成本逼近法进行工业用地基准地价更新；住宅及商业基准地价评估采用区域内市场交易样点的地价平均法来更新基准地价。 某某市城镇土地定级与基准地价更新估价参数的确定 调查

15、确定了房屋重置价标准、房屋耐用年限标准、房屋残值率标准、银行存、贷款利率、各种房地产交易税费、土地还原利率及房屋还原利率等参数。某某市城区不同结构房屋重置价、残值及耐用年限表 某某市城镇土地定级与基准地价更新 还原利率的确定 选用安全利率加上风险调整值的方法来求取还原利率，以五年期平均利率值6.89%作为安全利率，加上风险调整值0.61%，确定土地还原利率为7.5%，房屋还原利率为9.0%。 某某市城镇土地定级与基准地价更新基准地价内涵 各土地级别内的开发程度为“六通一平”（即宗地外通上水、通下水、通讯、通电、通路、通热、宗地内场地平整)和容积率（商业、住宅、工业用地均为1.0）条件下，不同用

16、途(分商业、住宅、工业三种用地类型)在2013年12月31日的各用途用地法定最高出让年限（商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年）的公开市场价格条件下的完整土地使用权的平均价格。 某某市城镇土地定级与基准地价更新估价参数的确定某某市城区房屋租赁税费 某某市城镇土地定级与基准地价更新估价方法 样点地价的计算方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等。某某市城区各类用地评估采用的方法如下表：各类用地评估方法 某某市城镇土地定级与基准地价更新 利用调查的972个商铺出租样点资料，经过交易时间修正、市场地价的出让年期修正、基础设施配套修正后，采用收益还原法，并用出让、转让样点

17、资料采用市场比较法计算结果进行验证，由租赁样本地价确定商业用地基准地价。 商业基准地价测算某某市城镇土地定级与基准地价更新 根据调查到的私房买卖资料、商品房出售和土地使用权出让资料中的住宅资料，进行归类、分析、整理后得样本108个，经过出让年期修正、交易时间修正和基础设施修正后，采用收益还原法计算，并用出让、转让样点资料采用市场比较法计算结果进行验证，确定住宅用地基准地价。住宅基准地价测算某某市城镇土地定级与基准地价更新 利用调查的工业企业用地效益、工业用地出让、转让样点资料，经过交易时间修正、市场地价的出让年期修正、基础设施配套修正后，采用成本逼法测算工业地价，并用出让、转让样点资料采用市场

18、比较法计算结果进行验证后确定工业用地基准地价。工业基准地价测算某某市城镇土地定级与基准地价更新基准地价结果 用地类型 基准地价土地级别一级地二级地三级地四级地商业用地630490350264居住用地340275208148工业用地269195155127土地面积(km2)4.167.9911.7616.49第四部分基准地价修正体系某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城镇土地定级与基准地价更新 编制基准地价修正体系，在分析宗地地价的影响因素同基准地价、宗地地价之间关系的基础上，采用比较法的原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的关系，编制基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。

19、能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。建立基准地价修正体系的目的某某市城镇土地定级与基准地价更新建立基准地价修正体系的步骤计算基准地价修正幅度值确定区位因素修正系数编制区位因素修正系数条件指标表编制个别因素修正系数某某市城镇土地定级与基准地价更新1、按照不同的用地类型选择不同的影响因素，并采用特尔菲法确定各因素权重值。2、编制各用地路线价修正体系。3、宗地地价评估建立基准地价修正体系的方法某某市城镇土地定级与基准地价更新商业用地基准地价修正幅度某某市城镇土地定级与基准地价更新商业用地影响因素权重值表 根据某某市实际，选择了影响商业用地的8个因子，采用特尔

20、菲法确定各因子权重值见下表。 因素因子权重区域因素商业繁华程度距商服中心的距离0.33交通条件临街道路状况0.10距对外站点距离0.06基础设施状况公用设施状况供水状况0.08排水状况0.08供热状况0.08距医院距离0.05距农贸市场距离0.06个别因素宗地面积宗地面积0.05宗地形状宗地形状0.05临街状况临街状况0.06某某市城镇土地定级与基准地价更新商业用地宗地地价因素修正系数指标说明表 按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，在此基础上，要量化所有影响因素的标准，编制修正系数指标说明表。因素因子级别优较优一般较劣劣繁华程度距商服中心的距离（米）225225-435

21、435-645645-855855855855-12151215-15751575-1935193514501450-23902390-33303330-4270427031503150-39203920-46904690-54605460交通条件临街道路状况主干道主干道次干道次干道支路主干道主干道次干道次干道支路主干道主干道次干道次干道支路主干道主干道次干道次干道支路距对外站点距离（米）1000300051606020某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市城区商业用地基准地价因素修正系数表 按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，编制城镇级别的基准地价修正系数表。因子权重

22、级别优较优一般较劣劣距商服中心的距离（米）0.3310.55.250-5.075-10.159.84.90-5.425-10.8510.855.4250-5.6-11.29.94.950-4.95-9.9临街道路状况0.13.31.650-1.595-3.193.081.540-1.705-3.413.411.7050-1.76-3.5231.50-1.5-3某某市城镇土地定级与基准地价更新居住用地基准地价修正幅度某某市城镇土地定级与基准地价更新工业用地基准地价修正幅度 按照国土资发2006 307号（关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知）规定，某某市土地等别为12等，全国工业用地出让

23、最低价标准为60元/平方米。第五部分成果分析某某市城镇土地定级与基准地价更新某某市2010年进行了土地级别调整与基准地价更新工作，将城区28.71平方公里土地分为4个综合级别。定级与基准地价更新情况此次某某市城镇土地定级与基准地价更新工作仍将城区土地分为4个综合级别。定级范围扩大为40.4平方公里。新旧成果图件对比某某市城镇土地定级与基准地价更新新旧级别面积变化分析 某某市城镇土地定级与基准地价更新 （1）和2010年的定级结果相比较，总面积增加了11.69km2。定级边界是参照了某某市城总体规划、某某市土地利用总体规划等相关资料，结合某某市城市发展现状。此次定级区面积最终确定为40.4km2

24、。 （2）和2010年相比较， 、 、IV级地面积均有增加。 其中IV级地面积增加最多。各级地空间分布较原有范围均向外扩张。 级别面积变化分析某某市城镇土地定级与基准地价更新 综合土地级别发生了较大幅度变化的主要原因，在于“十二五”期间，某某市国民经济与社会发展以及城市建设均为历史上最快的发展时期，而这一时期各项投资在市内不同地域上的分布是不同的，较多的投资投入到了基础设施虽全面但不完善的高级别土地上。正是由于投资在空间分布上的不均匀性和集聚效应的影响，形成了不同区域之间经济发展速度和土地开发程度的差异，高级别区域经济发展速度和土地开发程度进一步加快并带动其周边地区的快速发展，从而导致了高级别

25、土地面积的扩张和级别界线的变化。级别面积变化原因分析某某市城镇土地定级与基准地价更新地价变化分析 某某市城镇土地定级与基准地价更新 可以看出：各用途、级别的基准地价此次更新结果都较2010年测定的基准地价有了较大幅度的提高。其原因是： （1）确定基准地价的时间、经济基础不同。城市的基准地价水平是城市经济和社会发展水平的反映。2013年确定基准地价的依据是2013年搜集整理的2009-2013年的资料，至此次搜集的资料已相隔四年，这期间，影响地价的各项因素都发生了很大的变化，基准地价有变化是正常的。另一方面，从2008年至2012年是某某市国民经济与社会发展以及城市建设发展最快的时期，期间国内生

26、产总值（当年价）、地方财政收入与固定资产投资完成额的增长速度（年递增率）较快，城镇经济的快速发展必然导致土地的整体增值和基准地价的上扬。基准地价变化分析某某市城镇土地定级与基准地价更新 （2）地价内涵不同。导致此次更新后各用途各级别基准地价整体上扬的另一个主要原因，在于两次评估中对基准地价涵义的界定不同。此次更新的基准地价的内涵为：各土地级别或均质区域内的平均开发程度(“六通一平”)和平均容积率商业用地为1.0，住宅用地为1.0，工业用地为1.0下，不同用途(分商业、住宅、工业三种类型)在2012年12月31日的法定最高出让年限的完整土地使用权的平均价格。显然此次界定的内涵要较2010年确定的

27、基准地价的内涵丰富得多。基准地价变化分析某某市城镇土地定级与基准地价更新 （3）市场化程度不同。2010年前某某市的土地市场尚处于初级酝酿阶段，土地交易量不大，直接可用于基准地价测算的市场交易样点不多，市场化程度不高，还较多的考虑了土地使用制度变革刚刚起步，社会对土地价格的接受能力有限而降低了基准地价水平。2010年后，某某市土地市场逐步发育成型，土地交易日趋活跃，市场样点资料迅速增加，为采用市场资料测算基准地价提供了条件。这次更新的基准地价就是严格按照规程要求，在搜集、整理、分析了大量的土地市场交易案例的基础上，经过科学的计算而得出的，市场化程度比2010年有了很大程度的提高，确定的地价是公开市场的完全意义上的地价。正是由于市场化程度的差异，导致了这两次基准地价水平的不同。基准地价变化分析某某市城镇土地定级与基准地价更新 课题组收集整理了某某市周边的托洛盖镇、和丰县等部分县市的基准地价评估结果，并与其进行了比较。 某某市、托洛盖镇、和丰县等县市相邻并同处塔城地区经济带。从比较看出，某某市的基准地价高于和丰县。某某市的人口及工业总产值等经济指标、城区发展规模均高于和丰县。故某某市的地价水