东升科技园二期项目土地一级开发实施方案

1、中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 编制单位：北京中创伟业房地产评估有限责任公司 编制时间： 二。一二年七月第一章项目基本情况一、项目区位情况1、区域位置中关村东升科技园二期项目位于北京市海淀区东升镇西小口村，东至现状黑泉路，南至规划西三旗南路（现为西小口路），西至规划育新花园西路，北至北 新建材（含代征绿地）。位置如图1-1所示。项目位置0卜口帝M公忌三环图1-1 :项目位置示意图2、宗地自然特征海淀区位于北京市区西北部，地理位置北纬39 53 -40 09,东经 116 03 -116 23;东与西城、朝阳区相邻，南与、丰台区毗连，西与石景山、交界，北与昌平区接壤。全区总面积 4

2、26平方公里，南北长约30公里，东西最 宽处29公里。项目宗地位于海淀区中东部，主要自然特征如下：（ 1）气候本项目地处北京市区的西南部， 属华北平原温带大陆季风型气候。 季节温差及昼夜温差大，年平均气温约为度，最高平均气温26 度，最低平均气温 6 度。年降雨量变化较大，多年平均降雨量约为580600 毫米，60%的降雨量集中在6 8 月。长年主导风向为西南风和西北风，夏季主要刮西南风，风力不大，冬季主要刮西北风，最大风力可达8 级。（ 2）水文海淀境内有大小河流10 条，总长度119.8 公里，主要水系有、清河、万泉河、南长河、小月河、南沙河、北沙河及人工开凿的永定河引水渠和，还有昆明湖、

3、玉渊潭、湖、上庄水库等水面，占北京市湖泊总数的20%；水域面积4 平方公里，占北京市水域面积的%，湖泊数量和水域面积均列北京市各区县之首，昆明湖是北京市最大的湖泊，水域面积平方公里。（ 3）地形地貌本项目位于海淀区北五环外、林萃路西侧，地貌类型简单，以平原为主，海拔较低。项目区内地势平坦。（ 4）地质本项目地块尚未聘请专业机构进行地质勘察， 但从项目周边用地的地质情况推测，本项目地块地质条件应适合进行房地产开发建设。3、区域特征与区位分析项目所在地位于海淀区的中东部， 隶属于东升镇， 邻近奥林匹克森林公园北园。项目紧邻黑泉路和西小口路，邻近北五环路、京藏高速公路，对外交通较为便捷。项目位置距北

4、三环不到 10 公里。区域交通条件较为优越，地铁八号线在项目西侧设有西小口站，距项目不到 1000米。项目周边有公交线路通过。周边配套较为完善，银行、医院、学校等配套设施较为齐全。二、土地利用现状分析1、规划用地现状权属本项目总占地69.96 公顷（亩） ，全部为集体土地。2、规划用地现状性质本项目用地全部为集体土地， 土地性质有农村宅基地、集体企业用地、 农村 道路、林地等，具体情况详见下表。表1-1 : 项目土地利用现状情况单位（公顷）行政权属集体土地农村宅基地集体企业道路等其他合计东开乡三、现状地上物状况本项目一级开发用地及拆迁范围内有现状地上物总建筑面积40.5万平方具体数据见下表:表

5、1-2 :现状地上物情况统计表在舁 厅P建筑性质占地面积 （力平方米）建筑面积 （力平方米）户数/个数人口1宅基地101526822集体企业合计10152682图1-2 : 项目用地航拍图四、项目规划情况本项目控规图及规则指标（不含代征绿地）如下：图1-3:项目控规图及指标本项目总体规划情况如下表：表1-4:项目用地规划指标表在舁 厅P项目数值的单位11用地规模1公顷 建设用地公顷代征道路公顷代征绿地公顷2地上总建筑面积829310平方米回迁安置房及配套138400平方米自持经营产业用房459150平方米入市交易部分230000一 平方米 110KV变电站1760平方米3建筑容积率（平均：4建

6、筑局度30%五、项目背景和实施内容为服务中关村自主创新示范区核心区发展建设，尽快在本地区形成新的城市 经济增长点，改善本地区城市环境面貌。北京市海淀区人民政府于2010年1月6日下发了关于东升科技园二期项目建设有关问题的会议纪要“海政会20102 号”，会议纪要对东升科技园二期项目功能定位为：以创建世界一流园区为目 标，树立核心区东部城市新形象，同时，要按照“政府主导、农民主体、留地安 置、发展产业”的原则着力解决西小口村城乡一体化发展问题；在产业定位上， 要按照核心区产业规划的要求，进一步研究和明确。2010年11月13日，北京市海淀区人民政府核发了关于东升科技园冠名”中关村东升科技园”的批

7、复“海政函2010249号”。将该项目明确定位为中关村科技园区海淀园的二级园， 重点引入符合核心区产业发展方向的高新技术企业；建为集技术研发、产品展示、企业孵化于一体的科技园。遵照北京市人民政府的相关指示精神，2010年4月23日，北京市住房和城 乡建设委员会主持召开了东升科技园二期项目协调会，明确提出将本项目“纳 入中关村国家自主创新示范区核心区整体规划”，请市规委、市规划院“尽快完 成高压走廊改移、公交车站调整、增加容积率及预留产业用地等控规调整工作”2011年4月，北京市规划委员会完成了该项目控规调整方案的公示，2011年8月，位于二期项目西北侧的国管局经济适用房（西三旗建材西路16号院

8、）项目进行控规调整，市规委协调二期项目在4月份公示方案的基础上再次做出方 案调整。调整内容为：西部回迁房及托幼建设用地约公顷，容积率 ,建筑高度 60米，建筑面积约万平方米；东部教育科研用地约 19.69公顷，容积率，高度 60米，建筑面积约万平方米；北侧市政用地公顷，容积率，高度 12米，建筑面 积约1760平方米，总建筑面积约万平方米。东升科技园二期项目拟实施内容为回迁安置房及配套建设、产业用地的征地、拆迁和市政基础设施建设。其中： 1813-L03、 1813-L15、 1813-L16 地块进行安置房住宅及配套建设； 1813-L18、 1813-L20、 1813-L24、 1818

9、-L25 地块进行必要的征地、拆迁和市政基础设施建设， 其中三分之二的土地协议出让给北京市东升农工商总公司或其控股的中关村东升科技园有限责任公司自持经营 （平均分摊土地一级开发成本） ，其余三分之一达到入市条件后入市交易。项目规划地上总建筑面积万平方米，其中回迁安置房及配套面积万平方米，110KV 变电站 1760 平方米，产业用地中三分之二用于自持经营，三分之一进行入市交易。第二章 编制依据一、法律法规依据1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 8 号） ；2、北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005 540 号） ；3、北京市土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法（

10、送审稿）。4、北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法；5、北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第148 号） ；6、北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第124 号） ；7、关于发布北京市房屋重置成新价评估标准的通知（京国土房管拆字2003808 号）8、北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用 2005 533 号） ；9、北京市人民政府2002 年 12 月下发的关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 京政发（2002） 32 号 ；10、北京市国有建设用地供应办法（试行） （京政发2005 6 号） ；二、项目依据1、项目控规指标2、委托

11、方提供的有关本项目的资料和文件3、本实施方案编制人员调查收集的相关资料第三章 项目市场分析一、北京市房地产市场分析北京市房地产市场在2011 年政策调控的作用下， 1-12 月全市房地产开发投资持续增长； 房地产建设规模不断恢复；住宅销量受政策影响较大；政策性住房建设高速增长；项目金融贷款呈下降趋势。（一）房地产开发投资持续增长2011 年，全市完成房地产开发投资亿元，比上年增长%（根据国家统计局提高投资统计起点的相关规定，上年同期数据为调整后数据）。其中，住宅完成投资亿元，增长%；写字楼完成投资亿元，增长%；商业及服务业等经营性用房完成投资亿元，下降%。房地产开发投资中，建安工程投资完成亿元

12、，比上年增长%，占全市房地产开发投资比重为%。（二）房地产建设规模不断恢复2011 年末，全市商品房施工面积为万平方米，比上年增长%。其中，住宅施工面积为万平方米，增长%；写字楼为万平方米，增长%；商业及服务业等经营性用房为万平方米，下降%。2011 年，全市商品房新开工面积为万平方米，比上年增长%。其中，住宅新开工面积为万平方米，增长%；写字楼为万平方米，增长倍；商业及服务业等经营性用房为万平方米，增长%。2011 年，全市商品房竣工面积为万平方米，比上年下降%。其中，住宅竣工面积为万平方米，下降%；写字楼为万平方米，增长%；商业及服务业等经营性用房为万平方米，下降%。（三）住宅销售受政策影

13、响较大2011 年，全市商品房销售面积为 1440 万平方米，比上年下降%。其中，住宅销售面积为 1035 万平方米，下降%；写字楼为万平方米，增长%；商业及服务业等经营性用房为万平方米，下降%。分功能区看， 2011 年，功能核心区和功能拓展区商品房面积分别为 71.2 万平方米和 631.5 万平方米， 分别比上年下降%和 %， 发展新区和生态涵养区分别销售 645.9 万平方米和 91.4 万平方米，分别比上年增长%和%。（四）政策性住房建设高速增长2011 年，全市政策性住房完成投资亿元，比上年增长%，其中住宅完成投资亿元，增长%。12 月末，全市政策性住房施工面积为万平方米，比上年增

14、长%，其中住宅施工面积为万平方米，增长%。2011 年，全市政策性住房新开工面积为万平方米，比上年增长%，其中住宅新开工面积为万平方米，增长%。（五）项目金融贷款呈下降趋势2011 年，全市房地产开发项目本年到位资金为亿元，比上年下降%。其中，金融贷款为 1168 亿元，下降%；自筹资金为亿元，下降%；定金及预收款为亿元，下降 %。二、北京市土地市场分析根据北京市2011 年度国有建设用地供应计划， 2011 年全年计划完成供地总量 6500 公顷，其中经营性用地3100 公顷，包括住宅用地2550 公顷、商服用地 550公顷。而住宅用地中，安排了保障性住房用地1330公顷。2011 年北京实

15、际供应总量为 5970 公顷， 完年 6500 公顷供应计划的92%， 这是近 3 年来北京首次没有完成年度供地计划。据市场研究院的数据统计，截至2011 年 12 月 15 日，今年北京市共成交经营性用地公顷，正在挂牌交易的经营性用地共计公顷，因此目前仅完成全年非保障房经营性用地供地计划 1770 公顷的 %。 今年北京市共成交住宅用地50 宗，规划建筑面积总计万平米，不仅较去年大幅下降%，更创近5 年来新低。此外，今年成交住宅平均楼面地价为 4869 元/平米，较去年下降%，也不及2009年，且平均溢价率仅为%，为近5年来最低。从 2011 年各月的成交情况看，土地市场供应可以分为以下两个

16、阶段：第一阶段， 1-5 月份，政府推地节奏较慢，摸索保障房用地落实方法；开发企业在新政下谨慎拿地。 此阶段， 北京市共完成住宅用地供应19 宗， 成交 13 宗，成交面积仅占全年成交量的%。第二阶段， 6-12 月份，政府为完成全年供地计划，提高推地节奏，部分开发企业谋划弱市低价拿地。此阶段，北京市共完成住宅用地供地54 宗，成交 37宗，成交面积占全年的 %。从区域分布上看， 2011 年住宅用地成交中，生态涵养区的比重显着上升，达%，较2010年高出个百分点，特别是怀柔区、门头沟区等远郊区域，土地成交活跃，将成为未来商品房供应的重要区域。2011 年 12 月中旬，中央经济会议对明年房地

17、产调控确定了基调，一方面，抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，另一方面，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。三、海淀区经济发展概况2011 年，海淀区经济运行基本稳定。财政收入实现较快增长, 工业生产增速持续走低, 全社会固定资产投资稳步回升, 消费市场运行基本平稳, 对外经济贸易增长乏力 , 城乡居民收支稳定增长。财政收入实现较快增长2011 年，海淀区累计实现区域财政收入亿元，同比增长%；累计实现区级财政收入亿元，增长%。与生产经营相关的主体税种完成情况良好，其中营业税实现亿元，增长%；企业所得税实现亿元，增长%；

18、增值税实现亿元，增长%。工业生产增速持续走低2011 年，海淀区规模以上工业企业累计实现工业总产值亿元，同比增长%，累计增速为年内最低。在规模以上工业总产值中，高技术产业实现产值亿元， 同比增长%。从销售情况看，2011 年累计实现工业销售产值亿元，同比增长%，其中累计实现出口交货值亿元，同比增长%。全社会固定资产投资稳步回升2011 年，海淀区完成全社会固定资产投资亿元，同比增长%。其中，城镇固定资产投资完成亿元，增速回升至%；房地产开发投资完成亿元，同比增长%。城镇固定资产投资中仍以三产投资为主， 2011 年全区第三产业投资亿元，同比增长 %，第二产业投资仅为亿元，同比增长%。消费市场运

19、行基本平稳2011 年，海淀区实现社会消费品零售额亿元，同比增长%，其中限额以上企业实现消费品零售额亿元，同比增长%。在限额以上零售额中，汽车及零配件销售行业实现零售额亿元，同比下降%。分行业来看，限额以上零售额中批发业、零售业、住宿业和餐饮业分别增长%、 %、 %和 %。对外经济贸易增长乏力2011 年，海淀区合同外资额为亿美元，同比下降%；实际利用外资亿美元，同比增长%。城乡居民收支稳定增长2011 年，海淀区城镇居民人均可支配收入实现元，增长%；农村居民人均纯收入实现 20015元， 增长%。 2011 年， 海淀区城镇居民人均消费性支出元， 增长%；农村居民人均生活消费支出 16498

20、元，增长%。四、2012 年北京市土地市场预测第一， 住宅用地供应总量同比有所增长，但涨幅有限；所供土地以近远郊区域为主， 其中远郊区域所占比重将继续上升；配建保障房的住宅用地比较将进一步加大， 同时也将有更多的纯保障房用地推出； 由于北京土地一级开发涉及成本过高，土地价格也不会有明显松动。第二， 出于对资金链的担忧，以及对利润的考量，开发企业在京拿地将更为谨慎， 品牌房企将延续今年的趋势， 更加注重处在快速发展阶段的二三线城市拿地。 而除个别企业可能积极介入保障房开发建设外， 大多数企业对此仍将视为 “鸡肋”，从而影响拿地热情。第三， 在供应小幅增长，需求继续消退的情况下，未来一段时间内北京

21、市土地市场仍将持续低迷，总体成交量仍将维持低位，除了个别优质地块外， 很难出现往年多轮哄抢的局面。第四， 受住宅限购等住宅价格调控政策的影响， 办公及教育科研类用地将会逐步受到市场青睐。第四章 一级开发实施主要内容及开发进度一、一级开发实施主要内容从授权开始至土地入市交易， 一级开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容，即前期手续办理、实施征地、拆迁及市政咨询规划设计、验收入市交易及相关后续事项。该项目整体规划建设东升科技园二期， 同时就地安置西小口村和后屯村被拆迁农居民， 解决该区域经济发展落后、 现状环境脏乱差的困境， 按照 “政府主导、农民主体、留地安置、发展产业”的原则着力解决两村

22、城乡一体化发展，并与核心区产业规划要求相一致。二期项目内分三个地块分别实施回迁安置、产业自用、产业上市。二、项目开发进度计划根据项目用地的整体规划和现状情况， 考虑办理各种手续的顺序、 时间与可能性，项目计划实施周期为 18 个月。本项目开发进度安排如下图所示：图 4-1 ：土地一级开发进度图第五章征地实施方案一、征地情况概述东升科技园二期项目用地位于海淀区东升镇西小口村，地处海淀、朝阳、 昌 平三区交界。项目东至现状黑泉路，南至规划西三旗南路（现为西小口路），西至规划育新花园西路，北至北新建材（不含代征绿地）。1、规划用地现状权属本项目总占地69.96公顷，全部为集体土地。2、规划用地现状性

23、质本项目集体土地性质有农民宅基地、集体企业用地、农村道路、林地等，具 体情况详见下表。表5-1 :项目集体土地利用现状情况单位（公顷）行政权属集体土地农村宅基地集体企业道路等其他合计东开乡3、征地数量本项目需征收中关村东升科技园二期用地 69.96公顷，其中项目建设用地 25.87公顷，代征道路11.83公顷，代征绿地32.26公顷。项目建设用地中安置 房住宅用地7.03公顷，采用空转形式征收，不计算征地补偿费和劳动力安置费； 其余计算征地补偿的土地面积 62.93公顷；征地税费仍按69.96公顷计算。二、征地补偿方案1、征地补偿内容及标准依据北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第14

24、8号）：（1）征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着 物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。（2）征地补偿费不低于北京市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由 市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位及本办法规定的人员安置费等综合因素确定， 报市人民政府批准后公布执行。（ 3）征地补偿费用于人员安置后，其余作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。2、劳动力安置方案根据北京市人民政府第 148 号令， 本项目征收农民集体所有的土地后， 相应的农村村民转为非农业户口，应妥善解

25、决转工劳动力就业安置问题。劳动力安置就业: 本项目按照“政府主导、农民主体、留地安置、发展产业”的原则着力解决西小口村城乡一体化发展问题劳动力，规划的产业用地留有2/3由东升集体经济组织自持经营，协议出让，分摊土地一级成本。劳动力安置就业问题由东升集体经济组织结合整体产业发展布局， 统筹考虑， 不再单独计算安置费用。3、征地补偿方案本项目征地采用留地安置结合货币补偿方式。本项目征地范围土地用途为宅基地、 集体企业用地和林地， 不涉及青苗和其他土地附着物。根据北京市建设征地补偿安置办法 （北京市人民政府令第 148 号）等有关规定， 结合海淀区东升镇征地补偿标准及本项目实际情况， 本项目征地费用

26、包括土地补偿费、人员安置补助费、转居手续费、青苗补偿费，包干价拟定为 200万元 / 亩，征地面积为 62.93 公顷（亩） ，项目征地费用共计188790万元，征地税费为防洪费，按69.96 公顷计算，为 1399万元。征地不可预见费不再单计。第六章 拆迁实施方案、现状调查本项目范围内地上物情况如下：1、住宅项目范围内现有住户 1015 户，人口 2682 人。农民宅基地面积23.4 万平方米，建筑面积为 15.6 万平方米。2、非住宅集体土地非住宅建筑面积24.9 万平方米。二、拆迁补偿方案本项目拆迁采用货币补偿方式。（一） 住宅拆迁补偿方案1、补偿依据根据北京市集体土地房屋拆迁管理办法

27、北京市人民政府令第 124 号 以及海淀区拆迁政策相关规定、文件，确定集体土地住宅拆迁补偿费用。2、补偿测算拆迁补偿费主要包括农、居民拆迁补偿费，集体企业拆迁补偿费。拆迁费用包括拆迁评估补偿及奖励费及相关服务费用等构成。【 1】农、居民拆迁补偿及奖励费经初步调查，项目用地位于东升镇西小口村，总居住人数2682 人，总户数1015户，宅基地面积234000平方米，建筑面积156000平方米。根据京政函 2001109 号、京房管拆字 2003 808号、京房地评字（1999）656 号等据实际情况确定。区位补偿价依据北京市集体土地房屋拆迁管理办法 （北京市人民政府令第124 号） 和周类项目的拆

28、迁区位价格执行情况， 本项目宅基地区位补偿价确定为 5625 元/ 平方 米。重置成新价用房屋重置成本结合成新进行计算。计算公式为:房屋重置成新价=屋面分数+房架分数+顶棚分数+地面分数+ （墙身分数十 门窗分数）X柱高差率X标准间数X （成新折余率+使用年限折余率）+ 2+装修分数X成新折余率+设备分数X成新折余率+附属物分数X成新折余率X227元/分根据评估人员的现场调查，结合估价经验，确定住宅房屋的重置成新价为1000元/平方米，设备、装修及附属物按照 300元/平方米，合计1300元/平方 米。工程配合奖按被拆迁房屋25万元/户估算。提前搬家奖：每户5万元。家电迁移补助费：每户1650

29、元。搬家补助费：按20元/平方米计算。周转补助费选择房屋安置方式的，在周转期间，拆迁人按照被拆迁人实际安置房屋情况 给予周转补助费，1200元/人月，周转期为36个月。一次性停产停业综合补助费以被拆迁房屋面积的70励基数进行补偿,补偿标准为2000元/平方米以上合计216261万元，具体见下表：表5-1项目农、居民拆迁补偿费用汇总表序 号工程项目计费 基数单价费用合计 （力兀）备注1农、居民住宅拆迁 补偿220940土地区位补偿价5625元/平 方米234000平方 米131625参照周边项目宅基地区位补偿 价格确定。房屋腾退重置成 新补偿费1600元/平 方米156000 平 方米24960

30、按全部建筑面积1600元/平方米计算工程配合奖25万元/户1015 户25375按全部建筑面积 1015户提前搬家奖5万元/户1015 户5075按1015户，补偿标准 5力兀/ 户计算家电迁移补助1650元/户1015 户167按1015户，补偿标准 1650元/户计算搬家补助费20元/平方 米156000平方 米312按全部建筑面积20元/平方米进行补偿周转补助费1200 元/2682 人115861200元/人月，共 2682人，序 号工程项目计费 基数单价费用合计 （力兀）备注人月周转期36个月一次性停产停业 综合补助费2000元/平 方米109200平方 米21840按拆迁面积的 7

31、0%,补偿标准2000元/平方米估算21企业拆迁补偿费根据调查，目前项目用地范围内总建筑面积 249000平方米。根据市政府87号令、京政函2001109号、京房管拆字2003808号、京房地评字（1999）656号等据实际情况，项目集体企业拆迁补偿价按3500元/平方米计算，共计87150万元。【3】其他费用拆迁服务费：按照拆迁费用的计取。拆迁评估费根据北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通 知（京价（房）1997第398号），参照本市房屋拆迁评估要求，按照拆迁评估 补偿费用的计取。拆除费参照本市拆迁方案编制要求，取 40元/平方米。拆除总面积为405000平方 米。项

32、目拆迁成本具体构成见下表：表5- 2项目拆迁补偿费估算表序号项目补偿标准数量金额（力兀）1农、居民住宅拆迁补偿220940拆迁补偿费5625元/平方米234000平方米131625房屋腾退重置成新补偿费1600元/平方米156000平方米24960工程配合奖25万元/户1015 户25375提前搬家奖5万元/户1015 户5075家电迁移补助1650元/户1015 户167搬家补助费20元/平方米156000平方米312周转补助费（36个月）1200元/人月2682 人11586一次性停产停业综合补助费2000元/平方米109200平方米218402集体企业拆迁补偿费3500元/平方米2490

33、00平方米871503高压线入地费用250004其他费用9897拆迁服务费%3034114621序号项目补偿标准数量金额（力兀）拆迁评估费%2390553656拆除及渣土清运费40元/平方米405000平方米16205拆迁不可预见费用10%1,2,4项之和317996拆迁费用合计374786、拆迁成本分析本项目土地一级开发共涉及拆迁住宅建筑面积 15.6万平方米，1015户，2682 人，每户平均约人，经测算，户均补偿约 218万元，人均补偿约82万元。与同类区域拆迁项目情况相比，拆迁具有可行性。四、拆迁安置方案结合重点村改造的相关政策，初步确定本项目拆迁以货币补偿为主， 房屋安 置、产业安置

34、为辅的方式进行。依据拆迁安置方案，东升科技园二期项目共需安置房屋及配套总建筑面积共 计138400万平方米，其中，安置房住宅132690平方米，配套公建3310平方米， 配套幼儿园2400平方米。产权性质按照经济适用房管理。1、前期费用前期费用主要包括立项可研及实施方案编制费、市政规划方案咨询及综合 费、用地普测及拨地钉桩费、环境影响评价编制费、土地地价评估费、地质灾害 评估费、成本审计费、工程勘察费等费用支出。表5-4 :回迁安置房前期费用估算表序号项目名称基数单位方案指标经审核方 案投资额 （力兀）备注一前期费用m21121551口至口立项可研及实施 方案编制费75以估算投资额为基数，按“

35、计价格19991283 号”并结合 市场行情计算用地普测及拨地 定桩费100000m2元/平方米14以建设用地面积为基数，按元/平方米（用地普测、勘测定 界、拨地定桩费）计算环境影响评价费20计价格【2002】125号、发改 价格【2011】534号地质灾害评估费20按照市场收费一般水平确定工程勘察费100000m210元/平方 米10暂按照10元/平方米，规发（2000） 630 号序号项目名称基数单位方案指标经审核方 案投资额 （力兀）备注工程设计费39198力兀800市场、市规发（2000） 630号工程监理费39198314京价（收）字（1996）第43 号，暂按照建安造价的 十算招标

36、代理费50计价2002 1980号，包括勘 察、设计、监理、施工、设备 等招标造价咨询费50京价（收）字2002第480号施工图设计文件 审查费138400m22元/平方米28发改价格【2011】534号竣工图编制费50工程保险费39198力兀%78北京市建设工程费用（北京 市城乡建设委员会 1997年） 并结合保险公司报价检测费138400m23元/平方米42室内空气污染、电检、消检、 土壤氯气检测2、土地取得费用（1） 土地征收费用征地空转，回迁房地块不计算征地成本。（2）地上物拆迁补偿费用安置地块的拆迁费用统一纳入一级开发成本，不单独计算。3、政府土地收益及相关税费经济适用房用地按划拨供

37、地，不计算政府土地收益及相关税费。4、房屋建造成本估算根据设计单位提供的设计方案，结合现行工程造价标准和建筑市场价格情 况，本项目回迁房屋建造成本包含房屋建安费用、市政费用、室外工程、室内装 饰等，地上按2200元/平方米，地下按2500元/平方米进行估算。其中地上部分按安置用房面积万平方米计入安置房成本；地下部分人防、设备用房等面积万平方米及地下车库 41600平方米（车位配比为1户1个车位）的 部分面积15800平方米（1:的部分如系利用人防面积可全部计入，1:的部分可 计入60%其他部分不能计入回迁成本）,合计为3.5万平方米计入安置房成本， 另有万平方米的地下面积（建设成本为 6450

38、万元）不能计入回迁成本。项目总建造成本=X2200+X 2500=39198万元。5、定向安置房成本定向安置房成本包含前期费用、政府土地收益及相关税费、二级房屋建造成本、财务费用、投资利润、相关营业税费，最终成本以审计审定金额为准，具体测算详见表 5-5。表5-5 :定向安置房总成本测算表序 号项目金额（力兀）单彳元/地上 建筑面积备注一前期费用1551112一土地取得费用00项之和征地费用00拆迁费用00三政府土地收益及相关税费00四房屋建设成本391982832含地卜可计入成本的面积五财务费用2813210周期2年，利率取六投资总额407493039【一】至【四】项之和折合地上建筑面积单价

39、3039元/平方米折合总建筑面积单价2443元/平方米七投资利润1222913%八相关营业税费2516182收入的 （按3350售价计算）九合计444873317【六】至【八】项之和测算说明：以上数据为方案阶段估算，地下建筑面积需经人防等部门审定,最终建设成本以审计审定金额为准。5、定向安置用房销售价格根据定向安置房的成本定价原则，本项目初步确定售价为3350元/平方米。本项目需要安置拆迁农民1015户、2682人，3350元/平方米的销售价格，总销售收入为44924万元。地下车库向回迁居民租赁使用，不计算销售收入。安置房总成本为44487万元，销售收入为44924万元，盈余为437万元，盈

40、余冲减中关村东升科技园二期土地一级开发总成本，统一平衡开发资金。第七章市政基础设施建设方案依据项目单位提供的资料，项目外部市政配套条件具体情况如下：上水：该项目给水由建设项目东侧林萃路 DN200城市自来水管网提供，供 水压力大于。中水：该项目用地中水由项目用地东侧林萃路中水D160干线接入D125支线至宗地。污水：该项目污水排至建设项目用地东侧林萃路 DN400m市政污水管网雨水 : 该项目建筑物四周设雨水管道， 可将雨水收集后直接排入建设项目用地东侧林萃路DN500-DN700m市政雨水管网。热力该项目所在区域无集中市政供热管网接入，本项目自建燃气锅炉。电力该项目用地内规划建设110KV变

41、电站。燃气该项目由项目用地东侧林萃路现状DN300中压管线引入DN200毫米燃气支线，接至用地北侧的建材城高压 B调压站，向项目集中供应燃气。本项目不发生市政建设费用， 暂估市政方案咨询费用 150万元， 计入本一级开发项目的前期费用。第八章 土地供应方案一、土地供应模式根据有关经营性国有土地公开交易的有关规定， 本项目在完成土地一级开发的征地、拆迁、市政方案咨询等各项工作后，回迁地块按划拨供地，产业用地中2/3 集体经济组织自持部分在平等分摊土地一级开发成本后，按协议出让供地，产业用地其余1/3 通过土地公开市场方式（招标、拍卖或挂牌）供应。二期项目按三个地块分别供地。二、土地供应计划根据土

42、地一级开发及招拍挂出让流程， 结合已制定的征地、 拆迁等开发实施计划，本项目一级开发周期共1 年，整体实施， 拟在整体一级开发项目完成后实现上市地块的公开交易。三、土地一级开发深度宗地内土地平整。完成用地范围外的市政方案咨询。四、一级开发成本及入市交易底价的确定（一）入市交易底价的构成根据关于印发北京市国有土地使用权收购和入市交易补偿暂行办法的通知 （京国土房管出 2003128 号） ， 上市底价由土地一级开发成本与地价款构成。结合该项目具体情况，各项费用其中：1、土地一级开发成本包括：1）项目前期费用2）征地、拆迁补偿费3）市政基础设施建设4）不可预见费5）财务费用6）一级开发利润 2、地

43、价款根据北京市人民政府发布的 北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使 用权基准地价的通知（京政发 200232号），项目所在区域缴纳的地价款类 型为毛地价。结合项目周边同类项目的房地产市场情况，初步对毛地价进行预估, （二）入市交易出让底价按照以下程序确定：1、由有资质的评估机构根据评估期日的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。2、市国土局和市发展和改革委员会根据估价结果，结合政府产业政策提出 招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。3、市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议。4、市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终

44、底价，特殊情 况与市发展和改革委员会共同报市政府批准。第九章 项目投资方案一、项目一级开发总投资估算本项目总投资662489万元，具体投资估算详见表 9-1。表9-1 : 土地一级开发投资估算明细表序 号项目总费用（力兀）备注一:也费用编制项目建议书（代可研报告）80按市场行情估算，最终以实际发生并审计审 定为准土地一级开发实施方案编制费80按市场行情估算，最终以实际发生并审计审 定为准编制市政规划方案费150按市场行情估算，最终以实际发生并审计审 定为准用地普测及拨地定桩费以建设用地面积为基数，按元/平方米计算，最终以实际发生并审计审定为准编制环境影响评价费以规划建筑面积为基数，按 1元/平

45、方米计算编制交通影响评价费以规划建筑面积为基数，按 1元/平方米计算招投标代理服务费30以标的额为基数，按“计价格20021980号”并结合市场行情计算编制土地上市地价评估费30按京价（房）字1997第398号文，并结合市场 收费一般水平确定编制地质灾害评估费30按照市场收费一般水平确定委托入市交易费50以入市底价为基数，按“京国土房管财 200382号”并结合市场行情计算序 号项目息费用（力兀）备注一级开发成本审计费用80以一级开发成本为基数，按照土地一级开发 成本设计规则计算折合规划可出让建设面积单价元/平方米一征地费用合计【】十【】征地补偿费面积62.93公顷，征地包干价 200万元/亩

46、征地相关税费含于征地包干费用中折合规划可出让建筑面积单价2760元/平方米三拆迁补偿及相关费用342987【】至【】项之和农民宅基地拆迁补偿220940拆迁折算单价14163元/平方米集体土地非住宅拆迁补偿87150拆迁折算单价3500元/平方米;其他拆迁费用25000高压线入地拆迁相关费用9897拆迁、评估、拆除服务折合规划可出让建筑面积单价4977元/平方米四:征地拆迁不可预见费31799【】+ 口征地不可预见费0不单独计算:拆迁不可预见费31799按“拆迁补偿及相关费用”的10 %计算五大市政基础设施建设费0六:回迁安置房损益-437七财务费用17650周期按年，利率取 ,按65%计息八

47、小计582920【一】至【七】项之和九土地一级开发投资回报46634【八】X 8%十两税一费34580【八】/%）*%土地一级开发总投资合计664134【七】至【九】之和折合到规划可出让建设用地的地面单价25672元/平方米折合规划可出让建设面积的楼面单价9637元/平方米、土地地价款估算项目规划可出让总建筑面积万平方米，规划用途为教育科研。本项目所处用途级别：按教育科研，则为综合，位于五级地，基准毛地价为 660-990元/平方米，出让金按60%HO勺为440元/平方米；如按高新技术产业 研发用途考虑，则为工业用途，仍为五级地，基准毛地价为195-300元/平方米， 出让金按60%+算名勺为

48、160元/平方米。根据该区域类似项目的综合用途的地价 水平情况，结合项目自身实际情况，本项目地价水平按照综合用途440元/平方米进行估算。三、入市交易底价估算入市交易底价为一级开发综合成本与土地毛地价之和。一级开发综合成本 （包括一级开发投资回报）为664134万元，折合规划可出让建设面积单价为 9637 元/平方米，政策土地收益单价为440元/平方米，本项目入市交易底价单价估算为10077元/平方米。本项目拟入市面积为23万平方米，入市交易底价为231771亿元。四、土地销售收入估算此处主要采用假设开发法确定项目经过一级开发后预计能实现的土地销售 收入，以此来考察本项目在市场上的经济实现能力

49、。1、项目二级开发完成后可以实现的销售收入根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势。 经对 周边综合类房地产的调查分析，确定在本项目建成后，可以达到的综合物业销售 均价预计为22000元。2、项目二级开发成本及开发商利润(1)建造总成本根据现行北京市建设工程概算定额，并综合考虑各用途房地产的建筑结 构、装修状况及其区位等因素影响，测算详见下表：表9-4 :建安综合成本估算表序号名称单价(元 /M2)备注费率具体取值一综合建安费用5000二市政费用500红线内市政500建安费用的(10-15%)10%三建造成本5500一 十 二四管理费用248建造成本的(5-8%)%五专业人士费248建造成本的(5-8%)%六不可预见费135建安费用的3%七建安综合成本5581三至六项之和八利息357利率建设期为2年%九建造总成本5938七、八项之和(2)销售税金及销售税费根据北京市有关税收规定和一般销售税费水平确定销售税金及销售费用，如卜表所小:表9-5 :销售税费测算表序号名称总价（元/平方米）备注费率具体取值1销售税费1232销售单价的百分%2市场推广费220销售单价的百分1%1%3总销售费用1452上述两项费用之和（3）二级开发的开发商利润本项目物业类型为教育科研综合，二级开发的开发期为2年，根据项目实际 情况和房地产开发一般利润水